부동산 기본을 알려주는 좋은 책

김학렬의 부동산 투자 절대 원칙 - 최강 인플루언서 빠숑과 함께하는 나의 평생 부동산 교과서
김학렬(빠숑) 지음 / 에프엔미디어 / 2022년 4월

 작년까지의 부동산 상승기가 거짓말처럼 부동산 하락기가 찾아왔습니다. 22년 8월에 읽은 책입니다. 지금 내집 마련을 해야하나 더 기다려야 하나 답을 찾기 위해 부동산 관련 책을 읽었습니다. 불안한 이유는 지식의 부족 때문입니다. 아는 것이 많으면 불안은 줄어듭니다. 

 물론 지금도 지식은 부족하고 결정은 어렵습니다. 그래서 불안합니다. 계획 관심을 가지고 관련 책을 읽어야겠습니다. 경제, 부동산 관련 기사도 매일 체크하고 읽어야겠습니다. 시세도 계속 체크하고요. 

 지금도 집 사야하나 좀 더 기다려야하나 고민이 많습니다. 기다린 덕분에 집값은 많이 떨어졌습니다. 그러다보니 욕심이 생깁니다. 좀 더 기다리면 더 싼 값에 살 수 있지 않을까? 주식이든 부동산이든 바닥을 잡으려는 욕심은 버려야하는데 자꾸 욕심이 생깁니다. 지금이 허리인지 무릎인지 바닥인지 알 수 없습니다. 너무 욕심 부리지 말고 제가 생각하는 적정가격이 오면 매수해야겠습니다. 그래도 여전히 그 적정가격이 오기 전에 반등을 해서 기회를 놓치면 어떠나 걱정이 됩니다.

 이 책은 부동산 전문가 김학렬(빠숑)이 쓴 책입니다. 팟빵도 즐겨 듣고 있고 그의 책도 믿고 보고 있습니다. 부동산에 대한 궁금증과 걱정을 모두 해소시켜주진 못했지만 기초를 다지기에 좋은 책입니다. 부동산에 초보인 분들께 강추하고 싶은 책입니다. 

 아직 부동산에 대해 많이 부족합니다. 관련 책들을 더 찾아 읽어야겠습니다. 그리고 이 책도 좋은 내용이 많으니 재독해봐야겠습니다.

 주위에 부동산 전문가가 있어서 알려주면 얼마나 좋을까 하는 생각이 간혹 듭니다. 어쩔 수 없지요 책을 통해 부동산 전문가들과 간접적으로나마 대화를 나눠야겠습니다. 결과보다는 과정이 중요하니까요. 부동산 공부도 평생 해야할 공부라 생각합니다. 

주식투자자의 필독도서

고객의 요트는 어디에 있는가
프레드 쉐드 주니어 지음, 김상우 옮김 / 부크온(부크홀릭) / 2012년 5월

 "이 책에 담긴 투자 지혜와 재치있는 위트는 돈으로 살 수 없을 만큼 가치 있는 것이다. 아직도 이 책을 읽어보지 못했다면 오는 5월 2일 오마하에서 열리는 주주총회에서 한 권 사서 읽어볼 것을 권한다." 

-2015년 2월 28일, 워렌 버핏(버크셔 해서웨이 회장)이 버크셔 경영 50주년을 맞아 발표한 연례 주주서한 중에서

 유쾌한 책이다. 유머와 풍자가 가득한 책이다. 워런버핏 옹께서 추천해 주셔서 읽었다. 1940년도에 출간된 책이지만 오늘날까지도 여전히 월스트리트에서 널리 읽힌다. 시대를 뛰어넘는 투자자의 교본이다.

 책은 재미난 일화, 이야기로 시작한다. 월스트리트를 관광하는 사람들과 가이드의 이야기로 시작된다. 

 기억이 가물가물한 오래전 어느 날, 다른 도시에서 온 한 방문객이 가이드들의 안내를 받으며 경이로운 뉴욕 금융가를 구경하고 있었다. 이들이 맨해튼 남쪽 배터리 공원에 도착했을 때, 가이드 중 하나가 정박 중인 멋진 보트들을 가리키며 말했다. 

 "보세요, 저 배들이 바로 은행가와 주식중개인들의 요트랍니다."

 그러자 순진한 방문객이 물었다.

 "그러면 고객들의 요트는 어디에 있나요?" 

 월스트리트와 고객들의 관계는 마치 카지노와 고객들의 관계와 같은 면이 있다. 월스트리트의 주식중개인, 펀드매니저, 자산운용사 등은 거래비용으로 각종 수수료를 받는다. 그리고 수익을 보면 보통 수익의 20%를 보수로 받는다. 그런데 손해를 보면? 내 알바 아니다. 카지노도 역시 고객이 카지노를 이용하면 할수록 평균적으로 손해를 보게끔 시스템이 구성되어 있다. 돈을 버는 쪽은 월스트리트와 카지노이다. 물론 돈을 버는 고객도 있다. 하지만 많은 이들이 손해를 본다. 이미 시스템 자체가 기울어진 운동장이다.

 저자는 월스트리트에서 전문 주식 트레이더로 근무하다 1929년 주가대폭락 당시 거액을 잃은 후 월스트리트를 떠났다. 그 후 월스트리트의 고객으로 인연을 이어간 저자는 자신의 경험을 바탕으로 책을 저술했다. 이 책을 보면 디카프리오 주연의 <더 울프 오브 월 스트리트> 영화가 떠오른다. 월스트리트에 존재하는 탐욕과 어리석음에 대한 통찰을 제공하는 책으로 주식투자자라면 꼭 한 번 읽어보길 권해드린다. 

<워런 버핏의 주주 서한> 속 글들

 이 책은 워런 버핏이 직접 쓴 주주서한을 주제별로 엮어 만든 책입니다. 버핏의 투자와 삶의 지혜가 담긴 책입니다. 우화나 비유를 들어 어려운 내용은 쉽게 설명해줍니다. 유머와 솔직함이 담긴 글들입니다.  

  첫째, 우리는 이해할 수 있는 기업에만 투자합니다. 이는 사업의 성격이 비교적 단순하고 안정적이어야 한다는 뜻입니다. 사업이 복잡하거나 끊임없이 바뀐다면 우리는 미래 현금흐름을 예측할 수가 없습니다. 다행히 이런 단점은 문제가 되지 않습니다. 투자에서 중요한 것은 많이 아는 것이 아니라, 자신이 모르는 것을 현실적으로 규정하는 일입니다. 투자자가 커다란 실수만 피할 수 있다면 단지 몇 번만 바른 판단을 내리면 됩니다.

 둘째, 매입가격에서 안전마진을 확보하는 것도 마찬가지로 중요합니다. 우리가 계산한 가치가 가격을 간신히 웃도는 수준이라면 투자대상으로 관심을 가지지 않습니다. 우리는 벤저민 그레이엄이 그토록 강조한 이 안전마진 원칙이 성공투자의 초석이 되어야 한다고 믿습니다. 

 현명하게 투자하려면 신주공모보다는 유통시장을 이용하는 편이 낫습니다. -p187

  굳이 시장 진입 시점을 선택하려면 남들이 탐욕스러울 때에는 두려워하고, 남들이 두려워할 때에만 탐욕스러워야 합니다. -p198

 우리는 현금 대부분을 단기국채로 보유하고 있으며, 수익률이 조금 더 높은 다른 단기증권은 피하고 있습니다. -p211

 유형자산이 있어야 운영되는 기업은 인플레이션이 발생하면 피해를 봅니다. 반면에 유형자산이 필요 없는 기업은 인플레이션이 발생해도 피해가 거의 없습니다. -p410

 <워런 버핏 바이블>, <워런 버핏 라이브>, <워런 버핏의 주주 서한> 3종 세트를 드디어 다 읽었습니다. 투자의 지혜, 삶의 지혜, 경영의 지혜를 배우고 싶은 분들께 세 권 모두 추천드립니다. 

<워런 버핏 라이브> 속 책과 글들 vol.2

 <워런 버핏 라이브> 2번째 시간입니다. <워런 버핏 라이브>는 1986년부터 2018년까지 버크셔 해서웨이 주주총회에서 질의응답을 기록한 책입니다. 버핏과 멍거의 통찰과 지혜를 접할 수 있는 귀중한 책입니다. 

 아래는 멍거가 들려준 재미난 이야기라 소개해봅니다. 

 멍거: 모차르트를 찾아간 청년 이야기가 떠오릅니다. 그가 "교향곡을 쓰고 싶습니다" 라고 말하자, 모차르트는 "자네는 너무 어려" 라고 대답했습니다. 그가 "하지만 선생님도 어렸을 때 교향곡을 쓰셨잖아요" 라고 말하자, 모차르트는 "그래, 하지만 나는 아무에게도 조언을 구하지 않았다네" 라고 대답했습니다. -p245

 아래는 새로 투자를 시작하는 사람들은 꼭 읽어보셨으면 하는 내용입니다.

 2007년

 Q1. 새로 투자를 시작하는 사람에게 조언을 부탁합니다.

 버핏: 읽을 수 있는 책은 모두 읽어야 합니다. 나는 열 살에 오마하 시립 도서관에 있는 투자 서적을 모두 읽었고 일부는 두 번 읽었습니다. 서로 맞서는 다양한 사고를 접하면서 그중 어느 것이 타당한지 판단해야 합니다. 그 다음에는 물속으로 뛰어들어야 합니다. 소액으로 직접 투자해보아야 한다는 말입니다. 계속 모의 투자만 한다면 연애 소설만 읽는 셈이지요. 조만간 자신이 투자를 즐기는지 알게 됩니다. 시작은 빠를수록 더 좋습니다. 

 나는 19세에 <현명한 투자자>를 읽었습니다. 나는 76세인 지금도 그 책에서 배운 사고 프로세스로 투자하고 있습니다. 나는 지금도 눈에 보이는 책은 모조리 열정적으로 읽고 있습니다. 나처럼 로리머 데이비드슨 같은 인물을 만날 기회가 있다면 절대 놓치지 마십시오. 내가 네 시간 동안 그에게 배운 내용이, 대학이나 대학원에서 배운 어떤 과목보다도 소중했습니다. -p251 

 저도 게으름 피우지 말고 꾸준히 투자서적들을 읽어야겠습니다. 

 아래는 버핏과 멍거의 건강 관리법입니다. 

2008년

Q 20. 두 분은 정신적으로나 육체적으로나 건강을 어떻게 유지하나요?

버핏: (시즈캔디 하나를 집어 들면서) 우선 시즈캔디, 마스, 코카콜라로 균형 잡힌 식사를 합니다. 찰리와 나부터 모범적인 자세를 보여야 하겠지요? 우리는 매일 좋아하는 일을 합니다. 게다가 자기 일을 사랑하는 사람과 함께 일한답니다.

 우리는 원치 않는 일을 억지로 하는 법이 없습니다. 매일 내가 좋아하는 일을 합니다. 여러모로 축복받은 생활이지요. 불쾌할 일이 전혀 없습니다. 찰리는 84세이고 나는 77세입니다. 우리는 기력이 다소 떨어지고 있지만, 여전한 척하고 있습니다. 인생의 부정적인 면은 볼 이유가 없습니다. 미친 짓이니까요. 우리는 복이 넘칩니다. 대략 그 정도입니다.

멍거: 우리가 날씬한 몸매로 마라톤을 권장하는 포스터에 등장하면 좋겠지만, 여러분도 아시다시피 우리는 건강이나 식사 원칙에 큰 관심이 없습니다. 나는 생활 방식을 바꿀 생각이 없습니다.

버핏: 우리는 아침에 일어나서 잠자리에 들 때까지 훌륭한 사람과 어울립니다. 편견이겠지만, 우리는 세상에서 가장 좋은 나라에 살고 있습니다. 우리가 할아버지 잡화점에서 벗어나지 못했다면 정말 끔찍했겠지요.  

 멍거는 재정 독립과 경제적 자유를 위한 투자를 위해 2권의 책을 추천합니다. 기업이나 금융회사의 농간에 넘어가지 않는 방법을 배우기 위한 책들입니다. 

 로버트 치알디니의 <설득이 심리학> 1, 2, 3권 입니다. 2권까지 밖에 없는 줄 알았는데 3권도 있군요! 좋은 책인지 알고 있고 항상 볼려고 생각하는데 좀처럼 완독이 안되는 책입니다. 제가 가진 책은 구판이라 책 표지가 너무 올드해서 그런 걸까요? 오늘 다시 도전해봐야겠습니다. 

 <0과 1로 세상을 바꾸는 구글 그 모든 이야기>는 멍거씨가 매우 흥미롭게 읽는 책으로 추천한 책입니다. 멍거씨 추천도서들을 읽어야겠습니다. 구글 주식도 사야지사야지 하면서 바라만 보고 있는 주식입니다. 어제 7.28%가 상승했군요. 한 걸음 더 멀어졌습니다. 구글 대신 나스닥 ETF를 사야겠습니다. 

 소개하고 싶은 재밌는 이야기, 유용한 이야기들이 많습니다. 어려운 부분은 건너뛰면서 재밌는 부분, 인생에 유용한 부분만 읽어도 충분히 값진 책입니다. 버핏과 멍거는 유머 넘치고 훌륭한 분들입니다. 그들의 질의응답을 이렇게 책으로라도 접할 수 있어서 행운입니다. 앞으로 계속 버핏과 멍거씨의 말씀을 듣고 싶습니다. 책이든 뉴스기사든 항상 귀를 기울이고 있겠습니다.

 함께 읽으면 좋은 책으로 <워런 버핏의 주주서한>과 <워런 버핏 바이블>이 있습니다. 투자와 인생의 대가들과 즐거운 시간을 가져보시기 바랍니다. 

<워런 버핏 라이브> 속 글들 vol.1

 저는 현재 주식시장이 과열되어 있다고 생각합니다. 금리는 낮아지고 돈을 마구 찍어댔기 때문입니다. 앞으로 인플레이션이 발생할 가능성도 높다고 생각합니다. 하지만 이런 거시경제예측으로는 투자해서 돈을 벌 수 없습니다. 기본적으로 미래는 항상 예측 불가능성이 존재하기 때문입니다. 하지만 기업의 현재 내재가치는 미래 거시경제보다는 어느 정도 더 예측 가능하다 생각합니다. 워런 버핏의 인플레이션, 거시경제에 대한 말씀을 들으니 오늘 당장 버크셔 해서웨이에 투자해야겠다는 생각이 듭니다. 버크셔 해서웨이는 다른 기업들에 비해 회사의 내재가치와 주식시장에서 거래되는 가치에 큰 차이가 없습니다. 묵묵히 꾸준히 조금씩 전진하는 기업이라고 할까요? 그래서 지금처럼 과열된 시장에서도 버크셔 해서웨이의 주가는 과열되지 않습니다. 때문에 지금 사도 적정가격에 사는 거라 생각합니다. 

 <워런 버핏 라이브>는 1986년부터 2018년 주주총회에서 이루어진 Q&A를 수록한 책입니다. 버핏과 멍거의 육성을 고스란히 듣는 느낌이었습니다. 

 좋은 구절이 무척 많았습니다. 다 소개할 순 없어서 몇 개만 추려서 소개하겠습니다. 

 1998년

 Q3. 인플레이션에 어떻게 대응할 생각인가요?

 버핏: 우리가 평소에 사용하던 방식을 그대로 유지할 생각입니다. 우리는 유능하고 정직한 경영자가 운영하는 훌륭한 기업을 적정 가격에 인수합니다. 그리고 그 경영자에게 전권을 주고 간섭하지 않습니다.

 인플레이션이 발생하면 우리도 여전히 불리해집니다. 그러나 비교적 적은 자본으로 많은 현금을 창출하고, 가격 결정력이 강하며, 건전하게 경영되는 기업이라면 인플레이션을 잘 극복할 수 있습니다. 

 Q5: 조만간 불황이 올까요? 

 버핏: 살아가는 동안 나는 불황을 여러 번 겪을 것입니다. 그러나 내가 경기예측에 시간을 모두 사용한다면 버크셔 주가는 한 푼도 오르지 않을 것입니다. 경기 예측을 토대로 기업을 마음 내키는 대로 사고팔면 안 됩니다.

 Q7: 어떤 책을 읽어야 하나요?

 멍거: 나는 위인전 마니아입니다. 위인전을 통해서 역사적 인물과 친구가 되십시오.

 버핏: 말을 걸어도 대답은 안 하겠지만요.

 멍거: 위인전을 읽으면 놀라운 경험을 얻게 되고, 사고의 범위가 넓어지며, 더 훌륭한 친구를 사귈 수도 있습니다. <맥도날드>와 <The Big Store>는 사업에 대해 훌륭한 교훈을 줍니다.  

 1991년

 Q3: 투자자는 주가 등락에 어떻게 반응해야 하나요? 

 버핏: 주가가 오르면 기뻐하고 주가가 내리면 우울해하는 사람들이 있는데요. 바람직하지 않은 태도입니다. 햄버거를 평생 먹을 사람이라면, 햄버거 가격이 오르는 것이 좋을까요, 내리는 것이 좋을까요? 마찬가지로 주식을 평생 사 모을 사람이라면, 주가가 오르면 우울해하고 주가가 내리면 기뻐해야 합니다. 

 Q6: MBA 졸업생에게 조언을 부탁합니다. 

 버핏: 가장 좋아하는 일을 하십시오. 존경하는 사람 밑에서 일하십시오. 그러면 실패할 수가 없습니다. 

 제 심정이 요즘 그렇습니다. 주식을 사고 싶은데 계속 주가가 올라서 우울합니다. 주가가 내리면 기뻐하면서 주어담을 텐데요. MBA 졸업생에게 드리는 조언은 졸업생 뿐 아니라 모든 사람에게 드리고 싶은 조언입니다. 

 2003년

 Q22. 어떤 사람이 성공한 사람이라고 생각하나요?

 버핏: 내가 대학생에게 늘 하는 말이 있습니다. 내 나이가 되었을 때, 사랑받고 싶은 사람에게 사랑받고 있으면 성공한 것이라는 말입니다. (중략)

 그러나 사랑을 받으려면 사랑스러워야 합니다. 다른 방법은 없습니다. 남에게 사랑을 베풀면 더 많은 사랑을 항상 돌려받게 됩니다. 반대로 남에게 사랑을 베풀지 않으면 돌려받는 사랑도 없습니다. (중략) 남들로부터 사랑받는 사람 중에 성공하지 못한 사람은 제가 아는 한 없습니다. 또 남들로부터 사랑받지 못한 사람 중에 성공한 사람도 제가 아는 한 없습니다.  

 사랑을 받으려면 사랑스러워야 합니다. 명심해야겠습니다.

 2004년

 Q1. 지속적인 학습을 어떻게 실천했나요?

 멍거: (중략) 지속적으로 학습하지 않으면 남들에게 추월당합니다. 그리고 기질만으로는 충분치 않습니다. 매우 오랜 기간 호기심이 많아야 합니다. 

 우리는 독서를 많이 합니다. 독서를 많이 하지 않는데도 지혜로운 사람을 나는 보지 못했습니다. 그러나 독서만으로는 부족합니다. 아이디어를 고수하면서 실행에 옮기려면 기질이 있어야 합니다. 사람들 대부분은 아이디어를 고수하지 못하거나, 고수하더라도 실행에 옮기지 못합니다. 

 저도 실행에 옮기는 기질이 중요하다고 생각합니다. 아이디어는 많지만 실행에 옮기지 않으면 쓸모가 없습니다.

 오늘은 이만 마치고 내일 이어서 좋은 내용들을 소개하겠습니다. 즐거운 저녁되세요^^