<나는 부동산과 맞벌이한다> 속 글들

 너바나의 <나는 부동산과 맞벌이한다>이다. 에전에 부동산 공부를 할 때 팟캐스트도 듣고 했던 분이다. 부동산 입문서로 괜찮은 책이다. 

수익형 부동산의 수익률을 계산하는 방법은 다음과 같다.

대출 제외 수익률(%)=(월세 x 12)/(총 매입액-보증금)x100

대출 포함 수익률(%)={(월세-월 이자)x12}/(총 매입액-보증금-대출금액)x100 

 내가 수익형 부동산을 구입할 일도 없을 거 같고 굳이 적어 놓지 않아도 될 거 같지만 그래도 한 번 적어본다.

 아래는 저자가 똘똘한 아파트로 생각하는 조건이다.

첫째, 실투자금이 적게 드는 아파트를 골라라.

둘째, 전세 수요가 높은 지역의 아파트를 골라라.

셋째, 주변에 향후 공급(분양 물량)이 없는지 확인하고 골라라.

넷째, 대단지 아파트일수록 좋다(최소 500세대 이상).

다섯째, 역세권 아파트일수록 좋다.

여섯째, 소형 평형의 아파트일수록 좋다. -p250 

 부동산 투자가 궁금해서라기 보다 내집 마련이 궁금해서 본 책이다. 

집단착각, 마녀사냥.

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

 평점 6

 감독 토마스 빈터베르그

 출연 매즈 미켈슨, 토머스 보라센, 수시 올드, 아니카 베데르코프

 장르 드라마

  (스포일러 있습니다)

 거짓말에 관한 영화라고 해서 보게 되었다. 소재가 흥미로웠다. 하지만 영화를 보기 전에 많은 것을 알고 봐서 그런지 재미가 덜했다. 

 여자아이의 거짓말로 인해 한 남자의 인생이 파멸로 치닫는 과정을 보여준다. 영화를 보면서 주인공의 대처와 주위 친구들, 사람들의 대처를 보면서 답답하고 화가 났다. 솔직히 이해가 안 갔다. 이해하려고 열심히 노력해야했다.

 주인공의 유치원 교사로 일한다. 여자아이가 원장 선생님께 주인공이 성기를 보여줬다고 거짓말을 한다. 원장은 이 말을 믿고 주인공은 경찰조사를 받는다. 이 사건은 마을에 알려지게 되고 주인공은 괴롭힘을 당한다.

 이해 안되는 부분들이 많았는데 첫번째 원장선생님. 아니, 어린 아이들이 거짓말을 할 수 있다는 것 정도는 생각을 해야 하는데 완전히 한쪽 말만 믿는다. 솔직히 개답답했다. 

 두번째, 주인공의 대처. 아니 지금 인생 나락가게 생겼는데 원장 선생님이 어린 아이가 성추행 사실을 말했다고 하는데 "예 알겠습니다." 하고 끝이다. 적극적으로 항변하고, 논리적으로 반박하지 않는 모습이 너무 답답했다. 

 세번째, 주인공의 친구들. 다들 오랜 친구들로 보이는데, 한 명을 제외하고는 전부 주인공을 믿지 못하고 등을 돌린다. 특히 주인공의 가장 친한 친구란 녀석은 자신의 딸의 말(성추행 당했다고 거짓말 한 여자아이)만 믿고 친구 말은 귓등으로도 안 듣는다. 뭐 자신의 딸 문제이니 잠시 사리분별이 안됐을 수는 있지만. 그래도 가장 친한 친구에게 그정도의 믿음도 없다는 말인가 싶었다. 평소 주인공의 행실이 어땠나 궁금할 지경이다. 

 네번째, 유치원 선생들, 마을 사람들, 학부모들. 뭐 이건 그나마 그럴 수 있겠다 싶긴 하다. 주인공에 대해 잘 모르니 소문에 휩쓸려 집단 착각에 빠지는 것은 이해가 되었다. 그래도 제정신인 사람이 하나도 없다는 게 아이러니다. 조사 결과가 나오기 전까지는 무죄추정의 원칙을 지켜야 한다는 상식이 있는 사람은 없나 싶다. 아동성추행은 민감한 문제라 더욱 그럴 수도 있었겠지만 말이다.

 뭐, 영화를 보면서 진짜 답답하고 이해가 안되기는 했지만 현실을 보면 이해가 된다. 대부분의 사람은 팩트체크에 관심이 없다. 그냥 대다수의 말이 진실이라 믿는다. 조사 결과가 나오기 전까지 중립기어 밖는 것을 못한다. 나도 마찬가지다. 부정확한 사실들을 가지고 미리 판결을 내려버린다. 마녀사냥은 반복된다.

 덴마크 영화다. 매즈 미켈슨은 아마 덴마크 국민배우일 것이다. 헐리웃에서도 꾸준히 활동하고 있다. 이 작품으로 남우주연상을 받았다. 연기는 좋다. 고구마가 너무 답답했을뿐. 

 아, 마지막 결말까지 최악이었다. 마지막은 무죄로 판명되고 1년 후의 일을 보여준다. 친구들과 사슴사냥을 나간다. 누군가 주인공에게 위협사격을 한다. 역광이라 누군지는 알 수 없다. 감독이 무슨 의도인지 모르겠다. 딱히 위협사격을 할만한 인물이 누구인지는 영화에서 힌트가 없다고 생각한다. 누군가는 주인공이 무죄여도 믿지 않고 증오하고 있다는 것을 보여주는 상징적 장면일까? 아무튼 개연성보다는 상징적인 장면인 거 같은데 그렇다면 진짜 최악이다. 마지막까지 짜증나는 영화였다.   

 평점 10 : 말이 필요없는 인생 최고의 영화. 

 평점 9.5: 9.5점 이상부터 인생영화. 걸작. 명작

 평점 9 : 환상적. 주위에 강력히 추천하고 싶은 영화. 수작

 평점 8 : 재밌고 괜찮은 영화. 보길 잘한 영화. 

 평점 7 : 나쁘진 않은 영화. 안 봤어도 무방한 영화. 범작

 평점 6 : 아쉬움이 많이 남는 영화. 6점 이하부터 시간이 아까운 영화. 

 평점 5 : 영화를 다 보기 위해선 인내심이 필요한 영화. 

 평점 4~1 : 4점 이하부터는 보는 걸 말리고 싶은 영화. 망작

<투자를 어떻게 할 것인가>속 책과 글들 Vo1. 단도투자의 원칙

 가치투자자 모니시 파브라이의 책이다. 그는 워런 버핏과 찰리 멍거의 투자방식으로 투자한다. 알고리즘에 그의 유튜브가 뜨면 종종 보는데 책이 있는지 몰랐다. (이 책 외에 다른 책은 없다) 성공하면 크게 얻고 실패해도 손해가 없는 투자를 단도투자라고 한다. 핵심개념이다. 성공한 사람들은 대부분 단도투자를 했다고 볼 수 있다. 

부자가 되는 비밀을 알려드리죠. 우선 문을 좀 닫아주세요.

모두가 탐욕을 부릴 때 두려워하십시오. 그리고 모두가 두려워할 때 탐욕을 부리세요.

-워런버핏

 투자의 핵심은 어떤 산업이 사회에 얼마나 영향을 미치고 얼마만큼 성장할지 가늠하는 것이 아니라, 특정 기업이 어떤 경쟁우위를 확보했으며 무엇보다 그 우위가 얼마나 오래 지속될지를 판단하는 것이다. 폭이 넓고 지속 가능한 해자(외부 침입을 막기 위해 성의 주위를 파 경계로 삼은 구덩이-옮긴이)를 갖춘 제품과 서비스는 투자자들에게 보상을 안겨준다.  -워런 버핏 

 공포와 탐욕, 강력한 해자. 투자의 절대원칙들이다.

 단도 투자의 9가지 원칙

1. 새로운 사업보다 기존 사업에 투자하라

2. 단순하게 이해할 수 있는 사업에 투자하라

3. 침체된 업종의 침체된 사업에 투자하라

4. 견고한 경쟁우위, 해자를 갖춘 사업에 투자하라

5. 확률이 높을 땐 가끔씩, 큰 규모로, 집중 투자하라

6. 차익거래 기회에 집중하라

7. 항상 안전마진을 추구하라

8. 위험은 적고 불확실성은 큰 사업에 투자하라

9. 혁신 사업이 아닌 모방 사업에 투자하라 -p83

 책에서 원칙을 하나하나 설명해준다.

 윌리엄스에 따르면 모든 사업의 내재가치는 남은 사업기간 동안 유입 및 유출 될 것으로 예상되는 현금흐름을 적절한 이자율로 할인하여 산출한다. -p91

 잉여현금흐름을 적절한 이자율로 할인하여 계산한다. 예시를 보면 대충 이해가 되는데 어렵다. 

 <머니 사이언스>에는 켈리공식이 설명되어 있다. 켈리공식은 우위(기대값)/배당(당첨금)=가용 투자자본 대비 적정 투자비율이다.

 (책에 오타가 종종 눈에 띈다. 아쉬운 부분이다.)

<표 10.1>에 제시된 사건들이 발생하자 다우지수는 단 며칠에서 몇 주 만에 두 자릿수 하락률을 기록했다. 그러나 몇 달 만에 하락폭의 전부는 아니더라도 대부분을 만회했다. -p128

 이번 하락도 얼마나 하락할지 빠르게 만회할지 지켜봐야겠다. 

 가볍게 볼 만한 좋은 책이다. 

<전설로 떠나는 월가의 영웅> Vol.2

 짧고 굵게 큰 임팩트를 남긴 전설적인 투자자 피터 린치의 책이다. 반드시 읽어야할 투자 고전

 어떤 사람들은 습관적으로 올라가는 주식을 팔고

 내려가는 주식을 갖고 있곤 하지만, 이는 

 꽃을 뽑아내고 잡초에 물을 주는 것이나 다를 바가 없다.

 "주가가 25% 떨어지면 주식을 사야한다" 라는 확신이 없다면,

 그리고 "25% 떨어지면 팔아야 한다" 라는 치명적인 생각을 

 영원히 몰아내지 못한다면, 

 당신은 주식에서 결코 이렇다할 이익을 얻지 못할 것이다. -p344

 가장 뼈때리는 조언이 아닐까 싶다. 대부분의 개인 투자자들은 피터 린치의 위 조언과 반대로 행동한다. 주식이 오르면 습관적으로 판다. 그리고 손실이 난 주식은 팔지 못하고 물려서 강제적으로 장기투자를 하게 된다. 내 과거의 모습이기도 하다. 

 "꽃을 뽑아내고 잡초에 물을 주는 것이나 다를 바 없다." 라는 표현은 워런 버핏이 이 문구를 좋아해서 피터 린치에게 인용해도 되겠냐고 전화를 걸었다고 한다. 당연히 피터 린치는 흔쾌히 응했다. 

 주가가 25% 떨어졌을 때 대부분의 개인 투자자들은 손절을 한다. 이렇게 손절매 구간을 정해놓고 투자하다 보면 결국 손해만 보기 일쑤다. 25% 떨어졌다 반등해서 쭉쭉 오를 수도 있는 주식인데도 그런 생각을 하지 못한다. 가치투자를 하지 않고 그저 등락에 따라 매매하기 때문이다.

 정말 훌륭한 주식이 25% 떨어졌다면 어떨까? 오히려 감사해하며 추가매수에 나서야 한다. 만약 이런 확신이 없다면 그 주식은 애초에 매수해서는 안된다.

 그러나 좋은 거래가 이루어지기 쉬운 두 차례의 특정 시기가 있다. 

 그 첫번째는 연말로서 투자손실을 일부나마 세금공제로 보상받으려는 기간이다. 가장 큰 폭의 하락이 10월과 12월 사이에 일어난다는 것은 결코 우연한 일이 아니다. (중략)

 두번째는 주식시장에서 몇 년에 한번씩 보게 되는 주가대폭락 현상 발생시기다. 만약 당신이 내심 '팔자' 분위기가 우세한 상황에서도 침착하게 주식을 살 용기를 낸다면, 예전에 결코 생각치 못했던 좋은 기회들을 만날 수 있을 것이다. -p358 

 나는 항상 대폭락을 기다린다. 

 결과적으로, 당신이 애당초 어떤 주식을 산 이유를 알고 있다면, 당신은 그것과 결별할 때가 언제인지 저절로 알게 된다. -p368

 대형우량 종목을 팔 시기

-지난 2년간 시판된 신제품들은 엇갈리는 결과를 보여왔으며, 시험단계에 있는 다른 제품들을 시장에 내놓으려면 아직도 1년은 더 있어야 한다. 

 경기변동형종목의 팔 시기

 한 가지 명백한 매도신호는 재고가 축적되고 있으며 업체가 그것들을 처분하지 못하고 있을 때이다. 그 사실은 상품가격 인하 및 수익성 하락을 뜻하기 때문이다. (중략)

 상품가격의 하락은 또 다른 전조이다. 보통 유가 및 1차 금속 등의 가격은 수익상의 문제가 나타나기 여러 달 전에 하락세로 돌아선다. 다른 유익한 신호는 상품의 선물가격이 현물, 즉 현장인도 가격보다 낮을 때이다. -p371 

 반성하게 되는 문구다. 

 10달러까지 회복되면 팔겠다

 이런 유혹에 빠질 때마다, 나는 그 주식의 보유량을 늘릴 만큼 그 업체에 대해 자신이 없으면 즉시로 팔아야 한다는 원칙을 스스로 다짐하고 한다. -p391

 본전만 회복되면 팔겠다. 얼마까지 오면 손절하겠다. 주식하면서 이런 유혹에 안 빠져보신 분은 없을 것이라 생각한다. 그 주식의 보유량을 늘릴 만큼 자신이 없으면 즉시 팔고 다른 주식으로 갈아타는 게 현명하다.

 워렌 부페는 주식 선물 및 옵션 거래를 불법화시켜야 한다고 생각하는데 나도 그 의견에 동의한다. -p405 

 피터 린치는 주식 선물 및 옵션 거래에 대해 비판한다. 통계에 따르면 아마추어 투자자들의 80-95%가 손해를 본다고 한다. 선물 및 옵션 거래는 절대 생각도 하지 말아야겠다. 

 오늘 이 책 독서모임이 있다. 그래서 재독을 하게 되었다. 피터 린치의 다른 책도 이어서 읽어야겠다. 읽어야할 투자책이 수두룩하다. 최대한 많이 읽자. 

전설적인 투자자 피터 린치에게 배우는 투자의 지혜

전설로 떠나는 월가의 영웅 - 주식투자에서 상식으로 성공하는 법, 2021 최신개정판
피터 린치.존 로스차일드 지음, 이건 옮김, 홍진채 감수 / 국일증권경제연구소 / 2021년 7월

 독서모임 선정도서라 재독했다. 25년 3월 12일 기준 알라딘 주식/펀드 최고의 책 2위에 선정되어있다. 고전임에도 불구하고 2위라니 놀랍다. 1위가 멀까 궁금하다.

 피터린치는 13년 동안 660배로 연간 30%의 수익률은 낸 전설적인 투자자로 유명하다. 짧은 기간 임팩트 있는 모습을 보여주고 가족과 더 많은 시간을 보내기 위해 은퇴했다. 

 투자자가 알아야 하고 조심해야 할 이야기가 담긴 책이다. 오래 전 미국의 이야기라 기업명이 익숙하지 않지만 큰 틀을 이해하는 데 전혀 방해가 되지는 않는다. 오히려 책을 읽으면서 맥도날드, 던킨 도너츠, 애플 등 훌륭한 기업에 진작 투자했으면 좋았겠다는 생각이 든다. 

 책 한 권 읽지 않고 투자하는 사람들이 너무 많다. 이 책은 입문서로도 추천하기 좋은 책이다. 

 생각보다 글을 위트있게 잘 쓰신다.