경제 | 초보도 성공하는 NPL경매 실전 기술로 건물주 되어 월세 받는 노후 준비하기

초보도 성공하는 NPL경매 실전 기술로 건물주 되어 월세 받는 노후 준비하기
홍성준 외 지음 / 지식과감성# / 2023년 5월

『하나, 책과 마주하다』

평균 근로소득을 생각하면 노후 준비하기에는 벅차다.

그렇기에 모두가 관심을 돌릴 수밖에 없는 것이 재테크이다.

『초보도 성공하는 NPL경매 실전 기술로 건물주 되어 월세 받는 노후 준비하기』는 8명의 저자가 그간 활동하며 쌓아온 분석 능력과 문제 해결에 대한 노하우를 아낌없이 담았다.

저자들은 이 책을 통해 독자들이 경제적 시간적 자유를 얻은 뒤 건물주가 되어 노후도 준비하고 세계 여행도 다니면서 자녀들과 손자 손녀에게 대우받는 삶이 되었으면 좋겠다고 덧붙인다.

저자, 홍성준은 성현부동산컨설팅 대표이다. 서울 미디어 대학원대학교 블럭체인기반NPL 전문가과정을 수료했으며 단희TV 인클 NPL 강사, 이투스 그로우 NPL 강사, 클래스101 NPL 강사로 활동중이며 ‘세종대왕 홍성준TV’ 유튜브 채널을 운영하고 있다.

저자, 이종욱은 기업경영관리 세무컨설팅 대표이며 현 에너지클라우드 대표이다. 창원대학교 부동산경매전문가반 및 경매 전문가과정을 수료했으며 경매/공매/NPL투자 블로그를 운영중이다.

NPL은 무엇인가

NPL은 무수익여신 Non Performing Loan, NPL부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 금융 기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실 채권을 의미한다.

부동산 경매는 실질적 투자자들의 채무 변제 목적을 위해 채무자 소유 부동산을 매각하여 이로 얻은 수익을 투자자들이 나눠 갖기 위해 진행된다.

은행이 대출을 해주었는데 원리금을 제때 못 받아 묶인 돈을 NPL이라 한다.

부도를 내거나 법정 관리 기업의 대출이나 6개월 이상 이자가 연체중인 대출을 무수익여신으로 분류하는데, 이때 부실대출금과 부실지급 보증액을 합친 것으로 금융 회사의 부실 채권을 뜻한다.

NPL 채권은 보통 사람이나 금융사가 돈을 빌리는 과정에서 발행하는 것으로 이만큼의 돈을 빌려줬기에 받을 돈이 있다는 권리를 의미하는 증권이다.

이런 채권의 경우 제대로 상환을 하면 문제가 없지만 제대로 상환이 안 되면 부실 채권이 되어 실제 돈 빌린 사람과 금융사의 계약 담보 관계에 따라 추가로 분류된다.

채무를 진 사람이 채무를 위해 담보로 부동산을 거는 경우 담보부 부실 채권이라 한다.

만약 채무자가 채무를 지는 과정에서 별도 담보 없이 개인 신용을 이용해 채무를 지게 되면 무담보부 부실 채권이라 하는데 이런 부실 채권은 3개월 이상 연체가 이뤄지게 되면 경매로 부동산을 넘기는 상황으로 이어진다.

부동산을 매입을 위해 금융사에서 거금을 빌리게 되는데 제대로 갚지 못한다면 금융사의 손해로 이어지기에, 금융사는 이러한 손해를 미연에 방지하기 위해 부동산을 매입할 목적으로 대출하는 경우에 한해 근저당권을 설정한다.

연체가 지속될 경우 발동되는 근저당권을 부동산 경매 요청 권한을 가지게 된다.

일반인은 부실 채권을 매입하여 어떤 이점을 얻을 수 있는가?

경매 개시 → NPL 근저당권 매입 → 입찰 참여 → 낙찰 O → 매각 OR 소유 ( 낙찰 X → 배당 )

NPL투자 효과

첫 번째는 배당 수령 배당 효과가 있다.

제 3자가 경매 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령이 가능하며 투자 기간이 짧고 현금화가 편리하다.

두 번째는 직접 낙찰 유입 투자되는 효과가 있다.

채권화수금액으로 직접 채권최고액 범위에서 낙찰 가능하다.

세 번째는 소액 투자 효과가 있다.

매입 가격 8-90% 담보부 질권 대출의 융자 효과가 있다.

네 번째는 합법적인 계약서 효과가 있다.

채권행사 권리금액에 내가 받을 돈, 배당기일 채권금액으로 고가의 낙찰이 진행된다.

다섯 번째는 상계처리 효과이다.

채권자의 경매 낙찰로 매각대금 상계처리가 가능하고 고가 낙찰 후 장부상 손실 매각으로 다른 물건의 양도세 납부세액과 상계처리가 가능하다.

NPL투자 장점

숙박 시설, 토지, 상가, 공장은 후에 매각할 때 얻는 매매차익과 근저당권 배당금으로 얻는 수익이 높다.

부동산 양도 절세가 가능하며 현금 유동성 흐름이 빠르고 짧은 기간에 얻는 수익이 크다.

주택에 포함하지 않으면 현재 부동산 정책 규제에 상관없는 투자 방법이며 레버리지 활용으로 적은 자기자본 수익을 창출할 수 있다.

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결혼과 출산을 포기하는 이유 중 하나가 바로 돈이다.

집이 부유하지 않는 이상, 벌어들이는 소득으로 해결해야 하기 때문에 결국은 하나하나 포기하게 되는 것이다.

또한 평균 근로소득을 생각하면 노후 준비하기에는 벅차다.

그래서 모두가 재테크에 눈을 돌리고 있는 것 같다.

주변 친구들만 봐도 부동산 재테크에 열을 올리고 있으니, 열심히 벌어 사 들여야 하는 말이 꼭 맞다.

경매의 흐름은 알았어도 NPL은 생소한 부분이어서 미리 익혀둘 겸 책을 펼치게 되었다.

NPL이 무엇인지를 시작으로 시작하는 방법, 분석하는 방법, NPL 부실 채권 사는 방법 그리고 일반 경매와 NPL투자에 관한 비교 분석까지 1부터 10까지 세세하게 설명되어 있어 초보자도 어려움없이 이해할 수 있어 매우 유익했다.

경영 | DEI 뉴노멀 시대 새로운 비즈니스 경쟁력, 다정한 조직이 살아남는다

다정한 조직이 살아남는다 - 다양성·형평성·포용성(DEI), 뉴노멀 시대 새로운 비즈니스 경쟁력
엘라 F. 워싱턴 지음, 이상원 옮김 / 갈매나무 / 2023년 6월

『하나, 책과 마주하다』

뉴노멀 시대, 기업의 생존에는 다양성을 넘어 형평과 포용이 필요하다!

구글, 인텔, 나이키 등 혁신에 성공하는 기업들은 이에 주목한다.

Diversity, Equity, Inclusion - 바로 DEI다.

우리에겐 아직 낯설지만 세계적으로는 이미 뜨거운 키워드다.

한국에서는 주목하는 기업들이 있긴 하지만 아직은 글로벌 투자 유치를 위한 보여주기식 밖에 되진 않는다.

혁신의 가능성은 6배 높이고 위험은 30%나 감소시켜주는 효과를 나타낸 DEI 경영!

변화하는 시대에 맞춰 조직 또한 이제 변화해야 한다.

저자, 엘라 F. 워싱턴은 조직심리학자이자 DEI를 전문적으로 컨설팅하는 엘러베이트 솔루션스(Ellavate Solutions)의 대표로서, 전 세계 산업계/교육계/정치계 다양한 분야에 걸쳐 경험을 쌓아왔다.

이 책은 미래를 내다보고 선도적으로 DEI에 뛰어든 기업들이 겪은 어려움과 실패, 헌신과 자기성찰, 그리고 성공과 보람의 여정을 함께한 기록이다.

저자는 각 기업 리더들을 만날 때마다 "당신의 직장 유토피아는 무엇인가요?"라는 근본적인 질문을 던져왔다.

함께 그 해답을 모색하는 과정에서 성장과 성숙으로 거듭나는 조직의 진화를 목격했고, 결국 다양한 집단을 공평하게 포용하는 문화가 기업의 성공과 직결된다는 확신을 얻었다.

노스웨스턴 대학의 켈로그 매니지먼트스쿨에서 조직행동 박사학위를, 스펠먼 컬리지에서 심리학 학사학위를 받았으며 현재 조지타운 대학 맥도우 비즈니스스쿨 매니지먼트 학과 교수로 있다.

뉴노멀 비즈니스 경쟁력, DEI

다양성 관리라는 개념은 40년 전부터 연구된 분야이다.

1950년대 시민 권리 운동이 그 토대인데 , 1961년 케네디 대통령이 차별을 끝내기 위해 적극적 우대조치를 연방정부 계약자들에게 요구했었다.

(적극적 우대조치란, 차별 관행의 종식 뿐만 아니라 과거, 현재의 차별을 보상하고 미래의 차별을 예방하려는 모든 조치를 말한다.)

이를 두고 역차별, 우대조치, 수혜자에 대한 낙인, 능력 원칙 침해 등의 논란을 불러일으키며 반대의 목소리도 나왔지만, 일부 고용주는 적극적 우대조치의 윤리적, 도덕적, 비즈니스 측면을 적극 수용할 계획을 세우기도 했다.

1980년대 레이건 대통령이 적극적 우대조치를 축소하며 반대 입장을 표명하기도 했지만 뛰어난 경영자들은 정부 정책 변화와는 무관하게 적극적 우대조치 프로그램을 고수하기도 했다.

적극적 우대조치를 따른다는 것은 다양성 관리라 불리는 구조가 필요하다는 의미인데, 이는 노동부 장관 윌리엄 브록의 요구로 1987년 수행된 【일자리 2000】 연구 이후 현실화되었다.

보고서에는 미래 미국 노동 시장은 더욱 다양해질 것이며 다차원의 다양성을 포용해야 한다고 기록되어 있다.

또한 노동력 고령화, 직장과 가족 돌봄을 병행해야 하는 여성의 특징, 흑인 노동자 채용 등도 포함되어 있었으며 기술 및 전문직 고용 수요를 충족하기 위한 교육 개선 방법도 다뤄졌다.

적극적 우대조치는 핵심적 역할을 맡아 훌륭히 수행해냈다. 수많은 기업과 조직은 아직도 그 역할을 수행하고 있다. 하지만 적극적 우대조치는 경영자들이 불균형, 불의, 실수를 교정하도록 기회를 주는 인위적이고 임시적인 개입이었다. 일단 여러 실수가 바로잡히고 난 후에까지 적극적 우대조치만으로 (백인 남성을 포함한) 모든 사람의 상향 이동성이 장기적으로 유지되리라 기대하기 어렵다. ……

우리가 다양성 관리를 배워야 하는 이유가 여기 있다. 이는 적극적 우대조치를 폐기하기 위해서가 아니라 한 차원 높이기 위함이다.

21세기가 시작되며 직장 내 지위가 대폭 개선되었다는 인식이 나타났는데 언론 보도와는 달리 실제 경험 사이에는 불일치가 존재했다.

사실 전반적인 개선에도 불구하고 21세기 초의 현실은 오늘날과 비슷하다.

물론 다양성 관리 노력으로 조직의 말단 신입 직원 구성은 다양해졌지만 조직도의 상단으로 올라갈수록 여성과 소수민족 비율은 극적으로 줄어들었다.

2000년경부터 이질적 문화에서 생존을 넘어 번영할 수 있도록 환경을 조성해야 한다는 의미로 포용이라는 개념이 등장하여 기업들은 다양성과 포용이라 부르기 시작했다.

그러다 2010년대에 몇몇 기업이 형평이라는 말을 덧붙이며 2020년 말에 다양성, 형평, 포용을 합쳐 DEI라 부르게 되었다.

▶ 다양성 : 사람 간 관계와 상호작용에 영향을 미치는 실재하거나 인식된 차이. 인구학적 다양성뿐 아니라 모든 측면을 포괄한다.

▶ 형평성 : 사회의 모든 구성원이 동등한 지점에서 평등하게 출발하지 않았다는 것, 따라서 모두가 성공할 기회를 만들려면 체계적인 변화가 필요하다는 것을 이해하는 바탕에서 마련된 공정성과 공평성.

▶ 포용성 : 모두가 성공할 수 있는, 그리고 가치 있고 환대받고 존중받고 지원받는다는 감정을 경험할 수 있는 환경의 적극적 조성. 행동과 감정, 즉 실천과 결과는 진정한 포용을 실현하는 두 가지 핵심 요소이다.

다양성, 형평, 포용(DEI) 여정의 다섯 단계

1단계 인식 ▶ 2단계 순응 ▶ 3단계 전술 ▶ 4단계 통합 ▶ 5단계 지속

첫 단계에서 기업은 DEI가 무엇이고 왜 중요한지 알게 된다. DEI에 의도가 부재했음을 깨닫기에 앞서 일단 깨어남의 단계를 거쳐야 한다.

인식 단계를 거친 기업은 이제 업계와 정부의 여러 요구를 충족시켜야 한다. 참고로, 이 단계에서는 대개 '해야 한다니 DEI를 한다'라고 생각한다.

3단계에서 기업의 관심은 "규범을 준수하고 있나?"에서 "DEI가 우리 목표에 어떻게 들어맞지?"로 바뀐다. 소비자를 끌어오는 데 DEI가 어떻게 도움이 될지, DEI 정책이 구체적인 비즈니스 성과와 어떻게 연결될지 생각하는 단계다. 하지만 이 단계에서도 전체 비즈니스를 염두에 두는 전략적 DEI 접근은 결여되곤 한다.

이렇게 할 수 있는 기업, 즉 내부와 외부의 DEI 노력을 조화시키고 위와 아래에서 변화가 이루어지는 기업은 여정의 통합 단계에 도달한 것이다. 이 단계에서 기업은 영향력이 미치는 모든 범위에 DEI를 포함시키고 "DEI는 우리가 하는 모든 일의 일부분이야"라고 진정으로 말할 수 있다. DEI 전략을 명확히 규정하고 직원, 고객, 파트너, 공급업자, 주주, 경쟁자, 지역공동체 등 내/외부의 모든 관련자에게 DEI가 어떻게 영향을 미치는지 살핀다.

5단계에서 기업은 경기순환, 전략, 그리고 가장 핵심적으로는 리더십 측면에서 일어나는 자연스러운 변화에도 지속되는 체계와 구조를 갖추는 데 초점을 맞춘다. DEI 노력에 성공하는 기업은 리더 한 명의 열정과 헌신에 힘입거나 우수한 경영 실적을 토대로 충분한 자금을 투입하는 경우가 많다.

다섯 단계 모두 거쳤다 해도 업무가 완수되는 것은 아니다.

변화하는 세상에 맞춰 성장할 수 있도록 전략과 사업이 재평가될 때 DEI도 지속적으로 개선되어야 한다.

Ⅰ 스타트업의 분권을 적극 활용하다 | 슬랙

여정의 단계 : 전술

최고의 실천 : 회사 전체의 DEI 책임감 수용, 하향식과 상향식 이니셔티브, 외부 DEI 노력을 전사적 전략 내에 통합, 직원의 정신 건강 관리를 위한 혜택

핵심적 한마디 : "모든 리더들이 DEB(다양성, 형평, 소속감)를 확실히 지원한다는 점을 분명히 하고 싶습니다. 리더들이 '위에서 시키니까 하는 일'이 아니라 '스스로 믿기 때문에 하는 일'이라고 말하게 되었으면 합니다."

-슬랙의 다양성과 포용 프로그램 담당 이사, 주네 사이먼-

조지 플로이드 사건은 미국 뿐만 아니라 전세계가 주목할 수밖에 없었다.

변화되었다고 하지만 아직은 차별이 난무하는 사회이기에, 미국에서 흑인으로 살아간다는 것은 고통이 아니라고 말하진 못한다.

조지 플로이드 사건 이후 대부분의 기업에 종사하는 흑인 직원들은 평소의 업무를 수행해내야 했지만 스랙은 달랐다.

(슬랙은 메신저 및 프로젝트 협업 툴 제공 회사이다.)

슬랙의 CEO인 스튜어트 버터필드는 흑인과 유색인종 직원을 대상으로 공감과 애도를 표하며 심리상담 기회 등 회사만의 복지 혜택을 내놓았다.

그리하여 슬랙의 직원들은 '감정 휴가'라는 유급 휴가 혜택을 받게 된다.

그러자 슬랙의 경험 전문가 글로벌 매니저이자 조직 심리학 박사인 레이첼 웨스터필드는 CEO 버터필드의 배려에 대해 공개적인 글을 올렸다.

스튜어트, 내가 여기서 일하는 이유 중 하나가 바로 이거예요. 내가 한 주 내내 울며 지냈다는 것, 그래서 줌 회의에서 카메라를 켜지 못했다는 것을 당신도 알죠? 지금 이 글을 읽는 이들이, 함께 회의했던 이들이 모두 내게 괜찮냐고, 왜 카메라를 안 켜느냐고 물어볼 엄두도 내지 못했을 거예요.

그건 마음이 나빠서도 아니고, 내 걱정을 하지 않아서도 아니라는 걸 알아요. 다만 그들을 TV 소리를 죽이면 잠시라도 다 잊어버릴 수 있다는 걸 말하고 싶어요. 무음으로 해둔 동안에는 아무 일 없게 되니까요, 그렇죠? 어떻게 생각할지 모르겠지만 나는 도저히 그렇게 할 수가 없네요.

버터필드는 이에 대해 직원들에게 계속 의견을 올려달라고 말했다.

당시 웨스터필드를 비롯해 직원들이 CEO와 직접적이고 자유로운 대화를 할 수 있었던 것은 상대적으로 아주 희귀하다고 할 수 있다.

웨스터필드는 업계 4위 안에 드는 컨설팅 회사에서 10년 이상을 일한 경험이 있는데 이러한 부분때문에 2년 전 슬랙으로 이직했다고 한다.

즉, 직원들은 회사에서 진정성을 보았던 것이다.

Ⅱ 성별 다양성을 출발의 토대로 활용하다 | 모스 애덤스

여정의 단계 : 전술에서 통합으로

최고의 실천 : 성별 다양성 프로그램, 다양한 인력 공급처 확대 프로그램, 수치 목표, 리더십의 책임성

핵심적 한마디 : "데이터가 마련되었고 우리는 그것을 공유합니다. 기꺼이 외부에 공개하고 책임을 지려 합니다. 하지만 2020년의 사건은 저와 우리 모두에게 더 많은 것을 깨닫게 해주었습니다. 우리의 채용 방식, 인재 개발 방식, 리더 양성 방식 이면의 정책, 절차, 프로세스에 인종 차별 요소가 존재할 수 있었습니다. 그래서 우리는 멈춰 서서 말했죠. 포용적인 조직이 되고 싶다고요. 그렇게 되려면 여러 문제를 해결해야 합니다."

-모스 애덤스 전 CEO, 크리스 슈미트-

1991년, 회계법인의 파트너가 된 크리스 슈미트는 사내 여성 인력이 현저히 적다는 사실을 알았다.

취업 초기 함께 일했던 팀원 모두가 여성이었는데 파트너 직위에서는 여성 비율이 10% 초반이니 참 아이러니하지 않을 수가 없었다.

1991년, 미 대법원에서 남성 직원에게 불임 증명을 요구하지 않은 존슨 컨트롤스 정책이 여성을 차별했다고 만장일치로 판결났다.

이는 역사적 성차별 판결에 기인한 것으로 기업이 잠재적 출산을 이유로 여성의 취업 기회를 차별해서는 안 된다는 의미였다.

이후 기업은 차별과 괴롭힘 소송에서 스스로를 보호하는 일에만 치중했는데 모스 애덤스와 슈미트는 성별 다양성을 비즈니스 측면과 도덕적 측면에 집중시키기로 했다.

모스 애덤스 역시 25년 동안 DEI와 관련된 노력을 해왔는데 특히 성별에 초점을 두었다.

조지 플로이드 사건은 그 어느 때보다 직장 내 인종 문제를 크게 부각시켰다.

모스 애덤스 또한 성별 문제에서는 꽤 진전을 이루었어도 다른 다양성 영역에서는 성과가 거의 없고 성별 외의 영역에서는 의도성도 크게 떨어짐을 인식하며 회사 내부적으로 성찰의 시간을 가지게 되었다.

"리더들은 문제를 해결하려 합니다. 하지만 문제 해결이 중요하지 않은 때가 있죠. 그저 아무 말 없이 경청하며 문제를 진심으로 이해해야 할 때 말입니다."

"저는 낙관적인 사람입니다. 실용적이고 현실적이지만 그래도 낙관적입니다. 이 비극적 사건을 계기로 우리가 책임져야 하는 부분이 개선된다면 모스 애덤스는 지역사회와 업계에서 헐씬 더 좋은 위치에 서게 될 것입니다."

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다양한 인력이 평등하게 일하기 좋은 포용적인 직장, 이것이 바로 DEI 경영의 목표이다.

여러 기업의 DEI 여정에 대한 사례를 보니 다양하게 흘러갈 수 있음을 알 수 있었다.

다양한 시도로 도전하는 MZ 세대들은 이전 세대들과 달라 침묵하고 순응하지 않는 경우가 많다고 한다.

시대가 변하듯이 세대 또한 변하기에 그에 맞춰 기업 또한 변화해야 한다.

한 기업에 다녔었는데 힘들었던 기억이 참 짙다.

야근수당받고 야근하는 건 아니지만 칼퇴가 힘들었었고 자발적인 마음으로 일했으면 좋겠다는 눈치라서 오래 있지 않고 나오게 되었다.

'적당히'라는 게 있는데 퇴근하고 보면 꼭 야근하는 것마냥 퇴근하니 규모가 큰 회사라도 다 좋은 게 아니구나 싶었다.

그때부턴 기업의 규모를 따지기보단 직원들을 얼마나 생각해주는지를 먼저 보게 되었다.

직원들이 안정감, 배려, 소속감을 느끼고 다양성을 활용하며 업무 성과를 내기 위해서는 포용이 필요하다.

무엇보다 소속감과 목적의식을 느낄 수 있도록 늘 점검하는 것도 기업이 가져야 할 기본이다.

경제 | 경제학 명저 50권을 한 권에, 세계 경제학 필독서 50

세계 경제학 필독서 50 - 애덤 스미스부터 토마 피케티까지 경제학 명저 50권을 한 권에 ㅣ 필독서 시리즈 7
톰 버틀러 보던 지음, 서정아 옮김 / 센시오 / 2023년 5월

『하나, 책과 마주하다』

세계 경제에 한 획을 그은 인물들을 살펴보고 싶다면, 바로 이 책이다!

애덤 스미스, 토마스 맬서스, 앨프레드 마셜, 토마 피케티 그리고 막스 베버, 경제학 분야에서 최고의 명성과 평판을 가진 인물들을 한데 모은 책으로 각 인물들에 대해 핵심 내용만 추려져 있어 그들의 지혜를 손쉽게 얻을 수 있다.

소개된 책들 모두 경제학 역사의 중요한 장면에서 많은 영향을 끼친 책들이며 이에 대해 더 깊게 파헤치고 싶다면 저자의 원저를 찾아 읽으면 된다.

근래 재테크와 함께 경영서만 치우쳐 읽는 것 같아 선택해 본 경제서이다.

저자, 톰 버틀러 보던은 50권의 고전 시리즈로 유명한 작가이자 큐레이션이다.

1967년 호주에서 태어났으며, 현재 영국 옥스퍼드에서 거주하고 있다. 시드니대학교와 런던정치경제대학교를 졸업했다.

현대인의 삶에 가치와 깊이를 더하는 지식의 안내자 역할을 하고 있는 톰 버틀러 보던은 철학, 경제학, 영성을 망라한 다양한 분야에서 명저들을 가려 뽑은 ‘50권의 고전 시리즈’로 유명하다. 《USA 투데이》는 이런 그를 두고 “이런 종류의 문헌에 대한 진정한 학자”라고 평했다. 현재 이 시리즈는 전 세계 23개 언어로 번역되었으며 50만 부가 넘게 판매되었다.

참고로 《세계 경제학 필독서 50》은 2018년 북미 최고의 출판 시상식인 엑시엄 비즈니스 북어워드에서 비즈니스 레퍼런스 부문 은상을 수상했다. 또한 이 책의 첫 번째 시리즈인 《내 인생의 탐나는 자기계발 50》은 2004년 미국 벤저민 프랭클린상을 수상하며 미국 주간지 《포워드》 선정 올해의 책이 되었다.

니얼 퍼거슨의 『금융의 지배』 - 끊임없이 진화해온 세계 금융의 역사를 담아내다

니얼 캠벨 더글러스 퍼거슨은 현대 영국의 역사학자로 금융경제사가 전문 분야다. 21세기 최고의 경제사학자로 평가받고 있으며, 폴 크루그먼과 조지 프리드먼의 최대 경쟁자로 꼽힌다. '차이메리카'의 주창자다. 2004년 《타임》 선정 '가장 영향력 있는 100인'에 뽑혔다. 대표작 「금융의 지배」는 6부작 TV 다큐멘터리로 각색되었으며, 이 다큐멘터리 시리즈는 2009년 에미상을 수상했다.

2007년 미국인 평균 소득은 3만 4000달러였는데 당시 골드만삭스의 수장인 로이드 블랭크페인은 6800만 달러의 보수를 받았다.

이것만 놓고 봐도 제품과 서비스의 생산만큼 금융이 매우 중요하다는 것을 시사한다.

금융 위기가 잦다보니 금융계는 빈곤의 주범으로 인식되어 왔고 역사를 통틀어 사람들은 대부분의 금융업자를 경멸해왔다.

그러나 퍼거슨의 책을 보면 이러한 결론은 잘못되었다고 지적한다.

제이콥 브로노프스키의 「인간의 부상」을 보면, 채권과 채무 등의 금융 혁신이 없었다면 문명 또한 발전할 수 없었을 것이라고 했다.

퍼거슨 또한 이에 대해 같은 입장이며 그는 이렇게 말한다.

"역사적인 대현상 뒤에는 항상 금융이라는 비법이 숨어 있었다."

물론 치우쳐진 판단이라는 견해도 있으나 대규모의 금융 위기가 왔어도 금융 혁신이 만들어낸 장점은 사라지지 않는다고 보기 때문이다.

퍼거슨이 자랐던 지역에서는 수많은 사람들이 은행 업무를 볼 수도 없었고 대출 받기도 어려워 악질 사채업자에게 넘겨지기 일쑤였다고 한다.

'빈곤한 지역은 대부분 금융 기관과 서비스가 부재한 곳이다.', 이것이 퍼거슨의 결론이었다.

"금융의 역사에서 채권의 탄생은 은행의 신용 대출 고안에 이어 두 번째로 중요한 혁신이었다."

중세 초기, 이탈리아의 최대 혁신은 바로 채권이었다.

정부가 발행하는 채권은 시민에게 돈을 빌려주고 그 대가로 얼마간의 이자를 받는 것이었다.

이렇게 형성된 자금으로 학교, 병원 등을 짓고 군부대를 창설하는 등 전쟁 자금으로 사용되었다.

19세기 로스차일드 가문이 채권시장에 뛰어들어 각국의 전쟁 자금을 지원함으로써 많은 재산을 축적하게 되었었다.

채권은 종이 형태의 자산인지라 채권을 보유한 사람은 자신이 원하는 곳 어디에서든 구매가 가능하니 부유층이 도시로 몰려들기 시작했다.

채권시장은 막강한 영향력을 가진다.

국가의 신용도가 판가름 났고 정부가 투자자에게 치러야 할 이자율은 물론 신용 비용까지 결정되는 곳이었다.

한 가지 더 살펴보자면, 보험 역시 금융 역사상 가장 큰 혁신의 산물이었다.

초창기 보험은 도박과 다를 바 없지만 이는 발전을 거듭하게 된다.

최초의 현대식 보험을 만든 사람은 스코틀랜드 장로교의 목사 로버트 월리스와 알렉산더 웹스터, 수학자 콜린 매클로린이다.

한 목사가 세상을 떠나고 남은 유가족들이 너무 어렵게 살자 이들은 성직자의 유가족을 도울 방도를 찾다가 '스코틀랜드 성직자 과부 기금'을 만들어 성직자들에게 보험료를 받아 이를 투자하고 기금의 수익은 사망한 성직자의 유가족에게 연금 형태로 지급하겠다는 구상을 세운 것이다.

이렇게 스코티시 위도우즈가 탄생하게 되었다.

이후 영국과 미국에서 비슷한 기금이 대거 생겨났고 보험 가입은 안정된 중산층이라는 표식이 되었다.

현재 전세계적으로 빠른 인구 고령화와 연금 및 건강보험 자금 부족에 시달리고 있다.

즉, 훗날 제대로 보호받고 보장받을 수 있을지 모르기에 보험은 필수가 된 것이다.

존 케네스 갤브레이스의 『대폭락 1929』 - 금융 역사상 가장 최악의 사건을 다룬 경제 역사서

존 케네스 갤브레이스는 캐나다 출신의 미국 경제학자로 20세기를 대표하는 진보적 경제학자 중 한 명이다. 케네디 대통령 때는 인도 대사를 지냈으며, 루스벨트 때부터 클린턴 때까지 대통령 자문역을 맡는 등 미국 민주당 지도자들의 사고와 노선에도 큰 영향을 미쳤다. 케네디 대통령의 '브레인', 클린턴 대통령의 '경제 교사'라고도 불리었다. 미국 대통령 자유 훈장을 두 번이나 받았다.

2008년 세계 금융 위기 이후 많은 책이 출간되었지만 존 케네스 갤브레이스의 「대폭락 1929」는 앞으로도 금융 위기에 참고할 만한 책으로 꼽힌다.

1950년대 미국의 주식시장은 투자 열풍이 조성되어 '행복, 무너질 수 없는 시스템, 신의 편애, 내부 정보 확보, 금융 방면의 이례적인 재능 덕분에 일하지 않고도 부자가 될 운명이라는' 사람들의 믿음이 공통된 특징으로 나타났고 이는 반복되는 투기 경향을 낳았다.

그 결과, 투기했던 이들은 생활과 생계에 처참한 결말을 안고 말았었다.

당시 상황을 지켜보던 갤브레이스는 정부가 규제와 통화정책을 통해 해로운 요인들을 예방할 의무가 있다고 생각했지만 정부는 이 의무를 실천하지 않고 방치해두었다고 말했다.

갤브레이스의 책은 1929년 주식시장 붕괴에 초점을 맞추고 있는데 만약 증시 안정을 위한 제도가 정비된다면 증시가 붕괴하더라도 대공황 같은 사태는 일어나지 않으리라 보고 있다.

1920년대 생산성과 고용률의 상승으로 기업의 이익 또한 상승 곡선을 보였다. 주가는 기업 이익을 반영해 1927년부터 꾸준히 상승하기 시작했으나 1928년 초에 들어 기저 가치와 따로 놀기 시작했으며 '환상으로의 대대적인 도피'가 일어났다고 그는 설명했다.

시장 거품의 원인은 저금리다.

유럽 각국에서 높은 금리를 노리고 미국으로 몰렸던 시기였는데 이렇다보니 미국의 통화 당국은 금리를 낮게 유지해야 한다는 일종의 책임감을 느끼게 된다.

이처럼 미국이 저금리를 유지함에 따라 미국인들은 싼값에 빌린 증거금으로 주식에 투자해 높은 수익을 거둘 수 있었다.

그러나 갤브레이스는 이 통설을 받아들이진 않았다.

"이전에도 오랫동안 신용이 풍부하고, 심지어 1927~1929년보다 훨씬 더 저렴했던 시기가 있었으나 그런 시기에도 투기는 무시할 만한 수준이었다."

은행을 비롯해 금융 회사가 맹목적인 신뢰를 받았으며 당시 대부분의 사람들은 자신이 부자가 되어야 한다는 사고방식을 갖게 되었었다.

끊임없이 상승곡선을 탈 것이라 확신을 심어주며 부추기니 1929년에 이르기까지 매달 4억 달러의 대출이 증가했다고 한다.

뉴욕증권거래소뿐만 아니라 소규모 증권 거래소조차 호황을 누렸다.

수많은 여성들도 생애 처음으로 주식을 사고 문화계와 예술계에서도 단연 화두에 오른 주제는 주식이었다.

당시 내부자 거래를 금지하는 법이 없다보니 시장 조작과 주자 조작 또한 일상적으로 이루어졌다.

그러나 올라가는 게 순식간이었듯이 내려오는 것 또한 순식간이었다.

1920년대의 상승장이 1929년 9월 3일 종말을 맞이하게 된 것이다.

알다시피 이 붕괴는 하루에 멈추지 않고 몇 주간 계속 되었다.

처음에는 저평가된 주식을 낚았다고 믿었는데 10월 21일 오후에 안정세를 되찾았다.

그 주 '검은 목요일'이 되자 모두가 앞다퉈 주식을 내다 팔려 했고 심리적인 측면의 진정한 붕괴가 일어나기 시작했다.

같은 날, 저명한 금융인들이 시장 안정화를 위해 모이자 사람들은 낙관적인 전망을 내다보게 된다.

하지만 그 다음 주 월요일, '진정한 재앙이 시작'되었다. 이틀동안 대대적인 투매가 이루어진 것이다.

그 후 사흘간 뉴욕증권거래소가 안정을 위해 문을 닫았는데도 매도 주문은 쌓여만 갔다.

특히 투자신탁이 가장 큰 타격을 입어 투자자들은 폰지사기에 가까운 손해를 보았다.

현 주식이 휴지 조각이나 다름없다는 사실을 깨달은 이들은 우량 증권까지 팔아치웠고 시장은 더 침체되었다.

사람들은 하루빨리 사그라들기를 바랐지만 주식시장은 향후 2년 동안 계속 하락했다.

당시 후버 대통령이 경제가 회복되고 있다는 희망적인 말을 계속 발표했지만 이와 달리 경제 사정은 더 침체될 뿐이었다.

1932년, 미국 GDP는 1929년의 3분의 1 수준이었고 대폭락 이후에 찾아온 대공황은 약 10년이나 계속되었다.

주식 광풍의 원인은 정확히 알 수 없으나 갤브레이스는 몇 가지 원인을 들었다.

먼저 미국 경제의 구조적 약점 때문에 대폭락이 더 파괴적인 악영향을 끼쳤다고 분석했다.

특히 극심한 소득 불평등이 그 원인이라 지적했는데, 당시 미국 개인 소득 합계에서 5퍼센트의 고소득자들이 번 돈이 차지하는 비중은 3분의 1에 달했다고 한다.

경제의 건전성이 고소득자들의 막대한 투자와 소비지출에 좌우되었는데, 대폭락이 닥치자 이러한 투자와 지출이 급감되어 그 영향이 더 컸던 것이었다.

잘못된 은행 시스템도 원인이었다. 은행 한 곳이 파산하면 다른 은행의 자산이 동결되는 구조라 사람들이 거래 은행에서 예금을 인출하는 현상이 발생했던 것이다.

덧붙여 형편없는 경제 지식도 원인으로 꼽았다.

정상적인 상황이라면 흑자 예산에 대한 이지가 타당했겠지만 대폭락 직후에는 실업률 감소와 전반적인 빈곤 완화에 필요한 정부의 추가 지출에 제동이 걸렸었다.

대부분의 사람들은 인플레이션을 두려워했는데 사실 미국의 대외 지수가 더 큰 문제였다.

1차 세계대전 직후 미국의 무역 흑자는 엄청났다. 유럽이 무역 대금 결제와 채무 상환에 금을 사용하면서 유럽에서 금이 자취를 감추기 시작했는데 미국은 수입을 늘리는 방식으로 대처했지만 결과적으로 수출 감소는 경기 침체를 유발시키게 되었다.

마지막으로 부실한 기업 구조로 인해 투자신탁과 지주회사가 득세하는 상황을 펼쳐지게 만든 것도 원인이었다.

차입금을 과도하게 끌어다 쓴 이들은 투자보다 배당금 지급에 역점을 두었는데 같은 금융 회사들은 주가에 타격을 입기라도 하면 파산하거나 갑작스런 지출 삭감을 감행해야만 했다.

그 결과 디플레이션 악순환까지 더해졌다.

그의 연구가 지금까지도 인정받는 이유는 역사적 기억에 대한 그의 통찰때문이다.

당시 엄청난 고통과 충격을 안아줬다지만 사람들은 생각보다 쉽게 잊는다.

1960년대 이후 시장에서는 나쁜 관행이 상당수 부활했고 글래머 주식이 나타났기 때문이다.

2007년 금융 위기 이후 경제학 교훈 자체를 생각해 봐야 한다며 경제사 또한 커리큘럼에 포함해야 한다는 이견도 있었다.

갤브레이스는 최고의 스승은 경제 이론이 아닌 경험이라는 사실을 알고 있다.

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부자를 더 큰 부자로 만들어 주는 곳, 그곳은 돈으로 무엇이든 살 수 있다.

미국 상위 1%는 전체 부의 43%를 차지하고 있는데, 2008년 미국에 금융 위기가 닥쳤음에도 불구하고 미국의 한 보험회사 CEO는 승승장구했다고 한다.

왜일까? 금융 위기 속에서 미래를 걱정한 사람들이 너도 나도 든 것이 보험이었기 때문이다.

자본주의가 불안을 먹고 자란다는 것을 잘 보여주는 사례이다.

돈이 세상을 지배하는 지금, 자본주의는 돈의 제국이다.

세상을 지배하는 것이 돈이기에 모두가 돈을 원한다.

돈이 행복을 좌우할 수 없다해도 돈은 살아가는데 꼭 필요한 수단이다.

추위, 더위, 비바람 등을 막고 가족들과 함께 할 수 있는 공간인 집이 언제부터인가 꿈이자 희망이 되어버렸다.

주식과 재테크에 올인하려는 사람들도 돈을 갈구하기 때문에 뛰어드는 것이다.

이렇듯 돈의 제국을 간파하려면 배워야 한다.

금융의 흐름은 물론 지금의 경제에 이르기까지 중요한 역사들이 있었는데, 이 책은 경제학 역사의 중요한 장면마다 많은 영향을 끼친 책들이다.

순서 상관없이 읽어도 무관하고 깊이 알고 싶다면 언급되어 있는 각 저자의 원저를 찾아서 읽으면 된다.

어디서부터 시작해야 할 지 모르는 이들에게 큰 역할이 되어줄 것 같다.

경영 | 국내 최초 프랜차이즈 이론서, 한국 프랜차이즈 기본에서 다시 생각하다

한국 프랜차이즈, 기본에서 다시 생각하다
이수덕 지음 / 지식과감성# / 2023년 4월

『하나, 책과 마주하다』

한국 프랜차이즈 시장의 문제와 개선 방향을 체계적이고 통찰력 있게 분석한 국내 최초 통합적인 프랜차이즈 이론서이다.
14가지의 프랜차이즈 관련 이론들로 구성되어 있으며 한국 프랜차이즈 시장에서 나타나는 현상과 문제를 체계적으로 이해하는 데 도움을 주고 있다.

저자, 이수덕은 9년간 일했던 해외영업부를 그만두고 2006년 패션 프랜차이즈 가맹본부를 설립하였다. 그러나 열정과 자신감만으로 시작한 가맹사업은 2년 만에 참담하게 실패하였다.
창업 실패는 저자의 인생을 완전히 바꾸어 놓았다. 저자는 재기를 위해 오픈마켓 사업을 하면서 매장창업의 전문지식을 공부하고 관련된 자격증들을 취득하였다. 이후 저자는 창업 강의, 소상공인 컨설팅, 중개업, 가맹거래사 업무를 하였다. 특히 약 6년간 외식 가맹본부에서 개설, 전략기획, 운영, 마케팅의 일을 하였고 본부장의 직책으로 퇴사하였다.
퇴사 후 저자는 ‘옳은방향’을 설립하고 프랜차이즈 사업과 소상공인 창업에 관한 교육, 코칭, 컨설팅을 하고 있다. 주요 일은 프랜차이즈 사업과 브랜드 전략기획, 가맹본부 경영 컨설팅 및 임직원의 역량 강화, 정보공개서 등 컨설팅과 교육이다. 그리고 독립창업자에 대한 상권분석, 매장 계약론, 매장 브랜딩과 마케팅, 상가임대차보호법 등의 창업교육도 병행하고 있다.
저자는 경영학 박사로서 현재 세종대학교 대학원에서 프랜차이즈와 소상공인창업 과정의 겸임교수로도 재직 중이다.

프랜차이즈 사업의 시작과 성립

세상의 모든 자원은 공급이 제한되어 있어 이는 곧 자원부족으로 이어진다.
경제적 개념에서 자원부족은 상황에 따라 절대적, 상대적 부족일 수 있는데 기업은 자원들을 이용해 계속 성장해 나가야만 한다.
기업의 경영자원 부족은 부족한 내부 자원을 공급해 줄 수 있는 적합한 거래상대방을 찾게 하는데, 이는 기업과 기업 혹은 거래당사자들이 거래관계를 맺게 하는 근본적인 이유가 된다.
자원들의 안정적 확보는 모든 기업들의, 국가들의 생존전략이다.
그래서 기업은 저렴한 비용에 효율적으로 부족한 경영자원을 공급받기 위해 끝없이 고민하는 것이다.
한편으론 기업의 경영자원 부족은 기업을 발전시키는 원동력이 되기도 한다.
역량의 부족함을 채우고 보완하기 위해 새로운 아이디어를 개발하고 경영을 혁신하려는 주체적인 노력을 하기 때문이다.

프랜차이즈 자원부족 이론은 두 가지의 중요한 가정들을 가지고 있다.
첫째, 사업 초기 경영자원이 부족한 가맹본부는 빠른 사업확장을 위해 가맹점의 자원을 적극적으로 활용한다는 것이다.
둘째, 사업이 성장하면 가맹본부는 가맹점의 자원들에 대한 필요성이 줄어들어 가맹본부는 더 높은 사업성과를 위해 사업확장 방식을 가맹점 중심에서 직영점 체제로 점차 전환한다는 것이다.

가맹본부가 성장하여 시장에서 어느정도 인지도를 가지게 되었다면 사업 초기 부족한 자원들을 성장과정에서 충분히 보충하였기에 가맹점의 자원들이 필요하지 않게 된다.
조직 규모가 커졌다면 시장에서 자립할 수 있고 금융권 등을 통해 언제든지 필요한 자금을 조달할 수 있기 때문이다.
알다시피 매장 소유방식은 이익 규모를 결정하는 중요한 요인인데 가맹본부는 직영점 확장방식이 가맹점 확장방식보다 더 유리하다고 판단한다.
임계점에 도달한 가맹본부는 기존 사업방식의 한계를 느껴 이를 극복하기 위해 직영점 확장방식을 고려하게 되는데 이때 표준적 운영에서 이탈한 가맹점들을 가맹사업에서 배제하게 된다.
급속히 증가한 가맹점의 수만큼 실패한 가맹점의 수도 증가하긴 마찬가지다.
이때 가맹본부는 가맹점들의 실패 이유를 시스템의 자체 결함이 아닌 운영방침을 잘 따르지 않고 표준적 운영을 하지 못한 개별 가맹점의 운영실패로 간주한다.
당연히 가맹점들은 이에 동의하지 않는다. 가맹점들은 가맹본부 혹은 프랜차이즈 시스템의 자체적 결함과 경쟁력 부족이 원인이라고 강조한다.
이렇듯 실패 원인에 대해 의견 차이가 있다 보니 두 당사자의 해결책 또한 차이가 발생한다.
가맹본부는 미래의 가맹점에 대한 실패를 줄이기 위해 표준적 운영에 대해 강력한 감시를 하는데, 기존 가맹점들은 이에 대해 불만을 표한다.
그리하여 가맹본부는 개선된 시스템 도입과정에서 발생하는 모니터링 비용 증가, 기존 혹은 신규 가맹점들과의 갈등, 가맹점과의 분쟁 및 법률적 문제의 책임을 부담하기보다 이를 회피하기 위해 기존 가맹점 확장방식에서 벗어나려고 하는 것이다.
즉, 가맹본부가 단순히 높은 성과만을 위해 직영점 확장방식으로 전환하려는 것은 아니다.
프랜차이즈 자원부족 이론은 한국 프랜차이즈 시장에서 많이 알려진 이론이지만 매우 제한된 관점으로 이해되고 있다.
성공한 가맹본부가 직영점 확장방식으로 전환한다는 두번째 예측이 현실과 부합하지 않기 때문이다.
어쨌든 프랜차이즈 자원부족 이론은 프랜차이즈와 관련된 이론들의 뿌리이자 출발점이 된다고 할 순 있다.
중요한 것은 이러한 성장 스토리가 가맹본부 입장에만 치우쳐 있지 않고 가맹점의 관점에서도 어떤 사업적 고민이 있는지 묘사되어 있다는 점이다.

가맹본부와 가맹점의 거래관계에서 나타나는 다양한 관계 특성들 가운데 가장 대표적인 것이 거래특유투자와 거래관계의 공정성의 문제이다.
프랜차이즈 사업방식은 다른 사업방식과 달리 가맹본부의 '보이지 않는 힘'인 거래특유투자의 특징이 강하다. 그리고 프랜차이즈 공정성의 문제는 프랜차이즈 브랜드와 소비자 사이에서 존재하면서도 가맹본부와 가맹점 간의 거래관계에서 매우 중요한 문제이기도 하다.

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가맹본부와 가맹점 간의 상생협력을 위해서는 프랜차이즈 사회교환 이론이 철학적 기반이 되어야 한다.
상호 이익 존중을 바탕으로 가맹본부는 상대방의 비용지출과 경영적 노력에 대해 미래에 어떠한 형태로든 보상한다는 의무감과 책임감을 꼭 가져야 한다.
어느 한쪽으로 치우치지 않고 서로를 위해 균형 있게 맞추려는 노력을 한다면 결국은 상생의 결말을 맞게 될 것이다.
그렇다면 가맹본부만 상생협력 해야 하는 것일까?
가맹점은 프랜차이즈 시스템이 제공하는 혜택과 이익에 대해 가맹본부에게 보상으로 되돌려 주려는 경영적 실천이 필요하다.
즉, 보상의 실체는 가맹금이고 보상의 행동은 매장운영에 제 역할을 다 해낸다는 의미이다.

매우 체계적으로 설명되어 있어 가맹본부와 가맹점의 이해관계부터 갈등 그리고 해결점까지 파악할 수 있어 프랜차이즈 기본서라 말할 수 있겠다.
각 주제별로 등장하는 경영 이론은 사례도 매우 구체적이어서 이해하기 어렵지 않다.
역시 무언가를 시작하려 할 때 기본적인 '배움'은 필수적인 것 같다.

경제 | 대한민국 부동산 패러다임의 변화, 프롭테크 부동산의 새로운 흐름

프롭테크 부동산의 새로운 흐름
이상용 지음 / 뉴트럴미디어컴퍼니 / 2022년 11월

『하나, 책과 마주하다』

논란의 중심에 있어도 수요와 관심은 사그라들지 않는 부동산 시장.

예측이 어렵기 때문에 관련 뉴스와 콘텐츠가 매일 쏟아지고 트래픽이 집중된다.

프롭테크(Prop-Tech), 이제 부동산 디지털 전환기가 시작됐다.

저자, 이상용은 한양대학교에서 건축공학을 전공하고 건국대학교 부동산대학원에서 석사학위를 받은 후 대학에서 학생들을 가르치며 부동산을 개발하는 회사를 운영하고 있다.

㈜디벨로시티 CEO로 재직 중이며 주요 프로젝트로는 서울숲 한라시그마밸리, 어반로프트 올림픽파크, 힐스테이트 천호역 등이 있다.

저자는 부동산 경제의 흐름 한가운데 있다. 20년이 넘는 기간 동안 부동산 건설 및 개발 분야에서 다양한 프로젝트를 실행하고, 사업을 영위하고, 대학에서 학생을 가르치는 동안 그가 깨달은 바는 다음과 같다.

성공에는 어려움이 따르고 도전이 필요하다는 것, 그럼에도 불구하고 성공을 이루는 사람과 기업, 프로젝트에는 긍정의 힘이라는 공통분모가 존재한다는 것.

기존에 머물지 않고 새로운 시대에 도전하는 용기, 그것을 끌고 나갈 수 있는 추진력, 변화에 수반되는 위험을 극복하는 설득력은 모두 미래에 대한 긍정으로부터 시작된다는 것.

Ⅰ 부동산의 새로운 장, 프롭테크

프롭테크 Prop-Tech = 부동산 Preperty + 기술 Tech

프롭테크(Prop-Tech)란, 부동산과 기술의 합성어로 부동산 서비스와 정보통신기술(ICT)을 접목한 분야를 통칭하는 말이다.

부동산의 구매, 판매, 임대, 개발, 관리의 전 단계에서 부동산 중심의 관점으로 기술을 활용하여 부동산 서비스를 효율적으로 개발하거나 개선하는 것으로 정의되고 있다.

사실 부동산은 데이터 투명성의 부재, 법적 규제 등으로 인한 대표적인 로우 테크 산업이다.

디지털 전환 속도가 다른 산업 대비 현저한 낮은 산업이기도 하지만, 공공 데이터 규제 완화로 인해 편리한 쪽으로 디지털 전환이 이루어지면서 이제야 프롭테크 산업 또한 가파른 성장궤도에 오를 수 있었다.

프롭테크는 2009년 영국 주도로 유럽, 북미, 아시아까지 넓게 확산되었다.

2008년 금융위기 이후, 미국은 노후화된 전력망을 현대화시키고 경기를 부양하고자 스마트그리드 실증, 표준화/인증, 인력양성 등에 대규모로 투자하였는데 이를 통해 민간 기업 중심으로 세계 최고 수준의 스마트그리드 서비스를 제공할 수 있었다.

EU도 스마트미터 보급 등 기술 개발에 집중하고 스마트그리드 구축에 힘쓰고 있며 이후 스마트미터 보급률 100%를 달성할 것으로 전망하고 있다.

한국 또한 스마트그리드 운영 역량을 보유하기 위해 2030년까지 약 27조를 투자해 전국을 스마트그리드로 연결할 계획이라고 한다.

이처럼 그린 뉴딜과 저탄소 녹색성장형 미래 산업은 모든 국가, 기업에게 주어진 최우선 과제이며 이 중심에 스마트그리드가 있고 바로 이것이 프롭테크의 시초이다.

4차 산업 기술에 어디까지 프롭테크를 포함할지 정해진 것은 없지만 부동산 산업에서의 공간과 관련된 모든 정보 기술, 인프라 운영 기술, 서비스 기술 항목은 모두 포함되는 것으로 알면 된다.

스타티스타의 자료에 의하면, 전 세계 프롭테크 시장규모는 2013년의 4억 7500만 달러에서 2020년 72억 8400만 달러로 7년간 약 17배 이상 성장했다고 한다.

즉, 매년 2배 이상씩 성장하고 있다.

Ⅱ 부동산 인사이트

부동산 가격 변동에 실질적 주체가 되는 유효 수요자를 알기 위해서는 부동산 흐름을 관측하는 동시에 그들의 특성과 라이프 스타일을 이해해야 한다.

과거와 달리 지역 발전, 사회구조변화, 문화와 트렌드, 시대 흐름까지 총체적인 시선으로 바라봐야 다차원적인 시선을 가질 수 있기 때문이다.

하나의 사회에서 인간과 인간의 관계에 관심을 가졌을 때는 그 사회의 길을 관찰하는 것에서부터 시작하는 것이 좋다. 길은 사람과 사람, 사람과 사물을 연결하는 끈이다. 그러므로 한 시대에 있어서 사람과 사람의 관계는 길의 모습에 표현되어 있다. _아베 긴야

부동산은 사람과 도시를 근간으로 하여 존재하며 도시는 산업을 중심으로 발달한다.

수요가 있어야 가치가 높아지듯, 투자자들은 보다 나은 상급지를 원한다.

일자리를 얻기 위해 산업을 주도하는 기업이 있는 지역에 사람들이 자연스레 유입되며 도시가 발전하기 때문에 자연적 요인도 영향을 받겠지만 이와 같이 인구이동으로 인한 인구 변화가 가장 큰 요인이 된다.

이렇다보니 인구 이동 및 도시화 격차로 인해 대두되는 문제가 바로 지역 불균형 문제이다.

정부 주도로 지역 균형 발전을 위해 시대 변화에 맞추어 지역 중심 산업 구조를 고차산업으로 변화시켜 도시 발전을 일으킨다고 하지만 모두가 알다시피 효과는 미미하다.

바로 유효수요 상승 기대는 단기간에 산업 변화만으로 일어나기 힘들기 때문이다.

그렇다면 유효수요를 상승시키기 위해서 어떻게 해야 할까?

지역 산업 투자와 함께 인프라, 도로건설망의 구축으로 인한 근본적인 접근 변화가 필요하다.

이 변화가 인구 구조 변화의 쟁점이 될 수 있다.

부동산의 세대교체가 이루어지고 있다.

2-30대 매입자 비율이 해마다 상승하고 4-50대 매입자 비율이 감소하고 있다.

저축으로는 절대 집을 살 수 없다는 인식이 만연해지니 가파른 집값 상승과 고금리/고물가에 따른 부동산 투자 인식 변화를 가장 큰 요인으로 보고 있다.

무엇보다 부동산이 계급 상승의 기회가 되는 것을 모두가 알고 있지 않는가.

3-40년 전만 해도 짝 없다는 의미는 여자아이 수가 모자라는 남녀 비율의 차이를 의미했는데, 지금은 절대적 이성 수가 모자란 게 아닌 가치관 및 사회적 인식 변화, 집값 상승, 남녀 갈등 등으로 짝 없는 비율이 높아지고 있다.

결혼은 필수 아닌 선택의 시대가 도래하면서 한국은 세계에서 가장 빠른 속도로 저출산/고령화 현상이 진행되고 있다.

1인 가구가 일반적인 형태로 자리잡다 보니 인구 감소 및 낮은 혼인율에도 전체 가구 수는 꾸준히 늘고 있다.

열 집 중 네 집이 1인 가구이며 1인 가구는 전체 가구의 41%를 차지하고 있는데 곧 1인 가구 1000만 시대가 도래한다고 한다.

즉, 1인 가구는 부동산을 넘어 전체 시장 경제에 큰 영향력을 지닌 주요 고객이 되었음을 의미한다.

정보, 데이터의 개방은 많은 것을 취하고 내어주었다.

정보화 시대에서 공공 데이터 개방은 프롭테크 시장이 발달하는 원동력이 되었다.

물론 질적인 면에서는 문제점도 있긴 하지만 부동산 유효 수요에 양적으로 플러스 성격을 가지고 있다.

'임장 데이트'라는 말이 있듯이 젊은 층이 부동산에 대한 관심이 높아지면서 임장마저 모바일로 하는 시대가 도래되었다.

휴대폰 하나면 OTT 서비스를 통해 최신 뉴스, 부동산 동향, 전문가 분석 등을 손쉽게 접할 수 있다.

즉, 데이터 개방은 개인에게 정보의 기회이지만 기업에는 개인을 얻을 수 있는 기회가 되기도 한다.

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더 빨라야 성공하고 살아남는 지금, 우리는 속도의 시대에서 살고 있다.

더군다나 팬데믹을 통해 산업/서비스 분야에 더 속도가 붙어 급성장한 경우도 많다.

이에 반해 천천히 진행중인 것들이 있으니, 바로 핀테크가 그랬고 프롭테크가 현재진행 중이다.

프롭테크의 대표 분야인 핀테크, 한국의 핀테크는 미국과 중국에 비해 낮은 편이다.

개방의 규제도 원인이긴 했지만 한국의 기존 오프라인 은행 서비스 행정 속도가 타 국가들에 비해 월등하게 좋았기 때문이다.

빠르고 편리하기로 소문난 대한민국이었기에 금융 거래의 불편함을 체감하지 못했던 것이다.

이렇다보니 규제와 법 개정 시기가 지연되었고 2015년 정부 규제가 완화되고 나서야 성장이 시작되었다.

프롭테크도 핀테크와 마찬가지로 지연된 이유는 비슷하다. 다만, 환경이 편리해 요구가 적었던 것은 아니다.

오히려 부동산 데이터 디지털화는 데이터 개방 요구 단계에 미치지 못하는 수준일 뿐더러 인식 또한 낮았다.

부동산 건설 분야는 기업의 것, 중개 및 임대는 전문가의 것이라고 단정지어지고 우리는 구매자로서만 인식했기에 기술 인식이 낮았던 것이다.

2022년 8월 기준, 3-40대가 가장 선호하는 재테크 수단으로 아파트/주택이 1위를 차지하였다.

특히 근래 몇 년간은 부동산에 대한 관심이 매우 뜨거워 냉각기에 들어섰음에도 그 열기는 사그라들지 않고 있다.

혹시 그것 알고 있는가?

프롭테크는 이미 주거생활에 들어와 있다는 것을!

스마트홈, IoT와 같은 기술적인 부분들 그리고 사용자들에게 숙박업소 혹은 부동산 앱 등이 바로 이에 해당한다.

국내 프롭테크 분야는 아직 진행 초기 단계이기에 명확하게 정리되었다고 단정지을 순 없지만 이제 시작인만큼 빠르게 아는 것이야말로 득이 될 수 있다.

부동산 관심 유저를 모으는 데 성공한 서비스는 다른 사업 간 연계로 사업과 서비스가 무한히 확장될 것이며 유저 확보로 인해 부동산 마케팅의 변화를 불러올 것이다.

또한 유저 데이터와 콘텐츠로 부동산 시장을 읽을 수 있다는 점은 프롭테크 산업을 주의 깊게 살펴야 하는 가장 중요한 이유이다.

부동산 트랜스포메이션이 시작되었다.

부동산 산업의 패러다임이 추후 바뀐다는 것은 분명한 사실이다.

그렇기에 우리는 넓은 시야를 가져 위기를 기회로 전환시킬 수 있어야 한다.