『하나, 책과 마주하다』
평균 근로소득을 생각하면 노후 준비하기에는 벅차다.
그렇기에 모두가 관심을 돌릴 수밖에 없는 것이 재테크이다.
『초보도 성공하는 NPL경매 실전 기술로 건물주 되어 월세 받는 노후 준비하기』는 8명의 저자가 그간 활동하며 쌓아온 분석 능력과 문제 해결에 대한 노하우를 아낌없이 담았다.
저자들은 이 책을 통해 독자들이 경제적 시간적 자유를 얻은 뒤 건물주가 되어 노후도 준비하고 세계 여행도 다니면서 자녀들과 손자 손녀에게 대우받는 삶이 되었으면 좋겠다고 덧붙인다.
저자, 홍성준은 성현부동산컨설팅 대표이다. 서울 미디어 대학원대학교 블럭체인기반NPL 전문가과정을 수료했으며 단희TV 인클 NPL 강사, 이투스 그로우 NPL 강사, 클래스101 NPL 강사로 활동중이며 ‘세종대왕 홍성준TV’ 유튜브 채널을 운영하고 있다.
저자, 이종욱은 기업경영관리 세무컨설팅 대표이며 현 에너지클라우드 대표이다. 창원대학교 부동산경매전문가반 및 경매 전문가과정을 수료했으며 경매/공매/NPL투자 블로그를 운영중이다.
NPL은 무엇인가
NPL은 무수익여신 Non Performing Loan, NPL부실대출금과 부실지급보증금을 합친 개념으로 금융 기관이 빌려준 돈을 회수할 가능성이 없거나 어렵게 된 부실 채권을 의미한다.
부동산 경매는 실질적 투자자들의 채무 변제 목적을 위해 채무자 소유 부동산을 매각하여 이로 얻은 수익을 투자자들이 나눠 갖기 위해 진행된다.
은행이 대출을 해주었는데 원리금을 제때 못 받아 묶인 돈을 NPL이라 한다.
부도를 내거나 법정 관리 기업의 대출이나 6개월 이상 이자가 연체중인 대출을 무수익여신으로 분류하는데, 이때 부실대출금과 부실지급 보증액을 합친 것으로 금융 회사의 부실 채권을 뜻한다.
NPL 채권은 보통 사람이나 금융사가 돈을 빌리는 과정에서 발행하는 것으로 이만큼의 돈을 빌려줬기에 받을 돈이 있다는 권리를 의미하는 증권이다.
이런 채권의 경우 제대로 상환을 하면 문제가 없지만 제대로 상환이 안 되면 부실 채권이 되어 실제 돈 빌린 사람과 금융사의 계약 담보 관계에 따라 추가로 분류된다.
채무를 진 사람이 채무를 위해 담보로 부동산을 거는 경우 담보부 부실 채권이라 한다.
만약 채무자가 채무를 지는 과정에서 별도 담보 없이 개인 신용을 이용해 채무를 지게 되면 무담보부 부실 채권이라 하는데 이런 부실 채권은 3개월 이상 연체가 이뤄지게 되면 경매로 부동산을 넘기는 상황으로 이어진다.
부동산을 매입을 위해 금융사에서 거금을 빌리게 되는데 제대로 갚지 못한다면 금융사의 손해로 이어지기에, 금융사는 이러한 손해를 미연에 방지하기 위해 부동산을 매입할 목적으로 대출하는 경우에 한해 근저당권을 설정한다.
연체가 지속될 경우 발동되는 근저당권을 부동산 경매 요청 권한을 가지게 된다.
일반인은 부실 채권을 매입하여 어떤 이점을 얻을 수 있는가?
경매 개시 → NPL 근저당권 매입 → 입찰 참여 → 낙찰 O → 매각 OR 소유 ( 낙찰 X → 배당 )
NPL투자 효과
첫 번째는 배당 수령 배당 효과가 있다.
제 3자가 경매 낙찰 시 명도 없이 배당금 수령이 가능하며 투자 기간이 짧고 현금화가 편리하다.
두 번째는 직접 낙찰 유입 투자되는 효과가 있다.
채권화수금액으로 직접 채권최고액 범위에서 낙찰 가능하다.
세 번째는 소액 투자 효과가 있다.
매입 가격 8-90% 담보부 질권 대출의 융자 효과가 있다.
네 번째는 합법적인 계약서 효과가 있다.
채권행사 권리금액에 내가 받을 돈, 배당기일 채권금액으로 고가의 낙찰이 진행된다.
다섯 번째는 상계처리 효과이다.
채권자의 경매 낙찰로 매각대금 상계처리가 가능하고 고가 낙찰 후 장부상 손실 매각으로 다른 물건의 양도세 납부세액과 상계처리가 가능하다.
NPL투자 장점
숙박 시설, 토지, 상가, 공장은 후에 매각할 때 얻는 매매차익과 근저당권 배당금으로 얻는 수익이 높다.
부동산 양도 절세가 가능하며 현금 유동성 흐름이 빠르고 짧은 기간에 얻는 수익이 크다.
주택에 포함하지 않으면 현재 부동산 정책 규제에 상관없는 투자 방법이며 레버리지 활용으로 적은 자기자본 수익을 창출할 수 있다.
☞
결혼과 출산을 포기하는 이유 중 하나가 바로 돈이다.
집이 부유하지 않는 이상, 벌어들이는 소득으로 해결해야 하기 때문에 결국은 하나하나 포기하게 되는 것이다.
또한 평균 근로소득을 생각하면 노후 준비하기에는 벅차다.
그래서 모두가 재테크에 눈을 돌리고 있는 것 같다.
주변 친구들만 봐도 부동산 재테크에 열을 올리고 있으니, 열심히 벌어 사 들여야 하는 말이 꼭 맞다.
경매의 흐름은 알았어도 NPL은 생소한 부분이어서 미리 익혀둘 겸 책을 펼치게 되었다.
NPL이 무엇인지를 시작으로 시작하는 방법, 분석하는 방법, NPL 부실 채권 사는 방법 그리고 일반 경매와 NPL투자에 관한 비교 분석까지 1부터 10까지 세세하게 설명되어 있어 초보자도 어려움없이 이해할 수 있어 매우 유익했다.
