1가구 2주택자는 수익성, 환금성 유무에 따라 보유할 주택과 처분할 부동산을 선별해야 한다. 우선 처분할 부동산은 세금부담 여부에 따라 가족에게 증여를 할 것인가, 아니면 타인에게 양도를 할 것인가를 결정해야 한다. 또한 보유할 부동산은 양도세, 종부세 등 세금절약을 위해 법인으로 전환하거나 부동산 신탁회사에 관리신탁하는 방안도 검토할 필요가 있다. 그리고 세금중과정책으로 가장 큰 부담을 느끼는 다주택자, 고가주택 보유자들은 세금폭탄에서 탈출하는 비법을 찾아야 한다. 보유 여부의 판단기준은 역시 '수익성과 환금성'이 주된 잣대가 된다. 세금을 상쇄하더라도 금리보다 2배 이상의 월세 및 임대소득이 보장되는 수익형 부동산, 3∼5년 후에도 상승세를 탈 만한 자본이득형 부동산은 보유하는 것이 좋다. 거래가 빈번해서 언제든지 현금화할 수 있는 부동산 역시 보유 리스트에 올린다.
토지의 경우에도 수도권이나 충청권 등 신도시, 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시 등 대형 개발재료가 받쳐주는 지역은 좀 더 가져가도 무방하다. 일시적으로 하락세를 보이더라도 중장기적 상승추세는 여전히 살아 있기 때문이다. 하지만 개발계획, 호재가 없는 지역의 부동산을 단순히 땅값 상승만 기대하고 보유한다면 밑지는 장사가 될 확률이 높다. 따라서 토지도 개발계획이 잡힌 지역의 토지인지, 건물을 지어 금리 정도의 수익 또는 월세가 나올 수 있는 수익형 토지인지의 여부에 따라 보유냐, 처분이냐를 판가름해야 한다.
요약하면 1가구 3주택 이상의 다주택자, 1가구 2주택자, 1가구 1주택자, 무주택자 모두 지금 현재의 위치에서 포트폴리오(자산배분)를 유지, 고정해서는 안 된다는 말이다. 각자의 상황에 따라 과학적 기법을 활용하여 정치상황, 경제여건을 살피며 자신의 포트폴리오를 재조정하는 것이 10년 후 우리 모두를 부동산 부자로 이끄는 지름길이 될 것임에 틀림없다.-.쪽
'부동산투자'라고 하면 아마 가장 먼저 아파트를 떠올릴 것이다. 일반인을 대상으로 투자하고 싶은 종목에 대해 설문조사를 하면 첫손에 꼽히는 것이 아파트이고, 투자자들 역시 아파트에 가장 많은 관심을 보인다.
실제로 아파트는 부동산경기가 좋아졌을 때 가장 먼저 움직인다. 왜 그럴까? 우리나라에서 주택은 단순한 '주거'의 개념이 아니라 '소유'의 개념까지 포함하고 있기 때문이다. 우리나라 서울 등 수도권 은 땅은 좁은데 인구가 밀집돼 살다 보니 자연히 단독주택이나 연립주택보다는 아파트를 많이 짓게 된 것이다. 아파트는 수요가 많기 때문에 거래도 활발하고, 필요할 때 바로 돈으로 바꿀 수 있는 환금성 측면에서 다른 부동산상품보다 훨씬 유리하다는 장점을 가지고 있다.-.쪽
이런 이유로 많은 사람들이 아파트에 투자하고 또 주변에서도 아파트투자로 큰돈을 번 사람들을 심심찮게 볼 수 있다. 특히 최근 5∼6년 동안은 다른 부동산상품에 비해 아파트의 가격이 많이 올랐다. 서울과 수도권의 아파트, 그중에서도 강남권, 과천, 목동, 분당, 용인 등 소위 주거여건이 우수한 지역의 아파트가격이 많이 올랐다.
하지만 아파트에 투자했다고 해서 모두 성공한 것은 아니다. 서울에는 아파트 부지가 고갈된 상태라 새 아파트를 분양받기 위해서는 수도권 외곽지역의 신축 아파트에 투자를 해야 했다. 이 지역 아파트들은 일부 지역을 제외하고 미분양 사태가 속출했던 적이 있다. 이런 아파트에 투자하여 손해를 본 사람들도 많다.
그렇다면 투자에 성공한 사람들은 어떤 아파트에 투자해서 많은 이익을 거뒀을까? 지역적으로 보면 강남의 아파트라 할 수 있는데, 이 지역의 아파트는 지은 지 20년 정도 되어 많이 낡은 상태였다. 비전문가가 본다면 '과연 이런 아파트가 투자가치가 있을까?' 하고 생각할 정도였다. 그러나 대지지분垈地持分이 넓은 저밀도 재건축아파트는 2000년과 비교했을 때, 최근 5∼6년 사이에 시가가 평균적으로 7∼8배 이상 올랐다.-.쪽
그런데 왜 굳이 2000년 시점과 비교하는 것일까? 그 이유는 IMF를 기점으로 아파트투자자들의 희비의 쌍곡선이 교차하기 때문이다. 1997년 12월에 우리나라가 국제통화기금의 관리 하에 들어서자 다음 해인 1998년, 연이어 1999년까지 아파트가격이 40∼50%가량 폭락하였다. 이때를 견디지 못하고 가지고 있던 아파트를 팔아버린 사람들은 굉장한 손해를 봤지만, 가격이 충분히 떨어진 아파트를 2000년부터 매수한 사람은 그 뒤 5∼6년이 지나 큰 투자이익을 남겼다. 부동산투자도 주식과 마찬가지로 언제 사고 언제 파느냐, 즉 매수와 매도의 타이밍을 포착하는 것이 중요하다는 것을 잘 보여주는 예다.
2000∼2001년 당시, 강남권 재건축아파트에 투자한 사람들은 한마디로 위기를 기회로 삼은 대표적인 사람들이다. 남들은 아파트값이 폭락한다고, 본전이라도 건지기 위해서는 빨리 파는 것이 상책이라고 말할 때, 이들은 아파트값이 바닥을 치고 나면 곧 상승할 것이라고 믿었다. 그러나 대부분 사람들은 아파트 매물이 쏟아지자 '부동산 불패 신화'는 끝났다며 아파트는 거들떠보지도 않았다. 위기와 기회는 항상 같이 찾아오는 법이라는 평범한 진리가 생각나는 대목이다.-.쪽
부동산의 특성을 알면 선택의 기준이 달라진다
부동산에는 다른 재산과 구분되는 세 가지 특징이 있다.
첫째, 부동산은 말 그대로 움직이지 않는, 즉 동산動産과 구별되는 부동不動재산이다. 움직이지 않기 때문에 '지리적 위치의 고정성'과 함께 각 부동산마다 고유한 개별적 특성을 갖게 되는데, 이것을 전문적인 용어로는 '개별성의 원칙'이라 한다. 이런 특성 때문에 우선 투자자는 현장에 직접 가서 답사를 해야 한다. 부동산이 투자자에게 다가오지 않는 이상, 투자자가 직접 부동산을 찾아가야 하는 건 당연하다. 이를 임장활동臨場活動이라 한다.
둘째, 부동산은 늘어나지 않는다는 부증성不增性의 특징을 갖고 있다. 특히 일본과 우리나라의 경우처럼 인구는 많으나 땅덩어리가 좁은 경우, 토지의 부증성 때문에 희소성稀少性의 원칙이 적용되고 희소가치가 부각된다.
셋째, 영속성永續性을 지니고 있다. 한마디로 토지의 생명은 무한하다는 말이다. 인간을 비롯해 모든 재화는 한정된 수명을 지니고 있기 때문에 유한하다. 그러나 토지는 그렇지 않다. 재개발, 재건축이 인기를 얻는 이유도 부동산이 지니고 있는 이러한 영속성 때문이다. 건물이 낡으면 그 토지 위에 끊임없이 새로운 건물을 지을 수 있다. 보통 부동산(땅)은 짧게는 40∼50년 단위로, 길게는 80∼100년 단위로 순환곡선을 그린다. 개발시기마다 새로운 라이프사이클이 도래하는 것이다.
부동산이 이러한 특성을 가지고 있기 때문에 부동산의 자산가치가 변하게 된다.
저평가된 부동산에 기회가 있다-내재가치
내재가치법은 부동산이 가지는 토지와 건물의 가치를 각각 분리하여 분석하는 방법이다. 예컨대 우리가 주택으로 가장 선호하는 아파트의 경우 실제 주거에 사용되는 건물 부분만 부동산으로 인식하는 경우가 많다. 하지만 실주거공간인 아파트도 대지 위에 건축된 공동건물로서 등기부등본을 떼어보면 건물면적(전용면적＋공용면적)과 함께 대지지분(토지면적)이 표기되어 있음을 알 수 있다. 아파트의 내재가치는 건물의 가치와 토지의 가치를 각각 분해하여 산출한 후 이를 합산하면 된다.
그런데 건물은 지은 후 시간이 지날수록 노후, 마멸, 파손되어 최초의 경제적ㆍ물리적 가치가 점점 감소된다. 그 감소되는 부분을 계산하는 방법, 즉 감가상각법에는 기간에 따라 일정한 비율로 감가하는 '정률법'과, 일정한 금액을 감가하는 '정액법'이 있다.
(중략)
대지지분이 넓은, 내재가치 대비 저평가 된 아파트를 찾는 것이 성공 투자의 첫걸음이다.-.쪽
부자들은 보통 다른 사람들과 달리 무리를 쫓아다니지 않는다. 경우에 따라서는 오히려 그 무리들의 반대편, 소수의 길에 서서 외로운 전투를 한다. 반대급부反對給付적으로 그 덕분에 먹을 것이 있는 곳을 소수가 독차지할 수 있다. 이는 자원이 희소하기 때문이다.
부자들의 이러한 소수의 법칙은 역발상에서 나온다. 즉 보통사람들과 거꾸로 생각하고 행동하는 것이다. 부자들은 많은 사람이 몰리는 곳에 관심을 갖기보다 그 반대쪽에 관심을 두는 자신만의 역발상 안목으로 남들보다 더 빨리 가치 있는 곳을 선점하여 성공한다. 물론 안전하고 안정적인 것을 비껴가는 역발상은 많은 위험요소를 갖고 있다.
그러나 그 위험요소가 제거되는 순간 그만큼 달콤한 결과를 얻을 수 있다. 선도자의 길을 걷고 있는 그들은 남들과 똑같이 해서는 결코 만족할 만한 수익을 획득할 수 없다는 사실을 이미 잘 알고 있다. 이것을 경제학 용어로는 '가치무리의 법칙'이라고 하는데, 가치무리란 경쟁우위를 창출하는 경제적 가치활동을 함께하는 무리를 일컫는다.
강철제왕 앤드류 카네기는 부자가 된 비결이 무엇이냐는 질문에 "항상 다른 사람들과 반대로 행동했다"라고 대답했다. 즉 '95%가 군중 심리에 따라 행동하고, 나머지 5%만이 군중심리에 독립적으로 행동한다'라는 통계에서 확인할 수 있는 것처럼 부자는 대중과 반대로 행동했고, 그럼으로써 남들이 부러워하는 위치에 올라갈 수 있었다. 그러나 이러한 역발상 또는 소수무리의 법칙에 충실하기란 결코 쉽지 않다.
소수의 법칙 관점에서 보면 강남 부자들의 투자향방이 어떻게 될 것인지 짐작이 간다. 이미 많은 비강남권 거주자들이 강남권 투자에 관심을 가지고 있다는 것은, 이제 강남권 투자가 소수의 길은 될 수 없다는 의미이다. 실제로 2006년 들어 지방 거주자, 무리한 융자를 얻어서 강남권 재건축을 사두려는 사람이 늘고 있다. 소수의 법칙에 따르면 점차 끝물이 다가오고 있다는 뜻이다.-.쪽
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