한국에는 아파트가 정말 많다. 어느정도 규모의 인구가 모여 살고 있는 지역에는
어디에서나 볼 수 있는 것이 아파트라는 주거환경이라고 생각된다.
층수로 나누면 저층형, 고층형, 초고층형, 주상복합형등등으로 분류가 가능하며
형태에 따라서는 홀형, 편복도형 양복도형, 중정형 등등으로도 분류가 될 정도로
다양한 형태의 아파트가 이 좁은 땅덩어리에 존재하고 있다.
이렇게 대다수의 국민에게 밀접하게 다가오는 주거형태인 아파트 형태의 주거단위
는 비교적 규모가 있는 건설회사의 주도아래 심의, 사업승인, 그에 따른 교통영향
평가등를 거쳐 착공 후 분양..그리고 준공, 시공, 완공의 여러 복잡한 단계를 거쳐
입주를 희망하는 사람들에게 보금자리를 제공해주는 과정을 거친다.
사업승인과 착공 전까지는 실입주자 혹은 투자의 목적을 가진 사람들에겐 대외적인
노출이 안되는 시점이라면 분양의 단계에 가면 모델하우스라는 곳을 통해 대중에게
노출이 되면서 경우의 수에 따라 초기분양완료 혹은 잔여분양완료라는 형태로 팔려
나가고 있는 것이 현실이다.
모델하우스라는 곳을 가본 분들은 많을 것이다. 그런데 막상 모델하우스에 적혀있는
실평수에 관련된 선전문구를 보면 38평형,45평형, 53평형..이런 크기에 따라 분류
를 하고 원베이..투베이..쓰리베이..이런식으로 형태에 따라 분류를 하는 선전 카
다록을 보면서 무슨 뜻인지 갸웃 하는 분들도 있을 것이다.
아파트 모델 하우스에서 말하는 면적의 설명을 하면 다음과 같다.
흔히 아파트 분양시 나오는 면적의 경우 실제 사람이 거주하는 공간만을 가지고 면
적을 나타내지는 않는다. 설계과정에서 철저하게 몇번의 검증을 거쳐 분류가 된 모
든 면적의 집합체가 모델하우스 카달록에 굵은 글씨로 써있는 면적으로 나타내진다
고 보면 된다.
그 크고 굵은 글씨는 분양면적을 나타내는 것인데. 분양면적이란 크게 전용면적에다
공유면적을 전용면적의 비율로 나눈 면적의 합을 보여주는 것이다.
전용면적
아파트 벽체중심의 면적이 아닌 안목으로 튕긴 면적을 말한다.
아파트 이외의 건축물의 경우 외벽체의 중심선을 기준으로 쌓여지는 내부공간을 바닥
면적으로 합산을 하지만 아파트의 경우는 그렇지 않다. 안목이라는 까다로운 규정을
만들어서 비교적 정확한 내부면적을 나타낼 수 있게끔 면적방식을 법으로 규정하고
있다. 방과 거실의 경우 3M이라는 모듈을 지켜야 하고 그 외의 실들의 모듈은 1M으로
떨어지게끔 면적을 맞춰야 하는 까다로움이 있다.
모듈3M-방의 치수가 3배의 단위수로 떨어지게 사이즈를 맞춘다는 의미.
(2700,3000,3300,3600 의 단위로 떨어져야 한다. 단위는 밀리미터)
모듈1M-방의 치수가 3배의 단위수로 떨어지게 사이즈를 맞춘다는 의미.
(2700,2800,2900,3000 의 단위로 떨어져야 한다. 단위는 밀리미터)
전용공유면적
앞서 말한 전용면적은 각 세대들이 독립적으로 사용하는 면적이라면 전용공유면적의
경우 아파트 단지에 입주한 사람들 혹은 같은 동에 있는 사람들이 공용으로 사용하는
면적을 말한다.
크게 계단실면적과 벽체공유면적과 발코니초과면적으로 세분화 된다.
계단실 면적
세대를 빠져나오면 지상으로 통하는 공간이 있다.
엘리베이터가 있을 것이고 계단실, 그리고 엘리베이터를 기다리는 홀이 존재한다
크게 이 세곳의 면적의 합산을 말하는 것이며 각 평형의 전용면적의 비율에 따라 면적
을 세분화 시켜 합산시킨다.
벽체공유면적
앞에서도 말했듯이 아파트의 전용면적은 일반 건축물과의 면적산정방식이 틀리다.
벽체공유면적이란 말그대로 벽체가 공유하는 면적 다시 말하면 일반 건축물의 방식대로
내부공간의 면적을 산출한 수치에서 아파트만의 독자적인 내부면적 방식인 전용면적과의
차를 말하는 것이다
벽체공유면적 = 벽체중심선면적-전용면적 이라고 설명된다.
발코니초과면적
건축법(주택건설촉진법)상 아파트의 발코니는 1.5미터를 초과하지 못하게 되어있다.
예외를 두자면 전면 발코니의 경우 전면 발코니 면적의 15%이상의 화단을 설치한다는 조건
으로 2미터까지의 길이를 법적으로 허용하고 있지만 이것도 작년 11월 발코니확장형법안이
통과가 된 후로는 이미 옛날 법이 되어버렸다.
발코니 초과면적이란 결국 1.5미터를 넘어간 발코니의 초과되는 면적을 말하는 것이며
이것또한 전면의 경우 1.5미터의 강제규정이 있고 후면 발코니의 요철에 따른 초과면적을
전용공유면적에 가산시켰다고 생각하면 된다.
이렇게 전용면적과 전용공유면적의 합산을 분양면적이라고 하며 흔히 아파트 매매시 말하는
평당 분양가의 기준이 이 분양면적에 따라 가격이 결정된다
정리하면
분양면적 = 전용면적 + 전용공유면적
을 나타내며 전용공유면적을 세분화 시키면
분양면적 = 전용면적 + 계단실면적 + 벽체공유면적 + 발코니초과
이러한 면적식이 성립 된다.
기타공유면적
대규모의 아파트 단지를 보면 단지내부에 달랑 아파트만 서있진 않을 것이다.
주민공동시설과 주차장등이 부설적으로 설립이 되어야 하며 이것또한 건축법에 몇세대 이상
몇세대 이하 등으로 세분화되어서 법적으로 규정된 면적과 시설이 공시되어 있다.
대부분의 아파트 단지에 있다고 보여지는 시설로 생각되어지는 관리사무실,노인정,보육시설
기계전기실 경비실등이 이에 속한다고 보면 된다.
그렇다고 이런 기타 공유면적은 건설사에서 서비스로 그냥 지어주는 것은 아니다.
모든 공사비는 사실 앞에 말한 분양 면적에 포함되어 있다.
면적산정시 앞에 말한 방식으로 분양면적을 산정한 후 계약면적을 산정하게 되어 있다.
기타공유면적에 나열되어 있는 입주민들이 공용으로 쓰여지는 시설은 철저하게 각평형별의
전용면적의 비율로 나누어서 기타 공유면적이 산정되어 진다.
쉽게 설명하면
계약면적 = 분양면적 + 기타공유면적
이 되는 것이고 기타 공유면적 안에는 관리사무실,노인정,보육시설,기계전기실 경비실등의
면적이 포함되어 있다.
우리가 흔히 보는 모델하우스의 분양면적은 사실 이러한 기타공유면적이 전부 포함되어 있
는 상태로 가격이 결정되어지는 것이다.
베이(Bay)의 의미
선전을 보면 투베이 아파트 쓰리베이 아파트..란 말이 종종 흘러나온다.
베이란 기둥과 기둥 벽체와 벽체의 사이 공간이라고 생각하면 된다.
아파트에서 원베이 투베이란 결국 전면(거실기준)을 기준으로 몇개의 실이 존재하느냐를
나타낸다.
전면에 거실에 실이 하나가 배치가 되면 투베이가 되는 것이고 실이 두개가 배치가 되었다
면 쓰리베이가 되는 것이다. 평형이 크면 클수록 베이의 숫자도 당연히 늘어난다.
당연히 투베이보다는 쓰리베이가 실의 효율성에선 좋다.
간략하게나마 아파트에 관련된 실무적이 이야기를 주절거려 보았다.
아파트라는 것이 어떻게 보면 공장에서 찍어파는 과자마냥 쉽게 보일수도 있으나 요즘같이
듣도 보도 못한 건설사들이 휘황찬란한 브랜드를 들고 TV선전을 이곳저곳에서 방송하는
모습을 보면 공장에서 찍어 만드는 아파트의 형태는 더이상 경쟁력이 떨어지게 되버린 현실
이다.
그러다 보니 아파트 설계시 중심이 되는 유니트(단위세대평면)의 차별성으로 타사와의 경쟁
에서 앞서고 차별화를 시도함으로써 옛날과 다르게 복잡하고 치밀해졌다고 보고 싶다.
더군다나 작년 11월달에 변경된 발코니(확장) 관련 법안으로 인해 요즘의 아파트 신축은
때아닌 홍역을 앓고 있다고 생각된다. 생각날때 발코니에 관련된 페이퍼도 써볼까 생각 중
이다..(과연 쓸일이 있을까..??...반응보고 정해야 겠다...키득키득)
뱀꼬리1 : 쓰고 보니...이건 밑천 거덜내는 이야기가 아닌가...?? 에구에구...
뱀꼬리2 :
분양 카다록을 보면서 공유면적이 지나치게 크고 전용면적이 비교적 적은 아파트의 경우는
투자가치가 적고 제대로 설계가 안된 아파트구나 하고 생각하면 된다죠...호호호
(말안해도 투자가치로 아파트를 매매하는 양반들은 빠삭하게 이러한 사항을 꿰차고 있는 걸
목격하면 딴일해야 한다는 생각이 모락모락 피어오릅니다.)