부자아바의 세컨드 찬스

부자 아빠의 세컨드 찬스 - 위기야말로 두 번째 기회다 ㅣ 부자 아빠 가난한 아빠
로버트 기요사키 지음, 안진환 옮김 / 민음인 / 2017년 1월

 오래 전에 <부자아빠 가난한 아빠>를 읽고 그동안의 사고습관이 고정관념에 푹 빠져 있었다는 느낌을 받았고 놀라웠다. 그리고 내가 한 동안 잊고 세월을 보내던 중에도 계속 이 책은 시리즈로 출간되었다. 뭐든지 실행이 문제다. 알고 있는 것으로는 부족하다. 새로운 것을 배웠으면 그것을 실천하는 것이 우선이다. 그러나 대다수의 사람들은 곧 이전의 습관으로 돌아간다. 그리하여 빈부의 격차는 점점 더 심화된다.

-사실 돈은 더 이상 돈이 아니다.

-지식이 새로운 돈이다.(p19)

 사람들의 삶을 통제하고 싶으면 그들의 지식을 제한하면 된다. 폭군들이 책을 불태우고 자신의 권력에 위협이 되는 지식인들을 추방하거나 죽였던 이유가 여기에 있다. 미국에서도 남북 전쟁 이전에는 다수의 주에서 노예에게 읽고 쓰기를 가르치는 행위를 불법으로 규정했다. 지식은 지구상에서 가장 강력한 힘이다. 권력을 쟁취하려면 반드시 지식을 통제해야 하는 이유가 여기에 있다.(p20~21)

 미국은 연간 수백억, 수천억 달러를 교육에 쏟아 붓고 있지만, 금융 교육에는 거의 사용되는 게 없다고 한다. 우리의 실정도 다를 게 없다. 과거에도 금융 교육을 받은 적 없고, 현재도 마찬가지다. 노예제도의 상징은 채찍과 족쇄, 총인데 그보다 더 강력한 힘을 가진 것은 ‘통화제도’라고 한다. 이는 우리가 부자가 되지 못하도록 고안된 제도이다. 매월 지급되는 봉급의 노예로 평생을 살게 된다는 것이다.

 우리가 봉급생활자로 살면서 자동으로 떼이는 세금, 인플레이션, 저축은 부를 강탈당하고 있다고 했다. 당연한 것처럼 제도화 된 것을 우리는 눈치 채지 못하고 있었던 것이다. 결국 금융 교육을 받지 않으면, 자산과 부채의 차이점을 이해하지 못하고 부를 강탈당하게 된다는 것이다. 기본적인 금융 용어들의 정의만 알고 있어도 지금보다 더 큰 부자가 될 수 있다고 했다.

“눈에 보이지 않으면

당신을 향해 다가오는 것을 피할 수도 없다.“

-버크민스터 풀러-(p155)

 정보화 시대가 되면서 실업률이 증가하고 고소득 직장이 줄었다고 한다. 누구나 필름 사진을 기억할 것이다. 디지털 사진술이 수만 개의 일자리를 없앴고 이스트먼코닥 사를 초토화시켰다. 한때 <포춘>지 선정 500대 기업에 속했던 기업이. 보이지 않는 것을 보는 법을 배워야 한다고 한다. 풀러 박사는 인간의 두뇌와 생각의 차이점을 자주 언급했는데, 두뇌는 ‘유형의 물체’를, 생각은 눈에 보이지 않는 ‘물체들 간의 관계’를 본다. 인생의 두 번째 기회를 포착하기 위해서는 대다수의 사람들이 놓치는 것을 볼 수 있는 눈이 필요하다고 한다. 창의적이고 자발적인 사람, 문제 해결의 다양한 답을 제시할 수 있는 사람, 사실을 있는 그대로 인식할 수 있는 사람에게 허락된다. 자존감, 자신감, 성취, 타인에 대한 존중과 존경이 필요하다. 자존감에는 용기가 필요하다. 용기는 두뇌에서 나오는 것이 아닌 심장에서 나온다. 두 번째 기회는 행동을 취하고 실수를 하고 방향을 수정하고 성공할 때까지 실패를 딛고 일어서는 것이다.

‘미래를 내다보는 일은 정답을 찾는 것이 아니라 행동을 취하는 것이다.’(p201)

"용기란 무서워 죽을 것 같아도 어쨌든 말에 안장을 얹는 것이다.”(p202 존 웨인의 명언)

 ‘말의 힘’을 믿은 부자아빠는 “나는 그것을 살 여유가 없다‘라고 말하는 것을 용납하지 않았다. 그리고 ”가난한 사람은 그것을 살 여유가 없다는 말을 부자들보다 많이 한다. 그것이 그들이 가난한 이유다.” 고 했다.(p203) ‘말의 힘’을 믿고 부자들이 사용하는 말에 귀를 기울이고 사용하기 시작해야 한다고 말한다.

 영국의 전래동화 <치킨리킨(Chicken Licken)>에 나오는 캐릭터들을 ‘새로운 치킨리틀스(Chicken Littles)로 부르며 폭시록시(여우)를 설명하는 내용은 흥미롭다. 폭시록시가 깃털 달린 동물을 자신의 동굴로 유인해서 모두 잡아먹은 이야기다. 언론, 정치인들은 진정한 폭시록시 라고 한다. 광고와 정책으로 대다수의 금융교육을 받지 못한 사람들을 끌어들인다. 그래서 금융교육이 필요하며 그것은 동전의 다른 면을 볼 수 있는 눈을 키우는 것이다.

1. 3차적 부

2. 2차적 부

3. 1차적 부

크리스 마틴슨이 쓴 <크래시 코스>에서 다룬 부의 세 단계

1차적 부는 자원 재산으로 원유나 금, 은, 물고기, 나무, 비옥한 토지

2차적 부는 생산 재산으로 농부, 어부, 원유 채굴업자, 금광 채굴업자, 공장의 소유주, 기업가 등

3차적 부는 고소득 직장에 다니면서 근사한 집을 보유하고 은행과 주식 시장에 돈을 묻어 두는 사람들을 말한다. 다가올 시장 붕괴에서 가장 큰 타격을 입을 사람들이 3차적 부의 소유자들이라고 말하고 있다. 진정한 부자는 (빌 게이츠, 마크 저커버그, 오프라 윈프리 등) 자원과 생산을 소유하고 있는 것을 보면 대다수의 금융 교육을 받지 못한 사람들과 다른 양상을 보여주는 것이 확실하다. 1차적 부와 2차적 부에 집중하려면 현재의 재정 상태를 파악하기 위해 재무제표를 만드는 일부터 시작해야 한다.

 독자에게 하고 싶은 이야기를 QA형식으로 보여주어 이해하기 쉽다. 가난한 자는 돈을 위해서 일하고 부자는 돈이 자신을 위해 일하도록 한다는 말은 부자와 빈자의 절대적 차이점을 제대로 표현하고 있다. 오늘날의 대부분의 경제적 위기는 부자처럼 보이기를 원하는 인간의 욕망에서 비롯되었다고 한다. 가난한 사람이 부자가 되기 위해서는 외면보다 내면적인 변신이 필요하다고 한다. 또 자녀에게 요구하면 무엇이든지 들어주거나 공부, 집안일을 하는 대가로 돈을 주는 행동은 그들을 돈을 위해서 일하는 것을 은연중에 심어주는 일이라 한다. 많은 부모들이 그런 경험을 해 보았을 것이다. 지양해야 할 일이다.

  이제는 어떤 선택을 할 것인가가 남아있다. 지금까지 했던 방식과는 반대이면 된다. 학교에서 공부를 열심히 해서 성적을 올리고, 좋은 회사에 들어가서 안정적인 길을 걷는 것과 반대로 행동하면 된다. 수 십 년 동안 몸에 익힌 쉬운 고정관념이 하루아침에 바뀔 수는 없다. 우선, 학교에서는 절대 가르쳐주지 않는 무지한 금융에 대한 공부를 하고 돈의 언어를 사용하는 것이다. 한 때 『부자가 되려면 부자에게 점심을 사라』는 책과 같은 부류의 책이 화제가 된 적이 있었다. 이는 부자들의 행동 습관, 언어를 살피라는 메시지와 다름없을 것이다. 과거를 돌아보고 현재의 상태를 파악하고 미래의 자신의 상황은 이런 모습이었으면 좋겠다는 기대감을 가지고 있는 사람이 읽는다면 좀 더 나은 날이 되도록 방향을 제시해 줄 것이다.

         “기만이 보편화된 세상에서 진실을 말하는 것은 혁명적 행동이다.”

                             -조지 오웰의 <1984년> 중에서-(p16)

7일만에 끝내는 돈 공부

7일 만에 끝내는 돈 공부
조진환 지음 / 원앤원북스 / 2016년 11월

이 책은 ‘투자해서 쉽게 돈을 버는 방법에 관한 이야기도 아니고, 나처럼 따라 하면 쉽게 부자가 된다는 이야기도 아니다.’(p6) 그래서 ‘실질적인 도움을 주는 책, 돈 관리와 금융을 다르게 생각하는 방법을 알려주는 책, 소비 습관의 변화를 통해 삶을 변화시킬 수 있는 책, 간소하게 살아도 행복할 수 있음을 알게 해 주는 책.’(p7) 이었으면 좋겠다고 한다. 아울러 투자의 성공 사례보다는 투자는 삶의 일부이며 투자를 실천하는 방법을 알려주는 것을 중요하게 여긴다고 <지은이의 말> 서문에서 밝히고 있다.

본격적인 돈 공부로 들어가기 전에 우리는 왜 돈 관리에 무기력하고 불안감을 느끼는지 묻는다. 첫 번째는 ‘빚’ 두 번째는 ‘목돈 지출’ 세 번째는 ‘예상치 못한 지출’에서 기인한다고 한다. 정말이지 요즘처럼 힘든 상황에서는 빚만 없어도 부자라는 말을 많이 하곤 한다. 부자가 되는 아주 기본적인 원칙은 열심히 일해 번 돈 중에서 일부를 먼저 저축하고 남는 돈으로 지출하며 사는 것이다.(p21) 부자가 되는 방법은 이렇게 간단하고 쉽다. 그것을 실천할 수 없을 뿐.

2014년 OECD는 향후 50년간 대한민국의 연평균 경제성장률이 1.6%일 것이라고 발표(p26)했다고 한다. 이미 저성장 시대에 접어들었으며 물건․ 인간관계․ 일 등 삶의 간소화는 이제 꼭 필수적인 것이 되었다. 사실 집안에는 몇 년째 사용하지 않으면서 방치된 물건이나 의류 등 잡동사니가 얼마나 산적해 있는가. 버리려고 했다가 아까운 마음에 못 버리고 다시 자리를 차지하게 되는 경우가 꽤 많을 것이다. 저자는 소비심리의 예도 들어 설명한다. 흔히 우리가 자주 접하는 마트의 원플러스원 행사이다. 이것은 꼭 사지 않아도 되는데 왠지 안사면 후회할 것 같은 생각을 손실회피심리라고 한다.

부자는 싸다고 마구 사지 않는다. 꼭 필요한 것인지 고민하고 구입한다고 한다. 부자가 되는 방법을 알려주는 책에 항상 등장하는 말이다. 또 자신의 자존감이 높은 사람은 물건을 소유하고 소비하는 일에 열중하지 않는다. 현명한 소비생활을 하기 위해서는 돈의 흐름을 이해하고 통제(p35)할 수 있는 능력도 필요하다. 살면서 주위 사람들의 생활과 비교하거나 타인의 시선에 민감하게 반응하는 것에서 자유로워져야 한다. 겉모습보다는 내면을 가치 있게 바꾸려는 노력이 있어야 한다.

‘인생은 어디에 돈을 쓰면 내가 더 행복한가를 찾는 여정이다.’(p35)

고정지출을 줄여라.- 적정한 비율은 소득의 35% 내외다. 저축의 비율은 소득의 20% 이상 유지하는 것이 부자가 되는 첫걸음이다.(p79)

한 달 수입의 범위 내에서 생활하는 것이 가정경제의 기본 개념이라면 ‘소득=고정지출+변동지출+저축’이 될 것이다.(p65) 변동비는 일반적으로 식비를 필두로 경조사비 등을 포함한 모든 생활비에 해당하며, 범위 내에서 소비하는 훈련과 반복이 중요하다고 한다. 정해진 규칙을 만들어 놓고 습관을 들이면 소비생활이 체계가 잡혀갈 것이다.

저자는 오랜 시간 일을 하면서 발견한 독창적인 방법인 돈 관리 시스템을 만들었다. 이것은 통장 만들기인데, 위에서 말한 고정지출과 변동지출 등을 관리하는 통장이다. ① 저수지통장(연간지출) ② 급여통장(고정지출+저축) ③ 소비통장(변동지출) 이렇게 3개의 통장으로 돈을 통제하는 시스템을 만들어 운영하면 된다고 한다.

이 외에도 세금을 절약하는 방법 코너에서는 연말정산에 대하여 자세히 알려준다. 또 주식의 간접투자와 직접투자, 좋은 펀드에 가입하는 방법이나 어려운 펀드용어까지 총 망라되어 있다. 우리나라 사람들의 자산 중 제일 많이 치중한 부동산에 대한 코너에서는 주택청약저축과 주택담보대출 등에 대한 대출금상환방식에 대해서 자세히 알 수 있다. 보험회사에 속지 않고 좋은 보험에 가입하는 법, 금융회사에 속지 않고 행복한 노년을 준비하는 방법을 알려준다. 국민연금, 퇴직연금, 개인연금, 기초연금, 노령연금에 대한 것까지 우리의 실생활에 꼭 알아야 할 항목이다.

참으로 알 찬 구성이다. 돈 공부는 우리가 태어나 이 세상을 떠날 때까지 친숙한 대상임에도 아직까지 교육을 통해서 제대로 이루어지지 않았다는 생각이 든다. 어쩌면 입시 공부나 취업을 위한 공부보다도 더 중요할 수 있다. 공부를 잘 해서 좋은 직장을 잡는 것도 잘 먹고 잘 살기 위해서가 아닌가. 그런 면에서 아직 우리의 교육 현실은 돈 공부의 중요성을 깨닫지 못 하고 있는 것 같다. 아동기부터 대학생에 이르기까지 적절하고 체계적인 돈 공부가 필요하다는 생각이 들었다.

                                 경제적 자유란 자신의 소득 범위 내에서

                                      미래의 경제적 위험에 대비하고

                                  돈을 통제할 수 있는 시스템을 만든 후

                                     돈으로부터 자유로워지는 것이다.(p325)

왜 나는 이 사람을 따르는가

왜 나는 이 사람을 따르는가 - 가만히 있어도 사람이 따르는 리더의 조건
나가마쓰 시게히사 지음, 김윤수 옮김 / 다산3.0 / 2016년 10월

“리더에게 필요한 건 권력이 아니라 매력이다!”

 이 말이 그토록 신선하게 다가오는 것은 무엇 때문일까.

리더 하면 떠오르는 이미지가 아마도 부드러운 이미지보다는 권력을 이용하여 온갖 비리에 가담하여 사회적 물의를 일으키기도 하는 등 권위적인 면모에 실망했던 경우가 고정관념으로 자리한 때문일 것이다.

오래전부터 자기계발이나 경영 분야에서 리더에 관한 책은 엄청나게 쏟아지고 있다. 그만큼 리더에 관한 자질이나 덕목은 성공에 있어 중요한 요소가 된다. 억지로 고개를 숙이게 하는 권력보다는 저절로 찾아오게 만드는 매력은 이제 성공하는 리더의 필수조건이다.

 저자는 타코야키 노점상으로 시작하여 하루 평균 매출 25만 엔을 달성하며 언론에서 대반향을 일으킨 주인공이다. 일반 회사나 조직에서는 사람을 외부에서 영입하는 경우가 대부분이다. 그런데 나가마쓰 시게하사는 현재 같이 일하고 있는 사람 중에서 인재를 키운다는 점이 특이하다. 이 얼마나 생산적이고 훌륭한 상부상조인가. 나도 잘 되고 너도 잘 되는, 서로 성장할 수밖에 없는 구조이다.

 그는 현재 인재육성 JAPAN대표로 인력 컨설팅, 외식업, 출판 등 다방면의 사업을 하고 있는 만큼 그야말로 성공한 CEO라고 할 수 있다. 그도 처음엔 항상 인상 쓰는 팀장이었다고 한다. 그런데 항상 활기찬 옆 팀의 입사동기인 팀장을 보면서

“왜 늘 저 친구에게만 사람이 따르는 걸까.”

“대체 어떻게 해야 부하 직원이 나를 따를까?”를 고민하기 시작했다.

 리더가 책을 읽고 공부하며, 배운 것을 실천 하면서 자기 자신을 갈고닦는 모습은 알게 모르게 구성원들에게 영향을 준다. 지시하지 않고 행동하게 만드는 최고의 방법은 보여주는 것이다.(p32)

 먼저 미소를 보이고, 먼저 따뜻한 말을 건네고, 다른 사람이 자신을 볼 때 닮고 싶어하는 구석이 있는가를 생각해 볼 일이다. 매력이 있으면 저절로 모여든다. 리더라는 위치를 대단한 권력이라 생각하며 남을 못 미더워 하며 자신이 모든 것을 해야 직성이 풀린다는 사람, 남의 말에 귀 기울이지 않는 사람은 성공의 길에서 멀어진다.

 우리가 잘 아는 천재라는 단어는 단순히 굉장한 재능을 가졌다는 의미가 아니라, 하늘이 남을 도우라고 준 재능이라는 뜻이다. 잘난 척이나 하라고 준 것이 아니다.(p74)

 흔히 많은 리더들이 아무도 하지 않는 것을 성공시켜 영웅이 되려고 하는데, ‘아무도 안 하는 일’을 찾는 것보다는 ‘할 수 있지만 안 하는 일’이나 ‘필요하지만 없는 것’을 찾아내어 발전시키는 것이 성공 확률이 높다고 한다.

자신의 가까이에 있는 사람을 가장 먼저 소중히 하는 방식은 가장 느려 보이지만 가장 빠른 성장법이다.(p190)

 진정한 리더에 대해 생각해 보는 시간이 되었다. 나만 성공하는 것이 아니라 같이 성공하고 행복할 수 있는 일이야말로 진정 가치 있는 성공이라고 생각한다. 이 책은 현재 리더의 위치에 있는 사람, 앞으로 리더가 되고 싶은 사람이 읽으면 좋다. 하지만 누구나 읽어도 좋다. 주부나 학생처럼 조직사회의 일원이 아니더라도... 자신의 인생을 자신이 리더인 것처럼 살아가는가. 자신의 내면을 차분히 들여다 볼 일이다.

             *이 책은 다산북스 서평단에 당첨되어 제공 받았습니다.*

역세권 땅 투자

역세권 땅 투자 - 돈이 보인다
동은주.정원표 지음 / 지상사 / 2016년 10월

사람은 누구나 자기 이름으로 된 부동산을 소유하고 싶은 욕망이 있다. 보통은 직장의 월급쟁이로 살아가면서 노후를 위한 희망이나 꿈을 위해 자산으로 소유하기를 원하지만, 워낙 고가여서 엄두도 못 내거나 정보에 밝지 않아서 실패의 위험에 대한 두려움으로 선뜻 나서지 못한다. 친구 따라 강남 간다는 옛말처럼 무작정 따라했다가는 낭패를 보기 십상이다.

정확한 이유와 근거에 더해 소신을 갖고 남들보다 한발 빠르게 움직일 때 크게 성과를 볼 수 있다. 지금이 바로 그때다.

부동산 투자로 미래 가치를 선점하고, 이를 통해 높은 수익을 올리고자 하는 투자자들을 위해 쓴 책(p12)이라고 저자는 밝히고 있다.

한동안 아파트는 매력적인 투자의 대상이었다. 지금은 더 이상 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다고 한다. 벌써 오래전부터 나온 이야기다. 출산율의 감소로 인해 인구의 감소가 예상되고 고령화, 1인 세대의 증가도 그 원인의 일부분일 것이다. 경기침체가 오래 지속되고, 아파트 가격은 갈수록 떨어지는 현실에서, 땅 투자만큼 장기적 관점으로 볼 때 안정적인 투자는 없다고 한다.

땅값이 오를 수밖에 없는 이유

1.국토가 좁고 이용 가능한 평지가 적은 점, 도시용지나 산업용지 등 개발용 토지의 수요에 비해 공급이 부족한 점

2. 막대한 토지 보상금이 인근지역의 땅값을 끌어올린다.

3. 잠재적 투기수요가 땅값을 끌어 올린다.

주식투자의 격언에 ‘계란을 한 바구니에 담지 마라’는 말이 있다. 부동산 투자에서도 그 원칙이 적용된다. 땅은 특성상 환금성이 떨어지기 때문에 장기적인 관점으로 짧게는 3~5년, 길게는 7~10년 이상 느긋하게 기다릴 수 있어야 한다. 개발호재 지역의 예를 볼 때 발표단계, 착공 전 단계, 완공 직전단계 등으로 나누어 분산투자 하는 것이 효과적이라고 한다. 또 땅에 투자하려면 한꺼번에 많은 돈이 필요할 것이라는 생각은 단순한 고정관념일 뿐이라고. 땅 투자에 있어 개발호재가 있는 지역 내의 땅은 작게는 수천만 원으로도 투자할 수 있는 최적의 상품이라고 한다.

땅의 가치를 높이는 지역과 투자 포인트

1. 입지 여건이 뛰어난 지역

2. 개발호재 인근 지역

-예를 들어 대규모 산업단지가 들어서는 지역에서 가장 큰 수혜를 입는 지역은(자동차로 10~20분 거리 이내의 근접 지역)이다

3. 인구 증가가 기대되는 지역

4. 규제가 풀리거나 용도변경이 예상되는 지역

-수도권 규제의 핵심은 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역의 3대 권역제이다.

아직까지도 우리나라에서 자산의 형태로 부동산이 차지하는 비중은 매우 높은 편이다. 주택시장의 포화상태, 인구의 감소세로 주택가격은 자연히 하향안정세로 가고 있다. 하지만 땅 투자는 예외로 침체기에도 땅값의 하락폭은 크지 않으며 오히려 상승한 곳이 많다. 그래서 지금이 땅 투자의 적기라고 말한다.

그렇다면 왜 역세권인가.

“길이 곧 돈이다”라는 말이 있을 정도로 부동산에서 역세권은 아주 중요하다.

역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5~10분 이내, 또는 거리로 500m 반경 범위 내를 1차 역세권, 1km까지를 2차 역세권이라고 구분한다.(p8)

위와 같이 역세권의 개념을 보면 길이 있고 교통망이 구축되면 사람이 모여들게 마련이니 투자의 가치와 기본적인 요소를 갖춘 셈이다.

투자에 성공하기 위해서는 개발정보에 대해 정확한 정보를 수집하고 분석해야 하는데 그러한 자료는 어디에서 얻을까

1. 정부의 부동산정책 자료를 보고 정책 변화를 예측한다.

2. 정부의 국토개발계획을 정기적으로 살핀다.

3. 부동산 시장 동향을 수시로 파악한다.-인터넷 부동산 카페 등

4. 현지 관련 업체의 도움을 받는다.-지역 공인중개사사무소, 건축사, 세무사 등 부동산 관 련 업체

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위와 같이 국토교통부, 기획재정부, 기획예산처에서

생성하는 정책 자료로 추진 단계를 알 수 있다.

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역세권 땅 투자에 주목해야 하는 이유

단순히 도로건설계획 그 자체만 믿고 투자하는 것은 위험이 따르기 마련이다. 도로건설이 뛰어난 호재임에는 틀림없다. 하지만 개발축이 주변지역까지 개발되는지, 광역교통계획을 잘 살피고, 신(新)역사 주변으로 도시개발 사업이 함께 추진되면서 주거․상업시설이 들어서야 투자의 소기의 목적을 달성할 수 있다.

역세권개발은 최상의 정부의 정책이다. 도시개발의 기본 방향을 역세권개발로 설정하고 법으로 제도화했다. 이것을 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 발표와 제2차 국가철도망 구축계획(2011~2020) 확정․고시를 했다. 이는 역세권 주변 지역의 용도 변경이 이루어지고 땅의 가치가 증가됨을 의미한다.

이미 집값․땅값이 다 오른 도심지역 내의 역세권보다는 새롭게 철도 역사가 신설되고 그 주변으로 역세권 도시개발 사업이 추진되는 지역의 땅값이 크게 오른다. 수도권․지방의 주요 환승역사가 들어서는 지역이 그곳이다.(p74)

제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)확정․고시

국가철도망 구축계획은 향후 역세권 개발 계획의 방향성을 확인할 수 있는 바로미터이다. 이것만을 잘 확인해도 투자의 시점과 적정 투자 지역을 미루어 짐작해 낼 수 있다.(p84)

주목해야 할 노선과 주의할 점

제3차 국가철도망 구축계획에 따라 사업 추진의 확실성과 속도는 보다 명확해졌다. 특히 KTX 및 이와 연계되는 일반철도, 수도권 GTX에 주목할 필요가 있는데, 엄밀히 말한다면 이들 노선 상의 정차역 주변으로 새로이 도시계획으로 건설되거나 기존 도시가 확장되는 지역을 살펴야 한다.(p88)

토지 투자는 장기투자이며 상당한 불확실성에서 시작한다. 역세권개발은 국토계획법상의 특례 규정을 적용한 사업이므로 최상위계획인 국토종합계획에 반영되었는지 여부를 잘 살펴야 한다.

역세권 땅 투자시 고려할 점

1. 여유 자금을 갖고 장기적인 안목에서 접근하라

2. 개발호재를 수시로 분석하라

3. 적절한 매수 타이밍을 파악하라

4. 인구 유입 가능성을 충분히 고려하라

또 땅 투자시 고정관념을 버리라고 한다.

개발호재 지역의 땅을 투자할 때는 땅의 모양은 중요치 않으며, 위치가 중요한 점, 지분 등기를 해도 문제되지 않으며, 용도지역은 개발과 함께 변경되기 때문에 꼭 계획 관리지역 내의 땅을 사지 않아도 된다고 한다.

적절한 매수 타이밍을 잡는 것이 중요한데, 이는 발표 직전단계, 개발확정 직전단계, 착공 직전단계, 완공 직전단계로 각 단계의 바로 직전 무렵이다. 주식투자의 격언에 ‘무릎과 바닥 사이’라는 말이 있는데, 너무 저렴한 가격을 원하다가 투자의 기회를 놓치기도 하므로 주의가 필요하다.

이렇게 매수 타이밍의 중요성을 보여주는 실례로 ‘성남~여주선 이천 부발 신(新)역사’ 예정진 인근지역을 설명한다. 현재 역사는 완공을 앞두고 있는데, 이 지역 중심 역세권 땅값 시세는 평당 500만원이 넘는다고 한다. 불과 5~6년 전만 해도 이곳은 평당 40~50만원 수준이었는데, 초기 개발계획 주민공청회가 열린 2004년 6월 이후에 투자를 했더라면 시세차익이 엄청났을 것이라는. 정말 허탈감이 들지 않을 수 없다. 현명하고 과감한 결단력으로 어떤 투자자는 이미 부자가 되었을 수도 있다. 이토록 매수 타이밍은 투자를 고려할 때 아주 중요한 요소다.

역세권개발 사업의 투자 적기

1. 철도건설 기본계획(안) 공고 공람 및 주민설명회

2. 역세권개발 구역 지정․고시 및 실시계획 승인 전후

역세권 개발 땅 투자시 가장 중요한 것은 투자 시점과 정확한 투자지역이다. 정확하게 개발지역 내에 포함되는가 여부에 따라 개발이 완료된 후 땅값의 차이가 극명해지기 때문이다. 개발예정 지역을 정확히 알아내는 일이 쉬운 일은 아니다. 직접 현장을 방문해서 확인하거나 전문가의 도움을 받아야 한다.

현재 진행되고 있는 역세권개발은 성남~여주 복선전철화와 역세권개발, 광역교통계획에 들있는 평택 고덕신도시, 정부에서 추진하는 행복주택 건설이 있다. 행복주택 지구는 철도․유수지 등의 공공시설 부지 또는 국가․공공기관이 소유한 공공부지에 조성된다. 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 젊은 계층의 주거불안 해소를 위해 대중교통이 편리하거나 근접이 가능한 공공부지에 국가가 추진하는 공공임대 주택정책이다.

역세권 인근 개발 사업의 투자 포인트는 규제 완화 지역을 살필 것, 철도․도로가 신설되는 예정지역을 주목할 것, 정부의 대규모 개발사업 지역을 눈여겨 볼 것을 당부한다.

모두 부자가 되고 싶은 마음은 굴뚝같다. 평범한 직장생활로 부자가 되는 것 자체가 어려운 시대이다. 그래서 주식시장, 부동산 시장 등을 기웃거리기도 하지만 쉽지는 않다. 특히 내집마련을 평생의 업이라고 할 만큼 열심히 노력을 하면서 살았지만, 이제는 아파트로 돈을 벌 수 있는 시대도 아니다. 부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 그에 맞는 공부가 필요하다. 정확하지 않은 소문에 움직이거나 ‘묻지마’식의 투자를 그대로 따라 하다가는 평생 일군 재산을 날리게 될 위험도 있다. 눈과 귀를 항상 열어놓고 현장을 찾아 발품을 파는 노력과 각종 자료의 정보를 수집하고 분석하며 공부하는 자세가 필요하다. 그리고 언론이나 정부의 발언도 너무 믿지 말고 직접 현장을 찾아가서 확인하는 것이 중요하다고 한다. 가까운 장래에 땅에 투자할 계획이 있는 사람이 참고하면 좋은 정보가 될 것 같다.

나는 돼지농장으로 출근한다

나는 돼지농장으로 출근한다 - 글로벌 금융전문가 이도헌의
이도헌 지음 / 스마트북스 / 2016년 9월

평생직장의 개념이 사라진지도 꽤 오래되었다. 이제는 직장에서 정년까지 근무할 수 있는 권리를 보장받는 것도 어렵다. 그래서 안정을 추구하는 사람들은 정년을 보장받는 공무원직 시험에 몰려들고 있다. 창의적인 사고로 자신의 길을 개척하는 일이 아닌 이미 안정적인 노선이라고 정평이 나 있는 공무원이 되기 위해. 하지만 안정적이라는 공직도 60세가 되면 떠나야 한다. 문제는 의학, 과학의 발달로 100세 시대로 가고 있다. 그 후로도 삼사십년의 인생이 남아있는 것이다. 건강한 장수는 축복이 될 수도 있지만, 준비하지 않은 삶은 재앙이 될 수도 있다는 말이 괜한 말은 아닐 것이다.

이 책은 글로벌 금융전문가라는 직함을 가지고 있던 저자 이도헌의 두 번째 인생을 시작한 이야기의 기록이며, 현재도 진행 중이다. 20대부터 금융과 IT분야의 일을 해 오던 중, 2008년 하반기부터 불안한 조짐을 보였던 금융시장은 전 세계로 확산되었다. 이런 위기 국면에서 구조조정은 불가피한 일이었다. 저자는 세 가지 임무를 맡게 된다. 부서의 구조조정, 불확실성이 큰 해외 프로젝트의 사전 정리, 베트남 증권사 인수를 성공리에 마무리하는 일이었다. 직원들을 평가하고 해고통지 해야 하는 상황에서 회의를 느꼈다. 임무를 모두 마친 그는 2010년 초, 몸담았던 금융업을 떠나기로 결심한다.

인생 제2막의 새 출발을 위해 3가지 원칙을 세웠다.

1. 하기 싫은 일은 하지 않는다.

2. 결과물이 계속 쌓이는 일이어야 한다.

3. 평생 지속가능한 일이어야 한다.

전 증권회사에 근무할 때 ‘농업과 신재생에너지 산업’에 관심을 갖고 투자를 검토한 경험을 떠올리며 먹거리 산업으로 결론을 내린다. 아무리 ‘세상이 바뀌어도 사람은 먹어야 살 수’ 있으니까. 전국 방방곡곡의 농어촌 현장으로 들어가 농민들과 대화도 나누고 정보도 얻는다. 물론 쉽지는 않았다. 그러나 인생 2막을 위한 결단이었기에 그 행동은 필수불가결한 것이다.

시장조사와 사업기획이 주특기였던 저자는 철저하게 시장조사를 착수한다. 업종을 선택하는 기준은 첫째, 안정적인 수요 기반을 지녀야 하고, 둘째 큰 수익이 나지 않더라도 안정적인 수익을 기대할 수 있을 것, 셋째, 수입 시장 개방에 대비한 경쟁력이 있어야 할 것, 넷째, 진입 장벽이 높아야 할 것. 이다. 최종적으로 돼지농장, 양돈업으로 결정한다.

‘돼지’는 고기라는 형태로 늘 식탁 앞에서 마주했을 뿐 진짜 살아있는 돼지를 만나본 적이 거의 없었다는 그가 돼지농장의 현장을 직접 보았을 땐 상상속의 푸른 초원위의 그림 같은 농장은 없었다. 농촌의 진실한 현실이 있었다. 돼지의 사료값이 사육비용의 40~50%를 차지할 만큼 비용이 높다는 것도 알게 되었다. 거의가 외상 거래를 한다는 것도. 그래서 새로 농장을 시작하는 것 보다는 채무가 과다한 농장의 신뢰할 수 있는 성실한 농장과 ‘동업 형식’이 적합하겠다는 생각을 한다. 양돈 농장 투자 펀드 출자를 구하기 위해 금융권을 방문했지만, 수익만을 가지려 할 뿐 리스크는 감당하지 않으려는 이기적이고 관료적인 태도에 회의를 느낀다.

결국 뜻을 같이 한 사람들과 농업투자회사를 만든다. 우여곡절 끝에 부도위기 직전의 돼지농장의 대표가 되어 분투하고 노력한 결과 2년 반 만에 위기를 벗어나고 정상화 시켜 놓는다. 사원들의 복지를 챙겨주고 좋은 회사를 만들기 위해 고민하고 연구한다.

농촌에서 접하는 현실은 녹록하지 않았다. 구제역, 돼지의 분뇨문제 등은 양돈업의 숙명적인 것이었다. 돼지농장의 분뇨와 마을 농업 부산물을 활용하여 ‘바이오가스 플랜트’ 계획하고 기대하며 사업계획서를 제출하지만 수포로 돌아간다. 정부의 정책 사업이지만 예산 확보는 지자체의 몫이 반이나 돼서 재정 여력이 없으면 그림의 떡이었던 것이다.

또 ‘민자사업’에 대한 정부보상은 안정적인 수익을 보장받는데, 식량 안보와 환경보전의 책임을 지고 있는 농민이 받는 농업 보조금은 OECD 국가 중 최하위권이라고 한다. 도시민들이 농촌을 향해 따뜻한 시선을 갖고 농작물 재배에 피해를 주는 지구온난화를 막기 위한 작은 실천을 제안한다. 제철 먹거리에 좀 더 관심을 가진다면 그렇게 많은 비닐하우스가 농촌에 필요하지 않을 것이라고.

귀농을 고려하는 사람들이 몇 년 전부터 계속 증가하고 있다고 한다. 그러나 모두 성공하는 것은 아니다. 농촌은 흔히 상상하는 것처럼 전원속의 목가적인 분위기도 아니다. 저자의 열정적인 생각과 행동이 고스란히 들어있는 이 책을 읽으면서 한 편의 ‘성공시대’ 드라마를 본 느낌이 들었다. 낯선 도시인에서 농촌의 삶속으로 들어가 그들과 같이 호흡하고 이웃과 배려하고 끊임없이 공부하고 연구하는 모습이 물 흐르듯이 느껴졌다. 최선을 다해서 일을 하는 그를 도와주려는 뜻밖의 원군이 나타나곤 한다. 그래서 성공할 수밖에 없는, 미래도 더욱 기대되는 홍성의 그 지역을 살맛나는 곳으로 바꿀 수 있는 능력이 충분한 사람. 그는 아직도 갈 길이 멀었다고 겸손한 말을 하겠지만. 이 책은 귀농을 고려하는 사람들에게도 방향을 제시하는 좋은 길잡이가 되어 줄 것이다.

   (이 리뷰는 예스24 리뷰어클럽을 통해 출판사에서 도서를 제공받아 작성되었습니다.)