역세권 땅 투자

역세권 땅 투자 - 돈이 보인다
동은주.정원표 지음 / 지상사 / 2016년 10월

사람은 누구나 자기 이름으로 된 부동산을 소유하고 싶은 욕망이 있다. 보통은 직장의 월급쟁이로 살아가면서 노후를 위한 희망이나 꿈을 위해 자산으로 소유하기를 원하지만, 워낙 고가여서 엄두도 못 내거나 정보에 밝지 않아서 실패의 위험에 대한 두려움으로 선뜻 나서지 못한다. 친구 따라 강남 간다는 옛말처럼 무작정 따라했다가는 낭패를 보기 십상이다.

정확한 이유와 근거에 더해 소신을 갖고 남들보다 한발 빠르게 움직일 때 크게 성과를 볼 수 있다. 지금이 바로 그때다.

부동산 투자로 미래 가치를 선점하고, 이를 통해 높은 수익을 올리고자 하는 투자자들을 위해 쓴 책(p12)이라고 저자는 밝히고 있다.

한동안 아파트는 매력적인 투자의 대상이었다. 지금은 더 이상 아파트로 돈 버는 시대는 끝났다고 한다. 벌써 오래전부터 나온 이야기다. 출산율의 감소로 인해 인구의 감소가 예상되고 고령화, 1인 세대의 증가도 그 원인의 일부분일 것이다. 경기침체가 오래 지속되고, 아파트 가격은 갈수록 떨어지는 현실에서, 땅 투자만큼 장기적 관점으로 볼 때 안정적인 투자는 없다고 한다.

땅값이 오를 수밖에 없는 이유

1.국토가 좁고 이용 가능한 평지가 적은 점, 도시용지나 산업용지 등 개발용 토지의 수요에 비해 공급이 부족한 점

2. 막대한 토지 보상금이 인근지역의 땅값을 끌어올린다.

3. 잠재적 투기수요가 땅값을 끌어 올린다.

주식투자의 격언에 ‘계란을 한 바구니에 담지 마라’는 말이 있다. 부동산 투자에서도 그 원칙이 적용된다. 땅은 특성상 환금성이 떨어지기 때문에 장기적인 관점으로 짧게는 3~5년, 길게는 7~10년 이상 느긋하게 기다릴 수 있어야 한다. 개발호재 지역의 예를 볼 때 발표단계, 착공 전 단계, 완공 직전단계 등으로 나누어 분산투자 하는 것이 효과적이라고 한다. 또 땅에 투자하려면 한꺼번에 많은 돈이 필요할 것이라는 생각은 단순한 고정관념일 뿐이라고. 땅 투자에 있어 개발호재가 있는 지역 내의 땅은 작게는 수천만 원으로도 투자할 수 있는 최적의 상품이라고 한다.

땅의 가치를 높이는 지역과 투자 포인트

1. 입지 여건이 뛰어난 지역

2. 개발호재 인근 지역

-예를 들어 대규모 산업단지가 들어서는 지역에서 가장 큰 수혜를 입는 지역은(자동차로 10~20분 거리 이내의 근접 지역)이다

3. 인구 증가가 기대되는 지역

4. 규제가 풀리거나 용도변경이 예상되는 지역

-수도권 규제의 핵심은 과밀억제권역, 성장관리권역, 자연보전권역의 3대 권역제이다.

아직까지도 우리나라에서 자산의 형태로 부동산이 차지하는 비중은 매우 높은 편이다. 주택시장의 포화상태, 인구의 감소세로 주택가격은 자연히 하향안정세로 가고 있다. 하지만 땅 투자는 예외로 침체기에도 땅값의 하락폭은 크지 않으며 오히려 상승한 곳이 많다. 그래서 지금이 땅 투자의 적기라고 말한다.

그렇다면 왜 역세권인가.

“길이 곧 돈이다”라는 말이 있을 정도로 부동산에서 역세권은 아주 중요하다.

역세권이라 함은 지하철역 또는 전철역에서 걸어서 5~10분 이내, 또는 거리로 500m 반경 범위 내를 1차 역세권, 1km까지를 2차 역세권이라고 구분한다.(p8)

위와 같이 역세권의 개념을 보면 길이 있고 교통망이 구축되면 사람이 모여들게 마련이니 투자의 가치와 기본적인 요소를 갖춘 셈이다.

투자에 성공하기 위해서는 개발정보에 대해 정확한 정보를 수집하고 분석해야 하는데 그러한 자료는 어디에서 얻을까

1. 정부의 부동산정책 자료를 보고 정책 변화를 예측한다.

2. 정부의 국토개발계획을 정기적으로 살핀다.

3. 부동산 시장 동향을 수시로 파악한다.-인터넷 부동산 카페 등

4. 현지 관련 업체의 도움을 받는다.-지역 공인중개사사무소, 건축사, 세무사 등 부동산 관 련 업체

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위와 같이 국토교통부, 기획재정부, 기획예산처에서

생성하는 정책 자료로 추진 단계를 알 수 있다.

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역세권 땅 투자에 주목해야 하는 이유

단순히 도로건설계획 그 자체만 믿고 투자하는 것은 위험이 따르기 마련이다. 도로건설이 뛰어난 호재임에는 틀림없다. 하지만 개발축이 주변지역까지 개발되는지, 광역교통계획을 잘 살피고, 신(新)역사 주변으로 도시개발 사업이 함께 추진되면서 주거․상업시설이 들어서야 투자의 소기의 목적을 달성할 수 있다.

역세권개발은 최상의 정부의 정책이다. 도시개발의 기본 방향을 역세권개발로 설정하고 법으로 제도화했다. 이것을 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020) 발표와 제2차 국가철도망 구축계획(2011~2020) 확정․고시를 했다. 이는 역세권 주변 지역의 용도 변경이 이루어지고 땅의 가치가 증가됨을 의미한다.

이미 집값․땅값이 다 오른 도심지역 내의 역세권보다는 새롭게 철도 역사가 신설되고 그 주변으로 역세권 도시개발 사업이 추진되는 지역의 땅값이 크게 오른다. 수도권․지방의 주요 환승역사가 들어서는 지역이 그곳이다.(p74)

제3차 국가철도망 구축계획(2016~2025)확정․고시

국가철도망 구축계획은 향후 역세권 개발 계획의 방향성을 확인할 수 있는 바로미터이다. 이것만을 잘 확인해도 투자의 시점과 적정 투자 지역을 미루어 짐작해 낼 수 있다.(p84)

주목해야 할 노선과 주의할 점

제3차 국가철도망 구축계획에 따라 사업 추진의 확실성과 속도는 보다 명확해졌다. 특히 KTX 및 이와 연계되는 일반철도, 수도권 GTX에 주목할 필요가 있는데, 엄밀히 말한다면 이들 노선 상의 정차역 주변으로 새로이 도시계획으로 건설되거나 기존 도시가 확장되는 지역을 살펴야 한다.(p88)

토지 투자는 장기투자이며 상당한 불확실성에서 시작한다. 역세권개발은 국토계획법상의 특례 규정을 적용한 사업이므로 최상위계획인 국토종합계획에 반영되었는지 여부를 잘 살펴야 한다.

역세권 땅 투자시 고려할 점

1. 여유 자금을 갖고 장기적인 안목에서 접근하라

2. 개발호재를 수시로 분석하라

3. 적절한 매수 타이밍을 파악하라

4. 인구 유입 가능성을 충분히 고려하라

또 땅 투자시 고정관념을 버리라고 한다.

개발호재 지역의 땅을 투자할 때는 땅의 모양은 중요치 않으며, 위치가 중요한 점, 지분 등기를 해도 문제되지 않으며, 용도지역은 개발과 함께 변경되기 때문에 꼭 계획 관리지역 내의 땅을 사지 않아도 된다고 한다.

적절한 매수 타이밍을 잡는 것이 중요한데, 이는 발표 직전단계, 개발확정 직전단계, 착공 직전단계, 완공 직전단계로 각 단계의 바로 직전 무렵이다. 주식투자의 격언에 ‘무릎과 바닥 사이’라는 말이 있는데, 너무 저렴한 가격을 원하다가 투자의 기회를 놓치기도 하므로 주의가 필요하다.

이렇게 매수 타이밍의 중요성을 보여주는 실례로 ‘성남~여주선 이천 부발 신(新)역사’ 예정진 인근지역을 설명한다. 현재 역사는 완공을 앞두고 있는데, 이 지역 중심 역세권 땅값 시세는 평당 500만원이 넘는다고 한다. 불과 5~6년 전만 해도 이곳은 평당 40~50만원 수준이었는데, 초기 개발계획 주민공청회가 열린 2004년 6월 이후에 투자를 했더라면 시세차익이 엄청났을 것이라는. 정말 허탈감이 들지 않을 수 없다. 현명하고 과감한 결단력으로 어떤 투자자는 이미 부자가 되었을 수도 있다. 이토록 매수 타이밍은 투자를 고려할 때 아주 중요한 요소다.

역세권개발 사업의 투자 적기

1. 철도건설 기본계획(안) 공고 공람 및 주민설명회

2. 역세권개발 구역 지정․고시 및 실시계획 승인 전후

역세권 개발 땅 투자시 가장 중요한 것은 투자 시점과 정확한 투자지역이다. 정확하게 개발지역 내에 포함되는가 여부에 따라 개발이 완료된 후 땅값의 차이가 극명해지기 때문이다. 개발예정 지역을 정확히 알아내는 일이 쉬운 일은 아니다. 직접 현장을 방문해서 확인하거나 전문가의 도움을 받아야 한다.

현재 진행되고 있는 역세권개발은 성남~여주 복선전철화와 역세권개발, 광역교통계획에 들있는 평택 고덕신도시, 정부에서 추진하는 행복주택 건설이 있다. 행복주택 지구는 철도․유수지 등의 공공시설 부지 또는 국가․공공기관이 소유한 공공부지에 조성된다. 사회초년생, 신혼부부, 대학생 등 젊은 계층의 주거불안 해소를 위해 대중교통이 편리하거나 근접이 가능한 공공부지에 국가가 추진하는 공공임대 주택정책이다.

역세권 인근 개발 사업의 투자 포인트는 규제 완화 지역을 살필 것, 철도․도로가 신설되는 예정지역을 주목할 것, 정부의 대규모 개발사업 지역을 눈여겨 볼 것을 당부한다.

모두 부자가 되고 싶은 마음은 굴뚝같다. 평범한 직장생활로 부자가 되는 것 자체가 어려운 시대이다. 그래서 주식시장, 부동산 시장 등을 기웃거리기도 하지만 쉽지는 않다. 특히 내집마련을 평생의 업이라고 할 만큼 열심히 노력을 하면서 살았지만, 이제는 아파트로 돈을 벌 수 있는 시대도 아니다. 부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 그에 맞는 공부가 필요하다. 정확하지 않은 소문에 움직이거나 ‘묻지마’식의 투자를 그대로 따라 하다가는 평생 일군 재산을 날리게 될 위험도 있다. 눈과 귀를 항상 열어놓고 현장을 찾아 발품을 파는 노력과 각종 자료의 정보를 수집하고 분석하며 공부하는 자세가 필요하다. 그리고 언론이나 정부의 발언도 너무 믿지 말고 직접 현장을 찾아가서 확인하는 것이 중요하다고 한다. 가까운 장래에 땅에 투자할 계획이 있는 사람이 참고하면 좋은 정보가 될 것 같다.