오늘부터 사야 할 부동산은 따로 있다
저자 김효지
체인지업
2024-07-01
경제경영 > 재테크/투자 > 부동산/경매
그는 늘 포브스에서 선정하는 미국의 400대 부자를 언급하곤 했는데, 미국 부동산 부자들이 누구인지를 먼저 알고 그들이 어떻게 부자가 되었으며 그 원리가 무엇인지 찾기 위해 노력해야 한다고 강조했다. 부자의 길을 따라가는 것이 곧 부자가 되는 지름길이며 그 지름길을 찾아 걸으면 누구나 부자가 될 수 있다는 것이었다.
미국 부동산 부자들은 지속적으로 현금흐름이 창출되는 자산에 투자한다. 그들에게 부채는 현금흐름과 자산을 증식시키는 강력한 도구다. 만약 부채가 좀 더 효율적으로 현금흐름 창출에 도움을 줄 수 있다고 판단하면 부채를 통해 투자를 확장하고, 그렇게 구입한 자산은 시간이 흐를수록 현금흐름에 많은 이점으로 작용하게 된다. 부자들은 비싼 차나 옷과 같은, 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 물건 구입에는 부채를 활용하지 않는다. 부채는 크게 ‘좋은 부채’와 ‘나쁜 부채’로 분류할 수 있다. 좋은 부채는 학자금대출, 모기지 또는 사업 대출과 같이 시간이 지남에 따라 부나 소득을 증가시키는 데 도움이 되는 것들에 대한 부채이며, 나쁜 부채는 신용 카드 또는 기타 소비재 대출과 같은 오직 소비 목적으로 돈을 빌리는 경우로 부나 소득 증가에 아무런 도움이 되지 않는 부채이다.
앞에서 언급한 미국 부동산 부자들의 공통된 특징은 ‘장기적으로 수동소득을 창출하는 자산’에 투자한다는 것이다. 이들은 어떻게 부자가 되고 어떻게 경제적 자유를 누릴 수 있었을까? 경제적 자유의 의미는 사람마다 다를 수 있겠지만 내게 있어 경제적 자유란 나의 시간과 인생을 돈을 벌기 위해 희생하는 것이 아니라 내 뜻대로 다루고 조절할 수 있는 능력이라고 말하고 싶다. 몇 개월간 마음껏 여행하고 돌아와도 지속적으로 나의 소득이 증가하는 것. 말하자면 그것이 내가 말하는 경제적 자유다.
어떠한 투자든 모든 투자자의 목표는 '투자 수익'이다.
은퇴한 어느 노부부의 이야기도 빼놓을 수 없다. 이들은 거의 20여 년 동안 여러 채의 주택을 소유하여 직접 임대를 하고 자산관리 또한 잘 해오고 있었는데, 은퇴하기 몇 년 전 어떤 세입자를 만나면서 큰 손해를 봤다. 그동안 좋은 세입자들을 만났고, 그 세입자들이 한 집에 오래 거주하면서 특별한 문제를 일으키지 않았기에 그 충격은 더욱 컸다. 일 년에 한두 번 정도 방문해 직접 관리하던 플로리다주의 주택이었는데 오랜 기간 임대료가 밀려 있었고 세입자 마음대로 주택을 개조하다 그만둔 상태였다. 집은 그야말로 난장판이었다.
특히, 미국은 50개 주마다 법과 규정이 제각기 다르고 날씨와 기후 또한 제각각이라서 부동산을 유지 관리하는 데 여러 전문적인 기술이 필요하다. 미국의 전문 투자자들이 투자할 부동산을 구입하기 전에 그 지역의 자산관리 회사를 먼저 선임하는 까닭이기도 하다. 그 후 선임한 자산관리 회사 담당자와 함께 투자하고자 하는 부동산을 함께 보고 신중히 결정한다. 그래야 투자하려는 부동산의 현재 상태와 개선 이후의 상태를 보다 더 효과적으로 계산해 볼 수 있다.
살고 있던 집을 임대하고 더 큰 집을 지어 이사하려는 사람이 있었다. 그는 우리에게 임대 및 자산관리 의뢰를 했고, 이미 구축되어 있는 자산관리팀이 빠르게 추진하여 임대를 마무리할 수 있었다. 간단한 수리를 하고 청소를 하는 데 걸리는 기간이 대략 3일, 마케팅과 네트워크로 양질의 세입자를 구해 임대차 계약을 작성한 것이 10여 일. 공사가 마무리된 후 곧 세입자가 입주했다. 당시 시장 임대료는 월 2,500달러였다. 공실을 계산하면 하루 83달러의 손실이 발생한다. 만약 공실이 3개월이었다면 총 7,500달러의 손실을 볼 수도 있었다. 공실인 임대 부동산을 가능한 한 신속하게 점유로 전환하는 것이 얼마나 중요한지 알 수 있는 대목이다.
'사전 방지의 원칙'을 따르기 위해서는 즉, 위험 요소를 미리 알고 준비하기 위해서는 잘 작성된 임대 계약서가 필수적이다.
부동산 자산관리에서 가장 큰 비중을 차지하는 것은 단연 '임차인들과의 소통'이다. 자산관리의 대부분이 그들과의 소통으로부터 시작된다고 해도 과언이 아니다. …… 임차인을 잘 관리하기 위해서는 모든 대화를 문서화 해두는 게 좋다.
부동산 관리의 기술은 말 그대로 건물을 유지, 수리, 자본 개선을 신속하게 수행하는 기술을 말한다. 여러분의 이해를 돕기 위해 우선 유지, 수리, 자본 개선의 차이점을 먼저 살펴보겠다. 유지, 수리, 자본 개선의 차이를 평가하는 가장 간단한 방법은 지출한 비용이 부동산 가치를 얼마나 향상시켰는지 확인하는 것이다. 부동산의 가치를 향상시키는 것은 자본 개선으로 인정하며, 그렇지 않은 경우는 수리 또는 유지로 인정한다. 또한 유지 및 수리는 자산의 가치를 높이는 것이 아니라 단순히 원래 상태로 되돌리는 것을 의미한다. 유지와 수리는 종종 같은 개념으로 취급되지만, 유지는 사전 예방적이며 부동산 건물에 심각한 손상이 발생하기 전에 실행된다는 점에서 수리와는 다른 성격을 띤다.
투자자들은 임대 부동산을 구입할 때 공실에 관한 실수를 자주 한다. 다시 말해 임차인들의 물리적 점유로 실제 점유를 계산한다는 것이다. 특히 임대 계약서에 쓰인 임대 기간과 임대료를 검토하고 임대 총수입을 따져보는 오류를 범하는 경우가 많다. 그러나 정말로 중요한 건 경제적 공실의 파악과 경제적 점유의 계산이다. 소중한 투자 자본의 보호를 위해 물리적 점유로 임대 수입을 계산하는 오류를 범해서는 안 될 것이다.
기타 소득을 올리는 방법은 투자자가 소유한 임대 부동산의 유형과 전체적인 구조에 따라 다양하다. 앞에서 설명한 샘의 경우, 그가 소유한 아파트 단지의 작은 공터를 애완동물 공원으로 만들어 애완동물을 키우는 임차인들이 좀 더 편리하게 지낼 수 있는 환경을 제공하였다. 공간 활용을 통해 환불이 불가한 보증금으로 1,000달러의 추가 소득을 올렸고, 애완동물을 키우는 임차인들의 유닛에서 애완동물 임대료로 유닛당 월 50달러의 고정적인 추가 소득을 얻고 있다. 더불어 세탁기와 건조기를 필요에 따라 임차인들에게 임대하면서 유닛당 월 50달러의 고정적인 추가 소득을 얻고 있다.
…… 오랫동안 많은 투자자와 부동산 부자들을 만나 왔으며, 그들에게 공통점이 있다는 사실을 알게 되었다. ‘하나의 부동산만 소유하고 있는 게 아니라 여러 개의 부동산을 소유하고 있다는 것’이다. 그들은 매우 검소하고 겸손했으며 얼핏 보기에는 부자처럼 느껴지지 않았다. 그들은 여러 개의 부동산을 오랜 기간 소유하고 있었고, 소유한 부동산으로부터 지속적인 수동소득을 창출하고 있었다. 무엇보다 부동산 투자와 관련한 세금 인센티브를 적극적으로 활용하고 있었다.
