헬로우 엽전 사냥꾼!

평택.   그리고 이곳 고덕면 궁리  2008타경 6173 물건을 발견한 것은 어쩌면 계획된 일인지도 모른다.

 

추석 때. 

팽성군 형 집에서 추석을 보냈지 않은가.  동생이 예전에 사 두었던 고덕면의 여기 태평아파트가 당시 4000만원에 매입을 했는데 지금 시가가 1억2천.. 상전벽해라는 말을 듣게 되었다. 그리고 국제신도시로 변모한다는 호재와 함께 여러 이야기들을 들었다.

그러던 중 인터넷 손품을 팔다가 바로 가까운 곳 (거리상 300미터도 떨어지지 않은 곳) 에 빌라가 경매로 나온 것을 알게 되었다. 솔직히 고민이 되는 것은 사실이었다.  거리상 사는 집과 한 시간이 넘는 거리고 입찰도 몇 일 남지 않은 물건이라 장고에 들어갔다. 하지만 후회할 것만 같다.이상하게 꼭 도전하고 싶다.

 그래! 일단 가보자. 느낌이 좋다. 생각하면 행동으로 옮기자. 나의 첫번째 임장이자 이 물건은 웬지 감이 정말 좋다. 1시간 20분을 달려서 고덕면 태평아파트에 도착하였다.

 

동생이 예전에 살았던 집이라 몇 번 와 보아서 그런지 낯선 느낌은 전혀 들지 않는다.

물건을 보러 가기 전에 일단 근처  부동산에 들렀다. 여사장님의 솔직담백한 말씀은 약이 되고 많은 정보의 배움을 받았다. 부동산을 전혀 모르는 사람처럼, 아주 생 초보처럼 이것 저것을 물어 보았다.

 동생집에 왔다가 어제 소주한잔하고 이 지역이 아주 호재가 좋다 해서 자문을 구하려고 들렸다. 선의의 거짓말을 했다. 여사장님은 책에서나 보았던 좋은 말씀을 해주셨다. 이곳 일대는 어느 곳을 사두어도 투자가치가 되니까 마인드를 바꾸어서 꼭 투자하라고 말씀하신다. 빌라도 봄부터 여름까지 오른 금액이 많게는 2000만원 가까이 한단다. 작년에 3500만원 하던 빌라가 지금에는 5000~6000만원을 넘는 곳도 있다 하신다. 사람이 재산이니 좋은 파트너를 가까이하라는 충고는 내가 정말 듣고 싶었던 말씀이다.

 

네비게이션이 없는 지라 어느 기점을 찍어서 이 정도가 맞겠지.  하고 가까이 가니 아니나 다를까 한문으로 도시빌라라고 써있다. 앞에 어떤 인상좋은 아저씨가 서 계신다.

 

" 선생님!  여기 집이 매매로 나왔다. 하는 데 혹시 도시빌라 나동이 여기 맞습니까?"  경매라는 말은 일부로 안했다.

"그래요? 나는 처음 듣는 이야기 인데요? "  하시길래 고개를 들어 4층을 보니 역시 제대로 찾아왔다.

인터넷에서 본 그대로 3층은 샤시가 안 되어 있었는데 설치가 되있고 4층은 샤시가 안된 내가 찾던 그 물건이다.

이제부터 속 내용을 알아보자. 

인상좋은 아저씨에게 친절하게 조금은 이 빌라에 대하여 아는 것처럼 유도신문을 했다.

"4층에 사시는 분이 아주 좋은 분으로 소문이 났다느니...  여기 빌라 값이 작년에 비하여 많이 올랐다느니...  여기 오래 사신분 같다느니...  여러 이야기들을 친절하게 건내니.솔직히 잘 알지도 못하는데 "

말씀은 즉슨 

" 저기 4층에 사는 양반이 내가 오기전부터 살던 양반이에요. 내가 7년이 넘었으니 저 양반이 10년은 살았을 걸"   (오호라 세입자가 사는 것은 아니구나. 10년 정도면 소유자겸 채무자라는 말씀인데)  저 양반이 목수일을 하는데 1주일에 몇일은 나가고 일 없으면 거의 집에 있지. 마침 자전거가 없는 걸 보니 잠깐 나갔나 보군."

" 혼자 사는 데 어쩌다 가끔 아줌마가 오시더라구요. 집안은 정말 넓어요. 아마 아파트로 치면 24평은 될걸요. 양쪽 샤시 비용이 400백 가까이 나온다지 아마. 여하튼 많이 올랐어요. 아마 또 오른다지."

아주 소중한 정보를 많이 들었다. 너무 고마운 아저씨에게 낙찰되면 꼭 찾아가서 음료수나 담배를 사드려야지...

 

먼저 우편물을 보고 4층으로 바로 올라갔다.  딩동 딩동 2번을 연달아 눌렀다. 역시 없구나 하고 같은 3층을 눌러 보았다. 몇번을 눌러봐도 안 나온신다. 또 2층으로 가서 눌렀다. 역시다. 사람이 없는 건지, 일부러 안 열어주는 건지 하지만 나는 이런 것에 그리 연연하지 않는다. 부담이 아예 안되는 것은 아니지만 범죄를 저질르는 것도 아니고 이까짓 벨 하나 누룰 베짱과 배포없이 이 험난한 경매에서 어떻게 유능한 엽전 사냥꾼이 된다는 말인가?

어느 경매책에서는 벨 누르기가 참 부담이 된다는 데 내 사적에 그런 것은 없기로 했다.

 

근처의 부동산에 들르니 아줌마 두분이 그리 반갑지않은 표정으로 맞이 하신다. 아까 좀전의 부동산과는 정 반대인데... 친절함이란 조금 더 찾아 볼 수가 없다. 이런 사람에게는 다 방법이 따로 있겠지.

" 도시 나동402호 전세로 내 놓으려고 하는 데 얼마 쯤 놓을 수 있습니까?" 

" 아! 거기 경매로 나온 집인데요."

" 하하 ! 내가 꼭 낙찰 받을 사람입니다. 여기 태평아파트에도 내가 26평 2채 사두었는데 여기가 하루가 다르게 값이 오르고 있고 오르던 안 오르던 1년쯤 푹 담구어두려고 하는데 얼마나 받을 수 있습니까?"  강하게 나갔다. 뻥도 좀 치고...

" 전세가로 3000천은 받을 수 있고 매매는 6000천 까지는 해드립니다."  설마 네가 받겠냐 하는 눈치다. 

직업이 목수이며 혼자 살고 샤시는 어떻고, 매매가는 어떻고, 옆 라인은 얼마고 물건의 평수는 더 크고 아는 데로 주절주절 뻥 좀 치면서 경매 한 두번 하느냐... 경매로 많은 돈 번 것처럼 허세를 좀 부리니 이 아줌마들 안경을 고쳐쓰면서 자리에 좀 안으시란다.  ( 진작에 좀 그럴 것이지. 사업하는 사람이 기본이 안되어있어...)

 

하여튼 많은 정보를 캐어서 당당히 중개소를 나왔다.

비가 거세게 몰아붙이고 있었다. 음...!  좋은 조짐이다. 죽어도 고!  입찰 한다.

 

나의 첫 임장기.

[내 경매의 임장의 시작은 아주 미약하였으나, 내 경매의  엽전 사냥계에 난 분명 최고가 되리라!  개봉박두!!! ]

 

 

열정1.   

일단 생각을 행동으로 옮겨보자.  누구는 뱃속에서 부터 배우고 나왔나. 일단 저질러 보는 것이다. 가다가 돌 부리에 넘어지기도 하고 깨져 반창고도 붙이는 거지 뭐!  인생 별거 있나. 아이구 긴장이고 나발이고 안하고 죽는 놈보다 일단 해보는 놈이 났다.

 

열정2.

경매가 무슨 수십년을 해야  도를 닦는 스님도 아니고, 도자기를 굽는 예술가도 아니고, 베토벤처럼, 목수처럼, 한 전문분야의 장인이 되는 길이 아닐진데 적당히 공부하고  차 키로수  무진장 때리고 발바닥 땀나게 뛰어다니고 잘 아는 놈과 분에게 일단 머리숙이고 술 사자.  일단은 박박 기자는 말이다.

 열정3

남들 잘 때 좀 덜 자자.  남들  놀 때 좀 덜 놀자!  남들 아무하고나 술 마실 때 나보다 더 나은 놈, 나보다 더 경매 잘 하는 분에게 아끼지 말고 술 사자.( 노래방도 좀 가고 아가씨도 가끔은 붙여주자.)
하여튼 남보다 3배만 좀 더 해보자. 남과 똑같이 해서는 결코 업계 최고의 엽전 사냥꾼이 되지 못함을 나는 분명히 알고 있다.

 

헬로우 엽전 사냥꾼!

수원지방법원 원정기

베짱!

 

베짱이다.  이 베짱이 있어야 한다.

낯선곳에,어두운 골목에 있을 때에, 한 곳 마지막 벼랑끝에서라도, 목숨을 건 순간속에서 숨을 쉴 때에도 한가닥 남아야 할 것이 무엇인지를 아는가?  남자는 죽을 때 죽더라도 지킬 것은 지켜야 한다는 것을 나는 분명히 알고 있다. 목에 칼이 내밀더라도 칼을 든자의 눈빛을 제대로 쳐다 볼 수 있다는 것이 무엇인지를 아는가?

 베짱이다. 남자는 이 베짱이 있어야 한다. 베짱은 삶의 많은 부분에서 치루어 온 내공의 힘이라 생각한다. 나는 알고 있다.
이 베짱이라는 것은 자신의 모든 것이다. 하지만 베짱에는 많은 실력과 힘을 다루는 내적인 힘이 있어야 한다.
가장 무서운 적은 자신과의 싸움이다. 자신을 이기는 자는 세상을 이길 수 있는 사람이다. 세상에서 자신을 이기는 자가 몇이나 될까나. 외루우면 외롭다고, 힘들면 힘들다고, 피곤하면 피곤하다고 ...

 나는 느꼈다.
오늘 수원 법원에서의 느낌은 보통사람과의 게임이라는 것을...
자만심을 가져서는 안되겠지만 너무 겸손한 마음을 가지는 것 또한 아니라는 것을...
절대 어렵게 생각하지를 말자! 어려운 것은 없다. 절대 어렵게 생각하지를 말지어다.

내가 이제껏 해온 영업의 모든 것 또한 제대로 알고 시작한 일은 한가지도  없었다. 그저 기본도 안되는 지식 외는 스스로 발로 뛰고 땀과 실천만으로 해온 시간들이었다. 그러나 나는 그 분야에서 최고가 되었다.

 몇가지만 지키자.

1. 알고 시작한 것은 이세상에 없다.  일단 뛰어라! 나머지는 뛰면서 생각하고 실천으로 얽힌 실타래을 풀자!

2. 최고라고 생각하고 최고처럼 행동한다!

3. 나는 대한민국 최고의 경매전문가가 될 것을 절대 의심치 않는다!

 

돈 벌려면 경매를 공부하라!

10억을 모은 사람들(6)] “무조건 낮은 가격 쓰는 것은 금물” 2004/03/20



글 노혜령 객원기자 (geekporter@hanmail.net)


“돈은 꼭 벌어야 하는데 방법이 없는 분에게 경매를 해보라고 권하겠어요. 하지만 만만하게 보면 큰일납니다. 열심히 공부하고 분석하고 발품 팔아야죠. 1년 내내 고생스레 직장 다녀서 연봉 2천만∼3천만원 받는 것처럼 경매도 노력을 기울여야 그만큼 버는 거예요.”

.
정은경(가명·41) 사장은 경매 예찬론자다. 그녀에게 경매는 그냥 ‘재테크 수단’이 아니다. 회사를 부도의 문턱에서 벗어나게 해준 ‘구세주’다. 그리고 지금은 회사 자금의 윤활유 역할을 톡톡히 해준다. 그래서 정사장은 경매를 ‘자기 방어의 수단’이라고 말한다. 무슨 스토리길래 경매를 이렇게 얘기할까.

.
돈 벌려면 경매를 공부해라

.
“1997년 IMF 위기 때였어요. 원청업체들이 줄줄이 쓰러지니 하청업체들도 대금을 못 받아 연쇄부도 위기에 놓였죠. 우리 회사도 당장 어음이 안 도는 거예요. 안되겠다 싶어서 채권을 행사하려고 보니 경매를 넣으라는 거예요.

.
그게 뭔가 싶어서 법원 담당과를 찾아가 봤더니 찬바람만 쌩쌩 불더군요. 제대로 가르쳐 주지도 않고…. 어떻게 하겠어요, 모르는데. 배워야죠.”

.
정사장은 당장 모 대학 부설 경매강좌에 등록했다. 3시간씩 1주일에 3번, 만만찮은 수업이었다. 낮에는 회사 꾸리느라 동분서주하고, 밤에는 강의 듣고, 주말에는 과제물 준비로 정신없이 보냈다.

.
과정이 거의 끝나가는데 뭔가 부족했다. 그래서 수강 동기생 중 10여명을 추려봤다. 공부 열심히 하는 사람들만 골랐다. 전문 분야도 안배했다. 법무사·세무사·회계사·은행·교수 그리고 ‘○○연구소’를 만들었다.

.
이 열성 경매학생들은 매주 한 차례 세미나도 열고, 각자 골라온 경매물건을 서로 점검해 줬다. 말하자면 ‘정보 품앗이’였다. 리스크를 최소화하기 위한 장치였다.

.
“첫 실전 경매물건은 연구소 사무실이었어요. 8천5백만원에 샀는데 지금 시가는 1억5천∼2억원쯤 가죠.” 정사장은 강의가 끝날 무렵 배운 지식을 이용해 첫 경매를 시도했다.

.
“처음이라 복잡하지 않고 아주 쉬운 물건부터 시작했어요.연립주택이었는데, 한 번 유찰돼 7천8백만원이었어요. 7천5백만원에 전세를 살고 있는 세입자가 있었는데 확정일자를 받아둬서 채권 1순위였고요.

.
복잡할 게 없는 단순한 물건이었던 셈이죠. 세입자 돈 내주고 내보내면 되니까요.” 쉬운 물건이라 경쟁자가 많을 것으로 보고 마음속으로 8천만원 정도를 생각했다. 그런데 막상 현장에 가 보니 생각보다 사람들이 많았다. 그래서 8천5백만원을 써서 낙찰받았다.

.
“사전 답사를 가서 세입자도 만나보고 시세도 알아봤거든요. 시세는 1억2천만원이더군요. 세입자는 더 살고 싶다고 하고요. 8천5백만원에 사도 실제 내 돈은 1천만원이면 되잖아요. 더욱이 지하에 세를 줄 수 있도록 화장실과 부엌이 달린 독채가 있더라고요.”

.
정사장은 지하를 1천5백만원에 세 놓았다. 결국 ‘내 돈’은 한푼도 안 든 셈이다. 1년 후 팔았으니 양도세도 안 물었다. 판 가격은 1억5천만원. 무려 6천5백만원의 차익을 봤다.

.
하지만 말처럼 쉽게 되는 건 아니다. 우선 낙찰되기가 힘들다. “입찰에서 2등은 꼴등이나 똑같아요. 1등 해서 낙찰되지 않으면 다 소용없죠.”

.
작게 벌어도 만족할 줄 알아야

.
정사장은 10건이면 3건 이상은 낙찰된다. 어려서부터 숫자 감각이 뛰어나 현장에 온 사람들을 보면 대개 ‘감’이 온단다. 하지만 일반인들은 10건이면 1건 되기도 쉽지 않다.

.
“20건 하다가 한번도 낙찰 안 되니까 쓸데없이 그동안 돈과 시간만 버렸다며 다시는 안 한다고 분해하는 분들도 봤어요. 그렇게 쉽게 생각하면 중도에 포기하게 돼죠. 끈기와 인내심 없이는 경매로 성공하기 힘듭니다.”

.
경매를 잘 하려면 욕심부터 버려야 한다. 옆에서 보니까 쉽게 돈 버는 것 같아 뛰어들었다간 큰코 다친다. 작게 벌어도 만족할 줄 아는 마음이 없이 무조건 가격을 짜게만 쓰면 낙찰은 요원할 뿐이다.

.
정사장은 지금까지 25건 정도의 경매를 했다. 이 가운데 10억원이 넘는 물건은 연구소 회원들과 공동으로 사들이기도 했다. 그런 공동 건수가 3∼4건을 넘는다. 회사 사무실도 경매로 사서 마련했다.

.
2001년 1억4천만원에 샀는데 지금 시세는 2억5천만원이다. 또 8천2백만원에 산 사무실도 현재 1억3천만원에 달한다. 지금까지 경매로 얻은 차익을 얼추 계산해 봐도 10억원을 훨씬 넘는다. 하지만 그렇게 번 돈은 대부분 회사 자금으로 들어갔다.

.
정사장에게 경매는 돈 버는 목적이 아니라 사업의 보조 수단이기 때문이다. “똑같이 돈을 벌어도 사업으로 버는 쪽이 훨씬 훌륭하다고 생각합니다. 일단 직원들에게 일자리를 주고, 그 식구들을 먹여살리는 거잖아요. 훨씬 다이내믹하고 보람도 커요.”

.
정사장은 직원들에게 경매 정보를 알려줘 내집마련을 도와줄 때가 기쁘다고 한다. “사실 작은 회사라 월급을 많이 주진 못하거든요. 대신 내집마련을 원하는 직원들에게 경매를 가르쳐 주죠.

.
물건도 골라주고, 입찰 때 얼마 쓰라고 액수도 알려주고. 차익이 크진 않지만 시세보다 2천만원만 싸게 사도 그게 어디예요?”

.
경매를 배워서 또 좋은 게 있다. 받을 대금 못 받았을 때 법을 어떻게 이용하고, 어떻게 해야 효과적으로 받을 수 있는지 훤해졌다. 그래서 정사장은 사업하는 사람들에게 “꼭 경매 배우라”고 권한다.

.
“경매를 하려면 관련 법을 다 알아야 해요. 그러면 나를 방어하는 수단으로 활용할 수 있죠.”

.
정사장은 주말이면 물류센터로 쓸 경매물건을 찾느라 바쁘다. 법원 사이트와 지지옥션(GGI)·인포뱅크(infobank) 등 경매전문사이트에도 들어가 물건을 뒤진다.

.
“인터넷 덕분에 일이 훨씬 쉬워졌어요. 법원사이트에 들어가면 모든 게 다 있죠. 집에 앉아서 등기 열람도 가능하고, 부동산 정보망을 통해 시세 확인도 가능하죠. 그렇게 확인 가능한 정보를 다 모은 뒤 그 지역에 사는 지인들에게 정보를 물어봅니다. 그리고 나서 확신이 서면 현장 답사를 하죠.”

.
정사장은 한번도 주식이나 다른 재테크를 해본 적이 없다. 한국 증시는 아직 합리적으로 움직이지 않아 도박 같기 때문이란다. 그럼 부동산은 뭐가 좋을까.

.
“정직하고 담백하잖아요. 강남 개발 붐 때처럼 그냥 앉아서 돈방석에 앉던 시대는 지나갔어요. 연구하고 노력해야 하죠. 땀 흘린 만큼 대가가 돌아오는 것, 그게 부동산입니다.”

.
정은경 사장 10억 만들기 연보

.
1981년 대학 입학.

.
1982년 부친의 약국 경영하면서 일식집 운영.

.
1985년 대학 졸업. 독서실과 음식 체인점 창업.

.
1988년 사업 청산. 가정주부로 변신.

.
1995년 회사 설립.

.
1997년 연쇄부도 위기. 모 대학 부설 경매강의 과정 등록. 경매공부 시작.

.
1998년 과정 이수. 동기들과 연구소 설립. 첫 경매로 6천5백만원 차익.

.
2001년 경매를 통해 회사 사무실 1억4천만원에 매입. 현재 시가 2억5천만원.

.
2002년 새 법인 설립. 2개 회사 동시 운영 중.

.
2003년 지난 5년간 25건의 경매로 10억원 이상 차익 실현.

10억을 모은 사람들

10억을 모은 사람들]“8개월 공부해 경매 성공률 100%”


글 노혜령 객원기자 (geekporter@hanmail.net)


이문수(38) 솔로몬 상호저축 은행 테헤란로 지점장은 돈에 관한 한 롤러코스터 같은 인생을 살았다. 부자집 아들→기울어진 가세→주식투자 성공→보증으로 빚더미→총 자산 10억원 축적. 이 리스크의 굽이마다 그는 ‘위기를 기회’로 바꾸는 능력을 발휘했다. 냉정한 판단력과 결단력 덕이었다.

.
“한창 감수성이 예민한 중고등학교 시절의 경험이 돈에 대한 태도를 결정짓는 것 같아요. 강원도에서 큰 목장을 하는 부자집 아들로 태어났지만 중학교 시절 부친께서 앓아 누우시면서 집안 사정이 어려워졌죠. 그때 어렵게 살면서 돈에 대한 절제를 체득했던 것 같아요."

.
자제력이 투자성공의 비결

.
대학 시절 주식투자 스토리는 그의 남다른 절제력을 보여주는 에피소드다. 그는 대학 4학년 경제학 강의시간에 했던 모의 주식투자 대회에서 1등을 차지했다. 자신감이 붙은 그는 모험을 감행한다.

.
전세금을 빼서 주식투자에 뛰어든 것. 당시 전세 6백만원짜리 자양동 반지하에 살던 그는 집 주인을 설득해 전세를 보증금 1백만원에 월세 10만원 계약으로 돌렸다. 그리고 전세금 5백만원으로 주식투자에 나섰다. 주식 활황세의 끝물이던 1989년의 일이었다. 그는 그 돈을 5개월 만에 4천만원으로 불려 놓았다.

.
여기까지는 여느 주식투자 성공 에피소드와 크게 다르지 않다. 그가 돋보이는 점은 그 다음부터다. 이 지점장은 마음속으로 이 4천만원에 ‘결혼 자금’이란 꼬리표를 달아 은행에 넣어뒀다. 그리고 주식에서는 완전히 손을 끊었다. ‘5개월 만에 7백%의 수익’이란 강렬한 중독성 투자를 경험한 20대 젊은이로선 좀처럼 실천하기 힘든 일이다.

.
그 돈은 결혼 때 전세 자금 밑천이 됐고, 현재 10억원에 달하는 자산의 종잣돈이 됐다. 자리를 잡아가던 그를 또 한번 끌어내린 사건이 ‘빚 보증’이었다. 첫 직장 동부화재에서 절친한 선배 2명에게 빚 보증을 섰다가 총 4천5백만원의 채무를 떠안게 된 것. 이지점장은 99년 회사를 그만둔다.

.
퇴직금으로 빚을 갚기 위해서였다. 그가 받은 퇴직금은 2천만원. 여기에 아내 몰래 빼낸 전세금 2천만원을 얹었다. 8천만원 아파트 전세금을 6천만원 보증금에 월세 50만원으로 바꾼 것. 그리고 주택금융 전문회사인 뉴스테이트 캐피탈로 옮겼다. 매일 아침 7시에 출근해 새벽 1∼2시에 퇴근할 정도로 열성적인 영업 덕에 인센티브를 포함한 그의 연봉은 1억원에 달했다.

.
그 무렵 아파트 주인은 전세금 원상복귀를 요청해 왔다. 그는 아예 대출을 받아 집을 사는 게 낫다고 판단했다. 2000년 11월, 가락동에 24평형 아파트를 1억2천만원에 샀다. 가진 돈이 6천만원이었으니 나머지 6천만원은 대출을 받았다. 이 아파트 시세는 현재 2억5천만원이다.

.
그가 부동산 경매에 취미를 붙이면서 본격적인 돈 불리기에 들어간 것도 이 때쯤이다.

.
“빚 보증으로 돈에 몰리면서 재테크를 해야겠다는 생각이 들었습니다. 그런데 직장생활만으로는 1∼2억원 모으기도 얼마나 힘듭니까. 부업을 하지 않고는 돈을 모은다는 게 어렵죠.당시 주식투자로 거액을 날려 빚더미에 앉은 친구가 있었습니다. 자살 결심까지 했을 정도였죠. 우리는 의기 투합해 돈 벌 궁리를 했죠. 그래서 나온 아이디어가 경매였습니다.”

.
1주일에 60만원짜리 경매 강의도 들어

.
당시 주택금융 업체인 뉴 스테이트에 다녔던 이 지점장으로서는 직장 일과 시너지를 낼 수 있다는 장점도 있었다.

.
그는 경매를 배우기 위해 공을 많이 들였다. 서점에서 경매 관련 책을 사서 읽는 것으로 워밍업을 했다. 그 후 1주일에 60만원짜리 거액의 경매 강의(건국대)도 듣고 부동산 금융 전문가 과정(한국생산성본부)도 1백시간 이상 수료했다.

.
여기에 개인적인 친분이 있는 법원 경매 담당자에게 개인적인 사사까지 받았다. 그가 경매공부에 관심을 갖기 시작한 이후 실전에 돌입하기까지 들인 시간은 약 7∼8개월. “법원과 각종 경매 사이트에 들어가 뒤져 본 뒤 마음에 드는 물건이 있으면 주말을 이용해 물건을 확인하러 다녔습니다.”

.
그러던 그에게 2002년 하반기에 기회가 왔다. 강원도 횡성 근처에 경매 매물로 나온 밭 9천7백평을 낙찰받은 것이다. 감정가만도 1억6천만원이었지만 거듭 유찰된 결과 7천6백만원에 사들였다. 현재 이 땅의 시가는 7억∼8억원.

.
“서울에서 1백10㎞, 스키 리조트인 피닉스 파크에서 30분, 성우 리조트에서 20분 거리에 있는 교통의 요충지였어요. 주변에 냇가도 있고…. 몇 년 동안 버려져 묵은 밭으로 전락해서 그 가치를 제대로 인정받지 못한 것이지, 위치로 보나 주변 환경으로 보나 잠재력이 큰 땅이었습니다."

.
그가 이 땅을 발굴할 수 있었던 것은 오랜 준비 덕이었다. 그는 뉴 스테이트 시절 20일간의 미국 출장 기회를 이용해 현지 팬션을 스터디했다. 그리고 한국으로 돌아와 강원도 횡성에 있는 통나무 학교의 과정도 수료했다.

.
시골에서 자라나 나무 베고 자르는 일에는 자신이 있었다. 처음부터 팬션 사업을 염두에 두고 고른 땅이었다.앞서 2002년 1월에는 원주에 12평짜리 아파트를 1천9백만원에 경매로 사들였다.

.
그리고 2백만원을 들여 수리한 뒤 월세 27만원을 받고 있다. 이 아파트의 현재 시가는 3천만원. 하지만 미래가치는 훨씬 높다. 지난 85년에 지은 저층 아파트에 대지지분이 14평이나 된다.

.
이런 아파트의 앞길은 정해져 있다. ‘재개발’이다. 이 지점장은 살 때부터 이 점을 노렸고 예상대로 최근 재개발 허가가 떨어졌다. 추가비를 일정액 부담하면 28평형 아파트를 받게 된다. 주변 28평형 아파트의 시세는 7천만∼8천만원을 호가한다. 같은 해 3월에는 군시설지를 공매를 통해 4백만원에 샀다. 집안 어른들의 묘자리를 염두에 둔 구매였다.

.
그는 줄잡아 하루 50∼60명씩 고객을 만난다. 그러다 보니 얼굴만 보면 돈을 빌리러 오는 것인지, 갚으러 오는 것인지, 신용이 좋은 사람인지 나쁜 사람인지 눈치챌 정도가 됐다. 은행 문을 열고 들어올 때의 표정과 차림새를 보면 대출 여부가 70∼80%는 가늠이 된단다.

.
“대출하러 와서 금리가 높다며 깎아 달라는 분들이 계십니다. 그러면 저는 가족들이 모두 핸드폰을 갖고 있는지부터 묻습니다. 그리고 이렇게 말씀드리죠. ‘직장에 다니는 한 사람만 빼 놓고 모두 해지하십시오. 휴대폰 4대면 한 달에 30∼40만원 사용료가 나옵니다. 그 돈으로 이자를 내고, 적금을 부으십시오.”

.
그는 “핵심은 내버려둔 채 엉뚱한 길을 찾는 것”이 돈 관리에 실패하는 사람들의 고질병이라고 진단한다. “머리가 가려운데 엉덩이를 긁는 사람이 너무 많아요. 어떤 상황에서도 핵심을 짚어 돌파하면 갈 길이 나오게 돼 있습니다.”

.
이지점장은 앞으로 3년 정도 직장생활을 더 할 작정이다. 그 후에는 강원도 땅에 내려가 본격적인 팬션 사업을 하겠다는 계획을 갖고 있다. 그 전까지는 저축은행의 격전지 테헤란로에서 솔로몬을 업계 리더로 올려 놓는데 최선을 다할 작정이다.

.
“어떤 상황에서도 45세 이전에는 직장생활을 청산할 겁니다. 45세가 넘으면 정열을 잃고 생각이 굳어지기 쉽기 때문이죠. 내 사업을 해서 10년 안에 1백억원을 모으는 것, 이게 제 목표입니다.”

.
이문수 지점장의 10억 만들기 연보

.
1989년 대학 4학년 때 전세 보증금 5백만원으로 주식투자. 4천만원으로 불림.

.
1991년 동부그룹 입사. 월급의 60∼70% 저축.

.
1999년 빚 보증으로 4천5백만원 부채 떠안음. 퇴직금과 일부 전세금으로 부채 상환.

.
2000년 1억2천만원짜리 가락동 아파트 매입(대출 6천만원). 현재 시가 2억5천만원.

.
2002년 원주에 12평짜리 아파트 1천9백만원에 경매로 매입. 현재 시가 3천만원.

.
군 시설지 430평 공매 통해 4백만원에 매입. 현재 시가 1천5백만원.

.
강원도 횡성 9천7백평 밭 7천6백만원에 경매로 매입. 현재 시가 7억∼8억원.

경매고수와 하수의 차이

경매 초보와 고수의 차이 (우형달)
부동산재테크 수단으로 각광을 받고 있는 법원 경매에 대해 초보투자자와 고수들 사이에는 많은 차이가 있는데 그것을 간단히 규명하고자 이 글을 써 본다.




권리분석에 대해서


초보투자자들은 임차인이 많거나 권리분석이 조금 복잡한 법정지상권, 토지별도등기, 유치권, 맹지, 공유지분, 20%짜리, 농지취득자격증명원, 불법 건축물 . .등의 문구를 보면 더 이상 고민해보지도 않고 바로 다음 물건으로 넘어가 버리는데 반해 고수들은 이런 물건에 집중적으로 투자하는 것이 차이이다.


예를 하나만 들어보자. 전낙찰자의 입찰보증금이 몰수당해 응찰시 입찰보증금으로 20%를 납부해야하는 물건을 재경매사건 물건이라고 한다. 전 낙찰자가 입찰보증금을 떼인 이유는 여러 가지가 있다.


그러나 법원경매투자에서 이미 밝혀진 하자는 더 이상 하자가 아니고 위험요소가 아닌 것이다. 전낙찰자가 몰수당한 입찰보증금은 결과적으로 누구에게 돌아가는가 하면 20%짜리 재경매 사건을 낙찰받은 낙찰자의 불로소득이 된다.


즉 전 낙찰인이 3억 원짜리 물건에 응찰해서 입찰보증금으로 3000만 원을 제공했다가 잔금 납부를 포기하여 그 3000만 원 해당 경매계에서 몰수되어 있다면 그 돈은 나중에 낙찰 받은 사람이 납부한 잔금에 포함되어 채권자들에게 배당되는데, 이것으로 인해 인수해야할 인수금액이 줄어드는 효과로 인해 낙찰자의 불로소득이 된다.


물론 초보자는 20%라는 문구만 보이면 더 이상 따져보지도 않고 바로 넘어가버리지만 말이다.




경쟁률에 대해서


초보와 고수의 차이초보는 치열한 경쟁률을 뚫고 낙찰 받은 것을 자랑삼아 이야기하는데 반해 고수들이 즐거워하는 경쟁률은 단독, 아니면 3대1이하의 문제 있는 물건에만 응찰하는 것이 보통이다.


또한 낙찰 받아야 할 물건으로 판단되면 감정가격이나 몇 차례 유찰여부에 신경 쓰지 않고 소신껏 응찰하는데 반해, 초보자의 경우는 결과로 단독이면 즐겁기 보다는 겁부터 나는 것이 일반적이다. 혹시 자기가 알지 못하는 하자 등이 있는데도 발견하지 못하고 응찰하지 않았나하고 염려한다.




하자 있는 물건에 대하여


초보는 아무 흠도 없이 깨끗한 물건에만 매달리는데 반해, 고수들은 얼핏 보기에는 하자가 있어 초보자들이 엄두낼 생각조차 못하는 물건의 어디를 어떻게 도려내어야 할지를 귀신처럼 파악하여 평균 이하의 가격으로 낙찰 받아 하자를 치유하여 훨씬 더 높은 수익을 올려 버리는데 이 부분은 어쩔 수 없는 측면이 있기도 하다.


예를 들어 보자. 사과상자 안에 3종류(A는 풋사과, B는 일부 썩은 사과, C는 몽땅 썩은 사과)의 사과가 들어있다고 하자. 정상인 풋사과 A는 경쟁률만 높고 정작 수익률은 높지 않은 지극히 일반적인 물건이고, 일부 썩은 사과인 B는 썩은 부분만 잘 도려낼 수 있으면 나머지 남은 부분이 더 달고 맛있게 먹을 수 있고, 몽땅 썩은 사과인 C는 손대면 절대 안 되는 물건이다.


여기서 주목해야 할 물건이 바로 일부는 상했지만, 상한 부분을 잘만 도려내면 나머지 부분을 훨씬 더 달고 맛있게 먹을 수 있다는 B사과이다. 사과는 경매물건이고 상한부분이라는 것은 경매물건에 부착되어 있는 하자를 의미한다.


A의 풋사과는 정상인 물건이고, C의 몽땅 썩은 사과는 선순위로 가처분, 선순위소유권이전가등기 등 도저히 치유할 수 없는 하자로 인해 손대면 절대 안 되는 물건인 데 반해, B물건은 얼른 보기에는 하자가 설정되어 있어 초보투자자들은 응찰하지 못하고 도사들만의 잔칫상에 제물이 되는 물건이다.


마치 사과의 상한 부분만 도려내면 남은 부분이 당도가 더 높아 맛있는 것처럼 말이다. 도려내어야 하는 수고가 있어서 그렇지 그 단맛은 풋사과에 비할 바가 아니다.


A처럼 정상인 물건의 평균 낙찰가격이 2회 유찰 후 이전비용까지 모두 70%선이라고 한다면, 하자가 있어 병아리들이 달려들지 못하는 B와 같은 물건은 한 두 차례 더 유찰되기 마련인데, 도사들은 소유권이전비용까지 반값인 50% 선에 낙찰 받아 초보투자자들을 놀라게 만든다.


인수 많은 물건에 대하여


법원경매에 투자할 때 선수위임차인을 어떻게 활용하는가는 초보자와 고수는 극명하게 나뉘는데 추가로 물어주어야 하는 임차인들을 투자 시 ‘지렛대’로 활용했을 때 기대할 수 있는 여러 가지 이점들을 구체적으로 살펴보자. 낙찰로 소유권취득에 총 ‘10억 원’이 소요되는 경매물건이 있다고 가정하자.


두 물건 모두 총 구입가격은 10억 원으로 동일한데


ⓐ라는 물건은 응찰가격이 10억 원이고 추가로 인수가 없고,
ⓑ라는 물건은 응찰가격은 1억 원이고 추가로 9억 원을 인수해야 하는 물건이라고 하자.


ⓐ라는 물건은 10억 원이 응찰가격으로 잔금 납부 시 응찰보증금(응찰가격의 10%)을 제외한 9억 원을 법원이 지정한 은행에 납부해야 하고, 그 외에는 낙찰 대금 외 추가로 비용지출이 없는 경우이다(세입자 소제주의 적용).


ⓑ라는 물건은 1억 원에 응찰(응찰 시 입찰보증금 10%인 1000만원 제공)하여 낙찰 받고, 잔금납부 시 법원이 지정한 은행에 9000만 원(10%제외)을 납부하고 소유권을 취득한 다음, 낙찰대금이외에 추가로 9억 원을 인수(낙찰대금 외에 대항력 있는 임차인의 보증금을 물어줌)하고 나서야 완전하고 실질적인 소유권 행사가 가능하게 되는 물건이다(세입자 인수주의 적용).


ⓐ가 추가 인수가 없으니 우수한 물건이라고 생각하기 쉽다. 즉 추가로 인수하는 임차인이 없으니까? 라고, 특히 병아리 투자자의 경우는 더욱 그렇다.


그러나 사실은 ⓑ를 낙찰 받는 것이 여러모로 유리하다.




이유는 대강 다음과 같이 네 가지 정도의 이유(경매투자의 핵심) 때문이다.


첫째 초기자금 동원에서


ⓑ가 유리하다. 즉 ⓐ라면 물건은 잔금납부 시 9억 원을 마련해야 하지만, ⓑ는 9000여만 원만 준비하면 된다.


둘째 수익률산정에서도 ⓑ가 훨씬 높다. 이 물건을 총 10억 원에 소유권을 취득해서 12억 원에 매도했다고 해보자.


수익률을 계산해보면 ⓐ는 수익 2억 원을 투자한 자금 10억 원으로 나누면 수익률은 20%로 계산되지만, ⓑ는 수익 2억 원을 투자한 자금 1억 원으로 나누면 수익률은 200%로 계산된다.


이 사실이 왜 중요하냐면 ‘펀드’ 등으로 낙찰 받은 경우 투자자들은 얼마를 투자해서 얼마의 수익을 올렸는지가 오직 중요하기 때문이다.


셋째 소유권 이전 시 발생하는 세금도 ⓑ가 유리하다. ⓐ의 경우라면 응찰가 10억 원의 약 6.5%인 6500여만 원 정도가 소요되지만, ⓑ의 경우라면 응찰가 1억 원의 약 6.5%인 650만 원 정도면 끝난다.


넷째 결정적으로 명도에서 차이가 난다.


경매부동산에 살다가 임차보증금 날린 세입자가 막무가내로 이사비용 등을 요구하면서 나가기를 거부하면 경험이 없는 초보 낙찰자로는 난감하기 그지없다.


ⓑ 물건은 인수금액 만큼인 9억 원이나 받아 나가기 때문에 명도가 없다.
그리고 전기사용료, 가스사용료, 수도요금 등의 제 공과금도 명도당하는 채무자나 임차인이 깨끗이 정리하고 집을 비워주기를 기대할 수는 없다. 그러나 인수해야 하는 임차인이라면 정상적으로 이사 나가는 세입자와 마찬가지로 이사 가는 당일까지의 제 공과금을 정리하지 않을 수 없다.




가격규모에 대해서


초보는 비싸고 권리분석등이 간단한 것을 좋은 물건이이라고 하고 수는 수익률이 높은 물건을 우수한 물건이라고 여긴다.


실수요자가 아닌 바에는 아파트는 이미 고수들의 관심에서 완전히 밀려 나있는데 반해 초보투자자들은 죽기 살기로 응찰한다. 그러나 고수들은 금액이 크기 여부에 상관없이 철저히 수익률만 쳐다보고 투자를 한다.


무슨 말인가 하면 3억 원짜리 아파트를 하나 낙찰 받아 10%의 수익률을 올려 3천만 원 정도의 이익을 남겼다고 해보자. 초보자들로서는 꽤 양호한 투자를 했다고 생각할 줄 모르지만 고수들의 눈에는 명함내밀기도 쑥스러운 수익률이다. 본인의 판단으로는 1천만 원 투자하면 3개월 내 최소한 3천만 정도 수익을 올릴 수 있는 물건이라야 하고, 빌라나 연립이라면 전세금액 아래로 소유권을 취득할 수 있어야 대상 물건이 된다.


종목에 대해서


초보는 인기 있는 물건만 쫓아다니고, 고수는 확실한 자기종목이 있고 또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.


무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.


이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.




지역에 대해서


처음 경매를 시작할 때에 지켜야 할 원칙 중 하나는 자기가 잘 아는 동네나 지역의 물건부터 투자를 시작해야 한다. 그래야 가격 등에서 실수하지 않는다.


본인이 만약 경기도 수원에서 태어났고 학교는 계속 광명에서 다녔고 결혼하지 전까지는 강남구 역삼동에 살다가 결혼하면서 광진구 자양동 2호선 건대역 근처인 화양리에 살고 있다면 일단 물건 선정을 과거에 살았거나, 현재 살고 있는 동네로 한정시켜서 물건을 찾는다면 그만큼은 먹고 들어가는 측면이 있다.
이 경우라면 광명, 역삼동, 화양리와 그 일대 물건만 관심을 가져도 충분하고도 남는다.


모르는 동네 가서 사서 고생할 이유가 없다. 병아리 초보일 때는 더욱 그렇다. 병아리가 서울 전역을 쓸고 다닌다든지, 지방의 임야나 토지가 유망한 투자처로 각광을 받고 있다는 뉴스에만 귀를 두어서는 바쁘기만 할 뿐 좋은 결과를 올리기란 쉽지 않을 것이다.


이치는 간단하다. 부동산 경매선수들이 내가 살고 있는 동네까지 원정 와서 낙찰 받는 이유를 생각해보면 답이 뻔하다. 수익이 나니까 받을 것이고 그렇다면 그 물건을 경쟁할 때 초보라도 동네를 더 잘 아는 내가 더 유리한 것은 당연하다.
시장상황에 대해서


초보투자자와 고수와 사이에 차이를 말하라고 한다면 시장이 상황에 따른 기본적인 대체방법이 전혀 다르다는 점이다. 부동산시장의 경기가 종하지면 경매시장의 전반적인 상황은 악화되는 것이 일반적인데도 불구하고 초보자들은 득달같이 달려들어 낙찰가격을 터무니없이 올리기 시작한다.


그러다가 부동산시장이 나빠져서 법원경매 시장의 상황이 좋아지기 시작하면 이번에는 오히려 물 좋은 시장을 버리고 썰물 빠지듯이 경매시장을 떠난다.


무슨 말인가 2~3년 전에는 재개발・재건축 아파트가 한창 인기가 있어 낙찰가격이 감정가격의 100%를 넘어서 과열경매라는 뉴스가 계속 나오더니 요즘은 시골임야와 땅이 한참 상종가를 쳐, 경매초보자들이 온통 그리로 달려들어 낙찰가격을 더욱 터무니없이 올리고 있다는 소식이다.


이처럼 지금 당장 인기가 치솟는 물건들만 쫓아다녀서는 바쁘기만 하지 소득은 신통치 않다. 시장분위기에 너무 휩쓸리지 말고 자신의 주 종목이 지금은 비인기지만 장래성이 있다면 신념을 가지고 응찰하는 것이 바람직하다. 유행이 돌고 돌 듯 부동산시장에도 돌고 도는 유행이 있다.


그러나 산전수전 다 경험한 고수들은 부동산시장의 가격변동에는 초보자들과는 반대로 행동하는 경우를 자주 본다. 지금처럼 부동산시장이 죽을 쓰고 있어 법원경매시장에 호황장세가 지속되고 있으나 초보자들이 떠나 썰렁하기만 한 경매시장에서 땅짚고 헤엄치고 있다.


또 하나는 자신만의 주 종목이 반드시 있어야 한다는 것이다. 그것이 아파트이든 연립・빌라・다가구주택이든 또는 지방 임야든 자신의 상황에 맞는 물건으로 한두 가지 정도 주 종목을 가지고 있다면 경매물건의 인기 종목이 변하더라도 버티기가 가능하다.




실수가능성에 대해서


무슨 일이든지 처음 입문이 중요하고 누구를 통해 그길로 들어서게 되었는가는 그 사람의 인생을 결정짓기까지 한다. 법원경매도 처음의 시작이 아주 중요한데, 처음 시작단계의 입찰에서 보기 좋게 성공하는 것은 긴 과정을 보면 결코 좋은 일이 아닐 수도 있다.


처음 낙찰 받은 물건으로 고생도 하고 실수도 하여야 좀 더 겸손해질 수 있다. 그런데 초보와 고수는 이 부분에서도 다름을 분수 있다. 초보는 실수가능성을 부정하고 고수는 그럴 수 있다고 생각하고 조심에 조심을 기한다.


이미 알고 있는 것처럼 잘못 응찰하게 되면 입찰보증금을 날릴 수 있는 것이 법원 경매이다. 권리분석, 시세분석, 임차인분석, 수익분석등이다.
입찰보증금을 날릴 위험에 빠질 가능성은 언제나 존재하고 길게 보면 입찰보증금을 한두 번 떼어보는것도 그다지 나쁘지 않다고 생각하는데 고수라고 말을 듣는 사람치고 한두 번 입찰보증금을 날려 보지 않은 사람은 드물다는 것을 초보자들은 인정하지 않으려 한다.




명도에 대해서


법원경매의 난관이자 진수는 뭐니 뭐니 해도 명도이다. 초보는 집행관만 동원
하면 아무나 언제나 강제집행을 통해 해당 부동산을 접수할 수 있다고 생각하시는데 사실은 당초부터 집행이 불가능한 물건들도 수두룩하다.


근린시설에 들어있는 유흥업소나, 종교시설물, 등은 손대 못대는 상황이 생길수도 있는데, 초보들은 잔금 치르고 나서 비로소 명도 전략을 세우는데 반해 경험 많은 고수들은 명도가 무엇보다 어렵다고 인정하고 명도 없는 경매를 하려고 애쓴다.


고수들은 언제부터 명도를 하냐면 경매지나 인터넷상에서 물건 검색할 때부터 명도작업을 시작한다. 초보들은 잔금납부하고 나서부터j 명도에 착수하는 것과는 전혀 다르게 말이다.


처음 물건 검색하는 단계에서 배당표작성을 해면서 명도난이도를 가늠해보면서 가능하면 명도 없는 물건에 응찰하려 한다. 말이 쉬워서 명도지 손해보고 집을 비워주어야 하는 임차인을 정리할 때 낙찰자 역시 심한 스트레스를 받지 않을 수 없다.




농촌물건에 대해서


경매 관련된 글이나 책을 보면 가끔 주말농장용이나 전원주택용으로 시골의 농가주택을 낙찰 받아 활용하라는 식의 문구를 보게 된다. 별 걱정 없이 초보자들은 동의해버리는데 큰일 날 일이다. 일반 매매로 소유권을 취득해 이사 가도 시골사람들과 친해지려면 작게는 1년 길게는 2-3년씩 간 쓸개 다 빼주고 있는 아양 없는 아양 다 떨어도 친해질 수 있을까 말까이다.


하물며 경매로 낙찰 받아 들어가면 왕따 0순위이다. 심한 경우에는 동네 슈퍼마켓에서 막걸리도 팔지 않은 일이 벌어진다. 만약 주말용으로 상시거주하지 않고 주말에서 와서 쉬고 가는 식이라면 평생 땅을 일구며 살아온 시골 사람들의 눈에 예쁘게 보일 리가 만무하고, 바로 사치주택으로 민원들어가 세금 중과세 당하는 것은 기본이고, 심한 경우에는 건물보전 자체가 위험에 처할 수도 있다.


농사라도 해보려고 농기구가 필요하며 빌려 사용해야 하는 일이 생기는데 이웃 사람 아무도 빌려주지 않는다. 팬션단지나 동호인 주택이라면 좀 덜 하겠지만 자연부락의 농가주택은 법원경매로 소유권 취득하겠다는 생각은 초보시절부터 버리는 것이 현명하다 할 수 있다.




자금동원에 대해서


초보의 경우는 반드시 자기돈이 충분해야 한다고 믿지만 고수들은 가능한대로 타인의 자금을 동원하려 한다. 이점은 법원경매가 아니라 일반 매매로 부동산을 구입하거나 재테크수단으로 부동산투자를 염두에 두는 사람이라면 반드시 참고하셔야 한다. 돈이 없어서일 수도 있지만 부동산 투자에서 호랑이보다 더 무서운 것이 국세청전산망이다. 호기부릴 일이 아니다.


잔금을 납부할 때 가능하면 최대한 은행융자등을 활용하는 것이 잘하는 것이다. 잔금융자를 보면 통상 낙찰 받은 금액의 50%가량을 융자로 해결할 수 있다고 보면 된지만, 금융기관에 따라 또는 물건에 따라 융자가 불가능하거나 이자율이 달라지는 경우가 있으니 응찰 전에 충분한 조사후 입찰하시면 된다.


본인 주변에는 내 돈 없이 부동산 구입하자는 테마를 가지고 있는 분이 있다. 즉 내 돈 없이 집 갯수 늘려가는 분이 있는데 생각만 바꾸면, 즉 발상만 전환하면 얼마든지 내 돈 없이 집 갯수 늘릴 수 있고, 그것이 효자가 되어 부를 축척할 수 있다.


집 개수에 대해서


우리나라처럼 집 없어 당하는 설움이 큰 나라는 아마 지구상에 없을 것이다. 집사는데 10-15년 꼬박 아끼고 빈티내며 저축해야 가능하다는 말을 듣는 외국인 친구는 몇 번이나 '리얼리'를 반복한다. 그러나 지금은 주택의 절대량이 모자라지는 않은데 어째서 집한칸 마련하는데 이리도 힘드냐고 반문하시는 분도 계시지만 돈 없이도 얼마든지 집수를 늘릴 수 있다. 생각만 바꾸면 더없이 간단하다.


집갯수 늘어나는 것이 결코 장점만 있지는 않아서인지 초보일수록 집갯수에 대해서 공포감을 가지고 있다. 본인 주변에는 법원경매로 송파구 일대에 약 70여 채의 집을 가지고 계신분이 있다.




관련세금에 대해서


이 부분은 경매와는 직접관련이 없다고 할 수 있다.많은 분들이 궁금해 하고 염려하는 것이 부동산을 매각했을 때 발생하게 될 양도소득세에 대해서 우려하신다. 즉 부동산투자는 해보고 싶은데 세금 무서워서 망설여진다고 말이다. 그러나 세금은 올린 소득에 대해서 납부한다는 가장 기본적인 사실을 잊지 말자.


즉 10억원을 벌어서 5000만 원 세금으로 납부할 것인가, 가만히 있어 세금을 한 푼도 내지 않을 것인가 물으면 대답은 간단해진다.




법원경매관에 대해서


IMF 체제를 경험하고 난 뒤 우리 국민들 사이에 몰라보게 달라진 것 중 하나가 ‘재테크’에 대한 관심이다.


IMF 체제를 지나면서 어떤 분야보다 많은 인식의 변화가 생긴 것이 바로 ‘부동산 경매’를 바라보는 일반인들의 시각이다. 예전에는 부동산 경매 하면 극히 일부의 사람들에게만 국한된 시장이었는데, 지금 생각하면 오히려 그때가 좋았던(?) 시절이라는 생각이다.


민사집행법의 시행으로 부동산 경매 전반이 아주 투명해져 이제는 예전처럼 일부만을 위한 시장이 아니지만, 그럼에도 불구하고 부동산 경매로 부동산에 투자하는 것에 대해 부정적(?)인 편견을 가지고 있는 분들이 아직도 간혹 계신다.


이런 편견(?)들이 싫지 않고, 오래 지속되기를 진심으로 바란다. 그러면 이런 생각들은 타당한가.전부는 아니어도 어느 정도는 타당하지 않는가에 독자들은 어떻게 생각하는지 자못 궁금하다.




가난한 사람을 울린다는데 대하여


부동산 경매로 낙찰 받는 사람들 때문에 불쌍하고 가난한 임차인을 더욱 슬프게 만든다는 박애주의자적 ‘동정론’을 가지고 계신 분들이 상당히 계신다. 법원경매를 백안시하는 분은 말할 것도 없고 실제 투자를 하는 분들 중에도 초보자들은 이런 생각을 떨쳐버리지 못한 분들이 계신다.


이것은 부동산 경매의 기본구도조차 모르는 무지함의 극치일 뿐이다.


예를 들어 감정가격이 1억5000만 원인데, 1억원에 낙찰된 물건이 하나 있다고 가정해보자. 우리나라 법원경매 방식이 가격을 최고로 높게 써낸 응찰자가 낙찰받는 것은 이미 알고 있는 사실이다. 즉 응찰가격을 보면 1억원, 9800만원, 9,500만원, 9300만원, 9200만원에 5명이 응찰했다고 하자.


그러면 이 물건에서는 1억원에 응찰한 사람이 최고가매수인이 되어 낙찰을 받는 구조이다. 즉 그 부동산을 가장 높게 평가한 사람에게 낙찰됨으로서 그 보다 낮게 응찰한 사람이 낙찰 받았을 때 보다 임차인이나 채권자들이 한 푼이라도 더 받아가게 되는 것이다.


1억원에 응찰한 사람이 없었다면 9800만원에 응찰한 사람에게 낙찰되었을 것이고 그렇게 된다면 임차인이나 채권자는 200만원을 덜 받게 되는 것은 당연하다. 그럼에도 불구하고 낙찰자를 백안시하는 것은 무식함의 소치로 무식하면 용감해진다는 말이 아주 적절한 표현이다.