부동산 투자의 관점

부동산 투자의 관점 - 남들이 보지 못하는 가치를 찾아내는
오윤석 지음 / 페이지2(page2) / 2023년 11월

부동산 투자에 관심을 가져볼까, 생각하던 차에 눈에 띄어 읽게 되었다. 오래전 공인중개사 자격증을 취득했지만, 부동산 투자에는 별 관심이 없었다. 주식투자에 대한 관심이 부동산 공부 영역으로 조금 확장되었나 싶다. 그래서 모든 공부는 때가 있는 것 같다. 이 책을 쓴 저자 오윤석은 20대 중반에 전세로 살던 집이 경매로 넘어갔는데, 호기롭게 그 집을 입찰에 성공하지만 높은 이자를 감당하지 못하고 빈털터리가 된다. 그 후 부동산 현장에서 20년을 보낸 저자는 이론과 실전에 능통한 부동산 투자 사업가로 업계에서 명성을 얻었고 다양한 매체에서 활약하고 있다. 저서로 『부동산 유치원』, 『마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법』, 『아파트밖에 모르던 황 과장, 빌라 한 채 값으로 건물주 되다』가 있다. 이 책은 저자가 겪었던 고통에서 시작되었으며 독자들은 자신과 같은 실수를 겪지 않고 행복한 부동산 투자의 길로 안내하기 위해 썼다고 한다.

다루고 있는 내용은 1. 가격이 아니라 가치에 답이 있다 2. 낡은 부동산 승자이론에서 벗어나라 3. 급변하는 시장이 미래가치를 선점할 시기 4. 진짜 가치를 알아보는 판단력을 기르자 5. 입지와 사업성을 분석할 수 있는가 6. 부동산 투자에도 기획력이 필요하다 7. 부동산 정책, 어떻게 바라볼 것인가 8. 성공을 결정짓는 사고의 차이이다. 리뷰는 내가 공감했던 내용과 저자가 자주 언급하며 강조했던 부분 몇 가지를 소개하는 형식으로 쓰려고 한다.

1. 인문학적 관점

저자는 이 책 전반에 걸쳐 부동산 투자에 있어 인문학적 관점이 매우 중하다는 것을 거듭 강조하고 있다. 혹자는 부동산과 인문학이 무슨 상관이 있지? 하고 반문할지도 모르겠다. 나 역시 생소했지만 금세 공감할 수 있었고 저자의 부동산 투자에 대한 철학적 통찰을 엿볼 수 있어서 신선했다. 부동산은 사람이 태어나 죽을 때까지 함께 하며, 좋은 집에서 행복하게 살아가는 것을 꿈꾸는 존재이기에 인문학적 관점이 중요하다고 했다. 부동산의 입지나 가격도 중요하지만, 인간의 욕망과 심리를 더 중요하게 바라봐야 한다는 것이다. 인문학적 관점이란 예를 들면, 젊은 세대들이 좋아하는 콘텐츠가 무엇인지 관찰하고 투자시에 접목시키는 것이다. 이러한 인문학적 관점은 남다른 안목을 키울 수 있고 수익으로도 연결된다는 얘기다.

2. 자신만의 판단 기준을 가질 것

부동산 투자는 처음부터 끝까지 ‘리스크 관리’의 연속이라고 말한다. 편견과 왜곡에 사로잡혀 헤어나지 못하면 돌이킬 수 없는 결과를 맞이하기도 한다. 그러므로 가장 먼저 할 일은 ‘나로부터의 탈출’을 감행해야 한다. 주관적인 시야에서 벗어나 ‘부동산 투자의 5가지 프로세스’에 집중하고 무엇보다도 ‘리스크 제거’에 초점을 맞추라고 말한다. 5가지 프로세스란 저자가 겪은 실패 스토리를 다섯 가지로 분석한 것이다. ‘리스크 관리 프로세스’라고도 말하며 ‘현재의 상황 판단’, ‘가치 판단’, ‘추측과 예상’, ‘의사 결정’, ‘이익 실현’ 이 다섯 가지이다.

‘부동산 = 시세차익 → 부동산 = 리스크 관리’(p30)

자기 판단의 중요성은 것은 쏟아지는 경제 관련 뉴스에서도 유효하다. 자극적인 표제의 뉴스는 조회수를 올리는데 매우 유용할 것이다. 하지만 이는 우리의 시각을 혼란시키고 왜곡시켜 부동산의 본질을 보지 못하고 부동산의 ‘가격’에만 집중하게 만들고 심리적으로 불안과 초조감을 불러일으키는데 일조를 한다. 그렇게 가격에만 집중하게 되면 부동산의 진면목을 제대로 알지 못하고 이런저런 분쟁에 휘말려 큰 손해를 입을 수 있다고 한다. 코로나19 상황에 2030 청년층이 지금 하지 않으면 나만 뒤처지는 것 같다는 두려움에서 ‘영끌족’이라는 신조어가 나온 것도 같은 맥락이다.

3. 부동산 투자의 4가지 관점

부동산 투자에 있어 저자가 자주 강조하는 4가지 관점은 1) 경제적 관점, 2) 기술적 관점, 법률적 관점, 4) 사회․문화적 관점을 말한다. 우리가 부동산 물건을 접하면 가장 먼저 해야 할 일이 4가지 관점으로 분석하고 거기에 숨어 있는 리스크를 해소해야 한다는 것이다.

먼저 경제적 관점은 현재 물건의 가격이 얼마인지, 투자금 대비 어느 정도의 이익을 거둘 수 있는지 등 재무적인 관점으로 부동산을 파악하는 방법을 말한다. 또 레버리지를 활용할 때는 금리의 변동성을 고려하여 어느 정도까지 감당할 수 있는지 마지노선을 정할 것을 조언하고 있다. 법률적 관점은 부동산과 관련된 행위는 모두 법률에 근거한 ‘법률행위’이기 때문에 철저하게 검토하고 분석해야 한다고 강조한다. 그럼으로써 리스크를 줄이고 예상치 못했던 새로운 계기를 얻기도 한다고. 기술적 관점은 부동산 활동에 있어 핵심인 임장활동을 말한다. 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등에 둘러싸인 특성상의 요인을 기술적 관점이라고 하는데 직접 현장에 가서 확인하는데 단순히 건물의 내외부의 하자를 찾는 것을 넘어 트렌드와 도시계획, 이것이 반영된 공간의 진화에 대해서도 이해할 수 있어야 한다고 말한다. 사회․문화적 관점은 부동산은 인간의 활동과 밀접한 관계가 있고 끊임없이 변화하기 때문에 인간의 삶을 연구해야 한다는 것이다.

사회․문화적 관점의 좋은 예로 경기도 가평에 있는 ‘기억의 사원’이라는 펜션을 언급하고 있다. 건축 기간만 무려 5년이 걸렸고 건축대상까지 받았을 정도로 수려한 모습을 자랑한다고 한다. 먹을거리를 미리 준비해야 하고 그 펜션 하나만 덩그러니 있는 그야말로 ‘오지’에 있음에도 예약은 언제나 꽉 차 있다고 한다. 불편함을 감내하면서까지 자연 속에서 휴식을 취하고 싶은 사람들의 수요가 늘어났다고 할 수 있다. 이처럼 인간의 행복의 기준이 달라지고 이러한 ‘인간 활동의 결과’로 인해 부동산의 가치도 변화되었음을 시사한다.

부동산 투자의 4가지 관점은 부동산 투자를 전문가가 아니더라도 리스크를 해소하기 위해서는 중요한 요소임을 자주 언급하고 있다. 이밖에도 부동산은 살아 움직이는 생물이다, 부동산은 미래가치에 있다 등, 더 나아가 상상력과 최신 트렌드를 알아야 한다고 말한다. 이러한 예로 다다미방에서 커피를 마시며 전통문화를 체험하는 스타벅스 카페, 일본 교토의 니넨자카(二年坂)와 파주에 있는 카페 ‘더티 트렁크’의 탄생 사례가 흥미롭다. 더티 트렁크는 산업혁명기인 18~19세기를 배경으로 ‘스팀펑크(steam punk)’라는 독특한 콘셉트를 입혀 젊은이들이 열광하는 공간이 되었다 한다.

또 하나의 예를 들자면, 문경시 산양면에 있는 고택 ‘화수헌’을 90년대 생 청년 5명이 카페와 게스트하우스로 탈바꿈한 사례는 대단히 흥미롭다. 20년이나 방치된 고택, 4천 명의 고령자 마을을 소멸의 위기에서 구출하고 8만 명이 넘는 관광객들을 끌어들이고 있다 한다. 남과 다르게 생각하는 통찰력, 쇠퇴하는 곳에서 새로운 가치를 발견하는 인문학적 관점, 상상력 등이 어우러져 성과를 발휘한 것이 아닐까.

그저 수익률과 법률지식만 꿰뚫고 있다고 해서 투자의 승자가 되는 것은 아니라는 걸 새삼 깨닫게 되었다. 저자가 직접 경험한 투자활동과 풍부한 상담 사례는 어떻게 해야 부동산 투자에서 이길 수 있는지 알려준다. 투자의 전설 워런 버핏이 강조했던 잃지 않아야 하는 것은 부동산 투자에도 적용된다. 어떤 상황에서도 휘둘리지 않는 자기 판단 등 부동산 투자에대한 지식은 부단히 공부하고 현장 검증을 통해 이룰 수 있을 것이다. 저출산 세계 1위, 고령화 사회로 향하는 시대에 아직도 부동산 투자는 유효한 걸까, 의구심이 든다면 이 책을 읽어보길 바란다. 잘 몰랐던 도시 변천사 이야기도 흥미롭고, 앞으로 30년 부동산의 미래가치는 어떻게 변화하는지 폭넓은 투자 지식과 통찰을 얻을 수 있을 것이다.