하락기에 나온 부동산 투자책

나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 - 300만 원으로 100억 자산을 이룬 부동산 소액투자의 기술
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2022년 4월

 부동산이든, 코인이든, 주식이든 볼 때 마다 이게 무슨 짓일까라는 생각이 든다. 불장에 뛰어들지 못한 개인적인 아쉬움도 갖고 있으며, 근로소득자가 수 십년을 노력해야 만질 수 있는 돈을 일거에 벌어들인 것을 보아도 어처구니가 없다. 게다가 부동산, 코인, 주식은 벌어 들인 돈에 대한 세금도 천차 만별이다. 사실상 부동산은 조정지역이라면 10억이 올랐어도 내가 다주택자라서 중과된 양도세를 내게되면 가져가는 돈은 2-3억에 불과하다. 하지만 주식은 내 보유 주식 금액에 따라 이것보다 한참 적은 세금을 낼 것이며, 코인은 그나마도 없다. 

 부동산의 경우 경제 성장 없이 2배 정도 오른 것을 보면 허구란 생각 뿐이다. 집이 두 채인 사람은 큰 의미가 있다. 한 채를 100% 수익을 거두며 팔 수 있기 때문이다. 물론 세금을 크게 내야 할 것이다. 하지만 한 채인 사람은 당장 그것을 팔고 지방으로 내려 갈 것이 아니라면 의미가 없다. 하지만 아이들도 있고 내 직장에, 생활이란게 있어 이렇게 하는 건 거의 불가능에 가깝다. 그리고 2배가 올랐다고 해서 모두가 이 가격에 팔 순 없다. 만약 상당한 수가 이 가격에 집을 내놓는다면 폭락할 것이다. 결국 상승한 집값이란건 내가 집을 담보로 대출을 받을 수 있는 금액의 상승, 그리고 지금 집을 팔고 그걸 받아줄 사람이 있을 때 수익을 거둘 기회정도로 보인다. 물론 이것도 상당히 큰 혜택이자 장점이다.

 세계적으로 금리가 크게 인상하며 부동산, 코인, 주식 모두 폭락 중이다. 투자 주기에 접어들어 막 시작한 하락장이기에 적어도 2-3년은 하락장을 탈 것이란게 중론이다. 2008년에 시작한 하락장은 갑작스럽게 터진 것이었지만 이번 하락장은 그래도 어느 정도는 예측이 가능한 것이었다. 그리고 2008년의 하락장은 한국의 경우 2008년부터 2013년정도 까지 이어졌고 과거 2000년대 초반의 상승 분을 거의 반납했었다. 이번 하락장은 사실 2019년 정도에 양적완화의 중단과 더불어 시작되었어야 했는데 코로나 19로 인해 그 끝이 미뤄졌고 양적완화가 더욱 크게 이뤄져 풍선은 더욱 커졌다. 때문에 그 골은 더욱 깊고 길게 형성될지도 모른다. 

 이런 하락장에 읽은 투자책이라 큰 의미가 없을 수도 있다. 그리고 저자는 이런 금리 인상을 예상하지 않고 책을 서술한 것이기에 더욱 그럴 수 있다. 하지만 읽으면서 배울만한 점과 독특한 점도 적지 않아 괜찮은 편이었다. 저자는 평범한 직장인으로 소득이 그리 크지 않고 가진 것 없는 흙수저이기에 무피투자나 플피투자에 집중했다. 그래서 투자 10년간 100억대의 부동산을 소유하게 되었다. 그리고 투자금 자체를 적게 잡기에 다른 부동산 책과는 다르게 서울의 주요 부동산에 대한 투자는 많지 않다. 경기권과 특히 서울 북부인 고양 등지와 인천에 투자가 많고 지방 아파트에 대한 투자가 많다. 특히, 조정지역에 대한 양도세중과로 인해 지방의 공시가 1억 미만 아파트 투자가 많다. 이렇게 하면 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 

 저자는 투자는 역시 시기가 중요하다 말한다. 부동산 투자 역시 시기를 타며 대개 상승장 5년 하락장 3년이다. 물론 부동산은 장기 우상향한다. 경제가 계속 성장하기 때문이다. 하지만 이전 주기에서 상승의 끝 부분에 투자했다면 긴 하락장을 견뎌내고 다음 상승장에서 그 상승이 자신의 투자금을 넘기를 기다려야 한다. 하지만 하락기의 끝 부분에서 투자를 한다면 상승장의 상승분을 고스란히 가져갈 수 있다. 저자는 상승장이 5년 주기를 갖는다고 하는데 이는 불황기 미분양으로 장기휴업중인 건설사가 회복기에 들어서면 다시 아파트를 짓고 분양 계획을 갖는다. 하지만 상승기 초기에는 매수세가 작아 완판에 자신감을 갖기 힘들고 그래서 분양가도 낮게 잡는다. 이후 시간이 지나 상승기 2-3년차가 되면 분양을 시작하고 완판된다. 분양 후 입주까지는 3년이 걸린다. 그렇기에 상승장이 5년이 되는 것이다. 

 이 책의 차별성은 부동산 투자에서도 불황기를 견딜 수 있는 전략을 제공하는 것이다. 저자는 이것을 6:4전략, 4:2:2:2전략이라 부른다. 6:4 전략은 수도권에 6을 지방에 4를 투자한는 것이다. 일반적으로 수도권은 세계적인 부동산의 주기를 따른다. 하지만 지방은 그렇지 않다. 수도권을 따르기도 하지만 멀리 떨어져 있기에 공급과 수요가 굴러가는 시기가 다르다. 때문에 수도권은 불황이어도 지방은 오르는 경우가 많다. 실제 수도권 부동산의 불황기에 지방은 오르는 경우도 많았다. 다음은 4:2:2:2전략이다. 이건 수도권 아파트4, 지방의 공시가격 1억 이하 아파트 서울 인천 지역의 구축 빌라, 서울의 오피스텔에 각각 2를 투자하는 것이다. 수도권 아파트는 장기투자, 지방의 저렴한 아파트는 수도권과 다른 상승 주기를 노린 투자, 구축 빌라는 장기적 재건축 재개발을 노린 투자, 오피스텔은 서울 중심가에 대한 접근 및 현금흐름을 위한 투자다. 저자는 갭투자를 위주로 하지만 현금흐름도 중시하는데 불황기의 현금압박을 견뎌내기 위해 반드시 필요한 것이라고 말한다.

 책에는 저자의 실전 투자 경험 사례와 중요한 자료를 획득하는 방법 등이 자세히 수록되어 있다. 불황기에 나온 책이기에 특이하고 독특했다. 오늘 라디오에서 한 펀드투자자가 나왔는데 지난 기간 동안 자신들의 펀드가 200% 정도의 수익을 기록했다고 했다. 하지만 들어왔다 나간 펀드 가입자 중 그만한 수익을 거둔 사람은 절반이하라고 한다. 그만큼 투자는 무엇이든 들어가는 시기와 불황을 견뎌내는게 중요한 것 같다. 

이 사람 말대로 될까

짐 로저스 앞으로 5년 한반도 투자 시나리오 - 경제통합 한반도를 바라보는 월스트리트 전설의 투자 전망
짐 로저스.백우진 지음 / 비즈니스북스 / 2019년 11월

 짐 로저스는 유명한 투자가로 두 가지 언급으로 한국인의 마음을 샀다. 우선 한국의 숙적 일본의 경제를 매우 비관적으로 바라보고 이미 물러난 아베의 정책을 상당히 비판했다는점(실제로 그는 일본에 투자했던 모든 것을 처분했다고 한다.), 그리고 한국, 특히 통일 한국의 미래를 매우 긍정적으로 바라보고 있다는 것이다. 

 책의 수준은 좀 실망스러운 수준이었는데 로저스의 언급이 좀 있고, 그게 추상적이고 내용이 좀 모자라서인지 출판사에서 북한에 대한 구체적인 정보와 상황을 채워넣은 것이었다. 원래 재작년 정도 따끈할때 보려했는데 출판한지 2년이 지난 시점이라 아직 트럼프 당선을 예측하고, 이후 코로나 팬데믹 상황이 반영되지 않은 점도 좀 아쉽다. 그래도 얻는 것이 아주 없지는 않았다. 

 책 내내 로저스는 북한에 대해 매우 투자하고 싶어하는데 미국의 경제재제를 받는 북한이라는 국가에 미국국적자가 투자를 하는 것은 불법이라 하고 있지 못하는 듯 하다. 그래서 그는 기회가 될때 북한에서 발행한 금화와 은화를 투자했는데 아주 거금은 아니었다. 북한에 투자하라면서 정작 본인도 방법이 없으니 한국인이 읽어도 북한에 투자할 방법은 사실상 없다. 중국에 꽌시로 연결된 믿을 만한 다리라도 있다면 모를까. 

 실제 북한에 투자를 많이 하는 나라는 중국과 러시아로 이미 상당부분을 투자를 한 상태다. 주로 광물을 구매하고 항구이용권리를 구매한 것인데 한국과 북한이 향후 통일을 하게 된다면 분단상황에서 북한이 경제제재로 인해 헐값에 넘긴 여러 이권이 분명 문제가 될 것이다. 과감하게 무효화 하거나 아니면 주변국들이 통일에 찬성하게 하기 위해 조건부로 보장해주는 것이 좋은 방법이 될 것이다. 

 북한엔 이미 시장과 사기업이 많은데 이들은 90년대 사실상 배급경제가 종식되면서 자연스레 생겨났다. 시장은 배급의 끝으로 인해 그리고 사기업은 관청이나 기관이 스스로 운영능력이 없어 업무를 부과함으로써 생겨났다. 이들은 2002년 7.1경제관리개선조치로 부흥했다가 2007년 철퇴를 맞고 쇠퇴하다 김정은 정권이 들어서며 다시 활성화하고 있다. 북한은 2007년 경제와 관련하여 한 차례 내홍이 있었는데 점점 커져가는 시장세력에 대해 당권 세력들이 반격을 가한 형국으로 결국 자신들의 기득권을 지키기 위함이었다. 당시 당은 화폐개혁을 단행했는데 이 과정에서 한 사람에게 하루에 일정한도내로만 구화폐를 신 화폐로 교환해줘 사실상 북한 돈을 쥐고 있던 시장주의자를 붕괴시켰다. 하지만 이로 인해 유통화폐가 감소하고 물가 환율이 폭등하여 당시 기획자가 처형되는등 부작용이 컸던 사례였다.

 하여튼 이 일을 계기로 당국에선 경제를 함부로 조절할 수 없다는 깨달음을 얻게 되었고 시장주의자들을 북한 화폐를 불신하게 되었다. 이후 달러 경제가 활성화 되어 전문가들은 북한을 사실상 달러경제권으로 본다. 실제 북한에서는 5만달러 이상의 달러화를 가진 사람이 무려 25만에 달한다. 100만달러 이상은 5천명으로 매우 적다. 5만달러면 웬만한 한국인의 연봉수준인데 북한의 경제수준을 감안하면 제법 부를 축적한 사람의 수가 매우 많은 편이라 할 수 있다. 

 책은 북한의 막대한 지하자원, 그리고 우수한 수준의 노동력을 강조한다. 동독과도 비교하는데 동독을 통일당시 동구권이 함께 붕괴하며 상당히 불안하면서도 경쟁적인 분위기에 노출되었다. 동독과 동구권 국가들은 인프라의 부족으로 많은 투자가 필요했지만 서로 동시에 투자를 요구하면서 경쟁이 붙어 서구권으로부터 투자를 얻기 힘들었다. 게다가 동독은 주변이 불안해 안정적인 성장도 힘들었다. 하지만 북한은 반대다. 중국과 러시아는 북한 수준으로 인프라가 절박하지 않아 투자 경쟁이 일어나지 않는다. 거기에 주변에 남한과 일본, 중국, 러시아, 미국등 투자를 할만한 나라도 많고 안정되어 있다. 때문에 북한은 경제가 발전하기에 용이하다. 

 위치도 완벽하다. 짐 로저서는 북한의 나진항이 향후 싱가포르를 능가할 만한 위치로고 본다. 나진항은 중국 동북2성이 동해로 가기위해 반드시 가야만 하는 곳이고 육로로는 시베리아 철도를 거쳐 유럽으로 직결된다. 한국은 러시아의 가스가 필요한데 북한을 통한 육로로 파이프를 연결하면 3자가 모두 이득을 본다. 한국은 천연가스를 보다 저렴하게 구매하는 통로가 생겨나며 러시아는 판매로가 주로 유럽인 천연가스 수출의 다변화를 꾀할수 있으며 북한은 파이프 연결 수수료로 연간 1억달러를 챙길수 있다. 북한의 연간 총 수출액이 30억 달러에 불과하기에 매우 유의미한 금액이 아닐수 없다. 

 통일 한국은 인구 8천만에 강력한 군사력과 매우 유리한 지정학적 위치, 그리고 저렴한 노동력과 우수한 자본과 기술, 막대한 자원이 결합하는 나라가 될 가능성이 높다. 남한은 현재 심각한 저출순과 고령화, 젊은 계층의 취업난으로 성장한계에 부딪히고 있지만 통일이 이루어지면 적어도 십수년간 북한에 대규모 건설과 투자가 일어나고 강한 상호 교류로 이런 문제가 일거에 해소될 가능성이 높다. 물론 통일 후 사회가 안정되면 십수년후 다시 이런 문제는 불거질 것이다. 하여튼 그래서 로저스는 북한에 그리고 통일 한국에 투자하라고 한다. 남한에 사는 한국민으로서 어떻게 대처해야할지 고민해봐야할 날이 빠르게 왔으면 한다. 무슨 근거인지 로저스는 2020년대 말이면 한반도에 평화가 올거라고 한다. 기대해봐야겠다. 

지금은 살 때는 아니다.

앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 - 유튜브 직방TV 〈빅데이터의 신〉 삼토시가 찾아낸
강승우 지음 / 위즈덤하우스 / 2020년 12월

 전 세계 사상 최대의 유동성 잔치로 한국의 부동산, 특히 서울 아파트 가격은 최장 기간 고공행진 중이다. 더 오를거다. 당장 떨어질 것이다.라는데 전문가나 여러 사람들의 견해는 갈리지만, 이젠 고점에 가까워졌거나 상투잡는 것이라는 시각이 점차 우세해지는 듯 하다.  

 결론적으로 말하면 이 책은 서울은 아직 고점이 아니며 2023-4년정도까지는 아직 더 상승할 여력이 있을 것으로 본다. 하지만 이후엔 5-6년 정도의 하락장이 올 것이며 하락의 마지막 시점은 2028-2029년쯤이 서울 주요지역의 아파트를 구매할 사실상의 마지막 찬스로 본다. 그리고 더 오를 여력이 있는 까닭, 향후 떨어질 이유를 데이터를 갖고 설명하는고 있으며 서울이 떨어질 경우 지방 광역시를 대안 투자지역으로 꼽기까지하는데 이 부분이 다른 책들과의 차별성인듯 하다. 

 먼저, 서울이 아직 고점이 아닌 이유다. 우선 상승폭이다. 과거 1987-1990년 103%, 1999-2009년 196% 서울 아파트 가격이 상승했다. 하지만 이번 상승은 그 폭이 55%에 그친다. 많이 오른듯 한데 전체 평균 내면 이정도인듯 하며, 아무래도 가격 자체가 5-6억에서 상승을 시작하다보니 상당히 크게 느껴져 그렇지 아직 상승폭을 작다는게 저자의 주장이다. 다음은 신도시인데 3기 신도시는 입주까지 아직 5년이상이 남아 있으며 토지보상이 이루어지는 경우 그 돈이 서울 부동산으로 흘러들어 상승폭을 더 키운다. 다음은 주택구입부담지수로 2008년엔 이것이 164.8에 달했지만 지금은 아직 144.5정도이므로 상승여력이 더 있다. 그리고 분양가 상한제와 주택임대사업자제도로 인해 매물이 적어 상승할수 밖에 없고 이전 상승기의 마지막 2009년의 전세가율이 38.2%인데 지금은 56.1%이므로 아직 전세가율이 더 떨어져야 한다고 본다.

 하지만 영원히 오르는 것은 없고 서울 부동산은 2023-34년부터 본격적 중장기 하락장이 올것으로 보고 있다. 그 이유는 우선 물량폭탄이다. 2017년 재건축 초과이익 환수제의 도입으로 이를 피하기 위해 급작스럽게 재건축이 추진된 단지가 많은데 이들의 완공시점이 이 시기다. 둘째로 책은 서울 아파트 가격의 주요 수요층으로 서울경기 거주 10-11년차 부부의 수를 꼽는데 이들의 수가 2024년부터 큰폭으로 감소한다. 즉, 수요가 줄어드는 것이다. 세 번째는 GTX의 개통이다. 광역교통망의 확충은 경기지역 같은 서울 배후지를 사실상 서울로 편입하는 것과 마찬가지 효과다. 이 지역의 주거환경이 개선되며 서울의 대체지가 된다. 네 번째는 2017년 8.2대책으로 묶인 주택임대사업자의 8년 보유 물량이 이 시점 대거 풀린다는 점이다. 공급폭탄인 셈이다. 다섯 번째는 2026년부터의 3기 신도시 입주다. 신도시 자체는 서울 부동산 가격을 잘 건드리지 않지만 신도시의 조성은 서울의 전세가를 크게 떨어뜨린다. 전세가가 가격의 하방경직을 막는다는 점에서 악재다. 마지막은 역대 최대의 부동산 가격이다. 2020년 3분기 서울 아파트 가격은 12.2로 가구가 돈은 한 푼도 쓰지 않고 12.2년을 벌어야 구매가 가능하다는 것이다. 이번 폭등기엔 특히 공포에 질린 30대의 구매가 많았다. 이들의 자금여력은 취약하기에 부동산 가격 하락과 금리인상들의 요인에 버티기 어렵다. 하락의 가능성이 큰 이유다. 

 때문에 책은 결론적으로 지금 서울 아파트를 구매하지 말고 2023-24년까지는 6대 광역시 특히 부산에 투자할 것을 권고한다. 부산의 가격이 부동산 구매지수로 볼때 아직 고점에 다다르지 않았고 상위 20% 아파트 수 대비 10억대 자산가가 광역시중 가장 많기에 상승 여력이 많다는 것이다. 그리고 서울의 하락기가 끝나는 2028-29년쯤 아파트를 사는 것을 권고한다. 

 상승기로 접어든 신호는 1년간의 상승장이다. 서울은 공급과 수요가 거대한 추로 움직여 연간 들락날락하기 보다는 한번 추가 기울면 상승과 하락이 다년간 지속한다. 때문에 1년의 상승장이면 완전한 상승장으로 들어선 확실한 신호이니 이 때 진입할 것을 권장한다.

 저자의 부동산에 대한 상식과 자신만의 데이터를 만드는 능력, 그리고 서울 시내 주요입지에 대한 분석, 광역시에 대한 분석이 돋보이는 책이었다. 볼만한 책이다.  

서울아파트의 적정가격은?

서울 아파트 황금 지도 - 부동산 입지분석 고수 탑곰의 비밀 노트
탑곰 지음 / 비에이블 / 2021년 2월

 서울아파트 중위가격이 10억이 넘었다. 십수년전 강남의 아파트 가격이 평당 1000만원이 넘었을때 한 평이란 크기를 짐작하며 어이가 없었는데 이제 그 강남의 평당가격은 5000만원이 넘었고, 서울 모든 지역은 이미 2000을 넘어섰다. 한국의 일인당 국민소득은 3만2000달러 정도다. 부부합산 연간 7000만원 정도를 벌어들이는 셈인데 한푼도 한 쓰고 15년을 벌어야 10억이 된다. 독하게 아껴써도 반정도 모으니 실제로는 30년인 셈이다. 

 결국 지금의 서울 아파트 가격은 국민소득으로 설명하긴 무리다. 양적완화로 떠도는 돈과 사람들의 욕망이 만들었다는게 적당할 것이다. 그럼에도 책은 지금 집을 사란다. 이 말을 믿어도 될지 무섭다. 물론 과거 대세하락론을 믿었다가 후회가 많았기에 믿고 싶긴 한데 지금은 너무 올랐단 생각이 들어 무섭다. 그런데 바닥을 치고 나락으로 꺼질것 같던 비트코인 가격도 다시 올랐다. 가격이 내리고 오르는 것은 정말 합리성의 영역 바깥이다. 언젠가 제대로된 인공지능들은 이 시장을 감당할수 있을까? 어벤져스2에서는 울트론이 잠시 시장에 참여해 어마어마한 돈을 벌어들이는 장면이 나오며 시장을 비웃는데 어찌될진 모를일이다.

 이 책이 재밌는건 서울을 5개권역으로 나누어 분석한 점이다. 

관악, 은평, 구로, 금천구

서대문, 강서, 동대문구

강동, 동작, 영등포구

광진, 상동, 마포, 양천구

강남, 서초, 송파, 용산구 다.

지역적으로 인접하긴 했지만 가격대로 나누다보니 지리적으로 떨어진 곳도 같이 묶었다.

저자가 중시하는 것은 앞으로의 교통호재와 학교와 병원, 상업시설등의 인프라, 직장의 수다. 관악지역은 교통이 좋지 못했는데 신림선과 난곡선, 신안산선 등으로 교통이 극적으로 개선될 것으로 보았다. 재밌는 용어는 몸테크인데, 좋은 지역의 신축에 들어가는 것이 좋지만 그렇지 못할 경우 향후 재건축이나 리모델링등으로 신축이 될 가능성이 높은 거주여건이 불편한 구축에 들어가 신축을 기다리는 것을 말한다. 주차도 불편하고, 리모델링이 필요하며 개별난방이 아닌 중앙난방식인 경우가 많다. 

 책을 보면서 GTX를 포함해 기존 수도권 지하철의 연장과 각 경전철의 도입등을 잘 알 수 있었다. 또한 지역 별로 대규모로 산업단지 및 벨리등을 조성하는데 강서구 지역과 청량이 지역, 강남지역이 눈에 띄었다. 그런데 이렇게 서울만 개발해서 다른 데는 어떨까 싶기도 하다. 

 서울이 고향인 내가 서울에 앞으로 살 생각은 별로 없다. 무엇보다도 아내가 싫어하고 돈도 없다. 하지만 서울에 집은 있어야 한다는 생각을 많이한다. 아이들 때문이다. 서울에 있는 대학이나 직장을 다니게 된 지방의 인재들이 얼마나 고통스럽게 그 기간을 살아야 하는지를 알기 때문이다. 지방의 아이가 기숙사에 들어가지 못하고 대학을 다니면 정말 아끼고 아껴도 한달간 100만원 가량이 들어간다. 기숙사를 들어가면 좀 나은데 거기도 비싸다. 

 오늘도 서울 부동산 가격이 올랐다는 뉴스다. 이것이 언제쯤 끝날까.

배당투자가 장기적으론 안정적일지도......

나는 배당 투자로 한 달에 두 번 월급 받는다 - 하루 30분 투자로 세상에서 가장 확실한 수익을 얻는 법
곽병열 지음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2020년 8월

 코스피가 3천을 넘었다. 2천선 초중반이던게 무려 불황의 일년간 50%가까이 상승한 것이다. 이는 강한 불황후에도 주식시작은 반드시 원점으로 돌아간다는 믿음과 불황으로 저금리와 양적완화가 더욱 오래지속될 거란 믿음이 만들어낸 기현상이다. 강한 불황이 강한 상승장을 만들다닌 아이러니다. 이로인해 너도나도 빛투에 가담해 한국의 가계부채는 연간 GDP를 넘어섰다. 이미 세계금융권은 한국의 공적재정건전성은 우수히 평가하면서도 사적재정건전성엔 적신호가 켜졌다 경고하고 있다.

 이번에 본 책은 배당투자에 관한 책이다. 저자는 한국도 미국처럼 배당성향이 강해질거라 보는데 몇가지 이유가 있다. 우선 주주자본주의가 성숙해지고 있다는 점이다. 그리고 국가간 자본시장의 장벽이 낮아지고 외국인 투자자일수록 배당을 강하게 요구하는게 보편적이라는 점도 있다. 마지막으로 투자자들의 기관화다. 연기금 같은 기관 투자자는 주주와 경영진간의 이해관계를 합리적으로 조정하지만 결국 주주의 이익을 최우선으로 하기에 배당압력을 크게 할 가능성이 높다. 

 그렇다면 배당의 장점은 뭘까? 우선 인플레이션의 헷지다. 배당은 기업의 매출액을 근거로 하기에 당연히 물가상승만큼 매출액도 커져 배당도 커진다. 그 다음은 배당금의 강한 하방경직성이다. 배당은 일반적으로 시작되면 중지되거나 줄어드는 것이 쉽지 않다. 왜냐하면 주식투자자들이 그 기업의 배당중지를 강한 적신호로 받아들이기 때문이다. 그렇기에 기업은 배당의 시작에 매우 신중한 편이고, 현금여력이 충분한 안정적이고 시장장악력이 큰 기업이 배당을 시작하며, 일단 시작하면 중지나 감소를 좀처럼 하지 않게 된다. 그리고 우리나라 기업의 순환출자제도의 변화다. 과거 순환출자제도로 한국의 대기업들은 지배구조의 복잡성이 매우 높았고, 적은 자본으로도 기업을 지배하는 꼼수가 가능했다. 하지만 이 제대가 사라지면서 스스로들의 지분율을 높일수 밖에 없는 상황이 되어 버렸다. 그리고 대주주의 지분율이 높아질수록 그들은 스스로의 이득을 높이기 위해 자연 배당도 많이 하게 된다. 

 책은 좋은 배당기업의 특징으로 경제적 해자를 갖는 기업을 꼽는다 경제적 해자로는 4가지가 있는데 무형자산과 네트워크 효과, 교체전환비용, 비용절감우위다. 무형자산은 브랜드나 라이센스이며 네트워크 효과는 특정 재화 서비스에 대한 수요가 이미 형성되어 다른 이들이 구매에 강한 영향을 받는 것이다. 교체전환비용은 다른 재화 서비스로의 교체를 시도할 경우 그 교체전환비용이 너무 커서 바꾸기가 어려운 경우고, 비용절감우위는 경쟁사에 비해 가격 자체가 싼 것이다. 

 책에는 이런 경제적 해자를 가진 한국기업들을 대상으로 배당정책의 지속성(연속배당, 배당성장률), 배당수익률, 배당원천이 되는 이익 잉여금과 당기순이익을 기준으로 기업들을 선정하였다. 미국의 경우도 배당이 강한 기업을 선정하였는데 다들 하나같이 오래되고 경기방어적인 성격을 가지면서 반드시 산업이나 가계가 쓸수 밖에 없는 업종들이 대부분이었다. 이런 특징을 갖기에 경기방어적이고 현금도 많고 역사도 많고 해자가 충분해 배당이 가능한게 아닐런지 싶다. 

 책에는 보통주와 우선주의 차이도 나온다. 의외로 양자를 구분하지 못하는 사람이 많다. 보통주와 우선주의 차이는 의결권에 있다. 보통주는 주주로서 의결권을 갖는데 하지만 우선주는 주주이긴 하지만 의결권을 포기하는 대신 기업 이익을 더 많이 얻는 주식으로 배당금이 더 큰 주식이다. 보통주는 우선주보다 가격이 높은 경우가 많은데 이는 거래량이 많아서이며 우선주는 거래량 자체가 적기에 가격이 낮아 주식가격 대비 높은 배당금을 갖게 된다.