하락기에 나온 부동산 투자책

나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다 - 300만 원으로 100억 자산을 이룬 부동산 소액투자의 기술
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2022년 4월

 부동산이든, 코인이든, 주식이든 볼 때 마다 이게 무슨 짓일까라는 생각이 든다. 불장에 뛰어들지 못한 개인적인 아쉬움도 갖고 있으며, 근로소득자가 수 십년을 노력해야 만질 수 있는 돈을 일거에 벌어들인 것을 보아도 어처구니가 없다. 게다가 부동산, 코인, 주식은 벌어 들인 돈에 대한 세금도 천차 만별이다. 사실상 부동산은 조정지역이라면 10억이 올랐어도 내가 다주택자라서 중과된 양도세를 내게되면 가져가는 돈은 2-3억에 불과하다. 하지만 주식은 내 보유 주식 금액에 따라 이것보다 한참 적은 세금을 낼 것이며, 코인은 그나마도 없다. 

 부동산의 경우 경제 성장 없이 2배 정도 오른 것을 보면 허구란 생각 뿐이다. 집이 두 채인 사람은 큰 의미가 있다. 한 채를 100% 수익을 거두며 팔 수 있기 때문이다. 물론 세금을 크게 내야 할 것이다. 하지만 한 채인 사람은 당장 그것을 팔고 지방으로 내려 갈 것이 아니라면 의미가 없다. 하지만 아이들도 있고 내 직장에, 생활이란게 있어 이렇게 하는 건 거의 불가능에 가깝다. 그리고 2배가 올랐다고 해서 모두가 이 가격에 팔 순 없다. 만약 상당한 수가 이 가격에 집을 내놓는다면 폭락할 것이다. 결국 상승한 집값이란건 내가 집을 담보로 대출을 받을 수 있는 금액의 상승, 그리고 지금 집을 팔고 그걸 받아줄 사람이 있을 때 수익을 거둘 기회정도로 보인다. 물론 이것도 상당히 큰 혜택이자 장점이다.

 세계적으로 금리가 크게 인상하며 부동산, 코인, 주식 모두 폭락 중이다. 투자 주기에 접어들어 막 시작한 하락장이기에 적어도 2-3년은 하락장을 탈 것이란게 중론이다. 2008년에 시작한 하락장은 갑작스럽게 터진 것이었지만 이번 하락장은 그래도 어느 정도는 예측이 가능한 것이었다. 그리고 2008년의 하락장은 한국의 경우 2008년부터 2013년정도 까지 이어졌고 과거 2000년대 초반의 상승 분을 거의 반납했었다. 이번 하락장은 사실 2019년 정도에 양적완화의 중단과 더불어 시작되었어야 했는데 코로나 19로 인해 그 끝이 미뤄졌고 양적완화가 더욱 크게 이뤄져 풍선은 더욱 커졌다. 때문에 그 골은 더욱 깊고 길게 형성될지도 모른다. 

 이런 하락장에 읽은 투자책이라 큰 의미가 없을 수도 있다. 그리고 저자는 이런 금리 인상을 예상하지 않고 책을 서술한 것이기에 더욱 그럴 수 있다. 하지만 읽으면서 배울만한 점과 독특한 점도 적지 않아 괜찮은 편이었다. 저자는 평범한 직장인으로 소득이 그리 크지 않고 가진 것 없는 흙수저이기에 무피투자나 플피투자에 집중했다. 그래서 투자 10년간 100억대의 부동산을 소유하게 되었다. 그리고 투자금 자체를 적게 잡기에 다른 부동산 책과는 다르게 서울의 주요 부동산에 대한 투자는 많지 않다. 경기권과 특히 서울 북부인 고양 등지와 인천에 투자가 많고 지방 아파트에 대한 투자가 많다. 특히, 조정지역에 대한 양도세중과로 인해 지방의 공시가 1억 미만 아파트 투자가 많다. 이렇게 하면 양도세가 중과되지 않기 때문이다. 

 저자는 투자는 역시 시기가 중요하다 말한다. 부동산 투자 역시 시기를 타며 대개 상승장 5년 하락장 3년이다. 물론 부동산은 장기 우상향한다. 경제가 계속 성장하기 때문이다. 하지만 이전 주기에서 상승의 끝 부분에 투자했다면 긴 하락장을 견뎌내고 다음 상승장에서 그 상승이 자신의 투자금을 넘기를 기다려야 한다. 하지만 하락기의 끝 부분에서 투자를 한다면 상승장의 상승분을 고스란히 가져갈 수 있다. 저자는 상승장이 5년 주기를 갖는다고 하는데 이는 불황기 미분양으로 장기휴업중인 건설사가 회복기에 들어서면 다시 아파트를 짓고 분양 계획을 갖는다. 하지만 상승기 초기에는 매수세가 작아 완판에 자신감을 갖기 힘들고 그래서 분양가도 낮게 잡는다. 이후 시간이 지나 상승기 2-3년차가 되면 분양을 시작하고 완판된다. 분양 후 입주까지는 3년이 걸린다. 그렇기에 상승장이 5년이 되는 것이다. 

 이 책의 차별성은 부동산 투자에서도 불황기를 견딜 수 있는 전략을 제공하는 것이다. 저자는 이것을 6:4전략, 4:2:2:2전략이라 부른다. 6:4 전략은 수도권에 6을 지방에 4를 투자한는 것이다. 일반적으로 수도권은 세계적인 부동산의 주기를 따른다. 하지만 지방은 그렇지 않다. 수도권을 따르기도 하지만 멀리 떨어져 있기에 공급과 수요가 굴러가는 시기가 다르다. 때문에 수도권은 불황이어도 지방은 오르는 경우가 많다. 실제 수도권 부동산의 불황기에 지방은 오르는 경우도 많았다. 다음은 4:2:2:2전략이다. 이건 수도권 아파트4, 지방의 공시가격 1억 이하 아파트 서울 인천 지역의 구축 빌라, 서울의 오피스텔에 각각 2를 투자하는 것이다. 수도권 아파트는 장기투자, 지방의 저렴한 아파트는 수도권과 다른 상승 주기를 노린 투자, 구축 빌라는 장기적 재건축 재개발을 노린 투자, 오피스텔은 서울 중심가에 대한 접근 및 현금흐름을 위한 투자다. 저자는 갭투자를 위주로 하지만 현금흐름도 중시하는데 불황기의 현금압박을 견뎌내기 위해 반드시 필요한 것이라고 말한다.

 책에는 저자의 실전 투자 경험 사례와 중요한 자료를 획득하는 방법 등이 자세히 수록되어 있다. 불황기에 나온 책이기에 특이하고 독특했다. 오늘 라디오에서 한 펀드투자자가 나왔는데 지난 기간 동안 자신들의 펀드가 200% 정도의 수익을 기록했다고 했다. 하지만 들어왔다 나간 펀드 가입자 중 그만한 수익을 거둔 사람은 절반이하라고 한다. 그만큼 투자는 무엇이든 들어가는 시기와 불황을 견뎌내는게 중요한 것 같다.