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부동산은 어떻게 권력이 되었나 - 지구상 가장 비싼 자산의 미래
마이크 버드 지음, 박세연 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 1월
평점 :
부동산은 일반인이 가장 쉽게 금융권에서 돈을 빌릴 수 있는 수단이다. 사람들은 가지고 있는 부동산을 담보로 비교적 돈을 쉽게 빌릴 수 있다. 소유하고 있을 때는 물론이고, 아직 없는데 그것을 사기 위해 빌리는 것도 가능하다. 그래서 현대 사회의 경제는 부동산과 매우 밀접한 관련을 맺는다. 가장 쉽게 돈을 거액으로 빌릴 수 있는 수단이다보니 부동산 가격에 따라 경제가 연동되는 것이다. 긍정적인 면은 통화 공급 효과다. 손쉽게 부동산으로 거액이 대출이 가능하다보니 이로 인해 시중에 많은 통화가 공급된다. 부정적인면은 경제 전체가 부동산 가격과 연동된다는 점이다. 2008금융위기는 미국의 부동산 폭락에서 촉발된 것이다. 이처럼 부동산담보대출은 워낙 일반적인 것이어서 아주 오랜 역사를 갖고 있는 것 같지만 비교적 최근에 발명된 수단이다.
토지는 과거 무척 중요했었다. 농경 사회에서 식량을 제공하는 수단이었기 때문이다. 하지만 동서양을 통틀어 대부분의 토지를 소수권력층이 소유했기에 불평등 문제가 컸다. 하지만 산업사회로 접어들며 상황이 달라진다. 농업은 여전히 중요하지만 산업이 훨씬 더 중요해지고 국가경제에서 절대적 비중을 차지함에 따라 기존의 농지로서의 토지는 가치를 크게 상실한다. 하지만 그럼에도 오늘날까지 토지는 그 절대적 중요성을 유지하고 있다. 이는 다음과 같은 특성 때문이다.
우선 토지는 추가적 생산이 매우 힘들고 사실상 불가능하다. 추가적 생산은 일부 지역의 간척 및 인공섬 조성, 화산이나 퇴적물로 인한 자연 공급뿐인데 이는 매우 어려운 일이다. 그렇기에 토지는 제로섬 자산이다. 둘째는 토지가 이동이 불가능하다는 점이다. 자본이나 기술, 노동력은 더 효율적인 곳으로 얼마든지 이동시킬 수 있다. 하지만 토지를 그게 안된다. 마지막은 토지는 세월에 따른 감가상각이 없다는 점이다. 이 특성으로 인해 현대사회에서도 토지는 부의 저장고로 중요한 역할을 하고 있다. 그리고 토지의 가치는 기업과는 다르게 CEO의 역량이나 첨단 기술, 브랜드에 달려 있지 않다. 바로 그 토지 주변에서 사람들이 어떤 활동을 하느냐가 토지의 가치를 결정한다.
1. 미국과 영국에서의 토지
토지가 담보자산으로 역사상 처음 활용된 것은 신대륙의 새로운 국가 미국에서였다. 경제학자들은 오랫동안 토지가 금과 은처럼 화폐의 가치를 보전하는 수단으로 기능할 수 있을 것라고 보았다. 즉, 토지가치를 담보로 화폐발행이 가능하다고 생각했던 것이다. 하지만 이는 유럽에서는 실행이 가능하지 않았다. 토지를 소유한 귀족들은 땅을 자손에게 물려줘야만 하는 것으로 보는 정서가 팽배했기에 이를 담보로 잡는다던가, 부채를 미상환하는 경우, 소유권을 넘겨준다는 발상자체가 매우 어려웠기 때문이다. 고작 가능한 것은 부채 상환 전까지 토지 관리권 정도를 갖는 수준이었다.
하지만 미국은 달랐다. 신대륙은 광활하고 비옥한 토지가 넘쳐났다. 그래서 미국 이주민들은 동시대의 영국인들보다 경제적으로 매우 풍족했고, 매우 평등한 삶은 살았다. 다만 문제는 북미 지역에 남미와는 달리 금과 은이 매우 부족했다는 점이다. 그래서 미국 식민지는 금은의 부족으로 화폐량이 적어 물물교환이 성행했고, 이는 경제발전에 큰 걸림돌이었다.
그래서 미국 식민지는 1670-1680년에 토지활용이 가능한 다양한 채무상환 가능 법률을 제정한다. 18세기 공공토지은행이 설립되어 이 기관들이 토지감정가의 일부를 대출하는 제도를 실시한다. 1732년 영국에서 채무회수법이 통과되어 아메리카 식민지 전역에 걸쳐서 채권자가 토지를 압류할 수 있는 권한이 공식적으로 인정디었다. 채권자는 담보없이 돈을 벌린 채무자에 대해 동산과 노예, 토지 등 재산을 대상으로 채권추심이 가능하게 되었다.
미국은 서부로 영토를 확장하며 토지 투기가 성행한다. 미국헌법제정회의에 참석한 55명 중 14명 이상이 토지투기꾼일 정도이며, 초대대통령 워싱턴 일가도 그 중 하나다. 한편 영국은 7년 전쟁에서 승리하자 프랑스가 갖고 있던 미시시피 강 동쪽 영역을 모두 차지한다. 그리고 식민지인들이 서부개척 과정에서 원주민과 마찰이 잦아지자 아예 영왕실은 미시시퍼 서쪽으로의 이주를 금지하고 무려 1만 군사를 파견한다. 이는 미국 식민지와 큰 갈등 요인이 된다. 토지 투기 사업이 위기에 봉착했고, 150년 넘게 영토를 확장하며 부를 쌓아온 부유한 지주가문들의 사업이 어려워지게 되었다. 이는 미국 독립혁명의 주요 원동력으로 작용한다.
1909년 영국의 재무장간이자 자유당의 인기주자 조지 로이드는 정부산안을 발표하며 새로운 세금 정책을 발표한다. 여기에는 토지에 대한 세금, 토지 매각시 자본이득의 20%양도세가 있었다. 그는 토지가치 조사 후 세금 부과 예정이었다. 이는 당시 0.2%정도의 보유세에 불과했으나 찬반양쪽에 폭발적 반응을 불러 일으켰다. 이런 주장은 미국과 유럽 의회 전역으로 퍼진다. 전 세계 혁명가들은 평범한 사람이나 노동자의 결실을 독차지 하는 지주와 귀족의 부를 몰수하는 것이 국가발전의 최대과제라 생각하기 시작했다. 그리고 이는 부유층에게 심각한 위협이 되었다.
19세가 말 미국의 헨리 조지는 '진보와 빈곤'을 출간한다. 그는 물질적, 기술적 발전이 대규모로 이뤄지는 가운데 빈곤이 광범위한 이유는 산업중심지의 토지 가격이 급등하는 과정에서 소수의 지주가 개발이익을 독점하기 때문이라고 보았다. 토지의 가격을 높은 것을 노동자의 땀과 기업가의 혁신이지만 그들이 얻은 보상은 게으른 지주가 갖는 것에 비해 턱없이 적다. 조지가 보기에 주기적으로 발생하여 사람들을 빈곤으로 몰어넣은 금융위기의 원인 역시 토지 투기였다.
임대료가 치솟으면 기업은 생산활동을 포기하게 된다. 지주가 차지하는 몫이 커지면서 기업가와 노동자는 투자와 노동을 포기하게 된다. 그에 따라 실업률은 증가하고 경기는 후퇴한다.
한편 미국의 서부 미개척지는 거의 개척이 되고, 철도가 들어서고, 산업화와 도시화가 진행됨에 따라 미국도 평등의 시대가 끝나고 전례없는 뚜렷한 불평등이 나타나기 시작했다. 20세기 초면 이미 상위 1%가 GDP의 20%를 차지하게 된다. 엄청난 부가 소수에 집중되었고 이미 거대자본이 몸집을 키웠다. 헨리조지는 토지에 대한 생각은 평등적이었지만 사회주의와는 거리가 멀었다. 그는 기본적으로 자유무역이 인간의 기본적인 자유권과 관련이 있다고 믿었고, 파업은 해결책이 아니고 자유를 파괴하는 거라고 보았다.
조지의 단일세 운동은 1차대전을 앞두고 최고 정점을 찍었으나 이후에는 대중의 폭넓은 지지를 얻지 못하게 된다. 이는 사회주의 진영에서는 조지의 주장을 따르지 않았고, 자본주의 진영에서는 사회주의에 대한 위협으로 인해 대대적인 토지 개혁 및 일반 중산층이 주택을 적극 소유하게 되는 정책을 펼쳤기 때문이다. 사회주의 진영에서는 지주의 토지가 모두 사라지고 평등하게 분배되니 이런 주장에 관심이 사라졌고, 자본주의 진영에서는 대다수 국민이 토지 소유주가 되며 이런 단일세에 대한 주장이 오히려 반감을 얻었기 때문이다.
이렇게 20세기는 토지의 독점시대에서 토지를 대중이 광범위하게 소유하는 시대로 변모한다. 영국은 토지세를 국가차원에서 여러 차례 시도했지만 효과가 신통치 않았다. 1918년 영국은 국민대표법이 통과한다. 다음선거에서 투표수가 170%나 증가했는데 이는 1차 대전에 기여한 무산노동계급 남성과 여성에 투표권을 부여했기 때문이다. 이에 보수당은 긴장한다. 과거 유산계급에 선거권을 준 것은 재산이 있는자가 정치가 잘못되었을 때 책임있게 행동할 것이라는 논리였다. 보수당은 이 논리 그대로 평민을 유산계급으로 만드려는 정책을 시도한다. 대규모 주택시설 건축을 단행한 것이다. 보수당은 이처럼 자산소유 민주주의를 실천하여 20세기 말이되면 영국 가구의 70%가 주택을 소유하게 된다.
미국도 주민의 주택소유를 장려했다. 1916년 연방농지대출법으로 자산 소유 농지를 담보로 최대 1만달러 대출이 가능해졌다. 20세기 초반 주택담보 대출시스템은 체계적이지 못했고 방식도 지역마다 달랐다. 당시 일반은행은 기업대출만 하고, 주택담보대출은 보험사가 담당했다. 그러다보니 초기 납입금과 이자율이 매우 높았다. 이를 해결한 것이다. 그래서 부동산 구매와 대출 금융시스템이 급성장한다.
영국도 비슷한 정책을 실천한다. 영국은 미국의 대공황에 대응하여 초저금리 정책을 실행하였는데 대출상환기간도 30년까지 늘려 생환부담을 줄이자 잠재구매자수가 크게 증가했다. 초기 납입금도 20%수준이던 것을 5%이하로 내렸다. 낮은 이자율과 대규모 주택건설, 정부의 강력한 정책이 결합하여 주택 소유는 크게 늘어나게 된다.
미국은 연방농지대출법에 이어 페니메이라고 불리는 연방국립주택 저당공사가 설립된다. 페니메이는 은행을 비롯한 여려 대출 기관으로부터 다양한 토지와 상품을 매입해서 다시 판매하는 방식으로 주택담보대출의 유동성을 높였다.
주택소유에 대한 혜택은 점차 증가하여, 중산층은 주택을 소유하는 것만으로도 혜택을 보게 되었다.
2. 독립국에서의 토지 개혁
2차 대전 후, 무려 50개 나라가 새롭게 독립을 쟁취했다. 그들은 토지개혁을 주도하여 사회적 평등을 강화하고, 국가적 통합을 이룰 수 있다고 보았다. 러시아에서 미국으로 망명한 라데진스키는 지주의 아들로 일가의 땅이 몰수되는 것을 목격하였다. 그는 이런 경험으로 인해 평등하고 보편적인 농지분배가 폭력적인 좌파 혁명을 막아줄 보호막이라 생각했다.
일본은 1940-1945년 전쟁으로 인구가 절반 넘게 감소했다. 산업이 초토화되어 미국의 재정 도움 없이는 기본적인 국가운영이 어려운 상태였다. 전후 맥아더는 일본에 강력한 토지 개혁을 요구한다. 1945년 5헥타로 초과분의 토지를 몰수하는 법안이 나왔으나 라데진스키아 맥아더는 더 강한 요구를 한다. 결국 1946년 일본 정부는 실제 경작자는 3헥타르까지 그 외의 사람은 1헥타르까지 소유가 가능하고 그외는 몰수대상이 되었다. 몰수 대상 지주는 100만에 육박했고 일본 정부는 장기채권으로 이를 보상했다. 토지개혁의 성과로 1947년 37%였던 자영농이 비중이 1950년 62%로 상승했다. 자영농은 자신의 토지가 생겨나자 열심히 일하고, 저축하고 계획을 세우며 생산량을 크게 증대시켰다. 일본의 가구는 교육에도 열심히 투자하여 국가경제가 되살아나며 빠르게 도시화가 재개되었다.
이 정책은 한국에도 적용되었다. 1949년 지주토지중 7.5에이커 초과분은 추가 재분배했다. 농부 소유 토지 비중이 1945년 35%에서 1951년 90%까지 증가했다. 남한에서도 토지 생산량이 증대되고 교육열이 높아지는 결과를 낳게 된다.
다음은 대만이었다. 대만은 승전국이기에 라데진스키가 마음대로 정책을 취할 수 없었다. 대만정부는 임대료 상한선을 토지 생산가치의 37.5%로 제한한다. 일본 식민주의자의 토지는 몰수한다. 그 결과 토지가격이 하락하여 소작농도 땅을 구매할 수 있게 되었다.
모든 토지 정책이 성공한 것은 아니었다. 인도는 독립후 자만다르 청산이 문제였다. 그들은 무굴제국에서 무력을 제공하되 그 대가로 지방에서의 징세권을 가진 자들이었다. 이들은 무굴제국 멸망후 그 역할을 대영제국에서 실시하였고, 무기와 군대 반납을 대가로 토지소유권을 영국으로부터 인정받았다. 인도 민족주의자들에게 이런 자만다르는 척결 대상이었다. 1952년 인도는 자만다르의 토지를 수용 후, 보상하고 재분배 정책을 추진한다. 그러나 인도는 개인의 토지소유 상한제를 실시했지만 가족이 아니라 개인 단위로 하다보니 다양한 편법이 존재했다. 결국 토지재분배 효과가 미비했다. 그래서 인도는 독립 이후 1992년까지 소작농에게 실제로 넘어간 인도의 토지는 1.3%에 불과할 정도였다.
남베트남도 토지개혁에 실패했다. 지주 1인당 무려 100헥타르 토지 소유를 허용했다. 토지 매입 소작농이 10%에 그친다. 이는 북베트남으로 민심이 쏠려 전쟁에 패배하는 이유가 된다.
이란은 팔레비 왕조가 이란의 빠른 근대화와 산업화를 위해 토지개혁을 했다. 대규모 토지 재분배로 31%의 농지와 18%의 농가에 재분배한다. 문제는 이를 대지주와 성직자들이 반발한다. 문제는 상당수 도시민도 이에 반발해다는 점이다. 이란은 토지를 충분히 불하하지는 못했는데 이렇다 보니 상당수가 농촌에서 가구를 지탱할 만한 토지를 갖지 못해 도시 빈민으로 전락한다. 결국 종교엘리트와 도시 노동자의 반발이 훗날 이란 혁명의 핵심이 된다.
3. 부동산 기업들
레이크록은 맥도날드를 창업한다. 그는 새매장을 열기 위해 20년간 땅을 빌려줄 토지소유주를 찾아나선다. 재무담당자 소너본은 매장의 수익을 계산 후, 매장 건물을 프랜차이즈 사업자에게 원래 임대료봐 훨씬 높은 가격으로 재임대하여 차익을 보았다. 그 결과 오늘날 맥도날드의 최대 수익은 임대료다. 전체 매출의 무려 40%다. 제대로 아는 사람들이 맥도날드가 식음료기업이 아니라 사실상 부동산 기업이라 부르는 이유다. 2023년 맥도날드가 보유한 부동산 가격은 400억 달러에 달한다. 총 자산의 70%이상이다.
오늘날 빅테크들도 상당한 부동산을 소유한다. 2023기준 아마존은 1056억 달러, 알파벳은 740억 달러, 인텔은 510억 달러, 애플은 230억 달러다. 물론 이들은 토지보다는 브랜드와 지식재산권 및 무형자산이 기업가치의 대부분이다.
4. 부동산 붕괴
2006-2016년 서구의 주택 가격은 폭등한다. 캐나다는 66%, 뉴질랜드는 77%, 호주는 95%, 프랑스와 스페인은 100%, 영국은 153%, 아일랜드는 200%나 상승한다. 집값이 폭등하자 주담대 규모도 크게 상승한다. 투자은행도 관련 파생상품을 마구잡이로 판매한다.
전세계 주택 가격은 2006년 30조 달러에 이르며 5년만에 두 배가 되었다. 그러다 결국 미국 주택시장이 상승세가 주춤하며 연쇄붕괴한다. 거품 붕괴로 미국의 주택가격은 실질가치기준 25%가 날아갔고, 스페인은 33%, 아일랜드는 50%가 날아갔다.
토지가격의 상승은 적당하면 경제에 긍정적이다. 토지를 소유한 기업은 토지 가격이 상승하며 대출규모가 커지가 자산이 상승하여, 투자와 직원의 급여를 늘릴 수 있다. 하지만 토지 가격이 지나치게 상승하면 그것은 경제에 악영향을 미친다. 프랑스 중앙은행의 연구결과 부동산 가격이 10% 상승하면 부동산 보유 기업은 투자를 확대하지만 미소유기업은 투자를 축소했다. 문제는 부동산을 소유한 기업이 대개 역사가 오래되고 비즈니스가 안정적인 기업이라는 점이다. 이들은 경제에 혁신동력을 제공하지 못하는 수익성이 낮은 기업이 대부분이다. 그래서 과도한 부동산 가치 상승은 경제의 성장잠재력을 갉아먹을 수 있다.
일본은 부동산 가격 붕괴로 경기침체에 빠진 대표적 국가다. 경제학자들은 일본경제가 사실상 토지본위제로 경제가 토지가격에 연동되었던 국가로 파악한다. 1989년은 일본경제의 정점기로 1인당 GDP가 미국의 80%에 도달했다. 하지만 2022년엔 61%로 추락한다. 1인당 GDP는 이미 한국과 이탈리아에 역전당할 정도다. 일본은 1960년대 연간 10%이상 성장했다. 1970년대에는 영국, 프랑스, 독일의 경제규모를 넘어서 세계2위에 도달한다. 일본은 연간수출 촉진을 위해 환율을 낮게 조정했고, 금융억압으로 은행 예금금리도 낮게 유지했으며, 산업에 저리 대출을 용이하게 했다. 다만 토지에 대해서는 매우 관대했다. 부동산 가치평가를 정부가 제대로 하지 않아 오랜 기간 부동산 소유자들은 그 가격 상승폭에 비해 매우 적은 세금을 냈다. 이와 같은 요인은 땅에 대한 일본인의 전통적 생각과도 결합하여, 일본 국민들이 오랜 기간 부동산에 투자하는 요인이 되었다.
한편 일본은 미국의 압박으로 환율을 절상하는 플라자합의를 한다. 그리고 일본은 금융자유화를 실시하고, 저금리를 실시한다. 환율절상과 금융자유화, 저금리의 결합으로 시중의 자금이 넘쳐나게 되었고, 이는 자국 부동산 구매와 해외 자산 구매의 강한 동인이 되었다. 1984-1990년 일본의 GDP는 환율절상효과로 33%나 상승했지만 토지가격상승은 78%로 그 두 배를 넘어선다. 은행들은 이 기회에 산업에 투자해야 했지만 기업재무분석 경험이 일천했고, 부동산 대출이라는 매우 안전하고 쉬운 수단이 있었기에 이에 매진하게 된다. 1989년 일본의 기업들은 140억 달러의 해외자산을 구매한다.
일본의 토지가격은 미친듯이 뛰어올라 1987년 동경의 주거용 토지1제곱미터의 가격은 400만엔에 도달한다. 이는 런던의 40배 수준이었다. 일본 전체의 토지가격은 미국 전체 토지가격의 4배 이상이 되고 만다. 이런 부동산 가격의 폭등은 일본 자체내에 커다란 불평등의 원인이 되기도 하였다. 1989년부터 일본 자산 시장은 붕괴하기 시작한다. 일본 토지에서 발생한 누적 손실은 무려 1000조엔으로 지금 환율로 8조 달러에 달한다.
일본은 경제성장과 인플레가 멈춰 1993-2022년 30년간 겨우 4%의 물가상승이 일어난다. 같은 기간 미국은 79%상승이 일어난다. 이로 인해 기업 채무가 더 악화했다. 인플레이션은 통화의 가치를 하락시켜, 채무 부담을 덜어주는데 일본 기업은 그런 효과가 전혀없었고, 담보로 갖고 있던 부동산 가치가 떨어졌기에 상환수단으로서의 효과도 더욱 낮아져 문제를 악화시켰다.
홍콩도 부동산으로 경제가 쇠퇴한 대표적 지역이다. 영국은 홍콩을 할양 후 토지 임차권을 판매했다. 영국 정부는 식민지 재정과 관련하여 모든 신생 식민지는 자체 재원으로 비용을 충당하게 하였다. 이에 홍콩정부는 많은 행정인력이 필요한 세금 징수보다는 토지 임차권 판매로 세수를 확보한다. 임차권의 판매였기에 토지의 소유권은 넘어가는 것이 아니었다. 그리고 홍콩이 무역의 거점으로 성장하면서 임차권의 판매량과 그 가격이 상승했기에 이 비즈니스 모델은 잘 작동한다.
1886년 홍콩을 순조롭게 성장해 토지 임대수익이 15만 홍콩달러에 도달한다. 하지만 1911년 청왕조가 붕괴하고 내전이 발발하며 수많은 난민이 홍콩으로 유입된다. 인구의 급격한 증가는 더 큰 토지임차가격의 상승을 유발했다. 하지만 2차대전이 일어나며 홍콩의 인구가 160만에서 60만을 급감한다. 일본군의 의해 추방되거나, 본토로 피난한 것이다. 하지만 전쟁이 끝나고 국공내전이 마무리되자 다시 난민이 대거 유입되어 1951년엔 이전 인구를 넘어선 200만인구에 도달하였고, 이후에도 중 본토에서 꾸준히 인구가 유입되어 40년간 10년마다 인구가 100만씩 늘어나 지금의 500만에 도달하게 된다.
2차대전후 공산권에 대응하기 위해 서구의 경제는 국가의 개입이 강한 형태였다. 하지만 홍콩만큼은 최소 개입을 통해 자유주의 경제가 이뤄졌다. 이것이 긍정적으로 작용해 1960-1980년 기간 동안 홍콩의 1인당 실질 GDP는 중국 본토의 3배에 도달하게 된다. 꾸준한 지가 상승으로 토지관련 정부 수입은 1950년 세수의 15%, 1956년 20%, 1961년 25%에 도달한다. 한편 홍콩은 마오쩌둥의 문화대혁명의 타격을 입는다. 1967년에 폭동이 일어났고, 호전적인 노동조합이 시위의 주체였고, 중국의 침략 소문의 횡횡했다.
이때 홍콩의 지가는 처음으로 크게 하락한다. 120년간 홍콩의 지배층은 자단, 스와이어, 윌록, 와프등 유서깊은 영국출신 기업이었으나 이들이 사회적 신뢰를 이 기간에 상실하고 그로 인해 홍콩지역에 대한 투자도 대거 줄이게 된다. 이 때를 틈타 중국계 사업가들이 저렴해진 토지를 대거 매입하고 기존 엘리트층을 대체하게 된다.
그리고 홍콩이 안정되며 다시 지가는 크게 상승한다. 홍콩은 1980년대만 해도 GDP의 20%가 제조업이 었다. 하지만 지가가 크게 상승하여 은행권이 산업대출은 꺼리고, 손쉬운 부동산 대출에 집중하면서 제조업은 20세기 말에는 5%이하로 크게 떨어지게 된다. 여기에 중국의 경제개발로 자금이 더욱 유입되면서 홍콩은 2008년 이후 10년간 부동산 가격이 150%나 상승하게 된다.
최근 홍콩은 부동산 침체기다. 그럼에도 불구하고 50제곱미터 소형아파트 가격이 90만 달러로 홍콩 가구 평균소득의 20배 이상이다. 홍콩은 2019년의 시위와 홍콩 정부의 독재화, 중국의 경제성장 둔화로 부동산 가격이 정점에 비해 30%정도 하락했다. 홍콩은 높은 지가로 인해 비슷했던 싱가폴에 비해 크게 뒤쳐지게 된다. 창조적 인재와 낮은 세율과 가벼운 규제, 중국의 관문이라는 커다란 경제적 이점이 지가에 의해 상쇄되어 버린 것이다.
중국 본토 역시 부동산 상승이 경제의 발목을 잡는다. 중국은 1980년 선전을 최초의 경제특구로 지정하며 외국인 투자자도 토지사용권 증서 신청을 가능하게 한다. 중국은 이후 폭발적 경제성장을 기록하며 지가도 폭등했는데 2022년 선전의 주택가격은 제곱미터당 1000달러로 훨씬 소득이 높은 샌프란시스코의 750달러를 상회한다.
중국의 지가 폭등의 주역은 지방정부다. 이들은 오랜 기간 관할 지역 내의 생산시설을 소유하고, 집단농장과 국영기업을 운영하며 여기서 세수를 마련해왔다. 하지만 1994년부터 중앙정부가 세수를 통제하여 모두 거둬들이고 그 일부를 지방정부로 보내는 형태로 운영방식을 바꾸게 된다. 그리고 지방정부의 채권발행과 대출도 엄격히 금지한다. 대부분의 지방정부는 자체 운영 세수를 충분히 확보할 수 없었다. 그래서 새로운 세수 원천으로 마련한 것이 토지판매다. 토지판매는 크게 늘어나서 20세기 말 지방정부 재정의 10%를 차지하던 것이 2010년이면 무려 66%까지 올라가게 된다.
그리고 중국 가계들이 부유해졌다. 오랜 경제성장덕분이었다. 하지만 중국은 복지가 부실하다. 그리고 그나마도 태어난 지역에 거주해야 받을 수 있었기에 경제발전으로 도시 지역으로 이주한 수억명이 복지 사각지대에 놓이게 되었다. 중국은 경제개발을 위해 금융억압으로 인위적 저금리를 유지했고, 해외로의 자산 이전도 금지하였기에 일반 대중의 돈이 향할 곳은 부동산 뿐이었다.
이렇게 부동산 가격이 폭등하고 지방정부의 총부채규모가 천문학적으로 늘어나자 중국 중앙정부는 위기를 느끼고 대출제한을 실시한다. 그러자 지방정부들은 해외 채권시장에서 자금을 조달한다. 2010-2020년 대표적 부동산 기업 에버그란데는 채권규모가 이 기간 90억 위안에서 2300억 위안으로 폭증한다. 중국의 부동산 개발업체들은 이미 새로운 부채로 기존 부채를 갚은 악순환에 빠져있었고 ,자금 조달을 위해 선분양제도 실시한다. 중국의 부동산은 이렇게 GDP의 20%를 차지할 정도가 된다.
시진핑은 2016년 이후 지시를 내려 관료들은 개발업체의 부채규모와 자본대비 부채비율, 현금 보유고를 중심으로 대출을 엄격히 제한하는 새 규제안을 실행한다. 이렇게 대출이 크게 줄자 중국의 가계들은 선분양한 아파트를 실제 받지 못할 수도 있다는 위기감에 빠지게 되었고 하청업체들 역시 부동산개발업체에게 받은 수천억 위안의 약속어음이 부도할 수 있다는 생각을 하게 되었다. 결국 부동산 개발업체들의 채권가치가 폭락하게 되었고, 2021년 에버그란데는 채무불이행을 선언한다.
중국은 과도한 공급과잉으로 20%의 집이 빈집이다. 넓은 국토에 1선도시에 이어 2선, 3선도시까지 마구 집은 건축한 까닭이며, 중국정부는 놀랍게도 이런 상황에서도 집값을 폭락시키지 않았다. 민중의 봉기를 우려해서다. 연구에 의하면 부동산 가격이 급등한 이 시기 중국의 172개 도시에서 지역 기업들은 대출에 곤란을 겪었다. 다른 나라처럼 대출이 부동산으로만 향했기 때문이다. 이로 인해 기업투자가 21%, 총생산량은 36%, 전반적 생산성은 12% 감소한 것으로 추정된다.
5. 싱가폴의 성공사례
영국 동인도 회사의 래플래서는 싱가폴 섬을 무역의 요충지로 보았다. 말라카해협은 폭이 3km에 불과했고, 동쪽으로는 중국을 비롯한 거대 국가와 섬들, 서쪽으로는 인도양이 펼쳐져 있었다. 그는 이 곳에 단순한 교역거점을 마련했는데 이것만으로도 인구가 5년만에 1만을 넘어서게 된다. 당시 인구는 인도네시아, 말레이시아, 중국에서 이주해왔는데 이들이 싱가폴 국민을 구성하게 된다. 래플래서는 세입을 위해 토지기반과세제도를 마련한다. 그는 강제 경작지가 노예제와 관련이 깊다고 생각하여 금지시킨다.
싱가폴은 20세기 초빈 인구가 20만이었던 것이 1931년엔 50만으로 늘어난다. 1942년 2차대전으로 일본에 의해 영국식민지였던 것이 함락되면서 싱가폴 사람들은 독립에 대한 의지 및 정체성을 형성하게 된다. 1963년 싱가폴은 말레이 연방에 편입된다. 처음부터 작은 섬 독립국가를 지향하기 보다는 말레이시아 편입을 원했던 것이다. 하지만 말레이 지도자들과 생각차가 컸다. 세금과 예산편성 및 배정, 인종에 대한 생각차이로 결별한다. 말레이 지도자들은 당연히 말레이시아계를 우대했는데 이는 싱가폴의 정신과 맞지 않았다.
독립한 싱가폴은 매우 가난했다. 200만 인구를 갖고 있었으나 이들은 대개 도시 빈민에 불과했고, 이들을 먹여살릴 경작지, 식수, 천연자원도 모두 없었다. 지도자 리콴유는 토지와 그 소유시스템을 중심으로 새로운 비전을 구상한다. 공공개발로 토지 가치에서 발생한 이익은 토지소유자가 아니라 공동체가 누려야 한다는 것이다. 1966년 토지수용법을 제정하는데 이는 토지소유자의 의지와 관계없이 민간 소유토지를 국가가 시장가보다 훨씬 낮게 매입하는 것이었다. 7년 규칙이 유명한데, 이는 정부가 토지 매입시 최근 7년간 공공투자로 인한 가치 상승은 매입 가격에 반영하지 않는 것이었다. 또한 기존 행정당국이 판매한 장기 임대권 역시 강제해지했다. 이 법으로 인해 오늘날 싱가폴 정부가 소유한 토지는 전체의 90%에 달한다.
이 토지로 싱가폴 정부는 도시철도를 구축하고, 수십만채 HDB 아파트를 건설한다. 이를 매우 저렴하게 민간에 분양하였다. 방식은 건물만 소유하고 토지 소유권은 넘기지 않는 형태였다. 싱가폴 시민은 이 아파트를 99년간 임차할 수 있고, 그 임차권을 상속도 할 수 있다. 그리고 한 번에 한 채의 아파트만 임차할 수 있고, 분양 후 5년이 지나야 이를 판매할 수 있었다. 분양시 대출도 75%나 가능하며 주담대 이자율도 2.6%에 불과하다. 그 결과 대부분의 싱가폴 시민은 저렴하게 안정적으로 집에서 거주할 수 있게 되었다. 물론 민간 주택 시장도 존재한다. 하지만 이는 전체 주택시장의 20%에 불과하며, 매우 높은 가격을 보이는 사실상의 이중시장이다. 규제도 강하다. 2번째 주택 구매 시 인지세가 20%이며, 3번째 주택을 구매하는 경우면 인지세가 30%에 달한다. 대출도 45%, 35% 순으로 강하게 제한한다. 그리고 외국인은 싱가폴 주택을 살 수 없기에 이들은 이 민간 주택을 임차한다.
이처럼 지가 상승을 막은 결과 싱가폴은 영토가 매우 비좁음에도 국가가 충분한 상업용 토지와 산업용 토지, 연구단지용 토지를 확보하고 있다. 그래서 첨단 기술 제품의 수출 및 지적 재산권 수입에서 싱가폴은 세계 1위와 15위를 차지한다. 연구개발 인력도 홍콩의 2배다. 지난 10년간 특허출원이 4천에서 7천 건이며 같은 기간 홍콩은 수백건에 불과했다. 대출도 산업대출이 28%이고 주담대가 22%정도다 홍콩은 같은 것이 35%, 43%에 달한다. 자본이 홍콩보다 산업에 향하는 것이다.
이로 인해 21세기 초반 1인당 소득이 비슷했던 홍콩과 싱가폴을 전혀 다른 길을 가게 되었다. 지금은 싱가폴의 1인당 소득이 홍콩보다 70%나 높다.
6.수퍼스타 도시의 등장
20세기 중반은 서구 부동산에 있어 평등의 시대였다. 거의 모든 국민들이 저렴하게 주택을 소유하게 되었고 각 도시의 주택 가격은 대동소이했다. 하지만 20세기 후반부터 산업환경이 급변하면서 이야기는 달라진다. 서구의 많은 산업도시들이 급격히 쇠퇴하게 되었고, 새로운 신 산업을 가진 도시들의 부동산 가격만 폭등하게 되었다.
몇몇 도시들은 수퍼스타 도시로 불리게 되었는데 이런 도시들은 정부의 규제와 복잡한 정치적 이해관계로 인해 수요가 폭증함에도 부동산 공급을 위한 도시 확장이 어려웠다.
도시의 부동산 가격은 언급한 것처럼 부작용이 크다. 우선 출산율이 크게 하락하며, 사람들이 도시 외곽으로 빠져나가게 됨에 따라 통근 시간이 길어지고, 자동차를 이용하게 되며 비만율이 상승한다. 또한 사회적 빈부격차오 매우 심각해진다. 대출이 생산성이 높은 신산업이 아니라 기존 안정기업 및 가계 부동산 대출로 향하면서 사회의 전반적인 경제성장률도 저하시킨다. 또한 정치적 영향도 크다. 2004-2016년 인구 1000명당 압류가 1건 늘어날 때마다 힐러리 클린턴의 득표율은 1-1.8%하락한 것으로 나타났다. 부동산 가격 폭등으로 인한 후유증이 도널드 트럼프에 정치적으로 유리하게 작용한 것이다. 영국의 브렉시트 역시 마찬가지다. 지난 20년간 부동산 가격이 크게 오른 지역은 브렉시트 투표에서 유럽연합에 남아있는 것을 선택했지만 그렇지 않았던 지역은 표심이 달랐다. 또한 유럽 전역에서 집가격 상승이 지지부진한 지역일수록 포퓰리즘 정당을 지지하는 경향이 강했다.
결국 토지문제는 다시 매우 중요해졌으며 21세기 디지털 신산업 시대에서도 그 영향력이 줄지 않고 있다. 한국 역시 마찬가지다. 현재 부동산 가격은 매우 높은 편이며, 이로 인한 큰 부작용이 나타나고 있다. 현 정부는 이에 대한 강한 해결의지와 정책을 갖고 있는데 그것이 해결될지 모르겠다. 최근 한국의 출산율이 0.7에서 0.9로 반등했는데 이는 최근 부동산 가격이 상승세가 다소 안정된 것과 관련이 있을지도 모른다.