지금은 살 때는 아니다.

앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다 - 유튜브 직방TV 〈빅데이터의 신〉 삼토시가 찾아낸
강승우 지음 / 위즈덤하우스 / 2020년 12월

 전 세계 사상 최대의 유동성 잔치로 한국의 부동산, 특히 서울 아파트 가격은 최장 기간 고공행진 중이다. 더 오를거다. 당장 떨어질 것이다.라는데 전문가나 여러 사람들의 견해는 갈리지만, 이젠 고점에 가까워졌거나 상투잡는 것이라는 시각이 점차 우세해지는 듯 하다.  

 결론적으로 말하면 이 책은 서울은 아직 고점이 아니며 2023-4년정도까지는 아직 더 상승할 여력이 있을 것으로 본다. 하지만 이후엔 5-6년 정도의 하락장이 올 것이며 하락의 마지막 시점은 2028-2029년쯤이 서울 주요지역의 아파트를 구매할 사실상의 마지막 찬스로 본다. 그리고 더 오를 여력이 있는 까닭, 향후 떨어질 이유를 데이터를 갖고 설명하는고 있으며 서울이 떨어질 경우 지방 광역시를 대안 투자지역으로 꼽기까지하는데 이 부분이 다른 책들과의 차별성인듯 하다. 

 먼저, 서울이 아직 고점이 아닌 이유다. 우선 상승폭이다. 과거 1987-1990년 103%, 1999-2009년 196% 서울 아파트 가격이 상승했다. 하지만 이번 상승은 그 폭이 55%에 그친다. 많이 오른듯 한데 전체 평균 내면 이정도인듯 하며, 아무래도 가격 자체가 5-6억에서 상승을 시작하다보니 상당히 크게 느껴져 그렇지 아직 상승폭을 작다는게 저자의 주장이다. 다음은 신도시인데 3기 신도시는 입주까지 아직 5년이상이 남아 있으며 토지보상이 이루어지는 경우 그 돈이 서울 부동산으로 흘러들어 상승폭을 더 키운다. 다음은 주택구입부담지수로 2008년엔 이것이 164.8에 달했지만 지금은 아직 144.5정도이므로 상승여력이 더 있다. 그리고 분양가 상한제와 주택임대사업자제도로 인해 매물이 적어 상승할수 밖에 없고 이전 상승기의 마지막 2009년의 전세가율이 38.2%인데 지금은 56.1%이므로 아직 전세가율이 더 떨어져야 한다고 본다.

 하지만 영원히 오르는 것은 없고 서울 부동산은 2023-34년부터 본격적 중장기 하락장이 올것으로 보고 있다. 그 이유는 우선 물량폭탄이다. 2017년 재건축 초과이익 환수제의 도입으로 이를 피하기 위해 급작스럽게 재건축이 추진된 단지가 많은데 이들의 완공시점이 이 시기다. 둘째로 책은 서울 아파트 가격의 주요 수요층으로 서울경기 거주 10-11년차 부부의 수를 꼽는데 이들의 수가 2024년부터 큰폭으로 감소한다. 즉, 수요가 줄어드는 것이다. 세 번째는 GTX의 개통이다. 광역교통망의 확충은 경기지역 같은 서울 배후지를 사실상 서울로 편입하는 것과 마찬가지 효과다. 이 지역의 주거환경이 개선되며 서울의 대체지가 된다. 네 번째는 2017년 8.2대책으로 묶인 주택임대사업자의 8년 보유 물량이 이 시점 대거 풀린다는 점이다. 공급폭탄인 셈이다. 다섯 번째는 2026년부터의 3기 신도시 입주다. 신도시 자체는 서울 부동산 가격을 잘 건드리지 않지만 신도시의 조성은 서울의 전세가를 크게 떨어뜨린다. 전세가가 가격의 하방경직을 막는다는 점에서 악재다. 마지막은 역대 최대의 부동산 가격이다. 2020년 3분기 서울 아파트 가격은 12.2로 가구가 돈은 한 푼도 쓰지 않고 12.2년을 벌어야 구매가 가능하다는 것이다. 이번 폭등기엔 특히 공포에 질린 30대의 구매가 많았다. 이들의 자금여력은 취약하기에 부동산 가격 하락과 금리인상들의 요인에 버티기 어렵다. 하락의 가능성이 큰 이유다. 

 때문에 책은 결론적으로 지금 서울 아파트를 구매하지 말고 2023-24년까지는 6대 광역시 특히 부산에 투자할 것을 권고한다. 부산의 가격이 부동산 구매지수로 볼때 아직 고점에 다다르지 않았고 상위 20% 아파트 수 대비 10억대 자산가가 광역시중 가장 많기에 상승 여력이 많다는 것이다. 그리고 서울의 하락기가 끝나는 2028-29년쯤 아파트를 사는 것을 권고한다. 

 상승기로 접어든 신호는 1년간의 상승장이다. 서울은 공급과 수요가 거대한 추로 움직여 연간 들락날락하기 보다는 한번 추가 기울면 상승과 하락이 다년간 지속한다. 때문에 1년의 상승장이면 완전한 상승장으로 들어선 확실한 신호이니 이 때 진입할 것을 권장한다.

 저자의 부동산에 대한 상식과 자신만의 데이터를 만드는 능력, 그리고 서울 시내 주요입지에 대한 분석, 광역시에 대한 분석이 돋보이는 책이었다. 볼만한 책이다.