서울은 어떻게 될까

서울 부동산의 미래
김학렬 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2017년 10월

 오늘 지소미아 파기에 연일 조국 공방에 논쟁이 너무 많아 정신을 차리기 힘들정도다. 박지원 의원은 오늘 밤 김제동에 나와서 정치는 생물이라는 그 흔한 말을 다시 했는데 정말 그런 것 같다. 짧은 시간내에 정국이 뒤바뀌고 공방을 한다. 그래서 부동산 소식도 잊힌것 같다. 서울, 그것도 강남 집값이 꿈틀거리자 정부는 강한 정책을 내놓았다. 유예기간도 없이. 투기지역 10년간 전매금지에 실거주도 무려 5년이었다. 분양가 상한제도 제시해 재건축 수익성을 크게 떨구었다. 나는 긍정적이라고 생각하지만 이 책의 저자는 아마도 다르게 생각할 것 같다.

 그는 아마도 부동산 문제는 수요와 공급문제해서 해결해야한다는 논지이기 때문이다. 미국경제위기 이후 우리나라 집값도 주춤하고 인구도 정점을 향해 치달으면서 부동산 대세 하락론이 주류였다. 나도 그쪽을 더 많이 믿는 편이었다. 일본이라는 본보기도 있었고 그렇게 가는게 맞는 것 같았다. 그런데 상황은 정반대로 치달았다. 지방을 중심으로 오히려 올랐고, 2010년대 중반에는 지방과 수도권 시장이 더욱 양극화되면서 서울의 집값이 사정없이 올라갔다.

 서울공화국이라는 말이 걸맞게 모든 문화시설과 교육시설, 일자리, 교통여건이 집중된 서울로 향한 수요는 끝이 없었기 때문이다. 더욱이 사람들이 이런 책을 접하면서 그것이 진실이든 아니든 맞다고 깨달으면서 더욱 그렇게 된 것같다. 그런데 저자는 아직도 늦지 않았다고 한다. 서울에 대한 수요는 앞으로도 지속될수 밖에 없고 생산성은 늘고 경제는 계속 성장하니 공급이 제한적인 부동산의 가격은 장기 우상향할것이라는 뜻이다. 더욱이 서울은 마곡지구를 마지막으로 산이라도 크게 깎아내리지 않는 한 더 이상 개발할 택지도 남아있지 않다. 공급도 마땅치 않다는 것이다. 사람들은 재개발로 인한 공급이 클거라고 보지만 저자는 그렇게 생각안한다. 재개발대상아파트나 주거지들은 적어도 30년전에 만든 것들이고 당시만 해도 한국의 집들은 크기가 작았다. 큰 주택이 선호된 것은 2000년대 이후니 말이다. 그렇다보니 당시 재개발로 층수가 높아져도 크기가 작은 것들로 더 큰것을 만들다보니 오히려 생각보다 공급이 커지지 않는다. 일부 재개발은 오히려 주택수가 줄어든다고 한다.

 강남이 지금처럼 뜬 것에 대해 여러 세력의 노력도 있었겠지만 저자는 철저히 외적인 요건을 본다. 주거지로서 한마디로 완벽하다는 것. 서울은 본디 강북만으로 인구가 팽창하고 구 시가지에서 출발한 만큼 땜질식 난개발로 주거여건이 나빴다. 엄청난 인구팽창압을 분산하기 위해 정부는 강남을 개발한다. 처음엔 선호도가 낮았다고 한다. 귀양가는 기분이랄까. 그런데 한남대교를 건립하여 강북의 중심지와 연결을 높이고 대규모 택지개발을 한다. 거기에 경부고속도로가 뚤리고 이게 강남이 출발점이니 교통과 물류가 몰렸다. 고속버스 터미널도 개통해 더욱 교통의 요충지가 된다. 인구가 늘고, 서울 중심지의 인구가 공동화되며 주요 명문고들도 강남으로 이사한다. 사람들이 많아지고 소득이 늘어나니 백화점과 쇼핑센터들이 자리하게 되었다. 좋은 주거지의 요건인 질좋은 주거여건, 교통망, 많은 일자리, 교육여건, 한강이라는 지리적 환경이 모두 합쳐져 최고의 주거지가 될수밖에 없었던 것이다.

 이렇게 강남을 살핀 후 저자는 서울을 권역별로 분석한다. 어려서부터 서울에 살았지만 워낙 남부지역에만 거주하며 돌아다니지 않은지라 각 구들과 지역이름이 너무 낯설다. 서울을 떠난지도 거의 20여년이 되어 더욱 많아지고 복잡해진 지하철 노선도도 낯설었다. 지역마다의 세심한 분석과 정책과의 연결성을 보니 저자가 직접 돌아다니며 많이 공부한 느낌이 들었다.

 혐오시설의 철거도 주목했는데 서울의 여러지역중 과거에 생겨난 지하철이나 철도의 차량기지, 군데군데 남아있는 시멘트 공장이나 중소 공장들, 주요 간선도로들이 사라지거나 지중화될 계획이 많았다. 그런 대규모 땅은 개발되어 지역의 가치를 높일 거란 말은 설득력이 있었다. 또한 이 책의 독특한 점은 서울 주거여건에서 자연환경을 강조했다는 점이다. 서울의 주거지가 양적 팽창을 끝내고 질적 경쟁으로 치달으며 막판에 중요해지는 요소는 결국 자연환경으로 꼽았다. 인근에 산과 강이 있는 것이 매우 중요하다는 것이다.

 2년전 책이라 GTX에 대한 정보다 최근과 다르고 정부의 부동산 정책이 더욱 강해졌다는 점에서 지금 시류와 좀 다른면도 있지만 전체적으로 인상적인 책이었다. 서울에 대해 관심이 있는 사람들은 볼만한 책이란 생각.