큰 돈 없이 부자되는 NPL투자 - 부동산 경매

큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자 - 경매 속의 돈 맥脈
이상준 지음 / 미래문화사 / 2017년 6월

부동산 경매에 대해서는 부동산 투자를 하는 사람도 호불호가 있다. 부동산 투자도 호불호가 있는데 그 보다 더 특수한 상황인 부동산 경매 투자에 대한 호불호가 있는 것은 당연한다. 늘 이야기하듯이 그렇다고 외면할 필요는 없다. 알면서 안 하는 것과 몰라서 못하는 것은 천지차이다. 난 하지 않더라도 알자는 입장이다. 구체적으로 잘 알지 못해도 대략적인 내용을 알고 있으면 나중에 분명히 도움이 될 것이라 본다.

이런 상황에서 NPL투자는 부동산 경매에서도 더욱 한 발 들어간 투자다. 금융으로 외국을 따라가기 바뻤던 한국에서 외국 펀드가 국내에 저당을 할인된 가격으로 매입한 후 몇 년이 지나 더 비싼 가격에 매도하는 건 충격이었다. 저런 방법으로 돈을 벌 수 있다는 사실을 전혀 알지 못했다. 그만큼 해당 저당 물건에 대한 조사가 확실해야 한다. 무조건 부실채권으로 쓸데없는 물건이라 생각했던 착각과 달리 얼마든지 우량물건으로 탈바꿈한다.

가장 대표가 바로 강남 파이낸스 빌딩이다. 이걸 엄청난 저가에 매입후 나중에 상상도 할 수 없는 금액으로 매도했다. 그 이후 한국에서도 부실채권에 대해 재조명했다. 부실채권이라도 어떤 물건이냐에 따라 기회가 될 수 있다는 사실을 깨달았다. 이런 깨달음으로 은행등을 부실채권만 전담으로 취급하는 페이퍼 컴퍼니를 만들어 운용했다. 또한 일반인들도 부실채권을 매수해서 꽤 큰 돈이 된다는 사실을 알게 되었다.

초장기에는 주로 아는 사람만 알음알음 투자를 했던 그들만의 리그가 되었다. 소문이 나자 NPL투자가 돈이 된다는 사례와 기존 방법과는 무엇인가 다른 방법이 사람들의 관심을 끌었다. 부동산 경매만 하는 것이 아닌 부동산 경매의 다양한 투자 방법 중 하나로 부각되었다. 부동산 경매는 대체적으로 낙찰과 함께 수익이 결정되는 경우가 많다. 그만큼 조사를 한 후에 매수를 했을 때 나올 수 있는 이익인데 NPL투자는 더욱 확실한 확정 수익을 볼 수 있다.

단순히 물건의 가치를 불 줄 알뿐만 아니라 해당 채권의 배당계산까지 해 낸 후에 실제 수익이 어느 정도 추측해서 매수한 금액이 돈이 되었다. 할인 된 금액으로 매입한 채권이 제대로 처분되면 그로써 돈을 벌고, 나도 직접 입찰해서 방어입찰이라 볼 수 있지만 추가 수익을 볼 수 있는 투자 방법이다. 내가 해당 물건을 갖든, 아니든 돈이 된다는 사실이다. 이런 사실은 부동산 경매뿐만 아니라 부동산 투자를 하는 사람들에게 회자되며 많은 사람들이 공부했다.

관련 책도 상당히 많이 나왔다. 투자자가 쓴 NPL투자 방법이 대다수였는데 <큰 돈 없이 부자되는 NPL투자>는 이 투장 싸이클의 또 다른 중요 축인 은행입장도 알려주는 책이다. 대부분 어떻게 해야 저가에 매입해서 돈을 벌거나, 어떤 식으로 접근해서 수익을 올릴 것인지 알려주는 책과 그 점에서 다르다. 단순히 수익만 알려주는 것이 아닌 은행 시스템을 통해 NPL투자에 접근하는 방법을 책에서 설명한다.

책에서 알려주는 다양한 방법 중 핵심은 아마도 MRP산정이다. 최저매각가격을 산정하는 방법이다. 해당 부실채권이 나왔을 때 채권의 금액과 비용을 계산하고 어느 정도에 사람들이 입찰할 지 추측한 후 내가 예상하는 수익률을 산정해서 어느 정도 할인된 금액에 채권을 매입할 지 계산하는 방법이다. NPL투자 책은 꽤 많은데 그 책들은 대부분 사례위주로 보여준다. 약간의 이론도 알려주고 있다. 거기에 조금 더 보여주면 배당계산하는 방법이다.

핵심은 배당계산하는 방법이라 할 수도 있지만 이 모든 것을 어떤 방법으로 적용해서 계산 후 매입할지를 책에서 알려준다. 이 방법은 금융기관이 부실채권을 매수할 때 쓰는 방법이다. 이 방법으로 부실채권 인수 여부를 결정한다면 괜찮다. 책에는 다양한 사례가 나오는데 최근 대부업법이 개정되며 일반인이 부실채권을 구입하는 것이 어렵다는 이야기가 나왔지만 그건 론 세일 방식이고 채무를 인수하는 방법 등은 여전히 유효하다.

말이 어려운 데 그냥 부실채권을 산다고 생각하면 된다. 다만 NPL투자 방법이 널리 알려지며 경쟁이 좀 치열해졌고 금융기관도 예전에는 그 수익을 그다지 신경쓰지 않았지만 이제는 충분히 채권을 전부 회수할 수 있으면 할인 판매를 하지 않는다. 특히나 주택같은 경우는 더더욱 매수하기 쉽지 않다. 이런 이유로 대부분 상가나 특수물건이 결합된 부실채권을 할인된 가격에 매수하는 경우가 많다. 이도 대단한 비결보다는 이미 공개된 것만으로도 노력하면 충분히 수익이 된다는 걸 보여준다.

아무래도 일반적인 투자 방법은 아니라 책이 쉽게 읽히진 않는다. 부동산 경매에서 최근 높게 낙찰받아 가는 것 중에는 이렇게 NPL투자로 가져가는 경우도 많다. 자신이 구입한 채권금액만큼 쓸 수 있다. 자신은 할인된 금액으로 매수했기에 그만큼 더 저렴하지만 비싸게 낙찰가를 쓸 수 있다. 남들보다 유리한 조건이다. 거기에 해당 물건의 다양한 서류도 이해관계인으로 열람할 수 있다. NPL투자에 대해 은행 직원이 알려주는 - 정확히는 부지점장 - 책이라 균형감도 독보인다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 내용이 중복은 좀 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자 계속 고민만 하고 있넹.

함께 읽을 책

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NPL이 도대체 뭐에요? - 기본 서적

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경매틈새 NPL & 공매틈새 대부공매 - 경공매

자존감 육아 - 빛나는 아이

빛나는 아이로 키우는 자존감 육아 - 심리상담가 엄마와 의사 아빠의 20년 부모공부 이야기
이미형.김성준 지음 / 오후의책 / 2017년 6월

육아는 피할 수 없다. 아이를 키운다면 생전 처음 경험한다. 내 의지와 상관없는 상황에 놓인다. 우리가 살면서 내 의지대로 할 수 있는 것이 많지 않다. 그럼에도 육아는 더더욱 낯선 경험이다. 타인이면 차라리 좋은 데 이 존재는 타인이 아니다. 분명히 내가 아닌 타인이 맞는데 내 유전자를 갖고 있다는 측면에서 타인으로 보기 힘들다. 나이를 먹어 성인이 되면 좀 더 타인처럼 느껴질 수 있겠지만 말이다.

연습도 할 수 없는 아주 독특한 체험이다. 어느 정도 익숙해지면 좀 더 수월하게 할 수 있는 작업이 아니다. 시간이 지나며 반응이 다르다. 기껏 말이 통하면 또 다시 말을 듣지 않는다. 말을 듣지 않는다는 표현 자체가 모순이긴 하지만. 어느 정도 말이 통하면 이제는 또 다시 감정을 발산한다. 그 감정을 겨우 인정할 때면 이제 자아를 형성한다. 예전에 알고 있던 아이가 아닌 개인이 된 존재를 발견한다.

여전히 아이를 바라보는 내 상황과 자신조차도 스스로를 버거워하는 아이 상황이 서로 부대낀다. 이런 육아는 둘째가 되면 똑같아 보여도 인간은 성격이 또 다르니 비슷하면서 또 다르니 역시나 힘들다. 이런 육아는 피할 수 없다. 늘 새로운 상황의 연속이고 헤쳐 나가야 하는 숙명이다. 여기에 부모로써 "내 아이만큼은"이라는 자의식은 육아를 더 힘들게 만드는 이유다. 과거에 비교할 대상이 적을 당시와 달리 이제는 너무 많다.

기껏해야 동네에서나 그나마 잘 난 아이, 잘 난 부모가 있었다면 이제는 동네 범위를 넘어 최소한 한국에 거주하는 모든 부모와 아이가 비교대상이 된 시대다. 이와 더불어 좀 아이를 잘 키우고 싶어 여러 책을 읽기도 한다. 처음 경험하는 이 어려움이 나만 그런 것인지 주변 이웃들과 나누기도 하지만 책에서 좀 더 객관적으로 알려주는 정보에 대한 목마름을 해소한다. 그런 책이 <빛나는 아이로 키우는 자존감 육아>다.

솔직히 이 책을 상당히 삐딱하게 읽었다. 이런 책을 읽을 때마다 늘 불만은 왜 아이가 꼭 그렇게 잘 하느냐다. 평범한 가족에서 자라 평범하게 자란 이야기는 거의 없다. 대부분 좋은 대학을 가고 자기주도학습을 한다. 부모의 도움도 있었지만 아이 스스로 대견하다는 말을 들을 정도로 잘했다. 이를 예로 들며 육아에 대해 설명한다. 내가 볼 때 그렇지 않은 부모와 아이들이 훨씬 더 많다. 그렇기에 이런 책을 읽으며 더 우리 아이는 잘 되어야겠다는 생각도 하게 만드는 것은 중요하다.

그저 내 욕심은 그런 아이는 전체에서 5%도 안 될 듯하다. 그런 아이를 지원해주는 부모는 물론이고. 책을 쓴 저자와 아이가 참 훌륭하고 잘 키운 것은 부럽다. 내가 아이를 키우는 모습이나 우리 아이를 보면 초라하다고 볼 정도다. 그 정도로 아이와 매주마다 놀러 나가지도 못했고 우리 아이도 어디 내세울 만한 것이 전혀 없다. 여기서 말하는 것은 남들 시선에 볼 때다. 중요한 것은 아이 본연을 인정하고 그 자체로 행복한 삶이 아닐까한다. 내 자기 합리화일지라도.

이런 표현을 한 것은 책에서 그 아이들은 그렇지만 서울대를 갔다이었다. 해당 출생년도 아이들 중에 서울대를 갈 수 있는 아이는 1%도 안 될것같다. 괜히 느낌이 그랬다. 물론 책은 그런 뉘앙스는 전혀 아니었다. 두 부모가 20년 동안 아이를 육아하며 느낀 체험과 아이가 잘 성장해 줘서 고맙다는 내용이다. 그 과정에서 부모로 어떤 노력을 했고 그 노력의 결과로 아이들이 현재 잘 살고 있다는 것이다. 다만 아이들이 일반인들이 부러워 할 모습을 갖고 있다는 걸 내가 질투에 사로잡혀 그렇다.

어릴 때부터 많은 독서를 실천했고 이에 따라 스스로 아이들은 독서를 했다. 어지간한 책은 다 읽을 정도다. 부모가 계속 책을 읽어줬다고 한다. 그 덕분에 두 아이는 어릴 때부터 어느 정도 무엇을 하고 싶다는 걸 갖고 자랐다. 글도 쓰고 수학 올림픽에도 참가하고. 두 아이는 대다수의 아이들이 중고등학생 시절에도 별 목표나 꿈도 없이 그저 멍하니 살아간 것과 달리 알찬 시절을 보냈다. 이런 모습을 읽으며 부모가 아이들에게 어떻게 해줘야 하는지를 책은 알려준다.

이미 아이들이 다 성장한 성인이 된 상태에서 이 책을 썼고 책 저자가 심리치료 전문가 입장에서 알려준다. 그런 부분은 도움이 된다. 그저 막연히 이렇게 하면 좋다고 이론적으로 알려주는 것이 아닌 본인의 직접 경험을 근거로 하나씩 알려준다. 그 부모와 아이가 좀 잘 되었기에 개인적으로 왜 이런 책은 꼭 그렇게 잘 된 아이만 보여주느냐다. 꼭 동기부여와 자기계발식 책처럼 육아서도 비슷한 듯해서 아쉽다. 아이는 다 각자 빛나는 존재라면 그건 아니지 않을까 하는 부족한 부모의 투정이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 내가 너무 부족하고 못난 부모다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 자존감 있는 아이를 키우려는 부모라면.

함께 읽을 책

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내 아이가 미워질 때 - 슬프지만

리모델링으로 재테크하라 - 교과서

리모델링으로 재테크하라 - 싸게 사서 크게 버는 부동산 투자
토미(土美) 지음 / 예문 / 2017년 6월

이 책을 읽기전 선입견이 있었다. 리모델링을 이야기하는 책은 대분 구축 주택을 예쁘게 만들어 이렇게 돈을 벌었다는 이야기가 거의다. 제목만 보고 그럴 것이라 생각했다. 체험담 위주의 방법을 알려주는 책일 것이라고 봤다. 막상 책을 보고서는 저자인 토미를 내가 제대로 파악하지 못했다고 반성했다. 체험담 위주의 돈 버는 이야기가 아닌 진짜 리모델링이 왜 중요하고 그 필요성을 내가 이렇게 잘 했다고 자랑하는 책이 아니엇다.

상당히 탄탄하게 그 이유와 방법을 데이터를 근거로 조목조목 알려주는 책이다. 그저 주택을 살짝 손대 가치를 올려 돈 버는 방법만 알려주는 책이었다면 솔직히 그런 류의 책이 하나 더 나왔다고 했을 것이다. 해당 분야에 대한 내 무지에서도 나온 무식함이었다. 리모델링과 인테리어는 다르다. 이 책에도 그 점에 대해 명확히 지적한다. 인테리어보다 리모델링이 더 큰 개념이다. 무식해서 난 리모델링과 인테리어를 함께 보고 있었다.

사실 나같은 사람은 동일한 개념으로 보긴 한다. 책의 저자인 토미를 내가 인테리어 업자라는 다소 협소하게 본 측면도 있다. 죄송하게도. 책을 읽어보면 확실히 인테리어라는 개념을 넘는 전문가라는 것을 알게 된다. 아마도 단순히 인테리어를 통해 주택의 가치를 올리고 비싸게 팔라는 책이었다면 그렇구나 하면서 읽지 않았을까. 뜻밖에도 책에는 법은 물론이고 각종 제도와 정책을 함께 아울러 요모조모 소개하고 있다.

전혀 예상하지 않은 내용으로 전개되어 초반에는 살짝 당혹스러웠다. 인테리어 하는 방법과 어떻게 주택을 환골탈태시켰는지 보여주는 내용일 것이라는 착각과 달리 곧장 주택 시장의 변화를 알려준다. 최근 과거와는 다른 징조가 곳곳에 보이고 있다. 공산품처럼 천편일률적인 디자인으로 꾸며진 주택 내부였다. 어느 집을 가나 큰 차이는 없었다. 특히나 아파트 경우는 더더욱 큰 차이를 느끼기 힘들 정도로 내부가 비슷하다.

특히나 오래된 주택은 꾸밀 생각도 하지 않고 도배와 장판만 있는 상태에서 거주하다 이사하는 경우가 많았다. 사회가 점점 발달하며 이제는 달라졌다. 최근 유행하는 말로 '욜로'다. 그 단어에 따른 생활은 딱히 찬성하는 편은 아니지만 자신이 거주하는 생활공간을 나만의 것으로 꾸미려는 사람이 많아졌다. 자신의 개성을 옷으로만 펼치는 것이 아닌 주택 내부로도 거주하는 사람의 개성이 마음것 드러나는 문화로 변경되었다.

이런 변화는 몇 년 전부터 조금씩 진행되었다. 이런 변화는 이케아와 한샘을 통해서도 알 수 있다. 특정 브랜드이긴 해도 두 브랜드가 주택 내부를 변화시킨 공로는 무시할 수 없다. 거기에 DIY가 함께 결부되며 나만의 개성을 찾으려는 사람들의 욕망과 부합되어 이제는 리모델링은 많은 사람들의 로망이 되고 있다. 다른 누군가가 살아가는 공간이 아닌 나만이 유일하게 살아가는 공간으로 전체가 아니라도 내가 중요하게 생각되는 부분이라도 멋지게 꾸미는 사람들이 나타났다.

이런 사회변화는 갑자기 괜히 생긴 것이 아니다. 바로 노후 주택이 시장에 많아지면서부터다. 이 주택에 여전히 사람이 살고 있다. 도시에 사람은 계속 유입이 되고 있다. 낡은 주택이라고 사람이 안 거주하는 것은 아니다. 신축주택은 좀 더 쾌적한 거주환경에서 살아갈 수 있지만 모든 사람이 그런 공간을 차지할 수 없다. 누군가는 낡은 주택에 거주해야 한다. 주택 외부가 낡고 오래되었다고 아무런 변화도 주지 않고 살 수 있는 것은 아니다.

갈수록 리모델링이 더욱 각광을 받을 수밖에 없는 이유다. 현재 도시 재생 사업은 이런 시대배경과 맞아떨어진다. 무조건 주택을 멸실하고 주택을 건축하는 것이 아닌 기존 구축주택을 얼마나 사람이 살아가는데 지장없게 리모델링하느냐가 시대적 소명이라고 하면 너무 거창할까. 누구나 다 이제 알고 있다. 주택을 때려부수고 새로 주택을 건축한다고 누구나 다 행복한 것은 아니라는 걸. 특히나 기존에 거주하던 분들의 재정착률은 극히 미비하다.

이런 상황에서 대안은 역시 기존 집을 어떻게 활용하고 리모델링하느냐가 관건이다. 이 부분은 한국 사회 전체로도 관심갖고 함께 변화시켜야 할 부분이지만 각 개인에게도 중요하다. 특히나 비싼 새 주택을 입주할 수 없는  사람에게 자신이 거주하는 주거환경을 멋지게 탈바꿈시킬 수 있는 리모델링이야 말로 최고가 아닐까. 이런 내용을 <리모델링으로 재테크하라>는 꽤 방대한 자료와 함께 설득력있게 독자에게 제시한다.

이렇게 거시적으로 큰 그림을 보여주고 리모델링하며 꼭 알아야 할 디테일한 부분도 놓치지 않고 알려준다. 어떻게 진행해야 할지와 어떤 부분부터 시작해야 할 지 등에 대해서도 말이다. 견적을 뽑는 방법과 분쟁이 생겼을 때 대처하는 방법까지 빠지지 않고 조목조목 알려준다. 책 제목에 리모델링의 교과서라는 표현이 맞다. 나도 좀 토미에게 리모델링을 맡기고 싶다. 그 정도의 환경을 빨리 갖춰야하는 것이 우선이지만. 나중에 부탁해야지, 꼭.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 지방에 대한 이야기가 없어 아쉬웠다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 리모델링에 대한 정확한 정보.

함께 읽을 책

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공간의 가치 - 부동산

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돈 되는 재건축 재개발 - 대지지분

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뉴스테이 시대 - 사야할 집 팔아야 할 집

거장들의 투자공식 - 원칙

거장들의 투자공식 - 12인의 투자자에게 배우는 투자원칙
고이즈미 히데키 지음, 김하경 옮김 / 이레미디어 / 2017년 7월

주식 투자 책에만 있는 한 가지 분야가 있다. 여러 투자 고수들의 원칙과 방법을 설명한 책이다. 특정 시기에 활동한 투자자만 소개하는 것이 아닌 여러 시기에서 활동한 투자자를 소개한다. 이런 점에서 다소 신기하다. 부동산 투자자는 이런 식으로 소개한 책이 없다. 그나마 익명으로 여러 명의 성공 사례를 뽑은 책은 있는데 결이 좀 다르다. 성공한 사업가를 모아놓은 경우도 있기는 하다. 그렇다해도 성공한 주식 투자자를 모은 책이 유독 많다.

가장 큰 이유는 주식 투자는 객관적으로 증명할 방법이 있기 때문이다. 이런 책에서 소개하는 대부분 투자자들이 펀드 매니저인 경우가 많다. 그들은 자신의 레코드에 대해 계속해서 대중에게 알려야한다. 이러다보니 자연스럽게 우리가 알 수 있다. 그가 잘 했는지 여부를. 반면에 부동산은 그렇지 않다. 그나마 있어도 부동산은 개별성이 강하다보니 그런 것이 아닐까도 싶다. 이 사람의 방법은 다른 쪽에 적용하는 것이 쉽지 않다.

제도와 법과 해당 부동산의 입지 등을 볼 때 이를 어떻게 적용할 것인지 여부가 만만치 않다. 반면에 주식은 투자자들이 했던 방법을 그대로는 힘들더라도 얼마든지 적용할 수 있다. 무엇보다 같은 기업을 투자 고수도 매입하지만 나도 얼마든지 매입할 수 있다. 부동산은 1개 건물의 주인은 한 명이다. 이런 특수성이 빚어진 결과가 아닐까도 한다. 주식 투자를 어느 정도 하며 나보다 먼저 앞서간 분들의 이야기를 궁금한 사람들이라면 어느 정도 알고 있다.

이 책 <거장들의 투자공식>에 소개된 투자자는 다행히도 난 다 알고 있었다. 어떻게 알았냐고 묻는다면 그거야 뻔하지 않을까. 책 에 소개된 인물은 1명은 제외하고 전부 미국인이다. 결국엔 해당 투자자가 썼거나 투자 방법을 알려준 책을 읽었다. 기본적으로 투자를 하기 위해 꼭 책을 읽을 필요는 없다. 그렇지 않은 투자자도 제법 많다. 다만, 성공한 투자자 중에 책을 읽지 않는 투자자는 드물다. 책을 많이 읽느냐 여부가 아닌.

여기서 소개한 투자자는 대부분 초반에 읽어 알게되었다. 최근에는 주식 투자 책을 상대적으로 덜 읽지만 말이다. 보면 벤저민 그레이엄의 책은 최소 3권 이상 읽었다. 필립 피셔의 책은 그가 쓴 책을 다 읽었다. 워런 버핏은 최근에는 다소 뜸했어도 국내에 소개된 90%를 읽었다. 피터 린치가 쓴 책도 다 읽었다. 윌리엄 오닐이 쓴 책도 다 읽었다. 짐 로저스가 쓴 책도 거의 다 읽었다. 케인스는 경제학자라 그가 쓴 책이나 그가 한 투자 방법에 대해 알려준 책을 합쳐 4권 이상은 읽었다.

템플턴은 무조건 저가에 거래된 주식을 폭락시기에 매수 후 몇 년 후 아주 큰 돈을 벌었다. 당시에 상장 폐지된 기업도 있지만. 이렇게 유명한 템플턴의 책도 직접 쓰거나 투자 방법을 알려 준 책을 역시나 4~5권은 읽었다. 고레카와 긴조도 한국에 소개된 책 1권을 읽었다. 마틴 츠바이크와 조지 소르스의 책도 역시나 읽었다. 이렇듯이 책에서 언급한 모든 성공한 투자자의 책을 다 읽었다. 여기서 우리는 알 수 있다.

아무리 책을 많이 읽어도 투자에 성공하는 것은 아니라는 걸 말이다. 내가 이만큼 책을 읽고 소개된 투자자의 책을 전부 알지만 이들을 다 모르고 읽지 않았어도 성공한 투자자가 훨씬 많다. 이 중에 전부는 아니더라도 몇 명의 책은 분명히 읽었을 것이다. 책을 많이 읽는 것보다 몇 권의 책을 읽고 자신에게 적용하며 실천하는 것이 훨씬 중요하다. 난 투자하기 위해 책을 읽는 것이 아닌 투자 책을 읽었을 뿐이 아닐까도 한다.

워낙 다양한 투자자를 소개하며 그들의 원칙과 방법을 알려준다. 해당 투자자의 간단한 이력과 그들이 투자했던 시기에 대한 소개도 빼놓지 않는다. 투자를 했던 시기도 무척 중요하다. 인정하기 싫어도 바로 자신이 살아온 시기에 따라 저절로 투자 원칙과 방법이 정해지기도 한다. 어떻게 보면 다이제스트라고 할 수 있는 책이지만 소개한 투자자의 원칙과 방법에 대해 자세히 설명한다. 어떤 점이 중요한지부터 실제 적용할 수 있는 계산 방법도 알려준다.

간만에 다시 읽으며 잊고 있었던 것들도 떠 올랐다. 윌리엄 오닐은 워낙 컵 모양 차트 투자로 유명하다. 차트를 참고는 하지만 그걸 전혀 보고 투자하진 않는지라 잊고 있었는데 그 보다 더 중요한 EPS의 증가를 중요시 하는 것 등은 중요하다. 갈수록 차트 투자하는 사람이 차트만 보지 않는다. 가치 투자를 한다고 차트를 전혀 안 보는 것도 아니다. 서로가 상대방의 장점을 흡수하며 발전하며 투자는 점점 대중화(?)된다.

이 책 저자가 설명한 주식투자 성공 5원칙으로 리뷰를 끝내도록 한다.

원칙 1. 투자전략 : 손실과 이익의 비율이 유리한 쪽에 투자한다.

원칙 2. 가치투자 : 가치를 계산하여 상승여지가 큰 주식에 투자한다.

원칙 3. 종목의 질 파악 : 성장성을 고려한다.

원칙 4. 투자 타이밍 : 안이한 역행은 피하고, 여러 번에 나누어 매수한다.

원칙 5. 리스크 관리 : 한 종목에 투입하는 금액은 자신의 20%까지로 제한하고, 상황이 나빠지면 재빨리 손절매한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 디테일하게 알고 싶은데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 이 정도만 알아도.

함께 읽을 책

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주식시장의 마법사들 - 트레이딩

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헤지펀드 시장의 마법사들 - 거래 이야기

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진짜 돈버는 대한민국 고수분석 - 가치투자자들

월세 로봇 만들기 - 현금흐름

평생 돈 걱정 없이 사는 월세 로봇 만들기 - <월급쟁이 부자는 없다> 실전편
김수영 지음 / 보랏빛소 / 2017년 7월

그닥 선호하는 구호는 아니지만 모든 사람의 꿈은 건물주라고 한다. 건물주가 되면 천국에 살아가는 것과 마찬가지라는 판단을 사람들이 하는 것이 아닌가 한다. 무엇보다 연예인들이 건물을 매입해서 리모델링을 해서 가치를 올리고 큰 돈을 벌었다고 한다. 심지어 매월마다 따박따박 월세까지 받으며 행복한 삶을 살았다는 거의 동화같은 마무리로 뉴스가 나온다. 최근에 어떤 건물주의 하루를 보여주며 골프치며 하는 일도 없이 돈을 번다는 식이었다.

그런 건물주가 분명히 상대적인 편함과 자유로움은 있을 지언정 생각만큼 쉽지 않다. 다 인간이 하는 일인데 어떻게 따박따박 돈이 들어오겠는가. 미치 이야기하지 않아 그렇지 다양한 사건, 사고가 생긴다. 생각지도 못한 임차인과의 트러블도 생기고, 공실은 물론이고 당사자가 아니면 절대로 알지 못하는 일들이 생긴다. 정말로 아무 걱정 없이 건물만 소유하며 돈을 버는 사람은 없다고 본다. 그나마 관리인을 두면 좀 더 여유로울 수 있지만 이마저도 관리인을 관리하는 어려움도 있다.

사람들은 그렇게 눈에 보이는 것만 쉽게 생각한다. 처음부터 그런 건물을 갖게 된 인물은 극히 드물다. 다들 작은 것에서부터 출발한다. 그 시작은 바로 주택에서 월세를 받는 것 부터다. 주택을 하나 갖고 있으면서 월세를 받는 것도 나름 로망이긴 하다. 막상 주택 하나를 보유해서 월세를 놓으면 그리 만만한 것만은 아니라는 것을 배운다. 한 마디로 타인이 내 맘같지 않다는 것을 아주 절실히 깨닫게 된다.

이렇게 작은 것에서부터 임대에 대한 관리를 배워야 한다. 처음부터 건물로 시작하면 제대로 된 관리는 물론이고 건물의 가치도 파악하지 못해 실수하는 경우도 많다. 연예인 중에서도 막상 강남의 건물을 구입한 후에 오히려 실패한 케이스도 많다. 이런 사례는 사람들이 그다지 관심있게 보지 않아 잘 모를 뿐이다. 대체로 그 차이는 이전부터 노력하며 그런 상황을 경험한 사람과 차이로 보이기도 했다. 작은 것부터 조금씩 늘려가며 큰 물건으로 해야한다.

누구나 다 멋있는 월세를 받는 주인을 꿈꾸지만 처음부터 가능한 것은 아니다. 아주 작지만 조금한 물건부터 시작해야 한다. 바로 그 과정을 알려주는 책이 <월세 로봇 만들기>다. 솔직히 책을 읽었을 때 무척 다행이었다. 저자인 유비를 알기는 하지만 다소 뜬구름잡는 내용의 부동산 책이면 어쩌나 했다. 평소 그가 쓴 글을 읽었기에 그럴리는 없다고 해도 책은 그렇지 않을 수 있기 때문이다. 책은 아주 현실적이다.

무조건 너도 할 수 있다고 밀어부치지 않는다. 개인적으로 무척 싫어하는 종류 책이다. 저자 자신이 그렇게 했는지 여부도 살짝 의심이 들지만 해 보라며 무책임한 사례를 들먹이면 꺼름직하다. 남들보다 더 젊은 나이에 시작한 저자라서 충분히 그럴 수 있다. 젊음이란 한편으로 그런 매력도 있다. 충분히 그럴 수 있음에도 저자는 겸손히 자신의 투자 사례를 보여주고 대박인 물건을 알려주지도 않는다.

특히나 최근처럼 갭투자가 유행하며 아파트를 매입해서 몇 천만원을 쉽게 벌었다고 하는 상황에서 빌라에 대해 이야기한다. 빌라로 큰 돈을 벌었다는 사람은 드물다. 아주 소소한 금액을 벌게 된다. 그 소소한 금액마저 상대적인 개념이다. 아파트 갭 투자로 몇 천만원을 버는 상황에서 한 달에 이자 제하고 몇 만 원이나 몇 십 만원은 성이 차지 않는 투자다. 굳이 이야기할 때 전자는 공격적이고 후자는 보수적이다.

때에 따라 다른 방법으로 투자할 필요도 있기는 하지만 투자에서 가장 중요한 것은 누가 뭐라고 해도 현금흐름이다. 아무리 잘 나가도 현금흐름이 막히면 속절없이 망할 수 있다. 전작인 <월급쟁이 부자는 없다>부터 시종일관 저자는 큰 돈보다는 월세와 같은 투자방법으로 끊임없이 현금 창출되는 방법을 이야기한다. 그런 점에서 내가 추구하는 투자 방법과도 일치해서 책을 읽으며 많은 부분에서 격하게 고개를 끄덕이며 읽었다. 최근처럼 시세 차익 책만 쏟아지는 상황에서는 더더욱.

반드시 유일한 방법은 아니지만 월세는 최소한 흔들리지 않은 방어막은 되어준다. 자산이란 상승과 하락을 반복한다. 그 과정에서 일시적으로 돈을 벌고 잃는 사람이 나타난다. 그나마 월세는 다소 적은 금액이라 생각할 수도 있지만 나를 급한 마음으로 내몰리지 않을 수 있게 해준다. 그런 점에서 이 책에서는 실제로 저자와 저자가 도움을 줬던 분의 사례를 통해 차곡 차곡 월세를 쌓는 과정을 보여준다. 

책에서 소개한 것처럼 중요한 것은 절박함과 용기다. 이 둘은 핵심이다. 절박함이 있으면 용기는 저절로 생긴다. 절박함이 없어도 용기가 있다면 실행하게 된다. 전체적으로 월세를 받기 위한 다양한 방법을 소개하고 있어 궁금한 사람에게는 큰 도움이 될 것으로 보인다. 아쉽게도 추천 블로그에 내가 없지만 그 점을 제외하면 나처럼 현금흐름을 중시하는 투자를 목표로 하는 사람이 읽고 방법을 실천하면 좋다. 월세 투자 방법은 전형적인 '천천히 꾸준히'아니겠는가.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 아파트는 없어 좀 아쉽다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현금흐름이 짱.

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월세혁명 2 - 꿈장사