큰 돈 없이 부자되는 NPL투자 - 부동산 경매

큰 돈 없이 부자되는 NPL 투자 - 경매 속의 돈 맥脈
이상준 지음 / 미래문화사 / 2017년 6월

부동산 경매에 대해서는 부동산 투자를 하는 사람도 호불호가 있다. 부동산 투자도 호불호가 있는데 그 보다 더 특수한 상황인 부동산 경매 투자에 대한 호불호가 있는 것은 당연한다. 늘 이야기하듯이 그렇다고 외면할 필요는 없다. 알면서 안 하는 것과 몰라서 못하는 것은 천지차이다. 난 하지 않더라도 알자는 입장이다. 구체적으로 잘 알지 못해도 대략적인 내용을 알고 있으면 나중에 분명히 도움이 될 것이라 본다.

이런 상황에서 NPL투자는 부동산 경매에서도 더욱 한 발 들어간 투자다. 금융으로 외국을 따라가기 바뻤던 한국에서 외국 펀드가 국내에 저당을 할인된 가격으로 매입한 후 몇 년이 지나 더 비싼 가격에 매도하는 건 충격이었다. 저런 방법으로 돈을 벌 수 있다는 사실을 전혀 알지 못했다. 그만큼 해당 저당 물건에 대한 조사가 확실해야 한다. 무조건 부실채권으로 쓸데없는 물건이라 생각했던 착각과 달리 얼마든지 우량물건으로 탈바꿈한다.

가장 대표가 바로 강남 파이낸스 빌딩이다. 이걸 엄청난 저가에 매입후 나중에 상상도 할 수 없는 금액으로 매도했다. 그 이후 한국에서도 부실채권에 대해 재조명했다. 부실채권이라도 어떤 물건이냐에 따라 기회가 될 수 있다는 사실을 깨달았다. 이런 깨달음으로 은행등을 부실채권만 전담으로 취급하는 페이퍼 컴퍼니를 만들어 운용했다. 또한 일반인들도 부실채권을 매수해서 꽤 큰 돈이 된다는 사실을 알게 되었다.

초장기에는 주로 아는 사람만 알음알음 투자를 했던 그들만의 리그가 되었다. 소문이 나자 NPL투자가 돈이 된다는 사례와 기존 방법과는 무엇인가 다른 방법이 사람들의 관심을 끌었다. 부동산 경매만 하는 것이 아닌 부동산 경매의 다양한 투자 방법 중 하나로 부각되었다. 부동산 경매는 대체적으로 낙찰과 함께 수익이 결정되는 경우가 많다. 그만큼 조사를 한 후에 매수를 했을 때 나올 수 있는 이익인데 NPL투자는 더욱 확실한 확정 수익을 볼 수 있다.

단순히 물건의 가치를 불 줄 알뿐만 아니라 해당 채권의 배당계산까지 해 낸 후에 실제 수익이 어느 정도 추측해서 매수한 금액이 돈이 되었다. 할인 된 금액으로 매입한 채권이 제대로 처분되면 그로써 돈을 벌고, 나도 직접 입찰해서 방어입찰이라 볼 수 있지만 추가 수익을 볼 수 있는 투자 방법이다. 내가 해당 물건을 갖든, 아니든 돈이 된다는 사실이다. 이런 사실은 부동산 경매뿐만 아니라 부동산 투자를 하는 사람들에게 회자되며 많은 사람들이 공부했다.

관련 책도 상당히 많이 나왔다. 투자자가 쓴 NPL투자 방법이 대다수였는데 <큰 돈 없이 부자되는 NPL투자>는 이 투장 싸이클의 또 다른 중요 축인 은행입장도 알려주는 책이다. 대부분 어떻게 해야 저가에 매입해서 돈을 벌거나, 어떤 식으로 접근해서 수익을 올릴 것인지 알려주는 책과 그 점에서 다르다. 단순히 수익만 알려주는 것이 아닌 은행 시스템을 통해 NPL투자에 접근하는 방법을 책에서 설명한다.

책에서 알려주는 다양한 방법 중 핵심은 아마도 MRP산정이다. 최저매각가격을 산정하는 방법이다. 해당 부실채권이 나왔을 때 채권의 금액과 비용을 계산하고 어느 정도에 사람들이 입찰할 지 추측한 후 내가 예상하는 수익률을 산정해서 어느 정도 할인된 금액에 채권을 매입할 지 계산하는 방법이다. NPL투자 책은 꽤 많은데 그 책들은 대부분 사례위주로 보여준다. 약간의 이론도 알려주고 있다. 거기에 조금 더 보여주면 배당계산하는 방법이다.

핵심은 배당계산하는 방법이라 할 수도 있지만 이 모든 것을 어떤 방법으로 적용해서 계산 후 매입할지를 책에서 알려준다. 이 방법은 금융기관이 부실채권을 매수할 때 쓰는 방법이다. 이 방법으로 부실채권 인수 여부를 결정한다면 괜찮다. 책에는 다양한 사례가 나오는데 최근 대부업법이 개정되며 일반인이 부실채권을 구입하는 것이 어렵다는 이야기가 나왔지만 그건 론 세일 방식이고 채무를 인수하는 방법 등은 여전히 유효하다.

말이 어려운 데 그냥 부실채권을 산다고 생각하면 된다. 다만 NPL투자 방법이 널리 알려지며 경쟁이 좀 치열해졌고 금융기관도 예전에는 그 수익을 그다지 신경쓰지 않았지만 이제는 충분히 채권을 전부 회수할 수 있으면 할인 판매를 하지 않는다. 특히나 주택같은 경우는 더더욱 매수하기 쉽지 않다. 이런 이유로 대부분 상가나 특수물건이 결합된 부실채권을 할인된 가격에 매수하는 경우가 많다. 이도 대단한 비결보다는 이미 공개된 것만으로도 노력하면 충분히 수익이 된다는 걸 보여준다.

아무래도 일반적인 투자 방법은 아니라 책이 쉽게 읽히진 않는다. 부동산 경매에서 최근 높게 낙찰받아 가는 것 중에는 이렇게 NPL투자로 가져가는 경우도 많다. 자신이 구입한 채권금액만큼 쓸 수 있다. 자신은 할인된 금액으로 매수했기에 그만큼 더 저렴하지만 비싸게 낙찰가를 쓸 수 있다. 남들보다 유리한 조건이다. 거기에 해당 물건의 다양한 서류도 이해관계인으로 열람할 수 있다. NPL투자에 대해 은행 직원이 알려주는 - 정확히는 부지점장 - 책이라 균형감도 독보인다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 내용이 중복은 좀 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자 계속 고민만 하고 있넹.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/194994839

NPL이 도대체 뭐에요? - 기본 서적

http://blog.naver.com/ljb1202/186451692

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