나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다 - 경매 갭투자

나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다
투자 N 지음 / 나비의활주로 / 2022년 6월

부동산 경매는 부동산 투자 중 하나의 방법이다. 최근에는 다소 주춤한 면이 있지만 예전에는 부동산 투자를 통해 자산형성하는 사람들에게 가장 각광받는 방법이었다. 최근에는 갭투자와 같은 것들이 많이 알려지면서 이쪽으로 많이 몰렸다. 그다지 큰 공부를 할 것도 없이 사놓기만 해도 해당 주택이 상승하는 차익을 취한다. 이러다보니 부동산 경매가 다소 잠잠해진 것도 사실이다. 그렇다고 부동산 경매가 죽었냐하면 그건 절대로 아니다. 그럴 수가 없다.

오늘도 전국의 경매 법정에서는 끊임없이 경매물건이 나온다. 해당 물건들은 결국에는 누군가의 손에 들어간다. 그로 인해 수익을 보는 사람이 생긴다. 잘 모를 뿐이지 누군가는 부동산 경매로 수익을 꾸준히 보고 있다. 물론 갭투자에 비해서 부동산 경매가 좀 더 어렵다는 것은 사실이다. 무엇보다 법원에 가서 낙찰을 받아야 한다는 점이다. 다소 꺼림직한 것이 사실이다. 태어나서 법정에 갈 일이 대부분 사람은 없으니 말이다. 여기에 법 용어를 알아야 하는 진입 장벽도 있다.

이런 이유로 사람들이 부동산 경매를 어려워 한다. 또한 집에 살고 있는 사람을 명도해야 한다는 점때문에 피하는 사람도 꽤 있다. 신기하게도 부동산경매로 꾸준히 수익을 내는 사람들은 부동산 경매를 주로 한다. 일반 매매도 하지만 대부분 부동산 경매로 한다. 가장 큰 이유는 역시나 좀 더 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반 매매에서 싸게 산다는 것은 급매로 취득하는 것이다. 급매라는 것은 내가 어느 정도 알아야 가능하지 내가 산 물건이 진짜 급매인지는 확실하지 않다.

부동산 경매는 급매보다 더 싸게 살 수 있다. 그런 이유로 부동산경매는 낙찰받는 즉시 이미 수익과 손실이 결정되었다는 표현도 한다. 부동산 경매는 한 물 같다는 말도 한다. 부동산 경매로 수익을 낼 수 없다고 말이다. 꼭 그렇지 않다는 것을 이 책의 저자가 보여준다. 그것도 책에서는 그다지 어려운 특수물건의 사례가 나오지도 않는다. <나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다>는 부동산경매로 수익을 내는 과정을 보여주는 책인데 의외로 편하게 읽을 수 있다.

대부분 부동산 경매 책은 법 용어 등이 나오면서 읽기 쉽지 않다. 반면에 이 책은 법적 용어는 그다지 나오지 않고 편하게 부동산  투자처럼 접근하는 관점으로 설명해준다. 어려운 방식을 설명하는 것도 아니다. 그보다는 편하게 어떻게 낙찰을 받았고 어떤 식으로 해당 주택을 탈바꿈 시켜서 임대를 놓았는지 설명한다. 책에서 나온 대부분 주택은 빌라다. 흔히 아파트 투자가 가장 큰 돈이 된다고 하지만 저자는 빌라를 갖고도 충분한 수익을 내면서 팔지도 않고 돈도 벌었다.

책에서 어떻게 보면 갭투자다. 월세 투자도 소개를 하지만 갭투자를 부동산 경매로 한다. 해당 물건은 낙찰 받는다. 그 후에 핵심은 인테리어라고 할 수 있다. 인테리어를 임차인이 볼 때 한 눈에 빠지게 해놓는다. 대부분 임차인들이 주택을 보면 그 즉시 계약을 하고 싶어할 정도다. 이럴 때 자신이 낙찰 받은 금액보다는 높게 전세가를 놓는다. 그럴 수 있는 이유는 보통 공시지가의 150%까지 전세가 가능하다는 점이다. 이러다보니 자신이 최고로 셋팅하면 플피가 된다.

플러스 피라는 뜻이다. 투자를 하고 매도를 하지 않았는데도 돈이 들어온다는 뜻이다. 내가 2억에 낙찰 받고 인테리어를 거의 리모델링급으로 내부를 한다. 그런 후에 해당 전세를 예를 들어 2.5억이나 3억에 한다. 이렇게 되면 나는 별 무리없이 팔지도 않고 돈이 들어와서 다른 투자를 또 할 수 있는 자금이 마련된다. 이런 방법 말고도 미리 미리 호재를 파악한다. 호재라는 것이 나만 알고 있는 것이 아닌 이미 다 나와있다. 정부와 지자체에서 전부 공개하고 있다.

그런 지역을 미리 선점해서 해당 지역에 나온 부동산 경매물건을 낙찰받는다. 그 후에 전세나 월세로 세팅을 하고 기다린다. 멀지 않아 실제로 해당 지역이 가시권에 들어와 추진된다. 이로 인해 빌라였지만 가격이 뛰게 된다. 책에서 소개된 사례는 대부분 2020년 이전에 낙찰받아 세팅한 물건이 많았다. 확실히 현재 어떤 식으로 되었는까지 알기 위해서는 그 정도 기간일 필요가 있다. 대신에 책은 리모델링에 대해 너무 많은 지면을 할애하고 있어 순간 인테리어 책으로 착각할 뻔했다.

책을 읽다보면 우리는 표현을 한다. 아마도 저자가 단독으로 한 것이 아닌 누군가를 도와 준 것이 아닐까한다. 실제로 책에 나온 사례중에는 본인 소유가 아닌 낙찰받아 주는 등의 도움을 준 사례도 함께 있다. 끝에서 스페셜 페이지로 용산 이태원쪽의 현장조사를 무슨 문제를 풀이하든 해 주는 부분이 있는데 색달랐다. 경매 책과 상관없는 것도 같았는데 읽으면서 풀어보는 것도 재미있었다. 끊임없는 발품으로 서울과 수도권 위주로만 투자한 사례가 많았던 점이 좋았다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 인테리어 책은 아닌데.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매를 이용할 뿐이다.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/222150119884

부동산 경매, 초보에서 탈출하라 - 특수물건

부동산 경매는 예전부타 계속 내려오는 이야기가 있다. 이제는 부동산 경매로 돈 버는 건 힘들다. 이런 말...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221856326620

싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 - 개정판

어느덧 시간이 참 많이 지났다. 예전부터 알고 있었던 사람들이 여전히 활발히 활동하는 걸 보면 대단하다...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221621833760

부동산경매 무작정 따라하기 - 기본서

분명히 부동산경매는 쉽지 않다. 투자가 다 그렇다. 어렵다. 쉽다면 누구나 금방 돈을 벌텐데 그렇지 못한 ...

blog.naver.com

부동산 부자 노트 - 북극성

부동산에 소외당한 당신에게 드리는 부동산 부자 노트
오은석 외 6명 지음 / 다다리더스 / 2021년 4월

부동산 상승이 꽤 오래 지속되고 있다. 이로 인해 많은 사람들이 단순히 노동만으로 자산을 불린다는 건 힘들다는 걸 깨달았다. 그로 인해 많은 사람들이 부동산 투자를 시작했다. 투자라는 의미는 단순히 내가 거주하는 집을 매수하는 것도 포함된다. 집을 매수하는 것만으로도 자산 증식을 뒤쳐지지 않았다는 안도를 할 수 있기 때문이다. 그것도 중요하지만 자신이 보유한 주택을 제외한 투자도 중요하다. 내 주택이 상승하면 다른 집도 함께 상승하기 때문이다.

최근 각종 규제로 쉽지 않게 된 것은 사실이다. 그로 인해 규제를 우회하는 방법이 상당히 시장에 많이 알려지면서 쓰고 있다. 어려우면 어려운대로 움직이는 것이 투자라 생각한다. 쉬는 것도 투자의 방법이겠지만 이제 막 시작하는 사람들에게는 다소 아니라 생각한다. 한 것도 없고 가진 것도 없는데 쉰다는 것은 어패가 있다. 그러기 위해 방법을 찾아야 한다. 이를 위해서 남들이 했던 방법을 파악하는 것은 중요하다. 현재는 과거와 다르지만 과거는 반면교사가 된다.

최근에는 상당히 많은 투자 강의가 생겼다. 과거와 비교한다면 최소한 10배는 넘게 생긴 듯하다. 과거부터 지금까지 꾸준히 부동산 강의를 하는 곳 중에 한 곳이 '북극성카페'다. 경매를 위주로 강의하는 곳이다. 이 곳에서 강의를 들은 사람이 내 강의를 듣기도 하고, 내 강의를 들은 사람이 이곳에서 활동하는 경우도 있는 걸로 안다. 이 곳의 가장 큰 특징은 멘토제도다. 어느 정도 투자 경험과 실력이 있는 사람들을 대상으로 멘토로 지정해서 초보자들을 리드한다.

대부분 그곳에서 강의를 듣고 직접 투자해서 어느 정도 성과를 낸 사람 위주로 선정해서 시행하는 듯하다. 경매 위주로 하지만 부동산 관련된 여러 투자를 접목한다. 책에는 여러 멘토가 소개된다. 카페의 대표인 북극성주를 비롯해서 샤크, 야오, 덩치, 위드씨맨, 잘사는 흥부, 황금도끼다. 쓰고 보니 닉네임이라 그런지 좀 웃기긴 하다. 닉네임은 그럴지 몰라도 책에서 설명한 저자들의 투자 방법은 알차게 차근차근 했다. 투자 기간이 다소 짧은 사람도 있고, 긴 사람도 있다.

워낙 유명한 북극성주는 통과하고 샤크는 기본적인 설명을 한다. 부동산 투자를 해야 하는 이유와 싸게 사는 방법을 알려준다. 경공매와 급급매를 함께 활용한다. 가장 중요한 공급물량을 보면서 투자처를 발견하고 진입한다. 자신의 투자 시간을 위해 미라클모닝으로 새벽시간을 투자공부를 한다. 회사에 일찍 출근해서도 그렇게 하고, 점심 시간에도 활용한다. 그런 노력이 다소 짧은 시간에 멘토까지 간 것이 아닐까한다. 야오는 인구감소에 따른 부동산 폭락을 믿고 있었다.

나중에 그게 잘못된 것을 알고 부동산 투자를 시작한다. 1년에 1건 이상으로 2000만 원 이하 갭투자로 노력한다. 수위도시라는 개념을 중요하게 여긴다. 서울이 제일 수위도시처럼 각 지역마다 그런 도시가 있다. 그런 도시 위주로 투자를 한다. 그렇게 꾸준히 2년이나 3년에 2배씩 증가시키는 걸로 설명한다. 초반에는 가능해도 일정 규모가 되면 좀 힘들긴 하겠지만 해 볼 만한 방법이다. 덩치는 대체적으로 초기하락기를 넘어 후기 하락기일 때 진입하는 투자방법을 쓴다. 

경매를 통해 그런 지역에 진입해서 수익을 낸다. 이를 위해 경매로 물건을 찾지만 자신이 정한 낙찰가격을 근거로 주변 중개업소에서 보다 싼 물건이 있다면 이를 적극적으로 이용해서 매입한다. 50세가 되었을 때 은퇴하기 위해 지금부터 준비하고 노력하는 중이라고 한다. 위드씨맨은 부산에서 활동했는데 단타를 초반에 활용했다. 장기 투자가 더 수익이 좋은 것은 알지만 갖고 있는 자본이 적기에 몇 개월 정도 내에 다시 매도하는 전략으로 경매를 낙찰받아 수익을 냈다.

부산에서 다시 상승기가 되는 걸 보고 재건축 아파트를 경매로 낙찰받은 후 이 역시도 단기간에 매도해서 꽤 큰 수익을 거둔다. 전업후 꽤 힘든 시기를 보냈지만 지금은 순자산을 더욱 높혔다고 한다. 잘사는 흥부는 재개발 위주로 투자를 한다. 본인이 지난 상승장에 투자한 후에 10년 정도 버티고 결국 신축에 입주했다. 그 과정에서 하락 경험을 바탕으로 재개발 투자를 하고 있다. 주로 마진이라는 개념으로 재개발을 설명한다. 어느 정도의 마진을 확보할 지 여부를 투자여부를 결정한다.

책에서는 본인 사례보다 주변 지인을 도와준 걸 많이 알려준다. 황금토끼는 상가 투자에 대해 알려준다. 본인의 원칙은 무조건 서울수도권 투자만 한다고 한다. 그렇게 말하면 큰 돈이 들 것이라 생각하지만 5000만 원 미만으로도 가능하다고 알려준다. 이를 위해서 경매를 활용해야 하는 것은 당연하고. 이를 위해 많은 현장조사를 하면서 임대수익과 시세차익을 함께 노리는 투자를 지금도 하고 있다고 알려준다. 전체적으로 이런 식으로 부동산 투자와 관련된 대부분을 설명하고 있다.

굳이 한 가지 없다고 한다면 토지 투자다. 이를 제외한 전 분야를 설명하고 있다. 또한 단순히 부동산 투자가 아닌 경매가 기본이다. 우선적으로 경매로 물건 찾는 법이나 권리분석을 할 줄 안 후에 이를 근거로 일반 부동산 물건까지 접근한다. 꼭 경매로 매수하는 것은 아니지만 그때 세운 원칙과 정한 가격으로 물건을 찾는다면 실패확률을 줄일 수 있다. 책에 나온 인물들은 전부 부동산으로 자산 증식을 위한 노력을 한 끝에 현재의 위치에 있게 되었다. 그게 중요한 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 아직은 과정일뿐.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그들의 노력에 박수를.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221221632862

부동산 모르면 부자 될 수 없다 - 자산 형성

제목이 상당히 섹시하다. <부동산 모르면 부자 될 수 없다> 절대로 틀린 말도 표현도 아니다. 분명히...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221098314597

돈이 없어도 내가 부동산을 하는 이유 - 초보자용

사람들이 착각하는 것 하나가 있다. 돈이 있어야 투자를 한다는 것이다. 이 말은 반은 맞고 반은 틀렸다. ...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/220919550365

직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다 - 북극성

이 책 <직장인 재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다>는 북극성 부동산 투자 카페 출신들의 이야기다....

blog.naver.com

부동산경매, 초보에서 탈출하라 - 특수물건

부동산 경매, 초보에서 탈출하라
배중렬.장치근 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 11월

부동산 경매는 예전부타 계속 내려오는 이야기가 있다. 이제는 부동산 경매로 돈 버는 건 힘들다. 이런 말은 10년 전부터 아직까지 흔하게 듣는 말이다. 그때나 지금이나 여전히 사람들은 부동산 경매로 수익을 내고 있다. 과거에 비해서 부동산 경매가 훨씬 대중화 된 것은 맞다. 최근에 부동산 경매는 다소 주춤하다. 어지간한 주택 가격은 오르는 상황이라 어렵고 힘들다고 생각되는 부동산 경매를 하지 않는다. 부동산 경매의 이미지가 썩 좋은 것은 아니다.

재미있는 것은 요즈음 부동산 경매에 대한 이야기가 제법 들린다. 이제는 부동산 경매의 시장이 올 것이라는. 사실 이 말은 작년부터 들렸는데 아직까지 부동산 경매 시장이 온 것 같지는 않다. 부동산 경매만의 매력과 장점은 있지만 이마저도 부동산이란 큰 틀에서 봐야한다. 모든 규제 등이 동일하게 적용되니 부동산 경매도 그 여파는 똑같다. 여전히 좋은 물건에는 많은 사람들이 몰려들고 높은 낙찰가로 매수한다. 가격이 상승하기에 그래도 이익이 나기 때문이다.

평범한 물건으로도 얼마든지 수익을 낼 수 있지만 부동산 경매는 아무래도 특수물건으로 수익을 내는 경우가 많다. 부동산 경매를 오래 하는 사람들도 평범한 물건 몇 건을 한 후에는 특수물건으로 간다. 이와 관련되어 <부동산경매, 초보에서 탈출하라>는 관련 내용을 알려준다. 부동산 경매 시장에서 오래 활동한 저자들이 썼다. 특수물건에도 종류는 다양하다. 이 책에서는 재매각, 선순위 임차인, 유치권, 지분경매, 법정지상권을 다룬다. 거의 전부라 할 수 있다.

처음 시작하는 사람은 용어부터 접근하기 쉽지 않다. 경매 자체는 어려운 건 없다. 오히려 아주 안전하다. 법원에서 진행하는데 이보다 더 확실하고 안전한 것은 없다. 모든 것은 법에 의해 진행된다. 체계 자체가 확실하기에 그 어떤 투자보다 훨씬 더 안전하다. 특수물건이라 하는 것도 똑같다. 어렵다고 생각하는 건 맞지만 모든 것은 법에 의해 결정된다. 법이라는 것이 어렵다고 할 수 있지만 계속 보다보면 익숙해지고 적응되어 좀 더 접근하는 것이 부담되지 않는다.

재매각이란 이유는 정확히 알 수 없지만 낙찰 되었던 물건이 다시 나오는 걸 의미한다. 아무래도 다시 물건이 나오지 뭔가 하자가 있을 것이라는 지레짐작이 생긴다. 생각보다 숨겨진 비밀 때문은 아니다. 예를 들어 낙찰받고 생각지도 못한 대출규제로 인해 잔금을 마련하지 못해 재매각으로 나오는 경우도 많다. 원인을 정확히 모르니 사람들은 재매각 물건에 다소 꺼림직해서 입찰하지 않는다. 덕분에 좀 더 저렴하게 살 수 있으니 투자자 입장에서는 기회다.

선순위 임차인은 진짜여부가 중요하다. 대항력이 있다는 뜻이다. 대항력 있는 임차인을 무서워 할 필요는 없다. 보증금을 받으면 나가야 한다. 대신에 그런 임차인에게 줄 보증금을 계산하지도 않고 낙찰 받았다가 돈을 줘야 하는 상황이 문제다. 이런 계산을 할 줄 알고 임차인 여부를 파악하면 낙찰 여부를 결정하면 된다. 정보상으로는 진짜처럼 보이지만 가짜 임차인이라는 걸 확인되면 큰 수익을 낼 수 있는 방법이다. 공사를 하고 대금을 받지 못할 때 하는 것이 유치권이다.

유치권은 꽤 엄격한 조건을 만족해야 한다. 그렇지 못할 때 유치권이 성립되지 않는다. 대부분 진성 유치권보다 가짜가 많다. 해당 부동산 경매를 다른 이유로 저가에 낙찰받기 위한 방법으로 쓴다. 길을 걷다 자주 볼 수 있는 것 중 하나가 유치권 플랭카드다. 지분 경매란 온전한 100%가 아닌 물건을 말한다. 예를 들어 전체 물건 중에 20%만 나오는 걸 말한다. 그만큼의 지분을 갖고 있어도 권리를 주장할 수 있다. 이에 따라 낙찰 받은 후 해당 물건을 진행해서 수익내는 방법이다.

지분을 구입 후 팔거나 또 사거나 함께 팔거나 방법이다. 끝으로 법정 지상권이다. 건물과 토지의 주인이 다를 수 있다. 이에 따라 토지 위에 있는 건물의 상태에 따라 진행 방법이 달라진다. 현장에서 법정 지상권 성립유무와 상관없이 건물을 부수는 건 쉽지 않다. 이에 따라 전략을 짜는 것도 하나의 방법이라 할 수 있다. 이런 다양한 특수물건을 수익내는 방법을 알려주는 책이다. 기본적으로 어느 정도 부동산 경매와 관련된 용어를 알고 있어야 한다.

책은 초보자를 대상으로 한 책은 아니라서 그런 부분은 친절하게 설명하지 않는다. 권리분석을 위한 기초적인 부분은 생략하고 곧장 해당 유형에 따라 어떻게 분석하고 파악해서 투자해야 하는지 알려준다. 여기에 함정일 수 있는 물건을 소개하며 조심하라고 알려준다. 아직까지 부동산 시장이 좋아 부동산 경매는 반대로 별로 좋지 못하다고 본다. 물건이 적은 편이라서. 그럼에도 부동산 경매는 배워두면 두고 두고 써 먹을 수 있는 투자 방법이다. 이런 책으로 준비하면 어떨까싶다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 용어 모르면 까막눈
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 수익내는 투자 방법

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/220137014492

울보 멘토 야생화의 경매이야기 - 배려와 섬김

울 울보멘토 야생화의 경매 이야기 작가 배중렬 출판 매일경제신문사 발매 2014.09.29 리뷰보기 부동산 경...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/121531243

경매천재가 된 홍대리 - 함께 하는 홍대리

경매천재가 된 홍대리 작가 배중렬 출판 다산북스 발매 2010.08.20 리뷰보기 홍대리 씨리즈가 서점에 꽤 많...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/220490518507

야생화의 기초경매 - 입문서

야생화의 기초 경매 작가 배중렬, 고정훈|이연승|김미숙|안병훈 출판 매경출판 발매 2015.09.30 리뷰보기 ...

blog.naver.com

돈되는 천만원 소액투자 - 만사 오케이

만사오케이의 돈되는 천만원 소액토지
신동기 지음 / 잇콘 / 2020년 7월

작년에 <자기혁명 독서법> 책을 펴 냈을 때 대구로 강연을 갔다. 그때에 강의장이 <돈되는 천만원 소액투자>의 저자였던 만사오케이였다. 강의장은 다른 사람이 대여했기에 굳이 올 필요가 없는데 날 보겠다고 해서 서로 인사를 나눴다. 그 날 처음 보긴 했지만 닉네임은 알고 있었다. 토지 투자로 유명했는데 이번에 책이 나왔다. 책을 읽어보니 제목처럼 소액투자만 전문적으로 다루고 있다. 소액이라 하면 얼마냐가 관건이다. 소액이라 들었는데 큰 금액일 수 있다.

책을 읽어보면 정말로 소액이다. 몇 천만 원도 아니고 몇 백만 원 토지를 투자한 사례도 나와 있다. 현재 부동산 시장은 무척이나 혼란스럽다. 투자라는 관점에서 본다면 어떻게 해야 할 지 애매하다. 투자를 해야 할 지 말지가 고민스럽다. 주로 아파트에 모든 규제가 집중되어 있다. 부동산에서 아파트는 일부다. 전부는 아니다. 아파트마저도 기본은 토지다. 토지 위에 건물을 올린 건축물이다. 가장 기본은 토지다. 아파트 말고도 최근에는 오피스텔, 빌딩, 상가 등도 관심받고 있다.

이런 상황에서 토지 투자라고 하면 큰 돈이 들어갈 것이라 지레짐작한다. 자연스럽게 돈이 없는 사람에게 토지 투자는 그림의 떡이라 생각한다. 실제로 토지 투자를 성공하려면 개발하는 것이 최고다. 이러기 위해서는 공법을 알아야 하고 국토 계획도 알아야 하고 무궁무진하게 배워야 한다. 더구나 각종 토지 투자 성공 사례를 보면 금액이 장난 아니다. 돈 없는 입장에서는 수익이 부럽지만 나랑 하등 상관 없다고 느낀다. 이 책을 읽어보면 그런 편견은 깨끗하게 사라진다.

책은 경공매를 통한 투자 사례를 알려준다. 실제로 현실에서 작은 면적의 토지가 실거래 되는 경우는 드물다. 솔직히 이야기하면 거래 해 본적이 없으니 모르지만 주변에서 그런 이야기를 들은 적은 없다. 아무리 기획 부동산으로 토지를 쪼개 샀다고 해도 면적은 꽤 넓다. 겨우 10평 정도 밖에 안 되는 토지도 경공매에서는 나온다. 해당 주인의 세금을 못 냈거나 채권을 제대로 해결하지 못해 나오는 경우가 많다. 이런 경우에 평당 몇 천만 원짜리 토지도 있다.

반면에 평당 몇 만 원이나 몇 천 원짜리 토지도 있다. 중요한 것은 이런 자잘한 토지가 과연 투자로 가치가 있느냐 여부다. 수익금을 볼 때 마음에 안 들 수도 있다. 몇 백만 원 수익밖에 안 난다. 투자한 금액을 생각해야한다. 내가 투자한 돈이 300만 원인데 매도 금액이 800만 원이라면 겨우 500만 원 수익이라고 할 수 있을까. 무려 300%에 근접한 수익률이라고 만족해야 할까. 생각하기 나름이다. 돈이 없어 투자 못한다는 이야기를 하면 안 된다가 정답아닐까.

저자가 대단한 점은 경공매를 배우자마자 곧장 토지 투자부터 한다. 자영업을 하다 잘 되어 확장을 했는데 실패했다. 다시 일어서기 위해 선택한 사업이라 할 수 있다. 평소에 돌아다니며 물건을 보며 어느 정도 보는 눈을 바탕으로 똑같이 토지 투자를 한다. 아파트와 같은 투자는 경쟁률이 너무 쎄고 수익도 크지 않을 듯하여 처츰부터 특수물건 위주로 했다. 그 중에서도 돈이 없어 적은 면적의 토지를 매수하는 쪽으로 방향을 설정했다. 처음 투자한 첫 해에 10건도 넘게 낙찰 받았다.

얼마나 열심히 움직이고 투자했는지 알 수 있다. 낙찰 받아야 하고 해당 토지 주변 사람들을 만나 매도를 위한 노력도 해야 한다. 그다지 쉬운 일이 아니다. 제일 좋은 점은 역시나 명도 문제에서 자유롭다. 주택은 누군가 거주하는 경우가 대다수라 명도를 해야한다. 토지는 그럴 일이 거의 없다. 토지만 매수하는 것이니 누굴 명도할 일이 없다. 토지 투자라고 하면 긴 호흡으로 갖고 있으면서 수익을 낸다고 생각하지만 그렇지도 않다. 오히려 단기간에 매도하는 경우가 많다.

어떻게 보면 쪼가리로 나온 땅이다. 반듯한 면적도 아니고 쓸모도 애매하다. 도대체 이런 땅을 사서 무엇을 할 것인지 궁금하다. 더구나 누가 이 땅을 사겠느냐 말이다. 주택과 달리 매도가 쉽지 않다는 편견도 분명히 있다. 실제로 아무 토지나 산다고 다 매도 가능한 건 아니다. 보통 이런 토지들은 명확하게 매도자를 확보한 상태에서 낙찰 받는다. 다양한 이유로 해당 토지가 나왔을 때 관심을 갖는 사람이 있기 마련이다. 그런 걸 보는 눈을 키워야 한다.

눈도 중요하지만 책에서도 언급한 것처럼 사람과의 관계다 중요하다. 이런 투자에서 모든 행동은 사실 매수자로 하여금 사게 만드는 것이다. 얼마나 이를 자연스럽게 행동하느냐가 관건이다. 그렇지 못하면 매도도 힘들고 쓸데없는 힘만 쓰는 꼴이 된다. 사실 경공매로 나온 토지가 싼 이유가 있다. 이를테면 맹지다. 맹지는 도로와 접해있지 않기에 아무런 쓸모가 없다. 낙찰 받아도 활용도가 전혀 없다. 반면에 그 맹지 근처에 땅 주인 입장은 조금 다르다. 도로에 접해 있는 땅을 갖고 있는데도 말이다.

맹지를 매수하면 반듯한 토지로 탄생하고 활용도가 올라간다. 이런 땅 주인에게 매도하는 방법이 바로 책에서 설명하는 토지 투자다. 공장에 들어가는 사도라고 하는 곳을 매수하여 팔기도 한다. 또는 토지 보상을 받을 예정인 곳을 낙찰받기도 한다. 이런 식으로 투자를 하는데 있어 아주 적은 돈으로 할 수 있으니 리스크도 적다. 잘 못 되면 아무 생각없이 갖고 있다보면 연락이 오는 경우도 있다. 토지는 최소한 공시지가라도 상승하니 말이다. 책에 나온 엄청나게 다양한 사례를 읽어가며 적용 한다면 적은 돈으로 투자할 수 있다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 엄청 부지런해야 하는 투자 방법
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 돈이 없는게 아닌 투자할 의지가 없는 것이다.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221178789134

셀프 소송의 기술 - 한 권으로 끝내는

법이라는 걸 단 한 번도 고려하며 살아본 적이 없다. 흔히 말하는 법 없이 살 수 있었다. 이런 이야기를 하...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/220533718581

나는 3개월 안에 부동산 경매로 돈을 번다 - 단기투자

나는 3개월 안에 부동산경매로 돈을 번다 작가 전용은 출판 보랏빛소 발매 2015.10.05. 리뷰보기 투자에서 ...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221051529746

월급으로 당신의 부동산을 가져라 - 씨뿌리기

오랫만에 듣는 단어가 이 책 <월급으로 당신의 부동산을 가져라>에 많이 나온다. 지분 투자, 법정지...

blog.naver.com

한 권으로 끝내는 실전 경매 - 이론서

한 권으로 끝내는 실전 경매 - 돈 되는 집부터 맘고생 없는 명도 노하우까지
부동삶 지음 / 이레미디어 / 2020년 5월

한 때 부동산 책이라고 하면 거의 부동산 경매 책이었다. 최근에는 부동산 경매 책은 뜨문뜨문 나오는 실정이다. 아무래도 부동산 투자 중에서도 경매는 다소 어렵다는 생각이 있다. 그렇다고 경매로 딱히 수익을 크게 낼 수 있다는 보장도 없다. 최근에는 워낙 아파트 가격이 상승하니 어렵지 않게 매수한 후에 시세상을 볼 수 있다. 그 수익이 어지간한 어려운 경매 물건을 해결 한 것보다 큰 실정이다. 이러니 자연스럽게 경매에 대한 관심이 줄었다.

경매하면 딱딱한 권리분석이나 명도가 떠오르니 쉽게 접근하기 어렵다. 자연스럽게 경매에 대한 이론적인 책을 먼저 접하게 된다. 이론이라 하니 무척 어렵게 느껴진다. 부동산 책도 이론으로 접근하면 어렵고 힘들다. 경매는 더욱 그럴 가능성이 크다. 정작 부동산 경매의 권리분석 자체는 몇 가지만 알면 되기에 어렵지 않다. 쓸데없는 걸 너무 많이 알려고 하니 어렵다. 아파트를 살 때 솔직히 중개업소에 가서 물건 보고 마음에 들면 구입하면 된다.

이런 식으로 부동산 경매도 할 수 있지만 뜻하지 않은 일이 벌어질 가능성이 있다는 점이다. 일반 아파트 매수에서 이런 일이 생기는 부동산 경매에서 더 잦다고 생각한다. 거꾸로 볼 때 법원에서 진행하기에 더 깔끔하고 법적으로 확실한 거래 방법이다. 국가라고 하면 국가가 책임지고 모든 과정을 진행할 뿐만 아니라 아주 사소한 것들도 법원이 책임지도 거래시켜준다. 잘못이 있다면 이마저도 일반 매매에 비해 더 쉽게 계약을 해제할 수도 있다.

이런 부동산 경매의 이론 서적은 꾸준히 나오는데 그 중에서 이번에는 <한 권으로 끝내는 실전 경매>다. 책 제목이 실전 경매라는 단어가 들아가 전적으로 저자의 실전 경매 사례를 책으로 풀어낸 걸로 알았다. 정작 읽었더니 저자의 사례는 나오지 않는다. 그보다는 부동산경매의 전반적인 방법을 순서에 따라 차례차례 알려주는 책이었다. 저자가 금융기관에 있었고 부동산 관련 학위도 있어 그런지 책은 상당히 이론서에 가까울 뿐만 아니라 꽤 자세히 풀어주고 있다.

책 내용이 아주 빡빡하게 구성되어있어 읽는데도 꽤 오래걸릴 정도다. 내 경우는 그나마 다행이라면 다행인 이유가 책 내용이 거의 대부분 알고 있었기에 보다 쉽게 읽을 수 있었다. 부동산 경매 자체가 법원에서 진행을 하는 것이니 법용어가 많다. 바로 그 부분이 자연스럽게 진입장벽을 높이는 결과를 사람들에게 보인다. 조금만 친숙하고 익숙해지면 수월해지긴 해도 역시나 접근이 초반에는 많이 딱딱하다. 그 부분만 넘어가며 좀 더 쉽게 읽을 수 있다.

그래도 책에는 각종 서식은 물론이고 저자가 갖고 있는 다양한 서류까지 보여준다. 글만 읽으면 이해하기 힘들 수 있으니 관련된 그림도 상당히 많아 보면서 읽으면 도움이 된다. 그렇다하더라도 솔직히 책 자체가 쉽게 읽긴 힘들다. 법 용어가 너무 많은 것도 없지 않아 있다. 여기에 저자가 엄청나게 심혈을 기울여 그런지 허투루 내용을 빼지 않고 거의 다 포함시켰다. 일반적인 이론서다운 전개와 내용의 충실도는 높지만 처음 시작하는 사람 입장에서는 어렵게 읽을 가능성이 크다.

대신에 기본서라는 관점에서본다면 한 권을 간직하고 계속 막힐 때마다 읽으면 좋을 듯하다. 권리분석에 상당히 많은 지면을 할애하지만 후반부에는 수익과 인테리어에 대해서도 설명한다. 대신에 권리분석에 좀 더 방점이 찍혀있는 책이라 입찰해서 낙찰 후에 진행되는 부분에서는 상대적으로 비중이 작다. 그건 아마도 어지간한 부동산경매책이 갖고 있는 속성이다. 경매 이론에 대해 설명하고 추가적으로 낙찰후에 어떤 식으로 해결할 것인지 알려주는 형식말이다.

사실 부동산 경매만 놓고본다면 권리분석은 그다지 중요하지 않다. 어지간한 사람들에게 권리분석은 순삭으로 끝낼 수 있다. 그 보다는 부동산경매도 부동산이라는 큰 틀안에 있다는 점을 알아야 한다. 가끔 기가막힌 권리분석으로 어려운 물건을 해결하는 경우가 있지만 힘들게 할 필요는 없다. 차근차근 하면 된다. 책은 흔히 말하는 각잡고 부동산경매를 공부해야겠다고 마음 먹은 사람이 읽으면 도움이 될 듯하다. 물론 책만 읽으면 안 되니 최소한 나온 물건을 보면서 책을 곁들이면 도움 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 읽기 쉽지 않아.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매를 공부하려 한다면.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221621833760

부동산경매 무작정 따라하기 - 기본서

분명히 부동산경매는 쉽지 않다. 투자가 다 그렇다. 어렵다. 쉽다면 누구나 금방 돈을 벌텐데 그렇지 못한 ...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221452263458

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 기초

최근 부동산 경매가 다시 조명을 받고 있다. 실제로 몇 몇 투자자들은 이제 부동산 경매를 관심있게 지켜 ...

blog.naver.com

https://blog.naver.com/ljb1202/221351165318

경매야 부탁해 - 언제나

이 책 <경매야 부탁해>는 부제가 인상적이다. '다시 돌아올 경매 시대를 준비하자!' 상당히 재미있다...

blog.naver.com