나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다 - 임대업

나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다 - 흙수저로 시작해 부동산 임대사업 고수가 되기까지
이지윤 지음 / 메이트북스 / 2018년 5월

서점에서 이 책을 보고선 제목만 읽고 쳐다보지도 않았다. 워낙 우후죽순처럼 부동산 책이 쏟아지고 있는 실정이다. 이 정도면 어지간히 나올 책은 다 나온 것이 아닐까하는 생각이 들 정도다. 제목을 보고선 전혀 땡기지 않아 들쳐보지 않았다. 그래도 새 책이 나오면 어떤 책인가 한 번 들쳐보는데 이 책은 그렇지 않았다. 최근에는 베스트셀러 순위같은 것도 들여다보지 않아 어떤 책이 잘 나가는지도 알지 못한다.

어느 날 이 책인 <나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다> 저자에게 연락이 왔다. 책을 보내 줘도 되겠냐는거다. 보통 어지간하면 출판사도 아닌 저자가 그러겠다면 보내달라고 한다. 제목때문에 꺼래했던 책인데 저자가 솔직히 제목을 자신도 부담스러웠는데 출판사에서 밀어부쳐 어쩔 수 없다고 하며 메일을 보냈다. 그렇게 이야기하니 관심이 생겨 책을 받게 되었다. 막상 읽어보니 워낙 강렬해 착각을 했다.

이 책은 '아파트 55채를 샀다'에 방점이 찍힌 책이 아니라 '나는 소액으로 임대사업해'였다. 더구나 막상 책을 읽어보니 내용이 탄탄했다. 흔히 말하는 갭투자로 난 이만큼 성공했다는 류의 책이 아니었다. 부동산에 관심없는 사람들에게 그런 류의 책이 꿈과 희망을 준다는 걸 부정하거나 무시하진 않는다. 너무 무책임할 정도로 호도하는 경우가 많아 그게 싫을뿐이다. 이 책은 아주 균형있게 부동산 투자에 대해 설명한다.

단순히 부동산 투자만 설명하는 것이 아닌 거시경제도 설명하고 임대사업에 대해 아주 친절하고 자세하다. 최근 임대사업과 관련하여 사람들의 관심이 아주 많다. 정부에서 요구하고 밀어부치는 것이 임대사업이다. 단순히 다주택자는 미워할테니 정상적으로 사업자를 내고 세금을 내라는 거다. 그렇게 하면 우리가 이러한 혜택을 줄때니 당근을 먹으라고 말이다. 자연스럽게 임대사업에 관심이 많아지며 관련 강의도 인기다.

반면에 책으로 알려주는 책은 거의 드물다. 아무래도 최근에 워낙 개정된 내용이 많아 이를 제대로 풀어내려면 대략적으로 지금 정도에서야 책이 나올 수밖에 없는 한계가 있다. 그런 면에서 이 책은 거의 완벽하게 임대사업에 대해 풀어낸 책이다. 임대사업과 관련해 궁금한 점이 있다면 이 책을 갖고 해당 내용을 펼쳐보면 해결되리라 본다. 무엇보다 저자가 단순히 최근 상승기에 주택을 매입해 성공한 사람이 아니었다.

13년이나 되는 경력이 있단다. 이번 상승기가 아닌 지난 금융위기 전 상승기부터 부동산 시장에서 살아남은 투자자였다. 그것도 전국을 돌아다니며 투자한 실전투자자였다. 무엇보다 그런 점은 책을 읽으며 더욱 크게 다가왔다. 단순히 이론으로만 알고 있는 것이 아닌 스스로 임대업을 하며 경험한 다양한 경험들이 책에 있다. 이런 점에서 스스로 잘 났다는 감정이나 우쭐함이 보여지지도 않았다. 그저 균형있게 담담히 소개하는 느낌이 더 컸다.

초반에 저자 자신의 투자 스토리를 알려준다. 처음에 경매로 시작을 했고 상가도 하고 꽤 다양한 부동산 투자를 한 것으로 나온다. 상가를 잘 못 샀다고 생각한 후 포기하지 않고 스스로 상가를 직접 운영한다. 뜻하지 않게 엄청나게 옷장사가 잘 되기도 했다고 한다. 그만큼 대단한 노력을 한 게 보였다. 그 후에 주변 시세보다 오히려 더 비싼 임대료로 임차인을 들였다. 그 외에도 대부분 지금까지 구입한 부동산을 팔지 않고 갖고 있는다.

이런 점은 대체적으로 부자마인드긴 한다. 나도 강의 등을 할 때 이야기한다. 팔 생각하지 말고 보유할 생각으로 구입하라고. 팔긴 하겠지만 어차피 그 돈으로 또 다시 다른 걸 사야 할텐데 그럴 바에는 갖고 있는 편이 더 여러모로 유리하다. 전세 상승에 따른 자금회수가 되든, 월세 수입에 따른 현금흐름이 들어오든, 그런 식으로 보유하며 이용하면 된다. 저자도 그렇기에 자본주의 속성을 따져볼 때 지금까지 갖고 있었고 대부분 손해보지 않았다.

이런 식으로 자신에 대한 이야기는 최소화하고 임대사업에 대한 장단점을 설명한다. 현재 한국 부동산의 객관적인 데이터를 보여주고 임대사업도 알려준다. 이런 면은 단순히 부동산 투자하면 부자가 된다가 아니다. 객관적으로 임대사업을 해야 할 당위성을 알려주고 그에 따라 부딪치는 다양한 사례를 책에서 알려준다. 무엇보다 경매로 부동산을 시작한 사람답게 법 조문 등을 전부 하나씩 소개하며 알려준다. 더구나 세법까지도 알려준다.

단순히 상승기에 운이 좋아 자산형성을 한 것이 아닌 치열한 공부와 발품으로 얻은 정보와 이론을 함께 알려주는 책이었다. 현재 재무상담을 하고 있어 그런지 금융쪽도 꽤 탄탄하게 알려준다는 느낌이었다. 최근에 부동산 책이 많이 나오는데 이 책만큼 부동산 임대사업에 대해 경험과 이론이 충실하게 접목된 책은 없었던 듯하다. 책 제목만 보고 지레짐작으로 치부한 내가 다소 성급했다. 증정받아도 솔직하게 소명감을 갖고 쓴 내 입장에서 읽은 느낌이다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 제목을 왜 이렇게.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 임대사업에 대해 궁금하다면.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221276572032

부동산 절세의 기술 - 투에이스

https://blog.naver.com/ljb1202/221273024011

부동산 가치평가 - 무작정 따라하기

https://blog.naver.com/ljb1202/220849117798

나는 마트 대신 부동산에 간다 - 복부인

오래된 집 무너지는 거리 - 인프라

오래된 집 무너지는 거리 - 주택과잉사회 도시의 미래
노자와 치에 지음, 이연희 옮김 / 흐름출판 / 2018년 4월

인간은 절대적으로 주변 환경에 영향을 받게 되어있다. 군집 생활을 하는 사람의 특성상 이건 어찌할 방법이 없다. 누구도 만나지 않고 집에만 처 박혀 있는 사람에게도 동일하다. 이미 TV나 인터넷으로 세상 돌아가는 걸 전부 알 수 있다. 무시할 방법은 없다. 아무리 내가 긍정적인 사람일지라도 주변 사람이 전부 부정적이면 일정 부분을 영향을 받으며 다소 덜 긍정적인 사람이 된다. 내가 속한 사회가 어떤 가에 따라 개인의 특성도 달라진다.

분명히 똑같은 사람인데도 그가 태어난 지역에 영향을 받는다. 같은 국가에 살아가면서도 어느 곳에서 살고, 어느 정도 생활 수준에 살고, 어떤 지식 정도에 있느냐에 따라 달라진다. 이런 이야기를 하는 것은 일본 이야기를 하려 하기 때문이다. 전 세계에서 거의 유일하게 일본은 지난 20년 동안 경제가 활성화되지 못했다. 경제는 호황과 불황이 반복되며 교차하게 마련이다. 지속적인 불황이나 호황은 드물다. 반복되며 사람은 거기에 적응한다.

거의 20년동안 불황이 일본 사회를 지배하며 일본 사람들 전체가 거의 대부분 사회에 대해 부정적인 시선이 더 많아 진듯하다. 이상하게도 세상에 대해 부정적인 책을 보면 거의 대부분 일본인이 쓴 책이다. 자기 계발류 책도 분명히 많지만 사회 부정적인 시선에 대해 알려주는 책이 유독 많다. 열심히 노력해서 잘 살자는 의지가 많이 꺾인 사회가 아닌가 하는 생각도 든다. 노력한다고 딱히 개선되지 않는 사회 문화에 다들 체념하게 된다.

이런 분위기가 사회 전반적으로 팽배하며 어떤 현상에 대해 긍정적으로 바라보기보다는 부정적으로 보는 습성마저 갖게 된다. 그런 생각을 이 책인 <오래된 집 무너지는 거리>를 읽으며 특히나 더 했다. 책에 나온 내용을 부정적으로 바라볼 수도 있지만 꼭 그렇지도 않다고 봤다. 무엇보다 이 책에서 나오는 특징이 다음과 같다. '그럴 가능성이 크다.' '그럴 수 있다.' '예상된다.' '그렇게 되지 않을까.' 이런 식으로 표현한다.

책에서 주장하는 다양한 데이터는 과거다. 이를 통해 미래를 예측하게 된다. 내 경우도 데이터를 볼 때 그런 경우가 많다. 데이터를 보기 전에 나름대로 생각하는 편향이 있다. 그걸 예측하고 데이터를 수집했는데 정 반대의 결과가 나올 때가 있다. 이런 경우는 어쩔 수 없이 객관적으로 설명하게 된다. 나온 데이터를 부정할수는 없다. 그럼에도 어떤 사람들은 이를 의도적으로 삭제하고 원하는 데이터만 보여준다. 이건 전적으로 데이터를 설명하는 사람 마음이다.

이 책을 보면 일본은 지속적으로 주택을 건설했다. 건설되는 주택은 단순히 도시 내부가 아니었다. 시가지화 구역과 시가지화 조정 구역이 있는데 규제가 적고 토지 가격이 저렴한 시가지화 조정 구역에 우후죽순으로 주택이 생겼다. 토지 주인에게 땅을 빌리고 그 위에 임대 맨션을 건축해서 짓는다. 임대가 되지 않고 공실이 생겨도 여러 방법으로 짓는 것 자체가 돈이 된다. 이러니 임대 주택이 많이 생겼다. 이런 식이면 결국 나중에 문제가 된다는 거다.

이런 주택은 정책적으로 규제에 맞게 건축된 주택이 아니라 공공시설을 제대로 이용하지 못하고 덩그라니 집만 있다. 대중 교통을 이용하기도 힘들다. 갈수록 이런 주택은 방치될 가능성이 크다. 당장은 아니고 20~30년 후에 될 가능성이 크다. 솔직히 몇 년도 아니고 그 정도 기간을 이렇게 염려한다는 것은 너무 과하지 않나라고 본다. 일본은 임대주택이 1,825만 가구라고 한다. 이 중에 2013년 기준 429만 가구가 공실이라고 한다.

이런 임대주택이 공실인 이유는 마구잡이로 임대주택이 건설되어 그렇다고 한다. 더구나 각 시는 서로 인구를 늘리기 위해 노력하며 서로 상대방 시에서 빼앗아오기 때문이라고 이야기한다. 이를 위해 규제완화까지 감수하기에 문제가 될 것이라고 한다. 이를 위해 책에서는 컴팩트시티를 만들자고 한다. 이미 있는 도시를 더욱 내실있게 잘 효율적으로 주택을 건설하자는 것인데 그렇게치면 저자가 이야기한 중소도시는 어쩌란 말인지 그에 대한 대안은 없다.

저자 주장대로 인구가 줄며 점점 인프라에 들어가는 세원이 부족하다. 대도시와 달리 중소도시는 이를 지속적으로 관리하지 않으면 힘들다. 점점 더 대도시로 집중될 가능성이 커진다. 이런 현상은 한국도 마찬가지 아닐까. 주택이 있어도 이를 위한 기반시설이 계속 유지보수하며 관리하기위해서는 돈이 필요하다. 이 부분에 대한 깨달음을 책은 줬지만 그 외는 딱히 다가오진 않았다. 어서 빨리 일본 사람들이 좀 더 긍정적으로 세상을 바라보면 좋겠다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이왕이면 긍정적으로 보자.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현실은 객관적으로 보도록 노력하자.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/220798375209

청년, 난민 되다 - 아시아 청년 주거

https://blog.naver.com/ljb1202/220681757809

절망의 나라의 행복한 젊은이들 - 일본이야기

https://blog.naver.com/ljb1202/220650278516

지방소멸 - 일본

부동산 절세의 기술 - 투에이스

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서, 전면개정판
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2018년 5월

이 책인 <부동산 절세의 기술> 저자를 알고 있다. 알고 지낸지 오래 되었는데 세금쪽에는 워낙 확실하셨다. 무엇보다 본인이 투자자면서 세금과 관련된 다양한 경험이 쌓이다보니 실전 경험이 많았다. 부동산 관련 세금은 참 복잡한데 아쉽게도 이 부분이 세무사의 전문영역인데 좀 소홀한 측면이 있다. 양도소득세만 해도 어마어마한 돈이 오고가지만 대부분 개인이 딱 한 번만 하면 끝이다. 세무사 입장에서는 별로 도움이 되지 않는다.

고객을 만나도 한 번 세무서비스를 하면 그것으로 끝이다. 자주 반복적으로 해야 도움이 되는데 그렇지 못하니 세무사들이 그다지 친절한 설명을 듣는 것이 힘들다. 세무사들도 기장을 통해 반복적인 소득이 더 좋고 부동산 관련 세금이 워낙 매년마다 변경이 되니 관련 내용을 찾아보기도 해야 한다. 그런 면에서 현장에서 직접 연관성이 있는 투에이스 같은 사람이 훨씬 더 도움이 된다. 본인은 세무사가 아니기에 직접 세무사에게 묻는것이 좋다고 손사례를 치지만 말이다.

세금 관련되어 이야기를 나눠보면 훨씬 더 직접적이고 좋은 솔류션을 준다는 걸 알게 된다. 이미 세금 관련 책을 냈다. 세금 관련 책은 꾸준히 10년 전부터 읽었다. 그럼에도 여전히 어렵고 힘들다. 언급한것처럼 매년마다 정책이 변경되는 것과 궤를 같이하며 변하니 그렇다. 세금 관련 책은 언제나 어려운데 가장 큰 이유는 지식의 저주다. 세금을 모르는 사람 입장에서 책을 쓰는 것이 아닌 전문가가 자기 입장에서 글을 쓰니 그렇다.

그나마 최근에는 세금 관련 책이 좋은 것이 많이 나왔다. 특히나 최근에 워낙 주택가격이 많이 상승하며 시세차익을 본 사람들이 어떻게 해야 할 지 궁금해 하며 세금 관련 강의도 인기가 좋다. 책들도 아주 쉽게 초보자 입장에서 궁금한 점을 알려주고 있다. 그런 점에서 가장 먼저 나온 책이 <부동산 절세의 기술>이라고 할 수 있다. 세금은 매년 세금 체계가 변경되니 쫓아가기 바쁜데 이 점을 적극 적용하고 활용한 책이다.

작년에 개정판을 준비중이라고 했다. 올 해 초에 나올 예정이라고 했는데 연기 되었다고 한다. 가장 큰 이유는 작년 8/2대책과 함께 세금 체계가 엄청나게 다양해졌다. 섣불리 책을 내면 중요한 내용을 많이 놓칠 가능성이 있어 본격적으로 시행되는 4월 이후에 나올 것이라는 이야기를 했다. 그만큼 공을 들여 만들려 노력한다고 생각되었다. 그럼에도 솔직히 얼마나 다른 내용일까라는 생각을 했다. 기존 책이 있으니 말이다.

막상 책을 읽으니 이게 개정판인지 새롭게 책을 쓴 것인지 구분이 되지 않았다. 내가 세금을 잘 모르니 그런 측면도 분명히 있겠지만 내용이 전부 처음 읽는 느낌이었다. 무엇보다 이번 8/2대책과 함께 조정대상 지역에 따른 세금 체계가 엄청나게 복잡해졌다. 솔직히 아리까리한 내용도 많았다. 그런 부분에 있어 내가 실제적으로 주택을 팔 것이 아니면 굳이 깊게 알 필요는 없어 대략적으로 알고만 있었다. 이번 책을 읽으며 많이 알았다.

무엇보다 조정대상지역과 투기(과열)지역에 따른 세금 체계가 똑같다고 생각했는데 그건 아니라는 걸 알았다. 분양권 등은 같이 취급을 하지만 조정대상지역에 따라 중과 대상 주택을 산정하는 것 등에 있어 다른 걸 알게 되었다. 중과 주택은 똑같지만 세금과 관련 되어서는 조정대상 지역이냐가 더 중요했다. 이런 지역이 대표적으로 대구 수성구였다. 조정대상지역이 아닌 투기 과열지구이기에 세금체계가 조정대상 지역으로 되는 것이 아니었다.

아주 사소하지만 무척 중요한 내용을 알게 되었다. 아마도 내가 모든 세금 책을 전부 읽은 것은 아니지만 최근 세금과 관련된 책 중에 이 책보다 더 자세하게 알려주는 책은 없을 듯하다. 무엇보다 다양한 사례를 근거로 직접 세금을 계산할 수 있게 만들어준다. 하나씩 풀다보면 자연스럽게 현재 양도소득세가 어떤 식으로 체계가 되어있고 세금을 내야할지 알게 된다. 최근에 엄청나게 많은 사람들이 이 부분을 궁금해 한다.

그런 면에 있어 이 책 하나만으로도 몇 십만 원을 아낄 수 있다. 세무사에게 가서 상담을 받는 비용을 생각하면 말이다. 더구나 세무사를 만나 상담을 해도 내가 어느 정도 알아야 정확한 질문을 하고 대답을 들을 수 있다. 이 책을 읽는 것만으로도 몇 십만 원이 아닌 몇 천 만 원도 아낄 수 있으니 하나 정도는 갖고 있으면 좋다. 무엇보다 세금과 관련되어 중요한 것은 과세표준과 세율이다. 세율은 아끼고 줄일 수 있는 영역이 아니다.

과세표준을 어떻게 만드냐에 따라 자연스럽게 세율은 전해지고 그만큼 세금을 적게 낼 수 있다. 이런 내용을 아주 친절하게 설명하는 책이다. 호기심에 지난 책을 봤다. 지난 책에 비해 이번 책은 무려 100페이지나 더 추가되었다. 그럼에도 가격은 겨우 1,000원 더 비싸다. 이 정도면 완전히 이득이다. 더구나 최신 사례가 가득 실려있으니 말이다. 세금은 어쩔 수 없이 매년마다 업그레이드해야 한다. 그러니 또 봐야 하지 않을까.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 내용의 여자 그림 얼굴 캐릭터가 남자다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 세금은 역시나 반복해야 한다.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221195816920

부동산 절세 - 공동명의

https://blog.naver.com/ljb1202/221180223760

똑똑한 부동산 투자 - 아임해피

https://blog.naver.com/ljb1202/221085757989

맞벌이 부부의 돈버는 부동산 투자 - 부창부수

나는 내 인생의 CEO입니다 - 누구나

나는 내 인생의 CEO입니다 - 꿈을 잃은 직장인에게 길을 보여주는 행복 안내서
나카타니 아키히로 지음, 이선희 옮김 / 북아지트 / 2018년 4월

늘 이야기한다. 직원처럼 생각하지 말고 사장처럼 생각하라고. 이런 이야기는 귀에 인이 박힐 정도로 많이 듣는다. 한편으로는 이제 막 입사한 신입사원이 사장처럼 생각하기는 힘들다. 기본적으로 배워야 할 것이 너무 많다. 익히고 적응하는데 모든 시간을 다 써야 하기에 사장처럼 생각하기는 힘들다. 어느 정도 년차가 쌓인 후에는 서서히 하는 일이 익숙해진다. 그렇다고 쉽다는 것은 아니다. 늘 생각하지 못한 일들이 벌어진다.

무엇보다 회사에서 내 마음대로 시간을 쓸 수 있는 게 아니다. 어느덧 시간이 지나 나름 회사생활에 적응하며 딱히 어려움없이 지내면서 직급이 올라간다. 솔직히 더 열심히 한다고 승진이 쉽지 않다는 것도 깨닫게 된다. 이럼에도 사장처럼 일하라고 하는 것이 과여 유효할까. 난 그렇다고 본다. 회사 사람으로 오랫동안 머물며 일을 할 수 도 있겠지만 언젠가는 회사를 나올 수 있다. 이럴 때 대기업과 중견 기업 등에 근무하면 상황은 다르다.

작은 기업에서는 일당백으로 이것 저것 다하며 전체적으로 총괄하는 훈련이 저절로 쌓인다. 대기업에서는 특정분야에 특화된 사람이 될 가능성이 크다. 회사에서 나왔을 때 장단점이 있겠지만 그저 회사일을 시키는대로 한 사람은 본인이 할 수 있는 부분에서 많이 제약받는다. 사장처럼 일을 바라보고 했던 사람은 그나마 바라보는 시야와 접근하는 방법을 달리 하게 된다. 언제까지 회사에 있을 것이란 보장도 없으니 이런 자세는 중요하다.

사장처럼 한다는 것은 결코 회사에서 사장을 목표로 살아간다는 것이 아니다. 보는 시선을 더 넓히며 자신을 키우기 위한 방법론적인 이야기다. 회사 일이 아니더라도 다른 일을 할 수도 있다. 회사에 너무 적응을 잘하면 오히려 사회생활이 힘들다. 회사는 자아를 실현하는 곳이 아니다. 생존은 내 몫이다. 회사에서 해주는 방패가 아니다. 그렇기에 스스로 생존을 위해 내 인생의 주인공이 나라는 사실을 인지하고 살아야 한다.

그런 면에서 이 책인 <나는 내 인생의 CEO입니다>는 자신을 위해 노력하라는 책이다. 단순히 자기 계발적인 이야기만 하는 것은 아니고 회사에서 살아남아야 할 방법에 대해서도 말한다. 특히 이 책의 저자는 첫 직장에서 만난 사수가 인상깊었던 듯하다. 한 두번도 아니고 상당히 자주 그 고참에 대해 설명한다. 비록 1년이라는 짧은 시간동안 그 선배에게 배웠지만 많은 걸을 깨닫고 노력한 시간이라고 고백한다.

무엇보다 엄청나게 고생을 시킨 선배지만 그 과정에서 성장했다고 말한다. 아쉽게도 선배는 1년 만에 사망했다고 말한다. 아마도 그런 이유로 더욱 인상깊게 머릿속에 남아 있던 것이 아닐까도 한다. 저자가 자주 이야기하는 개념은 상사에게 수시로 이야기하라는 점이다. 본인 혼자 끙끙 싸맨다고 하여 달라 질 것은 없다. 오히려 상사에게 일 못한다는 인상만 남을 뿐이다. 내 입장에서는 모든 것을 완벽하게 처리하고 보고하고 싶어한다.

상사 입장은 다르다. 어느 정도 알고 있는 사실이기에 완벽 자체가 없다. 심지어 보고 날짜가 되었는데도 상사 입장에서 불충분하다면 오히려 일을 제대로 하지 못한 직원일 뿐이다. 모든 것을 완벽하게 하려 하기 보다는 어느 정도 일이 진행될 때마다 보고 하는 것이 차라리 좋다. 조금밖에 하지 못했다고 움추려 들어 보고를 미루는 것보다 차라리 매를 먼저 맞는다는 생각으로 솔직히 말하는 것이 좋다. 그런 시간이 쌓여 오히려 신뢰가 생긴다.

한 마디로 상사가 궁금한 상황에 대해 질문하게 만들기 전에 미리 이야기를 한다. 상사가 질문한다는 것이 오히려 나쁘다. 궁금하니 물어보고 질문했을 때 제대로 된 답변을 받지 못하면 더 캐묻게 마련이다. 부족하더라도 미리 이야기를 하면 상사는 그걸 감안해서 듣고 기다려 줄 수 있다. 이런 이야기를 이 책에서는 독자에게 해 주고 있다. 딱히 새롭거나 신선한 내용이 있는 것은 분명히 아니다. 익숙하지만 알아야 할 내용이다.

총 rule75를 갖고 간단한 문구와 관련 내용을 전달하는 방식이다. 하나씩 전부 실천하고 지키는 것은 분명히 쉽지 않다. 이런 책을 몇 권 읽다보면 크게 와 닿지 않는 경우도 많다. 그럼에도 이런 책을 가끔씩 읽어주며 잊었던 걸 다시 되새김질 하는 것이 좋다. 기본은 늘 지겹고 익숙하지만 포기하지 않고 반복하는데서 차이를 만드니 말이다. 

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 새로운 건 없다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 기본은 늘 반복이다.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/221226930063

고수의 질문법 - 본질

https://blog.naver.com/ljb1202/221122913595

나를 증명하라 - 골드칼라의 시대

https://blog.naver.com/ljb1202/220800620517

직학 - 120%150%30%

부동산 가치평가 - 무작정 따라하기

부동산 가치평가 무작정 따라하기 - 돈 되는 부동산 제대로 알아보는, 최신개정판 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
남우현 지음 / 길벗 / 2017년 7월

과거 부동산 투자는 감과 촉이 전부였다. 거기에 현장을 통한 발품이 모든 것. 이 정도만 해도 충분히 좋은 부동산을 구입할 수 있었다. 여전히 감과 촉은 물론이고 발품이 전부이긴 하다. 이보다 더 뛰어나고 대단한 부동산 감별 능력과 선택할 때 좋은 대안은 없다. 이것은 부동산만이 갖고 있는 고유의 성질에 기인한다. 움직일 수 없고 개별성이 강하다는 특징때문에 벌어지는 일이다. 여기에 한 가지 더 있다.

한국은 그동안 고도성장기를 거치며 도시가 확장되며 자연스럽게 부동산 가격이 상승했다. 도시화가 진행되며 시골에서 도시로 도시로 몰려들었다. 이에 따라 거주할 공간과 주택은 부족했다. 사람들이 몰리니 즐길 공간이 필요했다. 이에 따라 상업시설이 발달했다. 이런 식으로 수요가 몰리고 공급은 한정되어 있으니 가격 상승은 당연했다. 분석이고 뭐고 필요 없었다. 남들이 부동산 투자에 관심이 없을 때 관심 갖고 매입하면 다였다.

부동산은 돈이 많이 드는 투자 자산이라는 선입견도 대부분 사람들이 쉽게 접근하지 못했던 이유다. 시간이 갈수록 도시는 어느 정도 완성이 되며 아무 것이나 구입한다고 돈이 되는 것은 아닌 환경이 되었다. 여전히 주먹구구식으로 부동산 투자를 하는 경우도 있지만 부동산도 분석이 접목되었다. 가장 확실하고도 정확한 방법은 감정평가사들이 하는 방법이다. 물론 이들이 하는 방법은 너무 복잡하고 계산이 쉽지 않다.

더구나 한국은 전세라는 특이제도가 있다. 다른 국가는 월세 아니면 소유자다. 월세라는 이야기는 현금흐름이 된다는 이야기다. 현대는 부동산이라도 숫자로 계산된다. 화폐가 전면에 등장하며 모든 것을 숫자로 대변되는 상황이다. 부동산도 가격이 정해지며 비교할 수 있게 되었다. 그 전에 먼저 부동산을 매입할 때 스스로 저렴한지 여부가 늘 고민이다. 내가 꼭지에 사는 것은 아닌가에 대한 의문이 언제나 머릿속을 맴돈다.

전세는 가치 계산을 하기 힘들다. 월세는 수익률을 계산하면 된다. 어떤 부동산에서 매월 100만 원 월세가 나온다. 이 부동산의 가격이 1.2억이다. 이렇게 된다면 연환산하면 1,2천만 원이다. 수익률로 따지면 단순계산해서 10%의 수익이 나온다. 10% 수익이면 각자 사람마다 좋다, 나쁘다에 대한 판단을 내리게 된다. 문제는 10%라는 숫자만 보면 좋아보이긴 하지만 비교를 해야 한다. 난 10%지만 다른 건 11%라면 좋은 게 아니다.

한 마디로 이런거다. 내가 만약 은행에 돈을 넣는다. 1.2억을 넣었더니 1년 이자로 1.5천 만원을 준다. 이렇게 되면 굳이 부동산을 매입할 이유가 없다. 편하게 은행에 넣으면 될 일이다. 힘들게 임차인 관리하고 여러 가지 비용과 세금 등을 고려하면 해야 할이 아니다. 이렇게 비교를 해야 정확한 판단을 내릴 수 있다. 이런 비교는 우선적으로 아주 편한 금리를 갖고 하는 경우가 많다. 금리로는 조금 아쉬우니 국고채금리로 하는 경우가 좀 더 많다.

여기에 어느 정도 리스크를 감안해야 할 지에 따라 가산금리 개념을 얹는다. 그렇다해도 중요한 것은 현재 시중의 금리가 어느 정도냐가 중요한 판단 근거가 된다. 현재 금리가 1.5%다. 이걸로 하기에는 너무 적으니 대출금리로 한다면 4%로 잡고 위험을 감수해야 하니 대략 5.5%정도로 투자 목표 수익률을 정한다. 이건 대출을 감안하지 않은 계산이다. 매수할 부동산이 우선적으로 수익률 5.5%라 된다면 괜찮은 자산으로 정하고 물건을 본다.

은행에 넣는 돈과 달리 부동산 자산은 시세차익이 있다. 이걸 감안하면 5.5%보다는 좀 더 낮게 해서 5%로 할 수도 있다. 대체적으로 수익률이 높은 경우는 해당 부동산이 시세차익이 상대적으로 힘든 경우가 많다. 수익률이 낮을 때는 해당부동산이 입지도 좋고 향후 전망도 좋아 가격이 비싼 경우가 많다. 이런 식으로 따져가며 부동산을 분석한다. 여기까지가 수익률 관점에서 들여다본 것이면 다음으로 주변 부동산이나 비슷한 지역의 부동산과 비교한다.

똑같은 돈을 갖고 투자했을 때 과연 이 부동산이 좀 더 수익이 좋은지에 대해 분석한다. 대부분 이런 과정 없이 즉흥적으로 구입을 하니 생각보다 수익이 적은 경우가 많다. 솔직히 이런 분석을 하지 않더라도 부동산 투자하는데 아무런 지장은 없다. 그동안 부동산은 잘 올랐고 수익을 봤기 때문이다. 다시 이야기하지만 갈수록 부동산도 세분화되며 옥석까지는 아니더라도 구분을 해야 한다. 내 돈을 넣을 때 정말로 손해가 아닌지에 대한 분석말이다.

이런 분석에 대해 <부동산 가치평가 무작정 따라하기>는 도움이 된다. 친절하게 분석하는 방법에 대해 알려주고 예시까지 보여주며 계산할 수 있게 도와준다. 아마도 이런 방법으로 부동산에 대해 접근한 적이 없는 사람이라면 다소 책이 어려울 수 있다. 무엇보다 부동산 입지보다는 금융적으로 접근하는 방법이기 때문이다. 그럼에도 이런 방식은 갈수록 더욱 빛을 발하고 전개될 가능성이 크다. 최소한 알아서 손해볼 것은 없으니 말이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 계산하려면 머리에 쥐 날 수도.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 평가 분석하고 싶다면.

함께 읽을 책

https://blog.naver.com/ljb1202/220897292496

대한민국 아파트시장 인사이트 - 아파트의 모든 것

https://blog.naver.com/ljb1202/220780409916

돈버는 부동산에는 공식이 있다 - 펀드 매니저

https://blog.naver.com/ljb1202/220695099527

나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 본능에 역행하지만