부동산 가치평가 - 무작정 따라하기

부동산 가치평가 무작정 따라하기 - 돈 되는 부동산 제대로 알아보는, 최신개정판 ㅣ 무작정 따라하기 경제경영/재테크
남우현 지음 / 길벗 / 2017년 7월

과거 부동산 투자는 감과 촉이 전부였다. 거기에 현장을 통한 발품이 모든 것. 이 정도만 해도 충분히 좋은 부동산을 구입할 수 있었다. 여전히 감과 촉은 물론이고 발품이 전부이긴 하다. 이보다 더 뛰어나고 대단한 부동산 감별 능력과 선택할 때 좋은 대안은 없다. 이것은 부동산만이 갖고 있는 고유의 성질에 기인한다. 움직일 수 없고 개별성이 강하다는 특징때문에 벌어지는 일이다. 여기에 한 가지 더 있다.

한국은 그동안 고도성장기를 거치며 도시가 확장되며 자연스럽게 부동산 가격이 상승했다. 도시화가 진행되며 시골에서 도시로 도시로 몰려들었다. 이에 따라 거주할 공간과 주택은 부족했다. 사람들이 몰리니 즐길 공간이 필요했다. 이에 따라 상업시설이 발달했다. 이런 식으로 수요가 몰리고 공급은 한정되어 있으니 가격 상승은 당연했다. 분석이고 뭐고 필요 없었다. 남들이 부동산 투자에 관심이 없을 때 관심 갖고 매입하면 다였다.

부동산은 돈이 많이 드는 투자 자산이라는 선입견도 대부분 사람들이 쉽게 접근하지 못했던 이유다. 시간이 갈수록 도시는 어느 정도 완성이 되며 아무 것이나 구입한다고 돈이 되는 것은 아닌 환경이 되었다. 여전히 주먹구구식으로 부동산 투자를 하는 경우도 있지만 부동산도 분석이 접목되었다. 가장 확실하고도 정확한 방법은 감정평가사들이 하는 방법이다. 물론 이들이 하는 방법은 너무 복잡하고 계산이 쉽지 않다.

더구나 한국은 전세라는 특이제도가 있다. 다른 국가는 월세 아니면 소유자다. 월세라는 이야기는 현금흐름이 된다는 이야기다. 현대는 부동산이라도 숫자로 계산된다. 화폐가 전면에 등장하며 모든 것을 숫자로 대변되는 상황이다. 부동산도 가격이 정해지며 비교할 수 있게 되었다. 그 전에 먼저 부동산을 매입할 때 스스로 저렴한지 여부가 늘 고민이다. 내가 꼭지에 사는 것은 아닌가에 대한 의문이 언제나 머릿속을 맴돈다.

전세는 가치 계산을 하기 힘들다. 월세는 수익률을 계산하면 된다. 어떤 부동산에서 매월 100만 원 월세가 나온다. 이 부동산의 가격이 1.2억이다. 이렇게 된다면 연환산하면 1,2천만 원이다. 수익률로 따지면 단순계산해서 10%의 수익이 나온다. 10% 수익이면 각자 사람마다 좋다, 나쁘다에 대한 판단을 내리게 된다. 문제는 10%라는 숫자만 보면 좋아보이긴 하지만 비교를 해야 한다. 난 10%지만 다른 건 11%라면 좋은 게 아니다.

한 마디로 이런거다. 내가 만약 은행에 돈을 넣는다. 1.2억을 넣었더니 1년 이자로 1.5천 만원을 준다. 이렇게 되면 굳이 부동산을 매입할 이유가 없다. 편하게 은행에 넣으면 될 일이다. 힘들게 임차인 관리하고 여러 가지 비용과 세금 등을 고려하면 해야 할이 아니다. 이렇게 비교를 해야 정확한 판단을 내릴 수 있다. 이런 비교는 우선적으로 아주 편한 금리를 갖고 하는 경우가 많다. 금리로는 조금 아쉬우니 국고채금리로 하는 경우가 좀 더 많다.

여기에 어느 정도 리스크를 감안해야 할 지에 따라 가산금리 개념을 얹는다. 그렇다해도 중요한 것은 현재 시중의 금리가 어느 정도냐가 중요한 판단 근거가 된다. 현재 금리가 1.5%다. 이걸로 하기에는 너무 적으니 대출금리로 한다면 4%로 잡고 위험을 감수해야 하니 대략 5.5%정도로 투자 목표 수익률을 정한다. 이건 대출을 감안하지 않은 계산이다. 매수할 부동산이 우선적으로 수익률 5.5%라 된다면 괜찮은 자산으로 정하고 물건을 본다.

은행에 넣는 돈과 달리 부동산 자산은 시세차익이 있다. 이걸 감안하면 5.5%보다는 좀 더 낮게 해서 5%로 할 수도 있다. 대체적으로 수익률이 높은 경우는 해당 부동산이 시세차익이 상대적으로 힘든 경우가 많다. 수익률이 낮을 때는 해당부동산이 입지도 좋고 향후 전망도 좋아 가격이 비싼 경우가 많다. 이런 식으로 따져가며 부동산을 분석한다. 여기까지가 수익률 관점에서 들여다본 것이면 다음으로 주변 부동산이나 비슷한 지역의 부동산과 비교한다.

똑같은 돈을 갖고 투자했을 때 과연 이 부동산이 좀 더 수익이 좋은지에 대해 분석한다. 대부분 이런 과정 없이 즉흥적으로 구입을 하니 생각보다 수익이 적은 경우가 많다. 솔직히 이런 분석을 하지 않더라도 부동산 투자하는데 아무런 지장은 없다. 그동안 부동산은 잘 올랐고 수익을 봤기 때문이다. 다시 이야기하지만 갈수록 부동산도 세분화되며 옥석까지는 아니더라도 구분을 해야 한다. 내 돈을 넣을 때 정말로 손해가 아닌지에 대한 분석말이다.

이런 분석에 대해 <부동산 가치평가 무작정 따라하기>는 도움이 된다. 친절하게 분석하는 방법에 대해 알려주고 예시까지 보여주며 계산할 수 있게 도와준다. 아마도 이런 방법으로 부동산에 대해 접근한 적이 없는 사람이라면 다소 책이 어려울 수 있다. 무엇보다 부동산 입지보다는 금융적으로 접근하는 방법이기 때문이다. 그럼에도 이런 방식은 갈수록 더욱 빛을 발하고 전개될 가능성이 크다. 최소한 알아서 손해볼 것은 없으니 말이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 계산하려면 머리에 쥐 날 수도.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 평가 분석하고 싶다면.

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