뉴 맵 - 에너지

뉴 맵 - 에너지·기후·지정학이 바꾸는 새로운 패권 지도
대니얼 예긴 지음, 우진하 옮김 / 리더스북 / 2021년 5월

새로운 천년이 시작된지도 어느덧 20년이 지났다. 뭔가 엄청난게 벌어질 것 같았던 예측은 거의 보이질 않는다. 생각보다 과거에 예측한 미래인 현재가 그만큼 놀랍지는 않다. 너무 거창했는지 모르겠으나 또 다시 곰곰이 생각해보면 참 많은 것이 변했다. 변화의 과정은 당장 피부로 느껴질 정도로 팍팍 바뀌지 않지만 10년 전과 비교하면 많은 것이 변했다. 우리 일상과 마찬가지로 전 세계에서 벌어지는 것도 똑같다. 이런 변화를 통해 어느덧 새로운 지도가 많이 생겼다.

책 제목인 <뉴 맵>처럼 과거와 다른 것이 많아졌는데 이를 국제정세나 에너지 등으로 알려준다. 미국에서 가장 큰 변화는 누가 뭐래도 셰일가스가 아닐까한다. 현재 석유는 이전과 비교해서 중요도가 다소 떨어진 듯하지만 절대적인 위치를 차지한다. 과거 미국이 전 세계에 펼친 많은 것들이 사실 석유를 차지하고 지키기 위한 헤게모니였다. 그만큼 중요했던 석유가 미국에서 다시 발견되었다. 셰일이 발견되면서 - 정확히는 끝없는 시도로 찾았다 - 더이상 과거처럼 석유를 많이 수입하지 않아도 되었다.

자연스럽게 석유 가격은 안정적이 되었다. 한 때 100불은 넘었는데 한 때 마이너스까지 간 적도 있다. 셰일가스도 이로 인해 사업성이 떨어져 덜 채굴하자 다시 가격이 오르기도 했다. 석유와 관련된 미국이 전 세계를 바라보는 시선이 달라진 이유다. 단순히 이걸 트럼프가 등장해서 그랬다는 단편적인 시선이다. 이와 함께 양극이었던 러시아는 천연가스와 석유로 먹고 살았다. 러시아가 아직도 지정학적 위치나 무기 같은 걸 제외하고도 막강한 영향력을 발휘하는 이유다.

특히나 러시아에서 유럽으로 가는 송수관은 중요한 무기다. 그 중간에 있던 우크라이나가 이를 무기화 하기도 했다. 최근에 이 송수관을 다른 루트를 통해 유럽으로 가는 것도 있다. 송수관이 무기화가 되기도 한다는 우려가 있다. 한겨울에 러시아가 끊이버리면 당장 추위를 이기기 힘들테니 말이다. 러시아는 또한 딱히 바다로 나가는 루트가 드물다. 이를 위해 다양한 노력을 하는 중이다. 그래도 러시아가 지금처럼 잘 나가고 못 나가는 가장 큰 이유는 바로 석유라는 사실이다.

새로운 강자로 등장해서 G2가 된 중국. '투키디데스의 함정'이 있다. 기존 강대국과 신흥 강대국의 싸움으로 아테네와 스파르타를 생각하면 된다. 중국은 몸을 낮춘 상태에서 금융위기 이후에 자신감을 갖고 미국을 능가하려 한다. 현재는 일대일로를 통해 전 세계적으로 영향력을 확대한다. 미국도 더이상 이를 좌시하지 않고 적극적으로 중국을 견제하고 있다. 그동안 유럽에서 러시아, 일본을 비롯해 미국을 상대했던 국가들은 결국에 힘을 소진했다. 이번에 중국은 다를지가 관점 포인트기도 하다.

중국은 엄청 많은 인구를 바탕으로 이뤄냈지만 여전히 많은 인구가 가난하다. 여기에 노령화 문제가 엄청나게 대두되는 상태다. 이럼에도 많은 인구 덕분에 경제성장을 이뤘고 이제는 자신감을 갖고 전 세계에 자신의 존재감을 내세우고 있다. 이를 위해 내륙뿐 아니라 해양으로 나가야 한다. 미국의 군사력은 해군에서 나온다. 이를 위해 남중국해는 뜨거운 곳이 되었다. 수많은 국가가 연결되어 있고 미국도 그곳을 수시로 드나들고 있다. 뜨거운 싸움이 어떻게 될 지는 아주 많은 시간이 필요할 듯하다.

중동은 인류 역사에서 늘 중요한 곳이었지만 지금만큼 중요할 때도 없다. 바로 석유때문이다. 언제나 중동의 화약고라는 표현을 한다. 전 세계에서 가장 중요한 석유가 나오는 곳인데 국가와 민족과 종교가 전부 얽혀있다. 이렇게 된 이유는 제국주의 시대에 중동에 대한 이해와 배려 없이 자기들 마음대로 국가를 세워버런 제국이었다. 이로 인해 서로 연관도 없는 민족과 복잡한 종교를 갖고 있는 사람들이 같은 국가로 묶여 버렸다. 이에 사우디아라비아와 이란은 앙숙처럼 지낸다.

중동의 패자이자 영향력을 가지려 싸우는 이란과 사우디아라비아는 또 다시 중동의 석유를 차지하려는 열강이 숨어있다. 점차적으로 석유 중요도가 떨어지면서 이곳도 또 다시 변화를 받아들이려 한다. 지금까지 전 세계는 석유에 의존해서 발전했는데 전기차가 나왔다. 탄소를 줄이려 하는 노력과 함께 전기차의 비중은 더욱 늘어날 듯하다. 여기에 무인 자동차까지 합세해서 자동차 시장의 변화는 단순하지 않다. 이에 따라 여러 기술이 파급되어 향후에 다양한 곳에 융합될 듯하다.

이에 따라 현재 벌어지는 많은 것들이 탄소를 줄이자는 방향으로 가고 있다. 선진국은 지구를 위하자고 한다. 개발도상국같은 곳은 그럴 여력이 없다. 이것도 한편으로는 선진국의 사다리 걷어차기와 같은 전략이기도 하다. 개발도상국이 성장하지 못하도록 한다. 이미 자신이 저질른 걸 아무 죄없는 개발도상국에 뒤집어 씌이는 것과 같다. 그렇다고 이미 대세가 되어가는 방향성을 거스리기는 힘들다. 그런 면에서 볼 때 한국은 다행이다. 개발도상국에서 벗어나 선진국 대열에 합류했니 말이다. (아니라고 주장하는 사람도 있겠지만)

영원한 것은 없다. 끊임없이 국가들은 흥망성쇠를 겪는다. 그런 이유 중 하나가 에너지다. 에너지로 중요해진 국가들이 있다. 이런 국가들은 어느 정도 잘 나갔지만 에너지의 활용도와 새로운 기술이 나오면서 또다시 중요도가 변했다. 이를 미리 대처한 국가와 달리 그렇지 못한 국가는 과거의 영광에 집착하며 씁쓸할테다. 한국은 그런 면에서 에너지가 없어 늘 구하는 노력을 해야 하는 국가다. 전지국적인 거대한 흐름은 갈수록 우리 일상에도 알게 모르게 영향을 미친다. 지금은 동시대적인 흐름이 함께가는 지구에 살고 있는 우리니 말이다.

증정 받아 읽었습니다.

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고구려 7 - 고국영왕 동백과 한란

고구려 7 - 동백과 한란
김진명 지음 / 이타북스 / 2021년 6월

고구려 7권을 읽으면서 계속 든 의문이 있었다.
도대체 그토록 모든 국가가 다들 중요하게 여기는 낙랑이 어디인지 말이다.
낙랑은 자주 나오는데 얼마나 전략적 요충지이기 그런지 대략적인 위치를 알고 싶었다.
찾아보니 위치가 한반도와 중국에 걸쳐 있었다.

여기를 중국마저도 그렇게 중요하게 여기고 여기를 차지하는 국가가 모든 걸 갖는다.
그 정도인지는 잘 이해가 되지 않았는데 왜 낙랑은 사라졌는지에 대한 이야기도 많은 듯하다.
여하튼 소수림왕 시대에 낙랑의 위치는 여전히 중요하지만 내용은 사라졌다고 할 수 있었다.
7권에서는 크게 소수림왕의 구부와 고국영왕이 되는 이련의 이야기가 본격적으로 펼쳐진다.

둘은 서로 완전히 다른 성격을 갖고 있으면서 서로 바로보는 지향점이 달랐다.
구부가 바라보는 세상은 본인이 아니고는 누구도 이해하지 못하는 세상이었다.
이련이 바라보는 세상은 아주 단순했지만 확실히 부국강병을 꿈꾸는 이들을 위한 나라다.
구부는 고구려를 일정 수준으로 올려놓았지만 더 큰 꿈을 꾸고 있었기에 떠난다.

이련은 그 뒤를 잇지만 아직까지 왕이 아닌 상태에서 그저 왕의 대리역할을 할 뿐이다.
이련이 할 수 있는 것은 오로지 전쟁이었다.
누구도 이련에게 도움을 주지도 않고 세상도 그를 낮잡아 본다.
이련은 그런 시선에 아랑곳하지 않고 우직하게 자신이 해야 할 길을 끝까지 한다.

이미 강성해진 여타의 백제나 진같은 국가에는 비교도 되지 않는 상태였다.
이련은 그런 상황에도 외적의 침입을 물리치려 분연히 일어나서 싸운다.
스스로도 군인이 아닌 도적떼라는 표현을 할만큼 조무라기라고 할 수 있는 무리만 쫓는다.
그런 자들을 물리치면서 아무런 도움이 없으니 현지에서 조달하며 바닥에서 구를 뿐이다.

그가 그렇게 반복적인 전쟁을 통해 점차적으로 군사가 되어가고 전쟁의 신이 되어간다.
이련 스스로도 천하 제일의 무장이라고 할 수 있을 정도에 끝없는 현장을 통해 더욱 실력이 높아진다.
서서히 주변 부족들이 이련에게 감화되어 그를 따르면서 주변 부족들을 전부 통합한다.
그럼에도 마지막에 구부가 나타나 모든 영광은 저절로 구부에게 돌아가지만 아무 말없이 이련은 돌아간다.

구부가 꿈꾸는 세상은 좀 다르고 무력으로 굴복시키는 것이 아니었다.
그는 무형의 가치를 잡으려 했고 하나라는 개념을 뇌속에 심으려 했다.
아직까지 자신이 명확히 고구려라는 인식이 없는 경계인들에게 이를 심는다.
미국에 살고 있어도 자신이 한국이 뿌리라는 걸 지금은 다들 인식하는 것과 같다.

문자와 사상을 통해 주나라 가치를 내세워 공자가 천하제일로 동질감이 되는 것과 같다.
이에 주나라 이전에 은나라가 있다는 걸 알려 구부는 올바른 사상을 전달하려 노력한다.
그 과정에서 내가 고구려라는 인식을 심어준다.
당시에는 중요한 개념이긴 했을텐데 굳이 그러지 않아도 시간이 지나면 저절로 생기지 않았을까도 싶다.

구부가 꿈꾸는 세상은 그렇게 저멀리 있어 손에 잡히지 않는 개념이었다.
이련은 모든 수모라면 수모를 참고 구부에게 충성하며 자신의 시대를 기다린다.
의도한 것은 아니었지만 형이자 왕이자 쫓아갈 수 없는 영웅이었기에 그랬을 듯하다.
여하튼 드디어 고구려는 확실히 모든 토대를 마련해서 강국이 될 조건을 다 갖춘다.

<고구려 7>로 1부가 끝났는데 드디어 이제 광개토대왕이 다음에 등장한다.

나는 당신이 주식 공부를 시작했으면 좋겠습니다 - 출발

나는 당신이 주식 공부를 시작했으면 좋겠습니다 - 보이지 않는 세상에서 투자하는 법
이효석 지음 / 페이지2(page2) / 2021년 5월

최근 들어 주식 책이 참 많이 나왔다. 나오자마자 인기를 끄는 책도 많은데 그 중에 하나가 삼프로TV라는 곳에 출연한 애널이나 투자자다. 이곳에 지속적으로 투자해서 인기를 끈 출연진이 많다. 이와 함께 삼프로TV와 출판사인 페이지2와 연관되어 책도 많이 나왔다. 기본적으로 방송 프로에서 지속적으로 책이 노출되고 후광효과도 있어 판매도 상당히 많이 되는 걸로 알고 있다. 실제로 그만큼 좋은 주식 책도 많이 나왔다. 덕분에 상당히 많은 주식 책을 접할 수도 있다.

이 책인 <나는 당신이 주식공부를 시작했으면 좋겠습니다> 저자는 블로그 통해 알고 있었다. 원래 헤지 펀드 매니저를 하다 애널로 잡 체인지를 했다. 블로그에 꽤 글을 올리다 어느 날부터 잠잠하더니 다시 애널로 복귀한 후에 블로그에 다시 꽤 글을 올리더니 어느 순간 삼프로TV에 나오고 본인의 유튜브 채널을 개설한 후에는 블로그 글은 거의 올리지 않는 걸로 안다. 그래도 블로그에 올렸던 글이 이 책에 포함되어 있어 반갑기도 했다. 그 글이 본인의 보고서기도 했지만.

이 책은 제목을 볼 때 분명히 주린이를 위한 주식 책이다. 막상 읽으면 도저히 주린이가 이 책을 읽고 이해할 것인가에 대한 의문을 솔직히 든다. 내용이 결코 쉽지 않기 때문이다. 지식과 정보 차원에서는 큰 도움이 될 수 있는데 투자와 관련되어서는 나는 좀 고개가 갸웃 거린다. 주식 투자를 위해서는 탑다운과 바텀업이 있다. 무엇이 더 올바른지에 대한 정의는 없다. 어떤 방법으로 투자하든 수익을 내면 된다. 각자 자신에게 맞는 투자방법으로 하면 그게 정답이다.

이와 상관없이 차트 투자도 있으니 말이다. 그런 측면에서 이 책은 기본적으로 탑다운으로 시작을 한다. 금리를 안다는 것은 투자에 있어 중요하다. 중요하지만 또 중요하진 않은 듯하다. 이런 표현을 하는 것은 솔직히 정확한 둘의 인과관계와 상관관계를 모르기 때문이다. 금리가 상승하면 주가가 떨어지는지 여부와 금리가 하락하면 주가가 상승하는지 여부는 정확하지 않다. 이 책에도 대략 51%대 49%라는 통계를 통해 이를 정확히 볼 수는 없다고 알려준다.

주식 투자를 해야 하는 이유에 대해 통화량으로 설명한다. 통화량이 증가하면 화폐가치가 하락하니 투자해야 한다고 알려준다. 이 부분에서 분명히 맞는 말이고 읽어보면 뭔가 지식이 늘어나고 정보로 유용하다는 느낌이 가득하다. 한편으로는 그걸 알기 위해서 이렇게까지 어렵게 배워야 하는가 라는 생각도 들었다. 쉽게 말할 수 있는 걸 굳이 어렵게 설명했다는 느낌이다. 주식 투자가 그리 쉬운 건 아니다. 복잡계라는 표현처럼 무척이나 다양한 요소가 결합되어 어렵다.

이를 위해서 알아야 할 것은 솔직히 너무 많다. 그런 요소들을 전부 다 알면 좋겠지만 꼭 그렇지도 않다. 배울 때는 무엇이든지 알아서 나쁠 것은 없다. 거시 경제 등에 대허서 보지 않는다고 워런버핏이 말했지만 버핏지수라는게 있다. 해당 국가의 시가총액과 GDP를 근거로 고평가 여부를 따지는 것이다. 이런 말을 했다는 것 자체가 워런버핏도 분명히 거시 경제를 챙긴다는 뜻이라 본다. 알지만 중요도에 있어 그렇게 크게 보지 않는다는 뜻으로 받아들여야 한다.

책에는 인플레이션이 아닌 디플레이션에 대해 많은 설명을 할애한다. 흔히 인플레이션 헷지를 위해 주식이나 부동산을 투자해야한다고 알고 있다. 디플레이션이 된다면 돈의 가치가 떨어지지 않는다. 그럴 때는 현금을 갖고 있는 것이 좋다. 이게 지금까지 알고 있는 상식이다. 그렇게 볼 때 디플레이션 환경에서 투자보다는 현금보유가 최고인데도 이를 근거로 주식 투자를 권한다. 속사정을 보면 아마존 효과라고 있다. 아마존으로 인해 소비재 가격이 올라가지 않는다.

최저 가격 같은 전략을 통해 우리가 쓰는 많은 소비재 가격이 제자리에 머물고 있다. 여기에 하락까지 한다. 이것이 바로 디플레이션이라는 뜻이다. 인플레이션이 없다는 뜻은 아니라고 본다. 인플레이션은 단 1%라도 성장하는 것이다. 디플레이션을 일으키는 회사는 무형자산을 오히려 쌓는다. 과거와 달리 유형자산보다는 무형자산의 가치로 인해 기업의 평가를 달리한다. 지금 미국에서 잘 나가는 기업의 대부분은 유형자산이 아닌 무형자산의 평가 덕분에 주가가 상승하고 있다.

유형 자산 관점에서는 현재 기업의 주가가 이해되지 않는다. 이는 한국도 마찬가지다. 최근에 대부분 무형자산을 평가받는 기업의 주가가 지속적인 상승을 하고 있는 중이다. 이런 전체적인 내러티브를 통해 기업의 주가를 보더라도 결국에는 숫자로 대변된다. 숫자를 갖고 어떤 식으로 기업을 평가할 것인지에 대해 마지막 장에 할애하고 있다. 그런 부분에 있어 이 책은 설명을 좀 어렵게 했다고 난 느낀다. 아니면 내가 여전히 수준이 아직 멀었다는 뜻이 되거나. 내 생각에 저자가 말하고 싶은 것은 보이는 세계에 보이지 않는 것을 찾는 과정인지도 모르겠다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 어렵게 설명한다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 개념에 대한 이해만 해도 좋다.

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상당히 도발적인 문구로 이 책은 시작한다. 이 책이 나온 시점에 가장 수익률이 좋은 투자자는 워런 버핏이...

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고구려 6 - 소수림왕 한의 시대

고구려 6 - 한의 바다
김진명 지음 / 이타북스 / 2021년 6월

어릴 때부터 총명함은 물론이고 기발하며 엉뚱했던 구부.
해가 뜨고 지는 곳을 찾는다는 기행까지 보여줬던 구부가 드디어 왕이 되었다.
세상을 바라보는 시선 자체가 다르니 하는 행동과 생각은 도저히 이해할 수 없는 수준이다.
이런 엄청난 천재를 얻은 것이 바로 고구려의 자랑이자 행운이었다.

시대가 영웅을 만드는 것인지, 영웅이 시대를 만드는 것인지.
이 부분에 대한 내 대답은 어디까지나 철저하게 전자다.
어떤 능력을 갖고 있다해도 시대에 맞지 않는 능력은 별 소용이 없다.
엄청난 무예 능력을 갖고 있어도 현대에는 격투기선수가 최대치 아닐까 한다.

그마저도 타고난 능력과 함께 엄청난 노력을 요하겠지만.
고구려 시대에 태어났다면 장군이 되어 천하를 호령했을 것이다.
현대 사회는 현대 사회에 맞는 인재상과 능력이 있다는 점을 알아야한다.
시대에 맞는 능력을 갖고 있을 때 개인의 영달이 어느 정도 결정된다.

구부는 그런 능력으로 왕이 되었으니 고구려에겐 기회였다.
기회지만 너무 큰 천재는 시대가 담아내지 못할 수 있다.
여기서 또 중요한 점은 바로 운이라는 영역도 함께 와야만 제대로 시대를 이끌어 갈 수 있다.
바로 구부에게는 자신의 능력에 운까지 함께 결부되느냐가 핵심이었다.

역사에 가정이 없으니 <고구려 6>에 나온 내용은 이미 벌어진 일이다.
비록 몇몇 상황의 작가의 창작이 가미되었겠지만 흐름 자체는 변하지 않았다.
구부는 자신이 살고 있는 시대의 상황을 아주 잘 파악하고 있었다.
고구려 뿐만 아니라 강국이 된 백제와 고구려 북쪽에 있는 여러 국가의 상황까지.

사유가 왕이었을 때 고구려는 치국평정이 아니지만 나름 태평성대였다.
문제는 백성은 편하게 살고 있었지만 주변 국가에 비해 군사력이 형편없었다.
강대국과 늘 전쟁이 언제 터질지 모르는 시기였으니 위험한 시기였다.
구부는 이런 상황에서 천재적인 지략으로 위기를 잘 헤쳐왔다.

전쟁을 치뤄도 범인은 생각도 못한 방법으로 승리했다.
군사력도 없고 딱히 이렇다 할 장군도 없었지만 거의 완벽히 승리했다.
고구려는 이런 왕이 자랑스럽고 고구려가 천하제일이 된다고 생각했다.
이를 뛰어넘을 정도로 더 큰 곳을 바라보던 구부.

구부의 한계는 당시로는 끝이 없다고 느낄 정도지만 이를 뒷받침할 시기가 아니라고 본다.
여기에 자신이 보는 곳을 함께 볼 사람이 없다는 것도.
가장 큰 문제는 구부 자신이 이야기한 것처럼 왕은 백성에게 갈 길을 보여주고 함께 가는 자리다.
구부는 자신이 높다고 스스로 생각하니 이를 설득하지 못한다.

아무리 자신의 높은 이상을 품어도 타인을 설득하고 함께 가지 않는다면 소용 없다.
나혼자만 알고 있는 걸 상대방이 이해하지 못하면 그 마저도 아무런 필요없다.
구부는 그런 상황에서 고구려를 강대국으로 만들려고 노력하는 내용이다.
본인의 원대한 꿈이 운이 결부되어 성사될 수 있을까에 대해서.

재배갈 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

최근 가장 인기 좋은 부동산 투자 중 하나가 입주권이다. 재개발과 재건축은 새로운 아파트로 변화는 방법이다. 현재 신축 아파트에 대한 수요는 넘쳐나는 듯하다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 수요에 비해 신축아파트가 많지 않다. 가장 확실한 방법이 분양을 통해 신축아파트를 당첨받아 입주하는 것이다. 그러기 위해서는 무엇보다 무주택자가 되어야 한다. 여기에 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨이 되어야만 가능하다. 엄청나게 많은 사람들이 청약통장으로 무주택자다.

이런 상황이니 분양을 통한 신축아파트 소유와 입주는 쉽지 않다. 이러니 다음으로 사람들이 노리는 것은 재건축과 재개발이다. 재건축은 조금 더 쉽게 느껴진다. 단순하게 구축 아파트를 매수하면 된다. 해당 아파트가 조합설립후에 단계적으로 실행되며 최종적으로 신축아파트에 입주하면 된다. 이익환수제로 인해 재건축은 다소 꺼려지는 것도 있다. 더구나 최근에 재건축은 조합설립 이후에 매수하면 현금청산을 당할 수 있어 쉽지 않아 재개발을 좀 더 관심 갖는다.

재개발은 그보다는 관리처분 이후기에 좀 더 투자 폭이 넓다. 재개발은 언제나 다소 위험하다는 인식이 있다. 쉽게 접근할 수 있는 재건축 아파트와 달리 재개발은 무엇을 살펴보고 어떤 식으로 접근해야 하는지 어렵다. 어려운 용어들도 난무한다. 비례율이라든지, 프리미엄이라든지, 종전자산평가, 종후자산평가, 여기에 감정가라는 용어까지 이러다보면 접근성이 다소 떨어지는 것이 사실이다. 상대적으로 재개발 관련 책이나 강의는 다소 적은 편이다.

과거에는 재개발 투자는 다소 주먹구구식으로 그들만의 리그인 경우가 많았다. 워낙 복잡해서 어떤 식으로 접근해야 하는지 꽁꽁 쌓여 있었다. 자기들끼리 알아서 투자하는 다소 선수들의 영역처럼 보였다. 시간이 지나면서 재개발 투자를 하는 사람들도 많아지고 이를 통해 큰 수익을 냈다는 소리가 여기저기서 들린다. 확실히 반복적으로 진행이되면 그에 따라 사람들은 좀 효율적으로 투자하는 방법을 찾게된다. 이해하기 편하게 직관적으로 투자할 수 있는 방법도 알려진다.

아직도 재개발과 관련되면 대부분 법령을 많이 이야기한다. 정작 그런 법령은 몰라도 현장에서 부딪치면 대부분 알게 될 텐데 미리 알아도 아무런 도움이 되지 않는다. 내가 알아야 할 필요는 있지만 어느 정도 현장에서 내가 관심 있는 물건에 대해 브리핑을 받으면 법적으로 알아야 할 것은 받아들이게 된다. 시중에 있는 재개발 책이 꽤 있지만 생각보다 큰 도움이 되는 책은 별로 없다. 대부분 일반론적인 내용으로 일관한다. 법령을 좀 소개하면서 큰 도움이 안 된다.

직접 재개발 투자를 하며 발로 뛰어 자신이 터득한 내용을 쓴 <재개발 모르면 부자될 수 없다>는 그런 점에서 이론이 아닌 투자 방법과 수익에 대해 충실하다. 단순히 어떤 지역이 좋다는 소개는 실제로 큰 도움이 되지 않는다. 책에는 거의 대부분 서울 위주다. 저자 본인이 처음에 인천에서 재개발 투자를 한 후에 끊임없이 상급지로 옮기는 투자를 했다. 이를 위해 기존에 했던 수도권 아파트에서 재개발로 갈아타면서 빌라에서부터 다가구주택은 물론이고 상가주택 등으로 손바꿈을 했다.

이 과정에서 저자가 깨달은 사업분석과 수익 분석에 대해 설명하는 책이다. 다른 재개발 책에서 비례율과 관련된 이야기를 꽤 많이 한다. 비례율이 중요한 것은 맞지만 거의 대부분 특별한 일이 없다면 100%에서 결정되고 거기서 조금 변동될 뿐이다. 그보다는 매수가격을 분석하는 것이 더 좋다. 내가 얼마에 매수해야 좋은지, 그 후에 어느 정도의 추가 분담금이 생기는지와 최종적으로 수익금이 얼마나 될 것인지에 대해 알려준다. 다른 부분과 달리 수익금은 다소 변동이 크겠지만.

빌라 5억을 매수한 후에 이 빌라를 감정평가로 3억이 나왔다면 2억이 프리미엄이다. 여기서 조합원 분양가가 6억이 된다면 부담금은 3억이 필요하다. 이런 과정은 각 단계에 따라 알게 된다. 조합설립 이후에는 감정평가가 나오지 않는다. 이를 위해 대략적으로 어느 정도 감정평가가 나올지 계산을 해야 한다. 이를 위해 저자는 공시지가와 주변 시세를 통해 대략적인 감평가를 책정한다. 여기서 내가 어느 정도 금액으로 빌라를 사야 좋은지 알게된다.

다음으로 사업시행인가 후에는 감평가가 나오니 내가 산 금액에서 어느 정도가 프리미엄인지 알게 된다. 조합원분양가가 나온 후에는 부담금을 대략 알 수 있다. 어느 정도 금액을 준비해야 하는지 계산하면 되는데 이주비 대출 등을 통해 투자금을 다소 아낄 수 있다. 주변 신축 아파트를 근거로 어느 정도 금액으로 최종 입주할 때 결정될지 계산한다. 이런 단계를 통해 각 단계에 매수해서 다음 단계에 매도할 지, 입주까지 보유할 지를 결정하면 된다

여기에 해당 부지에 경매를 통해 매수하는 방법도 함께 알려주고 있다. 입주권은 결국에 신축아파트를 살 수 있는 권리다. 특히나 다주택자도 어느 정도 투자할 수 있는 방법이기도 하다. 토지를 매수하는 방법이나 무허가주택 등도 있다. 지속적으로 반복해서 감정평가를 계산하는 것과 어느 정도 투자금이 들어가는지에 대해 설명한다. 본인이 투자한 물건을 근거로 또 다시 설명한 덕분에 한번에 외우진 못해도 어떤 식으로 접근해서 투자해야 할 지 알려주는 책이다.

p.s:
이 책은 저자가 직접 싸인을 해서 보냈다. 다만 책에 증정도장이 찍혀 왔다. 아마도 저자가 싸인 할 때는 증정도장이 없을 것이라 본다. 그 후에 증정도장찍어 보냈을테다. 저자는 기쁜 마음으로 지인에게 선물을 했다. 증정 도장이 찍여 있다는 것은 선물을 받았더니 거기에 사은품이라고 찍혀 있는 것과 같다. 출판사가 이런 식으로 저자의 선물을 훼손해도 되는 것인지 모르겠다. 어느 누가 사은품을 선물하겠나. 

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 계산의 무한 반복
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 원하면 읽어보길.

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