퀀트로 가치투자하라 - 심리 제거

퀀트로 가치투자하라 - 마법공식을 뛰어넘는 최강 QV 주식투자법
웨슬리 그레이.토비아스 칼라일 지음, 서태준 옮김, 신진오 감수 / 에프엔미디어 / 2019년 8월

퀀트 투자와 관련된 책을 몇 권 읽었다. 처음에는 다소 어렵고 힘들었다. 엄청난 수식이나 함수 등이 포함되어 알려주다보니 내 입장에서는 포기가 맞았다. 끝까지 읽어냈지만 무슨 이야기인지는 잘 몰랐다. 퀀트 투자가 어떤 식으로 한다는 정도의 이해만 하고 넘어갔다. 그 이후에 좀 더 쉽게 써진 퀀트 투자 책을 읽었다. 그나마 이런 책들은 내가 잘 알고 있는 개념을 갖고 퀀트를 구성했다. PER이나 PBR과 같이 좀 더 친숙한 개념으로 구성된 포트폴리오였다.

내가 직접 뭔가를 계산해서 구성하는 것은 능력 밖이다. 이미 시중에 나와 있는 걸 근거로 구성하는 것은 그나마 도전할 만하다고 느꼈다. 실제로 했냐고 묻는다면 안 했다. 직접 엑셀로 해 보기는 했다. 여러 부분을 조합해서 중복되는 회사로 구성했다. 공통적으로 들어가는 회사를 뽑았다. 남은 것은 해당 기업을 직접 해보는 것인데 하지 않았다. 막상 하려니 귀찮다는 것도 분명히 있었다. 그보다는 나랑 안 맞았다. 내가 대단한 투자자는 분명히 아니다.

중요한 것은 각자 자신에게 맞는 투자 방법이 있다. 내가 비록 기업 분석을 기가 막히게 하는 것은 아니다. 해당 기업에 대해 속속들이 모든 것을 전부 조사해서 투자하는 것도 아니다. 그것도 역시나 내 능력 밖이다. 대체적으로 재무제표를 본다. 그것도 솔직히 세세하게 볼 능력도 안 된다. 그저 매출액, 영업이익 등과 같이 중요한 몇개만 확인한다. 아울러 기업이 속한 분야가 어떻게 될 지에 대해 사고를 한다. 뉴스나 여러 보고서 등을 읽으며 감안해서 투자한다.

이런 방법이 나에게 좀 더 맞는 것인지, 다른 방법을 시도하지 않은 게으름인지까지는 잘 모르겠다. 퀀트 투자는 특정한 필터링을 통해 기업을 선택한다. 이 기업들을 모은 후에 분기나 년에 한번씩 다시 재조정을 하며 지속적인 투자를 반복한다. 해당 기업 중에는 수익이 나는 것도 있고, 손해가 나는 것도 있다. 중요한 것은 이 기업들을 모았을 때 수익은 플러스가 된다는 점이다. 어떤 기업은 불행히도 마이너스가 나는 것도 있다. 어떤 기업은 기대 이상의 넘은 수익을 낸다.

각각 기업의 비중은 똑같이 한다. 예를 들어 100만 원을 갖고 있다면 10만 원씩 10개 기업을 투자한다. 1년 후에 각 기업마다 10만 원보다 많을 수도 적을 수도 있다. 이때에 해당 기업들로 다시 비중 조절을 똑같이 할 수도 있고, 탈락한 기업과 새롭게 참여한 기업으로 나눈 후 비중을 똑같이 한다. 이런 식으로 몇 년동안 반복한다면 100만 원으로 시작한 투자금이 시간이 지나며 늘어난다. 몇 년 후에는 100만 원 아닌 400만 원이 된다. 이렇다면 분명히 성공한 투자다.

몇 몇 기업이 손해가 나지만 이런 퀀트 투자를 하지 않더라도 투자한 기업 중에는 분명히 손해가 난다. 그것도 아주 크게 날 수 있다. 그렇게 볼 때 내가 선택한 기업으로 투자를 하거나 퀀트 투자를 하거나 다를 바 없다. 수익만 내면 된다는 뜻이 된다. 그런 면에서 퀀트 투자는 조금은 인간의 심리 등을 제거한 방법이다. 아무리 그래도 인간의 인지 등이 어느 정도는 포함되어야 한다고 난 생각했다. 그런 면에서 볼 때 이 책에서는 그 감정이나 인지마저 제거하라고 한다.

투자는 그 방법이 분명히 맞다고 생각하는데 아직까지 나는 내가 직접 투자 기업을 선정하는 것이 좋다. 그런 방법의 성적이 좋다고 할 수 없는데 어딘지 모르게 내 성에 찬다. 비중도 그렇다. 나도 몇 개 기업에 나눠 투자하기는 했는데 특정 기업의 비중이 아주 높다. 다른 기업의 수익률은 전체수익에서 차지하는 비중이 작다. 비중이 큰 기업의 가격 움직임에 따라 수익이 결정된다. 다만 그런 부분에 있어 지금은 인내와 심리를 더 결부시키지 않으면 안 된다는 깨달음 정도.

지금까지 읽은 책이 대부분 한국 저자가 쓴 퀀트 투자였다. 이런 투자 방법은 한국이 아닌 미국에서 먼저 시작했는데도 번역된 책이 드물었다. 흥미롭게도 퀀트 투자인데 워런버핏을 소환한다. 퀀트 투자와 전혀 상관없을 인물같은데 말이다. 그렇지 않다. 가치투자 개념으로 필터링한 기업을 퀀트투자한다. 이 방법을 한다면 충분한 수익을 낼 수 있는 지 <퀀트로 가치투자하라>에서는 알려준다. 직접 시뮬레이션한 방법을 소개한다. 그 부분에 있어 재미있다.

한국 저자가 쓴 책이 훨씬 더 친절하고 자세하게 설명한다. 한국 기업으로 했기에 그럴 수 도 있겠지만 말이다. 무엇보다 이 책에서 너무 다양한 용어가 단축말로 보여준다. 익숙하지 않은 용어도 힘든데 이걸 또 조합해서 새로운 약자로 보여주니 솔직히 읽으면서 잘 모르겠다. 좀 전에 읽을 때 알았는데 읽다보니 이 약자가 무슨 의미인지 모르고 읽게 된다. 얼핏 이런 방법으로 하면 된다는 점만 알면 된다고 생각하며 읽었다. 퀀트 투자임에도 워런 버핏과 같은 투자 구루의 명언도 알려준다.

아무리 기계적으로 투자를 한다고 해도 중요한 것 중에 하나는 필터링하는 방법이다. 어떤 기업을 선정할 것인지가 중요하다. 그 부분에 있어 책에서는 가치투자 개념을 받아들여 이를 통한 필터링을 한다. 그 방법을 쓴 후에는 인간의 감정을 배제하고 철저하게 반복한다. 이것도 엄청나게 힘들고 어렵다. 내가 투자한 기업이 생각처럼 움직이지 않으니 말이다. 책에서 알려주는 방법은 다소 어렵게 써져 있긴 해도 그 방법과 개념을 알기 위해서 읽는다면 괜찮을 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 축약어가 많아 읽기 힘들다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 1년에 1번만 세팅하면 된다.

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블랙러블리의 최강 실무 엑셀왕 - 700만 직장인 인증! 네이버 NO.1 서식 다운로드! 왕초보 최강 입문서
블랙러블리(김상수) 지음 / 진서원 / 2019년 8월

나는 엑셀을 잘 하지 못한다.

이런 이야기를 내가하면 사람들이 다소 놀란다.

지금까지 내가 쓴 글에 데이터를 꽤 많이 포함시켰다.

데이터를 다루려면 엑셀은 거의 필수라고 해야 한다.

그렇게 데이터를 사람들에게 보여주려는데 엑셀을 모른다니.

좀 말이 안 된다고 생각하겠지만 내가 엑셀하는 걸 보면 인정할거다.

아직도 함수를 하지도 못하고 어떻게 해야 하는지 잘 모른다.

신기하게도 이런 실정인데도 나는 엑셀로 데이터를 가공해서 사람들에게 보여줬다.

지금까지 단 한 번도 엑셀를 배워본 적은 없다.

엑셀을 하긴 해야 하는데 전혀 모르니 그저 무식하게 엑셀을 했다.

예를 들어 A1부터 A10까지 숫자가 있는 전부 더해야 한다.

이럴 대 나는 =를 한 다음에 +를 이용해서 전부 계산하는 걸로 했었다.

나중에 그건 SUM이라는 함수를 이용해서 하면 된다는 걸 배웠다.

거기에 드래그로 하면 더 쉽다는 것도 배웠다.

이런 것들은 대부분 인터넷을 통해 하나씩 익혔다.

이렇게 했는데도 어느 정도 쫓아갔다.

여기에 인터넷에 있는 누군가 올린 엑셀을 응용했다.

엑셀을 다운 받으면 거기에 각종 함수 등이 포함되었다.

그걸 보면서 어떤 식으로 엑셀로 데이터를 구성했는지 배웠다.

그걸 그대로 응용해서 내가 새롭게 데이터를 다운 받아 만들었다.

엑셀을 그렇다고 아예 공부하려 안 한것은 아니다.

인터넷이나 책같은 걸로 하려 시도는 했다.

문제는 이게 자주 써 먹는 툴이 아니었다.

이러다보니 필요할 때 잠시 써 먹으면 완전히 까먹었다.

게다가 공부 차원에서 할 때는 분명히 알았고 잘 했다.

평소에 엑셀을 수시로 하는 것이 아니라서 그때 뿐이라는 게 문제였다.

굳이 이런 상황에서 더 배울 필요는 없어 보였다.

제일 좋은 것은 관련 책을 읽는 것이었다.

엑셀 책을 한 권 갖고 있기는 한데 어떤 툴을 써 먹을까 했던 것이다.

그런 책이 기초부터 나오긴 했어도 완전히 초보자가 하기는 힘들었다.

<최강 실무 엑셀왕>책은 그런 면에서 기초부터 하나씩 알려주고 있다.

무엇보다 단축키를 알려주는데 꽤 도움이 되었다.

고백하자면 항상 엔터를 쳐서 밑으로 가는 건 알았는데

TAP을 치면 옆으로 이동하는 걸 이번에 처음 배워 무척이나 신기했다.

여기에 숫자를 드래그할 때 ctrl 누르면서 하면 저절로 숫자가 커진다는 것도 처음 배웠다.

이런 소소하지만 무척이나 중요한 기본을 이 책으로 처음 배웠다.

다른 건 몰라도 업무를 하는데 있어 엑셀은 누가 뭐래도 짱이다.

가끔 엑셀을 정말로 잘하는 사람을 보면 너무 부럽고 또 부럽다.

머릿속에 있는 걸 엑셀로 곧장 구현하는 부분에 있어 특히 그렇다.

그 부분에 있어 이 책은 분명히 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 읽는다고 할 수 있는 건 아니다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 엑셀을 배우고 잘 하고 싶다면.

부동산 투자 인사이트 - 부동산 데이터

부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월

몇 년전에 대구에서 강의를 할 일이 있었다. 당시에 자신이 운영하는 학원이 있는데 그곳에서 무료로 하라고 연락이 온 사람이 있었다. 신청이 제법 많아 학원에서 못하고 강의장에서 했다. 그때 만난 사람이 <부동산 투자 인사이트> 저자인 김준영이었다. 나랑 연락을 주고 받은 것은 아내분이었지만 말이다. 그 후로 대구에서는 엄청나게 유명한 투자자라는 걸 알게 되었다. 꾸준하게 투자는 물론이고 강의도 하는 걸 알게 되었다. 소규모로 할 때도 있었지만 대규모로도 했다.

몇 백명이 모이는 강연장에서 강의를 하는데 대구 분들 뿐만 아니라 전국적으로 많은 사람들이 강의 듣는 걸 알고 깜짝 놀랐다. 당시에 여러 내용 중에 인상 깊었던 것은 부동산 투자 공부 방법이었다. 다른 부동산 투자자와 달리 여러 연구소의 보고서로 공부했다고 한다. 보고서라는 것이 일반인이 접할 수는 있어도 이해는 쉽지 않다. 전문적인 용어와 내용이라 어렵다. 그렇긴 해도 어떤 투자자의 글보다 훨씬 유익할 때가 많다. 가장 큰 이유는 객관성이다.

단순히 부동산 가격이 상승하거나 하락한다는 주장을 하지 않는다. 정확한 데이터를 근거로 자신의 주장을 펼친다. 특히나 부동산 투자자라기 보다는 학문적으로 접근하는 경우도 많아 무척 중립적인 입장에서 부동산에 대해 논하는 경우가 많다. 최근에 상당히 많은 사람들이 부동산 데이터를 갖고 부동산을 전망한다. 이런 노력은 얼마 되지 않는다. 그 전에는 부동산 데이터라는 것이 사실 없었다. 대략 3~4년 전부터 본격적으로 데이터가 부동산에 접목되었다.

가장 혁혁한 공은 정부다. 사람들이 정부를 열심히 욕하지만 그들이 쓰는 모든 데이터가 나오는 곳은 정부다. 정부가 열심히 전체 부동산 뿐만 아니라 지역별 데이터를 제공하고 있다. 입주량, 멸실주택, 가구 증가, 인허가 물량, 거래량, 기타등등. 이렇게 수많은 데이터가 많은데 이것들을 어떤 식으로 활용할 것인지는 잘 모른다. 투자자들이 각자 그걸 응용해서 투자에 접목하기도 했고 각 지역을 전망하고 예측해서 움직이기도 하면서 잘 활용을 했다.

이 부분에 있어서도 그 원류는 역시나 각 경제연구소나 부동산 관련 기관에서 발행한 보고서다. 이들의 부동산을 바라보는 방법이 노출 되었고 어떤 데이터를 갖고 볼 것인가를 알게 된다. 현재까지 다양한 부동산 책이나 블로거, 부동산 카페에서 이를 응용해서 데이터를 보여준다. 다들 나름 객관적으로 노출된 데이터로 시장을 설명한다. 아마도 최근 나온 부동산 책 중에 가장 객관적인 데이터를 갖고 부동산에 대해 설명하는 책이 이 책이 아닐까한다.

수많은 데이터가 책에서 나온다. 이를 근거로 지난 과거를 보여준다. 이 부분은 한편으로는 위험하다. 대부분 데이터는 과거다. 과거는 언제나 쉽다. 이미 결론이 났기 때문에 이를 근거로 이야기하기 쉽다. 명확하게 하락과 상승이 구분되고 어떤 상황인지에 대한 판단도 너무 쉽다. 문제는 현재와 미래다. 모든 데이터는 실시간이 아닌 시차가 존재하는데 나는 지금 어떻게 해야 할 지 미지의 영역이다. 어떤 판단과 결정을 내려야 하는데 이건 미래다.

이러다보니 항상 망설이고 선택 장애가 온다. 특히나 이런 책에서 데이터를 보여주며 설명을 하는데 읽는 건 좋다. 각종 데이터를 보여주며 설명하니 좀 더 잘 이해도 된다. 문제는 내가 직접 해야한다. 내가 해당 데이터를 만들어야한다. 이럴 때 어떤 식으로 해야 할지 무척 망막하다. 그런 면에서 이 책은 어떤 식으로 데이터를 활용하고 어디서 그 정보를 찾아야 하는지 알려준다. 저자가 만든 데이터를 나도 할 줄 알아야 어떻게 보면 제대로 된 정보제공이라 할 수 있다.

그런 면에서 데이터를 제시할 때 출처는 무척이나 중요하다. 무척이나 많은 데이터가 이 책에서 나오는 데 가장 중요한 개념은 평균이다. 가장 중요하게 보는 걸 공급으로 먼저 선정한다. 그 공급이 얼마나 되는지 지난 과거 평균으로 먼저 파악한다. 그 후에 현 상황이 평균 대비로 어느 정도인지에 따라 가격 상승과 하락을 유추한다. 전월세와 자가를 근거로도 파악한다. 전월세 거주하는 사람들이 결국에는 매수를 하게 된다. 투자자들이 매수를 하는 것은 영향력이 상대적으로 적다.

이런 저자의 주장은 나도 동의한다. 주택 가격은 어디까지나 실수요자가 핵심이다. 실수요자가 사려고 하면 주택 가격은 상승한다. 투자자는 관심을 불러일으키는 효과다. 책에서 수많은 데이터를 근거로 알려줄 때마다 항상 평균을 제시한다. 그 평균을 구분하는 기간이 다소 주관적이긴 해도 그런 기준을 통해 과거를 설명해 준다. 다만 책에 나오는 내용을 설명하는 것이 다소 어렵게 한다. 실제로 학술지의 보고서 스타일로 책 내용이 구성되어 있다는 느낌을 받을 정도다.

저자가 부동산경제연구소를 운영하고 있어 그런지 몰라도 그런 느낌을 받았다. 저자가 설명한대로 책은 지역 입지에 대한 이야기는 하지 않는다. 지역 분석은 한다. 서울, 수도권과 부산, 대구가 주 무대다. 이 지역을 근거로 각종 데이터를 통해 지난 시장을 설명한다. 여기에 향후 주택 시장 트렌드와 전망에 대한 이야기도 한다. 다소 뜬금없이 글로벌 주택 사이클이 나오는데 책에는 한 번도 언급이 없다가 나와 좀 그렇긴 했다. 나는 글로벌 주택 사이클을 동의하지만. 살짝 책이 어려울 수는 있지만 주택 시장을 바라보는 데 큰 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 다음 책은 좀 더 쉽게 써 주길.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 올바른 데이터를 통해 정보 파악하는 방법 알기

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스케일 - 효율적 대사량

스케일 : 생물.도시.기업의 성장과 죽음에 관한 보편 법칙
제프리 웨스트 지음, 이한음 옮김 / 김영사 / 2018년 7월

상당히 두껍고 내용이 방대한 책이다. 덕분에 무려 일주일을 붙잡고 읽었다. 스케일이라는 제목답게 생물부터 지구는 물론이고 기업에서 도시까지 여러 분야를 전부 다루고 있다. 처음에 이야기가 재미있었다. 고질라에 대한 이야기다. 과연 고질라가 실제로 가능하겠냐는 질문을 기자들에게 받았다고 한다. 과학자로 답변을 해야 하니 했단다. 고질라가 현실에서는 불가능하다. 굳이 과학자가 아니더라도 충분히 답할 수 있는 내용인데 그 이유는 바로 대사율에 달려있다.

거대한 모집을 유지하기 위해서는 엄청나게 많은 에너지를 소비해야 한다. 그게 불가능하다는 거다. 자신의 몸을 지탱하기 위해서는 거기에 걸맞는 다리 등을 제대로 갖춰야 하는데 그 부분도 어렵다. 영화에서 고질라는 다소 가볍게(?) 움직일 수 있지만 현실에서 고질라는 그 정도 몸을 움직이기 위해서는 엄청난 에너지를 소비해야 한다. 다리 두께만 해도 엄청날 뿐만 아니라 한 발을 움직이는 것도 쉽지 않다. 이런 현실에서 스케일을 접목한다. 현실에서 스케일이 무한정 커질수는 없다. 한계가 있다는 뜻이다.

작은 동물과 큰 동물이 있다면 우리는 별 생각없이 작을수록 더 민첩하고 효율적이고 덩치가 클수록 비 효율적이고 느리다고 생각한다. 그런 면에서 당연히 작은 동물이 큰 동물에 비해 훨씬 에너지를 효율적으로 쓰고 있을 것이라 본다. 막상 살펴보면 큰 동물일수록 오히려 더 에너지를 자체적으로 효율적으로 쓴다. 작은 동물에 비해 큰 동물이 더 많은 에너지를 쓰는 것은 맞지만 이럴 때는 비율을 따져야 한다. 작은 동물보다 큰 동물이 더 자신이 갖고 있는 에너지를 효율적으로 쓰고 있다.

우리는 흔히 면적이나 부피 등이 2배가 되면 그만큼 에너지를 쓸 것이라 생각하지만 그렇지 않다는 것이다. 대략 3분의 2정도씩 올라간다. 마약 성분에 대한 조사를 하려 했다. 흔히 생쥐에게 하는데 사람에게 직접 할 수 없으니 덩치가 훨씬 큰 코끼리에게 주사를 투약했다. 평소 생쥐에게 투여하는 약물을 근거로 코끼리에게 비율을 맞춰 마약을 투약했다. 나같은 사람에게 이런 실험은 지극히 상식적이다. 이 약을 투여했던 사람들도 똑같이 생각하고 그렇게 투여했다. 정작 투여를 하자마자 코끼리는 즉사했다.

우리가 흔히 착각하는 것처럼 하면 안 된다는 사실을 깨닫게 해준다. 이렇게 스케일이 커진다고 하여 단순 잣대로 하면 안 된다. 이와 관계해서 역도 선수들도 헤비급보다는 미들급이 실제로는 자신의 몸 대비로는 훨씬 더 큰 무게를 감당한다. 이런 스케일은 대부분 기하급수적으로 늘어나는 추세를 보여준다. 단순히 2배씩 늘어나거나 줄어드는 것이 아니다. 이런 사실을 본다면 그저 스케일이라는 개념뿐만 아니라 우리가 살아가는 세상의 많은 부분에서 신기하게도 여기저기에 갖다 붙여도 맞는 것들이 있다.

책에서 알게 된 것 중에 진화는 죽음을 필수요소로 본다는 점이었다. 생존과 번식이 진화의 기본이라 생각했는데 죽으면서 후손이 유전자 조합을 퍼뜨리며 자연선택 후 다양성을 획득한다는 점이다. 죽음을 그렇게도 볼 수 있다는 점이 새로웠다. 거기에 크든 작든 마지막 단위는 다 동일하다. 거기에 그 공간을 채워야 한다는 점도 똑같다. 무게나 부피에 상관없이 하부조직으로 내려 갈수록 모든 사물은 크기 등이 똑같다. 이런 점은 기업이나 도시에서도 동일하게 적용된다. 바로 그 부분이 이 책에서 설명하는 부분이다.

생각해보면 아무리 큰 건물이라도 수도꼭지 크기는 다 똑같다. 땅콩 주택이나 100층 짜리 건물이나 내부에 들어가는 이런 미세한 부분은 똑같은 크기로 구성되어 있다. 그 크기가 무시되면 기초가 흔들리며 무너지게 된다. 이런 점에서 똑같은 형태가 반복적으로 되풀이 되는 프랙탈은 여전히 풀지 못하는 신비다. 무엇때문에 이런 현상이 생기는지 원인까지는 파악하지 못했다. 프랙탈을 잘 활용한다면 발전이 가능하다. 흥미롭게도 같은 패턴이 반복되는 데도 우리는 다르게 보는 경우가 무척이나 많다는 사실을 보면 말이다.

무한 반복으로 자가증식할 수 있지만 한계는 있다. 어느 순간 정체되는 순간이 오고 그 지점을 뛰어넘지 못하는 것이 스케일의 한계기도 하다. 성장의 한계는 어느 사물이나 동일하다. 한계에 닥쳤을 때 뛰어넘는 것은 쉽지 않다. <스케일> 책에서는 이 부분에 있어 도시만이 유일하다고 말한다. 기업도 100년이 넘게 부도나지 않고 생존하는게 극히 드물다. 반면에 도시는 끝까지 생존한다. 유일하게 도시만이 죽지않고 불사조처럼 살아남는다. 인류 역사를 보더라도 여전히 각 도시는 수천 년이라는 시간동안 멸망하지 않고 그 자리에서 유지되고 있다.

보통 탄생후 모든 에너지는 성장에 투입되고 성장이 끝나 후에는 유지 관리에 쓴다. 이런 부분에 있어 도시는 끊임없이 성장한다. 도시 자체내에서 성장이 멈출 수 있어도 또 다시 해당 건물을 부수고 새롭게 짓는 등으로 다시 재탄생하는 거의 유일한 존재(?)다. 도시에 거주하는 인간 개개인은 영원하지 않지만 자신의 모든 걸 후대에 남겨주고 이를 바탕으로 도시는 성장한다. 도시의 핵심은 그 안에서 모든 걸 해내는 인간이다. 큰 도시일수록 더 많은 직업과 작은 도시에는 없는 새로운 걸 하게 된다. 이런 점이 도시를 더욱 성장시키는 원동력이 된다.

현대에 들어와서 각 국가들의 도시화는 국가의 경제적 발전과 궤를 함께 했다. 어찌보면 현재 대다수의 국가들이 경제 발전이 정체된것은 도시의 성장이 정체된 것과 맞닿아 있다. 도시를 다시 살려 더 성장할 수 있게 만든다면 지금의 경제적 어려움을 극복할 수도 있다. 그렇다고 이것이 단순히 SOC와 같은 건설을 의미하는 것은 아니다. 이 부분은 책에 나온 것도 아니고 내가 생각한 부분이라 어떻게 해야 할 지는 나도 모르겠다. 도시화는 편리성 등의 훌륭한 점을 제공한 것만큼이나 빈부격차등의 불편함도 더 증가시켰다. 단점을 포함하더라도 도시는 장점이 더 많은 체계다.

도시가 작건 크건 출퇴근 시간은 똑같다. 거리가 멀어질 뿐 시간은 동일하다. 대도시일수록 걷는 속도가 빨라진다는 데이터도 있다. 책은 생물에서 출발해서 도시까지 아우르는 방대한 내용이다. 아쉽게도 나는 초반 중반까지는 흥미있게 읽었는데 중후반은 내용이 별로 유익하지 않았다. 좀 반복되고 쓸데없는 내용이 많아 내용채우기처럼 보였다. 그렇다해도 스케일이 무조건 2배로 증식되지 않는다는 점을 알았다는 것만으로도 충분히 좋았다. 어떻게 해야 나도 이렇게 스케일을 점차적으로 늘릴까.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 쓸데없는 중언부언이 꽤 있다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 스케일의 증가 법칙을 알아야 한다.

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땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요? - 지도

땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요? - 서류만 읽을 줄 알면 돈 되는 땅이 보인다
박근용 지음 / 다온북스 / 2019년 8월

부동산 투자를 하는 사람들의 가장 마지막이 토지라고 한다. 처음에는 많은 지식이 없어도 가능한 주택으로 시작한다. 그 중에서도 아파트가 대부분이다. 이 후에 좀 더 수익을 올리기 위한 방법으로 눈을 돌리게 된다. 상가를 하는 사람도, 토지를 하는 사람도 있다. 아파트는 임차인 관리가 쉽지 않으니 다른 쪽을 눈을 돌리는 경우도 많다. 상가는 수익도 훨씬 좋게 느껴지고 임차인이 알아서 주인에게 연락하지 않고 다 처리를 하니 무척 편하게 느껴진다.

토지 투자는 임차인이 없으니 신경 쓸 것이 없어 매력적으로도 보인다. 둘 다 막상 해 보면 쉽지 않다. 상가는 까닥하면 임차인은 구하지도 못하고 공실때문에 엄청나게 속썩이다 끝나는 경우도 있다. 토지는 그저 땅을 산다고 되는 것이 아니다. 한국이 좁디 좁은 땅 덩어리라고 하지만 중요한 땅 덩어리가 아니면 쓸모없는 경우가 태반이다. 아주 적은 돈으로도 당장이라도 살 수 있는 땅은 수두룩하다. 부동산 경매 사이트를 들어가면 엄청나게 많이 볼 수 있다.

심지어 몇 십만 원에도 구입할 수 있는 토지가 있다. 이런 걸 볼 때 토지구입하는 것이 문제가 아님을 알 수 있다. 이런 건 주택도 마찬가지긴 하겠지만. 내 주변에도 토지 투자하는 사람들이 많다. 이분들이 하는 이야기 중 하나가 최소한 임대차 문제로 신경 쓸 것은 없다고 말한다. 토지 투자는 대체적으로 개발과 가장 큰 연관이 있다. 개발이 되는 곳을 미리 구입해서 기다리거나 내가 개발을 하거나. 둘 중에 하나만 잘 해도 꽤 수익이 쏠쏠하다는 것이다.

과거에는 토지 투자라는 것이 아무나 할 수 없는 걸로 여겼다. 은밀하게 개발 계획을 남들보다 먼저 알아낸다. 그 후에 해당 토지를 더 은밀하게 매입한다. 나중에 정부에서 발표가 난 후에 사람들이 몰려들며 큰 수익을 남기고 매도한다. 이런 식으로 돈을 버는 걸로 알고 있다. 이런 내부 정보를 아는 사람이나 그 주변 친인척들이나 돈을 버는 방법처럼 말이다. 이제는 다르다. 누구나 얼마든지 정보를 얻을 수 있다. 여전히 먼저 아는 사람이 있긴 할테다.

한국 사회가 투명한 방향으로 발전했기에 거의 실시간으로 개발계획이 전부 알려진다. 정부가 시기마다 전국적으로 어떤 계획을 갖고 있는지 공식적인 보고서로 발표한다. 보고서에 나온 내용이 그 즉시 실행되는 것은 아니다. 상당히 많은 시간이 걸려 긴가민가 하는 고통이 동반된다. 대체적으로 오래 걸린다는 것이지 안 한다는 것은 아니다. 그런 정보가 이미 다 세상에 나와있다. 나와 있다고 모든 사람이 돈을 버는 것은 아니다. 거기서 무엇이 중요한지 또 알아야 한다.

그걸 알려면 공부를 해야 한다. 대부분 투자는 어느 정도 알아야 한다. 몰라도 무조건 지르면 되긴 한다. 그때부터 자연스럽게 본격적으로 공부를 하게 될테니 말이다. 이왕이면 구입 전에 알아야 할 것만 알아야 한다. 너무 많은 걸 알 필요는 없고 필요한 것만 알면 된다. 각 투자 영역에 따라 알아야 할 것은 있다. <땅 투자, 이렇게 한번 해볼래요?>는 그런 부분을 알려주는 책이다. 토지는 흔히 공법이라는 이야기를 한다. 공법을 알아야만 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

꼭 그럴 필요는 없다. 공법을 몰라도 된다. 지목변경이라고 하여 가장 큰 수익을 내는 방법이라고 알려지기도 했지만 그 보다는 오를 땅을 미리 선점해서 갖고 있는 것이 훨씬 더 좋다. 제대로 했다면 신경쓰지도 않고 어느 날 연락이 온다. 땅을 팔아달라고 말이다. 이렇게만 본다면 이보다 더 좋을 수 없다. 이마저도 계획만 안다고 되는 것 아니다. 토지의 용도를 알아야만 한다. 기껏 땅을 사고 기뻐해도 아무짝에도 쓸모없는 땅이라면 돈만 버린 꼴이 되어버린다.

땅은 움직이도 않고 영원하다며 갖고 있으면 언제든 돈이 된다는 것은 말만이다. 거꾸로 볼 때 영원히 팔지도 못할 땅을 갖고 있어야 한다. 예를 들어 개발 계획이 잡힌다. 그 근처 땅이 들썩거리며 난리가 난다. 뭐라도 해야겠다며 그 근처 땅을 매입한다. 이제 기다리기만 하면 큰 돈을 벌 것이라 기대에 찬다. 실제로 개발이 착수되어 척척 진행된다. 내 땅을 팔아볼까하고 의뢰를 했더니 사려는 사람이 없다. 그 땅은 아무것도 활용할 수 없는 땅이다.

이런 부분은 조금만 공부해서 지도와 같은 것을 통해 용도 등을 확인했다면 얼마든지 피할 수 있었다. 아무리 개발이 되어도 국가적인 국토 개발뿐만 아니라 효율적인 활용을 위해 토지는 토지로 냅두는 곳도 있다. 도시가 개발되니 이런 곳이 언젠가는 될 것이라는 순진한 생각만으로는 돈도 잃고 영혼도 날린다. 특히나 서울같은 곳은 그럴 가능성이 있었지만 더이상 개발을 하지 않을테고 그 외 지역은 해당 지역만 개발할 뿐 옆 부분까지 개발할 이유가 없는 경우가 다반사다.

이 책은 다소 이론적이다. 저자의 실제 사례도 있긴 하지만 그보다는 어떤 서류를 봐야 하는지 알려주는데 좀 더 할애를 한다. 이러다보니 솔직히 인터넷 여기저기서 구할수 있는 것들이 꽤 있다. 그런 것들을 이 책 한 권으로 모아서 볼 수 있다는 장점은 있다. 지도에서 용도는 색깔로 구별된다. 이것만 제대로 익혀 습득하면 향후 빠른 시간내로 투자할 토지를 구별할 수 있다. 금방은 안 되지만 훈련하면 앞으로 지도를 볼 때마다 큰 도움이 되지 않을까 한다. 연습 좀 해야겠다.

증정 받아 읽었습니다.

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