운과 실력의 성공 방정식 - 일관성

마이클 모부신 운과 실력의 성공 방정식 - 주식 투자에서 메이저리그까지 승률을 극대화하는 전략
마이클 J. 모부신 지음, 이건.박성진.정채진 옮김, 신진오 감수 / 에프엔미디어 / 2019년 9월

사람들에게 추천했던 책 중에 <내가 다시 서른살이 된다면>이 있었다. 이 책을 나로 인해 알게 된 사람도 많았다. 나름 적극적으로 추천했던 책이지만 절판이 되었다. 정말 좋은 책은 절판되는 이상한 한국의 출판업계다. 사람들을 현혹시키고 헛된 환상을 심어주는 책은 대박이 나고 정확하고 올바른 걸 알려주는 책은 사람들의 선택을 받지 못하는 아이러니다. 이 책은 언제나 마음속에 있었지만 절판되었기에 소개하기가 힘들었다. 구할 수 없는 책을 소개할 수 없으니 말이다.

이번에 새롭게 <운과 실력의 성공방정식>이라는 새로운 제목을 달고 세상에 다시 나왔다. 내용을 읽을 필요도 없이 추천하는 책이다. 책은 그다지 쉬운 내용은 아니지만 초반 머릿말이 참 흥미롭다. 저자인 마이클 모부신은 무척이나 유명한 투자자겸 작가다. 지금의 그가 있기에는 완전한 우연이다. 취직을 위해 면접볼 때 그저 결정자와 같은 공통점이 있었다. 쓰레기통에서 본 팜플랫으로 이야기를 나눴던 것이 호감을 줬다. 이전 면접관들은 마이클을 전부 탈락시켰다.

그가 합격한 걸 신기하게 여긴 누군가가 마이클에게 알려줬단다. 최고 결정자에게 어떻게 보였기에 합격할 수 있었냐고 말이다. 알고서 한 것도 아니고 철저하게 운이 결부된 합격이었다. 사람들은 성공은 대부분 노력의 결과라고 여긴다. 가장 큰 이유는 그래야 뭔가 깔끔하기 때문이다. 무엇보다 인과관계가 명확하다. 열심히 노력하니 성공했다. 매력적이다. 그다지 노력한 것도 없는데 성공했다고 하면 뭔가 찜찜하다. 대부분 사람들이 성공했을 때 생존편향효과다.

나처럼 성공하기위해서는 이런 노력과 시도를 해야 한다고 말한다. 사실은 똑같이 노력한 사람들 중에 성공한 유일한데도 대부분 이 사실을 모른다. 본인도 그 사실을 모른다. 실력과 운의 스펙트럼에서 우리는 운보다는 실력이 더 중요하다고 여긴다. 이걸 무시하기는 힘들다. 운보다 실력이 더 중요한 역할을 한다고 보지만 영역에 따라 다르다. 어떤 영역은 운과 실력의 구분이 애매하다. 거의 대부분 실력이 훨씬 더 영역에서 중요하다고 판단한다. 실질적으로 그런 영역이 작다.

실력과 운이 작용하는 부분에 있어 우리 생각과 달리 실력보다 운이 작용하는 경우가 너무 많다. 투자라는 영역에서는 특히 더욱 그렇다. 투자는 생각보다 내가 실력을 키운 후에 컨트롤할 수 있는 영역이 협소하다. 성공한 사람들은 자신이 노력한 덕분이라고 말한다. 거의 대부분 생존편향이다. 주변에 수없이 많은 사람들이 실패했다. 유일하게 성공한 사람인데 생존했다. 솔직히 비밀은 이거다. 수없이 많은 사람들은 실패했는데 유일하게 생존했다.

흔히 이야기하는 죽은 사람은 말이 없다. 실패한 대다수는 침묵할 뿐이다. 실력의 영역과 운의 영역을 구분하는 것은 바로 일관성이다. 얼마나 일관성있게 성공한 사람들이 존재하느냐다. 똑같이 연습하고 실천했을 때 동일한 실력이 나왔을 때 운보다는 실력이 중요하다고 말한다. 투자에서는 이게 힘들다. 자신이 성공한 방법을 똑같이 했을 때 성공한 사람들이 있어야 한다. 분명히 성공한 사람이 있지만 극히 소수다. 그들도 똑같이 했냐고 묻는다면 결코 그렇지 않다.

예를 들어 피아노 연주같은 경우는 운보다는 실력의 영역이다. 똑같은 노력을 하면 똑같은 수준의 실력을 보인다. 이상하다. 똑같은 노력을 해도 똑같은 실력을 보이지 않는 걸로 알고 있는데 말이다. 일정 실력까지는 노력을 하면 된다. 실력이 뛰어난 사람끼리는 운이 작용한다. 여기서 말하는 것은 노력과 연습으로 실력향상이 가능하느냐 여부다. 더구나 투자에서는 완벽하게 100% 운만으로도 수익을 낼 수 있다. 피아노 연주에서는 절대로 그런 경우가 없다.

운이 작용햐느냐 여부는 장기 데이터를 갖고 봐야 한다. 단기로 볼 때 실력과 운은 구분하기 힘들다. 투자가 특히 그렇다. 장기적으로 꾸준한 수익을 낸다면 그는 실력이 꽤 쌓였다고 할 수 있다. 오랜 기간동안 투자수익을 냈는데도 불구하고 그에게 실력보다 운이라고 하면 실례일 수 있다. 그 부분에 있어서도 기간이 필요하다. 여기서 말하는 기간이라는 것은 상승과 하락을 최소한 1번 정도는 해야한다. 좀더 확실한 검증을 위해서는 2번 정도는 극복해야 한다.

이 정도 기간동안 살아남고 수익을 냈을 때 비로소 실력이라고 칭할 수 있다. 그럼에도 투자같은 분야는 어느 순간 내 의지와 상관없이 블랙스완과 같은 느닷없는 충격을 받을지 모른다. 피아노 연주같은 분야는 그런 일이 없다. 일정 수준이 되었을 때 실력이 더이상 향상되지 않더라도 유지할 수 있다. 투자는 언제나 모든 것이 새롭게 시작된다. 이전에 내가 어떤 투자 수익을 냈더라도 새롭게 시작하는 투자는 모든 것이 0에서 다시 출발한다. 이러니 운이 더 많이 작용한다.

이런 사실을 알고 있지만 나조차도 또다시 운보다 실력이라고 착각한다. 인간이 갖고 있는 인과관계 영향에서 벗어나기 힘들다. 어떻게하든 성공한 이유를 찾고자 한다. 성공한 사람들의 이야기를 들으며 그들이 알려주는 인과관계에 현혹된다. 그들이 알려주는 것은 어디까지나 운이 결부된 생존편향인데도 말이다. 이를 극복하기 위해서는 과정이 중요하다. 결과는 비록 그때마다 다를지라도 동일한 과정을 반복한다면 좀 더 실력이 향상되면서 운이 내 편이 될 수 있다.

증정 받아 읽음

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 실력을 쌓아야 할 필요가 있나?

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 실력은 일관성에서 나온다

함께 읽을 책

통섭과 투자 - 기대값

마이클 모부신은 아주 좋은 책을 여러 권 냈다. 읽었던 대부분 책이 좋았다. 그런 의미로 볼 때 이 책 <...

blog.naver.com

현명한 투자자의 인문학 - 격자틀 정신모형

투자를 하는 것은 참 힘든 일이다. 쉬운 일이 결코 아니다. 단순히 볼 때 참 단순하다. 그냥 사면 된다. 별...

blog.naver.com

 

투자에 대한 생각 - 투자 철학

투자에 대한 생각 작가 하워드 막스 출판 비즈니스맵 발매 2012.09.28 리뷰보기 책의 소개글을 보면 이 책...

blog.naver.com

부자의 계산법 - 엑셀

부자의 계산법 - 아파트, 빌라, 오피스텔, 단독주택, 꼬마빌딩까지 돈 되는 부동산 ‘엑셀 수익계산기’로 PICK!
민성식 지음 / 진서원 / 2019년 9월

한국에서 부동산 투자를 한다면 거의 대부분 갭투자를 떠 올린다. 갭투자는 기본적으로 시세차익을 제외하면 그다지 얻을 것이 없는 투자 방법이다. 그럼에도 갭투자가 유행하고 각광을 받는 것은 주택 가격이 항상 상승했기 때문이다. 어패가 있다면 주택이 항상 상승했냐는 이야기를 하면 결단코 그렇지 않다. 최근에 서울 부동산 같은 경우는 무조건 상승할 것이라는 분위기가 다소 팽배하다. 지난 역사를 보면 상승기가 하락기보다 좀 길긴 해도 하락도 있었다.

갭투자는 어디까지나 철저하게 시세 차익만 바라는 것이라 많은 사람들이 손쉽게 접근할 수 있다. 투자라는 관점에서 볼 때 오를 것만 생각하고 투자하는 것은 무척이나 위험하다. 좀 더 리스크를 감안하면서 투자해야 한다. 그런 방법은 월세를 근거로 투자하는 방법이다. 시세가 상승하지 못하면 갭투자는 실패가 된다. 하락기라도 온다면 온전히 그 고통을 인내하며 갖고 있어야 한다. 가격은 떨어지고 세금은 매년 내야 하는데 전세가격마저 떨어지면 무척이나 힘들다.

월세 관점에서 본다면 다소 다르게 접근한다. 수익률이라는 관점에서 단순히 사세 차익에 따른 수익률이 아닌 월세에 따른 수익률 관점에서 바라보게 된다. 매매가격에서 매 월 받는 월세를 감안해서 수익률을 계산한다. 대출 없이 받았을 때의 수익률과 대출을 받았을 때의 수익률을 비교한다. 여기서 수익률을 절대 수익률로 보기는 힘드니 상대 평가를 통해 계산해야 한다. 대체로 이럴 때 금리를 기준으로 비교한다. 금리가 5%일 때 월세 수익률이 6%면 별로다.

금리가 3%일 때 월세 수익률이 6%면 무척이나 좋다. 이런 식으로 비교를 하는데 여하튼 이렇게 월세를 근거로 수익률 계산을 하는 것이 좀 더 확실하고도 안전한 투자 방법이다. 이렇게 한다고 꼭 수익을 낼 수 있다는 것은 아니지만 그렇다. 이런 식의 수익률을 계산하려면 무엇보다 머리가 좀 아프다. 이것저것 계산하고 따져봐야 하니 말이다. 생각해보면 투자라는 것이 결코 쉬운게 아니다. 이런 방법을 해 보는 것이 기본이라 생각되는데 대부분 이렇게 투자하지 않는다.

이런 투자는 대부분 사람들이 머릿속으로 계산하기 힘들다. 머리가 무척이나 비상한 소유자라면 가능하겠지만 어렵다. 결국엔 어떤 툴을 갖고 해야한다. 최근에는 부동산 쪽도 워낙 관련 기술이 발달해서 수익률 계산하는 어플도 있지만 다소 무엇인가 부족하다는 느낌이 든다. 그런 면에서 여전히 최고의 툴은 엑셀이다. 엑셀은 도구가 중요한 게 아니다. 도구를 어떻게 활용하고 쓸 수 있느냐가 핵심이다. 다루는 사람의 능력이 그런 면에서 가장 중요하다.

엑셀 잘 하는 사람을 보면 완전히 대단하다. 현장에서 즉석에서 빈 공란에서 이야기하며 엑셀 수식을 만들어 내고 수익률을 산정한다. 그런 걸 볼 때는 다소 기가 죽을 정도다. 무엇보다 엑셀로 그렇게 하려면 함수나 수식 등을 알아야 하는데 난 잘 모른다. 간단하게 수익률 계산하는 엑셀을 갖고 있지만 말이다. 솔직히 그걸로도 충분하다. 아주 정밀하게 디테일하다고 꼭 좋은 것은 아니다. <부자의 계산법>은 엑셀로 부동산 투자를 접근하는 방법을 알려준다.

책은 다양한 투자 사례를 근거로 하나씩 수익률 계산하는 방법을 알려준다. 가장 많은 사람들이 투자하는 아파트에서 빌라는 물론이고 빌딩까지 소개하며 어떻게 수익률 관점에서 접근할 것인지 알려주는 책이다. 엑셀과 관련되어 부동산이 열풍을 불 때가 있었다. KB부동산 등에 나오는 데이터를 시각적으로 보기 위해 엑셀을 이용했다. 지금은 여러 부동산 데이터 보여주는 사이트나 어플이 생기며 다소 뜸해졌다. 엑셀은 그게 아니더라도 내 자산을 지키는 도구가 된다.

내가 투입된 자본이나 빌릴 수 있는 대출, 이자를 몇 프로로 받을 것인가. 이런 것들에 따라 수익률이 달라진다. 여기에 각종 부대 비용 등에 따라 수익률이 미세하게 달라진다. 너무 미세한 것까지 따질 필요는 없다. 책에서는 공적부자라고 하여 기관에서 투자할 때는 미세한 것이라도 단위가 달라 중요하다고 알려준다. 그건 맞는데 대부분 일반 투자자에게 그렇게까지 미세하고 디테일하게 들어갈 정도로 할 필요가 있을까라는 생각은 든다. 몇 천 억 단위로 투자하는 것도 아니고.

책에서 공적 부자라는 표현을 하는데 난 조금 거슬렸다. 느낌이 꼭 공공투자처럼 착한 느낌이 들어서. 그냥 거대자본부자처럼 했으면 더 느낌이 살 지 않았을까한다. 책의 장점은 소개하는 투자 사례를 하나씩 전부 엑셀로 계산하는 방법을 완전히 친절하게 알려준다. 영화에서 컷과 컷을 자세하게 보여주는 것처럼 사진으로 하나씩 보여주며 설명한다. 덕분에 이해하는데 좀 편하긴 했어도 너무 반복적으로 나오니 다소 지겹기도 했다. 똑같은 패턴이 반복되니 말이다.

몇 개 사례를 보여준 후에는 간략하게 했어도 좋지 않았을까한다. 관련되 엑셀 파일도 저자의 블로그에 공개되어 있어 다운 받아 활용하면 된다. 해당 자료가 책을 산 사람만 볼 수 있게 암호가 걸려있긴 하다. 친절하게 각 데이터를 어디서 참고하고 활용해야 하는지를 설명할 뿐만 아니라 엑셀에서도 즉시 갈 수 있게 세팅을 했다. 부동산 투자에서 리스크를 감안한 투자를 원한다면 엑셀을 통한 방법을 알아두면 좋다. 그런 측면에서 이 책에 나온 방법을 활용한다면 도움 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 사례가 반복되니 뒤에는 살짝...

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 엑셀로 접근하는 부동산 투자 방법.

함께 읽을 책

부자가 될 수 있다 - 지금부터 부동산투자해도

약간 선택이 다를 때가 있다. 이런 부분은 다양한 분야에서 비슷하다. 어느 정도 해당 분야에 대해 좀 안다...

blog.naver.com

부동산으로 이룬 자유의 꿈 - 자유몽

부동산 투자는 어느 덧 대중화가 되었다. 이렇게 쓰면 말도 안 된다는 이야기를 하는 사람도 있고, 맞다고 ...

blog.naver.com

부동산 가치평가 - 무작정 따라하기

과거 부동산 투자는 감과 촉이 전부였다. 거기에 현장을 통한 발품이 모든 것. 이 정도만 해도 충분히 좋은...

blog.naver.com

상식 밖의 부자들 - 비즈니스 브릴리언트

상식 밖의 부자들 - 10년간 1,000명의 백만장자들을 통해 본 새로운 부의 공식 7
루이스 쉬프 지음, 임현경 옮김 / 청림출판 / 2019년 10월

많은 사람들이 부자가 되고 싶어한다. 어떤 식으로 부자가 되는지 잘 모른다. 자신이 부자가 되지 않았으니 모르는 것이 당연하다. 일부 부자들이 하는 이야기를 듣고 그 방법을 따라하려 한다. 그 방법도 좀 애매하다. 누군가 부자가 되었다는 것은 그 사람이 했던 방법이다. 그 사람에게 맞을지라도 누군가에는 맞지 않을 수 있다. 우리가 살아간다는 것은 다 동일하지만 각자 자신만의 삶의 방법과 태도가 있는 것처럼. 그나마 여러 부자들이 하는 행동 등을 통해 유사점을 모은다.

대체적으로 부자들이 하는 행동에서 공통점이 있다면 부자가 되는 좀 더 빠른 방법이 가능성이 높다. 그런 면에서 대부분 부자가 되는 방법은 그런 공통점을 내세운다. 그렇지 않으면 부자라고 하는 사람이 자신의 방법을 알려준다. 정작 큰 부자는 이런 방법에 대해 자신이 알리는 경우가 없다. 대부분 그가 했던 방법을 누군가 이야기할 뿐. 그런 면에서 부자라며 방법을 알려주는 사람의 이야기가 과연 맞는 것일까 생각할 필요는 있다. 그 방법은 그 사람에게만 맞을 수 있다.

부자에 대해 알려주는 책이 많은데 다들 비슷하지만 다르다. 각자 자신의 방법에 대해 알려주고 부자들의 공통점을 내세운다. 서로 다른 이유가 여기에 있다. 부자들 자신도 이런 행동이 부자가 되는 데 도움이 되었을 것이라 이야기할 수 있을 뿐 정확히는 자신도 확실히 모른다. 대체적으로 여러 책들에게 공통적으로 이야기한다. 반면에 이런 부분에 있어 자신만의 이야기를 들려주겠다는 책들도 있다. 기존에 알고 있는 내용은 부자가 되는 방법에 대해 제대로 알려주지 못한다고 한다.

이런 내용이 진짜라고 주장한다. <상식 밖의 부자들>은 기존과 다른 내용을 알려주겠다고 한다. 책을 읽어보면 그런 주장이 틀린 것은 아닌데 다른 것에 좀 더 가깝다. 이 책에서 주장하는 바를 다른 책에서도 이미 주장하고 있다. 그렇게 볼 때 부자에 대해 알려주는 다른 책과 공통점도 있지만 차별성도 있다. 차별성이 좀 더 많다는 정도가 이 책이 갖고 있는 차이다. 부자란 다양한 사람들이 있다. 긍정적인 마인드로 성공한 사람도 있지만 부정적인 마인드로 성공한 사람도 있다.

대체로 긍정적인 마인드로 성공한 사람이 좀 더 많을 뿐이다. 부정적 감정을 오히려 이용해서 어려움을 극복하는 경우도 많다. '더러운 세상을 내가 이기고 말리라'는 정신으로 말이다. 돈을 추구하지 말고 돈이 쫓아오게 만들라는 말을 많이 한다. 그런 면에서 이 책은 반대로 이야기한다. 돈을 쫓아가라고. 부자는 오히려 돈을 더욱 추구한다. 중산층과 달리 돈을 더 갈구하고 가지려하고 돈을 추구했기에 부자가 되었다. 그런 욕심이 그들을 부자로 만들었다고 알려준다.

책에서는 다양한 사례가 등장한다. '태양의 서커스'를 만든 장본인도 나오고 빌 게이츠도 나온다. 알고 있는 사람도 있고, 처음 듣는 사람도 있다. 이들이 부자가 된 사례와 이야기를 들려주는데 한편으로는 그들은 엄청난 부자다. 내가 볼 때 나같은 사람이 추구할 수 있는 경지가 아니다. 그런 관점에서 볼 때 우리가 알고 있는 부자는 개인이 노력해서 가능한 영역이지 않을까한다. 이 책에서 알려주는 내용은 그 이상의 부자가 되고 싶은 사람에게 해당되는 내용이지 싶다.

솔직히 이 책에 있는 내용이 틀리냐고 묻는다면 아니다. 조목조목 다 맞다. 자신의 이익을 위해서는 과감히 결단한다. 자신을 희생하기 보다는 냉혹하게 행동한다. 이익이 눈 앞에 있다면 사사로운 감정은 벗어버린다. 독한 마음을 먹고 돈을 추구한다는 뜻이다. 과거에 친한 사람이거나 도움을 받았다고 해도 저버릴 수도 있다는 뜻이다. 그렇게 한 후에 나중에 그걸 어떻게 미화하느냐에 따라 사람들은 다르게 본다. 그런 경우가 왕왕있다. 그걸 알고도 주변 사람은 성공했을 때 뭐라고 하진 않는다.

이런 내용이 있는 책이다. 이게 상식 밖인지 여부는 확실하지 않다. 부자가 되는 다양한 방법 중 하나라고 하는 것이 좀 더 맞다. 백인 백색의 방법이 있다. 단 하나의 부자가 되는 방법은 없다. 맞다고 생각하는 걸 하면 된다. 그럼에도 생각할 만한 것이 몇 가지 있다. 그것에 대해 쓰는 걸로 마무리하는 것이 좋을 듯하다. 책에서는 비즈니스 브릴리언트라 칭하는 개념이다.

학습

자수성가한 백만장자들은 자신이 가장 잘하는 일을 찾고, 그와 관련된 기회를 추구하는 데 더 많은 시간과 노력을 기울인다.

수입 창출

자수성가한 백만장자들은 돈을 벌 수 있는 가능성을 최대화하고 실패할 위험은 최소화할 수 있는 프로젝트에 착수하거나 협상을 진행한다.

지원

자수성가한 백만장자들은 자신이 가장 잘하는 일에 벗어난 모든 업무에 대해 도움이나 조언을 받을 수 있는 친구와 지인, 동업자들의 네트워크를 핵심적으로 파고든다.

인내

자수성가한 백만장자들은 실패에서 얻을 수 있는 실질적인 교훈을 성공에 이르는 과정에서 반드시 필요한 요소로 받아들인다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 세상에 새로운 건 없다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부자는 아무나 되는 것이 아니다.

함께 읽을 책

1% 부의 비밀 - 독점

제목인 <1% 부의 비밀>만 놓고 보면 뻔하디 뻔한 책으로 읽힌다. 원제도 'Wealth secrets of the on...

blog.naver.com

부자들의 역습 - 패권은 부자에게

부자들의 역습 작가 장 루이 세르방 슈레베르 출판 레디셋고 발매 2015.03.13. 리뷰보기 과거 신분상승이 ...

blog.naver.com

플루토크라트 - 부자가 되고 싶다

플루토크라트 작가 크리스티아 프릴랜드 출판 열린책들 발매 2013.10.10 리뷰보기 플루토크라트(Plutocrat...

blog.naver.com

부동산 경매로 인생을 샀다 - 사이클을 접목해서

부동산 경매로 인생을 샀다 - 3천만 원으로 80억 원 자산가가 된 새벽하늘의 부동산 투자 특강
김태훈 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 8월

부동산 관련되어 알고 지내는 사람은 크게 두 축으로 나눠진다. 부동산 경매를 하며 알게 된 사람과 부동산 투자를 하며 알게 된 사람이다. 알게 된지 오래된 사람들은 대부분 부동산 투자보다는 경매와 관련되어 있다. 역설적으로 경매로 알게 된 사람들은 대부분 부동산 투자를 한 지 10년은 되었다. 그만큼 오래 된 사람이다. 그렇게 알게 된 사람 중에 한 명이 <부동산 경매로 인생을 샀다>책의 저자인 새벽하늘 닉네임을 쓰는 김태훈이다. 알게 된 지는 10년 까지는 안 된 듯하다만.

최근에 부동산 경매 책은 다소 인기가 없다. 굳이 부동산 경매를 통해 투자를 해야 할 필요가 상대적으로 적기 때문이다. 사람들의 관심이 소홀하다고 부동산 경매로 무용하냐고 묻는다면 결코 그렇지 않다. 부동산 투자를 하는데 있어 다양한 무기 중 하나다. 부동산 투자라는 큰 카테고리 안에 부동산 경매가 있다. 이를 얼마나 잘 활용햐느냐에 따라 훨씬 무기를 잘 쓸 수 있다. 부동산 투자를 오래 한 사람치고 부동산 경매를 해보지 않은 사람이 없을 정도다.

각 시기와 정책 등에 따라 부동산 투자를 다양한 방법으로 하며 부동산 경매를 소홀히 할 때가 있을 뿐이다. 부동산 경매는 언제나다. 사람들이 언제 부동산 경매를 하면 좋느냐고 물을 때 내가 하는 답이다. 부동산 시장이 좋든, 나쁘든 부동산 경매에서 핵심은 좀 더 싸게 사는 방법이다. 책에서는 할인이라는 표현을 한다. 할인을 한다면 우리들은 일단 구매하고 보려한다. 이처럼 같은 부동산을 좀 더 저렴하게 구입할 수 있다면 이를 응용하는 것이 좋지 않을까한다.

부동산 경매는 단타라는 생각이 강하다. 과거에는 부동산 경매로 낙찰을 받은 후 짧은 시간에 되팔아 수익내는 경우가 많았다. 짧은 시간에 어지간한 회사의 연봉만큼 볼 수 있다는 점이 매력적이었다. 사람들이 즉시 사고팔기를 하는 이유였다. 3억 아파트를 2.6억에 낙찰받아 2.9억에 매도한다. 여러가직 비용 등을 따져야겠지만 단순 계산으로 0.3억을 번다. 이렇게 매력적이니 단타가 성행했다. 시간이 지나보니 단타보다는 좀 더 장기보유한 사람이 훨씬 더 수익이 컸다.

이런 일이 벌어진 이유는 당시에 부동산 투자가 그다지 재미가 없던 시절이었다. 부동산 가격이 상승할 것이라는 기대가 없었다. 장기보유하는 것보다는 즉석에서 매도하는 것이 수익 확정하는 가장 좋은 방법이었다. 시간이 지나보니 좀 더 보유한 사람이 수익을 극대화했다. 이런 걸 볼 때 부동산 경매도 부동산 투자라는 큰 카테고리 안에 있는 하나의 방법이다. 여기서 중요한 것은 다시 어느 지역을 투자할 것인지다. 이걸 아는 것이 부동산 경매보다 더 중요하다.

예전에는 단순히 부동산 경매로 수익내는 데 집중했다면 현재는 달라진 점이다. 부동산에서 어느 지역이 상승할 것인지 파악하는 것이 더 중요하다. 여기에 해당 지역에서 부동산 경매로 나온 게 있다면 눈여겨본다. 부동산 경매란 결국엔 할인된 가격으로 해당 물건을 매수하는 것이다. 두 가지가 결합되면 가장 매력적인 투자 방법이 된다. 최근에는 워낙 다양한 투자 방법이 시중에 널리 퍼져있다. 그 모든 것을 아우르는 것 중에 하나가 부동산 경매다.

둘 다 해야 좋다는 것은 이 책을 읽어보면 안다. 이 책 제목에 부동산 경매가 들어간다. 특이하게 책 시작하자마자 겨앰에 대해서는 그다지 언급이 없다. 오히려 부동산을 해야 하는 방법으로 자본주의 시스템에 대해 설명한다. 여기서 핵심은 인플레이션이다. 자본주의에서 인플레이션은 살짝 불가근이다. 인플레이션 자체는 사람들이 느끼기에 그다지 좋게 생각되지 않는다. 가격이 오른다는 뜻이니 말이다. 그렇다고 인플레이션이 없다면 자본주의 시스템이 작동하기 힘들다.

이런 이유로 인플레이션이 중요한데 각종 부동산은 반드시 인플레이션만큼 기계적으로 상승하지 않는다. 시간이 지나면 인플레이션만큼 상승한다. 이런 비교를 하며 투자 물건을 찾는다. 아무리 좋은 물건이라도 해당 물건이 좋은 투자처라는 것은 다른 관점이다. 좋은 아파트가 반드시 좋은 투자 수익을 보여주는 것은 아니다. 언제 사느냐가 오히려 투자 수익을 결정한다. 이런 점을 알아야 한다. 부동산 경매를 그 이후 접목하면 일반 부동산 투자자 보다 좋은 수익을 낼 수 있다.

이런 부분에 대해서 책은 알려준다. 지난 시기 동안 부동산이 어떤 식으로 흘러 왔는지에 먼저 설명한다. 후반부는 이를 어떻게 부동산 경매와 접목하는 지 설명한다. 워낙 여러 물건을 반복적으로 설명하고 있어 다소 지겨운 감도 솔직히 있지만 초보자에게는 큰 도움이 될 수 있다. 반복을 통해 방법을 배울 수 있으니 말이다. 해당 책은 내가 추천사를 썼기에 그 추천사를 마지막으로 쓴다. 단, RH코리아는 항상 저자가 증정하는 책에 증정도장을 찍는지 모르겠다. 저자가 선물하는 책에 말이다. 인세도 빼고 줄텐데. 사내용이라는 마크가 찍힌 추석선물을 받는다면 기분 좋을리가 없다.

"부동산을 싸게 사는 가장 좋은 방법이 부동산 경매다. 부동산 경매도 부동산이라는 큰 카테고리 안에서 움직일 수밖에 없다. 부동산의 흐름을 알고 경매를 한다면 수익을 낼 가능성이 더욱 커진다. 대부분의 부동산 경매 책이 경매 방법만 알려주면서 상대적으로 작은 수익을 내는 법을 담고 있다. 이 책은 부동산 시장의 흐름부터 경매로 싸게 매수할 수 있는 방법까지 알려주는 드문 책이다. 두 가지 다 놓치지 싫은 사람에게 추천하다."

- 핑크팬더(이재범)

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 추천사를 썼기에 못 해요

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 흐름과 경매의 결합

함께 읽을 책

나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다 작가 김태훈 출판 베리북 발매 2015.01.22 리뷰보기 시간이 꽤 지...

blog.naver.com

경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? - 기초

최근 부동산 경매가 다시 조명을 받고 있다. 실제로 몇 몇 투자자들은 이제 부동산 경매를 관심있게 지켜 ...

blog.naver.com

월세혁명 2 - 꿈장사

최근 수없이 많은 부동산 책이 쏟아지는데 조금은 불편하다. 다양한 부동산 책이 나와 여러 방법을 알려주...

blog.naver.com

슈퍼 스톡스 - PSR 0.75 이하에 투자하라

슈퍼 스톡스 - 3년에 10배 상승하는 대박 주식을 찾아라
켄 피셔 지음, 이건.김홍식 옮김, 신진오 감수 / 중앙books(중앙북스) / 2019년 9월

전설적인 투자자인 필립 피셔의 아들인 켄 피셔. 대를 이어 잘하긴 힘든데 켄 피셔는 어떻게 볼 때 아버지를 능가했다. 아버지를 능가한 가장 큰 이유는 아버지의 영광에 머물지 않고 오히려 부정하며 자신의 길을 걸었기 때문으로 보인다. 대체적으로 훌륭한 투자자 중에 좋은 책을 쓰는 경우가 드물다. 직접 책을 쓰지 않은 이유가 가장 크다. 또 하나는 책을 써도 기껏해야 1권 정도로 끝낸다. 반면에 켄 피셔는 자신만의 투자 철학과 뷰를 근거로 책을 여러 권 펴냈다.

그 중에서도 가장 유명한 책은 역시나 <슈퍼 스톡스>다. 이 책은 무엇보다 새로운 투자 개념을 세상에 선 보였다. 이전까지 대부분 PER이나 PBR에 큰 비중을 두고 투자했다. 투자라는 것이 한 두가지만 갖고 판단 내리는 것은 위험하지만 간결하고 간소화할 필요도 있다. 그런 면에서 가장 확실한 참고가 되는 관점 중 하나다. 여전히 이 방법으로 투자하는 사람들이 많다. 이 와중에 켄 피셔는 PSR이라는 지표를 갖고 사람들에게 다가갔다. 좋은 결과를 볼 수 있다고 말했다.

심지어 PER은 이제 낡은 투자 방법이라는 다소 날선 반응까지 보이면서 말이다. 이 책이 나오진 30년이 넘었다. 책에서 소개한 PSR를 근거로 투자한 사람들이 성공했는지 여부는 모른다. 분명한 것은 PER처럼 PSR도 확실한 하나의 지표로 인정을 받았다는 점이다. 여전히 대부분 지표는 PER로 보여주긴 하지만 증권사에서 보여주는 여러 지표 중 하나가 PSR이다. 그렇다는 이야기는 분명하게 이 방법을 쓰는 사람들이 많다는 뜻이다. 쓰는 사람이 많다고 성공을 보장하진 않는다.

가장 널리 알려진 PER 방법을 쓴다고 모든 투자자가 수익을 내는 것이 아닌 것처럼 말이다. 어떤 방법으로 해당 투자지표를 이용하고 응용하느냐에 따라 수익과 손해가 결정된다. 책에서 알려주는 PSR은 주가매출비율이다. 공식은 시가총액/매출액이다. 이렇게 나온 지수가 0.75 이하면 매수하라고 알려준다. 보통 순이익을 중요하게 여기는데 여기서는 매출을 더 중요하게 여긴다. 투자할 때 다양한 걸 살펴봐야 한다. 이럴 때 순이익은 물론이고 매출액도 함께 살핀다.

순이익은 매출에 비해서는 훨씬 더 들쭉날쭉하다. 매출이 늘어났는데도 순이익이 줄어드는 경우도 있다. 매출은 더이상 늘지 않고 일정한데도 순이익이 늘거나 줄기도 한다. 아무래도 순이익을 좀 더 중요하게 보게 되는 건 없지 않아 있다. 돈을 벌어야 한다는 건 너무나 직관적이고 중요하게 보인다. 매출은 거의 당연시 여기는 측면이 있다. 잘 생각해보면 매출이 제일 중요하다. 뭘 팔아야 돈을 벌든지 말든지 한다. 매출이 무한정 늘어나진 않는다. 매출도 늘거나 줄어든다.

매출이 줄어들면 사실 순이익은 의미없다. 매출이 정체되니 다양한 방법으로 이익을 높히려 노력한다. 그런 노력은 중요하지만 그 보다 더 중요한 것은 매출이다. 어떤 일이 있어도 계속 매출이 지속된다면 회사는 영속할 수 있다. 매출이 늘어날수록 순이익이 함께 늘어나는 것은 자연스러운 연쇄효과다. 매출을 중요하게 보는 관점은 그런 면에서 중요하다. PER로 볼 때 순이익이 매출과 상관없이 변동할 수 있다. PSR로 본다면 매출이 줄고 늘어남에 따라 해당기업을 바라보는 것은 좋다.

매출이 늘어나고 있는데도 투자자들이 해당 기업을 외면할 수 있다. 그런 이유는 순이익이 안 좋기 때문이다. 매출이 감소하면 역시나 투자자들은 외면한다. 항상 매출이 감소할 때 과연 이 현상이 일시적인 것인지 추세인지가 중요하다. 그 부분을 잘 관찰해서 투자한다면 분명히 큰 수익을 거둘 수 있다. 책에서는 슈퍼 스톡스라고 표현한다. 먼저 슈퍼 컴퍼니를 발견해야 한다. 그것만으로도 충분할 수 있지만 슈퍼스톡스 덕분에 3년에 10배의 수익을 거둘 수 있다고 한다.

2배도 아닌 10배라니 어머어마하다. 10배는 잘 모르겠으나 특정 시기에 해당 기업의 주가가 갑자기 폭발하는 경우가 있다. 이건 사실 해당 기업을 바라보는 사람들의 관점이 달라졌을 뿐만 아니라 더 큰 희망을 갖기 때문이다. 이런 기업을 발견해도 인내가 중요하다. PSR 0.75이상에서 매수하면 아무런 의미가 없다. 그 이하에서 매수를 해야만 큰 수익을 낼 수 있다. PSR을 낮다는 의미는 매출은 높고 시가총액은 낮다는 의미다. 매출이 일정 수준 이상으로 높게 되는데 시가총액은 변함없다.

이런 상황이 지속되면 무엇보다 PSR이 낮아진다. 아직 사람들이 미처 눈치 채지 못해 그럴 뿐이다. 매출이 점차적으로 늘어난다는 것은 당연히 순이익도 높아진다는 뜻이다. 이런 기업을 사람들이 좋게 보지 않으면 그게 더 이상하다. 매출을 늘리기 위해 가장 중요한 것은 마케팅이다. 아무리 좋은 제품을 만들어도 팔라지 않으면 아무 의미가 없다. 이를 위해서는 마케팅을 통해 사람들에게 알리고 팔아야한다. 그런 의미로 보조지표로 PRR을 활용한다. 이는 R&D를 보는 거다.

모든 투자는 사실 역발상이다. 남들이 눈여겨 보지 않는 걸 나는 눈여겨본다. 남들이 아니라고 할 때 그 기업을 살펴본다. PSR이 낮다는 것은 사람들의 관심이 없는 기업이라는 뜻이다. 이런 기업을 보면서 - 정확히는 필터링 - 조사한 후에 기다리면 된다. 쓰기는 쉽고 방법도 쉬워보이지만 어떤 투자 방법이든 어떻게 실행하느냐가 핵심이다. 얼마나 잘 인내를 갖고 매수하고 수익이 날때까지 참고 기다리느냐가 핵심이다. 사람들이 많이 찾던 책이 절판되었는데 이번에 다시 출시되어 반가운 마음으로 읽었다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이미 잘 알려진 투자 방법

친절한 핑크팬더의 한 마디 : PSR은 여전히 유효하다.

함께 읽을 책

주식시장은 어떻게 반복되는가 - 역사를 통해

미국에는 전설이 되고 있는 투자자가 꽤 많다. 이미 전설이 된 투자자도 상당히 많다. 그 중에 필립 피셔나...

blog.naver.com

 

주식시장의 17가지 미신 - 의심하라

당신의 투자를 망치는 주식시장의 17가지 미신 작가 켄 피셔 출판 부키 발매 2013.08.16 리뷰보기 '나는 생...

blog.naver.com

 

3개의 질문으로 주식시장을 이기다 - 의심하고 또 의심하라

주식시장을 이기다 작가 켄 피셔 출판 비즈니스맵 발매 2008.07.15 리뷰보기 예전부터 읽으려고 마음을 먹...

blog.naver.com