브레이크 다운 - 치매

브레이크 다운
B. A. 패리스 지음, 이수영 옮김 / arte(아르테) / 2018년 6월

스릴러 추리 소설은 그저 형사가 나오고 범인을 추적하는 장르라고 단순히 생각했다. 실제로 전통적인 장르가 그렇기도 하고. 지금도 여전히 그런 류가 인기를 끌고 있다. 최근에는 다소 다른 분위기 책들이 많아지고 있다. 형사가 나오거나 범인을 추격하고 잡는 내용이 아니다. 일반인에게 벌어진 사건을 근거로 추리하는 내용이 상당히 많아졌다. 한국 추리 소설은 많이 읽지 못해 모르겠으나 유럽쪽은 그런 책이 많다.

남성들은 여전히 범인을 잡는 형사 이야기를 많이 쓰는 반면에 여성 작가들은 그 보다는 일반인에게 벌어진 사건을 풀어내는 소설이 많다. 이렇게 쓰고 보니 최근에 내가 읽었던 유럽 추리 소설이 거의 대부분 그렇다. 주인공은 여성이고 우연히 사건에 휘말린다. 자신의 의지와 상관없이 무엇인가 벌어진다. 어찌 할지를 모르고 우왕좌왕하고 혼란스러워한다. 스스로 대처를 제대로 하지 못한다. 그런 상황에 계속 펼쳐진다.

대부분 이럴 때 가족과의 관계일 경우가 많다. 흔히 말하는 면식범이라는 표현이 딱 들어맞는다. 실제로 어떤 사건이 벌어지면 주변부터 수사를 하기 마련이다. 전혀 생판 모르는 사람이 해꼬지를 하는 경우는 거의 없다. 그런 걸 묻지마 사건이라고 표현하는데 그만큼 그런 일이 벌어지는 경우가 드물다. 아주 작은 단서라도 있다. 그만큼 우리는 주변 사람이 제일 친하고 활력이 되지만 위험한 사람이 될 수 있다.

실제로 가장 친했던 사람이 어떤 일로 서로 틀어졌을 때 가장 원수가 되기도 한다. 이런 경우는 가족끼리 더 심할 때가 많다. 솔직히 가족이라 하고 피붙이라고 하더라도 똑같다. 피는 속일 수 없고 혈연이라고 해도 마찬가지다. 어차피 이 세상에 나 이외는 전부 남 아닌가. 이것도 어떻게 보면 학습된 효과다. 가장 무서운 사람이 가족일 수 있다. 가족끼리 서로 못 죽여 안달인 경우도 많다. 과거 피터지는 왕족싸움도 같은 거 아닌가 한다.

추리 소설에 있어 가장 미덕은 무엇을 말하는지 모르게 하는 것이다. 내가 읽고 있지만 여기서 범인은 누구인지 파악하기 힘들게 만든다. 또는 초반에 범인을 노출시키지만 그를 잡는 것이 쉽지 않게 만든다. 대체적으로 전자가 훨씬 더 흥미진지한 것이 사실이다. 주인공이 추리하며 범인을 쫓기도 하지만 작가와 독자도 함께 서로 추리하며 속이고 속인다. 저자는 계속 힌트를 주며 속이려 하고 독자는 이를 통해 밝히려 한다.

이를 잘해내면 재미있는 책이 된다. <브레이크 다운>은 그런 면에서 예측은 가능하지만 무엇인지에 대해서 거의 3분의 2가 될 때까지 꽁꽁 숨긴다. 어떻게 보면 도대체 무엇때문에 이렇게 길게 이야기가 진행되고 있는지 의아하기도 했다. 분명히 추리 소설로 알고 읽기는 하는데 딱히 책에 나온 살인은 직접적인 연관도 없다. 주인공이 이를 피할 이유도 없고 일련의 사건이 벌어지는 것은 살인사건과 무관하다.

심지어 주인공은 치매가 의심된다. 무엇인가 계속 아귀가 맞지 않고 삐거덕거린다. 내가 했는데 하지 않은 것처럼 보이고 안 했는데 한 것처럼 일이 생긴다. 독자로 하여금 이런 일이 계속 반복되며 의심하게 만든다. 일부러 사전적으로 좋은 떡밥도 알려준다. 주인공의 엄마가 치매였다. 그것도 아주 젊은 시절인 40대에 치매에 걸렸다. 자연스럽게 주인공도 젊지만 치매가 생길수도 있다는 사실을 지속적으로 보여준다.

뜻하지 않게 살해당한 사람을 마지막으로 목격한 게 주인공이다. 살해 당한 현장이 아니지만 얼마든지 주의를 기울였다면 살해당하지 않을 수 있었고 이와 관련되어 계속 망상이 생기고 의심이 생긴다. 이런 아주 미묘한 묘사를 통해 독자로 하여금 궁금증을 불러일이킨다. 소설의 후반부가 되어 사건의 실마리가 풀리는데 다소 좀 맥은 풀린다. 주인공이 엄청난 노력으로 해결하지 않고 우연히 얻게된 힌트가 모든 것이 되어 버린다.

심지어 전혀 상관없다고 생각했던 살인마저도 뜻하지 않게 해결된다. 이런 내용을 볼 때 소설은 조금은 허무하다는  생각도 들었다. 굳이 추리할 필요도 없었고 너무 손쉽게 사건이 해결되니 말이다. 그럼에도 내용 중간까지는 아주 조금의 실마리도 주지 않아 풀어내는 데 어려움을 겪었다. 일반인이 겪는 이런 사건을 잘 풀어낸 책으로 보인다. 늘 그렇듯이 여름에는 이런 장르 소설을 읽는 것이 재미있다. 그거면 된다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 너무 쉽게 밝혀진다.

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그래도 부동산보다 주식투자다 - 추세

그래도 부동산보다 주식투자다 - 부동산이 열 배 오를 때 주식은 백 배 상승했다!
이동규 지음 / 다온북스 / 2018년 6월

주식투자와 관련하여 여전히 기본적인 믿음은 기업의 주가는 해당 기업의 실적에 수렴한다는 점이다. 워낙 다양한 면을 들여다 봐야겠지만 그래도 가장 중요하게 보는 것은 해당 기업의 매출과 이익이다. 얼마나 많이 팔고 이익을 내느냐가 핵심이다. 그렇다면 해당기업은 주가가 상승하게 마련이다. 문제는 그럼에도 불구하고 어떤 기업은 주가가 그다지 변함이 없다. 거의 제 자리에서 멈물때가 많은 순간을 경험하면 참 곤란하다.

분명히 해당 기업의 매출도 꾸준하고 이익도 잘 나오고 있는데도 주가는 전혀 반응하지 않는다. 이럴 때 미인투표 개념을 떠올리긴 한다. 아무리 내가 예쁘다고 생각해도 남들 눈에도 예뻐야한다. 나만 예뻐 보일 수 있다. 남들이 볼 때는 별로일 가능성도 있다. 모든 사람이 누구나 인정하는 미인이 아닐수도 있다. 중요한 것은 나만이 아닌 모든 사람이 미인이라고 인정해야 한다. 제일 좋은 것은 남들이 그렇다고 할 미인을 미리 아는 것이다.

여기서 또 어려움은 미인도 시대가 변하며 선정요소가 달라진다. 계속 보니 해당 기업의 매출과 이익은 기본 중에 또 기본이지만 그것이 전부는 아니라는 생각을 많이 한다. 원래 나는 차트는 그다지 보질 않았다. 어차피 후행이라는 점에서 그랬다. 그보다는 나름 가치투자를 공부한다며 정통 가치투자 관점에서 볼 때 차트는 볼 필요가 없다고  생각했다. 시간이 지나 지금은 조금 생각이 달라졌다. 

차트를 믿을 것은 아니지만 그렇다고 무시하거나 소홀히 해서도 안 된다는 판단을 가졌다. 매출과 이익이 모든 것이 아닌 것처럼 말이다. 차트도 어느 정도 눈여겨 볼 필요는 있다고 본다. 거기에 해당 기업이 향후 전망이 좋은가 여부도 중요하다. 사람들이 해당 기업의 주식을 매수해서 주가가 올라갈 때는 미래 전망이 더 중요하다. 지금 매출과 이익이 꾸준해도 미래가 불투명하면 주가는 상승하지 못하고 오히려 떨어지기까지 한다.

실제로 그런 후에 해당 기업의 매출과 이익은 줄어드는 경우도 많다. 시기에 따라 주도 분야가 있다. 이런 분야는 많은 사람들이 긍정적으로  생각하며 과도하게 더 상승할 때도 많다. 항상 주식이 상승할 때는 주도하는 분야가 있다. 그럴때마다 언론에서는 이런 기업을 선정해서 네이밍을 정하고선 세상에 알린다. 이게 서로 순환효과를 일으키며 사람들이 더 주목하고 더 많은 사람들이 매수하며 더 상승하는 경우가 많다.

이 책 <그래도 부동산보다 주식투자다> 저자의 전작도 읽었고, 이번 책도 역시 읽었다. 전작과 달리 이번 책에서 강조하는 것은 두가지다. 하나는 분산이다. 하나의 기업에 몰빵하지말고 여러 기업에 분산투자를 권한다. 전업 투자자도 아닌데 한 기업에 대해 세세히 전부 조사해서 투자하는 것은 무리다. 그보다는 향후 상승할 분야를 택하는 것이 훨씬 더 좋다. 그러기 위해서는 재무제표나 현금흐름표 등을 아는 것은 기본이다.

여러 투자지표도 역시나 눈여겨 보며 투자해야 한다. 그러면서 한 기업이 아닌 여러 기업에 분산하면서 조금씩 조금씩 적립식으로 투자를 해도 좋다. 그런 기업은 오래도록 투자하면 복리효과를 제대로 보여주며 수익을 안겨준다. 1~2기업에 몰빵하면 큰 수익을 얻을 수 있지만 잘못 판단하면 손해를 메꾸는 것은 어렵다. 편하게 여러 기업에 분산하는 것이 훨씬 좋다. 이를 위해 100개 기업에 투자해도 무방하다.

그 다음으로는 이를 위해 주도주를 발견해서 투자하는 것이 좋다. 주도주를 잡는 것은 결코 쉽지 않다. 기본적인 분석으로 기업을 발견한다면 차트를 통해 들어갈 타이밍을 비슷하게 정한다. 이를 위해 단기적인 호흡은 아니다. 저자는 단기적인 투자를 권하지 않는다. 이보다는 좀 더 장기적인 차트를 본다. 책을 보면 심지어 10년까지 설정해서 차트를 본다. 여러 설정을 한 후에 차트가 정배열하고 역배열한다.

이런 차트가 만날 때 진입하거나 매도한다. 이를 알려주는 책이다. 거기에 좀 더 명확하고 확실한 구분을 위해서 로그로 변환해서 차트를 보라고 권한다. 그런 면에서는 좀 더 긴 호흡으로 차트를 보는 것이니 나쁘진 않아 보인다. 아무리 좋은 기업이라도 추세가 있기 마련이고 그때 진입하지 못하면 그다지 주식 수익이 커지진 않는다. 거기에 한 번 추세가 사라진 기업의 주가는 한동안 답보하거나 매출과 이익과는 괴리가 생길 때가 많다.

이런 점에 대해 책은 직접 차트를 보여주며 설명한다. 물론 쉽지 않다. 그걸 잘 한다면 한 두 기업에 몰빵하면 된다. 그게 힘들기에 여러 기업에 분산하는 걸 권한다. 그렇게 하다보면 몇 몇 종목에서 대박 수익률이 나며 전체 수익률이 플러스가 된다. 뿐만 아니라 누적된다면 나중에 자신의 연봉 이상의 자본이 쌓일 수 있다. 오랜 기간동안 이런 방법을 반복해서 투자할 것을 권하는 책이다. 책은 쉽게 설명되어있으니 가볍지만 집중해서 읽을 수 있다.

증정받았고 직접 추천글도 썼습니다. ^^

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헌집 살래 새집 살래 - 건축

헌집 살래 새집 살래 - 수익형 부동산 건축과 재테크 투자 비법
이호영 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 5월

쉽게 생각하고 읽을 책이 아니었다. 어지간한 부동산 책은 거의 다 읽었다. 지금까지 읽은 책만 해도 상당히 많으니 말이다. 어떤 책은 거짓말 하나도 보태지 않고 후루룩 읽을 수도 있다. 완전히 새로운 내용이나 모르는 내용이 나오는 경우는 드물기에 읽는데 별 어려움은 없다. 그나마 토지나 건축과 관련된 책이라면 다소 빡빡하게 읽기는 한다. 그 쪽으로 경험도 부족하고 읽은 책도 많지 않기 때문이다.

이런 쪽은 공법처럼 다소 딱딱하고 어려운 분야기도 하다. 그렇다해도 용어가 이제는 낯설지 않고 읽는데 큰 지장은 없었다. 늘 정독으로 읽는 편이라 해도 금방 읽을 수 있다. 반면에 이 책 <헌집 살래 새집 살래>는 쉽게 읽을 수 있는 책이 아니었다. 책의 분량도 무려 470페이지가 넘을 정도다. 실제로 읽으려 들고 다닐 때마다 꽤 무거워 안 갖고 갈까하는 고민도 했다. 그만큼 책 내용이 알차게 구성되었다.

초반에는 저자가 어떻게 부동산을 시작했는지 알려준다. 우연히 집을 구하기 위해 돌아다녔고 입사 전에 남는 시간에 알바 비슷하게 시작했던 부동산 중개업이었다. 중개업을 시작한 후 매력에 빠져 당시에 합격했던 회사를 결국에는 다니지 않고 시작했단다. 그 이후로 벌서 많은 세월이 흘러 이제는 단순히 중개업뿐만 아니라 건축도 하며 건설도 한다. 건축은 분명히 쉽지 않은 영역이다. 흔히 말하는 한 번 건축하면 10년은 늙는다고 하니.

그럼에도 대부분 부동산 투자하는 사람들에게 궁극적으로 자신만의 건물을 하나 직접 짓고 싶은 꿈이 있다. 사업성이나 비용 등을 따지긴 해도 멋있는 나만의 건축 하나를 세상에 내 놓는 것은 생각만으로도 흐믓하다. 실제로 부동산의 꽃은 디벨로퍼다. 한국은 아쉽게도 디벨로퍼가 제대로 성장하지 못하는 환경이다. 흔히 이야기하는 시행사가 중요한데 대부분 시공사 위주로 시장이 돌아간다. 외국은 대부분 시행사 위주인데.

이 책은 저자가 직접 연락이 와 읽게 되었다. 저자 스스로 책에 대한 자부심이 대단했다. 좋은 내용으로 세상에 내 놨다는 느낌이 들었다. 직접 읽어보니 말랑한 내용은 아니지만 알찬 구성이었다. 다만 책 내용이 일반인이 접근하고 응용하기에는 쉽지는 않았다. 건축과 관련된 부분이라 특히나 그랬다. 그렇다고 아파트와 같은 주택에 대한 이야기를 빠진 것은 아니다. 저자 스스로 어떤 식으로 정보를 알아내는지 설명한다.

부동산에서 많이 무시하지만 소홀히 하는 기본에 대해 많이 알려준다. 다세대와 다가구의 차이점이나 등기사항증명서뿐만 아니라 건축물대장을 봐야 하는 이유에 대해서도 설명한다. 자신이 중개업을 하기 위해 처음에 아는 것이 없으니 동네를 매일같이 돌아다니며 모든 주택을 전부 전수조사하는 이야기도 나온다. 확실히 외우기 위해 간단한 수첩을 들고 다닐때마다 전부 기입한다. 향은 물론이고 집 내부에 대해서도 전부 기록한다.

나중에 동네에 나온 모든 주택을 전부 암기할 정도가 되어 어떤 손님이 와도 전부 잘 대응할 수 있었다고 한다. 거기에 남들은 소홀히 하는 원룸 고객에 집중하며 오히려 더 수익은 물론이고 엄청나 경험을 쌓았다고 한다. 그런 걸 볼 때 어떤 일을 하더라도 최선을 다해 자신이 하는 업에 대한 이해와 노력한다면 결국에는 잘 되는 듯하다. 현장에서 즉석에서 활용할 수 있는 다양한 팁도 함께 채에는 알려주고 있다.

이를테면 대략적인 크기를 알기 위해 보통은 보폭을 이용해서 길이는 잰다. 이것만이 아니라 도로 경계석을 갖고 길이를 잰다. 도로 경계석은 보통 1M다. 이를 근거로 길이를 잰다. 이뿐만 아니라 일조권이나 도로사선제한등도 현장에서 본다. 지금은 도로사선제한은 폐지되었다. 건축을 할 때 도로에 나오는 토지 중 어떤 토지를 매입하는 것이 더 좋은지에 대해서도 다양한 예를 들어 설명하고 있다. 그 방법은 일반적인 것이기에 각자 다양한 상황에 응용하면 된다. 

무엇보다 이런 책은 대부분 이론으로 흐리기 마련이다. 장황한 관련 법을 설명하고 이를 어떻게 해야 할 지 설명하기 마련이다. 그런 면에서 이 책은 다양한 사례로 이를 설명해준다. 무엇보다 저자가 중개업을 하며 다양한 고객과 함께 경험한 사례를 사진과 함께 알려준다. 이러니 좀 더 이해가 쉽다. 여전히 익숙하지 못한 내용이라 금방 알 수는 없겠지만 몇 번 반복해서 읽는다면 이해하는데 큰 무리는 없지 않을까한다.

워낙 많은 내용을 다루고 있어 꽤 오랜 시간이 걸려 읽었다. 건축을 안다는 것은 단순히 내가 직접 주택을 건축한다는 의미도 있겠지만 기본을 충실히 한다는 의미가 더 크다. 별 생각없이 주택을 취득하고 매도하지만 어떤 이유로 주택이 그런 식으로 건축되었는 지 안다면 그것만으로도 큰 도움이 된다. 그런 측면에서 이 책은 도움이 될 것으로 보인다. 누구나 다 헌집보다 새집을 좋아한다. 직접 건축에 관심있는 분들이라면 이런 책을 읽으며 정보와 지식을 쌓아야 하지 않을까 한다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 역시나 법 용어는 어려워.

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이것이 진짜 토지투자다 - 땅 투자

버핏클럽 - 잡지

버핏클럽 issue 1 - Becoming Warren Buffett ㅣ 버핏클럽 1
김철광 외 지음 / 북돋움 / 2018년 6월

대략 2000년 후반에 그런 이야기를 한 적이 있다. 한국에 이제 가치투자라는 방법이 통용되고 시작한 사람들이 많으니 10년 후에는 주식으로 성공한 분들이 꽤 많아지지 않을까. 이런 내 예상은 그대로 맞아 떨어졌다. 당시에 가치투자를 한다는 분들이 모였던 카페와 그 이후 벨류스타라는 사이트에 온갖 좋은 글이 많이 모였다. 그 당시에 좋은 글을 올리고 기업 분석을 했던 분 중에는 이제는 유명해진 분들도 많다.

그때부터 10년이 지난 현재 주식으로 부자가 된 사람들도 많이 나왔다. 10년이 되기 전에 이미 주식으로 부를 어느 정도 획득하고 가치투자를 전파하기도 했다. 직접 책을 펴 내기도 하고 책으로 소개되기도 했다. 당시에 난 관찰자였고 충분히 그럴 수 있다고 봤다. 이제 가치투자라는 개념은 오히려 모호해 진 측면도 있다. 과거는 단순히 저 PER과 저 PBR을 따지며 고 ROE를 중시했다. 걔중에는 PBS가 늘어나는 걸 중요하게 보는 분도 있었다. 

어떻게 보면 상당히 단순하게 숫자에 집중했던 시대였다고 할 수 있다. 여전히 이 방법은 꽤 좋은 성적을 내지만 과거처럼 단순하진 않다. 한국도 이제는 워낙 많은 투자자들이 다양한 방법으로 주식 투자를 하고 있다. 흔히 말하는 벤자민 그레이엄의 시대에서 워렌 버핏의 시대로 넘어갔다고 할까. 더구나 과거처럼 굴뚝 산업을 바라보는 잣대로 들여다 볼 수 없는 기업도 많아졌다. 여전히 그 방법으로 수익을 낼 수 있는 것 맞지만.

이 책인 <버핏 클럽>은 바로 그 당사자들이 꽤 많이 출연(?)한 책이다. 이미 다른 책에서도 나오긴 했지만 말이다. 이 책은 시리즈로 낼 책인 듯하다. 한국에서 투자를 하는 다양한 사람을 소개하는 책으로 보인다. 그것도 워런 버핏을 추종한다고 할 수 있다. 이게 꼭 가치투자를 지향한다고 할 수 있지만 언급한 것처럼 정의가 단순하진 않다. 굳이 이야기하지만 싸게 사서 비싸게 사는 것이다. 이것도 워낙 다양한 정의와 이야기가 있어 생략한다.

책에는 다양한 사람들이 각자 자신의 이야기를 하거나, 유명 투자자에 대해 이야기한다. 그 중에서도 이 책을 기획하게 된 가장 큰 이유가 아마도 버크셔 주주총회를 참여한 사람들이 쓴 글이다. 고령의 워런버핏과 찰리 멍거다. 얼마 남지 않았다는 이유로 이번이 마지막일 수 있다며 참가했다. 생생하게 현장 참여한 이야기를 읽을 수 있는 것도 좋았다. 늘 현장 묘사를 신문 등의 언론으로만 접했는데 말이다.

이번에는 재미있게도 버크셔 주주총회를 간 사람 중에는 알고 있는 사람도 있다. 더구나 이 책에 나온 사람 중에는 알고 있는 사람도 있어 흥미롭게 재미있기도 했다. 물론 일방적으로 나만 알고 있는 사람도 있고, 직접 만나 이야기를 나눈 사람도 있기는 하다. 그런 측면에서 책을 읽는 데 더 집중이 되고 흥미로웠다. 무엇보다 나도 한 번 버크셔 주주총회를 가보고 싶다는 생각도 했다. 현재 1주에 3억이 넘어간다.

이러니 본주를 사는것은 무리고 저가에 발행한 B주는 몇 십만 원 정도한다. B주를 갖고 있어도 주주총회에 참석할 수 있다. 거기에 주주에게 동반으로 참여도 할 수 있고 하니 진정한 자본주의 우드스탁이라는 표현이 틀리지 않다. 주주총회에 참석한 사람들의 신남이 글을 통해 느껴졌다. 거기에 미국까지 가서 축제 현장을 참여했다는 즐거움도 보였다. 친절하게 주주총회에서 오고간 질의응답도 자세히 알려줘서 좋았다.

그 외는 전체적으로 한국에서 투자에 대한 접근 방법을 알려주고 있다. 주식 투자는 결코 도박이나 투기가 아니다. 이미 다양한 방법을 주식투자로 성공한 사람들이 있다. 주식으로 성공한 사람이 없다는 이야기를 하는데 그렇게 이야기하면 부동산으로 성공한 사람도 주변에는 없다. 대부분 성공한 사람은 주변에 없고, 알 수 없는 사람이지 않는가. 그런 면에서 한국에서 각자의 방법으로 주식투자로 자산을 축적한 사람들이 이미 많이 있다.

흔히 말하는 증거가 도처에 있으니 주식투자도 제대로 된 방법으로 하면 된다. 어떻게 해야 할 지 모르는 사람들에게 이 책은 좋은 교과서가 될 수 있다. 무엇보다 책에 나온 사람들은 하나같이 주식 투자로 현재 남들과 다른 길을 걷고 있는 사람들이다. 그들이 알려준 방법을 적용해서 실천하면 된다. 쉽지 않다는 것은 분명하다. 어느 것이든 쉬운게 있으랴. 다 어렵다. 그런 과정을 거쳐 간 사람이 알려주는 방법과 팁이다.

시행착오를 이미 다 거친 사람들이 알려주는 방법이니 해 보는 것이 나쁠 것은 없다. 물론, 여기서 말하는 방법은 비슷하지만 또 다르다. 각자 자신에게 맞는 방법으로 응용해서 투자했기 때문이다. 무엇보다 싸게 사는 것이 핵심이라면 얼마나 싸게 살 것인지를 위해 이내를 하는 것이다. 다음으로는 해당 기업이 앞으로도 망하지 않고 해당 분야에서 계속 매출과 이익등을 올릴 것인가이다. 이걸 알기 위해 이 책에서 권하고 소개하는 내용을 접목하면 어떨까한다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 깊은 사례가 아쉽다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 이런 건 읽어야지.

함께 읽을 책

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워런버핏 바이블 - 집대성

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현명한 투자자 - 요약판

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워런버핏의 주주서한 - 투자철학

경매 승부사들 - 여전한 투자 방법

경매 승부사들 - 해결법을 아는 순간, 마법같은 수익률이 나타난다!
정충진 지음 / 길벗 / 2018년 6월

한 때 경매는 가장 각광받는 부동산 투자 방법이었다. 무엇보다 부동산 시장이 하락하며 다들 관심이 없을 때 싸게 매수하여 적정 가격에 팔면 수익을 낼 수 있었다. 그 이외에도 경매에만 있는 대출제도를 잘 활용하면 적은 돈으로도 수익을 낼 수 있는 방법이다. 현재는 여러 면에서 부동산 경매는 다소 소강상태다. 수익을 낼 수 없다는 뜻이 아니라 예전만큼 경매로 취득할 수 있는 물건이 많이 줄어들었다는 뜻이다.

경매는 일반 시장과는 반대 성향을 띈다. 시장이 좋을 때 경매 물건은 적고, 시장이 나쁠 때 경매 물건은 많다. 이것도 즉시 그렇게 되는것은 아니다. 대부분 물건 소유주는 끝까지 버티고 버틴다. 더이상 버티지 못할 때 경매로 처분되기 마련이다. 거기에 경매로 법원으로 물건이 나올때까지 시차가 6개월에서 1년 정도 걸린다. 이러니 경매 물건이 많이 나왔을 때 이미 시장은 안 좋은 상황이다. 이런 현상이 반복된다.

부동산 경매로 돈을 벌기 힘들다는 이야기도 한다. 이런 이야기는 내가 진입했던 2000년 후반에도 나왔다. 재미있는 것은 2000년 대 초반에도 이 이야기는 나왔고, 2010년대에도 여전히 말한다. 언제나 투자는 돈을 벌기 힘들다. 쉽다면 누구나 쉽게 접근해서 수익을 낼 수 있다. 경매는 특히나 부동산 중개업소에서 해 주는 역할을 내가 직접 해야 하는 점도 쉽지 않다. 점유인을 이사보내는 것도 일반적인 사람은 어렵다. 그렇기에 일반 거래 시장보다는 좀 더 수익을 낼 수 있는 매카니즘이 발동한다. 이럼에도 부동산 겨애는 대중화가 되어 과거처럼 수익 내는 건 어렵다.

무엇보다 좋은 물건이라는 판단이 들면 시세에 근접한 가격으로 낙찰받아 간다. 시세대로 받는다고 욕을 할 지라도 상승 시장에는 가장 현명한 방법이었다고 뒤늦게 깨닫기도 한다. 경매에서 다른 투자와 달리 경매로만 가능한 투자 방법이 있다. 이것은 방법을 알아야 하기도 하지만 법적인 이론도 함께 연구하고 조사해야 한다. 어려운 물건을 해결했을 때 수익을 낼 수 있는 구조라 매력적이다. 반대로 볼 때 꺼리는 사람도 많다.

돈이 없는 사람들이 소액으로 경매로 시작해서 돈을 버는 경우도 많다. 경매로 출발했지만 나중에는 경매도 여전히 하지만 일반 매매로도 하는 경우도 많다. 어디를 해야 할 지 막막할 때 경매물건을 보면서 해당 지역을 분석하며 자연스럽게 입지 분석까지 되어 일반 매매로도 매수하며 수익을 내기도 한다. 대중화 된 경매는 저가에 낙찰은 힘들다. 잘 모르는 사람은 경매는 무조건 저가에 낙찰받을 수 있다고 생각하지만 이제는 그렇지 않다.

이 책인 <경매승부사들>은 저자가 자신이 직접 거래한 사례보다는 운영하는 카페 회원들의 사례 위주다. 특히 해당 카페에서 2년 3억 만들기 프로젝트는 해당 당사자가 직접 글을 올리기도 해서 재미있게 읽었던 기억도 있다. 당시에 직접 진행했던 분을 알기도 해서 흥미롭게 읽었다. 책은 주로 특수물건에 대한 이야기를 해준다. 저자의 직업이 변호사라 무엇보다 법리적인 측면에서 풀어내는 걸 읽는 재미가 있다.

일반인은 잘 모르는 상황에 대해 법적으로 어떤 식으로 추론하고 해결하는지 알려주는 부분에 있어 부동산 경매에 관심있는 사람들이라면 충분히 즐겁다. 거기에 지적인 만족도 안겨준다. 반면에 이쪽을 잘 모르는 사람이 읽는다면 다소 허황되게도 읽힐 수 있다. 무엇보다 소액으로 꽤 큰 수익을 거두는 묘사는 흔히 말하는 무협지를 읽는 느낌도 든다. 거짓이라는 이야기는 아니지만 잘 모르는 사람 입장에서는 내가 할 수 없다는 느낌때문에 더 그렇다.

책에서 소개하는 내용은 주로 가등기와 유치권, 선순위 임차권이다. 여기에 법정지상권과 지분이 함께 곁들여져있다. 이런 부분은 분명히 쉬운 것은 아니다. 어떤 식으로 접근해서 풀어내느냐에 따라 수익을 낼 수 도 있지만 거꾸로 큰 손해를 볼 수도 있다. 그나마 이 책에서는 수익만 이야기하며 너무 허황된 꿈을 주진 않는다. 언제나 리스크를 감안하고 조심해야 한다는 점을 반복해서 상기시켜주는 것은 장점이라 생각한다.

물론 책을 읽다보면 다소 카페로 와 강의를 듣거나 어려운 물건을 의뢰하면 좋다는 뉘앙스가 있지만 그런 부분은 많이 억지스럽지는 않다. 그보다는 직접 추천하고 의뢰 사건을 해결하는 과정에서 보여주는 모습이긴하다. 책에 나온 몇몇 사례는 이미 저자의 카페에서 읽었던 내용인데 다시 읽으니 새롭기도 했다. 당시에도 흥미롭게 읽었는데 이번에는 몰아서 읽는 맛이 있었다. 책에는 다양한 사례를 알려주고 있고 풀어내는 법리를 설명하니 참조하면 된다.

경매 책임에도 마지막에는 향후 2년 동안의 부동산 전망과 이에 따른 경매 투자 방법에 대해 알려주는 점은 특이했다. 보통 경매는 전망도 중요하게 여기지만 그보다는 현재 싸게 살 수 있느냐에 초점을 맞춘다. 부동산 투자에 있어 여러 방법 중 하나가 경매 투자라는 걸 생각할 때 향후 전망에 따른 해당 지역의 물건을 부동산 경매로 매수하는 것이 오히려 좋다. 경매가 최근에는 다소 관심이 저조하지만 여전히 좋은 방법 중 하나라는 걸 알려준다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 강의 이야기가 좀 많아서.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 다양한 부동산 경매 방법이 궁금하다면.

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나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

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