경매 승부사들 - 여전한 투자 방법

경매 승부사들 - 해결법을 아는 순간, 마법같은 수익률이 나타난다!
정충진 지음 / 길벗 / 2018년 6월

한 때 경매는 가장 각광받는 부동산 투자 방법이었다. 무엇보다 부동산 시장이 하락하며 다들 관심이 없을 때 싸게 매수하여 적정 가격에 팔면 수익을 낼 수 있었다. 그 이외에도 경매에만 있는 대출제도를 잘 활용하면 적은 돈으로도 수익을 낼 수 있는 방법이다. 현재는 여러 면에서 부동산 경매는 다소 소강상태다. 수익을 낼 수 없다는 뜻이 아니라 예전만큼 경매로 취득할 수 있는 물건이 많이 줄어들었다는 뜻이다.

경매는 일반 시장과는 반대 성향을 띈다. 시장이 좋을 때 경매 물건은 적고, 시장이 나쁠 때 경매 물건은 많다. 이것도 즉시 그렇게 되는것은 아니다. 대부분 물건 소유주는 끝까지 버티고 버틴다. 더이상 버티지 못할 때 경매로 처분되기 마련이다. 거기에 경매로 법원으로 물건이 나올때까지 시차가 6개월에서 1년 정도 걸린다. 이러니 경매 물건이 많이 나왔을 때 이미 시장은 안 좋은 상황이다. 이런 현상이 반복된다.

부동산 경매로 돈을 벌기 힘들다는 이야기도 한다. 이런 이야기는 내가 진입했던 2000년 후반에도 나왔다. 재미있는 것은 2000년 대 초반에도 이 이야기는 나왔고, 2010년대에도 여전히 말한다. 언제나 투자는 돈을 벌기 힘들다. 쉽다면 누구나 쉽게 접근해서 수익을 낼 수 있다. 경매는 특히나 부동산 중개업소에서 해 주는 역할을 내가 직접 해야 하는 점도 쉽지 않다. 점유인을 이사보내는 것도 일반적인 사람은 어렵다. 그렇기에 일반 거래 시장보다는 좀 더 수익을 낼 수 있는 매카니즘이 발동한다. 이럼에도 부동산 겨애는 대중화가 되어 과거처럼 수익 내는 건 어렵다.

무엇보다 좋은 물건이라는 판단이 들면 시세에 근접한 가격으로 낙찰받아 간다. 시세대로 받는다고 욕을 할 지라도 상승 시장에는 가장 현명한 방법이었다고 뒤늦게 깨닫기도 한다. 경매에서 다른 투자와 달리 경매로만 가능한 투자 방법이 있다. 이것은 방법을 알아야 하기도 하지만 법적인 이론도 함께 연구하고 조사해야 한다. 어려운 물건을 해결했을 때 수익을 낼 수 있는 구조라 매력적이다. 반대로 볼 때 꺼리는 사람도 많다.

돈이 없는 사람들이 소액으로 경매로 시작해서 돈을 버는 경우도 많다. 경매로 출발했지만 나중에는 경매도 여전히 하지만 일반 매매로도 하는 경우도 많다. 어디를 해야 할 지 막막할 때 경매물건을 보면서 해당 지역을 분석하며 자연스럽게 입지 분석까지 되어 일반 매매로도 매수하며 수익을 내기도 한다. 대중화 된 경매는 저가에 낙찰은 힘들다. 잘 모르는 사람은 경매는 무조건 저가에 낙찰받을 수 있다고 생각하지만 이제는 그렇지 않다.

이 책인 <경매승부사들>은 저자가 자신이 직접 거래한 사례보다는 운영하는 카페 회원들의 사례 위주다. 특히 해당 카페에서 2년 3억 만들기 프로젝트는 해당 당사자가 직접 글을 올리기도 해서 재미있게 읽었던 기억도 있다. 당시에 직접 진행했던 분을 알기도 해서 흥미롭게 읽었다. 책은 주로 특수물건에 대한 이야기를 해준다. 저자의 직업이 변호사라 무엇보다 법리적인 측면에서 풀어내는 걸 읽는 재미가 있다.

일반인은 잘 모르는 상황에 대해 법적으로 어떤 식으로 추론하고 해결하는지 알려주는 부분에 있어 부동산 경매에 관심있는 사람들이라면 충분히 즐겁다. 거기에 지적인 만족도 안겨준다. 반면에 이쪽을 잘 모르는 사람이 읽는다면 다소 허황되게도 읽힐 수 있다. 무엇보다 소액으로 꽤 큰 수익을 거두는 묘사는 흔히 말하는 무협지를 읽는 느낌도 든다. 거짓이라는 이야기는 아니지만 잘 모르는 사람 입장에서는 내가 할 수 없다는 느낌때문에 더 그렇다.

책에서 소개하는 내용은 주로 가등기와 유치권, 선순위 임차권이다. 여기에 법정지상권과 지분이 함께 곁들여져있다. 이런 부분은 분명히 쉬운 것은 아니다. 어떤 식으로 접근해서 풀어내느냐에 따라 수익을 낼 수 도 있지만 거꾸로 큰 손해를 볼 수도 있다. 그나마 이 책에서는 수익만 이야기하며 너무 허황된 꿈을 주진 않는다. 언제나 리스크를 감안하고 조심해야 한다는 점을 반복해서 상기시켜주는 것은 장점이라 생각한다.

물론 책을 읽다보면 다소 카페로 와 강의를 듣거나 어려운 물건을 의뢰하면 좋다는 뉘앙스가 있지만 그런 부분은 많이 억지스럽지는 않다. 그보다는 직접 추천하고 의뢰 사건을 해결하는 과정에서 보여주는 모습이긴하다. 책에 나온 몇몇 사례는 이미 저자의 카페에서 읽었던 내용인데 다시 읽으니 새롭기도 했다. 당시에도 흥미롭게 읽었는데 이번에는 몰아서 읽는 맛이 있었다. 책에는 다양한 사례를 알려주고 있고 풀어내는 법리를 설명하니 참조하면 된다.

경매 책임에도 마지막에는 향후 2년 동안의 부동산 전망과 이에 따른 경매 투자 방법에 대해 알려주는 점은 특이했다. 보통 경매는 전망도 중요하게 여기지만 그보다는 현재 싸게 살 수 있느냐에 초점을 맞춘다. 부동산 투자에 있어 여러 방법 중 하나가 경매 투자라는 걸 생각할 때 향후 전망에 따른 해당 지역의 물건을 부동산 경매로 매수하는 것이 오히려 좋다. 경매가 최근에는 다소 관심이 저조하지만 여전히 좋은 방법 중 하나라는 걸 알려준다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 강의 이야기가 좀 많아서.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 다양한 부동산 경매 방법이 궁금하다면.

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