NPL 투자 비법 - 채권 추심

NPL 투자비법 - 부실채권, 돈 벌고 세금 한푼 안 내는 투자의 블루오션
김동부.한성주.우형달 지음 / 매일경제신문사 / 2012년 4월

부실채권 투자라고 하는 NPL과 관련된 책중에는 가장 최고라고 자신있게 말 할 수 있지만 NPL과 관련된 책이 거의 드물고 내가 읽은 책은 더더욱 없기에 이런 찬사는 공허할 수 밖에 없지만 그래도 많은 사람들이 궁금해하고 있는 - 물론 부동산 경매 투자를 하는 사람들에게 - 사람들에게는 궁금증을 해소하는데 많은 도움이 될 책으로 보인다.

사실, 부실채권투자가 부동산 경매까지 와서 투자의 한 방법으로 소개된다는 것이 조금은 신기하기도 하다. 예전부터 있어 왔던 방법이지만 이 방법은 단순한 부동산 경매가 아니라 금융사의 방법이고 거대 자본이 결합되어 실행되던 방법이기 때문이다.

그러던 것이 어느 순간부터 개인들에게도 소개가 되고 이를 통해 돈이 된다는 것을 알게 된 사람들이 한 두명씩 알음알음 이 방법을 알려주고 알려고 노력하다보니 다들 관심을 갖게 되고 워낙 알려진 것이 없어 몇몇 사람들이 투자 방법에 대해 알려주고 무료 강의 후에 자신들이 갖고 있는 부실채권을 투자자를 모으거나 투자자에게 파는 방법으로 실행되고 있는 것으로 알고 있다.

기관과 같은 거대자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산 경매에서 이야기하는 NPL투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 한다. 먼저, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 한다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야한다.

보고 듣기만 할때는 엄청나게 돈이 되는 것이다. 단 몇 개월만에 몇 십프로의 수익이 날 수 있고, 세금마저 내지 않아도 된다고 하니 돈이라면 똥이라도 살 수 있다고 하는 사람들에게는 눈을 불을 키고 달려드는 형국이다. 잘못하여 불나방이 되더라도 불타는 그 순간까지 모르는 게 인간의 욕망이자 욕심이다.

이 책은 NPL투자 방법에 대해서는 전부 나온 듯 하다. 이 이상의 방법은 아마도 알고 있어도 알려주지 않을 자신만의 비밀일 것이다. 먼저, 1순위 저당을 할인해서 구입하고 경매가 낙찰되어 배당을 받는 방법과 아니면 자신이 갖고 있는 저당권을 활용해서 본인 스스로 낙찰을 받고 상계처리하여 직접 부동산매매를 통해 이익을 보는 두 가지 방법에 대해 알려준다.

할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순의도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인 받을 금액을 산정하는 것에 대해 알려준다.

다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인 받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 설명을 해 준다. 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰 받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해 알려준다.

이런 이유로 이 책은 배당에 대해 상당히 많은 지면을 할애하여 소개하고 있다. 정확하게 배당 받을 금액을 계산하지 못하면 생각하지도 못한 손해를 볼 수도 있고 있기 때문이다. 단순하게 말소기준권리만이 아니라 주택과 상가의 임차인들의 보증금 계산을 제대로 해야 하기 때문에 어떤 식을 배당계산을 해야 할지 설명을 하고 있어 이 책으로 배당연습을 해도 될 정도이다.

심지어, 책의 후반부에는 열심히 배당에 대해서만 설명을 하고 부록으로 각자 배당을 연습할 수 있게 연습문제를 만들어 직접 풀게 한다. 낙찰자는 자신의 돈으로 배당받고 혹시나 자신이 인수하게 될지도 모를 것만 눈여겨 보면 되지만 직접 배당을 받아야 하는 이해당사자인 저당권자인 채권자에게는 얼마의 돈이 들어 올것인가가 핵심이기 때문이다.

실제로 은행으로부터 저당을 사서 직접 낙찰을 받거나 배당을 받는 AMC들이 잘 보면 상당히 많다는 것이 보인다. 사건이 진행되다가 변경이 될 때 자세하게 보면 대부분 저당권의 주인이 변경되어 이를 다시 산정하기 위해 그런 것이다. 특별히 신경쓰지 않아도 될 수 있지만 최소한 모르는 것보다는 아는 것이 혹시나 도움이 될 수 있다.

한동안 NPL! NPL하면서 많은 사람들이 이야기를 했는데 최근에는 오히려 별로 이야기를 하지 않는 것 같다. 그만큼 일반인들이 접근하기 힘든 측면이 많기 때문일 것이다. 역으로 볼 때 돈이 더 될 수 있다는 뜻이 된다. 남들이 가지 않는 길에는 늘 고난과 역경과 함께 수익이라는 열매가 있으니 말이다.

과거에도 그렇고 앞으로도 NPL이라는 투자방법을 할 생각은 없지만 혹시 내가 직접 NPL을 만들 수는 있을 것이다. 그럴 경우를 대비하여 최소한 이런 것이라는 것을 알기 위해 미리 봐두는 것도 나쁘지 않고 남들에게 하라거나 하지 말라고 이야기를 하기 위해서도 알아두는 것이 좋을 것이라 판단되어 읽었는데 단순하게 NPL이 아니라 부동산 경매를 위해서도 읽어두면 도움이 될 책이다.

스타터스 - 젊음은 영원하지 않다

스타터스 ㅣ 블랙 로맨스 클럽
리사 프라이스 지음, 박효정 옮김 / 황금가지 / 2012년 3월

평균의 오류에 빠질 수 있는 생각이지만 대체로 아시아인들보다는 서양인들이 상상력이 뛰어 난 듯 하다. 대부분 미래에 대한 상상을 영화나 글로 묘사한 이야기들을 보면 서양인들의 상상력은 꽤 세부적이고 구체적이며 있음직한 이야기들로 구성되어 있다.

그에 비해 아시아까지는 아니고 동아시아 삼국을 볼 때 일본은 추리장르가 무척 발달한 듯 하고 우리나라는 무협장르가 판타지와 섞인 장르가 유행하고 있다. 중국쪽은 책을 많이 접하지 않아 모르겠다. 미래에 대한 상상이 아닌 무의식과 같은 인간의 내면쪽으로 들어가면 우리나 그들이나 큰 차이를 보이지 않지만 흔히 이야기하는 공상과학류의 분야는 압도적으로 서양인들의 작품이 뛰어나다.

지금 우리 눈 앞에 펼쳐지고 있는 많은 것들이 실제로 몇 십년전에 영화나 소설로 나왔던 것들이 꽤 많은 것을 보면 내가 이야기할 수는 없지만 어떤 차이가 존재하는 것이 아닐까싶다.

'스타터스'는 표지를 보고 제목을 보고서는 언뜻 종류의 책인지 감이 잡히지 않는다. 막연히 표지에 나온 예쁜 여자의 얼굴이 미래를 연상시킨다는 이유로 지금이 아닌 미래에 대한 이야기가 아닐까하는 막연한 추측으로 읽게 되었다. 서점이나 도서관에서 자꾸 눈에 밟혀 읽게 되었다.

책에서 나온 연대는 추측이 불가능하다. 미래인 것은 확실하고 태평양에서 일어난 전쟁이라고 하니 아마도 중국과 미국의 전쟁이 아닐까 싶기도 한데 그로 인해 미성년자들과 노인들만 살아 남았다. 문제는 여기서 말하는 노인들은 아주 나이가 많은 노인들이다. 과학의 발달로 200세까지도 자기 할일을 하면서 살 수 있는 노인이다. 전쟁은 생화학 무기로 인해 공기로 오염되는 것을 막기 위해 백신을 노약자들에게 우선 한 결과로 그렇게 된 듯 하다.

곰곰히 생각해보면 전 세계가 그렇게 된 것은 아니다. 멕시코측에서는 미국사람들의 반입(???)을 막기 위해 거대한 벽을 세웠다고 하고 미국인들이 세계 여행을 이제는 하지 않는다는 문구가 있는 것을 보면 미국만의 특수상황인가 하는 의문도 들었다.

그리하여 미성년들은 당연히 부모가 없다. 부모가 없는 아이들은 고아인체로 숨어 살거나 정부가 마련한 거처에서 살아야 한다. 운 좋은 아이들은 할머니, 할아버지와 살고 있다. 다만, 이 책에서 나온 아이들의 할머니, 할아버지들은 하나같이 잘 살고 있는 부유층이다. 중간층의 아이들은 없고 부유한 아이들이거나 부모없는 아이들이다.

이로 인해 모든 활동을 노인들이 하고 있다. 우리에게 익숙한 모든 것을 노인들이 하고 있다. 돌아다니는 아이들은 십중팔구 좋은 조부모와 함께 사는 아이들이다. 그렇지 않으면 집행관들이 그들을 잡아 거처에 집어 넣는다. 노인들만 살고 있다고 해도 100세된 노인 정도는 지금의 20대나 30대 정도나 마찬가지인 근력과 체력을 갖고 있는듯 보였다.

한 업체가 이런 부랑자같은 아이들을 섭외해서 노인들이 가상체험이 아닌 실제로 아이들의 몸을 빌려 행동을 할 수 있는 신기술을 발명하고 이를 근거로 돈을 번다. 아이들을 합법적으로 할 수 없으니 부랑자 아이들을 미끼로 유혹하거나 구치소 비슷한 곳에 있는 아이들을 강제 추출하여 살아있는 로봇으로 만드는 것이다.

처음에는 하루, 그 다음에는 일주일, 그 다음에는 한달내지 몇 달 단위로 아이들의 몸을 빌리고 돈을 받고 아이들은 나오는 것이였지만 영구임대(??)가 가능하여 아이들을 섭외하기 보다는 납치와 비슷한 방법으로 아이들의 몸을 탈취해야 한다. 이런 몸을 갖게 되는 노인들은 당연히 엄청나게 부유하다. 아마도 얼핏 아이들에 대한 생각을 하겠지만 - 잠시도 아니고 10년도 넘은 기간동안이라면 그 아이는 시간의 단절을 겪게 될 것이다 - 자신의 쾌락을 위해 무시할 것이다.

인간의 영원한 꿈이 장로불사인가? 단순한 장로불사가 아니라 젊은 몸을 갖고 있는 장로불사일 것이다. 노인이 되어 병치례를 하는 장로불사를 꿈꾸는 사람은 없을 것이다. 그런 면에서 이 책에 나온 정신은 지금까지의 모든 경험과 지혜와 지식을 갖고 있으면서 젊은 몸만 갖게 된다는 것은 엄청난 유혹이 아닐 수 없다. 게다가 충분한 돈이 있다면 말이다.

한가지 의문은 원래의 몸은 마찬가지로 캡슐같은 곳에서 잠을 자고 있지만 신체나이는 갈수록 먹게 되어 저절로 사망에 이르게 될 수 있을텐데 그런 시점에서는 어떻게 되는 것일까하는 점이다. 이미 정신과 영혼인 젊은 몸으로 교체되었으니 그 몸으로 일정기간 사용하다가 다시 젊은 몸으로 교체를 하면 되는 것일까하는 의문이 든다.

한편으로는 노인들과 - 노인이라도 100세 넘은 노인들 - 미성년자들만 있다보니 완충작용을 하는 중간 나이대가 없다는 것이다. 책에서는 아직까지 전쟁이 난지 1년 밖에 되지 않아 미성년에서 성인이 되는 사람이 등장을 하지 않았다. 정신과 육체가 제대로 성숙된 새로운 개체가 나타나면 다른 세계가 펼쳐질 것인가에 대한 생각도 든다.

아님, 신 기술을 통해 아이들은 노인들의 영원불사를 위한 도구로 계속 쓰이게 될 것인가에 대한 생각도 든다. 하지만, 그렇게 되면 아이들은 머지않아 더이상의 새로운 아이들이 사라지게 될텐데. 그렇게 되면 자기들끼리 이미 노인의 정신을 갖고 있는 젊은 육체들을 탈취하여 새롭게 취득할 것인가?

아님, 젊은 몸을 갖고 있는 노인들은 사랑을 하여 아이들을 낳게 될텐데 그렇게 되면 종족보존과 종족 번식이 등장하여 아이들을 지키려고 할 사람들이 다수 등장하게 될텐데 이때는 어떻게 될 것인가와 같은 상상이 꼬리에 꼬리를 물고 이어진다.

여하튼, 책에서 나온 공간은 흥미롭고 소재와 줄거리가 상당히 재미있었다. 열린결말로 이야기는 끝이 난다. 후속편이 나올 수도 있게 만들었다. 다른 작품이 나온다면 기꺼이 볼 의향이 있다. 이 책이 작가의 첫작품이라고 한다.

갈수록 노인화되어가고 아이들이 사라지는 세계를 극단적으로 전쟁이라는 것을 통해 중간이 사라진 미래사회에 대해 보여주고 있는 듯 하기도 하다. 그렇게 거창하게 보지 않더라도 흥미로운 이야기를 우리에게 보여준다는 측면에서도 재미있게 읽을 수 있는 소설이다.

돈으로 살 수 없는 것들 - 공정과 부패

돈으로 살 수 없는 것들 - 무엇이 가치를 결정하는가
마이클 샌델 지음, 안기순 옮김, 김선욱 감수 / 와이즈베리 / 2012년 4월

정의란 무엇인가로 우리나라에 큰 화두를 던졌던 마이클 센델의 최근작이다. 정의란 무엇인가 이후로 이미 펴 낸 책들이 우추죽순식으로 출판되었던 것으로 기억한다. 확실한 것은 모르지만 실제로 미국보다는 우리나라에서 정의란 무엇인가가 더 많이 팔렸다는 이야기를 들었다. 어느덧 우리나라가 사랑하는 미국 교수가 되어 버렸다.

그만큼 정의에 대해서 사람들이 혼란을 느끼고 있었던 시대상황과 잘 맞아 떨어져서 큰 인기를 누리게 되었다고 본다. 누군가에게 정의가 누군가에게는 정의가 아니라는 아주 중요한 사실을 비롯하여 도대체 우리가 정의라고 믿었던 것들이 정의가 아닐 수 있다는 것을 목격한 많은 사람들이 정의에 대해서 다시 한 번 생각을 하게 된 계기가 되었다.

'돈으로 살 수 없는 것들'은 정의란 무엇인가에 비해서 우리나라에 제시하는 임팩트는 약하지 않나한는 생각도 들지만 한 편으로는 아직 우리나라에서는 언급되고 진지하게 사유할 수 있는 논제는 아니지 않을까 하는 생각도 들었다. 이제 경우 정의에 대해 고민하고 사회 공통의 정의를 정의하고 있는 실정이니 공정과 부패에 대해서는 좀 더 성숙해야 다음 논제로 떠오르지 않을까 하기도 한다.

돈으로 살 수 없는 것들은 당연히 많다. 하지만, 또 한 편으로 정말로 돈으로 살 수 없는 것들이 있을까하는 의문도 든다. 진짜이든 가짜이든 돈으로 살 수 있는 것들은 널리고 널렸다. 가짜를 진짜로 받아들이면 분명히 돈으로 살 수 있다. 그렇다해도 여전히 죽음과 같은 절대적인 명제를 뒤집을 수는 없지만 돈으로 죽음을 최소한 연기할 수는 있다.

한 가족의 부모가 아이들이 그토록 원하는 놀이공원에 가서 즐겁게 놀고 왔다면 그건 행복을 돈으로 살 수 있었던 것일까? 아닐까? 어렵고 힘들게 돈을 모으는 것도 힘들지만 아이들과 함께 시간을 내어 놀이공원에 가는 것은 더욱 쉽지 않은 일이다. 시간을 내기 위해서는 자신의 무엇인가를 희생해야 하는데 이건 돈과 결부시킬 수 있다. 충분히. 그렇다면 이 행위는 행복을 돈으로 산 것일까하는 생각도 든다.

마이클 샌델이 참으로 대단하게 답이 없는 질문을 우리에게 던진다는 것이다. 이 말도 맞고 저 말도 맞고 나도 정답을 갖고 있지 않다고 당당하게 이야기하는데도 불구하고 그가 하는 이야기중에는 생각을 해야 하고 내가 지금 갖고 있는 가치관과 세계관과 사유를 통해 내 나름대로의 가치 판단은 무엇이냐에 대한 고민을 하게 만든다.

새치기, 인센티브, 시장은 어떻게 도덕을 밀어내는가, 삶과 죽음의 시장, 명명권이라는 총 다섯개의 주제를 갖고 대답없는 질문을 우리에게 던져준다. 정확하게 이야기하면 이 상황에 대해 당신은 어떤 판단을 내릴 것인지에 대해 질문한다. 그나마 정의란 무엇인가에 비해 '돈으로 살 수 없는 것들'에서는 아주 조금이라도 마이클 샌델의 가치판단이 적용되어 우리가 내리는 판단에 영향을 미친다.

많은 이데올로기중에 자본주의는 모든 것을 평정하고 유일한 이데올로기로 남아있다. 자본주의를 이데올로기로 명명해야 하는지에 대해서는 약간 의문이 들지만 지금 우리가 살고 있는 세상을 함축적으로 말할 때 자본주의라는 단어를 빼고는 이야기할 수 없다. 문제는 자본주의가 점점 발달하면 발달할수록 광고에 나오는 것처럼 '무엇인가 잘 못 되었다~~'라고 느낀다는 것이다.

새치기라는 단어에 그 누구도 공정하다고 생각하지 않을 것이다. 갈수록 새치기라는 단어가 고급스럽게 포장되고 분명히 새치기인데 새치기가 아니라고 느껴지는 일들이 자본주의 사회에서 벌어지고 있다. 돈으로 새치기를 합법적으로 할 수 있는 일들이 생기기 시작한다. 이렇게 이야기하면 정말로 무엇인가 잘못되었다고 생각할 수 있지만 그 이면을 들여다보면 이게 또 복잡해서 딱 부러지게 흑백으로 나눌 수 없다는 것이다.

누군가에게 인센티브를 허락하거나 요구하면 상식적으로는 누군가를 움직이는 동인이 될 수 있다고 생각한다. 여기서 말하는 인센티브는 돈과 결부된 것이다. 우리는 자본주의에 살고 있으니 당연히 돈을 더 주거나 잘 한만큼 추가적으로 지급한다면 생각할 것도 없을 것이라 생각된다. 이러한 인센티브를 근거로 우리에게 유리하게 이용하건 조절할 수 있을 것이라 보지만 결코 그렇지 않다. 이상하다. 자본주의에서는 돈이 최고인데 꼭 그렇게 움직이지 않는다.

돈이 모든 것을 대변하고 이성을 유혹하는데 돈만큼 치명적인 것은 없을 것이라고 생각되지만 감정과 정성이 없는 돈의 유혹은 오히려 반감을 불러일으킨다. 이것도 이상하다. 절실하다고 하면 절실한 돈을 받는데도 도덕이 결부된다. 인간은 합리적이고 이성적이라고 이야기하는 경제학자들에 의하면 이런 것은 말이 되지 않는다. 무조건 합리적으로 이성적으로 판단할 때 상대방의 감정과 정성과 상관없이 나에게 이득이 되는 선택을 해야 할텐데 그렇지 못하다.

보험과 도박은 한 끗 차이라고 할 수 있다. 누군가의 사망으로 돈을 받는냐는 동일하다. 책에서는 아직까지 우리나라에서는 시행되지 않았지만 - 조기에 보험금을 받는 제도는 있다 - 남은 여생을 근거로 보험금을 사고 파는 합법적인 시장이 존재한다. 이 부분은 가치판단의 결정이 어렵다. 수익으로 접근하면 한 마디로 인간의 생명을 갖고 수익률 싸움을 하는 것으로 보이고 철저히 합리적인 인간이라는 관점에서는 오로지 수익률로만 판단하게 된다. 읽으면서 모기지를 채권으로 엮어 판 것처럼 사망 보험금도 조금씩 금융화하여 거래되면서 혹시나 금융사태처럼 나중에 되는 것은 아닐까 하는 생각도 든다.

끝으로 명명권이라 하여 이름을 사고 파는 것이다. 이것은 정확하게 기업의 광고와 관련이 되어 있다. 기업은 어떻게 하든 자신의 존재이유는 많은 제품을 팔아 수익을 내는 것인데 그러기 위해서는 자신의 존재를 사람들에게 알려야 한다. 기존의 방법으로는 점점 한계상황이 다가오고 있으니 여러가지 기발한 방법을 통해 기업 광고를 한다. 방송에도 나온 것처럼 인간의 몸을 이용하여 광고를 하기까지 한다. 그러면서 점점 인격과 자아를 갖고 있는 인간이 흡사 로봇처럼 광고 기계가 되는 것은 아닌가 하는 의문도 든다.

자본주의를 살고 있지만 겉으로 볼 때 민주사회를 살고 있는 평등한 사람이라고 보이는데 갈수록 최소한 평등이 사라지고 있다. 과거의 양반과 사농공상으로 나눠져 있던 것처럼 돈을 갖고 있는 사람들은 더 편하고 기회를 먼저 갖게 되고 가난한 사람과의 접촉은 사라지고 있다. 물론 사회지도자들이 가난한 사람들과의 접촉을 하지만 그건 신분사회가 고착회되어 있던 조선시대에도 정치의 한 모습으로 가난한 사람들을 만난 것과 차이가 없다.

이러한 일련의 이야기에 대해 공정과 부패로 설명을 할 수 있다. 과연, 이것은 공정한 것인가? 부패한 것이 아닐까? 하는 것이다. 고급스럽게 부패한 장면들이고 모습일 수 있다는 것이다. 정의는 각자가 처한 상황에 따라 다를 수 있지만 누구에게나 똑같이 공정해야 한다. 이것도 힘든 것이 똑같이 공정한 기회를 주게 되면 각자가 처한 상황과 지위와 자본력에 따라 달라지는 것이다. 이러니, 공정도 점점 무엇이 제대로 모든사람에게 공평하게 주어지는 것인가에 대한 논의가 따라야 한다.

공정이나 정의나 뜻으로 따지고 들어가면 비슷하다는 점 또한 무시할 수 없다. 부패는 조금 다를 수 있다. 누군가에게는 부패한 것이고 누군가에게는 부패하지 않은 것이 있을 수 있을까? 이 상황에 대해서는 잘 모르겠지만 분명히 부패는 누가봐도 올바르지 못한 것이라 보인다. 본인 스스로 떳떳하고 부패가 아니라고 주장할 수는 있을 듯 하다. 너도 하고 나도 하는 것들은 어느 순간 부패가 아니라 참이 되어버리기 때문이다.

돈으로 살 수 없는 것들은 얼핏 생각해도 무궁무진하지만 갈수록 돈으로 살 수 없는 것들이 사라지고 있고 경계가 모호해지고 있다. 어지간하면 돈으로 살 수 있게 되고 있다. 인정하기 싫어도 무전무죄 유전유죄가 아니라 유전무죄 무전유죄의 사회가 되어가고 있다. 돈이 있거나 없거나 누구에게나 동일한 잣대로 판단을 내려야 하는데 갈수록 힘들어 질뿐만 아니라 어느사이에 우리도 고개를 끄덕이며 동의하게 된다.

그렇다면 돈이라는 것을 제외하고 세상의 본질을 보게 된다면 올바른 공정과 정의에 대한 판단을 내리고 부패를 부패라고 손가락질 하게 될 것인가에 대한 의문이 생긴다. 워낙 철학이라는 것이 답이 없는 질문을 찾아가는 과정이지만 우리가 사는 세상이 점점 이렇게 고착화되어 간다면 인류 역사를 볼 때는 새로운 힘이 등장하고 정반합이라는 과정을 거치게 될 것이다.

지금 이 곳을 살고 있는 우리는 알기 힘들고 느끼게 힘들지만 긴긴 역사라는 시간을 볼 때면 분명히 점점 개선점이 나오고 찾지 못한다면 늘 역사는 반복된다는 깨우침을 다시 한 번 나중에 알게 될 것이다.

임대수익 부자들 - 잘 검토하고 매입해야..

임대수익 부자들
김종선 지음 / 타커스(끌레마) / 2012년 3월

총 3파트로 구성되어 있다. 먼저, 읽는 사람으로 하여금 마음을 들뜨게 만드는 임대수익으로 먹고 사는 사람들에 대한 이야기다. 두번째로는 아무리 그래도 실패하는 사람들이 있는 법이니 이들은 어떤 이유로 실패했는지에 대해 설명해준다. 세번째는 저자 자신이 직접 수도권에서 임대수익을 할 만한 장소를 선정해서 그곳의 매매가와 임대가를 알려주고 투자판단에 도움을 준다.

먼저 임대수익을 내는 사람들의 이야기는 어떻게 보면 읽으면서 무엇보다 부럽다는 생각이 들고 나도 그랬으면 좋겠다는 생각을 하게 된다. 물론, 이런 책에서 성공하기 위해 단순하게 얼마의 월수입을 올리고 있다는 이야기만 하지 그에 따라 임대관리와 세금부분과 같은 이야기는 하지 않는다.

당연히 그러한 이야기를 듣고 소탐대실을 하면 안된다. 실제로 매 월 300만원 정도의 순수한 임대수익이 생긴다면 그 외에 벌어지는 것들은 기꺼이 웃으면서 감수해야 한다. 그정도도 하지 않으면서 매월 300만원이 들어오기를 바란다면 그건 너무 욕심이 큰 것이라 본다만 그래도 그런 부분에 대해 언급도 같이 해 주는 것이 더 좋지 않을까 한다.

이 책이 꼭 그렇다는 것이 아니라 이런 종류의 책들은 대부분 수익에 대해서 조금은 두리뭉실하게 알려준다. 실제로 내 손에 들어오는 돈이 다가 아니다. 정확하게 월 300만원이 들어온다고 해도 이런 저런 시설관리비와 같은 비용이 들고 세금부분도 있고 또한 매입을 한 후에 어지간하면 약간의 리모델링을 해야 한다. 그렇지 않으면 다른 주택과의 변별성이 없기때문이다.

이런 세사한 부분까지 제대로 설명을 해주는 책이 거의 없어 그런 부분이 아쉽지만 그런 부분까지 다루기에는 책을 읽는 사람들에게 용기를 북돋워야 하는데 힘들지 않을까 하기는 하다. 그런 의미에서 이 책에 나온 실패사례들을 더욱 주목하고 유념해서 봐야 할 것으로 본다.

성공사례들은 어떻게 보면 뻔한다. 굳이 이 책이 아니라도 여기 저기서 알 수 있다. 부동산이 갈수록 시세차익에 대해서 많은 사람들이 고개를 절래절래 흔들고 있어 시세차익보다는 임대수익을 권하고 매입하려고 한다. 트랜드에 따라 임대수익에 초점을 맞춘 책들도 상당히 많이 나와있다.

어느정도 베스트셀러가 된 부동산 책들은 거의 대부분 읽어 봤는데 이런 책들을 읽으면 도움이 분명히 된다. 특히, 부동산에 잘 모르는 사람들이 읽으면 이런 식으로 하는구나라는 힌트를 얻을 수 있어 도움이 된다. 물론, 직접적으로 이 책을 읽고 실천하기에는 힘들기는 하겠지만.

내 기억이 맞다면 부동산 임대수익에 관한 책들이 거의 전부 종자돈은 1억을 기준으로 설명한다. 1억이면 레버레지를 통해 2억까지 가능하고 보증금까지 받는다는 것을 가능하면 상당히 큰 돈이다. 현금 1억을 갖고 있는 사람이 사실 거의 없다시피하다고 보이지만 의외로 꽤 많다.

이렇게 저렇게해서 1억이라는 돈을 모은 사람들이 있지만 이들의 가장 큰 문제는 이 돈을 어떤식으로 써야 - 아니, 투자해야 하는지 - 하는지 모른다는 것이다. 이런 사람들이 대부분 이 책을 읽고선 용기를 얻어 쉽게 부동산 투자를 하지 않았으면 한다. 1억이라는 돈을 갖고 있는 것도 중요하다. 자신의 능력이 되지 않으면 전문가라는 사람의 도움을 받는 것도 중요하겠지만 자신이 어느 정도 지식을 가질때까지는 이런 책을 읽으면서 노력을 해야 하지 않을까 한다.

많은 사람들의 로망이 바로 임대수익을 받는 것이다. 연금을 통해서 받는 것도 좋지만 그래도 임대수익을 더 선호하는 것은 혹시나 임대수익이외에 시세차익이라는 덤까지 얻을 가능성이 있기 때문이다. 임대수익이 좋다는 것은 시세차익도 가능하다는 이야기가 되기 때문이다.

솔직히 읽으면 뻔하다하면 뻔할 수 있는 이야기가 나온다는 것을 알고 있으면서도 여전히 이런 책을 읽는 이유중에 하나는 분명히 나도 그렇게 되었으면 좋겠다는 욕망이 어느 정도 있기 때문이리라 본다. 순수익이으로 월 300만원 정도 받는 임대수입이라면 분명히 우리나라에서 부자 범주에 들어간다고 해도 좋을 것이라 본다.

소송사냥꾼 - 기회는 주변에 있다

소송사냥꾼
존 그리샴 지음, 안종설 옮김 / 문학수첩 / 2012년 3월

왜 그런 착각을 했는지 잘 모르겠지만 존 그리샴의 이 책을 보고선 '이 사람 사망한것으로 알고 있는데 이 책은 최근에 나온 것으로 보이는 걸 보면 우리나라에 이제서야 들어온 작품인가보네.'라고 생각했다. 그 이후로도 이상하게 이 책이 여러 곳에서 자주 내 눈에 띄웠다. 그러다보니 '그럼 한 번 읽어볼까'라는 생각을 했다.

그 후로 책을 펴 들자마자 깨달았다. 내가 시드니 셀던과 존 그리샴을 혼동했다는 것을 말이다. 예전에 시드니 셀던이 엄청 유명했는데 왜 착각을 했는지 그 이유는 모르겠다. 좀 그리샴의 작품은 타임투킬을 영화로 본 것을 비롯하여 우습게도 전부 영화로만 봤지 책을 읽은 적이 없다.

그래도 법정 소설이니 어느정도 재미는 있을 것이라 생각했다. 일단, 법정 소설은 서로 심리를 통해 내 주장이 옳고 상대방 주장이 틀리다는 내용이 전개 되는 되기 때문에 최소한의 흥미를 갖고 읽을 수 있기 때문이다. 그런 이유로 굳이 꼭 법정 소설이나 드라마를 골라 읽거나 보지는 않더라도 읽거나 보게 되면 기본은 한다는 생각을 갖고 읽거나 보게 된다.

정작 이 작품을 읽을 때 중간까지 그러한 내 생각은 여지없이 깨졌다. 중간부분까지 읽어도 특별하게 긴장된 장면이나 치밀한 법정 드라마의 내용이 전혀 나오지 않았다. 평범하다고 하면 평범한 내용이 계속되고 조금은 찌질한 변호사들이 등장하여 이기지 못한 소송을 벌이고 있는 장면이 이어진다.

거대한 제약사의 약에 탐욕에 눈 먼 사람들이 달려들어 어떻게든 단 한 푼이라도 - 그 한 푼이 백만달러이긴 하지만 - 뜯어 먹으려고 이전투구하는 모습이 상세하게 그려진다. 책의 주인공을 비롯한 진영은 가난하고 힘도 없고 소송할 능력이 부족하고 거대한 로펌은 어떻게 하든 이 사건으로 한 밑천잡으려고 하고 상대방 거대제약사는 오히려 이를 역이용하여 자신들의 약 성능을 더 높히려고 한다.

큰 줄거리는 이렇지만 실제로 이 줄거리는 책에서 역설적으로 재미없고 지루하기까지 하다. 오히려 데이비드라는 주인공이 기계처럼 반복되는 생활 - 그래도 연봉이 후덜덜하다 - 이 지겨워서 포기하고 인간적인 모습으로 우리 주변에서 겪는 약자들의 편에서 소송을 하는 모습이 더 좋은 것은 전형적인 모습이기는 하다.

그래도 무려 5년이나 변호사를 했지만 단 한번도 법정 근처도 가지 않은 주인공이 여러가지 경험을 통해 발전하는 모습은 전형적인 성장스토리로 보는 사람들로 조금씩 조금씩 빠져 들게 만든다. 중간까지 특별하게 익사이팅한 내용없이 전개되지만 읽다보니 어느순간부터 책의 주인공과 그 친구들에게 한국적인 정이 들어버렸다.

굳이 다음 이야기가 딱히 궁금한 것은 아니지만 익숙하는 것의 무서움이 이런 것이구나라고 느끼게 된다. 읽다보니 주인공에게 감정이입이 되어 저절로 계속 읽게 되는 흡수력을 갖고 있다. 마지막에 가서 읽고 있는 나도 말도 안된다고 생각되지만 소설이다보니 계속 혹시나 하는 마음으로 기대를 갖게 되지만 역시나 작가는 냉정하게 마무리를 하지만 다른 곳에서 주인공이 살아갈 희망을 준다.

'소송 사냥꾼'은 법정 소설치고는 특별한 흡인력을 보여주는 사건이 없다. 그런데, 읽다보면 미니 시리즈를 보는 것처럼 계속 읽게된다. 다수의 베스트셀러를 갖고 있는 작가의 필력이 이런 곳에서 힘을 발휘하는 것이 아닐까싶다. 역시, 법정 드라마와 소설은 최소한 기본은 한다는 생각을 다시 한 번 굳히게 되었다.