NPL 투자 비법 - 채권 추심

NPL 투자비법 - 부실채권, 돈 벌고 세금 한푼 안 내는 투자의 블루오션
김동부.한성주.우형달 지음 / 매일경제신문사 / 2012년 4월

부실채권 투자라고 하는 NPL과 관련된 책중에는 가장 최고라고 자신있게 말 할 수 있지만 NPL과 관련된 책이 거의 드물고 내가 읽은 책은 더더욱 없기에 이런 찬사는 공허할 수 밖에 없지만 그래도 많은 사람들이 궁금해하고 있는 - 물론 부동산 경매 투자를 하는 사람들에게 - 사람들에게는 궁금증을 해소하는데 많은 도움이 될 책으로 보인다.

사실, 부실채권투자가 부동산 경매까지 와서 투자의 한 방법으로 소개된다는 것이 조금은 신기하기도 하다. 예전부터 있어 왔던 방법이지만 이 방법은 단순한 부동산 경매가 아니라 금융사의 방법이고 거대 자본이 결합되어 실행되던 방법이기 때문이다.

그러던 것이 어느 순간부터 개인들에게도 소개가 되고 이를 통해 돈이 된다는 것을 알게 된 사람들이 한 두명씩 알음알음 이 방법을 알려주고 알려고 노력하다보니 다들 관심을 갖게 되고 워낙 알려진 것이 없어 몇몇 사람들이 투자 방법에 대해 알려주고 무료 강의 후에 자신들이 갖고 있는 부실채권을 투자자를 모으거나 투자자에게 파는 방법으로 실행되고 있는 것으로 알고 있다.

기관과 같은 거대자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산 경매에서 이야기하는 NPL투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 한다. 먼저, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 한다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야한다.

보고 듣기만 할때는 엄청나게 돈이 되는 것이다. 단 몇 개월만에 몇 십프로의 수익이 날 수 있고, 세금마저 내지 않아도 된다고 하니 돈이라면 똥이라도 살 수 있다고 하는 사람들에게는 눈을 불을 키고 달려드는 형국이다. 잘못하여 불나방이 되더라도 불타는 그 순간까지 모르는 게 인간의 욕망이자 욕심이다.

이 책은 NPL투자 방법에 대해서는 전부 나온 듯 하다. 이 이상의 방법은 아마도 알고 있어도 알려주지 않을 자신만의 비밀일 것이다. 먼저, 1순위 저당을 할인해서 구입하고 경매가 낙찰되어 배당을 받는 방법과 아니면 자신이 갖고 있는 저당권을 활용해서 본인 스스로 낙찰을 받고 상계처리하여 직접 부동산매매를 통해 이익을 보는 두 가지 방법에 대해 알려준다.

할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순의도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인 받을 금액을 산정하는 것에 대해 알려준다.

다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인 받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 설명을 해 준다. 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰 받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해 알려준다.

이런 이유로 이 책은 배당에 대해 상당히 많은 지면을 할애하여 소개하고 있다. 정확하게 배당 받을 금액을 계산하지 못하면 생각하지도 못한 손해를 볼 수도 있고 있기 때문이다. 단순하게 말소기준권리만이 아니라 주택과 상가의 임차인들의 보증금 계산을 제대로 해야 하기 때문에 어떤 식을 배당계산을 해야 할지 설명을 하고 있어 이 책으로 배당연습을 해도 될 정도이다.

심지어, 책의 후반부에는 열심히 배당에 대해서만 설명을 하고 부록으로 각자 배당을 연습할 수 있게 연습문제를 만들어 직접 풀게 한다. 낙찰자는 자신의 돈으로 배당받고 혹시나 자신이 인수하게 될지도 모를 것만 눈여겨 보면 되지만 직접 배당을 받아야 하는 이해당사자인 저당권자인 채권자에게는 얼마의 돈이 들어 올것인가가 핵심이기 때문이다.

실제로 은행으로부터 저당을 사서 직접 낙찰을 받거나 배당을 받는 AMC들이 잘 보면 상당히 많다는 것이 보인다. 사건이 진행되다가 변경이 될 때 자세하게 보면 대부분 저당권의 주인이 변경되어 이를 다시 산정하기 위해 그런 것이다. 특별히 신경쓰지 않아도 될 수 있지만 최소한 모르는 것보다는 아는 것이 혹시나 도움이 될 수 있다.

한동안 NPL! NPL하면서 많은 사람들이 이야기를 했는데 최근에는 오히려 별로 이야기를 하지 않는 것 같다. 그만큼 일반인들이 접근하기 힘든 측면이 많기 때문일 것이다. 역으로 볼 때 돈이 더 될 수 있다는 뜻이 된다. 남들이 가지 않는 길에는 늘 고난과 역경과 함께 수익이라는 열매가 있으니 말이다.

과거에도 그렇고 앞으로도 NPL이라는 투자방법을 할 생각은 없지만 혹시 내가 직접 NPL을 만들 수는 있을 것이다. 그럴 경우를 대비하여 최소한 이런 것이라는 것을 알기 위해 미리 봐두는 것도 나쁘지 않고 남들에게 하라거나 하지 말라고 이야기를 하기 위해서도 알아두는 것이 좋을 것이라 판단되어 읽었는데 단순하게 NPL이 아니라 부동산 경매를 위해서도 읽어두면 도움이 될 책이다.