부동산경매, 초보에서 탈출하라 - 특수물건

부동산 경매, 초보에서 탈출하라
배중렬.장치근 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 11월

부동산 경매는 예전부타 계속 내려오는 이야기가 있다. 이제는 부동산 경매로 돈 버는 건 힘들다. 이런 말은 10년 전부터 아직까지 흔하게 듣는 말이다. 그때나 지금이나 여전히 사람들은 부동산 경매로 수익을 내고 있다. 과거에 비해서 부동산 경매가 훨씬 대중화 된 것은 맞다. 최근에 부동산 경매는 다소 주춤하다. 어지간한 주택 가격은 오르는 상황이라 어렵고 힘들다고 생각되는 부동산 경매를 하지 않는다. 부동산 경매의 이미지가 썩 좋은 것은 아니다.

재미있는 것은 요즈음 부동산 경매에 대한 이야기가 제법 들린다. 이제는 부동산 경매의 시장이 올 것이라는. 사실 이 말은 작년부터 들렸는데 아직까지 부동산 경매 시장이 온 것 같지는 않다. 부동산 경매만의 매력과 장점은 있지만 이마저도 부동산이란 큰 틀에서 봐야한다. 모든 규제 등이 동일하게 적용되니 부동산 경매도 그 여파는 똑같다. 여전히 좋은 물건에는 많은 사람들이 몰려들고 높은 낙찰가로 매수한다. 가격이 상승하기에 그래도 이익이 나기 때문이다.

평범한 물건으로도 얼마든지 수익을 낼 수 있지만 부동산 경매는 아무래도 특수물건으로 수익을 내는 경우가 많다. 부동산 경매를 오래 하는 사람들도 평범한 물건 몇 건을 한 후에는 특수물건으로 간다. 이와 관련되어 <부동산경매, 초보에서 탈출하라>는 관련 내용을 알려준다. 부동산 경매 시장에서 오래 활동한 저자들이 썼다. 특수물건에도 종류는 다양하다. 이 책에서는 재매각, 선순위 임차인, 유치권, 지분경매, 법정지상권을 다룬다. 거의 전부라 할 수 있다.

처음 시작하는 사람은 용어부터 접근하기 쉽지 않다. 경매 자체는 어려운 건 없다. 오히려 아주 안전하다. 법원에서 진행하는데 이보다 더 확실하고 안전한 것은 없다. 모든 것은 법에 의해 진행된다. 체계 자체가 확실하기에 그 어떤 투자보다 훨씬 더 안전하다. 특수물건이라 하는 것도 똑같다. 어렵다고 생각하는 건 맞지만 모든 것은 법에 의해 결정된다. 법이라는 것이 어렵다고 할 수 있지만 계속 보다보면 익숙해지고 적응되어 좀 더 접근하는 것이 부담되지 않는다.

재매각이란 이유는 정확히 알 수 없지만 낙찰 되었던 물건이 다시 나오는 걸 의미한다. 아무래도 다시 물건이 나오지 뭔가 하자가 있을 것이라는 지레짐작이 생긴다. 생각보다 숨겨진 비밀 때문은 아니다. 예를 들어 낙찰받고 생각지도 못한 대출규제로 인해 잔금을 마련하지 못해 재매각으로 나오는 경우도 많다. 원인을 정확히 모르니 사람들은 재매각 물건에 다소 꺼림직해서 입찰하지 않는다. 덕분에 좀 더 저렴하게 살 수 있으니 투자자 입장에서는 기회다.

선순위 임차인은 진짜여부가 중요하다. 대항력이 있다는 뜻이다. 대항력 있는 임차인을 무서워 할 필요는 없다. 보증금을 받으면 나가야 한다. 대신에 그런 임차인에게 줄 보증금을 계산하지도 않고 낙찰 받았다가 돈을 줘야 하는 상황이 문제다. 이런 계산을 할 줄 알고 임차인 여부를 파악하면 낙찰 여부를 결정하면 된다. 정보상으로는 진짜처럼 보이지만 가짜 임차인이라는 걸 확인되면 큰 수익을 낼 수 있는 방법이다. 공사를 하고 대금을 받지 못할 때 하는 것이 유치권이다.

유치권은 꽤 엄격한 조건을 만족해야 한다. 그렇지 못할 때 유치권이 성립되지 않는다. 대부분 진성 유치권보다 가짜가 많다. 해당 부동산 경매를 다른 이유로 저가에 낙찰받기 위한 방법으로 쓴다. 길을 걷다 자주 볼 수 있는 것 중 하나가 유치권 플랭카드다. 지분 경매란 온전한 100%가 아닌 물건을 말한다. 예를 들어 전체 물건 중에 20%만 나오는 걸 말한다. 그만큼의 지분을 갖고 있어도 권리를 주장할 수 있다. 이에 따라 낙찰 받은 후 해당 물건을 진행해서 수익내는 방법이다.

지분을 구입 후 팔거나 또 사거나 함께 팔거나 방법이다. 끝으로 법정 지상권이다. 건물과 토지의 주인이 다를 수 있다. 이에 따라 토지 위에 있는 건물의 상태에 따라 진행 방법이 달라진다. 현장에서 법정 지상권 성립유무와 상관없이 건물을 부수는 건 쉽지 않다. 이에 따라 전략을 짜는 것도 하나의 방법이라 할 수 있다. 이런 다양한 특수물건을 수익내는 방법을 알려주는 책이다. 기본적으로 어느 정도 부동산 경매와 관련된 용어를 알고 있어야 한다.

책은 초보자를 대상으로 한 책은 아니라서 그런 부분은 친절하게 설명하지 않는다. 권리분석을 위한 기초적인 부분은 생략하고 곧장 해당 유형에 따라 어떻게 분석하고 파악해서 투자해야 하는지 알려준다. 여기에 함정일 수 있는 물건을 소개하며 조심하라고 알려준다. 아직까지 부동산 시장이 좋아 부동산 경매는 반대로 별로 좋지 못하다고 본다. 물건이 적은 편이라서. 그럼에도 부동산 경매는 배워두면 두고 두고 써 먹을 수 있는 투자 방법이다. 이런 책으로 준비하면 어떨까싶다.

증정 받아 읽었습니다.

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