돈되는 천만원 소액투자 - 만사 오케이

만사오케이의 돈되는 천만원 소액토지
신동기 지음 / 잇콘 / 2020년 7월

작년에 <자기혁명 독서법> 책을 펴 냈을 때 대구로 강연을 갔다. 그때에 강의장이 <돈되는 천만원 소액투자>의 저자였던 만사오케이였다. 강의장은 다른 사람이 대여했기에 굳이 올 필요가 없는데 날 보겠다고 해서 서로 인사를 나눴다. 그 날 처음 보긴 했지만 닉네임은 알고 있었다. 토지 투자로 유명했는데 이번에 책이 나왔다. 책을 읽어보니 제목처럼 소액투자만 전문적으로 다루고 있다. 소액이라 하면 얼마냐가 관건이다. 소액이라 들었는데 큰 금액일 수 있다.

책을 읽어보면 정말로 소액이다. 몇 천만 원도 아니고 몇 백만 원 토지를 투자한 사례도 나와 있다. 현재 부동산 시장은 무척이나 혼란스럽다. 투자라는 관점에서 본다면 어떻게 해야 할 지 애매하다. 투자를 해야 할 지 말지가 고민스럽다. 주로 아파트에 모든 규제가 집중되어 있다. 부동산에서 아파트는 일부다. 전부는 아니다. 아파트마저도 기본은 토지다. 토지 위에 건물을 올린 건축물이다. 가장 기본은 토지다. 아파트 말고도 최근에는 오피스텔, 빌딩, 상가 등도 관심받고 있다.

이런 상황에서 토지 투자라고 하면 큰 돈이 들어갈 것이라 지레짐작한다. 자연스럽게 돈이 없는 사람에게 토지 투자는 그림의 떡이라 생각한다. 실제로 토지 투자를 성공하려면 개발하는 것이 최고다. 이러기 위해서는 공법을 알아야 하고 국토 계획도 알아야 하고 무궁무진하게 배워야 한다. 더구나 각종 토지 투자 성공 사례를 보면 금액이 장난 아니다. 돈 없는 입장에서는 수익이 부럽지만 나랑 하등 상관 없다고 느낀다. 이 책을 읽어보면 그런 편견은 깨끗하게 사라진다.

책은 경공매를 통한 투자 사례를 알려준다. 실제로 현실에서 작은 면적의 토지가 실거래 되는 경우는 드물다. 솔직히 이야기하면 거래 해 본적이 없으니 모르지만 주변에서 그런 이야기를 들은 적은 없다. 아무리 기획 부동산으로 토지를 쪼개 샀다고 해도 면적은 꽤 넓다. 겨우 10평 정도 밖에 안 되는 토지도 경공매에서는 나온다. 해당 주인의 세금을 못 냈거나 채권을 제대로 해결하지 못해 나오는 경우가 많다. 이런 경우에 평당 몇 천만 원짜리 토지도 있다.

반면에 평당 몇 만 원이나 몇 천 원짜리 토지도 있다. 중요한 것은 이런 자잘한 토지가 과연 투자로 가치가 있느냐 여부다. 수익금을 볼 때 마음에 안 들 수도 있다. 몇 백만 원 수익밖에 안 난다. 투자한 금액을 생각해야한다. 내가 투자한 돈이 300만 원인데 매도 금액이 800만 원이라면 겨우 500만 원 수익이라고 할 수 있을까. 무려 300%에 근접한 수익률이라고 만족해야 할까. 생각하기 나름이다. 돈이 없어 투자 못한다는 이야기를 하면 안 된다가 정답아닐까.

저자가 대단한 점은 경공매를 배우자마자 곧장 토지 투자부터 한다. 자영업을 하다 잘 되어 확장을 했는데 실패했다. 다시 일어서기 위해 선택한 사업이라 할 수 있다. 평소에 돌아다니며 물건을 보며 어느 정도 보는 눈을 바탕으로 똑같이 토지 투자를 한다. 아파트와 같은 투자는 경쟁률이 너무 쎄고 수익도 크지 않을 듯하여 처츰부터 특수물건 위주로 했다. 그 중에서도 돈이 없어 적은 면적의 토지를 매수하는 쪽으로 방향을 설정했다. 처음 투자한 첫 해에 10건도 넘게 낙찰 받았다.

얼마나 열심히 움직이고 투자했는지 알 수 있다. 낙찰 받아야 하고 해당 토지 주변 사람들을 만나 매도를 위한 노력도 해야 한다. 그다지 쉬운 일이 아니다. 제일 좋은 점은 역시나 명도 문제에서 자유롭다. 주택은 누군가 거주하는 경우가 대다수라 명도를 해야한다. 토지는 그럴 일이 거의 없다. 토지만 매수하는 것이니 누굴 명도할 일이 없다. 토지 투자라고 하면 긴 호흡으로 갖고 있으면서 수익을 낸다고 생각하지만 그렇지도 않다. 오히려 단기간에 매도하는 경우가 많다.

어떻게 보면 쪼가리로 나온 땅이다. 반듯한 면적도 아니고 쓸모도 애매하다. 도대체 이런 땅을 사서 무엇을 할 것인지 궁금하다. 더구나 누가 이 땅을 사겠느냐 말이다. 주택과 달리 매도가 쉽지 않다는 편견도 분명히 있다. 실제로 아무 토지나 산다고 다 매도 가능한 건 아니다. 보통 이런 토지들은 명확하게 매도자를 확보한 상태에서 낙찰 받는다. 다양한 이유로 해당 토지가 나왔을 때 관심을 갖는 사람이 있기 마련이다. 그런 걸 보는 눈을 키워야 한다.

눈도 중요하지만 책에서도 언급한 것처럼 사람과의 관계다 중요하다. 이런 투자에서 모든 행동은 사실 매수자로 하여금 사게 만드는 것이다. 얼마나 이를 자연스럽게 행동하느냐가 관건이다. 그렇지 못하면 매도도 힘들고 쓸데없는 힘만 쓰는 꼴이 된다. 사실 경공매로 나온 토지가 싼 이유가 있다. 이를테면 맹지다. 맹지는 도로와 접해있지 않기에 아무런 쓸모가 없다. 낙찰 받아도 활용도가 전혀 없다. 반면에 그 맹지 근처에 땅 주인 입장은 조금 다르다. 도로에 접해 있는 땅을 갖고 있는데도 말이다.

맹지를 매수하면 반듯한 토지로 탄생하고 활용도가 올라간다. 이런 땅 주인에게 매도하는 방법이 바로 책에서 설명하는 토지 투자다. 공장에 들어가는 사도라고 하는 곳을 매수하여 팔기도 한다. 또는 토지 보상을 받을 예정인 곳을 낙찰받기도 한다. 이런 식으로 투자를 하는데 있어 아주 적은 돈으로 할 수 있으니 리스크도 적다. 잘 못 되면 아무 생각없이 갖고 있다보면 연락이 오는 경우도 있다. 토지는 최소한 공시지가라도 상승하니 말이다. 책에 나온 엄청나게 다양한 사례를 읽어가며 적용 한다면 적은 돈으로 투자할 수 있다.

증정 받아 읽었습니다.

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