부동산 상승이 위험한 이유

부동산은 어떻게 권력이 되었나 - 지구상 가장 비싼 자산의 미래
마이크 버드 지음, 박세연 옮김 / 알에이치코리아(RHK) / 2026년 1월

 부동산은 일반인이 가장 쉽게 금융권에서 돈을 빌릴 수 있는 수단이다. 사람들은 가지고 있는 부동산을 담보로 비교적 돈을 쉽게 빌릴 수 있다. 소유하고 있을 때는 물론이고, 아직 없는데 그것을 사기 위해 빌리는 것도 가능하다. 그래서 현대 사회의 경제는 부동산과 매우 밀접한 관련을 맺는다. 가장 쉽게 돈을 거액으로 빌릴 수 있는 수단이다보니 부동산 가격에 따라 경제가 연동되는 것이다. 긍정적인 면은 통화 공급 효과다. 손쉽게 부동산으로 거액이 대출이 가능하다보니 이로 인해 시중에 많은 통화가 공급된다. 부정적인면은 경제 전체가 부동산 가격과 연동된다는 점이다. 2008금융위기는 미국의 부동산 폭락에서 촉발된 것이다. 이처럼 부동산담보대출은 워낙 일반적인 것이어서 아주 오랜 역사를 갖고 있는 것 같지만 비교적 최근에 발명된 수단이다.

  토지는 과거 무척 중요했었다. 농경 사회에서 식량을 제공하는 수단이었기 때문이다. 하지만 동서양을 통틀어 대부분의 토지를 소수권력층이 소유했기에 불평등 문제가 컸다. 하지만 산업사회로 접어들며 상황이 달라진다. 농업은 여전히 중요하지만 산업이 훨씬 더 중요해지고 국가경제에서 절대적 비중을 차지함에 따라 기존의 농지로서의 토지는 가치를 크게 상실한다. 하지만 그럼에도 오늘날까지 토지는 그 절대적 중요성을 유지하고 있다. 이는 다음과 같은 특성 때문이다. 

 우선 토지는 추가적 생산이 매우 힘들고 사실상 불가능하다. 추가적 생산은 일부 지역의 간척 및 인공섬 조성, 화산이나 퇴적물로 인한 자연 공급뿐인데 이는 매우 어려운 일이다. 그렇기에 토지는 제로섬 자산이다. 둘째는 토지가 이동이 불가능하다는 점이다. 자본이나 기술, 노동력은 더 효율적인 곳으로 얼마든지 이동시킬 수 있다. 하지만 토지를 그게 안된다. 마지막은 토지는 세월에 따른 감가상각이 없다는 점이다. 이 특성으로 인해 현대사회에서도 토지는 부의 저장고로 중요한 역할을 하고 있다. 그리고 토지의 가치는 기업과는 다르게 CEO의 역량이나 첨단 기술, 브랜드에 달려 있지 않다. 바로 그 토지 주변에서 사람들이 어떤 활동을 하느냐가 토지의 가치를 결정한다. 

1. 미국과 영국에서의 토지

 토지가 담보자산으로 역사상 처음 활용된 것은 신대륙의 새로운 국가 미국에서였다. 경제학자들은 오랫동안 토지가 금과 은처럼 화폐의 가치를 보전하는 수단으로 기능할 수 있을 것라고 보았다. 즉, 토지가치를 담보로 화폐발행이 가능하다고 생각했던 것이다. 하지만 이는 유럽에서는 실행이 가능하지 않았다. 토지를 소유한 귀족들은 땅을 자손에게 물려줘야만 하는 것으로 보는 정서가 팽배했기에 이를 담보로 잡는다던가, 부채를 미상환하는 경우, 소유권을 넘겨준다는 발상자체가 매우 어려웠기 때문이다. 고작 가능한 것은 부채 상환 전까지 토지 관리권 정도를 갖는 수준이었다. 

 하지만 미국은 달랐다. 신대륙은 광활하고 비옥한 토지가 넘쳐났다. 그래서 미국 이주민들은 동시대의 영국인들보다 경제적으로 매우 풍족했고, 매우 평등한 삶은 살았다. 다만 문제는 북미 지역에 남미와는 달리 금과 은이 매우 부족했다는 점이다. 그래서 미국 식민지는 금은의 부족으로 화폐량이 적어 물물교환이 성행했고, 이는 경제발전에 큰 걸림돌이었다. 

 그래서 미국 식민지는 1670-1680년에 토지활용이 가능한 다양한 채무상환 가능 법률을 제정한다. 18세기 공공토지은행이 설립되어 이 기관들이 토지감정가의 일부를 대출하는 제도를 실시한다. 1732년 영국에서 채무회수법이 통과되어 아메리카 식민지 전역에 걸쳐서 채권자가 토지를 압류할 수 있는 권한이 공식적으로 인정디었다. 채권자는 담보없이 돈을 벌린 채무자에 대해 동산과 노예, 토지 등 재산을 대상으로 채권추심이 가능하게 되었다.  

 미국은 서부로 영토를 확장하며 토지 투기가 성행한다. 미국헌법제정회의에 참석한 55명 중 14명 이상이 토지투기꾼일 정도이며, 초대대통령 워싱턴 일가도 그 중 하나다. 한편 영국은 7년 전쟁에서 승리하자 프랑스가 갖고 있던 미시시피 강 동쪽 영역을 모두 차지한다. 그리고 식민지인들이 서부개척 과정에서 원주민과 마찰이 잦아지자 아예 영왕실은 미시시퍼 서쪽으로의 이주를 금지하고 무려 1만 군사를 파견한다. 이는 미국 식민지와 큰 갈등 요인이 된다. 토지 투기 사업이 위기에 봉착했고, 150년 넘게 영토를 확장하며 부를 쌓아온 부유한 지주가문들의 사업이 어려워지게 되었다. 이는 미국 독립혁명의 주요 원동력으로 작용한다. 

 1909년 영국의 재무장간이자 자유당의 인기주자 조지 로이드는 정부산안을 발표하며 새로운 세금 정책을 발표한다. 여기에는 토지에 대한 세금, 토지 매각시 자본이득의 20%양도세가 있었다. 그는 토지가치 조사 후 세금 부과 예정이었다. 이는 당시 0.2%정도의 보유세에 불과했으나 찬반양쪽에 폭발적 반응을 불러 일으켰다. 이런 주장은 미국과 유럽 의회 전역으로 퍼진다. 전 세계 혁명가들은 평범한 사람이나 노동자의 결실을 독차지 하는 지주와 귀족의 부를 몰수하는 것이 국가발전의 최대과제라 생각하기 시작했다. 그리고 이는 부유층에게 심각한 위협이 되었다. 

 19세가 말 미국의 헨리 조지는 '진보와 빈곤'을 출간한다. 그는 물질적, 기술적 발전이 대규모로 이뤄지는 가운데 빈곤이 광범위한 이유는 산업중심지의 토지 가격이 급등하는 과정에서 소수의 지주가 개발이익을 독점하기 때문이라고 보았다. 토지의 가격을 높은 것을 노동자의 땀과 기업가의 혁신이지만 그들이 얻은 보상은 게으른 지주가 갖는 것에 비해 턱없이 적다. 조지가 보기에 주기적으로 발생하여 사람들을 빈곤으로 몰어넣은 금융위기의 원인 역시 토지 투기였다. 

 임대료가 치솟으면 기업은 생산활동을 포기하게 된다. 지주가 차지하는 몫이 커지면서 기업가와 노동자는 투자와 노동을 포기하게 된다. 그에 따라 실업률은 증가하고 경기는 후퇴한다. 

 한편 미국의 서부 미개척지는 거의 개척이 되고, 철도가 들어서고, 산업화와 도시화가 진행됨에 따라 미국도 평등의 시대가 끝나고 전례없는 뚜렷한 불평등이 나타나기 시작했다. 20세기 초면 이미 상위 1%가 GDP의 20%를 차지하게 된다. 엄청난 부가 소수에 집중되었고 이미 거대자본이 몸집을 키웠다. 헨리조지는 토지에 대한 생각은 평등적이었지만 사회주의와는 거리가 멀었다. 그는 기본적으로 자유무역이 인간의 기본적인 자유권과 관련이 있다고 믿었고, 파업은 해결책이 아니고 자유를 파괴하는 거라고 보았다. 

 조지의 단일세 운동은 1차대전을 앞두고 최고 정점을 찍었으나 이후에는 대중의 폭넓은 지지를 얻지 못하게 된다. 이는 사회주의 진영에서는 조지의 주장을 따르지 않았고, 자본주의 진영에서는 사회주의에 대한 위협으로 인해 대대적인 토지 개혁 및 일반 중산층이 주택을 적극 소유하게 되는 정책을 펼쳤기 때문이다. 사회주의 진영에서는 지주의 토지가 모두 사라지고 평등하게 분배되니 이런 주장에 관심이 사라졌고, 자본주의 진영에서는 대다수 국민이 토지 소유주가 되며 이런 단일세에 대한 주장이 오히려 반감을 얻었기 때문이다.

 이렇게 20세기는 토지의 독점시대에서 토지를 대중이 광범위하게 소유하는 시대로 변모한다. 영국은 토지세를 국가차원에서 여러 차례 시도했지만 효과가 신통치 않았다. 1918년 영국은 국민대표법이 통과한다. 다음선거에서 투표수가 170%나 증가했는데 이는 1차 대전에 기여한 무산노동계급 남성과 여성에 투표권을 부여했기 때문이다. 이에 보수당은 긴장한다. 과거 유산계급에 선거권을 준 것은 재산이 있는자가 정치가 잘못되었을 때 책임있게 행동할 것이라는 논리였다. 보수당은 이 논리 그대로 평민을 유산계급으로 만드려는 정책을 시도한다. 대규모 주택시설 건축을 단행한 것이다. 보수당은 이처럼 자산소유 민주주의를 실천하여 20세기 말이되면 영국 가구의 70%가 주택을 소유하게 된다. 

 미국도 주민의 주택소유를 장려했다. 1916년 연방농지대출법으로 자산 소유 농지를 담보로 최대 1만달러 대출이 가능해졌다. 20세기 초반 주택담보 대출시스템은 체계적이지 못했고 방식도 지역마다 달랐다. 당시 일반은행은 기업대출만 하고, 주택담보대출은 보험사가 담당했다. 그러다보니 초기 납입금과 이자율이 매우 높았다. 이를 해결한 것이다. 그래서 부동산 구매와 대출 금융시스템이 급성장한다. 

 영국도 비슷한 정책을 실천한다. 영국은 미국의 대공황에 대응하여 초저금리 정책을 실행하였는데 대출상환기간도 30년까지 늘려 생환부담을 줄이자 잠재구매자수가 크게 증가했다. 초기 납입금도 20%수준이던 것을 5%이하로 내렸다. 낮은 이자율과 대규모 주택건설, 정부의 강력한 정책이 결합하여 주택 소유는 크게 늘어나게 된다. 

 미국은 연방농지대출법에 이어 페니메이라고 불리는 연방국립주택 저당공사가 설립된다. 페니메이는 은행을 비롯한 여려 대출 기관으로부터 다양한 토지와 상품을 매입해서 다시 판매하는 방식으로 주택담보대출의 유동성을 높였다.  

 주택소유에 대한 혜택은 점차 증가하여, 중산층은 주택을 소유하는 것만으로도 혜택을 보게 되었다. 

2. 독립국에서의 토지 개혁

 2차 대전 후, 무려 50개 나라가 새롭게 독립을 쟁취했다. 그들은 토지개혁을 주도하여 사회적 평등을 강화하고, 국가적 통합을 이룰 수 있다고 보았다. 러시아에서 미국으로 망명한 라데진스키는 지주의 아들로 일가의 땅이 몰수되는 것을 목격하였다. 그는 이런 경험으로 인해 평등하고 보편적인 농지분배가 폭력적인 좌파 혁명을 막아줄 보호막이라 생각했다. 

 일본은 1940-1945년 전쟁으로 인구가 절반 넘게 감소했다. 산업이 초토화되어 미국의 재정 도움 없이는 기본적인 국가운영이 어려운 상태였다. 전후 맥아더는 일본에 강력한 토지 개혁을 요구한다. 1945년 5헥타로 초과분의 토지를 몰수하는 법안이 나왔으나 라데진스키아 맥아더는 더 강한 요구를 한다. 결국 1946년 일본 정부는 실제 경작자는 3헥타르까지 그 외의 사람은 1헥타르까지 소유가 가능하고 그외는 몰수대상이 되었다. 몰수 대상 지주는 100만에 육박했고 일본 정부는 장기채권으로 이를 보상했다. 토지개혁의 성과로 1947년 37%였던 자영농이 비중이 1950년 62%로 상승했다. 자영농은 자신의 토지가 생겨나자 열심히 일하고, 저축하고 계획을 세우며 생산량을 크게 증대시켰다. 일본의 가구는 교육에도 열심히 투자하여 국가경제가 되살아나며 빠르게 도시화가 재개되었다. 

 이 정책은 한국에도 적용되었다. 1949년 지주토지중 7.5에이커 초과분은 추가 재분배했다. 농부 소유 토지 비중이 1945년 35%에서 1951년 90%까지 증가했다. 남한에서도 토지 생산량이 증대되고 교육열이 높아지는 결과를 낳게 된다.

 다음은 대만이었다. 대만은 승전국이기에 라데진스키가 마음대로 정책을 취할 수 없었다. 대만정부는 임대료 상한선을 토지 생산가치의 37.5%로 제한한다. 일본 식민주의자의 토지는 몰수한다. 그 결과 토지가격이 하락하여 소작농도 땅을 구매할 수 있게 되었다. 

 모든 토지 정책이 성공한 것은 아니었다. 인도는 독립후 자만다르 청산이 문제였다. 그들은 무굴제국에서 무력을 제공하되 그 대가로 지방에서의 징세권을 가진 자들이었다. 이들은 무굴제국 멸망후 그 역할을 대영제국에서 실시하였고, 무기와 군대 반납을 대가로 토지소유권을 영국으로부터 인정받았다. 인도 민족주의자들에게 이런 자만다르는 척결 대상이었다. 1952년 인도는 자만다르의 토지를 수용 후, 보상하고 재분배 정책을 추진한다. 그러나 인도는 개인의 토지소유 상한제를 실시했지만 가족이 아니라 개인 단위로 하다보니 다양한 편법이 존재했다. 결국 토지재분배 효과가 미비했다. 그래서 인도는 독립 이후 1992년까지 소작농에게 실제로 넘어간 인도의 토지는 1.3%에 불과할 정도였다. 

 남베트남도 토지개혁에 실패했다. 지주 1인당 무려 100헥타르 토지 소유를 허용했다. 토지 매입 소작농이 10%에 그친다. 이는 북베트남으로 민심이 쏠려 전쟁에 패배하는 이유가 된다. 

 이란은 팔레비 왕조가 이란의 빠른 근대화와 산업화를 위해 토지개혁을 했다. 대규모 토지 재분배로 31%의 농지와 18%의 농가에 재분배한다. 문제는 이를 대지주와 성직자들이 반발한다. 문제는 상당수 도시민도 이에 반발해다는 점이다. 이란은 토지를 충분히 불하하지는 못했는데 이렇다 보니 상당수가 농촌에서 가구를 지탱할 만한 토지를 갖지 못해 도시 빈민으로 전락한다. 결국 종교엘리트와 도시 노동자의 반발이 훗날 이란 혁명의 핵심이 된다. 

3. 부동산 기업들

 레이크록은 맥도날드를 창업한다. 그는 새매장을 열기 위해 20년간 땅을 빌려줄 토지소유주를 찾아나선다. 재무담당자 소너본은 매장의 수익을 계산 후, 매장 건물을 프랜차이즈 사업자에게 원래 임대료봐 훨씬 높은 가격으로 재임대하여 차익을 보았다. 그 결과 오늘날 맥도날드의 최대 수익은 임대료다. 전체 매출의 무려 40%다. 제대로 아는 사람들이 맥도날드가 식음료기업이 아니라 사실상 부동산 기업이라 부르는 이유다. 2023년 맥도날드가 보유한 부동산 가격은 400억 달러에 달한다. 총 자산의 70%이상이다.

 오늘날 빅테크들도 상당한 부동산을 소유한다. 2023기준 아마존은 1056억 달러, 알파벳은 740억 달러, 인텔은 510억 달러, 애플은 230억 달러다. 물론 이들은 토지보다는 브랜드와 지식재산권 및 무형자산이 기업가치의 대부분이다. 

4. 부동산 붕괴

 2006-2016년 서구의 주택 가격은 폭등한다. 캐나다는 66%, 뉴질랜드는 77%, 호주는 95%, 프랑스와 스페인은 100%, 영국은 153%, 아일랜드는 200%나 상승한다. 집값이 폭등하자 주담대 규모도 크게 상승한다. 투자은행도 관련 파생상품을 마구잡이로 판매한다. 

 전세계 주택 가격은 2006년 30조 달러에 이르며 5년만에 두 배가 되었다. 그러다 결국 미국 주택시장이 상승세가 주춤하며 연쇄붕괴한다. 거품 붕괴로 미국의 주택가격은 실질가치기준 25%가 날아갔고, 스페인은 33%, 아일랜드는 50%가 날아갔다. 

 토지가격의 상승은 적당하면 경제에 긍정적이다. 토지를 소유한 기업은 토지 가격이 상승하며 대출규모가 커지가 자산이 상승하여, 투자와 직원의 급여를 늘릴 수 있다. 하지만 토지 가격이 지나치게 상승하면 그것은 경제에 악영향을 미친다. 프랑스 중앙은행의 연구결과 부동산 가격이 10% 상승하면 부동산 보유 기업은 투자를 확대하지만 미소유기업은 투자를 축소했다. 문제는 부동산을 소유한 기업이 대개 역사가 오래되고 비즈니스가 안정적인 기업이라는 점이다. 이들은 경제에 혁신동력을 제공하지 못하는 수익성이 낮은 기업이 대부분이다. 그래서 과도한 부동산 가치 상승은 경제의 성장잠재력을 갉아먹을 수 있다. 

 일본은 부동산 가격 붕괴로 경기침체에 빠진 대표적 국가다. 경제학자들은 일본경제가 사실상 토지본위제로 경제가 토지가격에 연동되었던 국가로 파악한다. 1989년은 일본경제의 정점기로 1인당 GDP가 미국의 80%에 도달했다. 하지만 2022년엔 61%로 추락한다. 1인당 GDP는 이미 한국과 이탈리아에 역전당할 정도다. 일본은 1960년대 연간 10%이상 성장했다. 1970년대에는 영국, 프랑스, 독일의 경제규모를 넘어서 세계2위에 도달한다. 일본은 연간수출 촉진을 위해 환율을 낮게 조정했고, 금융억압으로 은행 예금금리도 낮게 유지했으며, 산업에 저리 대출을 용이하게 했다. 다만 토지에 대해서는 매우 관대했다. 부동산 가치평가를 정부가 제대로 하지 않아 오랜 기간 부동산 소유자들은 그 가격 상승폭에 비해 매우 적은 세금을 냈다. 이와 같은 요인은 땅에 대한 일본인의 전통적 생각과도 결합하여, 일본 국민들이 오랜 기간 부동산에 투자하는 요인이 되었다. 

 한편 일본은 미국의 압박으로 환율을 절상하는 플라자합의를 한다. 그리고 일본은 금융자유화를 실시하고, 저금리를 실시한다. 환율절상과 금융자유화, 저금리의 결합으로 시중의 자금이 넘쳐나게 되었고, 이는 자국 부동산 구매와 해외 자산 구매의 강한 동인이 되었다. 1984-1990년 일본의 GDP는 환율절상효과로 33%나 상승했지만 토지가격상승은 78%로 그 두 배를 넘어선다. 은행들은 이 기회에 산업에 투자해야 했지만 기업재무분석 경험이 일천했고, 부동산 대출이라는 매우 안전하고 쉬운 수단이 있었기에 이에 매진하게 된다. 1989년 일본의 기업들은 140억 달러의 해외자산을 구매한다. 

 일본의 토지가격은 미친듯이 뛰어올라 1987년 동경의 주거용 토지1제곱미터의 가격은 400만엔에 도달한다. 이는 런던의 40배 수준이었다. 일본 전체의 토지가격은 미국 전체 토지가격의 4배 이상이 되고 만다. 이런 부동산 가격의 폭등은 일본 자체내에 커다란 불평등의 원인이 되기도 하였다. 1989년부터 일본 자산 시장은 붕괴하기 시작한다. 일본 토지에서 발생한 누적 손실은 무려 1000조엔으로 지금 환율로 8조 달러에 달한다. 

 일본은 경제성장과 인플레가 멈춰 1993-2022년 30년간 겨우 4%의 물가상승이 일어난다. 같은 기간 미국은 79%상승이 일어난다. 이로 인해 기업 채무가 더 악화했다. 인플레이션은 통화의 가치를 하락시켜, 채무 부담을 덜어주는데 일본 기업은 그런 효과가 전혀없었고, 담보로 갖고 있던 부동산 가치가 떨어졌기에 상환수단으로서의 효과도 더욱 낮아져 문제를 악화시켰다. 

 홍콩도 부동산으로 경제가 쇠퇴한 대표적 지역이다. 영국은 홍콩을 할양 후 토지 임차권을 판매했다. 영국 정부는 식민지 재정과 관련하여 모든 신생 식민지는 자체 재원으로 비용을 충당하게 하였다. 이에 홍콩정부는 많은 행정인력이 필요한 세금 징수보다는 토지 임차권 판매로 세수를 확보한다. 임차권의 판매였기에 토지의 소유권은 넘어가는 것이 아니었다. 그리고 홍콩이 무역의 거점으로 성장하면서 임차권의 판매량과 그 가격이 상승했기에 이 비즈니스 모델은 잘 작동한다.

 1886년 홍콩을 순조롭게 성장해 토지 임대수익이 15만 홍콩달러에 도달한다. 하지만 1911년 청왕조가 붕괴하고 내전이 발발하며 수많은 난민이 홍콩으로 유입된다. 인구의 급격한 증가는 더 큰 토지임차가격의 상승을 유발했다. 하지만 2차대전이 일어나며 홍콩의 인구가 160만에서 60만을 급감한다. 일본군의 의해 추방되거나, 본토로 피난한 것이다. 하지만 전쟁이 끝나고 국공내전이 마무리되자 다시 난민이 대거 유입되어 1951년엔 이전 인구를 넘어선 200만인구에 도달하였고, 이후에도 중 본토에서 꾸준히 인구가 유입되어 40년간 10년마다 인구가 100만씩 늘어나 지금의 500만에 도달하게 된다. 

 2차대전후 공산권에 대응하기 위해 서구의 경제는 국가의 개입이 강한 형태였다. 하지만 홍콩만큼은 최소 개입을 통해 자유주의 경제가 이뤄졌다. 이것이 긍정적으로 작용해 1960-1980년 기간 동안 홍콩의 1인당 실질 GDP는 중국 본토의 3배에 도달하게 된다. 꾸준한 지가 상승으로 토지관련 정부 수입은 1950년 세수의 15%, 1956년 20%, 1961년 25%에 도달한다. 한편 홍콩은 마오쩌둥의 문화대혁명의 타격을 입는다. 1967년에 폭동이 일어났고, 호전적인 노동조합이 시위의 주체였고, 중국의 침략 소문의 횡횡했다. 

 이때 홍콩의 지가는 처음으로 크게 하락한다. 120년간 홍콩의 지배층은 자단, 스와이어, 윌록, 와프등 유서깊은 영국출신 기업이었으나 이들이 사회적 신뢰를 이 기간에 상실하고 그로 인해 홍콩지역에 대한 투자도 대거 줄이게 된다. 이 때를 틈타 중국계 사업가들이 저렴해진 토지를 대거 매입하고 기존 엘리트층을 대체하게 된다. 

 그리고 홍콩이 안정되며 다시 지가는 크게 상승한다. 홍콩은 1980년대만 해도 GDP의 20%가 제조업이 었다. 하지만 지가가 크게 상승하여 은행권이 산업대출은 꺼리고, 손쉬운 부동산 대출에 집중하면서 제조업은 20세기 말에는 5%이하로 크게 떨어지게 된다. 여기에 중국의 경제개발로 자금이 더욱 유입되면서 홍콩은 2008년 이후 10년간 부동산 가격이 150%나 상승하게 된다. 

 최근 홍콩은 부동산 침체기다. 그럼에도 불구하고 50제곱미터 소형아파트 가격이 90만 달러로 홍콩 가구 평균소득의 20배 이상이다. 홍콩은 2019년의 시위와 홍콩 정부의 독재화, 중국의 경제성장 둔화로 부동산 가격이 정점에 비해 30%정도 하락했다. 홍콩은 높은 지가로 인해 비슷했던 싱가폴에 비해 크게 뒤쳐지게 된다. 창조적 인재와 낮은 세율과 가벼운 규제, 중국의 관문이라는 커다란 경제적 이점이 지가에 의해 상쇄되어 버린 것이다. 

 중국 본토 역시 부동산 상승이 경제의 발목을 잡는다. 중국은 1980년 선전을 최초의 경제특구로 지정하며 외국인 투자자도 토지사용권 증서 신청을 가능하게 한다. 중국은 이후 폭발적 경제성장을 기록하며 지가도 폭등했는데 2022년 선전의 주택가격은 제곱미터당 1000달러로 훨씬 소득이 높은 샌프란시스코의 750달러를 상회한다. 

 중국의 지가 폭등의 주역은 지방정부다. 이들은 오랜 기간 관할 지역 내의 생산시설을 소유하고, 집단농장과 국영기업을 운영하며 여기서 세수를 마련해왔다. 하지만 1994년부터 중앙정부가 세수를 통제하여 모두 거둬들이고 그 일부를 지방정부로 보내는 형태로 운영방식을 바꾸게 된다. 그리고 지방정부의 채권발행과 대출도 엄격히 금지한다. 대부분의 지방정부는 자체 운영 세수를 충분히 확보할 수 없었다. 그래서 새로운 세수 원천으로 마련한 것이 토지판매다. 토지판매는 크게 늘어나서 20세기 말 지방정부 재정의 10%를 차지하던 것이 2010년이면 무려 66%까지 올라가게 된다. 

 그리고 중국 가계들이 부유해졌다. 오랜 경제성장덕분이었다. 하지만 중국은 복지가 부실하다. 그리고 그나마도 태어난 지역에 거주해야 받을 수 있었기에 경제발전으로 도시 지역으로 이주한 수억명이 복지 사각지대에 놓이게 되었다. 중국은 경제개발을 위해 금융억압으로 인위적 저금리를 유지했고, 해외로의 자산 이전도 금지하였기에 일반 대중의 돈이 향할 곳은 부동산 뿐이었다. 

 이렇게 부동산 가격이 폭등하고 지방정부의 총부채규모가 천문학적으로 늘어나자 중국 중앙정부는 위기를 느끼고 대출제한을 실시한다. 그러자 지방정부들은 해외 채권시장에서 자금을 조달한다. 2010-2020년 대표적 부동산 기업 에버그란데는 채권규모가 이 기간 90억 위안에서 2300억 위안으로 폭증한다. 중국의 부동산 개발업체들은 이미 새로운 부채로 기존 부채를 갚은 악순환에 빠져있었고 ,자금 조달을 위해 선분양제도 실시한다. 중국의 부동산은 이렇게 GDP의 20%를 차지할 정도가 된다. 

 시진핑은 2016년 이후 지시를 내려 관료들은 개발업체의 부채규모와 자본대비 부채비율, 현금 보유고를 중심으로 대출을 엄격히 제한하는 새 규제안을 실행한다. 이렇게 대출이 크게 줄자 중국의 가계들은 선분양한 아파트를 실제 받지 못할 수도 있다는 위기감에 빠지게 되었고 하청업체들 역시 부동산개발업체에게 받은 수천억 위안의 약속어음이 부도할 수 있다는 생각을 하게 되었다. 결국 부동산 개발업체들의 채권가치가 폭락하게 되었고, 2021년 에버그란데는 채무불이행을 선언한다. 

 중국은 과도한 공급과잉으로 20%의 집이 빈집이다. 넓은 국토에 1선도시에 이어 2선, 3선도시까지 마구 집은 건축한 까닭이며, 중국정부는 놀랍게도 이런 상황에서도 집값을 폭락시키지 않았다. 민중의 봉기를 우려해서다. 연구에 의하면 부동산 가격이 급등한 이 시기 중국의 172개 도시에서 지역 기업들은 대출에 곤란을 겪었다. 다른 나라처럼 대출이 부동산으로만 향했기 때문이다. 이로 인해 기업투자가 21%, 총생산량은 36%, 전반적 생산성은 12% 감소한 것으로 추정된다.

5. 싱가폴의 성공사례

 영국 동인도 회사의 래플래서는 싱가폴 섬을 무역의 요충지로 보았다. 말라카해협은 폭이 3km에 불과했고, 동쪽으로는 중국을 비롯한 거대 국가와 섬들, 서쪽으로는 인도양이 펼쳐져 있었다. 그는 이 곳에 단순한 교역거점을 마련했는데 이것만으로도 인구가 5년만에 1만을 넘어서게 된다. 당시 인구는 인도네시아, 말레이시아, 중국에서 이주해왔는데 이들이 싱가폴 국민을 구성하게 된다. 래플래서는 세입을 위해 토지기반과세제도를 마련한다. 그는 강제 경작지가 노예제와 관련이 깊다고 생각하여 금지시킨다. 

 싱가폴은 20세기 초빈 인구가 20만이었던 것이 1931년엔 50만으로 늘어난다. 1942년 2차대전으로 일본에 의해 영국식민지였던 것이 함락되면서 싱가폴 사람들은 독립에 대한 의지 및 정체성을 형성하게 된다. 1963년 싱가폴은 말레이 연방에 편입된다. 처음부터 작은 섬 독립국가를 지향하기 보다는 말레이시아 편입을 원했던 것이다. 하지만 말레이 지도자들과 생각차가 컸다. 세금과 예산편성 및 배정, 인종에 대한 생각차이로 결별한다. 말레이 지도자들은 당연히 말레이시아계를 우대했는데 이는 싱가폴의 정신과 맞지 않았다.

 독립한 싱가폴은 매우 가난했다. 200만 인구를 갖고 있었으나 이들은 대개 도시 빈민에 불과했고, 이들을 먹여살릴 경작지, 식수, 천연자원도 모두 없었다. 지도자 리콴유는 토지와 그 소유시스템을 중심으로 새로운 비전을 구상한다. 공공개발로 토지 가치에서 발생한 이익은 토지소유자가 아니라 공동체가 누려야 한다는 것이다. 1966년 토지수용법을 제정하는데 이는 토지소유자의 의지와 관계없이 민간 소유토지를 국가가 시장가보다 훨씬 낮게 매입하는 것이었다. 7년 규칙이 유명한데, 이는 정부가 토지 매입시 최근 7년간 공공투자로 인한 가치 상승은 매입 가격에 반영하지 않는 것이었다. 또한 기존 행정당국이 판매한 장기 임대권 역시 강제해지했다. 이 법으로 인해 오늘날 싱가폴 정부가 소유한 토지는 전체의 90%에 달한다. 

 이 토지로 싱가폴 정부는 도시철도를 구축하고, 수십만채 HDB 아파트를 건설한다. 이를 매우 저렴하게 민간에 분양하였다. 방식은 건물만 소유하고 토지 소유권은 넘기지 않는 형태였다. 싱가폴 시민은 이 아파트를 99년간 임차할 수 있고, 그 임차권을 상속도 할 수 있다. 그리고 한 번에 한 채의 아파트만 임차할 수 있고, 분양 후 5년이 지나야 이를 판매할 수 있었다. 분양시 대출도 75%나 가능하며 주담대 이자율도 2.6%에 불과하다. 그 결과 대부분의 싱가폴 시민은 저렴하게 안정적으로 집에서 거주할 수 있게 되었다. 물론 민간 주택 시장도 존재한다. 하지만 이는 전체 주택시장의 20%에 불과하며, 매우 높은 가격을 보이는 사실상의 이중시장이다. 규제도 강하다. 2번째 주택 구매 시 인지세가 20%이며, 3번째 주택을 구매하는 경우면 인지세가 30%에 달한다. 대출도 45%, 35% 순으로 강하게 제한한다. 그리고 외국인은 싱가폴 주택을 살 수 없기에 이들은 이 민간 주택을 임차한다. 

 이처럼 지가 상승을 막은 결과 싱가폴은 영토가 매우 비좁음에도 국가가 충분한 상업용 토지와 산업용 토지, 연구단지용 토지를 확보하고 있다. 그래서 첨단 기술 제품의 수출 및 지적 재산권 수입에서 싱가폴은 세계 1위와 15위를 차지한다. 연구개발 인력도 홍콩의 2배다. 지난 10년간 특허출원이 4천에서 7천 건이며 같은 기간 홍콩은 수백건에 불과했다. 대출도 산업대출이 28%이고 주담대가 22%정도다 홍콩은 같은 것이 35%, 43%에 달한다. 자본이 홍콩보다 산업에 향하는 것이다. 

 이로 인해 21세기 초반 1인당 소득이 비슷했던 홍콩과 싱가폴을 전혀 다른 길을 가게 되었다. 지금은 싱가폴의 1인당 소득이 홍콩보다 70%나 높다. 

6.수퍼스타 도시의 등장

 20세기 중반은 서구 부동산에 있어 평등의 시대였다. 거의 모든 국민들이 저렴하게 주택을 소유하게 되었고 각 도시의 주택 가격은 대동소이했다. 하지만 20세기 후반부터 산업환경이 급변하면서 이야기는 달라진다. 서구의 많은 산업도시들이 급격히 쇠퇴하게 되었고, 새로운 신 산업을 가진 도시들의 부동산 가격만 폭등하게 되었다.

 몇몇 도시들은 수퍼스타 도시로 불리게 되었는데 이런 도시들은 정부의 규제와 복잡한 정치적 이해관계로 인해 수요가 폭증함에도 부동산 공급을 위한 도시 확장이 어려웠다. 

 도시의 부동산 가격은 언급한 것처럼 부작용이 크다. 우선 출산율이 크게 하락하며, 사람들이 도시 외곽으로 빠져나가게 됨에 따라 통근 시간이 길어지고, 자동차를 이용하게 되며 비만율이 상승한다. 또한 사회적 빈부격차오 매우 심각해진다. 대출이 생산성이 높은 신산업이 아니라 기존 안정기업 및 가계 부동산 대출로 향하면서 사회의 전반적인 경제성장률도 저하시킨다. 또한 정치적 영향도 크다. 2004-2016년 인구 1000명당 압류가 1건 늘어날 때마다 힐러리 클린턴의 득표율은 1-1.8%하락한 것으로 나타났다. 부동산 가격 폭등으로 인한 후유증이 도널드 트럼프에 정치적으로 유리하게 작용한 것이다. 영국의 브렉시트 역시 마찬가지다. 지난 20년간 부동산 가격이 크게 오른 지역은 브렉시트 투표에서 유럽연합에 남아있는 것을 선택했지만 그렇지 않았던 지역은 표심이 달랐다. 또한 유럽 전역에서 집가격 상승이 지지부진한 지역일수록 포퓰리즘 정당을 지지하는 경향이 강했다. 

 결국 토지문제는 다시 매우 중요해졌으며 21세기 디지털 신산업 시대에서도 그 영향력이 줄지 않고 있다. 한국 역시 마찬가지다. 현재 부동산 가격은 매우 높은 편이며, 이로 인한 큰 부작용이 나타나고 있다. 현 정부는 이에 대한 강한 해결의지와 정책을 갖고 있는데 그것이 해결될지 모르겠다. 최근 한국의 출산율이 0.7에서 0.9로 반등했는데 이는 최근 부동산 가격이 상승세가 다소 안정된 것과 관련이 있을지도 모른다. 

커버드 콜에 대한 설명이 좋은 책

나의 첫 월배당 ETF - 돈 걱정 없는 인생을 만드는
김정란 지음 / 토네이도 / 2026년 2월

 ETF는 과거 펀드의 문제점에서 시작된 상품이다. 과거 펀드는 몇 가지 문제가 있었다. 우선 거래의 불즉시성이다. 하루 1회, 심지어 정해진 기준 가격으로만 매매가 가능했다. 해외 상품의 경우 2-3일 뒤에 종가체결되는 경우도 많았다. 그리고 비용과 불투명성이다. 운용보수가 높고, 자산 구성 내역이 실시간으로 공개되지 않았다

 ETF는 이 모든 문제가 해결되었다. 거래소에 상장되었기에 실시간 거래가 가능하고, 지수 추종이 많기에 운영보수가 저렴하며, 모든 자산 구성 내역이 공개되며, 유동성이 높다. 다만 ETF에는 NAV라는 개념이 있다. 이는 순자산가치라는 뜻인데 ETF가 보유한 주식과 자산을 합친 다음 ETF 전체 좌수로 나눈 것이다. NAV는 하루 한 번, 장 마감 후에 공식적으로 계산되어 공지된다. 이론상 둘은 일치해야하지만 수요 공급에 의해 실제 종가는 NAV와 다소 다를 수 있다. 이것이 괴리율이다. 괴리율은 좋지 못한 것으로 관리의 대상이다. 그래서 일반적으로 ETF는 가격이 NAV에 수렴하게 설계된다. LP라는 존재가 그것을 한다. 괴리율이 커지만 이들이 개입하여 ETF를 매매하여 가격을 조정한다. 그리고 유동량이 풍부할 수록 수요공급에 의한 괴리는 줄게되어 괴리율이 낮다. 

 ETF는 특정 지수의 수익률을 최대한 똑같이 따라하게 만들어진다. 하지만 실제 운영과정에서 매매비용, 세금, 배당시차, 운용 보수 등으로 인해 다소 불일치가 발생한다. 지수 추종 방법은 크게 3가지다. 우선 완전 복제다. 시장의 모든 종목을 동일 비중으로 갖는 것이다. 가장 확실한 방법이지만 너무 손이 많이 가는 방법으로 선호되지 않는다. 다음은 대표 종목 복제다. 지수의 큰 비중을 차지하는 종목 위주로 담는 것이다. 마지막은 합성 복제다. 실제 자산을 사는 대신 스왑같은 파생상품 계약을 통해 수익률만 교환하는 것이다. 주로 해외지수나 원자재처럼 실제 거래가 어려운 자산을 추종할 때 사용하는 방안이다. 이런 경우 ETF이런 뒤에 (합성)표기가 붙는다.

 ETF의 수익률은 TR과 PR이 있다. 전자는 배당을 포함한 총 수익률이며, 후자는 배당을 제외한 가격 수익률이다. 당연히 전자가 더 중요하다. ETF는 광고를 할 때 연15% 배당수익률 등 달콤한 문구를 내세운다. 하지만 그 안에 원금 하락이나 보수 비용은 언급하지 않는다. 만약 원금 하락이 컸다면 배당이 커도 도루묵이다. 이런걸 잘 살펴야 한다. 기본적으로 ETF는 주식과는 다르게 총 보수가 있다. ETF 구매자들은 이를 잘 신경쓰지 못하는데 이미 업계에서 수익률에 이를 반영해 버리기 때문이다. 

 채권은 금리의 가격이 반비례한다. 이는 당연한 일이다. 10년 만기 채권은 5%로 구매한 경우, 그것은 10년 후에 찾으면 원금과 5%이자를 받게 된다. 이 경우면 중간에 금리가 바뀌던 말던 아무 상관이 없다. 하지만 그 구매자가 사정이 생겨 10년이 아닌 1년만에 채권을 매매하고 싶은 수 있다. 그 경우에는 중간 금리가 가격의 기준이 된다. 만약 금리가 그대로라면 제가격을 받을 수있겠지만 금리가 6%로 상승했다면 그 만큼 가격을 할인해야 한다. 지금 금리가 6%인데 5%짜리 상품을 사려는 사람은 없을 것이기 때문이다. 반대로 금리가 4%로 내려가 있다면 프리미엄이 생긴다. 지금 금리보다 높은 상품이나 사려는 사람이 많을 것이기 때문이다. 그렇기에 채권가격은 금리와 반비례한다. 

 개인에 채권을 직접 사기는 좀 어렵다. 미국 국채 같은 경우 판매 최소 단위가 다소 크기 때문이다 . 그리고 유동성이 낮아 중간 매도도 다소 어렵다. 이 경우 유용한 것이 채권형 ETF다. 채권 ETF도 채권 기간에 따라, 단기, 중기, 장기로 나뉜다. 미장기채 투자 ETF가 유명한 TLT다. 초저금리 시기에 이 ETF는 가격이 상당히 올랐었지만 코로나 이후 금리가 상승하며 가격이 다시 하락했다. 채권형 월배당ETF는 글자 그대로 채권에 기반하기에 금리변동에 주의해야 한다. 금리의 변동에 따라 ETF원금이 상승, 하락하기 때문이다. 

 금은 역사상 3차례 폭등했다. 1980년대 오일쇼크와 스태그플레이션으로 달러가치가 하락했을때가 첫 번재다. 자산이 금으로 이동했지만 미국 중앙은행이 금리를 인상하자 금은 크게 하락했다. 다음은 2011년 글로벌 위기 이후 유동성 폭등 시기다. 장기 초저금리로 안전자산이 선호되었다. 금값이 온스당 1900$까지 치솟았지만 금리를 인상하자 역시 가격이 반토막 났다. 마지막은 지금의 시기로 글로벌 무역 긴장, 스태그 우려로 금가격이 온스당 4천 달러 까지 갔다. 

 금 가격의 폭동기의 공통점은 모두 인플레이션이나 스태그플레이션 시기 이거나, 대규모 유동성 공급 시기, 정치적, 경제적 불확실성이 컸다는 점이다. 금가격은 미국 Tips금리와 의미있는 역의 상관관계다. 이 금리는 명목금리에서 물가상승률을 뺀 것으로 실질금리와 같다.

 대개의 월배당 ETF는 커버드콜 형태를 띠고 있다. 커버드 콜ETF는 옵션전략을 사용해 별도 수익을 창출해 배당금을 마련하는 ETF다. 옵션거래는 미래에 주식등의 상품을 팔거나 살권리를 매매하는 것이다. 살권리가 콜옵션, 팔권리가 풋옵션이다. OTM은 미래 행사가격이 현재가 보다 높은 옵션이다. 그래서 내재가치가 없다. 이건 상품의 미래가 매우 밝다고 여겨질때만 행사가능하다. ATM은 행사가격과 현재가치가 동일한 것이다. 그래서 시간 가치만 있다. ITM은 행사가격이 현재가보다 낮은 것이다. 그래서 내재가치가 있다. 프리미엄이 가장 큰 경우다.

 콜옵션은 자산을 보유하지 않은 채로도 구사할 수 있다. 하지만 그런 경우 순실이 엄청나게 커질 수 있다. 만약 A자산을 한달 후에 120에 살수 있는 콜옵션을 판다고 생각해보자. 콜옵션가격은 20이다. 지금 A자산의 가격은 100이고 한 명은 그것을 보유한 상태로 콜옵션을 팔았고 ,다른 한명은 상품이 없는채로 콜을 팔았다. 그런데 한 달 후 A자산의 가격이 200으로 폭등했다. 가격이 크게 올랐으니 콜옵션을 구매한 자는 당연히 이득을 보기 위해 옵션을 행사한다. 이 경우 자산을 갖고 있던 사람은 그것을 넘기면 된다. 물론 그는 손해를 보게 된다. 왜냐하면 갖고 있었으면 100에서 200으로 상승할 자산을 고작 20의 옵션을 보고자 넘긴 셈이 되기 때문이다. 하지만 자산이 아예없이 콜을 팔았던 또 다른 사람은 그것을 200인 시가에 사서 120에 콜옵션 구매자에 울며 넘겨야 한다. 그가 봐야 하는 손실은 -180이다. 원래 -200인데 그러대 콜옵션 팔아서 20은 벌었기 때문이다. 그래서 커버드콜은 이런 무한손실을 막기 위해 기본적으로 자산을 보유한 상태에서 콜옵션전략을 구사한다. 그래서 커버드란 이름이 붙는 것이다.

 1세대 커버드콜ETF는 매달 보유자산 100%에 대해서 ATM 콜옵션을 판매했다. 보유자산 전체를 콜옵션 행사했기에 매달 버는 프리미엄 수익은 크고 배당금도 커질 수 있었다. 다만 문제는 ETF가 시장 전체가 상승하는 경우 자산 상승이 되지 않는다는 점이었다. 왜냐하면 가격이 상승하면 옵션 구매자가 옵션을 행사하게 되니 저렴한 가격에 자산을 팔아버려야 했기 때문이다. 그래서 상승을 못누리고 하락장에서는 하락도 맞는 악순환이 있었다.

 2세대 커버드콜ETF는 이를 보완했다. 우선 콜옵션 비중 조정이다. 콜옵션 비중 자산을 20-30%정도로 조정해 나머지 자산이 시장의 상승을 따라가게 하였다. 그리고 옵션을 ATM보다 OTM을 행사한다. 이러면 프리미엄은 감소하게되지만 현재가보다 옵션가를 높게 반영하므로 시세가 상승하는 경우 자산을 넘겨서 손해보게 되는 것을 어느정도 완충하게 한다. 그리고 타겟배당률의 개념을 도입한다. 과거 목표수익률 없이 지속적으로 옵션을 행사했지만 지금은 15%나 12%정도로 연간 목표 수익률을 제시하고 이를 달성하면 더 이상 옵션을 행사하지 않고 수익을 자산의 상승에 집중하는 것이다. 

 국내커버드콜ETF에 투자한다면 굳이 ISA나 IRP나 연금저축 계좌를 사용할 필요가 없다. 옵션을 통한 프리미엄 수익은 배당수익에 포함하지 않기 때문이다. 그래서 월배당ETF가 만약 순수 주가 배당만으로 이뤄진 것이라면 배당수익 전체에 대해서 15.4%의 과세가 이뤄진다. 하지만 국내커버드콜ETF의 경우 연 수익이 15%이고 그 중 13%가 옵션프리미엄에 의한 것이라면 과세는 고작 2% 에 대해서만 행사된다. 사실상 이것 자체가 절세상품인 셈이기에 굳이 절세계좌 사용이 무의미한 것이다.  

디바인이 돌아왔다.

[전자책] 경계에 선 남자 ㅣ 스토리콜렉터 126
데이비드 발다치 지음, 허형은 옮김 / 북로드 / 2026년 3월

 데이비드 발다치의 1번 페르소나는 당연히 에이머스 데커일 것이다. 가장 많은 작품의 주인공이며, 아내와 딸을 잃고 그 충격으로 공감능력을 상실한 대신, 초인적인 관찰능력을 갖게 된 그는 그 능력을 활용해 도무지 풀리지 않을 것 같은 사건의 실마리를 찾아내 해결한다. 그는 젊어서 미식축구를 했기에 매우 건장하지만 기본적으로 경찰로 아주 뛰어난 무력을 갖고 있진 않다.

 그리고 데이비드 발다치가 최근 만들어낸 2번 페르소나가 트래비스 디바인이다. 디바인은 에이머스 데커 같은 초인적은 관찰능력에서 비롯되는 수사능력 같은 것은 없다. 하지만 그는 전직 육군 장교로 강한 전투력과 신체능력을 겸비했다. 그리고 육군에서의 작전 수행을 위한 훈련은 그가 수사관으로 역량을 발휘하는데 더 없이 적합했다. 그래서 그 누구도 그를 연방수사관으로 여기지 전직 군인이었음을 알아채지 못할 정도다.

 이번 책은 트래비스 디바인의 두 번째 이야기인 것 같다. 내가 그 전에 나온 책을 놓치지 않았다면. 책은 시작부터 박진감이 넘친다. 디바인은 웬일인지 유럽에 있다. 그리고 이탈리아를 지나는 기차를 타고 있다. 일등석 칸에 있는데 같은 객차에 디바인을 포함 4명이 있다. 둘은 남자, 하나는 여자다. 디바인이 보기에 셋 다 나름 위장은 하고 있으나 킬러다. 습격은 디바인의 예상처럼 열차가 지나는데 10분 가까이 걸리는 터널이었다. 디바인은 화장실로 유인해 남자 둘을 처치하고 아마도 일행이 아닌 것 같았던 여자 킬러는 객실에서 처리한다. 다만 여자는 죽이지 않았는데 그게 실수였다.

 시작을 보고 이번엔 국제전인가 싶었는데 낚시였다. 작가는 아직은 자신이 없는지, 바로 미국내 무대로 사건을 전개한다. 디바인에게 주어진 임무는 CIA요원 제니의 살해사건이었다. 그녀는 유능한 요원이자 전직 상원의원의 딸이다. 그런 그녀가 고향인 메인주의 한 시골마을에서 살해된 것이다. 수뇌부는 요원이 살해당한 만큼 여러가지 가능성을 염두에 두고 걱정하고 있었다. 그게 디바인이 급파된 이유다.

 와보니 지역경찰은 늘 그렇듯 엉망이었다. 미국 영화를 보면 늘 지역 경찰은 엉망이고 연방요원은 대단한 것처럼 묘사되며, 둘은 관할을 두고 서로 앙숙처럼 구는데, 이런 관계는 소설에서도 재현된다. 디바인이 보기에 초동수사는 엉망이었고, 지역경찰이 보기에 이렇게 수사가 엉망이 되가는데는 연방수사국이란 곳이 아무것도 못하게 만들기 때문이었다. 

 사건은 단순해보였지만 점점 복잡해져만 갔다. 인구 300명 정도의 이 작은 마을 사람들은 모두가 뭔가를 숨기는 것처럼 보였고, 지역엔 제니의 집안과 또 다른 부유한 빙씨 집안이 있었다. 또한 이 마을은 작은 마을임에도 사고가 많았다. 과거 제니의 막내 동생 알렉스가 강간 및 폭행을 당한 적이 있었고, 한 부부가 15년전 알렉스의 사건 며칠 뒤 석연치 않은 난로 화재 사건으로 사망한 적이 있었다. 부부가 죽고 손녀를 할아버인 얼부부가 키웠는데 제니가 죽기 얼마전 그 아내가 교통사고로 사망했고, 마침 제니가 사망했는데 공교롭게 그 사체를 발견한 것이 얼이었다.

 그런데 그 얼은 과거 배난파 사고로 인해 경추 협착증으로 잘 걷지도 못하고 고개를 아래로 향하지 못할 정도였으며 오랜 후유증과 고령으로 인한 노환으로 손가락 관절염이 무릎관절염을 앓고 있는 종합병동이나 마찬가지였던 상태였다. 그런데 제니가 발견된 날은 비바람이 몰아치는 밤이었다. 그런 밤에 잘 걷지도 못하는 노인이 산책을 나가 절벽 아래를 내려다 보고 제니를 우연치 않게 발견 한 것이었다. 모든 정황이 매우 이상했다. 

 디바인은 그 와중에 누군가로부터 공격을 받는다. 한번은 수사를 돌입하자마자 묶고 있던 여관에서 저격을 받았고, 다른 한 번은 수사중 납치를 당한 것이었다. 디바인을 납치한 이들은 역시 청부업자였고, 유럽에서 디바인을 공격했던 자들보다 훨씬 강했다. 모든게 혼란스럽긴 했지만 디바인은 가까스로 살아남는다. 

 여러가지 복선이 깔리지만 디바인이 증거로 향해 나아갈 수록 제니를 죽인 것은 국제적인 음모가 아니라 지역의 일인 것만 같았고 아무 상관이 없어 보였던 과거의 사고사들이 '살인 사건'으로 여겨지기 시작했고, 제니의 사건, 그리고 알렉스와의 사건과의 연관성이 뚜렷해져간다. 

 디바인은 결국 이 모두를 해결해나가는데 역시나 데이비드 발다치는 이번에도 이 과정에 매우 재밌게 풀어간다. 늘 그렇듯 이 사람의 소설은 실망시키지 않는 적당한 재미를 준다. 매년 꾸준히 보게되는데는 이유가 있는 것 같다. 

자연식사로 치료하는 당뇨

당뇨의 종말 - 평생 친구처럼 지내라는 당뇨의 거짓말
조엘 펄먼 지음, 강신원 옮김 / 사이몬북스 / 2026년 2월

 당뇨는 현대사회를 지배하는 질병이다. 물론 영양이 넘치는 선진국에서만이다. 약 2600만의 미국인이 당뇨이고 당뇨전단계까지 포함시 무려 8000만이 해당한다. 이 추세면 2035년이면 미국인구의 1/3이 당뇨환자 예정이다. 이는 미국 사회에 정제탄수화물과 육류가 주 식단이기 때문이다. 미국인의 경우 칼로리의 62%를 가공식품에서 25.5%를 동물성 식품에서 얻는다. 90%의 열량을 가짜식품에서 얻는 셈이다. 

 의료계는 이에 대해 혈당 및 당화혈색소 측정 및 관리와 이를 완화하는 약물치료에만 매진한다. 이는 치료가 아닌 조절에 불과하다. 그리고 아무리 조절을 해도 증상은 지속되므로 몸은 서서히 망가져간다. 노화가 촉진되고, 수명이 단축된다. 여기에 혈당을 낮추는 약물은 이미 기능이 저하된 췌장에 부담을 준다. 이는 당뇨를 더 악화시킨다. 그리고 인슐린 분비를 촉진하는 설포닐 우레이 같은 약물은 체중증가를 유발한다.  

 결국 해답은 적극적 치료다. 그리고 그 치료는 약물이나 수술이 아니다. 자연식사다. 저자는 해답으로 영양소는 높되 칼로리가 낮은 식단을 제시한다. 즉, 인간의 건강은 칼로리 대비 영양소가 높은 식단으로 결정되며 이것을 먹어야 신체 노화가 늦어지고 질병이 예방되며 치료능력이 향상되어 수명이 연장된다. 

 인체에 포도당은 필수적이다. 당뇨와 비만으로 인해 포도당이 적처럼 여겨지지만 사실 당뇨는 포도당이 세포에 잘 전달되지 못하는 병이다. 그리고 당뇨는 다른 모든 질병의 시작이다. 당뇨환자는 심장병과 뇌졸중 위험이 일반인의 3배이며 각종 암의 주요원인으로 밝혀지고 있다. 특히 당뇨환자는 대장암 발병률이 30%나 더 높다. 알츠하이머는 이미 제3 당뇨라 불린다. 뇌속의 인슐린과 그 수용체는 학습과 기억력에 매우 중요하다. 그래서 뇌는 인슐린을 스스로 생성한다. 알츠하이머 환자 뇌의 아밀로이드 베타유도 단백질은 신경세포에 인슐린 저항성을 갖게 한다. 그래서 당뇨환자는 알츠하이머 발병 위험이 무려 65% 높다.

 결국 몸에 포도당이 잘 가지 않으면 탈이 난다. 심장세포에 포도당이 고갈되면 심부전이 오고, 신장세포에 포도당이 고갈되면 신부전이, 뇌세포에 포도당이 고갈되면 알츠하이머가 오는 것이다. 이 중요한 포도당은 반드시 단순당이 아닌 자연식물을 통한 복합당의 형태로 전달되어야 한다. 

 인간의 몸은 100조개의 세포로 이뤄진다. 세포가 기능하려면 포도당이 필요하다. 포도당은 췌장의 베타세포에서 생성하는 인슐린을 통해서만 세포에 전달이 가능하다. 인슐린이 충분히 생성되지 않거나 포도당이 인슐린을 더 이상 인식하지 못하면 세포에 진입하지 못하고 혈액속을 멤돌게 된다. 그것이 당뇨인 것이다. 그러면 인간은 심한 갈증을 느껴 물을 많이 섭취한다. 물로 과도한 혈액내 포도당을 희석하려 하는 것이다. 

 그리고 놀랍게도 어린 시절 마시는 유유가 제1형 당뇨를 늘린다는 연구가 있다. 하루에 우유를 0.5L이상 마시면 1형 당뇨 위험이 5배나 증가한다. 연구원들은 과도한 단백질이 췌장에서 인슐린을 생성하는 베타세포를 공격하는 것으로 추정한다. 제2형 당뇨는 체내 지방이 세포막을 덮어 인슐린 기능을 방해하여 생긴다. 이에 췌장은 더 많은 인슐린을 분비하게 되는데 과도한 작업량에 부하가 와서 결국 혈액 내 포도당이 상승한다.  

 그래서 비만이 위험하다. 몸에 지방이 1-2kg만 증가해도 인슐린 능력을 현저히 저하한다. 만약 체중이 20kg정도 보통보다 더 나간다면 췌장에서 세포로의 포도당 전달을 위해 생성해야 하는 인슐린의 양은 무려 10배나 늘어난다. 이러니 췌장에 부하가 올 수 밖에 없고, 당뇨로 이어지게 된다. 

 여기에 지방세포는 그 자체로 문제다. 지방세포가 방출하는 유리지방산은 간과 근육에서 인슐린 저항성을 촉진한다. 이 지방산은 지질에 독성이 있는 물질이다. 혈류 내에 떠도는 과잉 지방은 세포 외막에서 인슐린 결합을 차단한다. 정상적인 근육세포기능과 에너지 생산 기능이 방해된다. 유리지방산은 심장에 영향을 미쳐 부정맥을 유발하고, 심부전 위험을 증가시킨다. 그리고 지방세포는 인슐린 호르몬과 결합하여 그 활동을 차단하는 결합단백질을 생성한다. 

 높아진 인슐린 수치는 당뇨가 없는 환자에게서도 동맥경화를 촉진한다. 치료중인 당뇨환자 154명을 대상으로 한 임상연구에서 혈관질환은 인슐린 수치가 가장 높은 환자에게서 가장 심하게 나타났다. 이는 인슐린이 혈관 벽세포로 콜레스트롤을 이동시키기 때문으로 추정된다. 

 이 모든 것의 해법은 자연식이다. 자연식을 하면 몸은 복합탄수화물을 복합당인 글리코겐으로 전환하여 간과 근육에 저장한다. 정제음식의 단순당은 바로 흡수되므로 이 과정없이 바로 혈류로 직행해 췌장에 부담을 주고 과도해져 몸에 인슐린 저항성을 일으킨다. 서구식 식단은 대부분이 영양소는 없고 열량만 높은 가공식품과 육류, 유제품으로 구성된다. 그래서 섭취 시 활성산소와 최종당산화물이 축적되어 산화스트레스로 인한 염증, 세포손상, 죽음으로 이어지게 된다.  

 영양소는 다량영양소와 미량영양소로 구분된다. 다량영양소는 탄수화물, 단백질, 지방으로 몸의 에너지와 구성을 위해 필수적이다. 미량영양소는 에너지와 성장을 위해 반드시 필요하지만 칼로리는 거의 없는 것들로 비타민, 미네랄, 파이토케미컬이 이에 해당한다. 따라서 우리가 먹는 음식의 품질 기준은 3가지여야 한다. 칼로리당 미량영양소가 풍부해야 하고, 다량영양소는 지나치게 많지 않아야 하며, 독성물질이나 유해물질도 없어야 한다는 것이다. 

 칼로리당 미량 영양소 점수로 식품을 구분할 수 있는데 가장 높게 측정 되는 것은 녹색 채소, 콩, 색깔 채소, 베리류와 각종 과일 등이다. 때문에 식단의 20-70%를 생채소나 살짝 익힌 채소로 채우고, 과일이나 콩,뿌리 식품을 10-0% 보충하며, 생견과류나 씨앗류를 10-20% 먹는게 좋다. 그리고 생선이나 저지방우유는 2주에 1회 이하, 닭고기, 오리고기, 계란, 각종 오일은 1주에 1회 이하, 소고기, 빵과 과자를 비롯한 정제탄수화물을 매우 드물게 먹어야 한다.

 인체는 독성노폐물을 끊임없이 배출한다. 피부와 호흡, 소변을 통해서다. 해독활동은 주기적으로 변하는데 수면과 식사리듬과 일치한다. 이는 공복상태일때 가장 빨리 독성 노폐물을 배출하고 건강을 회복함을 의미한다.

 많은 사람들이 정제탄수화물과 단당류를 경계하지만 단백질에 대해서는 경계심을 늦추는 경향이 많다. 하지만 인간에게 과도한 단백질도 독이다. 인간은 기본적으로 채식동물에 가까운 잡식으로 단백질을 쉽게 처리하지 못한다. 단백질이 과도하게 들어오면 콜라겐 섬유로 전환한 다음 모세혈관 벽의 기저막에 저장된다. 이 기저막이 콜라겐 섬유로 막혀 인슐린 생성과 같은 중요한 기능이 억제된다. 즉, 단백질 섭취도 당뇨에 기여하는 것이다. 동물성 식품은 과잉섭취시 분자쇄아미노산이 과잉생산되어 인슐린 기능이 악화하고 당뇨가 생길 수 있다. 분자쇄아미노산은 발린, 듀신, 이소류신을 말하는 것으로 과잉생산이 되는 경우 생식기능이 악화하고, 남성정자의 질이 떨어진다. 

 유럽 전역에서 암과 영양소의 관계 연구에서 38094명의 식단을 분석한 결과 동물성 단백질 섭취시 칼로리가 5%증가할 때마다 당뇨 위험이 30%나 증가했다. 반면 자연식물식으로 식단 전환시 심장 관상동맥으로 가는 혈류가 40%나 증가했다. 고지방, 고단백 식단은 신장 결석 위험을 높여 신장에 상처를 남긴다.

 사실 단백질은 육류외에도 채소와 곡물섭취로 충분하다. 사실 우리가 먹는 모든 단백질의 근원은 결국 식물이다. 채소와 곡물에는 8가지 필수 아미노산과 12가지 비필수 아미노산이 모두 들어있다. 당뇨환자는 동물성 단백질은 조금만 먹어도 인슐린 유사성장인자 호르몬이 생성된다. 어린아이에게 이는 성장과 발달에 매우 유용한 것으로 성장판을 자극하고 근육 성장 및 세포 증식에 필요한 것이다. 간에서 만들어져 뇌하수체 성장호르몬에 의해 촉진되는데 성인의 경우 이 호르몬은 과잉단백질을 생성한다. 이 호르몬은 수치가 낮은 수록 엄청난 수명연장효과가 있다. 그리고 암과의 연관성도 높다. 파이토 케미컬이 풍부한 식단은 염증과 산화스트레스, 인슐린유사성장호르몬 수치를 낮춘다. 

 식이섬유는 3정류가 있다. 수용섬 섬유질, 불수용성 섬유질, 저항성 전분이다. 수용성 섬유질은 물에 잘 녹아 젤형태가 되어 혈당 상승을 억제하고, 장내 유익균을 증가시킨다. 열량이 거의 없고, 사과아 오트밀, 콩이 여기에 해당한다. 불수용성 섬유질은 물에 녹지 않고 소화관을 통과하여 변비예방, 장운동촉진, 포만감을 준다. 저항성 전분은 위산과 소화효소에 저항성이 있는 전분으로 소장에서 소화가 되지 않고 대장에서 발효한다. 대장 박테리아가 분해하여 건강에 유익한 성분을 부산물로 남긴다. 이 저항성 전분은 특히 콩류에 많다. 

 저항성 전분은 대상에서 장내 박테리아가 식량으로 사용하고 단쇄지방산으로 분해한다. 부르티산도 부산물로 남기는데 이는 칼슘, 마그네슘 같은 유익한 미네랄 흡수를 향상시킨다. 저항성 전분은 간에서 당을 분해하는 과정을 늦춰 공복감을 지연한다. 

 콩은 저항성 전분의 좋은 공급원으로 다른 채소에 부족한 아미노산을 많이 갖고 있다. 여기에 영양소 밀도 점수도 매우 좋은 편이다. 붉은 콩과 검은 콩은 항암 효과가 있는 폴리페놀이 상당량 함유되어 있어 대장암 세포를 사멸시키기도 한다. 

 식단엔 적절량의 지방도 중요하다. 다만 이 지방을 육류나 기름이 아닌 견과류나 씨앗에서 섭취하는게 좋다. 이들은 각종 영양소가 풍부하고, 심장질환에 강력한 예방, 치료효과가 있으며, 총콜레스트롤을 줄인다. 호두는 엘라지탄닌이라는 폴리페놀이 풍부한데 이는 강력한 항산화제이자 암예방효과가 있다. 혈관의 플라크 부착물을 감소시키고, 혈관의 내피기능을 개선한다. 매일 30g의 견과류를 섭취하면 심장병 위험이 30%나 감소하고, 항부정맥 및 항경련효과가 있다. 이는 돌연사 예방에 효과적이란 의미다. 

 자연식단은 지방이 부족하기 쉬운데 여기에 견과류나 씨앗 드레싱을 첨가하면 지방 흡수는 물론이고 영양소 흡수율도 좋아진다. 이는 지용성 비타민 흡수를 돕기 때문이다. 이들을 섭취할 때는 살짝 볶는게 좋은데 그러면 갈색으로 변하며 항암효과가 있는 아크릴아마이드가 형성되기 때문이다. 다만 지나친 열조리는 주요 영양소와 비타민을 파괴하기에 삼가는게 좋다. 

식물에 대한 사실들

식물에 죽음은 있는가 - 생명의 본질에 다가가는 일주일 동안의 사색
이나가키 히데히로 지음, 이소온 옮김 / 북멘토(도서출판) / 2026년 1월

 연휴 이틀째다. 요즘처럼 자극적인 쇼츠가 범람해 긴 글을 읽기 힘들어진 현대의 젊은 세대들에게 독서는 고역일 것이다. 그래서 이해하기 어렵겠지만 독서는 인간의 좋은 휴식 행위 중 하나다. 물론 매우 읽기 어렵고 거기에 두껍기까지 한 벽돌 책을 본다면 그건 휴식이라고 보기 좀 어려울 것 같다. 하지만 가벼운 소설이나 약간의 지적 즐거움이나 감동을 주는 책을 보는 것이라면 그건 분명 휴식일 것이다. 

 책 '식물에 죽음은 있는가'는 가벼운 지적 즐거움을 주는 책에 속하는 것 같다. 책의 두께가 얇고, 식물에 대한 잘 모를만한 상식이 가볍고도 깊게 들어가 있다. 저자는 식물학자로 제자의 터무니 없으면서 깊은 질문에 대해 매요일 답하는 형식으로 책을 썼다. 하루 한 장씩 요일에 맞춰 읽는 재미도 있겠다.

 과거 생물을 단순히 동물과 식물, 균류로 구분하던 시절도 있었지만 지금은 대충 5계설이다. 동물, 식물, 버섯 같은 다세포 균류, 대장균 같은 단세포 진핵생물, 박테리아 같은 원핵 생물이다. 지구에는 산소가 상당량 있지만 처음부터 그랬던 것은 아니다. 산소는 27억년 전 광합성을 통해 스스로 에너지를 만들어내는 단세포 생물이 생겨나고 그들이 대량 번식하면서 생겨났다. 그런 환경에서 대부분의 생물이 진화해 산소가 생명의 필수요소 같지만 사실상 산소는 맹독에 가깝다. 반응성이 매우 높기 때문이다. 깎아놓은 사과가 금새 갈변하고, 금속이 쉽게 녹슬고, 모든 것들이 잘 산화하여 망가지는 것을 보면 이 기체의 독성이란 것은 쉽게 짐작이 간다. 우리도 건강상 그 활성산소란걸 매우 두려워하지 않는가. 

 실제 산소가 대량 발생하고 나서 많은 단세포 생물들이 사멸한 것으로 추정된다. 지하 깊은 곳이나 해저 깊은 곳의 무산소 환경에서나 과거이 일부 생물들이 살아남았다. 하지만 산소는 반응성이 큰 만큼 폭발적 에너지를 주는 장점이 있었고 이를 활용하는 방법을 찾아낸 후대들이 폭발적으로 진화했다. 에너지를 많이 쓰는 호흡이란 것을 개발해내어 단세포를 넘어 다세포 생물로의 진화가 이어진 것이다.

 식물을 동물과 달리 움직이지 않는다. 당연해 보이지만 움직이는 것은 상당한 이점이 있기에 이걸 포기한 것이 이상스레 여겨지기도 한다. 하지만 움직이는데는 상당한 비용과 완전히 다른 신체구조, 신경계가 필요하다. 그리고 무엇보다 동물이 움직이는 이유는 다른 것을 잡아먹는 종속영양을 하기에 움직이고 또 도망가야 하기 때문이다. 식물은 스스로 에너지를 만들어내기에 그럴 필요가 없다. 하지만 전혀 움직이지 않는 것은 아니다. 식물은 자세히 살펴보면 광합성 효율을 높이기 위해 잎의 각도를 지속적으로 조절한다. 그리고 소크테리아 엑소리아라는 식물은 뿌리를 문어의 다리처럼 사용해 빛이 닿는 곳으로 이동이 가능하다. 다만 1년에 겨우 수십센티를 움직일 수 있을 뿐이다. 

 식물은 세포에 동물과 다르게 세포벽이 있다. 단세포 생물은 세포가 작은 것이 오히려 났다. 움직이기에는 세포가 작은 것이 났기 때문이다. 하지만 식물세포는 엽록체가 생겨난 이래로 더 많은 엽록체가 세포 안에 있는 것이 유리하기에 세포가 커졌다. 세포가 안정적으로 커지려면 경계가 튼튼해야 했다. 그리고 다세포로 진화하면서 키가 커지게 되었는데 동물과는 다르게 뼈대가 없으므로 세포를 쌓아 올리려면 무게를 견디기 위해 세포층이 단단해야 했다. 그래서 세포벽이 생겨난 것이다. 

 그리고 동물 중에도 놀랍게도 광합성을 하는 것들이 있다. 바다민달팽이는 광합성을 한다. 이들은 해조류를 먹는데 해조류 안에 있는 엽록체를 소화시키지 않고 체내로 흡수하여 광합성에 활용한다. 그래서 먹이가 없어도 광합성으로 에너지를 얻는다. 녹색아메바도 그렇다. 동물이지만 클로렐라라는 해조류의 엽록체로 광합성을 한다.

 식물은 바다에서 육지로 오면서 이끼같은 존재였다. 그러다 고생대, 중생대를 거치며 거대한 양치식물로 진화한다. 나무가 된 것이다. 사람들은 대개 풀에서 나무로 진화한 것으로 생각하지만 사실 풀이 가장 최근 진화한 버전이다. 겉씨 식물은 밑씨가 겉에 노출된다. 성숙한 밑씨를 비 바람에 노출시키면 위험하기에 꽃가루가 날아와 닿은 것을 확인한 후에야 밑씨를 성숙시켜 수정을 준비한다. 이방식은 매우 느리다. 꽃가루가 닿아 수정하기까지 몇 달에서 1년이상 걸린다.

 속씨식물은 밑씨를 씨방안에 지키고 화분이 오기전 미리 성숙시켜 놓았다가 꽃가루가 날아오면 바로 수정시켜 씨앗을 생성한다. 이 방식은 수 시간에서 수 일이면 수정이 된다. 혁명적 속도 개선이다. 이는 진화의 속도를 높일 수 밖에 없다. 속씨 식물이 진화한 것은 백악기 말기로 당시는 지각변동이 심해 기후가 급변한 시기다. 기후가 안정적이지 않으니 빠른 진화가 선호된 것이다. 속씨식물은 꽃을 진화시켜 수분의 정확도를 높였다. 그리고 더 나아가 풀을 진화시켰다. 풀은 나무와 다르게 1년만에 자손을 남겨 진화의 속도를 높인다. 결국 풀은 긴 수명대신 빠른 진화와 번식을 선택한 것이다. 

 인간 입장에서 나무를 번식시키면 두 가지 문제점이 발생한다. 우선 종자를 심으면 번듯한 나무로 성장하기까지 너무 오랜 시간이 걸린다. 그리고 종자를 심으면 그 종자가 부모와 비슷하다는 보장이 없다는 것이다. 이를 해결하는 방법이 식물의 일부를 번식시키는 영양번식이다. 삽목과 접목이다. 삽목은 식물의 가지를 땅에 묻는 식으로 번식시키는 것이다. 접목은 서로 다른 식물들을 합치는 방법이다. 

 지베렐린이라는 식물 호르몬은 화분의 움직임을 막고 과실의 비대화를 촉진한다. 그래서 포도송이를 지베렐린에 담그면 씨없는 포도가 된다. 생물은 대부분 2배체다. 염색체가 두 쌍이라서다. 두 쌍인 이유는 생식시 감수분열을 하기 위해서다. 씨없는 수박은 감수분열을 막아서 만든 것이다. 그러면 두 배체가 수정하여 4배체가 된다. 그러면 이 4배체가 평범한 2배체랑 교배하면 3배체가 탄생한다. 이 3배체는 염색체가 3개가 한세트이므로 반으로 쪼개지는 감수분열이 불가능하다. 그래서 화분이나 밑씨가 없는 씨없는 수박이 만들어지는 것이다. 

 바나나는 바로 3배체라 씨가 없다. 씨없는 수박도 사실 바나나에서 착안한 것이다. 3배체는 돌연변이로 보통 자연계에서 발생하면 자손을 남기지 못하기에 사라진다. 다만 식물은 종속번식외에도 영양번식을 하기에 이는 남아서 번식할수 있다. 마치 바나나가 그런것처럼 말이다.

 살아있는 나무는 놀랍게도 대부분의 세포가 죽은 세포다. 나무의 살아있는 부분은 겉부분 뿐이다. 겉부분에만 부드러운 세포가 있고 여기만 살아있다. 살아있는 세포가 세포분열을 거듭하여 줄기를두껍게 하고 안쪽의 세포는 죽어간다. 나무의 나이테는 세포들이 살아간 흔적이다. 사실 인간의 몸에도 죽은 세포는 있다. 손톱, 머리카락, 피부의 각질층이 죽은 세포다. 

 거의 모든 생물은 죽음을 맞이하고, 우리는 죽지 않으려고 노력하며 최근 발달한 과학기술에 기대를 걸고 있는 사람도 적지 않다. 그런데 죽음은 생물이 진화과정에서 최근 발명한 것이다. 불로불사가 생명의 원래 모습인 것이다. 단세포 생물이 계속 분열하며 죽음을 맞지 않는 것. 이것이 생명의 본래 모습에 가깝다. 하지만 생명이 복잡해질수록 이 분열은 한계를 명백히 보인다. 짚신 벌레의 경우, 분열의 한계에 도달하면 다른 개체의 근처로가서 유전자를 교환하고 죽는다. 

 생물이 죽는 이유는 변화하는 환경에 적응하기 위해서다. 한 개체가 무한히 살아가면 좋지만 돌연변이를 통한 진화로 환경에 대응하는 방법이 사라진다. 이를 위해서는 개체가 죽고 다음개체에 유전자를 복제하는 과정으로 대응해야 한다. 그것이 죽음인 것이다. 

 다세포 생물은 진화하며 겉은 바깥 환경에 노출되고, 내부는 편해졌다. 그러다보니 내부는 바깥에 영양을 공급하는 식으로 역할이 분화했다. 역할분담과 더불어 세포간의 물질을 주고 받는 신호전달도 발달했다. 이것이 고도로 복잡해지자 세포분열만 반복하면 몸이 비대해지기만 하고 새로운 개체로 증식하지 못하는 문제가 있다. 그래서 다세포 생물은 세포분열을 하면 낡은 세포가 죽는 시스템을 고안했다. 다만 이 시스템은 워낙 분열과정이 많아 고장을 일으키기도 하는데 그것이 암이다. 

 식물세포는 분자전능성을 유지한다. 어느 세포든 심으면 온전한 개체로 자라나는 것이다. 인간을 포함한 동물의 세포는 분자전능성을 어느 순간 상실했다. 아마도 몸전체의 질서유지때문일 것이다. 그리고 움직이지 못하는 식물은 위기의 순간 어느 부분이라도 살아남아 땅에 닿아서라도 생존해야 했기에 분자전능성 유지가 필요했을 것이다. 식물의 접목기능도 놀라운 기능이다. 서로 다른 개체가 서로 붙어서 하나가 되어 생존하는 것이다. 이것 역시 움직이지 못하기에 생존을 위해 남겨진 기능으로 보인다.