가장 심도 있는 부동산 책.

앞으로 10년, 대한민국 부동산 - 기회가 있는 지금, 과감히 행동하라!
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2019년 1월

 일전에 저자가 쓴 뉴스테이 관련 책을 보고 무척 깊게 인상을 받은 기억이 있다. 대부분의 부동산 책은 시류에 상당히 편승하여 그 시점 이외에는 가치가 없는 경우가 많은데 저자의 이전 책은 정책과 흐름에 관한 깊은 통찰이 느껴졌기 때문이며 이번 작도 그렇다. 책의 제목은 앞으로 10년 대한민국 부동산인데 대충 앞으로 10년이라면 투기성이 느껴지는 대목이지만 이 책의 10년은 충분한 사회와 세계 경제흐름을 고려한 것이란 점에서 차별성이 있다. 책은 크게 세부분으로 나눌 수 있는데 현재 한국의 부동산이 이러한 상황에 처하게 된 이유와 앞으로 10년 부정적 시나리오와 긍정적 시나리오다.

1. 한국의 부동산이 지금 같은 이유

 저자는 일단 자영업을 하지 말것을 권고한다. 자영업자는 과거 수공업자이거나 기술자였는데 이들은 중상주의 시대와 산업혁명이 도래하며 자본가에 의해 철저히 무너졌다. 자본가는 생산수단인 토지와 노동, 자본을 이용하여 원가를 낮추어 이들을 무너뜨렸는데 2차산품인 경우 공산품을 대량으로 찍어내어 원가경쟁을 했고, 3차산품인 경우는 프랜차이즈로 원가를 낮추는 전략으로 승리했다.

 이 등식은 현재도 유지된다. 현대의 자본가는 프랜차이즈로 자영업을 무너뜨린다. 프랜차이즈는 제품품질이나 서비스, 입지, 가격경쟁력에서 모두 압도적 우위에 있다. 그래서 자영업자는 프랜차이즈와 맞서 싸우다 프랜차이즈에 합류한다. 사정이 좀 나은이들은 대기업 프랜차이즈에 합류한다. 하지만 거대한 매출과 사장이라는 허울좋은 이름뿐 철저히 노동에 시달리며 착취당한다. 중소프랜차이즈는 더 심하다. 대기업 프랜차이즈는 그래도 프랜차이즈가 유지라도 되는 편이나 중소인 경우 저렴하고 싼 것을 무기로 삼거나 시류를 타는 아이템으로 승부하는 경우가 많다. 가격이 싸니 가맹주로 참여하기도 쉽고 그러다보니 순식간에 레드오션이 된다. 중소 프랜차이즈는 가맹점을 모으면 그것자체로 돈이되기에 가맹점의 장기적 상황은 오히려 뒤가 된다.

 이렇다보니 현재 한국의 자영업 실패율은 무려 90%에 육박한다. 그러니 대기업이든 중소기업이든 은퇴한 이의 선택은 은퇴이전에 노후를 대비할 만한 충분한 수익처를 남기는 것이고 그것은 부동산이나 주식, 토지등의 생산수단을 갖는 것이 된다.

 하여튼 한국의 부동산이 이렇게 된 이유로 저자는 세계화를 짚는다. 다소 뻔한데 의외로 날카롭다. 세계화 이전 그리고 임금이 충분히 오르기전인 아이엠에프 이전 즘은 한국의 지방과 수도권의 부동산 가격차이는 그리 크지 않았다. 하지만 세계화가 되며 대기업의 하청, 혹은 생산기지는 저렴한 조건을 찾아 다른 나라로 대거 이전한다. 반면 세계화에 따라 대기업은 더욱 커져 본사의 역량은 더욱 중요해진다.

 이는 지방과 서울의 운명을 갈랐는데 공장인 제조업의 경우는 노동자의 능력이 크게 중요하지 않다. 가격경쟁력이 중요하므로 한국에서 공장은 지방의 것들이 우선적으로 해외로 빠져나갔다. 하지만 본사가 집중된 서울은 그렇지 않았다. 본사에서는 연구개발 역량과 경쟁력 및 전략 수립을 위해 서울에 그대로 남았고 오히려 집중되었다. 우수한 두뇌가 많이 필요하기에 인구와 인재가 많은 서울이 최적지였기 때문이다. 이렇기에 서울의 부동산은 오르고 지방은 떨어졌다. 게다가 서울에서도 대기업 본사는 시청 부근과 강남일대에 집중하기에 이들은 더욱 차별적으로 상승했다.

2. 부정적 시나리오

이 책에서 10년을 사용한 이유는 앞으로의 10년을 한국 부동산 활황의 마지막으로 보기 때문이다. 여기엔 인구학적 근거가 자리한다. 한국 인구의 중심축은 3개인데 주로 50-60년대 출생한 베이비붐세대와 60-70년대 출생한 x세대 그리고 7-80년대에 출생한 에코세대다. 이들은 가장 큰 인구집단으로 가정을 이루어 부동산에 대한 강한 수요층으로 자리매김해왔다. 이천년대 대형평수의 아파트가 크게 오른 것은 베이비 붐세대가 40대에 도달해서였고, 지금은 x세대가 그 뒤를 있고 있다.

 하지만 앞으로 10년후면 베이비붐세대가 70대가 되며 x세대 역시 60대에 근접해 부동산을 내놓을 시기가 된다. 이들의 물량을 받을 만한 뒷세대가 없다는 것이다. 이렇기에 위기는 찾아오며 위기의 1기 신도시에 찾아온다. 10년후면 1기 신도시는 어느새 조성된지 40년이되며 이 시기는 아파트의 수명한계와 일치한다. 재건축이 된다면 자산이 상승하거나 도시가 재생되겠지만 그럴 가능성이 낮다는 것이 문제다. 저자는 1기 신도시의 아파트가 중층이상으로 지어져 건축업자 입장에서 수익성이 낮으며 그것을 만회할 만큼의 평당 단가도 낮기에 재건축 가능성이 매우 낮다고 보고 있다.

 재건축이 되지 못한 낡은 아파트는 수명의 한계와 노후함으로 사람이 빠져나가게 되며 급격히 슬럼화한다. 일본의 다마신도시가 대표적인데 노후 아파트가 방치되어 기본적인 서비스 제공이 안되고 아파트는 팔리지 않으며 노인들만 소수 남아있다. 서유럽의 경우 이런 아파트를 정부가 매수하여 리모델링해 임대아파트로 재생시켰으나 한국의 경우는 어떻게 될지 모른다. 일본은 정부가 오히려 도쿄의 구도심지를 재개발하여 신도시의 수요를 흡수하여 신도시의 사망을 불러왔다. 한국도 비슷한 방향을 갈 가능성이 높다는게 저자의 판단이다.

 부정적 시나리오의 다른 이유는 역시 일자리다. 지방의 경우 세계화로 공장이 빠져나가 제대로 된 일자리가 크게 부족하기 때문이다. 이로 인해 지방은 부동산이 폭락한다. 또한 4차산업혁명의 여파로 제조업의 자동화가 더욱 이루어지면 투자가 이루어져도 사실상 고용은 사라진다. 역시 문제가 되는 것이다.

 거기에 지방에는 건설업자와 정치인, 세입자의 3딜레마가 있다. 부동산 상황이 좋지 않은 만큼 공급조절이 필요한데, 건설업자는 마구 잡이로 공급을 한다. 공급을 해야 장사가 되기 때문이다. 그리고 신기하게도 과잉공급을 해도 분양이 어느정도 이루어진다. 사람들이 새집을 원하기 때문이다. 그리고 이런 역할을 하는게 지방의 세입자다. 정치인도 문제다. 이들은 자신의 지역이 젊은이로 활기차기를 원하며 그래서 개발에 긍정적이다. 이 3딜레마로 인한 공급조절 실패가 또 하나의 좋지 못한 시나리오다.

3. 긍정적 시나리오

긍정적 시나리오의 이유는 우선 외국인이다. 일본은 폭락했지만 미국, 프랑스, 캐나다, 영국의 부동산은 폭등했다. 그것은 외국인들이 매수세로 등장했기 때문인데 주로 정세가 불안한 중국이나 중동, 남미의 부자들이다. 이들 국가의 부유층은 정세가 불안하여 언제든지 숙청의 대상이 될 수 있고 자신의 재산을 지키기 어려운 상황에 봉착할 수 있다. 때문에 해외로 재산을 도피하는 경향이 있는데 현금의 경우, 경로가 그대로 드러나니 부동산을 매입하는 것이다. 이들의 매입으로 위 국각의 부동산이 폭등했고, 제주도도 중국인에 의해 급등했다. 이런 외인의 한국 유입은 부동산 상승을 불러올 수 있다.

 다음은 미중무역전쟁으로 인한 제조업 및 조선업의 회복이다. 미국은 금융위기시 이를 타개하고자 유가조작에 들어간다. 이스라엘을 동원하고 이란을 제재해 유가를 급등시킨 것이다. 유가가 급등하자 해양이나 채산성이 낮은 유전이 경제성이 생기고 이런 유전의 국가들이 미국으로부터 많은 대출 및 투자를 받았다. 이에 따라 이들 국가의 해양시추선등의 수요급증으로 10년전 한국의 조선업은 대활황을 맞은 것이었다. 하지만 미국의 경제상황이 이로 인해 정리되고 투자금 회수를 위해 미국은 다시 유가를 조작한다. 이번엔 사우디를 동원하는데 사우디는 미국의 셰일가스에 대응하기 위함이라며 증산을 시도한다. 유가가 폭락하고 이에 따라 한국의 조선업도 불황에 빠진다. 하지만 미국은 다시 유가 상승을 최근 시도하고 있다. 바로 중국때문인데 중국의 경제개발을 하며 주요 원유수입국이 되었기 때문이다. 반면 미국은 셰일가스층의 개발로 막강한 산유국이 되었다. 유가의 장기적 상승은 조선업의 상승을 불러올 것이며 미중무역전쟁결과 중국이 몰락하면 한국 제조업이 다시 상승할 것이기에 한국 부동산 전반에 상승효과를 불러올 가능성이 높다는게 저자의 시각이다.

 마지막 요인은 통일이다. 통일이 되면 북한의 노동자들이 일자리를 찾아 한국으로 내려와 수도권 부동산이 상승할 가능성이 크다. 또한 북한의 주요 도시와 생산거점의 부동산이 상승할 것으로 보고 있다.