그래서 얼마 벌었대? - 빅데이터로 투자해서

빅데이터로 부동산 투자했다는 박 대리, 그래서 얼마 벌었대? - 실패율 0%의 투자자 ‘플대표’의 빅데이터 투자법으로 나에게 딱 맞는 투자처 찾기!
박상용 지음 / 잇콘 / 2020년 5월

어느덧 부동산도 데이터가 대중화 되었다. 데이터를 근거로 직접적인 투자를 하는 사람이든 아니든 데이터의 중요성을 무시하는 사람은 없다. 데이터를 맹신할 수 없어도 소홀히하는 것은 더 멍청한 행동이다. 이에 따라 뜻하지 않게 정보가 대중화되었다. 과거에는 짬짬이식으로 아는 사람들만 정보를 나눠갖고 이를 바탕으로 투자를 했다. 자신들의 팀에 껴야만 정보를 전달했다. 이러다보니 어쩔 수 없이 현장조사라 하는 발품이 최고의 미덕처럼 여겨졌다.

시간이 지나면서 점차적으로 데이터를 근거로 투자하는 사람들이 많아졌다. 이 모든 것은 실질적으로 국가의 도움이다. 대부분 부동산 투자자가 정부를 욕하지만 그들이 투자하는데 있어 참고하는 대부분 자료는 또다시 정부에서 나눠준 것이라는 아이러니한 사실을 다들 잊고 있거나 무시한다. 한편으로 이로 인해 정보에서 소외되는 사람들도 있다. 30~40대까지는 데이터로 무장해서 부동산에 진입하고 있다면 그 이상의 세대는 오히려 따라가지 못하고 넋놓고 있다고 할까.

세대와 상관없이 데이터를 제대로 볼 지 모르는 사람들에게는 오히려 재앙이라 할 수 있다. 아쉽게도 내 나름대로 아주 쉽게 알려줬는데도 애써 모르겠다고 무시할 때는 안타깝기도 했다. 이제 부동산 투자에서 데이터는 소홀히 하고는 진행하기 힘든 상황이다. 그렇게 데이터를 처음에는 엑셀로 만들어 보여주던 사람들 중에는 직접 만들어 앱이나 사이트를 통해 알리는 경우가 있다. 유료도 있고, 무료도 있는데 각장 장단점이 있고 이를 제대로 활용할 수 있느냐가 또다른 문제가 된다.

그런 데이터 자료를 보여주는 사람 중 한 명이 <빅데이터로 부동산 투자했다는 박대리, 그래서 얼마 벌었대?> 저자다. 솔직히 저자가 만든 데이터 사이트를 이용한 적은 없어 정확히 모르겠다. 워낙 많은 데이터 가공 사이트가 있는데 각장 장단점이 있다. 자신에게 익숙하게 된 툴이 생기면 대부분 그 사이트만 이용하게 된다. 나는 여러 개를 움직이며 쓰곤 한다. 솔직히 이야기하면 엄청나게 많이 보면서 쓰고 있지는 않고 그때마다 참고하력 보는 정도다.

이 책은 소설 형식으로 써져있다. 소설형식으로 투자 책이 있으면 거의 양날의 검이다. 좀 더 편안하게 내용을 쫓아갈 수 있는 측면은 분명히 있다. 다소 딱딱한 실용서적의 단점을 소설 형식으로 풀어내며 읽기 편하게 해준다. 대신에 솔직히 상당히 유치하다. 지금까지 투자 내용을 소설 형식으로 풀어 낸 책중에 유치라는 단어를 안 떠오르게 한 책은 없다. 소설이 워낙 디테일하게 묘사를 해야 하다보니 유치한 이야기를 주고 받을 때가 많다. 그런 면에서 볼 때 투자 책은 설명식으로 하는 게 좋다고 본다.

그럼에도 책은 무척이나 쉽게 써져 있고 박대리와 플대표가 함께 이야기를 나누는 형식이라 티카티카처럼 핑퐁으로 대화를 한다. 덕분에 글을 집중하지 않고 읽어도 되는 부분도 많아 금방 읽을 수 있는 장점(?)이 있다. 박대리가 부동산 투자를 하고 싶어 할 때 플대표가 나타나서 멘토로 공부 방법을 알려주는 형식이다. 초반에 부동산 정책과 정부와 관련성에 대해 이야기하는 점은 꽤 흥미로웠다. 과거를 알아야 현재를 파악하고 미래를 준비할 수 있다는 면에서 그렇다.

나도 얼마전에 썼던 <서울아파트지도>에서 2010년대 주요 정책과 핵심 내용을 알렸다. 그런 측면에서 같은 정책을 갖고 내용을 설명하는데 각자 핵심이라 알려주는 부분에서 다른 측면이 있다는 것도 역시나 투자의 재미다. 어느 부분을 더 눈여겨보고 핵심으로 파악할 것인지에 따라 움직이는 행동이 달라질테니 말이다. 초반에 가장 핵심은 아마도 일반인이 생각하는 부동산 투자의 상식이라 불리는 것의 사실여부다. 내 경우도 꼭 그렇다고 말하지 않는 것이었다.

입지, 학군, 호재, 공급유무, 전세가격상승, 인구 증가와 관련되어 거의 미신처럼 부동산 시장에서는 맹신하는 부분이 있다. 언급한 단어와 관련되어 부동산 가격이 움직인다는 사실이다. 실제로 데이터로 볼 때 역시나 완전히 일치하지 않는다는 점이다. 어느 정도 궤를 같이 하는 것도 있겠지만 사람들 생각처럼 엄청나게 밀접한 연관성이 있는 건 아니라는 걸 보여준다. 여기에 지역을 직접적으로 설명한다. 울산, 창원, 청주, 전주, 천안같은 경우에 여러 데이터를 근거로 설명한다.

언급된 도시들이 최근 몇 년만 놓고 본다면 아파트 가격이 힘을 좀 못 쓰는 측면이 있었다. 하지만 그 전에는 아파트 가격이 상승할 때도 있었다. 이에 대해 책에서는 그 이유를 설명한다. 뿐만 아니라 저자가 주장하는 '젠가 투자법'에서 대해서 소개한다. 세대수, 전세가율, 입주물량, 미분양률, 적정거래율, 평단 매매 증감률을 근거로 투자 지역을 선정하고 투자여부를 결정한다. 젠가에서 필요없는 부분을 제거해도 무너지지 않는 것처럼 쓸데없는 데이터를 없애고 남은 영역이다.

책을 읽으면서 '오~~'하게 된다. 데이터를 이렇게 활용해서 투자할 지역을 찾고 접근하면 되겠다는 것 말이다. 여기서 한 발 더 나가서 어떤 아파트를 살 것인지까지는 책으로 통해 알기는 다소 힘든 측면도 있다. 분명히 읽을 때는 흥미롭고 이렇게 해야지..라는 생각을 했는데 막상 다 읽었을 때 뭔가 남는 게 없는 듯한 느낌도 들었다. 가장 큰 이유는 바로 데이터가 중요한 것이 아닌 책의 박대리가 그러했듯이 직접 데이터를 갖고 스스로 찾아보고 연구해서 발품까지 팔아야 한다는 점이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 소설형식말고 투자책으로 썼다면.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 어떤 데이터를 어떻게 이용할 것인지 궁금하다면.

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몇 년전에 대구에서 강의를 할 일이 있었다. 당시에 자신이 운영하는 학원이 있는데 그곳에서 무료로 하라...

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부동산 천재 - 렘군

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부자의 계산법 - 엑셀

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스키너의 심리상장 열기 - 위대한 실험

스키너의 심리상자 열기 - 세상을 뒤바꾼 위대한 심리실험 10장면
로렌 슬레이터 지음, 조증열 옮김 / 에코의서재 / 2005년 7월

현재 우리가 살고 있는 세상은 거의 대부분 과거로부터 이어져 온 결과다. 무척 많은 것들이 발전하고 발견되고 개선된 결과다. 그 중에서 인간에 대한 탐구도 마찬가지다. 인간에 대한 탐구는 어쩌면 우리가 인간이라는 점에서는 너무 당연하고도 분명한 호기심이다. 과거에는 이를 철학으로 풀어냈다면 이제는 과학이라는 이름으로 진행되고 있다. 가장 대표적인 것인 심리학이다. 심리학은 무척이나 복잡하다. 단순히 인간의 마음이라는 측면 뿐만 아니라 뇌에도 적용된다.

마음이란 표현을 하지만 실제로 인간에게 마음이라는 물질은 없다. 볼 수도, 만질 수도 없는 가상의 개념이다. 그나마 심장을 마음이라고 대체하고 있지만 분명히 정확하지 않다. 마음이라 표현하지만 실제로 이 모든 것은 뇌에서 벌어진다. 인간이 발전한다는 개념도 마찬가지다. 인간이 하는 그 모든 것은 실질적으로 뇌에서 벌어지는 행동이다. 뇌에서 지시를 내리면 그에 따라 움직인다. 이런 것들이 당장 눈에 보이는 부분도 있고 무엇인가 개념이 점차적으로 쌓이면서 시간이 지나야 가시적인 성과를 내는 것도 있다.

이에 대해서 <스키너의 심리상자 열기>는 20세기에 놀라운 실험에 대해 알려주는 책이다. 놀랍다고 표현하는 것은 인간에 대해 실험하는 것은 쉬운 일이 아니다. 동물이나 곤충과 달리 인간에게는 함부로 할 수 없다는 합의가 있다. 또는 인간의 신체나 어떤 행위에 대해 조절 할 수 없다고 생각을 했기 때문이다. 그에 따른 과학이 발전하지 못한 측면도 크다. 20세기가 되어서야 인간은 인간에게 무엇인가를 할 수 있는 토대가 마련되었고, 이를 실행할 용기뿐만 아니라 사고가 형성되었다.

제목에서 나온 스키너는 무척이나 유명하다. 어쩌면 지금의 자기계발은 스키너에게 큰 빚을 졌다고 할 수 있다. 자기 계발에서 말하는 것은 결국에 인간은 자신이 생각하고 노력한만큼 변할 수 있다는 점이다. 이에 대해 끊임없이 되풀이해서 이야기하고 새로운 사례를 끌어들였다. 스키너는 비록 과장이 되긴 했어도 인간을 얼마든지 개조할 수 있다는 걸 보여줬다. 어떤 방향으로 성장시키고 싶은지에 따라 한 인간을 변화시킬 수 있다는 걸 직접 보여준 학자였다. 자신의 딸을 가두고 실험했다는 잘못된 정보가 퍼졌어도 말이다.

스키너로 인해 적당한 보상과 처벌에 따라 인간을 원하는 모습으로 변화시킬 수 있다는 증명했다. 책에서는 인간에 대한 다양한 사례를 통한 실험을 한 것도 있지만 지금 관점에서 보면 후덜덜하다는 표현을 해도 부족함이 없는 일도 많다. 이를테면 정신적 문제를 해결하기 위해서 직접 인간의 뇌에 구멍을 뚫었다. 해마라 불리는 걸 제거하니 정신적 문제가 해결되었지만 결국에 기억을 상실하며 일상생활은 가능하지만 엄마가 죽은 것도 몰라 매번 들을 때마다 울게 되었다.

뿐만 아니라 정신병 환자에 대해 직접 병원으로 들어간 실험도 있었다. 정신적으로 아무런 문제가 없는 사람들이 직접 정신병원에 들어가 입원을 하게 된다. 병원에서는 그가 정신적으로 문제가 있다고 판정하고 입원을 시킨다. 약은 일부러 먹지 않는 방법을 연습하고 뱉는다. 재미있게도 의사나 간호사들은 전혀 몰랐는데 오히려 환자들이 그들을 알아봤다고 한다. 이를 근거로 당시에 정신병 환자를 판명하는 것이 얼마나 잘못되었는지를 깨닫게 해주는 실험사례였다.

책에서 나온 다양한 사례는 현대의 심리학에 대해 무척이나 중요한 연관성과 영향력을 미친 실험이었다. 이들의 실험덕분에 후대에 와서 행동경제학이 발전하고 뇌과학도 기술의 발전과 함께 성장했을지라도 많은 걸 알게 해줬다. 이 중에서 마약같은 경우는 다소 아직까지는 논쟁이 꽤 있는 듯하다. 마약을 한다는 것은 어떻게 볼 때 중독이라 할 수 있는 데 이것이 과연 약 성분에 따른 결과인지 사회적 문제인지에 대해 말한다. 책에 근거하면 실제로 마약은 중독이 그렇게 크지 않다고 한다.

마약을 하는 사람들도 있다. 이들은 의사의 처방을 받고 한다. 어쩔 수 없이 하는 사람들인데 중독되지 않는다. 그 외에 마약을 하더라도 자발적으로 끊는 사람들도 있다. 마약은 약의 문제가 아닌 사회적 문제라고 말한다. 마약 중독에 걸린 사람들은 약이 아닌 사회에서 가중되는 무게감과 압박감 때문에 마약으로 피신하려 할 뿐이라고 한다. 이 부분은 내가 봐도 여전히 말끔히 해결할 수 없는 영역같다. 무엇이 우선인지 여부와 실제로 그런지에 대해서는 논쟁이 가능할 뿐 실제적으로 실험은 불가능할테니 말이다.

가끔 나도 이야기하는 부분인데 우리가 갖고 있는 기억은 완전히 믿기 힘들다. 무엇보다 시간이 지날수록 가공되면서 윤색되고 심지어 상상이 되어 버릴 때도 많다. 자신이 그런 적이 없는데도 한 걸로 믿어버리는 경우도 많다. 이에 대해 한 때는 미국에서 갑자기 뜻하지 않은 소송이 많아졌는데 과거에 벌어진 일이 어느 날 떠올라 소송하는 경우였다. 대부분 피해자의 말을 믿고 - 증거는 거의 대부분 없었다 - 유죄 판결이 내려졌다. 이제는 이런 부분에 대한 다양한 결과물이 생겨 증거가 있어야 한다. 

그 외에도 다양한 실험이 책에서 소개되는데 워낙 심리학 책을 읽으면 나오는 사례이긴 하다. 그럼에도 이 책에서는 바로 그 사례에 대해 아주 자세하고도 상세히 알려줄 뿐만 아니라 해당 실험을 설계한 학자를 직접 만나 그들의 이야기를 듣는다. 지금과 달리 당시에는 논쟁은 물론이고 당사자들은 거의 이단자 취급을 받았다. '지구는 돈다'를 이야기했던 것처럼 말이다. 그로 인해 책에 소개된 인물들의 본인 삶은 대부분 그다지 행복하진 않은 듯 하다. 저자가 문학소설도 아닌데 다소 문학적인 표현을 많이 쓰고 있을 뿐만 아니라 매 챕터 마지막에는 소설처럼 끝맺는다. 

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 글 스타일이 너무 서사적이다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 사례만 읽지 말고 전후사정까지 알자.

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마음의 미래 - 뇌

과거에 마음이라고 하면 가슴을 가르켰다. 정확하게는 심장을 가르키며 마음이 아프다고 하거나 기쁘다는 ...

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당신의 고정관념을 깨뜨릴 심리실험 45가지 더글라스무크 지음 | 진성록 옮김 부글북스 2007.05.23 평점 다...

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심리학의 즐거움

심리학의 즐거움 크리스 라반, 쥬디 윌리암스 지음 | 김문성 옮김 휘닉스 2005.08.25 본문보기 평점 이 책...

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청무피사의 부린이 탈출기

청무피사의 부린이 탈출기 - 청약에 버림받은 30대 무주택자의 서울 아파트 내집마련 분투기
청무피사 지음 / 진서원 / 2020년 5월

최근 부동산 시장에서 가장 핫한 것은 누가 뭐래도 청약시장이다. 청약으로 당첨만 된다면 로또라는 이야기가 결코 헛소리가 아니다. 로또에 당첨되었을 때 10억 대라고 할 수 있는데 청약에 당첨되면 시세 차익으로 그 정도를 낼 수도 있으니 말이다. 그로 인해 가장 인기 있는 부동산 강의 중 하나가 청약 강의다. 다양한 상황에 맞는 청약 전략을 알려주고 있다. 워낙 많은 사람들이 청약에 관심이 많다. 없던 통장마저 꺼내서 청약하기 위해 노력한다고 할까.

청약이라는 것이 가점이라는 커다란 벽이 있다. 어느 정도 일정 가점이 되지 않으면 힘든 상황이다. 청약만 노리는 사람들도 있다. 과거에 비해 매매가 어렵지만 여전히 틈새를 노리는 투자다. 청약만 바라보는 사람도 있지만 포기하고 눈을 돌리는 사람들도 많다. 청약이라는 것이 새아파트를 매수하는 것이다. 정확하게는 새 아파트가 될 놈을 분양받는 것이다. 이 책은 <청무피사의 부린이 탈출기>다. 청무피사는 '청약은 무슨 피주고 사'의 약자다.

상당히 위트있게 잘 지은 듯하다. 사실 피(P)라는 것은 프리미엄을 뜻하는 것인데 얼핏보면 좀 억울하다. 분양 받으면 제 가격에 살 수 있는데 그걸 웃돈을 얻어 사야한다니 말이다. 그럼에도 가격이 상승한다면 피리미엄을 주고라도 매수하는 것이 답이었다. 앞으로도 그럴 것인지 여부는 정확하지 않아도 말이다. 저자는 건설사에 근무하면서도 아파트를 구입할 생각을 하지 못했다. 그나마 신혼 초에 빌라를 매수했다고 한다. 대출이 싫어 온갖 노력으로 빠른 시일 내에 갚았다.

사실 이것만으로도 큰 일을 했다고 할 수 있다. 그러니 더이상 신경쓰지 않고 부동산에 대해 관심을 그다지 크게 갖지 않았다고 한다. 그러다 다시 부동산에 관심을 갖게 되었고 그 중에서 우연히도 회사에서 재건축 수주에 뛰어든 곳으로 파견을 나가게 되었다. 강남에 있는 아파트였는데 이로 인해 재건축과 재개발에 대한 공부를 제대로 했다. 무엇보다 책을 구입해서 읽고 공부한 후에 즉시 현장에서 설명을 할 수 있어 더 빨리 습득한 것도 있는 듯 했다.

그때에 강남에서 주로 투자하는 분들을 자연스럽게 만나게 되었고 이 분들의 조언을 얻게 되었다. 어서 빨리 아파트를 구입하라는 것인데 어떤 분은 강요를 할 정도로 알려줬을 뿐만 아니라 목동 아파트를 사라고 알려줬다. 목동 아파트가 좋은 것은 알겠지만 부족한 돈으로 인해 시세 파악만 하고 매수를 하지 못했다. 그 후에 해당 아파트 단지가 상승하는 걸 보고 큰 깨달음을 얻게 된다. 이를 경험 한 후에 본격적으로 아파트 투자를 해야 겠다는 판단을 내린다.

역시나 큰 돈을 벌기 위해서는 재건축이나 재개발을 투자해야겠다는 판단을 한다. 강남 재건축은 좋은 걸 알아도 투자할 수 있는 여력이 없다보니 먼저 가양동의 아파트 갭투자한다. 열심히 재개발을 위한 공부를 하고 장위 뉴타운도 가기는 했다. 입지 분석을 하고 가격에 대한 정보를 공부하여 상대적으로 저렴하다고 생각되는 장위 뉴타운 재개발을 피를 주고 사려 했으나 급작스러운 상승으로 인해 포기하고 선택한 곳이 바로 가양동에 있는 아파트였다.

또다시 조사한 후에 가양동 아파트를 매도한 후에 휘경, 이문 재개발 구역으로 간다. 동대문구니 청량리 호재등이 좋을 것이라 판단한다. 아무래도 장위동은 입지로는 살짝 아쉽지만 이문동은 근처에 대학교 등이 많아 충분히 임대 수요가 풍부할 것이라는 예측도 한 결과였다. 그로 인해 가격이 상승하며 좋은 결과를 맞이한다. 그 다음부터 본격적으로 부동산 투자에 뛰어든다. 무엇보다 규제지역을 피한 투자를 결심하고 이런 지역을 찾기위해 지역을 분석하다 부평쪽으로 방향을 튼다.

이를 위해서 해당 지역의 아파트를 몇 개 선정하여 가격 등을 비교하며 보다 좋은 아파트를 선정한다. 이 때에 재개발이나 재건축등을 보지만 결국에는 보다 상승이 클 것이라 예상되는 구축 아파트를 결국에는 갭투자로 들어간다. 그 뿐 아니라 주변 사람들의 요청에 도와주기 위해 분석한 방법 등을 책에는 실었다. 내용이 간단한데 꽤 재미있게 구성한 측면이 돋보였다. 인터넷에 올린 글을 책으로 펴내다보니 그런 측면도 있어 보였다. 끝에 투자할 아파트 찾는 방법도 활용하면 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 얇아서 휘리릭 읽을 수 있다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 얇아도 꽤 알차게 구성되었다.

함께 읽을 책

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아파트 투자의 정석 - 내 집 마련기

솔직히 책 제목인 <아파트 투자의 정석>을 보고 아파트에 대한 정석을 알려주는 책으로 알았다. 막상...

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당신이 부자가 되었으면 좋겠어요 - 저도요

제목이 참 담백한 듯하면서 솔직하다. <당신이 부자가 되었으면 좋겠어요>이다. 대부분 책 제목이 대...

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흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자

제목이 무척이나 길다. <흔한 직장인, 마이너스 통장으로 시작하는 부동산 투자>다. 제목이 이렇게 ...

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디플레 전쟁 - 인플레가 좋아

디플레 전쟁
홍춘욱 지음 / 스마트북스 / 2020년 4월

인플레이션과 디플레이션이 있다. 무엇이 더 좋으냐고 묻는다면 따질 것도 없이 인플레이션이다. 인플레는 오른다는 의미고 디플레는 떨어진다는 의미다. 이를 경제나 물가 상승률같은 걸로 말하면 느낌 상 오르는 것보다는 떨어지는 것이 좋다. 100원이 110원 되는 것보다는 90원이 되는 것이 더 좋다. 가격이 하락하면 더 싸게 살 수 있다는 뜻이니 말이다. 여기서 전제조건이 있다. 내 월급은 오르면서 물가가 떨어져야 좋다. 그럴 수 없다는 게 문제이다.

물가라는 것은 대체로 한 나라의 경제성장률과 밀접한 연관이 있다. 우리는 누가 뭐래도 성장을 좋아한다. 성장하지 못하면 실패로 여길 정도다. 인플레이션은 분명히 돈의 가치를 떨어뜨리며 안 좋게 생각할 수 있지만 내 월급이 오르는 가장 큰 이유 중 하나다. 여하튼 최근에 디플레에 대한 이야기가 많이 나오고 있다. <디플레전쟁>은 상당히 발 빠르게 이에 대한 이야기를 하는 책이다. 책에 나온 에피소드 중 마지막에 디플레에 대해 별 관심이 없다는 걸 읽고선 다소 황당했다.

나같이 지극히 평범한 개인도 디플레가 나쁘다는 걸 알고 있는데 말이다. 하이퍼인플레이션에 대한 이미지가 있어 그런지도 모르겠다. 돈의 가치가 형평없어져서 수레에 돈 다발을 갖고 가 물건을 교환했다는 이야기가 너무 유명해서 말이다. 그런 극단적인 상황은 논외로 치고 인플레와 디플레 중에는 무조건 디플레는 막아야 할 것이다. 책에서 나온 일본 사례가 대표적으로 인플레이션이 발동하지 않아 오래도록 고생했다. 경제성장률과 금리 등이 지속적으로 0%도 못 미쳤으니 말이다.

그로 인해 일본의 생기는 사라졌고 활력도 줄었다. 그렇게 볼 때 인플레와 디플레 중에 하나를 택해야 한다면 무조건 인플레다. 너무 과도한 인플레를 조심해야 할 필요가 있을 뿐이다. 한국 은행의 목표도 2%도 물가로 알고 있다. 단순히 볼 때 낮으면 낮을수록 좋다면 0%대 물가를 지향해야한다. 가격이 전혀 오르지 않으니 얼마나 좋겠는가. 현실에서는 전혀 그렇지 않으니 인플레가 생겨야 한다. 더구나 인플레가 생겨도 대부분은 명목상 인플레라서 실질로는 0%대 성장일 수도 있다.

이런 상황에 디플레가 된다는 것은 역성장이라 할 수 있다. 이게 가장 큰 문제는 사람들이 소비를 하지 않는다는 점이다. 오늘 100원 하는 물건이 내일 90원이 된다고 예측되면 다들 구입을 미룬다. 구입하려는 사람들이 없으니 어쩔 수 없이 가격을 더 낮춰야 한다. 팔라지 않으니 기업은 사원을 구조조정해야 한다. 그로 인해 실업이 넘치고 사람들은 돈을 벌지 못한다. 단순히 과자 가격 1개가 떨어졌다고 생각할 것이 아닌 경제라는 큰 그림에서는 이처럼 엄청난 일들이 우리 주변에 펼쳐지게 된다.

최근 전 세계 경제는 마이너스 금리까지 했었다. 그나마 미국과 중국 경기가 좋아 버텨다고 할 수도 있다. 이런 상황에서 책에서 생산성을 근거로 경기가 좋았는데도 인플레가 덜 생겼다고 말한다. 근로자의 소득 증가율보다 생산성 증가율이 더 높다보니 이로 인해 상쇄하며 인플레를 억누르는 효과를 냈다. 최근에 빈부격차가 더욱 회자되는 이유 중 하나기도 하다. 생산성이 증가하는 분야에 속한 곳의 소득 증가와 그렇지 않은 분야의 소득 증가는 더 큰 차이로 벌어지며 이런 상황이 가중되었다.

책에서 나온 문구가 있다. '인플레는 화폐적 현상이다.' 유명한 경제학자인 밀턴 프리드먼이 한 말이다. 돈으로 인플레이션으로 만들 수 있다는 뜻이다. 실제로 이런 일이 많이 벌어지고 있지만 그렇지 않을 때도 있다는 걸 책에서는 소개한다. 최근 코로나 19로 인해 전 세계의 경제가 셧 다운이라고 표현할만큼 안 좋다. 무엇보다 사람들이 자기 격리를 하면서 움직이지 않으니 소비가 되지 않고 있다. 항공사들은 존망의 위기까지 오고 있다. 그 외에도 다양한 서비스업종이 오늘 내일 할 정도다.

이를 해결하기 위해서 각 국가는 돈을 풀기 위해 노력한다. 이는 한 마디로 디플레를 막고 인플레를 일으키기 위한 노력이다. 예전 일본이 했던 사례를 반면교사 삼아 위기 순간에는 돈을 풀고 금리를 낮춰야 한다는 걸 알게 되었다. 실제로 금융 위기 터졌을 때 미국에서 이런 조치로 상당히 빠른 시기에 빠져 나왔다. 이로 인해 인플레가 나오기 위해 국가는 재정 정책까지 펼치며 부채를 일으킨다. 반대하는 쪽도 있지만 대체로 현재로는 그렇게 하는 것이 빠른 시기에 위기를 벗어나는 방법이다.

내가 경제쪽에 학자도 아니고 그저 몇 권의 책을 읽는 것이 전부지만 빚을 질 생각으로 과감히 재정정책과 통화정책을 펼쳐야 한다고 알고 있다. 자영업자가 당장 현금이 없어 망할수도 있는데 부채 지는 것이 싫다며 버티면 오래가지 못하는 것과 마찬가지다. 더구나 정부 입장에서는 채권 발행을 통한 부채는 거꾸로 볼 때 인플레이션과 함께 부담이 줄어들 수 있다. 그나마 재정 건전성도 세계적으로 볼 때 꽤 높은 한국이 이럴 때 과감히 빚을 지더라도 실행하는 것이 맞다. 미국을 보더라도 그렇다. 미국이 발권국가라 문제없다는 주장도 있지만.

책에는 경제와 경기에 대한 한국과 세계에 대한 이야기도 하지만 한국 부동산에 대한 전망도 한다. 디플레라는 개념을 갖고 경제 전반에 대한 올바른 지식을 먼저 알려주는데 초점을 맞추고 있다. 여기에 그런 데이터를 어떻게 찾아 볼 것인지도 알려준다. 더 중요한 것은 현재 벌어진 현상에 대해서 저자는 V자형을 기대한다. 그렇게 본다면 올해 당장은 몰라도 내년에는 좋아진다면 지금부터 꾸준히 분할매수해야 한다는 뜻으로도 읽힌다. 나도 사실은 그랬으면 참 좋겠다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 절대로 디플레는 안 돼!
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 현재 벌어지는 경제 현상을 알고 싶다면.

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경제를 배우기 위해서는 많은 것을 알아야 한다. 가장 큰 흐름은 역시나 금리다. 금리만 제대로 알아도 어...

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돈 좀 굴려봅시다 - 인구구조를 통한 채찍효과로
돈 좀 굴려봅시다 작가 홍춘욱 출판 스마트북스 발매 2012.06.20 리뷰보기 경제에 대한 책이 참 많이 나와 ...

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인구와 투자의 미래 - 시장을 보는 눈
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투자와 마켓 사이클의 법칙 - 돌고 돈다

하워드 막스 투자와 마켓 사이클의 법칙 - 주식시장의 흐름을 꿰뚫어보는 단 하나의 투자 바이블
하워드 막스 지음, 이주영 옮김, 홍춘욱 감수 / 비즈니스북스 / 2018년 10월

책을 다 읽고 나니 살짝 의아했다. 결코 쉬운 책은 아니고 꽤 오래 걸려 읽어야 할 책이다. 베스트셀러까지 간 책인데 난 많이 늦게 읽게 되었다. 사놓고 계속 미루다 이제 읽게 되었는데 신기했다. 한국에서 이런 책이 베셀이 가는 것이 무척 힘들텐데 말이다. 그나마 저자의 전작인 <투자에 대한 생각>은 내 기억에 베셀을 간 적은 없지만 지금까지도 꾸준히 읽히는 책이다. 나도 좋아하는 책이고 권유도 한다. 그런 영향때문에 사람들이 저자의 신간에 관심갖고 구입했는지도 모르겠다.

내용 자체는 지극히 뻔하고 단순하고 이미 익숙히 알고 있는 내용이라 할 수 있다. 경제와 경기는 사이클을 탄다. 여기서 자유로울 수 없다. 사람들은 항상 이번에는 무엇인가 다르다고 표현한다. 다른 세상이 왔다고 말한다. 다양한 이론을 들먹이며 과거와는 다른 길을 걸어간다고 주장한다. 우리가 살아가는 세상 이치가 그런 듯하다. 올라가면 내려오게 되어 있다. 내려 왔으면 또 올라갈 때가 있다. 이런 연속이 계속 평생에 걸쳐 펼쳐진다. 인생뿐만 아니라 세상사가 다 그렇다.

그럼에도 사람들은 추세라는 걸 생각하고 과거를 망각하고 지금은 계속 이어질 것이라 믿는다. 추세는 당장 눈 앞에 펼쳐지고 있지만 과거는 어느 덧 기억속에 잊혀졌기 때문이다. <투자와 마켓 사이클의 법칙>에서도 경향이라는 걸 언급하며 중요하다고 알려준다. 한 번 경향이 형성되면 당분간 이어진다. 어느 정도 에너지라고 하면 에너지가 소진될 때까지 특정 경향이 발생하여 추세가 전개된다. 중요한 개념 중 하나가 '호황이 있었기에 불황이 올 수 있다.'라고 난 본다.

불황은 호황이 있었기에 가능하다. 예전에 골디락스라고 있었다. 상당히 오랜 기간 뜨겁지도 차갑지도 않게 경제가 이어졌다. 덕분에 오랜 기간 동안 경제가 잘 나갔다. 그 과정이 끝난 후에 결국에는 호황이 왔고 그로 인해 꽤 오랫동안 불황까지 찾아왔다. 호황이 강하면 강할수록 불황도 크다. 호항이 작다면 불황도 생각보다 쉽게 끝날 수 있다. 지난 금융위기라는 불황이 지난 후에 꽤 오랜 시간이 지났다. 이에 따라 또 다시 호황이 찾아왔다. 이런 표현을 하면 많은 사람들이 말도 안 된다는 이야기를 할테다.

언제 호황이 있었냐고 말한다. 그건 자신이 속한 분야가 과거와 달리 저물고 있거나 그다지 빛을 보지 못하는 분야라 그렇다. 어떤 분야에 종사하는 사람들은 상당히 큰 돈을 벌고 있었다. 한국도 10년 전에 비해 훨씨 더 큰 매출과 이익을 보는 기업이 있다. 실물 경제에서 큰 체감을 못한다면 지난 몇 년 간의 서울, 수도권의 부동산 시장을 봐도 알 수 있다. 이게 단순히 실물경제와 괴리가 생겨 상승했을 것이라 보지 않는다. 연관성이 무척 크다. 다소 후행을 하는 것과 일단 추세가 형성되면 실물경제를 뛰어넘는 파급효과와 사람들의 심리가 결부되어 정도 이상의 상승을 한다.

사람들이 부동산을 구입할 때 자신이 버는 소득으로 감당할 수 있다. 아무리 대출로 구입한다고 해도 그 전제조건은 어디까지나 매월 버는 소득을 근거로 한다. 500만 원 버는 가구가 매월 부동산에 400정도씩이나 투입하긴 힘들다. 그만큼 자신의 소득이 늘었기에 감당할 수 있었다. 이런 점이 바로 경기의 사이클이라 할 수 있다. 소득이 늘어난 후에 한동안 또 다시 정체구간이 온다. 그로 인해 자산 가격 상승은 정체기를 맞이한다. 이때에 과도한 상승을 했다면 그만큼 하락할 수 있다.

그 부분은 답답한 것도 없지 않다. 강남불패라는 단어를 난 믿지 않는다. 장기간 놓고 볼 때 분명히 강남불패는 맞다. 단기간으로 볼 때 강남도 사이클을 탄다. 그것도 아주 많이 탄다. 기본적으로 가격 대비로 충격이 크다. 그런 의미로 또 다시 떨어지지 않을 것이라고 주장하는 사람들도 극단적으로 보면 한심하다. 다시 이야기하지만 무한정 오르고 떨어지는 것은 없다. 반복할 뿐이다. 상승할 때는 영원히 상승할 것 같고, 하락할 때는 영원히 멈추지 않게 느껴질 뿐이다.

여기서 사이클이 돌아갈 때 인간이 영향을 미치지 않는다면 적당한 선에서 오르고 멈춘다. 떨어질 때도 똑같다. 항상 인간의 심리가 문제다. 더 큰 상승과 하락을 보이는 가장 큰 이유는 인간의 과도한 탐욕과 공포다. 이로 인해 적정 이상으로 올랐다 떨어진다. 그렇게 볼 때면 다소 과도한 상승과 하락을 한다는 점도 똑같이 반복된다. 기간이 단순히 1~2년에 걸쳐 펼쳐지고 마무리되지 않는다. 꽤 장기간 이어지며 착각을 하게 만든다. 심지어 우리는 망각하며 계속 이어질 것이라 착각하게 만든다.

상승이 시작되면 자신감이 넘치고 용기가 곳곳에서 분출한다. 하락하면 모든 사람은 겁에 질려 도망가기 바쁘다. 사이클이 반복되는데도 또 다시 대부분 사람들은 이를 무시한다. 경제 주체가 늘 새롭게 진입한다. 이들은 과거를 모른다. 정확히는 알아도 직접 체험한 적이 없어 이론적으로만 알고 있다. 머리로 아는 것과 심장으로 체험한 것은 다르다. 말로는 알고 있다고 하지만 행동은 반대로 한다. 오래된 사람들이 그나마 피하려 노력하지만 거의 대다수가 사라지고 없다. 이미 지난 호황기 끝무렵에 희희낙락하는 사이에 불황이 찾아오며 밀려난 사람이 대부분이다.

더구나 이렇게 투자를 오래하며 살아남은 사람들의 의견은 시장에서 묻혀진다. 커다란 수익을 봤다는 사람들의 넘치는 에너지가 시장에 주도하며 경주마처럼 뛰기 시작하면 오로지 결승점까지 가야할 뿐만 아니라 좌우를 볼 틈도 없다. 투자는 결코 경주가 아니다. 멈출 수도 있다. 그런 사실은 누구나 알지만 투자의 세계에서도 경쟁 상대는 내가 아닌 남이라 계속 비교하며 쉬지 않고 달린다. 그 끝에 누군가 파 놓은 함정같은 구멍에 빠질 수도 있지만 오로지 결승점의 하얀 테이프만 보고 달린다.

그나마 경제와 관련된 다양한 지표가 현재는 발표된다. 누구나 해당 지표를 보며 알 수 있지만 해석이 천차만별이다. 해석에는 심리가 포함된다. 현재 지표가 좋으면 계속 좋을 것이라 여긴다. 지표가 살짝 꺾이면 또 다시 상승할 것이라 본다. 지표가 떨어지면 모든 악재가 끝나고 올라간다고 주장한다. 상승할 때와 반대로 하락 시점에는 이런 지표가 나와도 반대로 안 좋게 해석한다. 심리는 꽤 오랜 시간이 지나야 현실을 받아들인다. 사이클이 더 오래도록 유지되고 추세가 지속되는 이유다.

현재 2020년 봄이라는 시간을 놓고 볼 때 꽤 오랫동안 이어진 상승 추세가 꺾인 상황이다. 여기서 또 다시 추세는 이어진다는 측과 잠시 멈췄다는 측으로 나눠진다. 오래도록 안 좋을 가능성이 있다는 측과 곧 좋아질 것이라는 측이다. 난 전자에 좀 더 가까운 편인데 그럼에도 여전히 매수는 권하기도 하고, 스스로 하고 있다. 이유를 묻는다면 난 바보기 때문이다. 내 예측대로 된다면 거부가 되었을테니 말이다. 그저 조심스럽게 덜 손해가 나도록 하면서 하는 것 이외는 방법이 없어보인다. 

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 초반에 중요 내용 다 나옴
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 사이클을 믿을지니.

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투자에 대한 기본 원칙

기본적으로 이 책은 사실 완전 초보자가 읽기는 살짝 버거울 수 있다. 그보다는 투자를 조금이라도 한 사람...

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부동산 투자 사이클

자산시장의 보이지 않는 진실을 파악하고 부동산시장의 글로벌 동조화를 이해하면 상승과 하락의 투자 사이클이 보인다. 왜 한국 강남과 미국 뉴욕의 주택 가격이 동반 상승하거나 하락하는 것일까? 자산시장의 글로벌 동조화가 심해지고 있다. 주식은 100%에 가깝고 부동산은 80%에 가깝다. 부동산시장은 주식시장보다 규모가 크기 때문에 문제가 생기면 자산시장 전체가 위험에 빠질 수 있다. 부동산 투자를 하려는 이들이라면 이제 반드시 글로벌 자산 동향을 파악해야 한다. 그 핵심에 자산시장의 방향성을 결정하는 유동성(비핵심대출)이 있다. 이...

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