행운에 속지마라 - 잃지 않도록

행운에 속지 마라 - 불확실한 시대에 살아남는 투자 생존법
나심 니콜라스 탈레브 지음, 이건 옮김, 신진오 감수 / 중앙books(중앙북스) / 2016년 12월

나심 니콜라스 탈렙은 <블랙 스완>으로 유명해졌다. 금융위기 직전까지 전 세계 경제는 더할 나위 없을 만큼 좋았다. 골디락스라는 표현이 있을 정도로 모든 것이 좋았다. 경제는 매년마다 성장하고 쓸 돈은 넘치고 뜨겁지도 차갑지도 않은 경제였기에 골디락스라 했다. 금융위기에 대해 경계의 목소리를 내는 사람도 있었지만 당시엔 소음처럼 들렸다. 이럴 때 블랙 스완을 외친 저자는 완전히 인기인이 되었다. 모든 사람이 백조는 검은 색이 없었다 생각했다.

그 와중에 검은백조가 딱 1마리만 나타나도 사람들의 믿음은 깨지고 만다. 바로 그런 일이 일어나지 않을 것이라 생각할 지 몰라도 실제로 검은백조는 있다. 이처럼 일어나지 않을 것이라고 생각하는 일은 무척 자주 일어난다. 노력으로 되는 영역이 있고 운이 좌우하는 영역이 있다. 투자는 노력을 폄하할 수 없어도 그보다는 운이 훨씬 더 큰 비중을 차지하는 영역이다. 책에서 치과의사는 노력이 요구되는 영역이라 한다. 치과 의사는 노력으로 평생 먹고 살 수 있다.

노력하면 더 좋은 기술을 갖게 되어 환자를 돌보고 수입을 얻는다. 여기에 운이 결부될 여지가 적다. 반면에 사업과 투자는 운이 많이 결부된다. 이런 사실을 성공한 사람은 인정하지 않는다. 성공은 전적으로 자신의 능력과 노력에 따른 결과로 자부심을 갖는다. 여기서 중요한 것은 기간과 범위와 횟수다. 대부분 사업과 투자는 이 과정을 통과하기 힘들다. 실력이나 노력을 무시하지 않는다. 운이 많이 작용하기에 짧은 시간에도 수익을 내서 큰 돈을 벌 수 있다.

이걸 운이 아닌 자신의 능력으로 착각하게 만든다. 훨씬 더 오랜 기간동안 살아남고 성공을 유지한다면 그는 능력자다. 이런 사람은 극히 드물다. 거기에 대부분 오래도록 살아남은 사람의 특징은 더 벌기 위해 노력하기보다는 잃지 않도록 노력한다. 단기간 큰 돈을 번 사람들의 특징이 바로 무모하다 생각할 정도로 과감하다는 점이다. 이로 인해 큰 수익을 얻을 수 있다. 분명히 여기서 노력이 보일 뿐 운이 좋다는 느낌은 전혀 들지 않는다. 큰 돈벌었다고 과감히 은퇴하는 경우는 없다.

오히려 자신감을 갖고 더 가열차게 투자한다. 갈수록 투입되는 돈의 양도 더 커진다. 책에 나온 사례 중 네로와 존의 이야기가 있다. 네로는 엄청난 수익을 내고 승승장구한다. 존도 남들 눈에는 성공한 사람이지만 네로에 비하면 조족지혈이다. 이런 점 때문에 존은 네로를 만나면 다소 의기소침해질 정도다. 그가 버는 돈은 0.1%에 해당하지만 네로는 그 이상의 돈을 버니 그렇다. 존은 안정적으로 포트폴리오를 짜고 수익을 낸다. 큰 수익은 못 내도 마이너스도 적다.

어느 날 네로는 초췌한 느낌이 난다. 승승장구하던 그가 세팅했던 모든 포지션이 마이너스를 기록한다. 따로 리스크 관리를 하지 않았기에 그가 낸 손실은 회복하기 힘들 정도다. 더구나 자신의 돈까지 운용하는 펀드에 넣었기에 회사를 짤린 것은 물론이고 본인의 돈까지 전부 날렸다. 그래도 아직까지 본인의 돈 100만 달러는 남았다. 평범한 사람에게 100만 달러는 엄청난 돈이지만 네로에게는 세상이 무너진 것과 마찬가지다. 존은 여전히 비슷하게 돈을 운용하고 있다.

많은 사람들이 운을 무시한다. 운이 절대적이라 하기는 힘들어도 무시할 수 없는 요소다. 수많은 사람들이 승자로 우리 앞에 나타난다. 특히나 이런 상황은 상승기에 유독 두드러진다. 상승기에 취해 큰 수익을 낸 걸 착각한다. 꽤 많은 시간이 지난 후에 그렇게 큰 수익을 낸 사람이 아직도 존재하는 경우가 드물다. 성공했다며 사람들 앞에서 자랑하고 부러움의 대상이던 승자들은 보이지 않는다. 상승기가 끝나고 하락기가 왔을 때 대부분 사라지고 마는 패턴이다.

항상 진정한 승자는 상승기가 아닌 하락기에 살아남는 사람들이다. 비록 적은 수익을 낼 지라도 이들이 훨씬 더 즐겁고 재미있는 삶을 살아갈 뿐만 아니라 여유롭게 살아간다. <행운에 속지마라> 저자는 그 점을 지속적으로 이야기한다. 재미있게도 책의 저자도 꽤 큰 성공을 거둔 사람이라 그런지 책의 논조나 내용이 꽤 건방지고 재수없다. 본인이 잘 났다고 하니 말이다. 칼 포퍼 정도가 그에게 칭찬받는 사람이다. 워런 버핏도 그다지 칭찬하지 않을 정도다.

책을 읽으면 철학에 대한 조예가 깊다. 거기에 문화에 대한 성찰도 있고 투자로 수익도 상당히 많이 냈다. 이러다보니 투자자들은 다소 무식하다며 깔 보고 철학자들은 고리타분하게 현실과 괴리감이 있다는 식으로 매도하기도 한다. 책도 그다지 친절하게 쓰지는 않았다. 그나마 다행이라면 나심이 쓴 책중에 이 책이 가장 무난하고 읽기 쉬운 책이다. 그럼에도 익숙하지 않는 사람에게는 다소 난해하기 읽힐 수도 있다. 사업을 하든 투자를 하든 시장 앞에서는 항상 겸손해야 한다.

일시적으로 시장을 이길 때가 있다. 그건 운이다. 짧은 기간동안 얼마든지 능력과 실력과 하등 상관도 없이 수익을 낼 수 있다. 그걸 착각하면 안 된다. 시장은 항상 살아 움직이기에 투자를 한다면 언제나 남들이 볼 때 이상하게 봐도 얍샵해야 한다. 내일 주가가 오를 것 같다고 생각되어도 당일에 오히려 주가를 매도할 수도 있다. 이런 유연성이 없다면 투자자는 시장에서 살아남기 힘들다. 책이 나온지 꽤 오래되어 이제는 비슷한 개념이 다른 책에서도 꽤 많이 나온다. 그나저나 투자에서 성공은 언제나 살아남는 사람들의 몫이다. 이런 편향을 이겨내지 못하면 언제나 착각으로 실수할 수 있다. 사업이나 투자나 그런 면에서 참 힘들고 어렵다. 그럼에도 매력적이니 사람들은 투자한다. 나도 그렇고.

핑크팬더의 다시 돌아보기 : 운을 내 편으로 만들면 되지 않을까.

데이터 읽기의 기술 - 분석

데이터 읽기의 기술 - 숫자를 돈으로 바꾸는
차현나 지음 / 청림출판 / 2019년 10월

데이터가 어느 날 갑자기 하늘에서 뚝 떨어진 건 아니다. 과거부터 항상 데이터는 있었다. 각종 데이터가 곳곳에 넘쳐났지만 이를 제대로 활용하는 방법을 몰랐다. 데이터라는 게 우리 주변에 있다는 사실을 그다지 인식하지 못했다. 데이터는 넘치지만 데이터로 바라보지 못했다. 그저 각 개인마다 갖고 있는 경험에 따른 상식과 지식이 데이터라 할 수 있었다. 더 많은 지식과 상식을 갖고 경험 많은 노인일수록 데이터가 훨씬 풍요롭게 보인 가장 큰 이유다.

시간이 지나면서 우리 주변에 있던 모든 것을 데이터로 활용할 수 있다는 걸 깨달았다. 기술의 발달로 발견한 것도 있지만 그보다는 인식의 전환과 다르게 보는 방법을 알게 된 덕분이 아닐까한다. 없던 것을 창조한 것이 아닌 있던 것을 발견하게 되었으니 말이다. 이런 점은 컴퓨터의 발달로 데이터를 모을 수 있었기 때문으로 보인다. 내가 관련 전문가는 아니고 그저 책 몇 권 읽은 정도라 함부로 말하기는 힘들지만 말이다. 데이터를 가장 필요한 곳은 역시나 기업이다.

기업은 언제나 고객에게 어던 식으로 접근할 것인지가 가장 큰 화두다. 고객이 무엇을 좋아하고, 어떤 방법으로 소비하며, 언제 주로 이용하는 지 등에 대해서 알고 싶은 욕구가 크다. 이런 걸 알기 위해서 이전까지는 현장에서 활동하는 사람들의 감에 의지한 측면이 크다. 그들이 갖고 있는 현장감이 결코 부족한 점은 아니지만 데이터의 범위와 깊이를 본다면 다소 부족한 것도 사실이다. 무엇보다 사람이 갖고 있는 편견에서 자유롭기는 힘들다는 점도 있다.

데이터가 있어도 이를 제대로 활용하지 못하면 아무런 의미도 없다. 정확하게 표현하면 제대로 읽지 못한다면 데이터는 무용지물이다. 데이터를 볼 때도 마찬가지로 편견은 들어간다. 이를 배제하고 도출된 데이터에서 제대로 된 정보를 읽어야 한다. <데이터 읽기의 기술>은 데이터를 전문적으로 다루는 저자가 어떻게 데이터를 볼 지 알려주는 책이다. 현장에서 경험한 바를 근거로 어떤 일이 있었는지도 사례로 보여준다. 책에서 제일 데이터로 중요하게 알려주는 게 있다.

그것은 바로 영수증이다. 실제로 상가투자 하는 사람들에게 영수증은 무척이나 중요한 도구 중 하나다. 영수증을 갖고 해당 상가의 매출을 파악하며 수익성을 파악한다. 책에서는 알려준다. 영수증에 모든 데이터가 전부 다 들어있다고. 영수증에는 다음과 같은 정보가 들어있다. 매장이 어디인가. 구매자는 누구인가. 제품은 무엇인가. 쿠폰은 몇 개인가. 멤버십을 갖고 있는 사람인가. 경제수단은 무엇인가. 언제 제품을 구입했는가. 구입 가격은 얼마인가.

이에 따른 매출을 파악한다. 흔히 말하는 육하원칙에서 왜를 제외한 모든 것이 담겨있다. 왜라는 부분은 영수증을 보고 직접 데이터를 해석하는 사람의 몫이다. 단순히 남성인가. 여성인가는 중요하지 않다. 연령대도 중요하지 않다. 이를 테면 A형은 전부 소심하다고 접근하면 엄청난 오판을 갖게 된다. 같은 나이라도 각자 취향은 완전히 천차만별이다. 데이터를 해석한다는 것은 이렇게 단순하지 않다. 이미 나온 정보를 이렇게 접근하면 돈만 쓸 뿐이다.

더구나 데이터를 해석했을 때 특별한 점이 나오는 것도 아니다. 우리가 익히 알고 있는 부분이 나온다. 오히려 실망하고 데이터가 필요없다고 생각할 수 있다. 그보다는 데이터에서 나온 정보를 어떻게 해석할 것인지가 중요하다. 예를 들어 아마존에서 했던 방법과 같다. 아마존에서는 연령대와 성별도 중요하겠지만 그보다는 해당 고객이 어떤 책을 구입했는지를 중요하게 여긴다. 거기에 해당 고객이 어떤 책을 주로 클릭했는지에 대한 데이터를 전부 모은다.

그 후에 해당 고객이 구입한 책과 자주 본 책의 분야를 모은 후에 비슷한 성향의 사람들에게는 같은 책을 추천한다. 이런 점은 넷플릭스가 성공한 가장 큰 요인 중 하나다. 넷플릭스에서 드라마나 영화를 보면 전현 관련성이 없어 보이는 작품을 나에게 추천하는 경우가 있다. 이것은 넷플릭스에서 수많은 데이터를 모으고 검증한 끝에 이런 작품을 보는 사람이 주로 선호하는 장르와 작품이 있다는 걸 파악한다. 그에 맞게 관련된 작품을 추천하며 데이터 알고리즘을 활용한다.

고객의 행동에 따란 패턴을 분석해서 데이터를 가공하여 제안한다. 이런 식이 가장 효율적인 데이터 사용이라 할 수 있다. 책에서는 데이터를 어떤 식으로 읽을 것인지에 대한 설명을 한다. 너무 전문적이지도 않고 다소 에세이 비슷하게 내용을 설명하는 느낌도 든다. 수많은 데이터는 중요하지 않다. 데이터는 넘치도록 많고 지금 이 순간에도 계속 쌓이고 있다. 그런 면에서 책 제목처럼 데이터를 어떻게 읽을 것인지가 제일 중요하다. 갈수록 그 부분이 오히려 핵심이 되지 않을까 한다.

증정 받아 읽었습니다.

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주택임대사업자의 모든 것 - 필수품

주택임대사업자의 모든 것
지병근.지병규.김영선 지음 / 리북스 / 2019년 2월

2019년부터 부동산 관련되어 가장 인기있는 강의 중 하나가 부동산 세금이다. 그 어떤 강의보다 훨씬 더 많은 사람들이 모여들고 있다. 가장 큰 이유는 양도세와 보유세 등이 무척 복잡해졌다. 단순하게 수익을 냈으니 세금을 내면 된다는 생각으로 쉽게 접근하면 안 된다. 탈세는 권할 수 없지만 절세는 국가에서도 권하는 행동이다. 절세를 하려면 뭘 알아야 한다는 점이 사람들로 하여금 세금 공부를 하게 만들었다. 주택 구입을 한 지 몇 년 되어 매도를 고민한다.

수익에 따른 세금은 내야겠지만 어떤 선택을 하느냐에 따라 낼 세금이 엄청나게 차이난다면 고민하는 것이 맞다. 더구나 최근 세법이 복잡해지면서 '아차'하면 굳이 내지 않아도 될 세금을 내는 경우도 있다. 이와 관련된 책도 최근에 많이 나왔다. 막상 파는 것보다 더 힘들고 어려운 것이 보유하며 내야 할 세금이다. 어떤 결정을 해야 좋을지에 대해서 주택을 보유한 사람들의 고민은 이만저만이 아니다. 단순히 1채를 보유한 사람도 그렇다. 의외로 말이다.

자신이 거주하는 1채만 갖고 있는 것이 아닌 거주하지 않는 1채를 갖고 있는 사람도 무엇이 좋은지에 대해 혼란스러운 상태다. 기껏해야 1채 갖고 있다고 생각하며 안심하고 있었는데 보유세는 물론이고 양도세가 어렵고 힘들다. 솔직히 다주택자가 고민하는 것인지 알았는데 당장 내 문제가 되어버린 경우가 많다. 최근 2~3년 동안 워낙 세금 체계가 자주 변경이 되다보니 어렵다. 더구나 한 번 정해진 세법은 새롭게 정해져도 기존 세법은 이어가기 마련이었다.

최근에는 이마저도 수시로 변했다. 안심하고 있었는데 세법과 함께 기존 체계가 소급적용되지 않고 인정받지 못하는 경우가 생겼다. 이런 사실을 모르고 있었다면 뜻하지 않게 세금을 더 내야하는 경우가 생긴다. 불만이 안 생길 수 없는데 법 앞에 잠든 자를 보호하지 않는다고 하니 스스로 챙겨 먹을 수밖에 없는게 현실이다. 이중에서도 당장 주택을 매도할 것이라면 상관없는데 그렇지 않다면 최근에 가장 화두가 되는 것이 임대사업과 관련된 세금 체계라 할 수 있다.

이전까지 임대는 개인의 투자로 머물었다. 정부입장에서는 국가가 해야 할 역할을 민간이 어느 정도 떠 맡아 하고 있으니 냅둔 점도 없지 않아 있다. 최근 몇 년 동안 부동산 가격이 상승하며 가격상승을 다소 늦출 수 있는 다양한 방법을 모색했는데 그 중에 하나가 임대사업자다. 현재는 사업자를 내지 않고 임대사업을 한다. 정부가 다주택자를 통제할 수 있는 방법은 많지 않았다. 다주택자가 사업자를 내게 되면 관련되어 통제할 수 있는 방법이 훨씬 많아진다.

사업자로 다주택자를 이동시킬 요인이 있어야한다. 그러기 위해 임대사업자에게 혜택을 줬다. 다주택자는 양도소득세에서 불리하다. 특히나 서울같은 경우에는 투기와 투기과열지구에 따라 정상적인 세율에 추가 세금까지 내야한다. 거기에 최근 서울같은 경우 가격이 상승하며 공시지가까지 올라 보유세가 오른 것은 물론이고 종합부동산세까지 내야 하는 다주택자가 많아졌다. 실제로 어떤 사람들은 이런 세금을 한 번 내자마자 곧장 임대사업자를 낸 경우도 있었다.

그저 임대사업자만 내면 모든 것이 깨끗이 해결되고 신경쓰지 않아도 될 듯하지만 그렇지도 않다. 임대사업자마저 계속 변경이 되면서 혜택이 사라지기도 했다. 거기에 언제 임대사업자를 냈느냐에 따라 혜택 여부도 달라진다. 최근에는 임대사업자를 내기 전 체계되어있는 임대차계약의 조건이 이어지면서 5% 상한 조건이 엄격해졌다. 이런 걸 제대로 인지하지 못하고 함부로 자기 편의대로 했다가는 뜻하지 않은 벌금까지 내게 된다. 절세를 위해 했던 임대사업자가 말이다.

그런 면에서 솔직히 정부가 임대사업자의 혜택을 좀 더 확대하는 측면으로 다주택자가 자발적으로 임대사업자 테두리 안으로 들어오게 하는 게 더 중요해 보인다. 그 후에 이미 그물망으로 들어온 고기를 마음것 요리하면 될텐데 왜 그러는지 모르겠다. 이런 것은 일부는 언론이 확대해서 과장되게 이야기하다보니 정부에서 미리 지레짐작으로 혜택을 축소시킨 측면이 있다. 최근 2~3년 동안 생긴 부동산 관련 세금에 대해 자세히 알려줄 뿐만 아니라 임대사업자까지 상세히 설명하는 책이 그런 면에서 필요하다.

최근 부동산 세금 책이 많이 나왔지만 임대사업자만 단독으로 상세히 풀어낸 책은 내 기억에는 없다. <주택임대사업자의 모든 것>이라는 책 제목처럼 임대사업자와 관련된 다양한 세금 체계와 혜택은 물론이고 피해야 할 점에 대해 알려준다. 아마도 특별한 일이 없다면 당분간 임대사업자와 관련된 세금체계는 달라질리는 없을 듯하다. 무엇보다 혜택을 주는 쪽이라면 몰라도 혜택을 빼앗는 쪽으로는 변하기 힘들지 않을까. 그런 면에서 이 책은 교과서처럼 수시로 보면 될 듯하다.

내 경우에도 워낙 관련 글이나 내용을 수시로 보다보니 책을 읽으면서 어느 정도 쫓아가는데 어렵지는 않았다. 읽었다는 뜻이지 내용을 전부 이했다는 뜻은 아니다. 워낙 복잡하고 조건에 따라 다양한 사례가 펼쳐지니 그걸 전부 기억하기는 누구도 힘들다. 아마도 세무사도 전부 기억해서 적용하긴 힘들고 그때마다 관련 조례 등을 살펴봐야 하지 않을까한다. 그렇게 볼 때 이책은 임대사업과 관련된 모든 것이 전부 사례와 함께 실려있다. 게다가 수시로 반복해서 이야기를 하고 있으니 단기기억에서 장기기억으로 넘겨주는 효과도 있다.

세금은 몰라도 그만, 알아도 그만이 절대로 아니다. 무조건 반드시 꼭 알아야만 한다. 몰라도 별 상관없이 잘 살 수 있다면 그만큼 불행히도 돈이 없다는 뜻도 솔직히 된다. 임대사업을 하려고 생각하거나 현재 주택을 몇 개 보유하고 있다면 임대사업자를 내는 것보다 궁금한 점이 무척 많을 듯하다. 강의를 듣는게 가장 좋을 수 있지만 금새 다 까먹을 가능성이 크다. 그런 면에서 이런 책 하나를 소장하며 계속 찾으며 나에게 스스로 적용한다면 쓸데없이 내는 세금은 없지 않을까 한다.

증정 받아 읽었습니다.

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나의 첫 금리 공부 - 경제를 배우려면

나의 첫 금리 공부 - 금리만 알아도 경제가 보인다
염상훈 지음 / 원앤원북스 / 2019년 10월

부자들만이 쓰는 언어가 있을까. 그런 것이 딱히 있을리가 없지만 고대부터 부자들만이 쓰는 은밀한 비밀은 있다. 과거에는 그런 점이 딱히 비밀이랄 수 있지만 지금은 전부 공개되어있다. 이런 상황임에도 여전히 누구나 안다고 쉽게 익히고 알 수 있는 게 아니다. 이런 것 중에서 대표적인 것 중 하나가 금리다. 금리는 경제 생활을 하면 누구나 익숙하게 받아들인다. 문제는 그저 별 생각없이 금리라는 단어를 받아들이고 그치는 데 있다. 대출받을 때도 금리가 중요하다.

실 생활에서 이처럼 중요한 금리는 정작 이해하는 것이 쉽지 않다. 금리를 아는 것이 부자의 언어라고 할 수 있는 이유는 금리에 따라 경제는 물론이고 사회 전반에 엄청난 파급효과를 미친다. 이렇게 중요해도 대부분 금리의 무서움과 대단함을 잘 알지 못한다. 금리가 움직이면 당장 피부로 와 닿지 않는다. 꽤 시간이 흐른 후에 직접 피부로 느낄 때는 이미 금리가 상당부분 영향을 미친 이후다. 금리는 현재 자본주의 하에서는 모든 것이고 절대적인 영향을 끼친다.

금리를 내리고 올리는 것에 따라 단순히 대출금리가 내리고 올라간다는 그 이상의 의미를 포함한다. 돈의 흐름을 알 수 있다는 뜻이다. 금리는 내릴 때 대체적으로 경제가 안 좋은 경우가 대다수다. 금리를 올리 때 대체적으로 경제 상황이 좋다. 부자들은 거기에 따라 자신의 돈을 이동시킨다. 금리가 내렸다는 건 경제가 안 좋기에 자산을 저렴한 가격에 매수할 찬스다. 더구나 대출금리마저 저리로 빌릴 수 있으니 이보다 좋을 수는 없다. 이런 상황에서 일반인도 하면 된다.

이렇게 썼지만 경제가 어렵기에 본인이 생존하기에도 바쁘다. 자산을 저렴하게 매수할 수 조차 없는 상황에 빠진다. 더구나 두려움에 빠져 과감한 행동은 할 생각도 못한다. 이럴 때 부자가 움직인다. 시간이 지나 다시 경제가 좋아지만 서서히 금리를 올린다. 금리가 올라간다는 것은 경제 상황이 좋아진다는 것뿐만 아니라 자산 가격도 상승했다는 뜻이다. 이럴 때 부자는 비싼 가격에 처분한다. 그렇지 못해도 별 상관이 없다. 워낙 저가에 매수했기에 별 타격이 없다.

이런 식으로 금리에 따라 상당히 오랜 시간에 걸쳐 투자하는 사람들이 부자다. 그들의 타임은 일반인과 다르다. 기껏해야 몇 년 정도를 바라보고 매수와 매도를 결정하는 일반인과 달리 부자는 훨씬 더 긴 호흡으로 이런 결정을 내린다. 항상 금리에 따라 판단을 내린다. 금리에 대해 공부하는 것은 쉽지 않지만 반드시 겪어야 할 공부다. 이토록 중요한 금리지만 대부분 소홀히 할 뿐만 아니라 중요성을 잘 모른다. 금리의 방향성과 중요성을 안다는 것은 큰 흐름을 볼 줄 안다는 뜻이 된다.

금리에 대해 공부하려면 역시나 책이 제일 중요하다. 금리에 대해 알려주는 책은 의외로 적다. 금리에 대해 가장 잘 알려줄 수 있는 사람은 채권을 다루는 사람들이다. 이들은 금리에 아주 민간하게 반응한다. 아주 적은 이율에도 수익이 달라진다. 채권은 주식보다 훨씬 큰 금액을 운용해서 작은 이율에도 수익금이 장난이 아니다. 금리에 대해 이들보다 더 자세히 알려줄 사람은 없을텐데 대부분 자신들이 워낙 바쁘고 채권시장뿐만 아니라 경제상황까지 봐야 하니 책을 쓰지 않는다.

거기에 금리보다는 채권에 대해 좀 더 이야기를 하는데 아무래도 쉽게 글을 쓰지 못한다. <나의 첫 금리공부>는 그런 면에서 금리에 대해 가장 잘 알고 있는 전문가가 쓴 책이다. 금리를 배우는 것 자체가 다소 어려운 분야라 그런지 이 책도 조금은 어렵다. 그 점만 제외한다면 금리에 대해 일반인이 어떤 식으로 무엇을 알고 지내야 하는지 친절하게 소개한다. 다양한 사례와 함께 알려주고 매 챕터마다 다시 한 번 복기하고 있어 반복 학습이 되는 장점도 있다.

이 책의 장점 중 하나는 금리를 단순히 경제적인 상황으로 설명하는 데 그치지 않고 투자와 접목해서 알려준다. 금리를 신용과 연결한 것도 그렇다. 단순히 금리를 배우는데 신용이 왜 결부되는 가에 대한 의문이 들 수 있다. 금리가 이자라는 개념으로 볼 때 개인이 돈을 벌리면 기관에게 빌릴 때와 개인끼리 빌리 때가 다르다. 기관이 개인에게 빌려 줄 때와 달리 개인은 훨씬 더 고금리로 빌려줘야 한다. 충분한 법적 뒷받침이 없는 것도 그렇고 개인에게 빌린다는 것은 그만큼 급하다는 뜻이기도 하다.

이렇게 신용이라는 관점에서 금리를 설명하는 것은 다른 금리 책에서는 보지 못한 듯하다. 거기에 할인율 개념도 알려준다. 할인율은 사실 투자를 하기 위해서는 꼭 알아야 할 중요 개념이다. 이걸 수익률 관점에서 볼 수 있기 때문인데 주식이든 부동산이든 할인율 관점에서 대상을 바라보고 투자 여부를 결정할 때 훨씬 더 안정적으로 할 수 있다. 아쉽게도 대부분 투자자는 이런 식으로 매수 결정을 하지 않는다. 이런 모든 것이 금리라는 가장 큰 상위개념부터 출발한다.

단순히 금리를 알려주는 것이 아닌 최근 벌어진 경제 상황과 금리가 어떤 식으로 경제에 영향을 미치는 지에 대한 궁금증을 하나씩 자문자답으로 알려준다. 그러다보니 금리에 대해 기초부터 하나씩 알려주는 느낌보다는 다소 중구난방인 것도 없지 않아 있다. 전부 도움은 되는데 이걸 배우고, 저걸 배우는 식이다. 많은 사람들이 경제를 공부하고 싶어하는데 다소 막막해한다. 그런 면에서 금리로 경제를 공부하는 것이 가장 최고의 방법이다. 현대에 들어 금리와 경제를 불가분관계다. 그렇기에 어려워도 배워야 한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 읽는데 다소 시간이 걸린다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 금리를 배우면 큰 돈을 벌 수 있다.

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대한민국 땅따먹기 - 토지 투자

대한민국 땅따먹기 - 진짜 부자가 되고 싶다면 토지에 투자하라!
서상하 지음 / 지혜로 / 2019년 10월

반드시 그런 것은 아니지만 부동산 투자를 전문으로 하는 사람들이 최종적으로 가는 분야는 상가와 토지다. 각자 장단점은 있다. 그럼에도 전업이라는 표현을 할 정도로 부동산 투자를 하는 사람들은 대부분 아파트와 같은 주택보다는 상가나 토지를 하는 경우가 대다수다. 그 중에서도 토지는 투자 대상의 어려움이 있지만 상대방을 상대하는 면에서 오히려 편하다. 주택은 임차인이 있는 경우가 대부분이다. 실거주목적으로 살면서 시세차익을 노리지 않는다면.

임차인 관리도 쉬운 것은 아니다. 특히나 여러 하자가 있을 때 이를 해결하는 것도 녹록치 않다. 이를 해야 할 일이라며 받아들이고 잘 하는 사람도 있지만 너무 신경 쓰여 도저히 못하겠다는 사람도 있다. 그런 면에서 아파트는 상대적으로 신경을 덜 쓰니 사람들이 선호하기도 한다. 그렇게 볼 때 토지는 그런 신경은 쓸 필요가 없다. 토지 위에 임차인이 살 수 없다. 그런 부분에서 자유로우니 관리의 어려움은 없다고 본다. 좋은 토지를 구분하는 것이 어려울 뿐이다.

아파트는 지번만 안다면 어느 정도 평가를 할 수 있겠지만 토지는 그렇지 않다. 현장을 방문해도 알기가 힘들다. 최근에는 토지 쪽도 많은 책이나 강사가 나와 쉽게 알려주긴 한다. 예전처럼 무조건 공법을 완벽하게 알아야 한다고 알려주지 않는다. 워낙 보는 방법에 대해 자세히 알려주고 쉽게 보는 팁을 알려주고 있다. 과거보다 훨씬 대중화가 되었다. 여전히 공법은 중요하지만 예전만큼 토지 투지에 접근하는 것이 힘들고 어렵진 않다. 토지를 보는 눈이 더 중요하다.

토지 투자와 관련되어 어떤 식으로 무엇을 볼 것인가에 대해 알려주는 <대한민국 땅 따먹기>는 그런 면에서 무엇을 봐야 하는지 알려주는 책이다. 더구나 많은 사람들이 오해하는 것처럼 토지 투자에 많은 돈이 필요한 것도 아니다. 일반 매매에서는 꽤 큰 돈이 들어가는 것은 맞다. 적은 땅은 거래되기도 힘들기에 매매를 시도하지도 않는다. 반면에 경매에서는 그 부분도 해결 가능하다. 쪼가리 땅같은 것도 경매로 나온다. 심지어 몇 십 만원으로 낙찰도 가능하다.

책에서는 다양한 투자 사례가 나온다. 그에 앞서 토지 투자를 위해 알아야 할 기초적인 이론도 알려준다. 이를 위해서는 공법으로 들어가야 할 듯도 하지만 굳이 그런 식으로 접근하지 않는다. 여러 사례를 보여주면서 그때마다 무엇을 봐야 하는 지 알려준다. 토지 대장 등과 같이 직접 지도에 있는 용례 등을 통해 파악하는 방법을 알려준다. 토지이용계획 확인서 같은 걸 보면 해당 토지와 관련된 다양한 부분이 나온다. 그것만 제대로 봐도 토지의 쓰임새와 쓸모를 알 수 있다.

책에서 알려주는 핵심 중 하나는 토지를 매수해 무엇을 할 것인가여부다. 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는지 여부가 핵심이다. 주택을 지을 수 있는 땅이라면 쓸모가 있고, 그렇지 못하다면 쓸모가 없다. 이런 관점에서 토지를 들여다본다면 좀 더 선명하게 다가오지 않을까. 이 땅을 내가 사서 주택을 올릴 수 있다면 좋은 토지고 그렇지 못하면 별로다. 여기에 당장은 주택을 건축할 수 있지만 토지를 산 후에 주택을 지을 수 있는 땅으로 만들 수 있으면 된다.

솔직히 아직까지 토지 투자를 해 보지 않은 내 입장에서 토지 책이 쉬울리는 없다. 그나마 다행인 것은 상당히 많은 토지 책을 읽었다. 그 덕분에 이제 토지 투자 책을 읽으며 용어와 같은 게 익숙해졌다. 그러다보니 책을 읽을 때 이론적으로는 어려움은 없다. 여러 토지 투자 책을 읽었을 때 한결같이 이야기하는 것은 어떻게 해당 토지를 접근해서 풀어낼 것인가다. 추가로 경매가 꼭 들어간다. 토지 투자에서 어려움은 가격이다. 주택과 달리 가격이 정해져 있지 않다.

경매는 어느 정도 감정을 통해 가격을 알려준다. 그 가격을 꼭 믿을 수는 없지만 참고할 수 있다. 거기에 보다 저렴하게 매입할 수 있다. 경매로 취득한 후에 다시 매도하는 부분에 있어서도 토지로 접근하기보다는 어떻게 매도할 것인가를 더 고민하게 된다. 토지는 하나의 대상일 뿐 투자의 핵심은 아니다. 토지 투자에서 경매로 접근하는 다양한 방법이 있는데 이 책에서는 그 부분이 거의 대다수 소개된다. 보상 경매라 하여 국가에서 보상하는 땅을 매입해서 즉시 매도하는 방법이다.

이런 건 경매만 가능하다. 현재는 맹지지만 역시 도로 개설 등을 통해 수용 당하는 토지. 도로로 쓰이고 있는 개인 토지는 실제로 활용도가 없다. 그럼에도 국가에서 매입하는 경우가 있는데 이를 미불용지가 한다. 그런 것도 경매로 가능하다. 이런 것은 그다지 큰 돈이 들어가는 것도 아니다. 적은 돈으로도 충분히 시도할 수 있는 토지 투자다. 이를 위해 공부하고 조사하고 발품도 많이 팔아야 하지만 말이다. 이런 부분을 책에서 알려주니 감각을 익힌 후 좀 더 심화학습을 하면 되지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

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