대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는

대한민국 상가투자 지도 - 1일 매출로 보는
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2020년 9월

지금까지 꽤 많은 상가 책을 읽었다. 직접 투자한 적은 없었다. 별의별 이론이 다 있다는 것도 알았다. 일본에서 넘어온 사례를 통해 상권을 분석하는 방법도 있었다. 상가와 관련되어 투자자 입장에서는 보는 것과 임차인 입장에서 보는 것은 비슷하지만 다르다. 단순히 임대인은 돈만 받아 좋을 것이라 생각하지만 꼭 그렇지 않다. 자신의 소중한 돈을 투입해서 월세를 받는다. 자신의 전 재산을 투자한다. 자연스럽게 투입된 돈 대비로 어느 정도 월세를 받느냐는 아주 중요하다.

이를 위해서는 거꾸로 해당 상가가 어느 정도 매출로 돈을 버는냐는 중요하다. 임차인 입장에서도 내가 영업을 하려는 상가가 어느 정도 매출을 할 수 있는 곳인지 아는 것은 중요하다. 임대인과 달리 임차인은 자신의 영업력에 따라 충분히 매출을 조절할 수 있지만 입지를 벗어나기는 힘들다. 이런 다양한 이유로 상가가 어느 정도 매출을 달성하는지 파악하는 것은 너무 중요하다. 예전에는 이를 위해서 영스증의 번호를 확인한다든지 식당에서 나오는 쓰레기 봉투 갯수를 확인하는 방법 등을 활용했다.

그 외에도 다양한 기상천외한 방법들이 있었다. 대부분 투자자 관점에서 알게 된 내용이다. 그만큼 해당 상가의 매출을 파악하는 것은 상가 매입 여부나 임차인이 창업을 하는데 있어 핵심이다. 이걸 알지만 그게 그렇게 쉬울리가 없다. <대한민국 상가 투자지도>의 저자에게 예전 토지나 상가 강의를 들었다. 이론 위주가 아닌 실전 위주로 강의를 했기에 재미있고 유익했다. 실제로 주변 사람들에게 상가 강의를 원하면 추천했던 강의기도 할 정도로 좋았다. 내가 상가 강의를 다 아는 것은 아니지만.

몇 년 지나지 않아 여러 상권의 매출지도를 만든다는 이야기를 했다. 무척이나 흥미로웠고 어떻게 파악할 수 있는지 궁금했다. 이 책을 읽어보니 기본적으로 열심히 발품을 팔고 저자가 편의점 점포 개발을 하며 파악했던 매출을 근거로 추정한 듯하다. 다양한 지역의 상가를 매출로 파악한다는 강의를 한다고 하여 듣고 싶었으나 여러 조건때문에 못 듣게 되었는데 이 책을 읽으니 무엇보다 재미있었다. 어지간하면 부동산 책은 금방 읽을 수 있는데 이 책은 꽤 오래걸렸다.

가장 큰 이유는 내가 직접 책을 보면서 예측 한 후에 저자의 설명을 들었기 때문이다. 저자가 친절하게도 지도를 보여주고 비교할 대상을 기입했다. 지도를 보면서 어떤 점포가 가장 매출이 높을지 먼저 예상을 한 후에 저자의 설명을 들으니 시간이 꽤 걸렸다. 여기서 중요한 개념은 유효수효와 주동선이다. 흔히 이야기하는 화려한 조명빨에 속지 않아야 한다. 보통 전면 대로변이나 코너 자리가 무조건 좋다고 알고 있다. 맞는 말이지만 이보다 더 확실한 방법은 주동선을 파악해야 한다.

대로변이라도 사람들이 그 길을 이용하지 않을 수도 있다. 실제로 전철역에서 나와 반드시 대로변으로 움직이지 않는다. 의외로 역에서 나오자마자 대로변 사이에 있는 이면 도로로 곧장 진입해서 걸어가는 사람들이 많다. 이는 현지인들만 알 수 있는 주동선이다. 이를 잘 모르면 화장발에 속아 좋아하는 상가를 선택하게 된다. 대로변이고 노출도 아주 좋은 곳에 위치했는데도 매출이 형편없는 경우가 생각보다 많다. 이는 주동선이 아니라 사람들이 해당 매장을 이용하지 않기 때문이다.

여기에 얼마나 해당 상가 근처에 유효수효가 많은지 여부다. 이는 원룸이나 단독, 다가구 주택이 모여 있는가, 아파트와 같은 건물이 있는가, 오피스텔이나 사무실이 밀집된 건물에 따라 달라진다. 책에서는 주로 편의점을 위주로 사례를 보여주고 있기에 원룸이나 오피스텔을 중요하게 여긴다. 반경 2~300미터 안에 편의점이 몇 개나 있다. 이 중에서도 매출이 잘 나오는 편의점을 찾는다. 이를 위해서는 사람들이 어떤 식으로 주로 전철역이나 메인도로를 빠져나가는지 파악해야 한다.

현장에서 파악하는 것이 가장 확실하겠지만 그 전에 지도를 보면서 미리 예측을 해 본다. 그런 훈련을 책을 읽다보면 어느 정도 가능하다. 무조건 가능한 것은 아니고 책에서 소개하는 지역 중에 자신이 잘 아는 지역이 있다면 이를 활용해 보면 된다. 나도 확실히 내가 아는 지역 상권에서는 그래도 꽤 승률이 좋았다. 더구나 해당 지역이 향후 변경이 될 예정이라 저자가 설명한 점포가 지금은 다소 떨어지지만 좋아질 것까지 예측하는 재미도 책을 읽으면서 있었다.

이는 저자도 책에서 여러 번 소개한다. 실제로 이 책을 작년부터 펴 낸다고 나에게 이야기했었는데 늘 집필중이라고 했었다. 책을 읽어보니 상권이 변화하면서 이를 다시 변경하다보니 그리 된 듯하다. 물론 저자의 게으름도 한 몫했다고 본다. 빨리 좋은 책을 세상에 보이지 않고 말이다. 책 쓸 시간에 상권 분석하느라 바뻤겠지만. 읽다보니 좀 놀란건 편의점이 매출이 무척이나 높다는 것이다. 아주 멀쩡하고 사람들이 선호하는 점포는 들어가는 비용이 무척 크다. 그만큼 리스크가 엄청 크다.

반면에 책을 보니 편의점은 창업비용은 상대적으로 적고 입지만 잘 선택하면 매출을 그런 보기 좋은 점포보다 올릴 수 있어 보였다. 실제로 다른 점포에 비해 편의점은 딱히 영업력이나 차별성이 크지 않을테니 말이다. 개인적으로 언젠가 상가나 빌딩을 매입한다면 대로변보다는 해당 동네에서 주로 이용하는 도로 위주로 파악해서 매입할 생각이다. 이 책의 저자에게 부탁하면 더 빠를 것 같은데.. 도와주려나 모르겠다. 책은 지역별로 지속적으로 반복해서 매출 파악하는 방법을 알려주니 자습서나 참고서처럼 보면 좋을 듯하다. 직접 해당 상권에 책 들고 가서 해 보며 더 좋고.

증정 받아 읽었습니다.

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일본 소부장의 비밀 - 작지만 큰 기술

작지만 큰 기술, 일본 소부장의 비밀 - 왜 지금 기술을 중시하는 일본 기업에 주목하는가?
정혁 지음 / 매일경제신문사 / 2020년 8월

2019년에 뜻하지 않은 일본의 역습이 있었다.
한국에 부품소재를 수출하지 못하도록 정부에서 막았다.
해당 일본 기업도 황당했을테고 관련된 한국 기업도 아찔 했을테다.
일본이 제대로 한국의 급소를 찔렀다는 표현까지 나왔다.

필수 부품이고 기초소재라 없으면 안 된다고 난리였다.
이후로 한국에서는 여러 뉴스에서 지속적으로 관련된 뉴스가 나왔다.
큰 일이라는 표현을 연일하며 한국의 문제점에 대해 알렸다.
한국이 수출로 먹고 살고 있으면서도 일본에 종속되었다는 표현도 나왔다.

탄탄한 일본 중소기업이 필수소재를 수출하고 있다.
한국은 그렇지 못해 기술이 없으니 일본에서 수입하다는 이야기가 나왔다.
반면에 일본과 한국의 서로 벨류체인으로 엮여있어 그렇다고 한다.
해당 기술이 없는 것도 있지만 워낙 체인처럼 묶여 있어 한국에서 굳이 하지 않았다고 한다.

일본에서 수입하는 것이 훨씬 단가도 저렴하고 품질도 인정할 수 있었다.
이를 계기로 한국에도 기초소재와 관련된 기술을 키워야 한다고 주장이 많이 나왔다.
그나마 한국에도 이를 계기로 국가 차원에서 전략적인 육성을 하려고 노력한다.
뜻하지 않은 급습이 한국의 기술을 발전시키는 데 원동력이 된 듯하다.

그렇다고 일본의 기술을 따라잡거나 무시할 수는 없는 상황이다.
사소하지만 꽤 큰 차이가 나는 기술을 갖고 있는 일본의 기업이 많다.
일본도 대기업이 있지만 중소기업이 워낙 탄탄하게 많이 있다.
대기업과 연결되었지만 자체적인 기술을 갖고 있는 기업이다.

<작지만 큰 기술, 일본 소부장의 비밀>은 일본에 대해 알려준다.
일본은 어떻게 해서 이렇게 탄탄한 중소기업을 많이 갖고 있는지 소개한다.
이를 위해 일본의 개화기까지 거슬러 올라간다.
무엇보다 일본의 장인정신에 대한 존경과 존중을 통해 계속해서 유지하는 노력을 했다.

일본 만화를 봐도 자신의 일을 하다가도 가업을 잇겠다는 경우를 본다.
이처럼 일본에서는 가족기업이 많고 식구가 이를 이어받아 하는 경우도 많다.
가족 기업이라는 건 분명히 한계도 있지만 기술이 사라지지 않고 이어진다는 장점이 있다.
최근에 일본도 가업을 잇는 경우가 점차적으로 사라지고 있다는 기사는 읽었다.

일본이 이렇게 된 이유 중 하나가 기초소재에 대한 연구지원과 기다릴 줄 아는 문화가 있다.
한국은 대부분 당장 돈이 될 수 있는 곳에 주로 투자를 많이 한다.
일본은 당장 돈이 되지 않아도 기초분야에 있어 안심하게 연구할 수 있는 토대가 마련되었다.
이를 통해 일본은 노벨과학상을 받은 수상자가 많다.

이화학연구소는 과학자의 천국이라는 말을 들을 정도로 노벨수상자를 다수 배출했다.
사카다 연구소는 물릭학 교실 헌장으로 지위고하를 막론하고 자유로운 토론으로 노벨상을 배출했다.
이외에도 다양한 연구소와 회사에서 연구를 할 수 있는 토대가 마련되었다.
이를 바탕으로 일본은 기초 소재 분애에서 전 세계적인 기술로 탄탄한 중소기업을 만들었다.

2분에서는 관련된 다양한 기업을 소개한다.
간략한 역사와 어떤 기술을 갖고 있는지 소개한다.
솔직히 계속 읽다보니 내가 이 회사들을 전부 알아야 할 필요가 있을까라는 생각에 중간에 멈췄다.
1부만 읽으면 대략적인 일본의 기술에 대한 전반적인 걸 알 수 있을 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

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부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 앨리스 허

부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다 - 평범한 전업맘에서 부동산의 여왕이 되기까지
허미숙 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2020년 3월

예전에 강의를 초청받아 들으러 갔었다. 강의장을 대여해주는 곳이라 그 옆에서 다른 부동산 강의가 하고 있었는데 우연히 내가 앉아 있는 걸 알게 된 분들이 와서 인사를 했다. 그 중에서 한 분이 오셔서 음료수를 주고 가셨다. 닉네임하고 얼굴만 알고 있었던 앨리스 허라는 분이었다. 고맙기도 했지만 뜻하지 않은 대접을 받았다. 그 당시에 부동산 분야에서 인지도를 확보하면서 임장의 여왕이라는 수식이 붙고 있었다. 쓴 글이나 하는 내용을 들어본 적은 없었다.

이번에 <부동산 투자로 진짜 인생이 시작됐다>가 처음으로 접한 부동산 이야기다. 모든 부동산 책이 다 그러하듯이 초보자를 대상으로 집필되었다. 자신의 인생과 투자내용도 함께 곁들인 책이다. 열심히 회사생활을 했지만 자기에게 돌아오는 것은 적었다. 한만큼 돌아오는 것도 있었지만 제대로 된 대접보다는 그저 구성원 중 한 명일뿐이었다. 책에서 보면 꽤 실력도 인정받았음에도 이런 대접이 반복되면서 회사를 그만둔다. 의외로 사람들이 모르는 게 있다.

부동산 투자를 잘 하는 사람들을 보면 회사생활에 적응 못해 업무를 못하던 사람이 아니다. 업무도 열심히 하고 최선을 다하던 사람들이 부동산 투자를 시작하며 더 잘 된 케이스가 훨씬 더 많다. 자신의 분야에서 잘 못하는데 어느날 갑자기 다른 분야에서 엄청난 실력을 발휘하는 경우는 극히 희박하다. 그렇게 회사를 그만두고 그동안 아이들에게 소홀했던 점을 마음것 쏟아붓고 있다보니 보유현금이 점차적으로 사라지면서 다시 각오를 다지고 선택한 분야가 부동산이었다.

대체적으로 성공한 사람들의 특징 중 하나가 실행력이다. 잘 했다, 못 했다가 중요한 것이 아닌 무엇인가 관심을 갖고 이를 직접 실행했다는 점이다. 실행한다고 누구도 성공하는 건 결코 아니다. 더 중요한 것은 초반에는 시행착오를 겪을 수밖에 없다. 여기서 핵심은 그럼에도 불구하고 계속 한다는 점이다. 그런 점에서 이 책의 저자인 앨리스 허는 돈이 있든, 없든 수익 여부와 상관없이 지속적으로 뭔가를 한다는 것이다. 부동산에서는 이 점은 임장이라 할 수 있다.

책의 구성 자체는 자신의 과거에서 어떻게 부동산을 시작했는지에서 어떤 식으로 현장을 찾고 돌아다녔는지 설명한다. 지역을 발견하고 현장을 갔을 때 어떤 준비를 했는지 여부까지 자세하게 알려주고 있다. 처음 시작했을 때는 소액으로 시작했다. 여기서 소액이라 함은 3,000만 원 이하를 말한다. 될 수 있는 한 3,000만 원이 넘지 않는 투자처를 찾고 돌아다녔다. 수도권으로 입성했을 때는 그 보다 큰 금액을 투자하기도 했지만 될 수 있는 한 금액을 넘기지 않았다.

처음 시작할 때는 보유 현금이 많지 않으니 선택의 대안도 없었다. 여기서 또 하나 중요한 것은 아파트를 무한정 구입할 수는 없다. 초반에 투자를 끝낸 후에는 자연스럽게 쉬게 마련이다. 이런 점에서 앨리스 허는 그 상황에서도 무조건 현장 조사를 다녔다. 돈이 없어도 전국을 일주일에 한 번씩 빼놓지 않고 돌아다녔다. 이런 습관은 지금도 지키고 있는 듯하다. 목요일이면 무조건 현장조사를 위해 아무런 약속도 안 잡으려 한다는 걸 보면 대단한다는 감탄이 나온다.

현장을 가기 전 준비해야 할 것도 꽤 많다. 무엇보다 수요와 공급에 대한 파악을 한다. 수도권과 달리 지방은 특히나 공급에 따른 충격이 꽤 크기 때문에 반드시 향후 공급 상황을 파악한다. 이를 위해서 직접 국토교통부 등에서 자료를 다운 받아 매주마다 엑셀로 정리하고 있단다. 이런 사전조사도 처음에는 주변 도시하고 서로 연관이 된다는 걸 몰라 실수할 때도 있다고 한다. 동시에 꼭 스스로 지도를 출력해서 만들어갖고 현장을 누비면서 정리한다고 알려준다.

아파트의 건축연도에 따라 색깔을 구분해서 보기 좋게 구분하고 가격이나 특징을 지도에 정리한다. 갔단 온 후에는 잊기 전에 꼭 특징을 기입해서 자신의 것으로 만든다고 한다. 이렇게 빼놓지 않고 돌아다닌 덕분에 어느 지역이든 안 가본 곳은 없다. 더구나 한 번 가는 것도 아니고 알 때까지 몇 달이라도 계속해서 방문하며 기회를 노린다고 한다. 과거와 달리 지금은 오랜 경험을 통해 대략적으로 해당 지역의 주택가격이 상승할 무렵에 진입해서 이익을 봤다.

투자를 하다보면 욕심이 나기 마련이다. 그럼에도 저자는 매수 시점에 매도가격을 어느 정도 정해놓고 전세 만료가 되었을 때 욕심이 나도 정한 가격이 되었을 때 매도한다는 이야기는 엄지 척이었다. 그런 실행은 아무나 할 수 없다. 더구나 좀 더 상승할 것 같아도 주변에 공급이 꽤 많이 예정되어 있어 역전세 등이 날 가능성이 있을 때 과감히 결정한다. 그 덕분에 지금까지 대략 40채 정도를 보유했음에도 수익내면서 과거와 다른  삶을 살고 있다고 한다. 부동산은 역시나 누가 뭐래도 열심히 현장을 돌아다니는게 최고 인 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

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나는 소액으로 임대사업해 아파트 55채를 샀다 - 임대업

서점에서 이 책을 보고선 제목만 읽고 쳐다보지도 않았다. 워낙 우후죽순처럼 부동산 책이 쏟아지고 있는 ...

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전쟁의 세계사 - 권력 추구

전쟁의 세계사 ㅣ 히스토리아 문디 5
윌리엄 맥닐 지음, 신미원 옮김, 이내주 감수 / 이산 / 2005년 9월

책 제목이 <전쟁의 세계사>다. 원제는 'the pursuit of power'다. 한국말로 번역하면 힘의 추구라고 할 수 있다. 파워란 권력이라고 할 수도 있으니 권력을 추구한다고 할 수 있다. 책 내용은 전쟁을 근거로 한 세계사를 보는 걸로 알았는데 그건 아니었다. 원제처럼 군수산업과 관련된 인물들이 어떤 식으로 권력을 갖게 되었고 부를 얻게 되었는지를 알려주는 책에 가깝다. 내용이 워낙 방대해서 아주 두고두고 틈만 나면 읽었다. 뒷부분에 가서는 솔직히 좀 지겹기도 했다.

중반까지는 흥미로웠는데 근대로 오면서 더 재미있어야 하는데 그렇지 않았다는 것도 어떻게 보면 반복이라 그런지도 모르겠다. 시대가 변한다고 사람이 살아가는 세상은 큰틀에서 변하지 않는다. 좀 더 세련되고 눈치를 못 챌뿐이다. 사실 전쟁은 절대적으로 피해야 할 사건이지만 인류 역사에 있어 발전의 커다란 원동력이 된 것도 사실이다. 제도와 기술은 물론이고 사회 구성원까지 변화되는 경우가 많다. 이로 인해 과거보다 뜻하지 않게 더 잘살게 되는 쪽을 변했다.

책은 서두에 정확하게 전쟁의 산업화에 대한 이야기를 한다. 지금은 전쟁도 하나의 산업이 되었다. 그것도 엄청나게 거대한 산업이다. 이로 인해 이데올로기마저도 산업화가 되었다. 현 시대에 순수한 접근은 없는 듯하다. 이렇게 말하면 너무 색안경을 쓰고 본다고 할 수 있지만 그 모든 것은 전부 아우르고 지배하는 것은 결국에는 자본주의라고 부르는 돈이다. 전쟁마저도 실제로 대의명분보다는 이해타산에 따라 결정된다. 공식적인 결정과 비공식적인 결정이 다르다.

개인의 단위로 볼 때 자신이 스스로 타인으로부터 보호하면 된다. 이게 집단이 되고 국가라는 단위까지 확대되면 개인과 달리 규모가 커진다. 이에 따라 어쩔 수 없이 큰 돈이 필요하고 산업이 된다. 현대는 이런 부분이 확실하고 분명하지만 과거에는 밝히지 않거나 애써 외면한 측면도 있다. 결국에는 무엇인가 침랴하거나 방어를 위해도 경제적 문제가 가장 중요하다. 아주 원초적인 군인을 모으는 것도 이들을 먹여살려야 하니 지금처럼 돈이 아닌 식량이 필요하다. 그런 부분이 다 경제적 측면에서 중요하다.

군대가 지난간 자리는 초토화된다. 이들이 먹고 살아야 하니 윗 선에서도 암묵적으로 동조할 수밖에 없다. 그런 행동을 억제하려면 그들에게 줄 수 있는 식량이 있어야 하는데 현실적으로 어렵다. 과거에는 식량을 수송할 수 있는 수단이 적었다. 당장 먹어야 이들의 사기가 떨어지지 않고 다음 작전을 펼 수 있다. 이들의 약탈은 당장 먹을 것을 해결하지만 길게 볼 때 아무것도 남지 않으니 전쟁으로 해당 토지를 빼앗는 이익은 적어진다. 이렇게 볼 때 세금이 중요해진다.

세금은 간접적 약탈일 수 있지만 직접적인 약탈보다는 서로에게 도움이 된다. 지배계층은 전리품을 계속 유지하고 수확물을 얻을 수 있다. 해당 지역의 농민은 대부분을 약탈당하는 것보다는 일정 부분은 자신이 사용할 수 있으니 서로에게 윈윈이 될 수 있었다. 세금이 그런 측면에서 필요악이라고 할 수 있다. 세금을 내지 않는다면 누군가의 침략에 허망하게 모든 것을 잃을 수 있다. 모든 것을 전부 잃을 것인지, 일부를 잃으면서 자신의 것을 지키는 것이 나은지 문제다.

지배자와 달리 피지배자는 약탈보다는 세금을 선호할 수밖에 없다. 세금이 약탈 수준까지 간다면 피지배자는 더이상 참지 못한다. 지배자들은 언제나 이런 점을 잘 이용할 필요가 있다. 피지배자들은 차라리 다른 지배자에게 약탈받는 것이 더 좋을 수도 있기 때문이다. 중앙정부입장에서는 지역에서 막강한 권력과 군사력을 갖고 있어 생산물을 중간에 착복할 여지가 있는 인물들을 견제할 필요가 있었다. 이를 위해 봉건제가 도입되어 조절하고 견제를 할 수 있었다.

이를 위해서 규율과 훈련으로 충성을 맹세하고 시스템을 유지할 수 있었다. 이런 식으로 고착되어 가는 전쟁의 상업화를 넘어 산업화까지 된 것은 서기 1000년 이후부터라고 설명한다. 실제로 군대권력과 자본 권력은 서로 상충될 수밖에 없었다. 서로가 상대방을 깔보지 않았을까 생각도 든다. 서로가 상대방을 견제하는 시스템을 개발한 서유럽이 세계를 지배할 수 있었다. 동양은 이런 부분에서는 뒷쳐지게 되었다. 지금과 달리 과거는 도시가 크게 발달하긴 힘들었다.

도시에 거주하는 사람들이 먹을 수 있는 농산물을 비롯한 식량을 수송할 수 있는 시스템이 발달하지 못했다. 이러다보니 동양은 중앙집권제로 커다란 지역을 지배하며 상대적으로 서유럽에 비해 발전속도가 늦어진 측면도 있다. 돈을 버는 상인들 입장에서는 자신을 지키기 위해서 무기를 든 군인에게 보호비를 처음에는 받쳤다. 자신이 직접 무기를 드는 것은 기술도 배워야 하고 시간적으로도 비효율적이기도 했다. 이런 상황이 흐르면서 점차적으로 군대는 변했다.

이전에 시민이 군인이 되었다면 점차적으로 용병으로 대체되었다. 돈으로 살 수 있는 직업 군인은 결국에는 얼마나 경제력이 있느냐 대결이 되었다. 참략 약탈을 하지 않아도 이들에게 주는 돈이 새로운 식량이 되었으니 과거와 같은 지배한 곳을 초토화하는 일은 훨씬 적어졌다. 이전에 총이나 대포가 생기기 전에는 전차부대가 가장 막강했지만 이에 따라 석궁도 의미있었다. 대포가 생긴 후에는 기병부대와 결부된 전투가 중요해졌다. 해상에서도 점차적으로 중요한 군사력이 중요해졌는데 16세기에는 상선이 무역은 물론이고 약탈까지도 자행했었다.

약탈이 극에 달하면 세금을 올려도 참게 된다. 그로 인해 직업군인으로 적을 물리치면 된다. 이런 식으로 우리가 살아가는 세상은 무척이나 복잡다단하다. 특정한 한두가지의 현상만으로 바라보고 해결할 수 없다. 수많은 것들이 나도 모르게 결부되고 연결되어 내 눈 앞에 보이게 된다. 이를 모르니 내 눈 앞에 있는 것만 보면서 맞다고 주장하게 된다. 점차적을 전쟁도 발전을 하게 되는데 무엇보다 직업 군인들이 반복 훈련과 단결심이 갈수록 절대적인 위력을 발휘한다는 걸 알게 된다. 현대 군대에서 이런 점은 지극히 당연한 것이 되었지만.

근대에 가까울수록 기술이 발전하며 전투의 방법도 달라진다. 어쩌구 저쩌구 해도 가장 큰 문제는 군수물자를 비롯한 식량이다. 이를 수송하는 것이 한계가 있을 수밖에 없다. 기차와 같은 수송수단이 생기면서 후방에서 물자를 쉽게 조달하며 전쟁의 양상이 달라졌다. 점령하는 지역을 약탈하지 않고 스스로 조달하는 군대가 있다면 피지배자들은 큰 불만이 없었을 것이다. 지금처럼 민족과 국가의 개념이 명확하지도 않았을테니 말이다. 모든 전쟁의 승패는 바로 얼마나 효율적으로 물자 수송을 잘 했느냐 싸움이다. 이러니 현대도 결국에는 경제력의 싸움이 된다.

19세기 유럽은 인구가 늘어나며 엄청난 불만이 속출했다. 이를 해결한 것은 아이러니하게도 전쟁이었다. 이로 인해 인구가 줄면서 해결되었다. 현대에 들어 기술의 발달로 인구의 증가를 해결했기에 전쟁이 적어진 것인지도 모르겠다. 1,2차 세계대전도 국내의 불만을 외부로 돌리면서 벌어졌다는 걸 보면 더욱 그렇다. 현대에 들어서 군사보다는 경찰에 좀 더 투자를 많이 하고 있다는 점이 과거와는 다른 점이다. 여기에 항상 외부의 적(가상일지라도)을 만들어 군수산업체를 비롯한 이해관계인들은 돈을 벌고 있다.

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저평가된 알짜 아파트 한 채 - 순환주택

저평가된 알짜 아파트 한 채 - 빅데이터로 찾아내는 현명한 내 집 마련
제이크 차 지음 / 이레미디어 / 2020년 9월

부동산 투자가 과거와 다른 점은 - 그게 꼭 다르다고 해야 할 지 애매하지만 - 복부인이라는 개념이 사라졌다. 주먹구구식으로 아파트를 사고 파는 것이 아니 데이터로 무장한 투자자들이 대거 진입했다. 이번 상승장에 데이터를 근거로 지역을 찾고 아파트를 매수하는 사람들이 등장하며 강의까지 하고 책으로도 알려줬다. 이에 따라 최근에는 부동산투자에서 데이터 활용은 거의 필수다. 꼭 알지 못해도 투자하는데 있어 엄청 어렵지 않다고 생각은 하지만.

이러다보니 고학력인 분들도 많이 진입했다. 예전과 달리 금융 쪽에 종사하는 사람들도 부동산에 많이 진입했다. 이러다보니 과거와 달리 더 많은 걸 알아야 한다는 조바심도 갖게 된다. 그들이 보여주는 화려하고도 엄청난 데이터와 경제 지식에 기가 눌릴 때가 많다. 투자가 꼭 지식을 자랑하는 건 아니지만 안다고 해서 나쁠건 하나도 없다. 모든 지식은 알면 다 도움이 된다. 너무 많이 알아 제대로 활용을 못하는 것이 더 문제가 된다. 그렇게 볼 때 많이 안 후에 하나씩 제거하는 것도 방법이다.

처음에 공부할 때는 무엇이 중요한지 모르니 어쩔 수 없이 전부 공부하는 것이 도움된다. 좀 더 배우면 그걸 꼭 다 안다고 투자에 꼭 도움 되는 건 아니다. 중요한 몇 가지만 체크하면 된다. 그마저도 최근에는 워낙 관련 자료를 스스로 가공하거나 올려주는 사람이 많으니 그걸 참고해도 된다. 워낙 정보의 과잉 시대다. 정보가 부족해 문제가 되는 건 전혀 없다. <저평가된 알짜 아파트 한 채>는 제목에서 분명히 부동산 투자라는 걸 명확히 알 수 있다.

막상 책을 읽으면 초반 3분의 1 정도가 경제 이야기를 한다. 부동산 책인데도 아주 열심히 경제에서 알아야 할 핵심 자료와 체크할 사항을 설명한다. 그 이유는 경기가 사이클이 있기 때문이다. 부동산만 잘 한다고 될 것이 아닌 세계 경기가 어떤 식으로 흘러갈 것인지 파악하면서 투자해야 한다는 뜻이다. 그런 면에서 탑다운 투자라 할 수 있다. 그런 이유로 책에서는 세계 경기에 대해 길게 설명한다. 그동안 어떤 식으로 흘러 왔는지도 함께 설명을 많이 한다.

총 10가지 지표에 대해 설명하면서 중요하다고 알려주고 가끔이라도 체크해야 한다고 말한다. 그렇게 알려줬다면 10대 지표를 어떻게 스스로 차트를 만들어야 하는지도 함께 알려줘야 하는데 그렇지 않다. 어떤 곳에서 참고했고 지표를 만들었는지 알려줘야 이 책을 본 독자도 스스로 할 수 있을텐데 말이다. 이런 이야기를 하는 이유는 저자가 가끔 체크해야 한다고 알려줘서 그렇다. 저자라는 표현이 나와 말하자면 책에서 저자가 자신 스스로를 저자라고 자꾸 말한다.

자신이 자신에게 저자라고 하면서 설명하는게 무척이나 신경쓰였다. 보통 3인칭이나 다른 사람이 호칭해야 할 것 같은데 '저자는 이렇게 생각한다'식의 표현이 계속 나오니 너무 어색했다. 10개 지표를 알아야 하는 이유가 경기 상승보다는 하락 때문인 듯 하니 VIX지수나 장단기금리차 정도만 알아도 충분하지 않을까라는 생각도 든다. 그런 것들은 뉴스나 여러 경제 관련 블로그 등에서도 알려주니 그걸 참고하면 되지 않을까. 어차피 2개 지표가 급격히 변동하면 한동안 계속 언급하니 말이다.

책 구성 자체도 그렇다. 완전히 큰 틀에서 하나씩 내려온다. 전 세계적인 경기를 봤으니 다음은 지역에 대한 분석에 들어간다. 어떤 지역을 찾을 것인지에 대해서는 수요와 공급으로 찾는다. 수요와 공급 부분은 워낙 잘 알려져있고 부동산 책 중에 이 부분을 언급하지 않는 책은 없긴 하다. 책에서 좀 더 핵심적으로 이야기하는 것은 정비사업이다. 쉽게 표현하면 신축아파트로 변모하는 지역이냐다. 신축아파트로 변모를 하려는 곳이나 지역이라면 좋다는 것이다.

순환주택이라는 개념이 나온다. 해당 지역에서 주택이 순환한다는 의미다. 신축아파트부터 구축아파트까지 순환하며 가격이 움직인다는 뜻이다. 정비사업이 진행되는 지역에서 나오는 형태다. 정비사업이 직접적으로 진행되는 지역은 물론이고 그 옆 지역도 함께 영향을 받으니 이를 바탕으로 분석하고 조사하면 된다는 뜻이다. 이를 위해서 지도에 시세링크를 하나씩 전부 해본다. 이런 내용은 이미 꽤 부동산투자 분야에서 널리 알려진 것이긴 하다.

다른 점은 아마도 예상 수익과 비교수익까지 함께 적는다는 점이다. 지도로 보기 좋게 해놓으니 참고할 수 있다. 여러 지역을 이렇게 해 놓으니 나중에 참고할 수도 있다.저자의 소개 중 가장 놀랍고 부러웠던 것은 3년 만에 순자산을 10배 이상 키웠다는 점이다. 책의 사례도 거의 대부분 2017년부터기도 하다. 그렇다해도 10배 이상으로 늘렸다니 대단하다. 저자가 소개한 순환주택 투자 방법으로 시세링크까지 함께 하면 분명히 좋다. 하락도 대비하라고 말은 하는데 '흥분되지 않는가'이런 표현이 자주 나온다.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 알아야 경기 지표가 이렇게 많다니.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 순환주택 방법을 해보자.

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