재배갈 모르면 부자될 수 없다 - 입주권

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

최근 가장 인기 좋은 부동산 투자 중 하나가 입주권이다. 재개발과 재건축은 새로운 아파트로 변화는 방법이다. 현재 신축 아파트에 대한 수요는 넘쳐나는 듯하다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 수요에 비해 신축아파트가 많지 않다. 가장 확실한 방법이 분양을 통해 신축아파트를 당첨받아 입주하는 것이다. 그러기 위해서는 무엇보다 무주택자가 되어야 한다. 여기에 엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨이 되어야만 가능하다. 엄청나게 많은 사람들이 청약통장으로 무주택자다.

이런 상황이니 분양을 통한 신축아파트 소유와 입주는 쉽지 않다. 이러니 다음으로 사람들이 노리는 것은 재건축과 재개발이다. 재건축은 조금 더 쉽게 느껴진다. 단순하게 구축 아파트를 매수하면 된다. 해당 아파트가 조합설립후에 단계적으로 실행되며 최종적으로 신축아파트에 입주하면 된다. 이익환수제로 인해 재건축은 다소 꺼려지는 것도 있다. 더구나 최근에 재건축은 조합설립 이후에 매수하면 현금청산을 당할 수 있어 쉽지 않아 재개발을 좀 더 관심 갖는다.

재개발은 그보다는 관리처분 이후기에 좀 더 투자 폭이 넓다. 재개발은 언제나 다소 위험하다는 인식이 있다. 쉽게 접근할 수 있는 재건축 아파트와 달리 재개발은 무엇을 살펴보고 어떤 식으로 접근해야 하는지 어렵다. 어려운 용어들도 난무한다. 비례율이라든지, 프리미엄이라든지, 종전자산평가, 종후자산평가, 여기에 감정가라는 용어까지 이러다보면 접근성이 다소 떨어지는 것이 사실이다. 상대적으로 재개발 관련 책이나 강의는 다소 적은 편이다.

과거에는 재개발 투자는 다소 주먹구구식으로 그들만의 리그인 경우가 많았다. 워낙 복잡해서 어떤 식으로 접근해야 하는지 꽁꽁 쌓여 있었다. 자기들끼리 알아서 투자하는 다소 선수들의 영역처럼 보였다. 시간이 지나면서 재개발 투자를 하는 사람들도 많아지고 이를 통해 큰 수익을 냈다는 소리가 여기저기서 들린다. 확실히 반복적으로 진행이되면 그에 따라 사람들은 좀 효율적으로 투자하는 방법을 찾게된다. 이해하기 편하게 직관적으로 투자할 수 있는 방법도 알려진다.

아직도 재개발과 관련되면 대부분 법령을 많이 이야기한다. 정작 그런 법령은 몰라도 현장에서 부딪치면 대부분 알게 될 텐데 미리 알아도 아무런 도움이 되지 않는다. 내가 알아야 할 필요는 있지만 어느 정도 현장에서 내가 관심 있는 물건에 대해 브리핑을 받으면 법적으로 알아야 할 것은 받아들이게 된다. 시중에 있는 재개발 책이 꽤 있지만 생각보다 큰 도움이 되는 책은 별로 없다. 대부분 일반론적인 내용으로 일관한다. 법령을 좀 소개하면서 큰 도움이 안 된다.

직접 재개발 투자를 하며 발로 뛰어 자신이 터득한 내용을 쓴 <재개발 모르면 부자될 수 없다>는 그런 점에서 이론이 아닌 투자 방법과 수익에 대해 충실하다. 단순히 어떤 지역이 좋다는 소개는 실제로 큰 도움이 되지 않는다. 책에는 거의 대부분 서울 위주다. 저자 본인이 처음에 인천에서 재개발 투자를 한 후에 끊임없이 상급지로 옮기는 투자를 했다. 이를 위해 기존에 했던 수도권 아파트에서 재개발로 갈아타면서 빌라에서부터 다가구주택은 물론이고 상가주택 등으로 손바꿈을 했다.

이 과정에서 저자가 깨달은 사업분석과 수익 분석에 대해 설명하는 책이다. 다른 재개발 책에서 비례율과 관련된 이야기를 꽤 많이 한다. 비례율이 중요한 것은 맞지만 거의 대부분 특별한 일이 없다면 100%에서 결정되고 거기서 조금 변동될 뿐이다. 그보다는 매수가격을 분석하는 것이 더 좋다. 내가 얼마에 매수해야 좋은지, 그 후에 어느 정도의 추가 분담금이 생기는지와 최종적으로 수익금이 얼마나 될 것인지에 대해 알려준다. 다른 부분과 달리 수익금은 다소 변동이 크겠지만.

빌라 5억을 매수한 후에 이 빌라를 감정평가로 3억이 나왔다면 2억이 프리미엄이다. 여기서 조합원 분양가가 6억이 된다면 부담금은 3억이 필요하다. 이런 과정은 각 단계에 따라 알게 된다. 조합설립 이후에는 감정평가가 나오지 않는다. 이를 위해 대략적으로 어느 정도 감정평가가 나올지 계산을 해야 한다. 이를 위해 저자는 공시지가와 주변 시세를 통해 대략적인 감평가를 책정한다. 여기서 내가 어느 정도 금액으로 빌라를 사야 좋은지 알게된다.

다음으로 사업시행인가 후에는 감평가가 나오니 내가 산 금액에서 어느 정도가 프리미엄인지 알게 된다. 조합원분양가가 나온 후에는 부담금을 대략 알 수 있다. 어느 정도 금액을 준비해야 하는지 계산하면 되는데 이주비 대출 등을 통해 투자금을 다소 아낄 수 있다. 주변 신축 아파트를 근거로 어느 정도 금액으로 최종 입주할 때 결정될지 계산한다. 이런 단계를 통해 각 단계에 매수해서 다음 단계에 매도할 지, 입주까지 보유할 지를 결정하면 된다

여기에 해당 부지에 경매를 통해 매수하는 방법도 함께 알려주고 있다. 입주권은 결국에 신축아파트를 살 수 있는 권리다. 특히나 다주택자도 어느 정도 투자할 수 있는 방법이기도 하다. 토지를 매수하는 방법이나 무허가주택 등도 있다. 지속적으로 반복해서 감정평가를 계산하는 것과 어느 정도 투자금이 들어가는지에 대해 설명한다. 본인이 투자한 물건을 근거로 또 다시 설명한 덕분에 한번에 외우진 못해도 어떤 식으로 접근해서 투자해야 할 지 알려주는 책이다.

p.s:
이 책은 저자가 직접 싸인을 해서 보냈다. 다만 책에 증정도장이 찍혀 왔다. 아마도 저자가 싸인 할 때는 증정도장이 없을 것이라 본다. 그 후에 증정도장찍어 보냈을테다. 저자는 기쁜 마음으로 지인에게 선물을 했다. 증정 도장이 찍여 있다는 것은 선물을 받았더니 거기에 사은품이라고 찍혀 있는 것과 같다. 출판사가 이런 식으로 저자의 선물을 훼손해도 되는 것인지 모르겠다. 어느 누가 사은품을 선물하겠나. 

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 수익률 계산의 무한 반복
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재개발 투자를 원하면 읽어보길.

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고구려 5 - 고국원왕 백성의 왕

고구려 5 - 백성의 왕
김진명 지음 / 이타북스 / 2021년 6월

을불인 미천왕 이야기는 흡사 삼국지나 무협지 같은 느낌이 있었다.
바닥에서 출발한 사람이 점차적으로 힘을 얻고 왕이되어 평정을 한다.
이런 이야기는 너무 매력적이고 흥미로워 읽는 재미가 가득했다.
그 후손인 고국원왕은 고구려를 엄청난 국가 만들 것이라는 예측이 있었다.

덕분에 엄청난 오해를 하고 5권을 읽기 시작했다.
더 화려한 전쟁씬과 천하통일을 이루기 위한 기틀을 마련한다.
주변 국가를 정복하고 대고구려의 밑바탕을 만들것이라는 기대를 안고 읽었다.
막상 읽기 시작하자 고구려가 아닌 고구마를 한가득 입에 넣은 느낌이었다.

미천왕은 고구려를 위해 무가 아닌 사유를 왕으로 임명한다.
모든 사람의 기대를 저버린 결과였지만 고구려를 위한 결정이라 믿었다.
사유인 고국원왕의 행동은 도저히 이해할 수 없었다.
국가를 위한 백성을 위해 한 행동이라는 건 알겠다.

문제는 자신이 알고 믿는 바를 실천하고 지키려고 노력하는 것은 참 좋다.
어느 누구도 자신을 이해하지 못하는 것은 영웅의 자질일 수도 있다.
그렇다해도 단 1명도 자신을 이해하지 못한다는 건 잘 못이다.
자신이 펼치려는 국가의 이상이 무엇인지 누구에게도 설명하지 않는다.

이해를 구하지도 않은 채 자신의 길을 뚜벅뚜벅 걸어간다.
더구나 고구려라는 시대는 과거였기에 누가 그걸 이해해 주려나.
현대 국가에서도 쉽지 않다.
아무런 전쟁도 피도 흘리지 않고 평화를 구하는 것은 엄청 어려운 일이다.

사유는 이를 해내기위해 모든 노력을 기울인다.
자신이 모욕을 당하는 것은 기꺼이 감내하고 무릎도 꿇는다.
굴욕이라고 생각될 정도로 모든 것을 낮게 행동하는데 임금이 그런다.
백성도 인정하지 못하고 가장 측근도 이해하지 못하는 것이 과연 옳은가에 대한 의문은 들었다.

당시 시대에는 약육강식은 상식이었고 패잔국에 대한 전리품으로 약탈은 당연했다.
그런 와중에 굴욕적으로 한다는 것이 과연 아무런 일도 일어나지 않았으리라 생각되지 않는다.
현대 국가는 핵 등으로 워낙 피해가 크니 서로 조심하고 외교적으로 풀려고 한다.
고구려 시대에 그렇게 한다는 것은 시대를 앞서갔던 왕이기는 해도 놀라울 정도다.

심지어 엄청나게 고국원왕은 오래 살았으니 덕분에 평화의 시기는 엄청 길었다.
그로 인해 군사가 약해진 것이 과연 올바른가에 대한 의문도 또다시 들긴 했다.
왕의 재위기간보다 국가의 수명이 더 길긴해도 주변 국가의 흥망성쇠가 있다.
이에 따라 싫어도 고구려는 그에 맞춘 부국강병을 이루지 못한다면 의미가 없는 것이 아닐까 싶었다.

사유의 아들인 구부의 이야기도 꽤 길게 나오는데 생각이 완전히 놀랍다.
구부부터 본격적으로 고구려의 역사가 시작되는 것이 아닐까하는 생각이 든다.
이미 사유시대부터 고구려는 태평성대를 백성은 살아가는 걸로 나오긴 한다.
책을 읽는 내내 고구마 먹는 느낌이었는데 사유 주변 인물은 무슨 죄인가..하는 생각이 들었다.

이토록 공부가 재미있어지는 순간 - 성장

이토록 공부가 재미있어지는 순간 (30만 부 기념 매직 에디션) (양장) - 공부에 지친 청소년들을 위한 힐링 에세이
박성혁 지음 / 다산북스 / 2020년 7월

워낙에 인기를 끌고 있고 끌었던 책이라 읽게 되었다. 꽤 오랜 시간동안 베스트셀러 순위에 있을 뿐만 아니라 역주행을 한 책이라는 것도 흥미를 끌었다. 강남 대치동에서 학생들이 읽었다는 마케팅 문구도 떠오른다. 무려 30만 권이나 팔렸다고 하니 대단하다. 막상 책을 읽으니 정말로 대단하다는 생각이 든다. 가장 큰 이유는 책은 주구장창 공부하라는 말 이외는 딱히 내용이 없다. 거의 최면을 건다는 생각이 들 정도로 공부하라는 이야기를 반복적으로 게속한다.

꽤 많은 공부에 관한 책을 읽었다. 나는 공부를 못했다. 이 책에 근거하면 공부를 할 생각조차 못한 병신이라고 표현해도 될 정도다. 공부를 해야겠다는 당위성도 없었다. 공부를 잘 하고 싶다는 커다란 욕망도 없었다. 공부를 잘 했으면 좋겠다는 학생이면 누구나 갖고 있는 정도일 뿐이었다. 고웁에 딱히 취미나 흥미가 있던 것은 아니었다. 그래도 지금 와서 돌아보면 꾸준히 했다면 좀 더 잘 했을 듯은 하다. 수포자였지만 영어는 꽤 꾸준히 오래도록 공부했다.

다른 과목과 달리 영어는 문제집을 처음부터 끝까지 풀기도 했다. 모르는 단어가 나오면 일일히 사전을 찾아가며 공부했었다. 그런 식으로 공부하니 점수가 오를 때까지 꽤 시간이 걸린 듯하다. 이미 시험을 봐야  할 시기였다. 맞다. 사전을 찾아가며 공부를 했다는 것이지 열심히 했다는 것은 아니다. 시간이 갈수록 점수가 좋아 진 것은 맞다. 공부를 잘 해야 한다는 마음이 크지 않았던 점이 가장 크지 않았을까한다. 학생 때는 그렇게 공부를 안 했다.

성인이 된 지금은 참 열심히 공부를 하고 있다. 그렇다고 이게 학생 때 이야기하는 공부처럼 공부를 하지는 않는다. 뭔가를 꾸준히 계속해서 읽고 익히고 리뷰를 쓰고 있다. 이것을 공부라고 생각은 한다. 성인이 되어 하는 공부는 약간 다르다. 이게 점수로 승부를 보거나 확인할 수 있는 영역이 아닌 공부라 자신과의 싸움이 더 크다. 딱히 성과가 당장 눈에 보이지 않더라도 계속 해야 한다. 시험을 쳐서 내 자신의 수준을 파악하지도 못하는 상태에서 스스로 깨달아야 한다.

책을 많이 읽다보니 이것 자체가 공부라는 판단을 했다. 자연스럽게 공부에 대한 책을 꽤 읽게 되었다. 공부에 대한 책은 크게 두 부류로 나눌 수 있다. 수능 시험과 같은 걸 준비하기 위해 노력하는 사람들을 위한 공부이야기가 있다. 이건 어떤 식으로 공부를 해야 하고 방법을 알려주는 책이다. 전혀 상관없는 나와는 관련이 없어 읽지는 않았다. 스킵식으로 가볍게 도서관 등에서 본 적은 있다. 내가 말하는 공부는 성장이라고 할 수 있다. 고득점을 맞기 위한 공부가 아니다.

흥미롭게도 <이토록 공부가 재미있어 지는 순간>도 초반에 저자가 그 이야기를 한다. 성장을 위해 공부를 해야 한다고 말한다. 책은 내내 성인을 위한 공부가 아닌 시험을 잘 치기 위한 공부를 설명한다. 그런 공부라도 각 과목이 나온 이유나 문제를 풀기 위한 노력을 하면 성장한다. 단순히 시험을 잘 치기 위한 암기가 아닌 그 원리를 파악하고 인과관계 등을 알면서 오는. 다소 거창하게 표현하면 희열까지 느끼는 순간을 말한다. 그 정도까지 간다는 것은 다소 과장처럼 느껴지긴 하지만. (내 입장에서는)

학생이 공부를 잘 하는 것은 너무 당연하다. 그걸 잘 해내는 학생이 많지 않으니 고득점을 받는 학생이 드물다고 본다. 어떻게 보면 이 책에서는 공부를 열심히해서 고득점을 맞아 좋은 대학을 가고 회사에 취직하는 등의 이야기는 없다. 그게 솔직히 더 현실적인 이유같지만 원론적인 이야기를 많이 한다. 이 책이 30만 권이나 팔린 가장 큰 이유는 아마도 성인이 읽은 건 아닐듯하다. 이 책을 읽었을 때 나와 같은 사람이 공부에 도움 되는 내용은 그다지 많지 않다.

결국에 이 책은 대부분 부모들이 산 후에 자녀들에게 읽으라고 선물하거나 넌지시 건네준 것이 아닐까싶다. 책을 읽어봐도 타켓이 명확하게 입시 공부를 하는 사람들이 대상이다. 정말로 고등학생이 이 책을 읽고 공부를 하고 싶다는 생각이 들었을까라는 의문은 들었다. 읽고 나서 그런 마음이 들었다면 그 친구는 아마도 굳이 이 책을 읽지 않았어도 공부를 잘 하려고 노력하지 않았을까. 내 학생 시절을 떠올리니 그렇다. 공부도 하나의 재능이라는 게 최근 연구 결과다.

이 책에 그런 내용은 나오지 않지만 미국에서 나온 연구 결과가 있는 걸로 안다. 이처럼 어떤 결과에 대해 맞는 연구를 찾아 설명하면 주장이 힘이 실리고 권위를 갖게 된다. 책 후반부에 에디오피아 이야기가 나오는데 좀 단정적으로 말한다. 다른 국가에 대해 단정적인 것은 좀 위험하다고 생각한다. 사실 여부를 난 정확히 모르니 말이다. 성인이 되어 성장을 위해 공부하는 내 입장에서 책에서 말한 공부의 목적에는 동의한다. 이렇게 올곧게 공부하라고 무려 300페이지 넘게 외치는 책이라니 대단하다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이 책 읽고 공부하고 싶어진다고?
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 성장을 위한 건 맞다.

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공부란 무엇인가 - 지적 변화

공부에 대해 말하라면 딱히 할 말이 없다. 근데 또 할 말이 많다. 공부에 대해 기준을 나눈다면 전반기와 ...

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인출하고 교차로 반복해서 공부

공부를 하는 다양한 방법이 있다. 과거와 달리 이를 위해 제대로 공부하는 법도 배운다. 이 부분은 대체로 ...

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깊은 공부를 하자

공부는 언제나 중요하다. 평생 공부를 해야 한다. 이런 사실을 아는 사람의 인생은 분명히 다르다. 대부분 ...

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고구려 4 - 고국원왕 사유와 무

고구려 4 - 사유와 무
김진명 지음 / 이타북스 / 2021년 6월

고구려 3권에서 을블과 최비와 모용외의 모든 싸움은 끝난 듯했다.
최비는 완전히 패망해서 자취를 감추고 사라졌다고 생각했다.
모용외는 선비족과 함께 자신만의 세계에서 살고 있다.
을불은 고구려를 완전히 초석으로 만들었다.

이런 상황이 펼쳐지고 끝났지만 아직도 이들의 인연은 이어지고 있었다.
<고구려 4>에서는 제목은 을불과 아영의 자녀인 사유와 무의 이야기처럼 보인다.
이들은 향후 고구려를 이끌어갈 후대의 인물이지만 아직까지 주인공은 선대였다.
모용외도 모용황이 나타나 아들로 후대의 인물이 된다.

패망한 최비만이 사라졌는지 알았으나 다시 나타나 망한 진나라를 위해 애쓴다.
이런 상황에서 점차적으로 모용외와 고구려는 일촉즉발의 상황으로 번진다.
하늘 아래 두 영웅은 필요없다는 이야기처럼 말이다.
둘 중에 한 명이 없어져야만 이 전쟁은 끝이 날 것처럼 말이다.

여기에 을불의 아들은 서로 장단점이 명확하게 대비되는 형제였다.
철학적이고 낮은 곳에 임하며 다소 유약해 보이는 사유.
뛰어난 무공과 지식을 갖춘 무.
고구려 시대에는 누구나 사유보다는 무가 더 뛰어난 왕의 자질을 갖고 있다.

이런 상황은 장자 계승이 있는 과거에는 힘들듯하다.
고구려는 결코 그렇지 않았다.
고구려는 굳이 장자계승을 하지 않은 경우도 많다.
모두들 무가 고구려 왕을 이어 받을 것이라 믿어 의심치 않았다.

이 과정에서 소설에 나오는 아영의 처신 등은 다소 좀 그랬다.
이전까지 뛰어난 지혜와 냉철한 판단력을 지닌 인물이었다.
오히려 그 누구보다 더 대단한 인물로 그려졌다.
두 아이의 엄마가 된 후에는 그런 판단이 다소 흐려진 걸로 나온다.

엄마라는 상황은 냉정한 판단을 내리는 것이 힘들긴 할테다.
그렇다해도 둘 다 똑같은 아들이고 더구나 보통 첫째를 더 애정하는 게 당연한데.
이상하게 여기서는 사유보다는 무에게 좀 더 편애하는 것이 많이 나온다.
거의 노골적으로 그러는데 왕자에서 왕을 계승하는 것이 결정된 후에도 그런다.

역사적 의미로 볼 때 3국의 마지막 승부를 위해 중요도가 떨어지긴 했지만.
마지막 최후 승부를 위해 달려가는 일이 소설에서 그려진다.
어떤 인물이라도 시대에 따라 영웅이 될 수도 있고, 폭군이 될 수도 있다.
난세의 영웅이 평화의 시대에는 난봉꾼이 될 수 있는 것처럼 말이다.

고구려 4권까지는 고구려가 다시 힘을 길러 치열한 승부를 펼치는 시대다.
이럴 때 필요한 왕과 신하가 있다.
그 다음 세대에는 또 다시 다른 왕이 등장해야 더욱 성장할 수 있다.
그런내용이 펼쳐지는 4권이고 5권으로 이어진다.

고구려 3 - 미천왕 낙랑정벌

고구려 3 - 낙랑정벌
김진명 지음 / 이타북스 / 2021년 6월

온갖 고생을 다 한 을불이지만 아직도 미약하다.
주변 모용외와 낙랑의 최비는 이제 융성하다.
함부로 쉽게 적들과 대적했다가는 뼈도 못 추린다.
을불은 아직도 혈기왕성한 청년이다.

자신의 수준을 파악하는 것도 중요하지만 솟아오르는 혈기가 문제다.
당장이라도 낙락을 정복하고 모용외를 쫓아내고 싶다.
그럴만한 힘을 당장 갖출 수 없으니 어쩔 수 없이 힘을 길러야 한다.
이를 위해서는 먼저 내치를 평정하고 먹고 살 수 있어야 한다.

여기에 적과 싸우기 위해서는 군인들의 훈련이 무척 중요하다.
뿐만 아니라 상대방과 대결에 밀리지 않을 무기가 있어야했다.
당시는 철의 시대로 철이 있으면 무기를 만들 수 있었던 때였다.
바로 그 무기의 재료인 철이 고구려에는 부족했다.

이유를 따져보니 고구려에서 나는 철의 반을 낙랑으로 보내고 있었다.
이를 못하게 하려니 당장 낙랑이 쳐들어 올텐데 이를 막을 힘이 아직 없었다.
그렇다고 철을 주자니 만들 무기가 없어지니 이도 또한 문제다.
이에 을블은 지혜를 짜내어 철을 고구려 무기로 활용한다.

문제는 모용외가 고구려를 침범한다.
고구려가 더 융성해지기 전에 한 번 찔러보는 느낌도 없지 않았다.
더 큰 이유는 아영을 구하기 위한 행동이었다.
모용외와 고구려의 싸움은 아직까지 힘을 기르지 못한 고구려는 피해야했다.

여기에 낙랑까지 여차하면 고구려로 합심한다면 사면초가가 된다.
모용외는 고구려를 없애려는 위협보다는 아영뿐이다.
이에 아영은 결단을 내린 후에 이를 슬기롭게 해결한다.
이로 인해 뜻하지 않은 서로간의 평화가 이뤄진다.

을불은 이 기간동안 내치를 다지고 군사를 정비하며 힘을 기른다.
낙랑의 최비는 진을 포함한 전국제패를 꿈꾼다.
이에 앞서 모용외를 이용해서 고구려를 잡아두려 한다.
모용외는 이를 알고 이번에는 빠지면서 후일을 도모한다.

드디어 10년이라는 기간동안 힘을 기른 양 측은 최후의 대결을 앞두고 있다.
각자 그동안 키운 군사력과 지략과 모든 힘을 맞서 존운을 전 일전을 벌인다.
서로 상대방의 약점을 치고 강점을 살려 승패를 나누면서 전쟁을 한다.
이런 과정이 펼쳐지는 3권인데 간만에 이런 종류 소설을 읽어 그런지 더 재미있게 읽었다.

핑크팬더의 한 마디 : 미천왕이 드디어 날을 세우다.