부동산 투자의 정석 - 그 후 10년

부동산 투자의 정석 - 10년 후에도 변하지 않을
김원철 지음 / 알키 / 2016년 12월

예전에 김원철이 쓴 <부동산 투자의 정석>을 읽었다. 이 책이 좋았던 것은 제목처럼 부동산 투자에 대한 모든 내용을 다 담고 있었다. 정말로 소액부터 큰 금액까지 할 수 있는 방법에 소개되었다. 자투리 땅을 매입하는 방법도 알려줬다. 거창한 부동산 투자가 아니라 누구나 할 수 있는 투자 방법을 알려준 것이 좋았다. 사실 지금은 거의 기억이 나지 않는다. 책을 다시 한 번 읽어도 괜찮겠다는 생각을 갖고 있었고 가끔 추천을 했었다.

이번에 같은 저자의 같은 제목으로 책이 나와 다시 되새김질 하자는 의미로 읽었다. 시작하자 마자 책은 분명히 독자들에게 전달한다. 이 책은 과거 책을 다시 펴 낸 책이 아니다. 새로운 책이다. 제목만 같을 뿐이다. 이렇게 소개한다. 그냥 그러려니 했다. 책을 다 읽고 나서 처음에 했던 책 소개가 맞다는 걸 알았다. 맞다. 이 책은 제목만 같은 다른 책이다. 책을 읽다보면 과거에 읽은 책이 있으니 떠오를만도 한데 단 하나도 떠오르지 않았다.

그럴 수밖에 없는 것이 책 내용은 완전히 새롭다. 지금 이 책이 나온 2016년 상황에 맞는 내용으로 구성되었다. 전작이 나온 후에 벌어진 다양한 이야기를 담고 있다. 책이 시작되자마자 소개하는 개념이 주택 늘리기다. 급하게 마구마구 늘리는 것이 아니라 차곡 차곡 하나씩 늘리는 것이다. 이에 대한 개념을 최초로 소개했다고 하는데 솔직히 전작에서 그 내용을 봤을텐데 기억이 나지 않았다. 이제는 너무 널리 알려진 방법이라 기억 저편으로 사라졌는지 모르겠다.

1년에 1채씩 전세를 이용해서 주택을 구입하고 2년 후에 늘어난 전세자금을 갖고 새로운 주택을 또 다시 구입한다. 이렇게 5년 정도 지나면 서서히 시스템이 힘을 발휘하며 오른 전세금으로 들어오는 현금이 늘어나며 더 많은 주택을 보유할 수 있다. 최소 5~10년 정도 보유하며 갖고 있는다. 쉽게 팔지 않는다. 이것이 현재 유행하는 갭투자와 다른 방법이다. 갭투자는 2년 후 매도하는 전략이라면 이 방법은 지속적으로 집보유를 늘려가며 자산을 증식시킨다.

엄연히 갭투자와는 다른 방법이라 소개하는데 그건 아닌 것 같다. 먼저 이 개념을 소개했다고 하니 그건 인정하지만 갭투자와 다를 것은 없다. 어차피 갭투자하는 사람도 반드시 2년 후에 매도를 목적으로 매수하진 않는다. 그렇다하여도 이 방법이 쉬운 것은 분명히 아니다. 초반에는 매해마다 3,000만 원 정도의 목돈이 필요하다. 첫 해는 상관없는데 매해마다 시스템이 돌아갈 때까지 돈을 만들어야 한다. 저자도 그 점에 대해 노력해야한다고 말한다.

이런 단순한(?) 방법이 왜 누구나 다 성공하지 못할까. 이에 대해 저자는 결국에는 탐욕때문이라고 한다. 이 방법은 시간이 꽤 걸린다. 금방 금방 돈을 버는 방법은 결코 아니다. 시간이 지나야 그때부터 위력을 발휘하며 자산증식하는 속도가 기하급수가 된다. 그 전까지는 느리기에 답답하다. 초반에 매해마다 돈을 만들어야 하는 것도 쉽지 않다. 게다가 2년 후 전세가격이 올라 상승한 만큼 돈을 받는다고 해도 그 돈을 또 새로운 주택을 구입하는 것이 쉽지 않다.

중간에 자산이 늘어나며 서서히 더 새로운 투자를 하게 된다. 그 과정에서 욕심을 너무 과하게 부려 실패하게 된다. 저자도 한 때 잘나가다 무리한 사업인지 투자로 한 번 말아먹었다고 한다. 그럼에도 자신이 다시 일어설 수 있었던 것은 자본이 아닌 지식이 있었기에 가능하다고 말했다. 아마도 표현하지 않았지만 그 외에 인적 네트워크 등도 있었으리라. 지식만으로 다시 일어서는 것은 결코 쉽지 않다. 그러면서 현재는 무리한 자산증식보다는 편안하게 살아갈 수 있는 정도의 부동산 투자를 한다고 전한다.

전체적인 맥락은 내가 지향하는 방법과 비슷하다. 나보다 훨씬 투자도 잘하고 능력도 있고 자산도 많은 사람이라 같은 선상에서 비교하는 것은 말도 안 되지만. 이번 책에서 아쉬운 것은 책에서 소개되는 것이 예전과 달리 소액으로 할 수 있는 방법은 없다. 이제 시간이 지나 성장한만큼(자산, 지식, 자본, 능력) 소액 투자방법보다는 현재 가장 핫한 지역에 대한 언급과 투자했던 이야기를 해 준다. 자신이 했던 것이나 수강했던 회원들의 이야기다.

책에서 소개하는 대부분 투자가 소액으로 하기는 힘들다. 그 부분은 전작을 읽어야 할 듯 하다. 나는 그 부분이 가장 전작에서 좋았고 마음에 들었는데 이번에는 그렇지 않아 서운했다. 그렇기에 책에서 저자도 설명했던 것처럼 무조건 성공한 사람의 투자방법을 따라하면 안 된다. 그가 지금 하는 투자는 내가 지금 하려는 투자와 다르다. 이것은 무척 중요한 개념인데 대부분  사람들이 잘 모르거나 소홀히 한다. 정석이라는 표현처럼 <부동산 투자의 정석>은 올곧은 방법을 많이 알려준다.

최근에 나오는 수많은 부동산 투자 책들이 너무 환상을 심어주는 경우가 많다. 빛과 그림자를 함께 알려주면 좋겠다. 그런 면에서 이 책은 함께 알려주고 있어 좋았다. 책에서 소개한 3,000만 원으로 4년 투자하라는 것도 장점뿐만 아니라 단점도 소개하고 어려운 점도 소개하고 있어 좋다. 이래야 정석답다. 책 전반에 흐르는 논점이 부동산에 대한 장점이지만 너무 큰 욕심보다는 일정 수준을 유지한 후 인생이 먼저라는 라는 느낌이라 좋았다.

결국에 이 책은 그 후 10년이라는 부제가 맞다. 책 제목처럼 '10년 후에도 변하지 않을'이 아니라 10년 후 저자가 지나온 과정을 알려주고 그동안 변한 부동산 투자를 소개한다. 그 원칙은 분명히 동일하고 변함이 없겠지만 시간이 흐르며 다양한 정책과 환경 등이 변하며 투자자는 그에 맞게 능동적으로 대처해야 한다. 그 과정을 소개했고 자산이 늘어난만큼 소개하는 투자처도 달라졌다. 거꾸로 그 점은 나는 아쉽지만 좋아할 사람이 더 많지 않을까 한다.

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수도권 꼬마 아파트 - 쏘쿨

쏘쿨의 수도권 꼬마 아파트 천기누설 ㅣ 고수 따라하기 시리즈 8
쏘쿨 지음 / 국일증권경제연구소 / 2016년 11월

거참 신기하고도 이상하다. 의도하지 않았던 것은 아니다. 내가 특별히 친화력이 높지도 않고 넉살이 좋지도 않다. 인맥도 딱히 넓지도 않다. 시간이 지나 내가 알고 있던 사람들 다수가 책을 펴 냈다. 부동산쪽과 관련되어 그렇다. 중요한 것은 알고 있다는 것이지 친하다는 의미는 아니다. 오며 가며 만나기도 했고 가볍게 인사하고 이야기를 나눈 적도 분명히 있다. 대체적으로 나는 조금은 겉돈 쪽에 해당한다. 지금도 그렇지만 좀 독특한 지형에 속했다고 할까.

그렇다해도 이렇게 주변 지인들이 전부 책을 펴 낸 사실이 신기하다. 우선 다른 분야와 달리 투자 관련 책은 대부분 실제 투자를 했던 사람이 쓰는 경우가 많다. 투자를 실패해도 책을 쓸 수 있지만 어느 정도 일정 성과를 갖고 있어야 책을 펴 낼 수 있다. 무엇보다 출판사에서 요구하는 저자 자체가 그렇다. 그렇다면 내가 오랫동안 알고 있던 그 분들이 전부 최소한 부동산 투자로 일정  성과를 봤다는 뜻이 된다. 그런 점이 신기하다. 정말로 내가 인간관계가 작고 좁은데 그런 현상이 생겼다는 점이.

이 책 <수도권 꼬마 아파트>의 저자인 쏘쿨도 역시 그렇다. 알고 지낸지 벌써 오랜 시간이 되었다. 무엇보다 가장 유명했던 것은 메모였다. 얼마나 메모를 강조하던지 냅프킨에도 메모를 한다. 어차피 기억력은 오래가지 못하고 하나라도 배운 걸 잊지 않기 위해 메모하라고 끝없이 강조했다. 솔직히 강조보다는 강요에 가까울 정도였다. 그리하여 쏘쿨 근처에 있던 분들은 전부 메모하느라 손이 쉴 틈이 없었다. 실제로 쏘쿨이 쓴 후기를 보면 그 세밀함에 놀랄 정도다.

디자인과 출신답게 단순히 메모로 끝나는 것이 아니라 그림까지 그려가며 자신이 들었던 강의나 인상 깊었던 대화 내용을 메모로 확실하게 각인시키는 탁월한 능력자였다. 나와는 정반대라고 할까. 난 거의 메모를 하지 않는다. 책 읽을 때도 깨끗하게, 강의를 들어도 그저 듣기만 할 정도였다. 지금은 그렇게 안 하지만 강의 끝나고 후기는 기억 날 수 있는 한 다 쓰긴 했다. 그래도 그 후기를 사람들이 읽고 아주 자세하고 상세하게 썼다고 칭찬을 했지만.

이번 책에도 메모에 대한 강조를 할 것이라 예측했는데 그런 면은 없었다. 쏘쿨하면 메모가 떠오를 정도였는데 그 부분은 제외한 것이 다소 의아했다. 그렇다해도 책 구석구석에서 메모를 강조한다. 단순히 메모가 아닌 메모의 확장형태로 부동산 투자할 때 필요한 부분을 체크하고 기입하며 자신만의 메모장을 만들라고 강조한다. 자신만의 지도를 만든다. 지도를 출력해서 아파트별로 색깔로 구분하고 시세를 적고 시간이 지나 변동된 시세를 또 적는다. 그렇게 자신만의 부동산 지도를 만든다.

지도 책을 구입해서 늘 보고 또 보면서 직접 현장을 가 본다. 매 해마다 지도 나오면 변경된 코스를 보며 그걸 또 확인한다. 그걸 한 해 두 해에 그친 것이 아니라 꾸준히 하며 지역보는 눈을 기른다. 단 시간에 엄청난 능력을 갖춘 것이 아닌 오랜 시간동안 서서히 조금씩 경험이 쌓이며 시행착오를 거치며 실력이 늘어난다. 이런 식으로 쌓이고 쌓이며 눈여겨 본 다양한 서울, 수도권 지역을 소개하고 아파트도 함께 알려준다. 직접 본인이 경험했던 아파를 알려준다.

이런 경험이 쌓이며 서울, 수도권에서 도넛공식을 완성했다. 2호선 라인 과 서울 외곽순환 고속도로 사이에 있는 아파트를 매수한다. 2호선 라인 안 쪽은 너무 비싸 매수하기 힘들다. 서울 외곽순환 고속도로 밖은 확장성과 발전성이 이제는 어렵다. 무엇보다 일을 하려는 사람들에게 중요한 지역인 서울 시청, 여의도, 강남을 기준으로 볼 때 외곽은 멀어 출퇴근이 힘들다는 현실적인 조언을 해 준다. 단순히 머리로만 기억하지 말고 직접 그림을 그려가며 이해하라고 한다.

아마도 쏘쿨이 다른 부동산 투자자와 가장 차별성이 있는 지점이 그 부분이 아닐까싶다. 최근 유행하는 엑셀을 이용한 차트를 통해 사분면 같은 걸 이용해서 투자하라고 권하지 않는다. 전입과 전출을 따져보며 인구 이동등을 참고는 하지만 그보다 더 중요한 것은 지역을 알아보는 것이고 그 곳에 거주하는 사람을 더 중요시한다. 그럴 때 남들과 달리 지도를 계속 강조한다. 늘 지도를 보며 현장을 방문하고 확인한다. 지도에 그 모든 것을 하나씩 전부 기입하며 나만의 지도를 만든다. 

그렇게 만든 지도는 어느 누구와도 다른 나만의 변별성과 차별성을 가져다 준다. 비밀 지도가 완성될수록 내 부동산 투자 실력은 늘어난다. 이 과정에서 쏘쿨은 꼬마아파트를 권한다. 적은 돈을 시작할 수 있는 꼬마아파트부터 출발하길 권한다. 아니, 어느 정도 목돈이 생겨도 위험성이 상대적으로 덜한 꼬마아파트를 권한다. 그만큼 시세차익은 적을 수 있지만. 자신이 거주하는 실거주 아파트도 꼬마아파트부터 시작해서 조금씩 넓혀가며 전세를 놓아가며 더 큰 아파트로 이사하라고 권한다.

쏘쿨이라는 부동산 투자자의 10년 넘는 투자 경험이 오롯이 담겨있는 책이다. 무엇보다 바닥부터 현장에서 뛰어다니는 현장감을 맛볼 수 있다. 한 때 부동산 투자자들에게 인테리어 바람을 불러일으키기도 했던 당사자답게 인테리어 잘하는 방법과 순서도 나왔다. 모아모아 프로젝트라 하여 사람들 이야기로부터 출발하는 부동산 투자는 아마도 투자의 핵심아닐까. 모든 투자는 사람이 한다. 그렇기에 우리는 사람을 봐야 한다. 그렇게 투자한 쏘쿨의 이야기가 담긴 책이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책보다 직접 이야기 듣는게 더 재미있을걸.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 서울, 수도권 꼬마 아파트 투자에 대한 모든 것

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돈버는 부동산에는 공식이 있다 - 펀드 매니저

부동산 절세의 기술 - 투에이스

투에이스의 부동산 절세의 기술 - 양도세, 종합소득세, 매매사업자, 임대사업자까지 한 권으로 끝내는 세금 필독서
김동우 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 11월

세금은 늘 어렵다. 세금없이 사회를 살아갈 수 없다. 나도 모르는 세금을 내고있다. 의식하는 직접적인 세금도 많지만 의식하지 못하는 세금도 많다. 조금만 신경쓰면 세금을 아낄 수 있지만 무지하면 내지 않아도 될 세금을 낸다. 솔직히 이야기해서 돈을 벌지 못하면 세금은 전혀 신경쓸 필요가 없다. 적당한 수입이 있으면 크게 신경쓰지 않아도 지장없다. 수입이 꽤 된다면 세금은 저절로 신경쓰며 살아야 한다.

그 중에서 수익이 커질수록 세금은 뗄래야 뗄 수 없다. 수익이 늘어날수록 낼 세금은 커진다. 이건 세금 체계를 잘 모르는 사람도 인정한다. 나와 상관없을 때는 수익 많이 낼수록 세금을 많이 내는 걸 당연하다고 여긴다. 내가 당사자가 될 때부터 억울하다. 내가 노력했는데 세금은 강도처럼 내가 번 수익을 빼앗아 간다는 느낌만 들 뿐이다. 싫든 좋든 자산이 늘어나며 세금은 더 많은 지식을 갖게 된다. 이게 좋은 것인지 여부는 나중이다.

금융 쪽 일을 하며 다양한 지식을 쌓을 때 세금은 자연스럽게 만난 분야다. 덕분에 다양한 세금 책을 읽었는데 워낙 처음 접하는 모든 분야가 전부 어렵고 힘들지만 세금 분야는 특히 더 심했다. 한글로 써 있는 용어도 어려울 뿐더러 끊임없이 쏟아지는 숫자의 향연은 날 질리게 만들었다. 그래도 차분하게 조금씩 조금씩 읽어가며 어느 정도 큰 틀 정도만 알게 되었고 이해하는 정도였다. 세부적인 걸 즉시 떠올리진 못해도 어떤 방향이라는 정도만 알게 되었다.

그 정도만 알고 있으면 나머지는 직접 세부적인 걸 찾아 읽어가면 되었다. 다행히도 국세청에서 매 년마다 관련된 책자를 펴 내기도 파일로 배포도 한다. 그걸 꼭 다운 받아 다 읽진 않아도 간단하게라도 읽어 본다. 그 덕분에 내가 어떤 이익을 본 적은 없다. 사실 세금은 이익을 보는 것이 아니라 손해를 막는 것이다. 알았으면 내지 않았을 세금을 막는다. 수익을 올리는 것이 아닌 손해를 막는 역할을 한다. 그렇다면 아마도 난 완벽하진 않아도 미리 막는 정도는 하지 않았나싶다.

막지 않거나 못한 것도 많다. 그것들은 수익과 손해 중 당장만 바라보고 넘어간 경우다. 나중에 어떤 방향으로 나에게 다가올지 모르지만 말이다. 세금은 탈세와 절세가 있다. 절세는 국가에서 권장하는 것이고 탈세는 국가에서 벌을 주는 것이다. 대부분 사람들은 절세를 하기 위해 노력조차 하지 않는 경우가 많다. 몰라서 그렇기도 하고 설마하는 마음에 그렇기도 하다. 특히나 투자를 할 때면 절세와 탈세의 경계선에 설 때가 참 많다.

그 중에서도 부동산은 그런 면이 아주 강하다. 이걸 어떻게 하느냐에 따라 절세가 될 수도 있고, 탈세가 될 수도 있다. 최소한 그걸 알고 있느냐 여부가 중요하다고 본다. 본인이 탈세를 하는지도 모르고 탈세하면 세금 추징 당하면서 쓸데없는 힘만 버릴 뿐이다. 이런 세금과 관련된 책은 무척 많다. 보유한 책도 있고 읽어본 책도 많다. 문제는 세금은 늘 매년마다 변하기에 보유하는 의미가 크지 않다. 더구나 대부분 세금 책은 너무 추상적이고 실무적이지 못하다.

세금 책을 펴 낸 사람이 세무사가 그런지 너무 불친절하다. 책을 읽는 사람이 동료인지 아무것도 모르는 일반인인지 정도는 구분하고 책을 써야 하는데 굳이 몰라도 되는 것까지 알려준다. 차라리 간단하고 핵심만 알려주는 국세청 책자가 더 좋다. 이를테면 세금도 워낙 다양한 분야가 많은데 그걸 다 알려주려 하니 그렇다. 차라리 분야를 나눠 더 친절하고 쉽게 설명하며 타겟에 맞는 세금을 알려주는 것이 훨씬 좋다.

부동산 경우 실생활에서 무척 밀접하기에 많은 사람들은 관심갖는다. 대체적으로 1가구 1주택이면 딱히 세금을 신경쓰지 않아도 되지만 면적이 크거나 가격이 비싸면 역시나 신경을 써야한다. 그만큼 부동산과 관련된 세금 문제는 투자자들에게도 늘 초미의 관심사다. 재미있게도 정작 세금 문제를 걱정할 필요 없는 사람들이 더 큰 고민하는 경우를 많이 본다. 오히려 세금을 걱정해야 하는 투자자들이 더 신경쓰지 않는 경우가 훨씬 많다. 신기한 일이다.

몇 년 전에 우연히 세금과 관련되어 세무사가 아닌 투자자 중에 으뜸가는 사람이 있다고 들었다. 그럴 수밖에 없는 것이 부동산 투자를 하며 세금조사를 받아 어쩔 수 없이 더 노력하고 파악하며 대처했으니 이보다 더 확실할 수 없다. 그 분이 이 책 <투에이스의 부동산 절세의 기술>저자다. 자신이 경험한 것만큼 확실한 지식축적과 대처능력을 없을 것이다. 더구나 워낙 많은 투자를 한 다주택 보유자에 임대사업자는 물론이고 매매도 한 투자자니 이보다 더 잘 아는 사람도 드물다.

그렇게 소문을 들은 후 만나 이야기를 듣고 직접 만나 세금문제는 딱히 이야기를 나눈 적은 없지만 투자와 세금을 거의 동시에 감안해서 알려주는 분이었다. 그 덕분에 이 책은 단순히 이론적인 면에 치우쳐 있지 않고 투자나 부동산과 관련되 다양한 사례와 실질적인 세금 처리 방법을 알려준다. 부동산 투자자들이 아주 궁금해 하는 바로 그 세금문제를 알려준다. 투자를 할수록 궁금하지만 정작 누구에게 물어야 할지 애매한 다양한 질문을 답해준다.

세금 책은 사실 굳이 이해하려고 노력할 필요가 없다. 이런 식으로 프로세스가 진행된다는 것만 알아도 된다. 대다수 세금문제는 평소에 경험하기도 힘들고 기억하기도 어렵다. 비슷한 상황이 생겼을 때 어디서 어떻게 찾아야 할지만 알아도 충분하다. 그런 면에서 <부동산 절세의 기술>은 한 번 읽으면서 키핑만 해 놓으면 된다. 필요할 때 찾아 읽으면 된다. 집에 있는 세금 책은 이제 치워버리고 이 책 하나만 갖고 있으면 되겠다. 그리고 계속 세금 이야기를 써 주시는 이 분 블로그와 함께.

투에이스의 부동산 절세 이야기 블로그

http://blog.naver.com/tbank

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 그래도 세금은 어려워

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 세금은 피할 수 없어.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/207730524

부동산 세무 가이드북 - 피할 수 없는

http://blog.naver.com/ljb1202/139680825

세금 생활백서 - 평생 따라다니는 것

http://blog.naver.com/ljb1202/127438249

부동산 임대사업 - 임대 수입

부동산 인사이트 - 매수매도 타이밍

부동산 매수매도 타이밍 인사이트
이장용 지음 / 북아이콘 / 2016년 11월

원래부터 였는데 이제서 알게 된 것인지 최근에 많이 늘어난 것인지 정확히 모르겠다. 어느 순간부터 부동산과 관련된 좋은 글을 올리는 사람이 무척 많아졌다. 굳이 연관성이 찾자면 부동산 시장이 좋은 때와 대략 그 타이밍이 비슷하다. 주로 블로그를 위시로 한 사람들이다. 블로그에 글 올리고 부동산 카페에도 글을 올린다. 예전에는 이런 부동산 글은 거의 대부분 어디에 투자했다는 이야기가 주를 이뤘다. 그리하여 돈을 벌었다는 정도였다.

이제 부동산 글은 전부 단순히 어디에 투자했다는 글이 올라오지 않는다. 그 보다는 보다 거시적인 이야기를 많이 들려준다. 과거에 부동산은 직접 투자자와 전문가로 나눠져있었다. 투자자들은 따로 끼리 끼리(??)모여 투자하고 전문가들의 이야기를 참고했다. 전문가들은 딱히 직접 투자를 하지 않지만 큰 틀에서 입지와 향후 전망을 알려줬다. 이렇게 구분되었던 부동산 투자 분야는 이제 어느덧 구분이 무의미해졌다. 

전문가라고 하면 흔히 언론 매체에 나오는 사람들이라 할 수 있는데 이들보다 차라리 블로그 같은 곳에 투자를 하며 전망하는 사람들이 더 믿음이 간다. 무엇보다 전문가들은 대부분 직접 투자보다는 이론적으로 열심히 알려주지만 직접 투자를 하며 전망을 하는 사람들이라 신뢰가 더 간다. 최근에 이런 이유로 많은 사람들이 이런 부동산 투자자이자 전문가들의 글을 찾아 읽고 도움 받고 투자를 하는 실정이다. 그들이 하는 이야기가 맞다 틀리다는 중요하지 않다. 그건 전문가도 똑같으니.

그렇게 예전과 달리 참으로 여러 사람의 부동산 투자 이야기를 읽게 되는 중 그 중에 한 명이 <부동산 매수매도 타이밍 인사이트>저자인 이장용(얼티메이텀)이다. 주로 어떤 지역을 투자하는 것이 좋다는 이야기보다는 큰 틀에서 향후 부동산이 어떻게 진행될지 데이터를 갖고 알려주는 스타일이다. 개인적으로 만나본 적도 없고 직접 투자하는지도 알지 못한다. 그저 자신만의 뷰를 갖고 시장을 통찰하는 글을 읽었을 뿐이다.

이 책을 읽어보니 직접 투자도 하는 투자자였다. 부동산을 보는 방법은 참 많다. 무엇이 딱 맞다고 할 수는 없다. 대체적으로 딱 하나만 갖고 특정 자산의 상승과 하락을 파악한다면 그 사람은 어쩌다 한 번 맞은 걸 갖고 침소봉대하는거다. 우리가 살아가는 세상이 얼마나 복잡다단한데 잣대 하나로 다 맞겠는가. 고장난 시계도 하루에 두 번은 맞는것과 같은 이치일 따름이다. 다만 여러 요소 중에 가장 영향을 크게 미치는 것은 분명히 있다.

이 책에서는 그걸 금리로 알려준다. 부동산이라고 하면 너무 광범위하니 그 중에서도 주택이다. 그것도 넓으니 더 좁혀 아파트다. 실제로 책에서 언급하는 부동산은 아파트다. 그 외 주택유형은 그다지 언급되지도 않는다. 아파트에서 가장 중요한 점을 금리로 본다.수요와 공급도 있고 다른 요소도 있겠지만 부동산도 전체 경제에서 일부분이라는 점을 놓고 볼 때 금리가 미치지 않는 것은 없다. 금리는 오르고 내린다. 이에 따라 모든 자산은 영향을 받는다.

책에서는 금리와 수요, 공급등을 설명한다. 무엇이 먼저 인지 다소 애매할 수 있지만 금리가 먼저라고 설명한다. 과다 공급보다는 보다 더 큰 틀에서 금리가 올라 더이상 대출 이자등을 버티지 못하고 포기하는 사람이 나온다. 이러면서 공급에 비해 수요가 받쳐주지 못하니 미분양이 나오며 주택가격이 하락한다. 금리가 내려가며 개인이 부담할 수 있는 대출금과 이자가 작아지며 서로 구입하려 하며 수요와 비해 공급이 부족해서 주택가격은 상승한다.

이런 시스템으로 주택가격 상승과 하락을 설명한다. 경제라는 큰 시스템에서 이런 주장은 틀리지 않다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 여부가 다소 논란이 될 수 있는 정도다. 이와 함께 주택을 바라보는 다양한 시선과 통계를 알려준다. 어떤 걸 봐야 하며 한국과 외국 사례를 들며 미래도 예측한다. 결국에 이 모든 것의 중심에는 자본주의 사회 시스템이 존재한다. 지폐를 발행하고 갚지 못해도 인플레이션이 발생하며 돈의 가치는 떨어지며 자산의 가격은 오르는 현상말이다.

마지막 장에는 많은 사람들이 궁금해 하는 향후 한국 부동산의 미래에 대해 설명한다. 현재 국가 기관에서 발표한 자료를 갖고 미래에 펼쳐질 정책에 따른 발전과정에 따라 각 지역이 어떻게 수요와 공급이 될 지 예측해준다. 정부의 정책과 각 지자체의 의지에 따라 - 그러기 위해 정책을 추진할 자본이 있느냐도 중요하지만 - 주택은 영향을 받는다. 전혀 있지도 않았던 세종, 동탄 같은 곳이 정부 정책에 따라 새로운 신도시가 되어 주택이 공급된 것처럼 말이다.

금리에 따라 2020년 전후로 주택가격이 어려울 것으로 예상한다. 미국 금리가 오르고 시차를 두고 한국 금리가 오르며 주택 가격 상승을 멈춘다. 그 후 다시 금리 하락 시기와 여러 재건축 등의 주택 변수가 결합되어 다시 상승을 2025년정도부터 예측한다. 그렇게 될련지는 나중에 확인하면 될 일이고 그 보다는 이책에서 그렇게 주장하는 그 근거와 시야를 알아두는 것이 중요해 보인다. 칼라 그림과 함께 설명해주고 있어 쉽게 읽을 수 있는 장점이 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 초반 통계 출처가 본인 블로그다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 주택 시장을 바라보는 하나의 시선.

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나는 마트 대신 부동산에 간다 - 복부인

나는 마트 대신 부동산에 간다
김유라 지음 / 한국경제신문 / 2016년 10월

처음 어떻게 알게 되었는지 모르겠지만 우연히 TV에 나오는 걸 보고 외쳤다. '나! 저 사람 알아!' 여러 TV프로에 아줌마가 열심히 노력해서 돈을 모았다는 사례로 출연했다. 그 이후에 모처에서 만나 싸인을 할 일이 있었는데 그때 어느 어여쁜 여인이 싸인을 받으며 '저 복부인입니다'라고 했다. 내 경우 이런 경우에 쑥스럽기도 하고 다른 사람들이 기다리기도 해서 굳이 아는 척을 하지 않는다. 괜히 다른 사람들도 있는데 당신을 내가 아는 사람이다라는 식의 행동은 다른 분들에게 예의가 아닌 듯해서.

다 똑같은 사람인데 누군 안다고 더 친근하게 대하고 대화를 나누면 뒤에 기다리는 사람 입장에서는 기분 안 좋을까봐 그렇게 했던 행동인데 지나고 보니 실수였다. 그래도 웃으면서 '아~~ 복부인 님! 반갑습니다' 이 정도만 했어도 큰 문제는 없었을텐데. 그 이후에도 여러 곳에서 오며가며 자주 만났다. 특정 강의나 장소에 갔더니 거기에 있어 가볍게 인사하고 이야기를 나눴다. 생각해보니 개인적으로 둘이 만나 이야기를 한 적이나 같은 테이블에서 이야기를 했던 기억은 없다.

책이 나오기 전에 이미 책의 저자인 '복부인' 블로그를 통해 얼마나 열심히 살아가는지 많이 봤다. 무엇보다 무려 세 아이 엄마인데도 부동산 투자를 위해 전국을 돌아다닌 것은 물론이고 직접 인테리어를 한다고 아이들을 데리고 간다. 그곳에 아이들은 놀고 있고 옆에서 방 인테리어를 한다. 중간에 그곳에서 밥도 해 먹는 모습을 보며 무릎 꿇고 가르침을 받아야 한다는 생각이 들었다. 이런 삶의 자세로 살아가는데 성공하지 못하면 그게 이상하다.

무엇보다 절약하기 위해 노력한 글을 읽으면 감탄을 넘어 존경이 들 정도다. 나로써는 감히 꿈도 꾸지 못할 자세와 태도와 행동이다. 나도 어려울 때가 있었고 힘들때도 있었지만 그정도까지 노력한 적은 없었다. 누군가 성공하지 여부를 알려면 그가 보유한 자산이 아니다. 그와 이야기를 나누고 갖고 있는 삶의 태도와 가치관만 보더라도 알 수 있다. 자산이라는 것이 쉽게 쌓이는 것은 아니지만 느린 듯 늘어날 수밖에 없는 사람은 결국에는 늘어나게 마련이다.

아이때문에 힘들고 여러 가지 사정으로 움직이는 것이 어렵다고 이야기하는 사람은 <나는 마트 대신 부동산에 간다>를 읽어보면 된다. 저자가 어떤 식으로 움직이고 활동했는지 말이다. 놀랍게도 세 아이의 엄마라는 사실을 잊게 만든다. 세 아이를 데리고 움직인다. 세 아이가 아직 미취학인데도 부동산 중개업소를 들려 상담을 하고 아파트 내부를 들여다 본다. 아이들이 유치원에서 집에 와야 하니 매수를 위해 기다리다 다시 집에 갔다 다시 부동산 중개업소로 돌아온다.

여기서 동네 부동산 중개업소가 아니라 고속버스를 타고 돌아다녀야 하는 곳이다. 이렇게 노력하는데 완전히 두손 두발 들었다. 흔히 말하는 육아와 투자를 둘 다 훌륭히 병행했다. 혼자서는 안 되고 남편의 뒷바라지(??)도 있었다. 전적으로 믿어주고 자신이 근무하는 시간이 아닐 때 외출을 밀어준 남편의 역할도 빼놓을 수 없다. 내가 남편이라도 이렇게 열심히 적극적으로 하는 부인이 있다면 그걸 말리고 딴지걸 수 없지 않았을까. 굳이 배우자를 설득할 필요도 없다.

이 책 저자도 언급하지만 의외로 여성 투자자가 쓴 책은 드물다. 드물지만 여성 투자자가 쓴 글이 상당히 많은 사람들에게 깊은 울림과 공감대를 형성하는 경우가 많다. 투자 책은 단순히 투자만 배우려고 읽는 것은 아니다. 투자자의 가치관과 생활뿐만 아니라 자세를 배우려고 한다. 투자자는 남성만 있는 것이 아니라 여성도 많다. 여성 투자자만 느끼고 공감할 수 있는 책은 그런 의미에서 드물다. 특히나 남편이 반대하는 경우에 고민하는 걸 많이 본다.

시간이 지나 해결되는 경우가 많지만 쉽지 않은 걸 느낀다. 투자도 힘든데 가족의 동의를 구하지 못하니 더욱 외로운 경우가 많다. 이런 상황에서 같은 여성이자 아이 엄마가 쓴 책은 훨씬 더 공감하고 감정이입하게 된다. 이런 부분은 남성 투자자가 쓴 글에서는 절대로 느끼지 못한다. 남성들이 괜히 이성적이고 어려운 용어를 써 가며 이야기할 때 아줌마로써 쉬운 표현과 함께 공감되는 이야기가 많이 나오니 더욱 사랑을 받게 된다.

투자 방법에 있어 동의하는 부분도 아닌 부분도 있다. 보유 기간에 대한 판단 같은 것은 말이다. 그 점을 제외하면 책에서 소개하는 다양한 투자 방법에 대해 대체적으로 동의한다. 뿐만 아니라 배워야 할 부분도 있다. 모든 투자는 아무리 초보라도 배울 것이 있다. 어차피 투자는 늘 새로운 것이고 각자 투자는 다르니 말이다. 워낙 다양한 투자처를 소개한다. 저자가 직접 투자한 지역과 아파트의 사례에 대해 매수부터 매도까지 알려준다. 매수한 이유와 매도한 사정을 소개한다. 그 자체만으로 간접적인 경험이 된다.

여타의 책과 달리 <나는 마트 대신 부동산에 간다>는 에필로그가 인상적이다. 보통 이렇게 저렇게 투자하라거나 성공하라고 덕담을 하는 대신에 독서를 권한다! 투자 책에서 마지막이 독서를 권장하다니. 너무나 어색하지만 내 입장에서는 최고의 덕담으로 보였다. 저자가 나에게도 독서를 권하는 투자자로 존경한다고 할 때 솔직히 그저 의례적인 덕담으로 받아들였다. 아니었다. 지금보니 최고의 덕담이었다. 무엇보다 저자 자신이 꿈꾸던 일이라고 했다.

참 재미있게도 투자를 시작하며 독서를 더욱 열심히 하는 사람들이 많다. 투자를 열심히 할수록 더욱 책을 많이 읽는다. 사람들이 투자자를 어떻게 볼련지 몰라도 일반인보다 더 많은 공부와 노력을 한다. 그 중에 하나가 독서다. 다소 편중된 독서를 할지 몰라도 그 마저도 하지 않는 사람에 비하면 훨씬 낫다. 독서와 투자를 잘 하면서 육아와 가정까지 슬기롭게 잘 해내는 저자의 <나는 마트 대신 부동산에 간다>는 마인드 책으로 읽어도 좋다. 

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