부동산 인사이트 - 매수매도 타이밍

부동산 매수매도 타이밍 인사이트
이장용 지음 / 북아이콘 / 2016년 11월

원래부터 였는데 이제서 알게 된 것인지 최근에 많이 늘어난 것인지 정확히 모르겠다. 어느 순간부터 부동산과 관련된 좋은 글을 올리는 사람이 무척 많아졌다. 굳이 연관성이 찾자면 부동산 시장이 좋은 때와 대략 그 타이밍이 비슷하다. 주로 블로그를 위시로 한 사람들이다. 블로그에 글 올리고 부동산 카페에도 글을 올린다. 예전에는 이런 부동산 글은 거의 대부분 어디에 투자했다는 이야기가 주를 이뤘다. 그리하여 돈을 벌었다는 정도였다.

이제 부동산 글은 전부 단순히 어디에 투자했다는 글이 올라오지 않는다. 그 보다는 보다 거시적인 이야기를 많이 들려준다. 과거에 부동산은 직접 투자자와 전문가로 나눠져있었다. 투자자들은 따로 끼리 끼리(??)모여 투자하고 전문가들의 이야기를 참고했다. 전문가들은 딱히 직접 투자를 하지 않지만 큰 틀에서 입지와 향후 전망을 알려줬다. 이렇게 구분되었던 부동산 투자 분야는 이제 어느덧 구분이 무의미해졌다. 

전문가라고 하면 흔히 언론 매체에 나오는 사람들이라 할 수 있는데 이들보다 차라리 블로그 같은 곳에 투자를 하며 전망하는 사람들이 더 믿음이 간다. 무엇보다 전문가들은 대부분 직접 투자보다는 이론적으로 열심히 알려주지만 직접 투자를 하며 전망을 하는 사람들이라 신뢰가 더 간다. 최근에 이런 이유로 많은 사람들이 이런 부동산 투자자이자 전문가들의 글을 찾아 읽고 도움 받고 투자를 하는 실정이다. 그들이 하는 이야기가 맞다 틀리다는 중요하지 않다. 그건 전문가도 똑같으니.

그렇게 예전과 달리 참으로 여러 사람의 부동산 투자 이야기를 읽게 되는 중 그 중에 한 명이 <부동산 매수매도 타이밍 인사이트>저자인 이장용(얼티메이텀)이다. 주로 어떤 지역을 투자하는 것이 좋다는 이야기보다는 큰 틀에서 향후 부동산이 어떻게 진행될지 데이터를 갖고 알려주는 스타일이다. 개인적으로 만나본 적도 없고 직접 투자하는지도 알지 못한다. 그저 자신만의 뷰를 갖고 시장을 통찰하는 글을 읽었을 뿐이다.

이 책을 읽어보니 직접 투자도 하는 투자자였다. 부동산을 보는 방법은 참 많다. 무엇이 딱 맞다고 할 수는 없다. 대체적으로 딱 하나만 갖고 특정 자산의 상승과 하락을 파악한다면 그 사람은 어쩌다 한 번 맞은 걸 갖고 침소봉대하는거다. 우리가 살아가는 세상이 얼마나 복잡다단한데 잣대 하나로 다 맞겠는가. 고장난 시계도 하루에 두 번은 맞는것과 같은 이치일 따름이다. 다만 여러 요소 중에 가장 영향을 크게 미치는 것은 분명히 있다.

이 책에서는 그걸 금리로 알려준다. 부동산이라고 하면 너무 광범위하니 그 중에서도 주택이다. 그것도 넓으니 더 좁혀 아파트다. 실제로 책에서 언급하는 부동산은 아파트다. 그 외 주택유형은 그다지 언급되지도 않는다. 아파트에서 가장 중요한 점을 금리로 본다.수요와 공급도 있고 다른 요소도 있겠지만 부동산도 전체 경제에서 일부분이라는 점을 놓고 볼 때 금리가 미치지 않는 것은 없다. 금리는 오르고 내린다. 이에 따라 모든 자산은 영향을 받는다.

책에서는 금리와 수요, 공급등을 설명한다. 무엇이 먼저 인지 다소 애매할 수 있지만 금리가 먼저라고 설명한다. 과다 공급보다는 보다 더 큰 틀에서 금리가 올라 더이상 대출 이자등을 버티지 못하고 포기하는 사람이 나온다. 이러면서 공급에 비해 수요가 받쳐주지 못하니 미분양이 나오며 주택가격이 하락한다. 금리가 내려가며 개인이 부담할 수 있는 대출금과 이자가 작아지며 서로 구입하려 하며 수요와 비해 공급이 부족해서 주택가격은 상승한다.

이런 시스템으로 주택가격 상승과 하락을 설명한다. 경제라는 큰 시스템에서 이런 주장은 틀리지 않다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 여부가 다소 논란이 될 수 있는 정도다. 이와 함께 주택을 바라보는 다양한 시선과 통계를 알려준다. 어떤 걸 봐야 하며 한국과 외국 사례를 들며 미래도 예측한다. 결국에 이 모든 것의 중심에는 자본주의 사회 시스템이 존재한다. 지폐를 발행하고 갚지 못해도 인플레이션이 발생하며 돈의 가치는 떨어지며 자산의 가격은 오르는 현상말이다.

마지막 장에는 많은 사람들이 궁금해 하는 향후 한국 부동산의 미래에 대해 설명한다. 현재 국가 기관에서 발표한 자료를 갖고 미래에 펼쳐질 정책에 따른 발전과정에 따라 각 지역이 어떻게 수요와 공급이 될 지 예측해준다. 정부의 정책과 각 지자체의 의지에 따라 - 그러기 위해 정책을 추진할 자본이 있느냐도 중요하지만 - 주택은 영향을 받는다. 전혀 있지도 않았던 세종, 동탄 같은 곳이 정부 정책에 따라 새로운 신도시가 되어 주택이 공급된 것처럼 말이다.

금리에 따라 2020년 전후로 주택가격이 어려울 것으로 예상한다. 미국 금리가 오르고 시차를 두고 한국 금리가 오르며 주택 가격 상승을 멈춘다. 그 후 다시 금리 하락 시기와 여러 재건축 등의 주택 변수가 결합되어 다시 상승을 2025년정도부터 예측한다. 그렇게 될련지는 나중에 확인하면 될 일이고 그 보다는 이책에서 그렇게 주장하는 그 근거와 시야를 알아두는 것이 중요해 보인다. 칼라 그림과 함께 설명해주고 있어 쉽게 읽을 수 있는 장점이 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 초반 통계 출처가 본인 블로그다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 주택 시장을 바라보는 하나의 시선.

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