아파트 매도의 기술

아파트 매도의 기술 - 매수는 기술이고 매도는 예술이다
라비에르(이승률) 지음 / 새로운제안 / 2023년 10월

아파트를 사고 파는 건 참 쉽다. 돈이 있면 가서 달라고 하면 된다. 상대방이 얼마를 원하든 그 금액을 지불하면 된다. 사실 이미 상대방이 얼마에 팔겠다고 내놓은 것이니 그다지 어렵지 않다. 매도하는 것도 쉽다. 내가 얼마에 팔겠다고 내놓으면 된다. 누군가 와서 산다고 하면 거래하면 된다. 간혹 내놨는데 전혀 안 팔리는 경우가 있다. 그럴 때는 가격을 낮추면 팔린다. 지금까지 내가 쓴 내용대로 하면 거래는 아무런 불편이나 힘듬없이 순식간에 할 수 있다.

문제는 이렇게 할 수 있을까? 이렇게 거래가 쉽게 될까? 그렇지 않다는 점이다. 이론과 현실이 다르다는 표현처럼 말이다. 특히나 매도가 어렵다. 맷는 진짜 돈이 있으면 어느 정도 가능하다. 가서 물건보도 상대방이 제시한 금액을 주면 된다. 약간 협상이 들어갈 때도 있지만 그것때문에 거래가 깨지는 경우가 많지 않다. 매도는 좀 다르다. 당시 부동산 상황도 중요하다. 내 마음이 내게 속삭이는 유혹이나 공포도 이겨내야한다. 거래 상대방이 내게 제안하는 것도 고민해야 하고.

특히나 매수할 때는 전혀 생각하지 못한다. 막연히 매도할 것이라고 생각했다. 막상 매도하려니 내 생각과는 다르다는 걸 많이 느낀다. 특히나 최근 1년 사이에 서울은 가격이 하락 한 후 다시 상승했다. 이럴 때 더욱 고민이 되고 망설여진다. 매수도 그렇지만. 매수는 내가 사지 않으면 된다. 산 다음에 벌어지는 상황을 감내하면 된다. 매도는 나름 타이밍이 있어 놓치면 두고두고 후회한다. 매수는 다른 물건을 구입하면 된다. 매도는 내가 보유한 물건이라 대안이 없다.

이토록 매도가 힘들지 누가 알았을까. 매수는 기술이고, 매도는 예술이라고 표현한 이유다. 상당히 많은 책이 좋은 부동산을 고르고 매수하는 방법을 알려준다. 매도하는 방법에 대해 알려주는 책은 없다. 그건 각자 알아서 하는 영역이기도 하다. 알려주다고 할 수 있는 영역이 아니라고 생각되기 때문이다. <아파트 매도의 기술>은 제목에도 나온 것처럼 아파트 매도에 대해 알려주는 책이다. 다양한 매도 방법을 알려주는 책이라 생각하고 읽었는데 다양하게 알려준다.

매도를 하기 위한 전제조건이 있다. 그건 바로 보유하고 있어야 한다. 갖고 있어야 팔 수 잇다. 팔고 싶어도 없으면 못 판다. 그렇기에 매도하기 이전에 매수는 데깔코마니처럼 서로 붙어있다. 매수를 잘 했어야 매도를 잘 할 가능성이 크다. 이를 위해 어떤 시기에 매수해야 할 지 부동산 사이클에 대해 책은 설명한다. 부동산 사이클은 분명히 있다. 워낙 장기라 쉽다고 생각하면서도 어렵다. 한 번 상승 추세가 이어지면 오래도록 상승한다. 상승이 영원한 건 아니다.

상승할 때도 직선으로 오르는 건 아니다. 그러다 의심하다 매수 기회를 놓친다. 뒤늦게 매수해서 고점에 물리기도 한다. 하락이 왔을 때도 마찬가지다. 하락은 상승이 있어야 온다. 상승이 없는데 하락이라는 표현이 올리가 없다. 상승 말미에는 더욱 매수하고 싶다. 그 때가 고점인 경우가 많지만 인간 심리는 어쩔 수 없다. 과거 추세가 머릿속에 들어오지 지금이 위험하다는 인식은 사라진다. 하락했을 때 팔면 된다고 말하긴 쉬워도 막상 그 때가 오면 안 팔린다.

이건 내가 부동산 강의할 때도 수없이 말했다. 하락하면 더 싸게 팔면 되지 않겠냐고 마음 먹지만 아니다. 일단 현재 가격에 내 놓는다. 매도가 안 되니 가격을 내려 놓는다. 이미 시장은 얼어 붙었기에 누구도 물건을 보러 오지 않는다. 현재 주택이 공실이면 상관없겠지만 누군가 살고 있다. 대체적으로 전세로 살고 있다. 전세 만기에 맞춰 매도가 안 되면 어쩔 수 없이 한 바퀴를 돌려야한다. 내 의지와 상관없이 저절로 매도를 못하고 몇 년 더 보유하게 되는 상황이 된다.

이렇게 부동산 매도는 여러 조건이 맞아 떨어져야 가능하다. 이런 부동산 사이클을 파악하기 위해 책에서는 여러 지표 보는 법을 알려준다. 매수 우위지수부터 거래량, 미분양 분석, 전세가율 분석 같은 것들이다. 그 중에서 안전마진 분석이 가장 도움 될 수도 있을 듯하다. 주식에서 쓰는 안전마진을 확보하는 방법은 세가지다. 차액 안전마진, 비율 안전마진, 고점 안전마진이다. 두 아파트를 비교해서 상승한 금액만큼 과거 데이터를 볼 때 아직 안 오른 아파트가 오른다.

두 아파트를 비교해서 상승률 만큼 다른 아파트도 오른다. 이전 상승기 때 오른 금액만큼 상승한다. 이런 식으로 안전마진을 확보해서 아파트를 매수하면 매도할 때 도움이 된다. 매도할 때는 당연히 세금이 중요하다. 세금이란 이익이 나야 내는 것이지만 신경쓰지 않으면 내지 않아도 될 세금을 낸다. 또한 인테리어는 적은 비용으로 좀 더 높은 가격에 매도할 수 있는 기술이다. 이런 점을 잘 파악해서 매도하면 즐거운 마음으로 거래하고 수익을 낼 수 있지 않을까한다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 글이 잘 안 읽히게 썼다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 좋은 매도를 위해 읽자

미국 부동산을 알면 투자가 보인다를 읽으니 투자하고 싶다

미국 부동산을 알면 투자가 보인다
다이애나 킴 외 지음 / 중앙경제평론사 / 2023년 4월

최근 외국 부동산에 대한 관심이 많아졌다. 투자자에 한해서라고 할 수 있어도 말이다. 한국 부동산이 많이 올라 그 금액으로 외국 부동산에 투자하는 부분에 대한 관심이기도 했다. 최근에 워낙 규제가 많아 외국 부동산으로 눈을 돌린 측면도 있다. 예전에 부동산 강의를 할 때 수강생 중 한 분이 강의하는데 캐리어를 끌고 왔다. 물어보니 강의 후 베트남에 가는데 부동산 투자목적으로 간다고 했다. 속으로 대단하다고 생각했는데 그게 6~7년 전이었다.

10년 전에는 미국 부동산 임대사업자에 관한 책을 읽은 적이 있다. 한국과 다른 체계에 무척이나 신기해했다. 미국은 한국과 달리 월세로 구성된다는 점도 당시에는 흥미로웠다. 아쉽게도 당시에 그렇게 임대사업에 대한 부분만 정보와 지식을 얻고 끝냈다. 내가 미국 부동산을 투자할 것이라는 건 1도 생각하지 못했다. <미국 부동산을 알면 투자가 보인다>를 읽었더니 당시에 과감히 미국 부동산 투자할 생각을 했으면 어떠했을까하는 생각이 들었다.

미국 부동산 뿐만 아니라 일본 부동산에 대해서도 5~6년 전에 정보와 지식을 얻으면 괜찮다는 생각을 했다. 최근에 미국뿐만 아니라 일본 부동산에 대한 관심도 꽤 커졌다. 한국에서 부동산에 투자할 돈이면 일본에서 빌딩을 사고 안정적으로 월세도 받을 수 있다는 개념이다. 그렇다해도 이 책을 읽어보니 미국 부동산만큼 확실한 것도 없다는 생각이 들었다. 무엇보다 읽어보니 내가 굳이 꼭 미국을 갈 필요도 없다. 모든 건 전부 대리인을 통해 진행이 전부 가능하다.

이걸 믿을 수 있겠냐는 여부가 달려있다. 근데, 미국은 거의 모든 걸 변호사가 진행한다. 변호사가 아니더라도 전문적인 중개인이 진행을 한다. 여러 서류 등을 볼 때 주마다 다르긴 해도 대부분 변호사가 거의 필요하다. 그러니 믿을 수 있는 변호사에게 의뢰하는 식으로 한다면 얼마든지 현장을 가지 않고도 가능하다. 중개인이 해당 부동산의 사진이나 영상을 찍어준다. 더구나 부동산 매매에서 하자를 전부 검사한다. 이런 부분은 내가 하는 것이 아닌 전문가가 따로 있다.

이들이 하는 검사를 통과해야만 구매가 가능하다. 더구나 내가 현금을 직접 매도자에게 주는 것도 아니다. 에스크로라는 계좌에 돈을 넣는다. 이건 제3자가 운영하는 계좌다. 변호사에게 줄 때도 있다고 하지만 특별한 일 없으면 전부 에스크로 계좌에 불입한다. 이곳에 넣은 돈은 모든 절차가 다 끝나야만 매도자에게 돈이 넘어간다. 그렇기에 내가 직접 가지 않는다고 하여 최근 한국에서 벌어지는 것과 같은 사기가 생기긴 힘들다. 물론 당할려면 결국에 당하겠지만.

미국에 투자하기 외국인이 투자하는 건 쉬운게 아닌 건 사실이다. 그렇다해도 실거주가 아닌 입대사업 목적이라면 오히려 손 쉬운 듯도 하다. 미국은 임대사업을 하는 사람에게는 딱히 따지는 건 없는 듯했다. 외국인이든, 내국인이든 신경쓰지 않는다. 한국에서 투자를 하니 관련 서류를 제출하면 된다. 책을 읽어보면 미국 부동산 투자가 너무 매력적으로 보였다. 책을 쓴 사람은 미국에서 활동하는 변호사나 회계사, 에이전트다. 여기에 한국에도 이들이 진출한 회사가 있다.

그렇기에 책을 다소 고깝게 보면 고깝게 볼 수도 있다. 심지어 여러 명의 저자가 전부 책 말미에는 자신의 홈페이지 등을 썼다. 이럴 때 보통 나는 그다지 좋게 보지 않았는데 이번에는 오히려 도움이 된다는 느낌이 들었다. 내가 미국 부동산에 대한 정보도 없고, 아무 것도 모르니 누군가의 도움을 반드시 받아야 할 텐데 연락처가 있으니 말이다. 직접투자를 하거나 법인 설립으로 투자를 하는 부분에 있어 정답은 없다고 알려준다. 미국은 세금을 이연하는 제도가 있다.

1031익스체인지라는 제도인데 자신이 양도한 금액과 같거나 더 비싼 주택을 6개월 안에 매수하면 세금을 당장 내지 않는다. 1031 익스체인지를 활용하려면 법인이 좀 더 좋은 듯했다. 개인으로 할 때면 월세를 받으려면 법인보다 다소 좋은 듯도 했다. 법인으로 해서 1031 익스체인지를 활용해서 양도세를 안 내고 최종적으로 해당 법인을 상속받게 되면 상속받은 자산이 0으로 다시 시작한다. 그런 이유로 결국에는 세금을 하나도 내지 않고 자녀에게 자산을 물려준다.

이런 방법은 한국에서는 절대로 불가능하다. 대출을 받아도 최대 500만 달러까지 받을 수도 있고 실거주 목적이면 75만 달러까지는 대출 이자에 대한 세금을 돌려받는 듯하다. 또한 임대사업을 하게 되어도 대출이자에 대해 거의 대부분 세금을 돌려 받기에 책에서는 이자를 전혀 걱정할 필요가 없다고 한다. 그러기 위해서는 월세가 이자보다 높아야 하겠지만 미국은 워낙 월세가 비싸기 때문이다. 더구나 주마다 다르긴 해도 세금을 거의 내지 않는 곳도 있다.

대출도 과연 그렇게 나올지 궁금한데 70%는 나올 수 있다고 알려준다. 국내 자산이 있으면 이를 근거로 신용이 나온다. 또한 이렇게 임대사업을 하게 되면 그에 따른 보증이 되어 미국에서 꽤 신용이 쌓이고 한다. 또한 여기서 알려준 DST는 리츠는 아닌데 혼자 또는 여러 명이 부동산에 투자하는데 이를 회사가 전부 관리한다. 나는 신경 쓸 일이 거의 없다. 직접 부동산을 취득하는 것보다 훨씬 효율적으로 느껴졌다. 책을 쓴 사람들이 변호사들이기도 하고 직접 관련 종사자라 그 어떤 미국 부동산 책보다 훨씬 도움이 될 듯하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 정보와 지식을 더 달라고!!
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미국 부동산 투자하고 싶다.

왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?

왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요? - 전세부터 청약, 재개발·재건축, 경매까지 한 권으로 끝내는 아파트 투자사전
부찾남 지음 / 다산북스 / 2023년 4월

이제 대세는 유튜브다. 부동산 관련해서도 블로그나 카페 보다는 유튜브로 유명한 사람이 인기를 얻고 있다. 워낙 덩치가 큰 부동산카페가 아닌 다음에 개인 파워로는 유튜브가 훨씬 더 크다. 유튜브에서 알려주는 내용에 사람들이 반응하고 공부하며 움직인다. <왕초보, 부동산 어떻게 투자할까요?>저자도 유튜브로 유명하다. 솔직히 난 이 책을 통해 처음 접하긴 했다. 구독자가 무려 20만 명이 넘으니 충분히 많은 영향력을 보여준 것이 아닐까하는 생각이 든다.

무엇보다 이 책은 두께에 기가 질렸다. 부동산 책 중에 이렇게까지 두껍게 낸 책은 거의 없다. 책 제목처럼 왕초보에게 알려주고 싶은 모든 내용을 전부 이 한권에 담은 것이 아닌가한다. 정확하게 주택과 관련된 건 전부 나온 듯하다. 매 챕터마다 꼭 알아야 할 프롭테크도 함께 보여준다. 해당 프롭테크를 통해 알려주는 내용을 어떤 식으로 찾을 것인지 소개한다. 전부 알고 있는 프롭테크였는데 초반에 잠시 보고 안 봤던 리치고는 이 책을 통해 다시 들여다 봐야겠다는 생각은 들었다.

21년에 채널 개설하고 4개월 만에 10만 명을 구독자로 모집했다고 한다. 아마도 당시에 사람들이 부동산에 대해 궁금한 점을 가장 잘 설명하고 트랜드있게 소개한 것이 아닐까한다. 부동산으로 그렇게 짧은 시간에 구독자를 모으는 것이 쉽지 않을텐데 말이다. 저자는 주로 신축 아파트나 분양권에 투자를 한다. 그렇지 않다면 25년이 넘은 재건축 예상 아파트를 투자한다고 알려준다. 신축은 그만큼 신경쓸 일이 없기 때문이다. 구축은 다소 신경써도 신축이 될 예정이고.

책에서 가장 많이 소개하는 건 호갱노노같다. 다음으로 아실이나 네이버 부동산 정도인 듯하다. 이런 걸 잘 활용해서 자신이 찾고 싶은 걸 조사하고 검색하면 된다. 주로 비교를 통해 자신만의 원칙을 정한다. 그 중에서 선택할 아파트의 적정가격을 정한다. 이를 위해서 먼저 해당 지역의 랜드마크 아파트를 선정한다. 특별한 일이 없다면 지역에서 제일 비싼 아파트다. 해당 아파트의 평당 가격을 조사한다. 이걸 기준으로 다른 아파트의 평당 가격을 비교한다.

이를 위해서 제일 비싼 아파트가 아닌 다른 아파트의 평당가도 알아야 한다. 그래야 다른 아파트를 선정한 후에 두 아파트 사이에 관심가는 아파트의 적정가격을 파악한다. 비싼 아파트가 평당 5000만 원이다. 그 지역의 다른 아파트의 평당 가격은 4300만 원이다. 이를 근거로 내가 찾은 아파트의 평당가격을 감안한다. 관심있는 아파트가 랜드마크에 가까운지 비교 아파트에 가까운지를 파악한다. 분명히 관심아파트는 두 가격 중 어딘가에 속할 것이다.

그렇게 하나씩 아파트에 대해 스스로 평가를 한다. 내가 한 평가가 분명히 정확한 것은 아니다. 그 후에 실제 가격을 비교하면 된다. 생각과 차이가 나는 아파트가 있을테다. 그 지점이 관심 아파트가 저평가인지, 고평가인지를 파악하는 기준이 된다. 이런 식으로 재건축 아파트도 대략적으로 감정가를 스스로 선정한다. 여기에 건축비 등이 있을테니 부담금 등을 추가해서 적정 가격을 정한다. 그 후에 재건축 될 아파트의 현재 가격의 고평가 여부도 파악하고 투자한다.

그렇기에 아까 이야기한 저자의 기준은 다음과 같다. 4년 이내 신축 혹은 분양권을 싸게 산다. 25년 이상 구축으로 재개발, 재건축, 리모델링 아파트를 노린다. 4~25년 된 아파트는 경매로 싸게 낙찰받는다. 꽤 괜찮고 확실한 방법이다. 이런 원칙을 세운 후 개발 아파트에 대해서는 보다 구체적인 방법을 근거로 파악하면 된다. 매도하는데 있어서도 저자가 알려준 방법이 꽤나 괜찮았다. 자신이 보유한 아파트 근처 중개업소에 전부 의뢰하는 건 당연하다.

여기에 보유 아파트보다 근처의 비싼 지역에도 중개한다. 그렇게 되면 해당 지역의 중개업소에서는 좀 더 저렴한 아파트를 소개할 가능성이 있다. 그렇게 보러온 사람이 가격에 메리트를 느끼고 매수할 수 있다. 여기에 교통망에 따른 투자는 물론이고 세금까지도 소개한다. 청약과 분양권 투자하는 방법, 갭투자와 재건축, 재개발에 경매까지도 알려준다. 보니 저자가 직접 투자를 했던 방법을 알려준 듯하다. 460페이지나 되어 정보와 지식을 꽉꽉 눌러 담아 알려준 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이토록 방대할 필요까지는.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 주택 투자에 대한 거의 모든 것.

NEW 대한민국 청약지도로 다시 왔다

NEW 대한민국 청약지도 - 한 권으로 끝내는 청약 당첨 전략의 모든 것
정지영 지음 / 다산북스 / 2023년 4월

아마도 부동산 투자를 해서 돈을 좀 벌었다는 사람 중에 가장 많은 비중을 차지하는 것이 청약이 아닐까한다. 갭투자가 가장 대중화되었지만 청약이 가장 확실한 방법이었다. 청약은 허들이 있어 아무나 할 수 없다는 편견이 있다. 짬짬이라는 표현처럼 뽑기로 운이 좋다는 생각이 강했다. 알고보면 그게 아니었다. 작전과 전략을 잘 세워 청약한다면 당첨 확률이 올라간다. 그런 걸 몰랐는데 그렇게 했을 때 당첨되는 사람이 하나 둘씩 나타나며 비법이라면 비법이 알려졌다.

그 비법은 <NEW 대한민국 청약지도>책을 쓴 저자 정지영 같은 사람이 알려준 덕분이다. 가점이 중요하지만 그게 전부가 아니다. 자신의 상황도 중요하지만 어떤 면적과 타입을 선택하느냐에 따라 달라진다. 또한 무조건 일반 청약만 생각하고 있던 사람이 알고 보니 특별공급에 신청할 수 있다는 사실도 깨닫게 된다. 본인이 몰랐던 걸 알려주고 전략을 짜서 청약을 했더니 당첨이 된다. 이런 것들이 많이 알려지면서 사람들은 청약도 무조건 하는 것이 아니라는 걸 깨달았다.

하지만, 지난 1년 정도만 놓고 본다면 청약 시장은 좋지 못했다. 부동산 시장 자체가 안 좋았다. 가격이 하락하면서 저절로 아파트 매수헤 대한 의지가 많이 꺾였다. 여기에 각종 규제까지 겹치면서 상황이 안 좋게 변했다. 좋게 보면 진짜 실수요자만 청약을 하라는 의미다. 청약할 사람만 하면 된다. 가수요는 필요없다. 분명히 선한 의도로 시작했다고 본다. 안타깝게도 선한 의도가 언제나 선한 결과가 나오지 않는다. 여러가지가 겹치면서 청약 시장은 꽁꽁 얼어붙었다.

가장 힘들게 한 점은 대출이 아닐까한다. 청약에 당첨되어도 대출이 나오질 않으니 포기한 사람도 많았다. 이런 점 때문에 청약완판이 아닌 미달까지 나왔다. 지방 시장은 이미 그런지 오래 되었고 서울도 그런 아파트가 나오기 시작했다. 그래도 틈새시장을 찾아 청약한 사람들이 있었다. 미분양은 물론이고 미계약까지 나왔는데도 인기가 확 죽었다. 올해들어 다시 규제가 풀렸다. 여전히 규제 지역은 살아있다. 규제지역은 서울에서도 워낙 가격이 비싼 곳이다.

이를 제외하면 얼마든지 전매도 가능하다. 대출도 풀어줘서 특별한 일이 없다면 중도금 대략 60%정도까지 가능하다. 상황이 이렇게 되자 사람들은 다시 보게 되었다. 작년부터 부동산 시장이 다소 얼어붙었지만 여전히 당첨되었을 때 어떤 일이 벌어졌는지 기억에 생생하게 살아있다. 여전히 서울 핵심 지역의 아파트가 청약을 하니 사람들이 했다. 한동안 청약에 대해 소홀히 했던 사람도 또 다시 관심을 가져야 할 일이 생겼다. 한동안 청약 시장이 안 좋으니 내게도 묻는 사람이 있었다. 청약통장을 없애는 것이 낫지 않겠냐고. 이 책에서도 강조하지만 무조건 청약 통장은 쓰지 않아도 계속 유지를 해야 한다.

청약 통장을 써서 당첨 되면 그 즉시 또다시 청약 통장을 만들어 불입해야 한다. 무엇보다 청약 통장은 기회를 준다. 줍줍이라고 청약통장이 없어도 가능한 것도 있지만 최소한 갖고 있어야 한다. 그래야 내가 청약 통장을 쓸 기회를 이용할 수 있다. 내가 1주택자나 다주택라고 해도 청약통장이 있어야 최소한 신청할 수 있다. 솔직히 내가 청약하려는 아파트에 대해 궁금한 점이나 의문점은 대부분 모집자 공고 사항에 다 있다. 깨알같은 글씨지만 자세히 보면 알 수 있다.

그걸 읽고 고민해서 전략을 세워 청약하면 된다. 라고 쉽게 말하지만 부동산에 대해 잘 모르는 사람 입장에서는 그게 막상 쉽지 않다. 내가 읽고 있는 한글이 머리에 전혀 들어오지 않는다. 좀 더 쉽게 이해할 수 있게 누군가 알려줘야 한다. 그럴 때를 대비해서 책을 읽어놓으면 좋다. 또한 청약이 당장 멈추거나 끝나는 것도 아니다. 현재 대기하고 있는 청약이 많다. 또한 대도시 곳곳에 노후 아파트가 엄청나게 많다. 이런 곳은 현재 신축아파트로 변신하기 위한 노력 중이다.

이런 아파트가 시장에 나왔을 때 청약을 하려면 내가 알아야 한다. 아는 만큼 보이고 수익을 낼 수 있다는 사실이 다른 분야도 그렇지만 청약만큼 확실한 것도 없을 듯하다. 솔직히 이 책을 처음 받았을 때 꼭 읽어야 하나라는 생각도 했다. 이미 전작을 읽었고 개정판이라서 그랬다. 막상 책을 읽으니 많은 내용을 새롭게 변경했다. 현재의 청약과 관련되 제도와 대출에 맞게 전부 업그레이드를 했다. 뿐만 아니라 사례도 과거가 아닌 최근 사례로 교체한 듯했다.

직접 하는 게 맞겠지만 하려면 다소 귀찮기도 한 서울과 경기도 분양 예정 단지에 대해서도 소개한다. 더 중요하다고 하면 중요할 수 있는 서울에 분양권 전매가 가능한 단지도 알려준다. 많은 사람들이 신축아파트를 선호한다. 자신에게 기회가 없다고 하지만 이 책을 읽어보면 꼭 그렇지 않다. 기회는 없는 게 아니라 내가 몰랐던거다. 누군가는 그 기회를 잘 이용해서 찾아 먹는다. 그것도 다주택인데도 불구하고 말이다. 얼마든지 찾으면 보인다. 그 기회를 이 책을 통해 찾아보면 되지 않을까.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 미분양과 미계약 전국까지 알려주면 더 좋은데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 청약은 가장 확실한 방법.

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나는 집 대신 땅에 투자한다 수익이 훨씬 좋아서

나는 집 대신 땅에 투자한다 - 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식
김종율.임은정 지음 / 한국경제신문 / 2023년 3월

부동산은 결국에 토지투자다. 부동산 투자를 한 사람이라면 누구나 동의한다. 건축을 하고 싶어도 땅이 없으면 불가능하다. 아파트는 주택에서 가장 효율적으로 건물을 올린 방법이다. 토지는 몇 평 안 되지만 위로 엄청나게 올려 집을 만들었다. 그렇게 할 수 있게 법이 정해져 있다. 내가 돈이 아주 많아 아파트를 짓고 싶어도 무조건 지을 수 없다. 허허벌판이라서 못 짓는게 아니다. 사람들이 올 수 없기에 못지는 것도 아니다. 물론 사람들이 살기 위한 기반시설이 있어야 한다.

기반시설과 상관없이 짓고 싶어도 지을 수 없다. 그건 법에서 정해놨기 때문이다. 토지마도 활용도가 다르다. 국가에서 딱 정해놨다. 어떤 토지는 집을 건축할 수 없다고 정했다. 어떤 토지는 아파트를 짓고 싶어도 불가능하다. 이런 점이 토지 투자의 매력일 수 있다. 왜냐하면 아파트를 지을 수 없는 토지가 평생 그런 건 아니다. 시간이 지나면 생각지도 못하게 아파트를 지을 수 있다. 최근에 유명해진 사진이 있다. 압구정동에서 어떤 분이 소와 함께 밭농사를 하신다.

지금은 도저히 상상도 할 수 없는 일이다. 최근 히트한 드라마에서는 허허벌판 사람도 없는 분당 땅을 회장에게 달라는 요구를 한다. 사람들은 다들 엄청난 혜안에 놀라움을 금치 못한다. 과거라면 상상도 할 수 없지만 지금은 어떻게 해당 지역이 변모했는지 우리는 잘 알고 있다. 토지투자는 기본적으로 어렵게 느껴진다. 아파트가 가장 쉽다는 건 누구나 알고 있다. 그러니 아파트 투자하는 사람에 비해 토지 투자하는 사람이 극히 적은 이유다. 쉬우면 토지 투자자가 더 많을 것이다.

어려울수록 수익이 커진다. 사람들이 몰려올수록 희소성은 커진다. 이럴 때 아파트나 토지나 똑같이 가격이 뛴다. 아파트보다 토지가 더 뛸 수 있는 이유는 뭔가를 할 수 있기 때문이다. 아파트는 기껏해야 거주할 수있는 주택으로 끝이다. 토지는 주택부터 상가를 비롯해서 다양한 용도로 토지 주인이 마음것 활용할 수 있다. 그런 점에서 토지가 가격이 뛰면 훨씬 더 상승한다. 아파트를 비롯한 주택은 뛰어봤자 기껏해야 2배 정도다. 2배를 넘긴 해도 그 언저리다.

토지는 그렇지 않다. 3~4배도 뛴다. 그것도 몇 년이 되지도 않아 그런 일이 벌어진다. 10년을 놓고 볼 때는 10배도 뛰는게 토지투자의 매력이다. 이러니 다들 토지 투자에 대해 욕망이 생긴다. 나도 한 번 토지투자로 큰 돈을 벌어볼까하는 욕망을 갖는다. 토지는 큰 돈이 들어간다는 이미지가 있다. 그건 부정할 수 없다. 실제로 <나는 집 대신 땅에 투자한다>에서도 단언코 그렇다고 한다. 아마도 워낙 소액으로 토지투자를 한 사람이 사기를 당하는 경우가 많아 그럴 듯하다.

토지투자는 어렵다는 인식이 강하니 누군가 쉽게 설명하면서 투자하라고 하면 귀가 솔깃해진다. 거기에 큰 돈 들지 않고 적은 돈으로도 가능하다고 하니 그렇게 소중한 내 돈이 사라진다. 기본적으로 모든 투자는 아는 만큼 보인다. 반대로 볼 대 모르면 하지 마라. 그렇다고 안 할 수없으니 이런 책이라도 읽어가며 공부해야 한다. 직접 강의를 들으면 최고겠지만 책을 통해 조금이라도 공부를 하면 좋다. 지금까지 토지 관련 책을 읽었는데 과거에 비해 최근 책이 좋아졌다.

에전에는 법령과 공법 등을 잔뜩 소개해가면서 내용이 구성되었다. 읽어도 모르겠고 그럴 바에는 그냥 인터넷 법령 찾아 읽는게 낫다. 최근 토지투자 관련 책은 무엇보다 핵심만 알려준다. 실제로 투자할 때도 모든 공법을 다 알아야 할 이유가 없다. 내가 하려는 것과 관련된 것만 배우면 된다. 또한 하다보면 관련된 투자를 통해 해당 공법 등은 저절로 몸에 새겨진다. 여기에 자신이 직접 투자한 사례를 알려주며 이론을 접목해서 알려주니 나도 할 수 있다는 용기가 생긴다.

책으로 볼 때는 자신감 올라기자만 막상 자신이 하려면 막막하긴 하지만. 내가 이렇게 썼지만 정작 이 책에서는 공법보다는 뉴스를 잘 분석하는 것이 훨씬 중요하다고 한다. 보통 토지투자는 사놓고 기다리는 것이라 알고 있다. 그게 아니라 살 때 이미 매도를 계획한다. 내 땅을 누가 살 것인지 정한 후에 매수를 한다. 사는 대상이 사람일수도 있고, 정부나 기관일 수도 있다. 그렇기에 기다리긴 기다리지만 언제일지 모르는 것이 아닌 보통 2~3년 정도를 기다리면 된다.

또한 토지 투자할 때 제일 막막한 것이 어디를 봐야 하느냐다. 수많은 토지가 있는데 그 중에서 어떤 걸 택할 것인지 너무 방대하다. 이럴 때 경매나 공매를 접목하면 좋다. 정확하게 봐야 할 물건이 있다. 그 중에서 내가 선택을 하면 된다. 이럴 때 단순히 경매나온 물건이 아니 뉴스를 접목할 때 제대로 빛을 발한다. 더구나 토지 투자는 누군가 명도할 일도 없으니 상대적으로 편하다. 책에서는 3년 뒤를 보라고 한다. 토지를 오래 보유하는 것이 아닌 3년 뒤에 팔 생각이라는 것이다.

부동산 투자에서 이정도 기간이면 아파트 투자도 비슷하다. 대체적으로 용도지역이 중요하고, 하위 법령인 자자체가 더 우선한다는 점도 핵심이다. 이를 위해서 가장 좋은 건 다른 지역이 어떤 식으로 개발되고 땅가격이 변했는지 공부한다. 그걸 파악하면 다른 지역도 그와 똑같이 움직인다. 그러니 3년 정도면 가능하고 대신에 해당 지역 뉴스를 끊임없이 보면서 시행사까지 준비될 때 매수한다. 경매는 소액으로도 상대적으로 가능하다. 이게 거의 다라고 한다. 그 이상도 꽤 많은 직접 책을 읽어보시길 바라면서.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 그래도 큰 돈이 들어가잖아.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 일주일에 하나씩 책에 알려준 걸 분석해볼까.

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