잭파시의 부동산 톱다운 투자법

잭파시의 부동산 톱다운 투자법 - '부동산 선행지수'로 매수 타이밍을 낚아채는 확신의 투자법
잭파시(최경천) 지음 / 다산북스 / 2024년 2월

전작인 <나는 대출없이  0원으로 소형 아파트를 산다>에 이어 이번에는 <잭파시의 부동산 톱다운 투자법>으로 찾아왔다. 이번에는 제목처럼 큰 그림부터 작은 그림으로 투자할 아파트를 찾는 방법을 알려준다. 책 서두에 돈의 흐름부터 파고드는 부동산 책이나 강의는 거의 없다라고 표현한다. 부동산 책을 200권 읽었다고 하는데 아쉬웠다. 내가 쓴 <부동산 투자 사이클>에 아주 친절하게 금융과 부동산의 관계에 대해 썼다. 돈의 큰 흐름부터 하나씩 설명한 책이다.

책 한 권 전체가 돈의 흐름을 미국부터 시작해서 한국까지 알려준 책이다. 안타깝게도 읽지 않은 듯하다. 돈의 흐름을 알려준다는 건 결국에는 유동성에 대해 설명하겠다는 뜻이다. 유동성은 돈이 얼마나 시중에 넘치고 줄어드느냐를 파악해야 한다. 이와 관련되어 한국은 그다지 중요하지 않다. 전 세계 돈이 넘치고 줄어드는 건 결국 미국이다. 미국이 어떤 식으로 돈을 풀고 죄느냐에 따라 전 세계 유동성이 변동한다. 한국은 그 안에서 그다지 큰 힘을 쏟지도 못한다.

아무리 노력해도 방법이 없다. 돈의 규모가 절대적으로 비교 불가다. 한국보다 더 GDP가 높은 국가들도 미국이 펼치는 유동성에 속수무책이다. 한국이 이런 상황에서는 별 의미가 없다. 책에서는 M2를 근거로 유동성에 대해 설명한다. 유동성이 풀리면 시중에 돈이 돌게 되고 줄어들면 돈이 줄어든다. 이에 따라 자산 시장도 함께 움직인다. 자산 시장이라는 표현처럼 부동산만 생기는 일이 아니다. 가까운 예가 코로낙 때이다. 전 세계적으로 위기 상황이 되자 돈을 풀었다.

돈은 생계가 힘든 사람들이 먹고 살 수 있도록 한 조치였다. 분명히 그렇게 시장에 돈을 풀었더니 전부 자산시장으로 가버렸다. 생계가 힘든 분들은 먹고 사는데 돈을 썼지만 중산층 이상은 그 돈이 없다고 먹고 사는데 지장이 있는 건 아니다. 돈이 뭉쳐서 전부 자산시장으로 달려갔다. 그로 인해 아파트도 전국적으로 전부 엄청나게 상승했다. 그 여파로 다음 해에 꽤 큰 폭으로 하락했다. 유동성이 넘치자 인플레이션까지 자극해서 금리를 급격히 올리며 견디지 못한 약한 고리부터 하락했다.

대체적으로 이런 식으로 유동성은 움직인다. 책에서는 이에 대한 설명을 거의 대부분 수치와 그래프로 설명한다. 친절하게 어떤 식으로 해당 수치와 숫자를 볼 수 있는 설명한다. 추가로 직접 엑셀을 갖고 만들 수 있는 방법을 알려준다. 아마도 가장 좋은 점 아닐까한다. 이 책에서는 수많은 데이터를 선보인다. 솔직히 많은 그래프를 봐도 책 저자가 설명할 때는 이해가 된다. 문제는 부동산이 이 책에 나온 걸로 끝이 아니다. 심지어 이 책에 나온 설명은 이미 과거다.

현재에 적용하기 힘들 정도로 지난 일이 될 수 있다. 중요한 건 지금 현 상황이 어떤 지 내가 파악해야 한다. 책을 읽고나서 항상 그 부분이 고민이 된다. 그런 면에서 이 책은 바로 그 데이터를 어떤 식으로 가공할 수 있는지 알려준다. KB부동산은 물론이고 다양한 어플 등을 이용하는 법도 알려준다. 크게 두 축으로 나눈다. 서울/경기도와 그 외 지역으로 나눈다. 서울/경기는 함께 움직이면서 동조화되어 있다. 그 후에 그 외 지역이 움직인다는 사실을 보여준다.

그 외 지역도 광역시와 도지역으로 나누고 최종적으로 시단위까지 간다. 시 단위는 광역시 급이 아니라 일단 인구가 100만 이하다. 많은 편에 속한 곳이 청주나 전주 같은 곳이다. 이런 곳은 해당 도시에서 인구가 제일 많은 곳이라 도지역을 파악하면 저절로 동행한다는 걸 알게 된다. 이런 식으로 차례대로 톱다운 식으로 하나씩 투자할 아파트를 찾는다. 이를 위해 설명하는 데이터가 엄청나게 많다. 직접 자신도 체크하고 있다는 걸 컴퓨터에 있는 엑셀 파일을 보여주기도 한다.

매수우위지수부터 시작해서 매매가격증감률, 거래량과 공급량은 물론이고 5분위에 PIR까지 설명한다. 너무 많은 데이터를 보여주고 있어 이걸 전부 보면서 투자하려면 참 힘들겠다라는 생각도 들긴 했다. 투자를 잘 하기 위해서는 어쩔 수 없이 해야 하는 과정이겠지만. 어떻게 보면 어지간한 부동산 책에서 중요하다고 이야기하는 모든 내용은 전부 넣은 듯도 하다. 모든 걸 전부 알면 알수록 도움이 되는 건 맞겠지만. 시도지역별로 큰 그림을 볼 수 있게 장기 데이터를 보여주고 있어 도움이 된다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 봐야 할 데이터가 너무 많다.
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 순서대로 하나씩 체크하면 된다.