경매 소송 시크릿 - 맛보기

아는 만큼 돈 버는 경매소송 시크릿 - 1%특수물건 달인 이진환의
이진환 지음 / 매일경제신문사 / 2009년 12월

이 책의 저자는 다른 책에서 공동 저자로 자신의 실전 사례를 올렸는데 공동 저자들 중에 가장 진짜배기이면서 부동산 경매에서 흔히 말하는 어려운 사건을 많이 경험하고 해결한 모습을 보여줘서 공동 저자들말고 이 사람만 따로 자신의 실전사례를 했으면 좋겠다는 생각을 했는데 주위 사람들에게 그런 이야기를 많이 들었는지 본인 만의 단독 책을 펴 냈다.





부동산 경매를 시작한지 11년이 된다고 하고 변호사 사무실등에서 부동산 경매만 전문적으로 처리를 했다고 하니 본인이 직접이든 간접이든 경험한 사례가 무궁무진할 것이라는 예측은 가능하다. 그만큼 같은 면서도 조금씩 다른 부동산 경매에 대한 이야기를 잘 풀어 낼 것이라는 기대 아닌 기대가 있었다.





책에는 상당히 많은 사례가 실려있다. 총 챕터가 20개이니 무려 20개나 되는 사례가 실려있는데 그 모든 것들이 전부 책의 제목처럼 단순한 물건들이 아니라 조금은 특수한 물건이고 수익만 보더라도 책에 나와 있는 사례들이 대부분 2000년 대 초반에 벌어진 것이면서 수억대의 이익을 봤으니 지금은 몇 백억대 부자가 되어 있어야만 한다. 아니면, 최소 100억.





다만, 아쉬운 것은 모든 사례들에 대해 아주 조금씩만 맛만 보여주고 끝난다는 것이다. 뭐, 부동산 투자자이지 전문적으로 글을 쓰는 사람이 아니라 그럴 수 있다고 하더라도 사례들에 대해 소개를 하고 해결한 것에 대해 조금 더 상세하게 내용을 풀어 썼으면 보다 잘 저자의 투자 사례에 대해 아는데 좋지 않았을까 한다.





저자가 자신의 투자 사례에 대해 대략적으로 알려 줬으니 책을 읽는 사람들이 알아서 보다 심층적으로 연구하고 추적하라는 의도라면 할 말은 없지만 어딘지 영화 예고편만 본 것과 같은 아쉬움이 생긴다. 심지어 책 중간에 투자 사례를 소개하면서 이 건은 추후에 상세하게 이야기할 기회가 있을 것이라고 이야기하는 것을 보면 책에서 다음 책에 대한 예고까지 했다. 이 책이 나온 이후에 아직까지 그 후속편의 이야기가 나오지 않았지만 말이다.





제목이 소송 시크릿이기 때문에 책에 소개된 사례가 거의 소송을 했거나 소송을 걸어 이를 근거로 협상에 들어가 해결하는 것들이다. 서두에 큰 수익을 내기 위해서는 소송이 거의 필수라는 듯한 뉘앙스가 풍겨 수긍은 하면서도 꼭 그래야 할까라는 이율배반적인 감상도 들었다.





자신이 한 소송에 대해 하나 하나 친절하게 그 서류를 책에서 보여줬기 때문에 그 부분은 비슷한 사레에 적용하거나 참고하여 써 먹으면 되지 않을까 한다. 비록 책에 소개된 사례들이 2007년도가 가장 최근이라 약간의 변화가 있기는 했겠지만 큰 틀에서 하는 방법이나 내용은 비슷할 테니 말이다.




권리분석이 어렵거나 처리하기 어려운 물건들에 대해 다른 책에 비해 쉽게 이야기하고 있어 부담없이 읽을 수 있는 장점이 있으나 그 처리 과정이 상세하지 않아 - 저자의 노하우를 다 밝히는 것은 어렵기 때문이겠지만 - 그 점이 좀 아쉽지만 이제 막 부동산 경매로 낙찰을 받아 좀 더 이익을 극대화 하기 위한 특수물건을 보는 사람들에게는 도움이 될 책으로 보인다.

경매 100일 프로젝트 - 완성될까?

지지옥션 강은 팀장의 경매 100일 프로젝트
강은 지음 / 이콘 / 2010년 9월

책의 표지를 보고서는 이 책이 이론서인지 저자가 실제 경험했던 내용을 엮은 것인지 판단이 들지 않았다. 초반에 어느 신혼부부 - 정확하게는 이제 곧 결혼 할 - 가 주택을 경매로 마련하기 위해 준비하고 임장하고 낙찰받고 명도하는 과정이 보여준다.

 

그런 후에는 각 진행과정을 상세하게 이야기해 주는 책이라 생각을 했다. 막상 읽어보니 초반에 나온 신혼부부는 더이상 나오지 않고 그것으로 부동산 경매의 한 사이클을 보여주기 위한 샘플이라는 것을 알게 되었다. 소설 형식으로 부동산 경매에 대해 맛을 보여준 후에 각 단계에 맞게 공부하고 알아야 할 것에 대해 하나씩 다시 복기를 하는 책이다.

 

고로, 부동산 경매를 통해 돈을 번 고수(??)의 사례 모음집이 아니라 이제 부동산 경매를 처음 접한 사람들이 읽고 이론을 배우거나 전혀 관심이 없는 사람이 우연히 읽게 된다면 쉽게 경매에 대해 알게 해주는 책이다. 저자의 경력이 화려하고 책 뒤에 소개되는 인물중에 연예인도 있어 책을 선택할 때 좀 더 가산점을 주게 되는데 실제 내용은 조금 아쉽다.

 

이론과 실 사례가 적절히 섞여 있기는 하는데 이상하게도 뒷 편에 여러 사례들을 설명하는 데 있어 직접 입찰하고 낙찰 받은 사례가 없고 대부분 임장하고 나서 결국에는 입찰을 하지 않고 포기했거나 이런 저런 이유로 입찰하지 않았다는 이야기를 한다.

 

입찰을 하지 않고 임장을 한 내용을 소개하는 것만으로도 도움이 될 수는 있지만 이왕이면 임장을 하고 분석을 한 후에 낙찰이 되었든 못 되었든 입찰을 하고 명도하는 것까지 소개해야 하는 것이 아닌가 하는 아쉬움이 있었다. 하나 정도는 그럴 수 있는데 여러 사례들이 그렇게 임장만 한 것으로 내용 소개가 끝이 나서 입맛만 다시게 만든다.

 

더구나, 알고 있는 상식과 다른 내용이 버젓이 글로 실려있어 이상하다 싶었는데 역시나 잘못된 정보가 실려있었다. 단순히 인쇄의 잘못이 아니라 착오가 있었던 것 같은데 그 부분이 실제 경매에서 참으로 크나큰 임대차 부분이라 만약 이 책을 믿고 경매한 사람에게는 큰 실수를 저지를 수 있을 것 같다.

 

이론서 책으로는 조금 부족하고 실전 사례책으로도 조금 부족하지만 그 두가지를 조금씩 섞어 읽는 사람들이 부동산 경매를 처음 접하게 되면 부담없이 부동산 경매에 익숙하는데 도움이 될 책인 것은  사실이다. 간단하고 보기 좋게 편집이 되어 있어 책을 몇 번 읽어보면 그래도 부동산 경매를 위한 이론과 대략적인 한 싸이클을 알 수 있게 만들어 주니 말이다.

 

아마도, 내가 읽은 책 이후 출판된 책들은 잘 못 인쇄된 부분이 변경되어 제대로 실려 있기를 바란다.


 

 

생생 부동산 경매 - 선한 부자

생생 부동산 경매 - 27전 27승 불패신화 김쌤의 꼭 짚어주는
김성국 지음 / 매일경제신문사 / 2010년 4월

이 책의 저자는 선한부자라는 카페에서 현재 경매 강의를 하고 있다. 선한 부자의 죠수아라는 분의 강의를 듣고 그 분과 인연이 되어 강의를 하고 있는 것으로 알고 있고 책을 통해 그 카페에서 만든 법인의 주주라는 것도 알게 되었다.





김쌤이라고 책에서 문구가 보이는데 그 이유는 현재는 모르겠지만 이 책을 출판할 당시까지 학원에서 아이들을 가르치고 있는 선생으로 활동하고 있었기 때문이다. 선한부자라는 카페에 가입도 되어있고 이 책이 출판도니 적이 꽤 되었기에 읽으려 하다 좀 많이 늦었다.





책에도 소개 되어있는 것처럼 저자의 성공 비결에는 운이 좋았다. 스카이라고 하는 분이 부동산 경매를 시작한 시점이 우리나라 부동산이 꿈툴대고 오르기 시작한 무렵이라 아파트도 아닌 일반 빌라를 매수하면서도 사자마자 가격이 올라 시세차익으로 짧은 시간에 많은 성공과 자산을 모을 수 있었다.





스스로 운이 좋았다고 하지만 운이란 노력하지 않는 사람에게는 절대로 찾아오지 않는다. 로또를 당첨된 사람을 우리는 운이 좋다고 이야기하지만 그가 로또를 사지 않는다면 결코 로또에 당첨되지 못한 것처럼 스카이라는 사람이 부동산 상승기에 시작을 했다고 하더라도 그가 낙찰을 받기 위해 끊임없이 임장하고 수많은 유찰을 거듭하여 받은 낙찰건을 슬기롭게 해결하지 못했다면 그에게 온 것은 성공이 아니라 좌절과 실패였을 것이다.





그렇기에 운이라고 치부할 수 없는 스카이라는 사람의 노력에 감탄하고 박수를 보내야 마땅하다고 생각한다. 부동산 경매를 할 때 제일 먼저 할 일은 바로 본인이 가장 잘 알고 있는 자신의 동네부터 출발해야 한다고 하는 말이 있는 것처럼 성남쪽을 근거지로 거주하며 낙찰받았는데 여타의 책에 비해 낙찰 가격이 좀 높다.





대부분 부동산경매를 하는 처음 시작하는 사람들의 낙찰가격이 5,000만원대 전후인데 - 그건 그만큼 그들이 부동산 경매를 시작한 시기가 빨라서 그렇기는 하다 - 이 책의 저자는 1억 전후로 시작을 한다. 그럼에도 자신이 입찰하는 물건에 대한 확신과 검증을 했기 때문에 가능했으리라 본다.





또한, 온 가족이 다 함께 부동산 경매로 낙찰 받은 물건을 청소하고 임장다니는 모습에서 부동산 경매가 단순히 투자를 통해 자산을 늘리는 것 뿐만 아니라 가족의 화목과 단합에 큰 도움이 되었을 것이라는 생각이 들었다. 무엇보다 본인이 나태해지고 초심을 다시 살려야 겠다며 자청해서 새벽에 신문배달을 하며 임장하고 입찰하는 모습에서는 나와 비교가 되어 대단하다는 말 뿐이 안 나왔다.





도저히 나 자신은 그런 방법으로 슬럼프를 이겨내려 하고 초심으로 돌아갈 생각을 하지 않을 것이라 말이다. 바로 이러한 정신이 스카이라는 분이 짧다고 하면 짧은 시기에 흔들림없는 자산을 갖게 되었고 사람들에게 가르침을 받고자 하는 선생이 된 것이 아닐까 한다.





부동산 경매책이 워낙 많이 출판되어 있기 때문에 이 책은 특별히 여타의 책에 비해 대단한 기술이 있거나 특수물건에 대한 처리 방법이 있는 것도 아니고 임장과 낙찰과 명도의 방법에 있어 이 책만의 장점은 없을 수 있어도 바로 스카이라는 사람이 지금과 같은 수준에 오르고 어려운 시간이 왔어도 이를 헤쳐가는 모습에서 단순히 부동산 경매가 아닌 삶의 자세를 엿볼 수 있는 책이 아닌가 한다.





누구나 어려운 시기는 보내게 되어있고 처음부터 운 좋게 금 숟가락을 갖고 태어나는 사람은 드물다. 그럴 때 누군가는 극복하고 누군가는 세상을 원망하며 한탄만 하는데 이 책을 단순하게 부동산 경매의 기술을 배우고 과정을 이해하는 책이 아니라 스카이라는 사람의 삶에 대한 자세와 아무리 어려움이 찾아와도 이를 극복하려는 정신을 배우는 책으로 읽는 다면 좋지 않을까 한다.



가치투자 실전 응용법 - 응용은 어려운 법

투자 귀재들의 가치투자 실전 응용법
조셉 칼란드로 지음, 김상우 옮김 / 부크온(부크홀릭) / 2011년 5월

워렌 버핏이 이런 이야기를 했다.

"초등학생에게 이야기해도 알아 들을 수 있어야 한다"

아마도 이 이야기는 워렌 버핏이 처음 한 것이 아니라 그전부터 있었던 이야기를 한 것이라 생각되는데 나는 초등학생까지는 힘들어도 중학생정도 아이들에게 내가 알고 있는 지식등을 이야기했을 때 그 아이들이 이해를 한다면 내가 알고 있는 것에 대해 거의 완벽하게 알고 있다고 생각을 한다.





가치투자는 아주 단순하다. 그저 가치가 아직 사람들에게 발견되지 못한 기회를 남들보다 먼저 포착하여 이를 내 수익으로 삼는 것으로 할 수 있다. 효율적 시장이론에 의하면 이건 말도 안되는 이야기가 되고 만다. 이미 모든 것은 똑똑하신 인간들에게 다 노출이 되었기 때문에 남들이 발견하지 못한 기회라는 것은 있을 수 없다는 것이다.





그리하여 나온 이야기가 두 명의 경제학자가 길을 걷다 길 위에 떨어진 지폐를 보고서는 누구도 그 지폐를 줍지 않았다고 한다. 분명히 그 지폐는 진짜 지폐가 아닐 것이다. 누군가 몰래 카메라를 하고 있는 것이다등으로 이미 누군가 발견하였을 지폐가 길 위에 있다는 것이 말이 안된다는 것이다. 그런데, 나는 그런 돈을 실제로 길 위에서 몇 십만원을 주워 주인에게 준 적이 있다. 그럼, 난 기회를 포착한 인간인지 바보 같은 행동을 한 인간인지 정확하지 않다.





가치투자라는 것은 무엇보다 인간의 본성에 역행하는 투자이다. 대부분의 가치투자가 역발상투자내지 남들과는 다른 길을 가는 투자이기 때문에 세상 사람들에게 조롱이나 손가락질을 받게 될 가능성이 아주 크다. 문제는 대부분의 부자들이 바로 그 방법으로 부를 획득하거나 형성했다는 것이다.





'가치투자 실전 응용법'은 바로 이 가치투자라는 개념을 활용한다. 벤자민 그레이엄의 가치투자를 접목하여 워렌 버핏의 사례를 직접 분석하여 가치투자에 대한 이야기를 하고 있다. 책 제목이 기본이 아니라 응용이다. 책 제목에 나온 것처럼 기본이 제대로 되어 있지 않으면 이 책을 읽고 제대로 접목하여 응용하는 것은 쉬운 일이 아니다.





대부분의 워렌 버핏의 책들에게 가이코와 같은 기업의 투자에 대해서 PER, EPS, 현금흐름법등을 통해 소개하고 있지만 이 책에서는 그렇게 단순(??)하게 소개하는 것이 아니라 조금은 더 복잡하고 깊숙히 들어가고 있다. 그럴 수 있는 것은 저자가 보험계리사 출신이기 때문에 보험사업에 대해 누구보다 잘 알고 있고, 보험에서의 이익과 손해에 가장 어려워하는 현재의 이익이 아닌 먼 머래의 이익을 산출하는 방법에 있어 여타의 투자자와는 다른 접근을 하고 있기 때문인데, 바로 그 점때문에 이 책은 쉽게 읽을 수 있는 책은 아니다.





굳이 어렵게 보지 않아도 가볍게 읽을 수 있기는 하다. 책의 전반까지는 읽기 쉽고 편하게 설명을 해 나간다. 저자가 직접 계산하는 방법은 여타의 책과는 조금 다른 방법이지만 읽는데 있어 이해가능하고 실천가능하다는 것을 알지만 저자가 자신만의 방법으로 산출한 식은 사람마다 다르기 때문에 또한 쉽게 할 수 있는 부분은 아니다.





조지 소르스를 차용하여 설명하는 순간까지는 어느 정도 쫓아 갔는데 그 이후는 본격적으로 보험에서 위험보험료를 산출하고 받을 보험금에 대비하여 낼 보험료에 대해 산출하는 방법은 일반인들에게는 사실 읽어도 잘 이해가 되지 않는 어려움이 있다. 그건 그만큼 익숙하지 않고 낯설기 때문이다. 저자는 늘 그런 환경에서 익숙한 용어와 방법이겠지만 말이다. 자신이 이미 잘 알고 있는 것을 너무 당연하게 여겨 일반인들이 익숙하지 않다는 것을 인식하지 못하는 오류를 조금 범한 듯 하다.





다만, 좀 애매한 것이 가치투자를 처음 접하는 사람들에게는 다소 어렵고 - 가치투자라는 개념은 그 원리를 듣기만 해도 알 수 있을 정도의 간단하고 단순한데 - 이미 가치투자를 적용하여 투자하고 있는 사람들에게는 저자가 쓰는 방법이 조금 익숙하지 않아 참고할 정도이지 따라할 정도는 아니기 때문이다.




벤자민 그레이엄과 도드의 증권분석에서 시작한 가치투자가 여러 사람들에게 발전적 계승을 통해 다양하게 펼쳐졌고 워렌 버핏에 의해 가장 화사한 꽃을 피게 되었는데 이 책은 바로 그 두 사람에 대해 여타의 책과는 다른 저자의 독특한 시선으로 바라 볼 수 있어 그 점은 좋았다.

진짜 돈 버는 대한민국 고수분석 - 가치투자자들

진짜 돈 버는 대한민국 고수분석 - 숨겨진 주식 고수 12인의 필승 전략
이민주 지음 / 부크온(부크홀릭) / 2010년 9월

 

'난 이렇게 10억 벌었다' '주식투자로 10억 벌었다'와 같은 류의 책을 보면 책 제목을 통해 그 제목이 진실인지 여부를 떠나 책 내용을 한 번 보고 싶은 마음이 드는 것이 사실이다. 투자를 통해 먹고 살 돈을 번 사람들 중에 책으로 내용을 전파하고 알린 사람들은 드물다.

 

10억 벌기와 같은 종류의 책들이 많지만 실제로 10억을 번 사람들이 직접 쓴 책은 드물다. 부동산 같은 경우에 사실이 알려지면 여러가지로 귀찮고 각종 세금등을 볼 때 골치아픈 일이 많아 그렇고 주식같은 경우에는 종목을 찍어달라고 하는 경우가 많아 그럴 것이라는 생각도 들지만 실제로 내 스스로 투자로 먹고 살 수 있는 데 굳이 그 내용을 책으로 또 귀찮게 시간 들여 가며 알리려는 사람은 드물다.

 

주식으로 돈을 벌었다고 하는 사람들의 책이 거의 대부분 자신이 이렇게 저렇게 돈을 벌었다고 하는 내용도 있지만 결국에는 자신이 운용하는 카페나 사설모임등에 사람을 불러들여 유료로 돈을 받는 행위가 오히려 그들의 실제적인 자산형성이 아닌가하는 의심의 눈길을 보내게 된다.

 

대한민국의 주식고수에 나오는 사람들은 최소한 실명과 사진이 공개되어 있기 때문에 그들의 실력을 폄하하거나 의심하기보다는 그들이 책에 나올 정도로 노력하고 연구하고 경험한 내용에 초점을 맞춰 본 받으려고 해야 하지 않을까 싶은데 계좌를 까 봐야 한다는 이야기를 하면 그건 할 말이 없다.

 

책에 소개된 대부분 사람들이 현재 자신의 카페를 운영하고 있다. 그들의 카페를 통해서 이들의 진정성이나 투자에 대한 철학을 다시 읽으며 이들이 지금까지 투자를 통해 거둔 노력의 보답이 진짜인지 알 수 있지 않을까 한다.

 

책에 나온 사람들의 공통점을 굳이 찾자면 '벨류스타'와 '아이투자'라는 가치 투자 사이트를 교집합으로 볼 수 있다. 특히, 그 두 사이트를 통해 만들어진 투자모임에서 활발하게 참여하고 자신의 경험과 철학을 더욱 향상시키며 지금의 위치에 오를 수 있던 것이라 말 할 수 있지 않을까 한다.

 

책에 나온 사례들은 한결같이 개미라고 불리는 개인 주식 투자자들에게는 꿈과 같은 수익률과 결과를 얻어냈다. 장기간에 걸쳐 많은 수익을 거둔 사람들도 있고 1년 만에 자신감을 획득하여 이제 겨우 몇 년 지나지 않아 직장을 벗어던지고 전업으로 할 수 있는 정도의 사람들도 있다.

 

우리나라에서 가치투자라는 개념이 전파되고 이를 실제에서 응용하고 투자하고 있는 사람들이 거의 10년이 되어가고 있어 본격적으로 이 사람들의 성공담이 소개될 것이라 생각되는데 이 책은 그럴 수 있는 사람들 중에 현재 시장(??)에서 그래도 제법 알려진 사람들로 구성되어있다고 본다.

 

책에는 다이제스트로 약간씩 인터뷰 형식으로 각자의 투자 방법과 종목 발굴 방법, 매수, 매도 법칙에 대해 이야기를 하는데 한 권의 책에 여러 명을 소개하기 때문에 구체적 내용보다는 전체적인 맥락에서 이 책을 읽고 있는 당신도 할 수 있다는 것에 더 큰 비중을 두고 있는 듯 하다.

 

아직까지 이들이 성공한 투자자라고 할 수는 없다. 미국과 같은 나라에서 최소 10년 이상은 시장에서 살아 남아 꾸준히 수익을 내는 사람들이 소개되는 것처럼 이들도 아직까지는 그정도의 경험을 쌓지는 못했기 때문이고 끝까지 살아남은 사람이 결국에 승리자라는 말이 투자계에서도 통용될 수 있기 때문이다. 그렇다고 책에 나온 분들의 실력을 의심하거나 폄하하자는 것은 아니다.

 

오히려 이 분들이 더욱 지금과 같은 원칙과 투자 자세와 방법을 유지하여 주식을 투자보다 투기로 보며 접근하며 아무런 준비도 없고 공부도 없으면서 그저 카더라와 같은 이야기로 주식투자를 하는 사람들에게 자세를 갖추고 공부를 해야만 그나마 수익을 낼 수 있는 곳이라는 사실을 일반 사람들에게 알려주는 역할을 바라고 있고 개인적으로 이들처럼 되기를 소망한다.