경매 NPL 투자 비법 - 왕초보 당신만을 위한

경매 NPL 투자 비법 - 왕초보자 당신만을 위한
우형달 지음 / 채움과사람들 / 2016년 11월

책에 대해 언급하기 전 조금 이상한 점이 분명히 내가 읽은 책은 <경매 NPL 투자>인데 검색이 되지 않는다. 검색하니 <경매 NPL 투자 비법>이 있다. 발행 날짜를 보니 맞다. 혹시나 해서 책을 보니 분명히 투자 비법이 아닌 투자다. 나름 상당히 신기하고 이상하다. 어떻게 이런 일이 생겼는지 놀라울 따름이다. 그렇다고 책 내용이 달라질 것도 아니고 다시 또 다른 책을 읽을 필요도 없을테니 여기까지 언급하자.

올 해 들어 NPL 투자가 개인에게 한 물 갔다고 이야기한다. 이번에 대부업법 개정으로 일반 개인이 투자할 수 없게 되었다는 점 때문에 인기마저 급격히 식었다. 실제로 지난 7월 정도에 마지막이라며 상당히 활발한 마지막 땡처리 영업이 곳곳에서 성행했던 걸로도 안다. 이번 기회가 지나면 이 좋은 투자처가 사라진다며 말이다. 나에게도 스팸 메일 비슷하게 관련 메일이 오기도 했을 정도였다. 대부업법이 변경되며 생긴 변화다.

이 책의 저자인 우형달은 반드시 그렇지 않다는 걸 이 책에서 알린다. 대부업보다 상위법인 자산 유동화법이 있기에 아직도 여전히 개인이 매수하고 투자할 방법이 있다고 알려준다. 나도 법이 변경되어 개인이 하지 못한다는 것만 들었는데 얼마전에 만났던 분이 오히려 NPL을 위한 법인을 만들어 더 활발하게 한다는 이야기를 들었다. 뿐만 아니라 여전히 개인도 투자할 수 있는 방법을 그때 나에게 알려주긴 했다. 기존에 했던 방법이었다.

투자 방법은 론세일 매입 방식과 채무인수방식이 있다. 론세일은 저당권 완전 매각 방식으로 이번 대부업법 개정에 따라 대부업체만이 가능한 투자 방식이다. 이 것 때문에 일반인은 이제 NPL투자가 어려워졌다는 이야기가 돈다. 이 방식말고 채무인수방식으로는 여전히 개인도 투자할 수 있다. 이 방법은 저당권을 인수하는 것이 아니라 개정된 법에 저촉되지 않는다. 저당권 권리를 계약한다. 론세일과 달리 등기부에 명의 변경이 발생하지 않는다.

다만 이 방법은 반드시 채무인수 한 사람이 해당 경매 물건에 입찰해야만 한다. 그렇기에 채무인수방식으로 매수할 때는 계약서에 얼마에 입찰 할 것인지도 기입한다. 만약 낙찰 받으면 최초 채권매각대금의 10%만 계약금으로 지급하고 중도금은 입찰보증금으로 한다. 나머지 잔금은경락자금으로 납부한 금액으로 한 후 배당기일에 받을 배당금을 저당갖고 있는 유동화회사가 받는다. 배당 받은 금액을 유동화회사가 차액이 생기면 계약자에게 돌려준다.

혹시나 입찰한 금액보다 더 비싸게 낙찰받은 사람이 있으면 계약은 취소되고 계약금을 돌려준다. 이 방법을 쓰면 채권 최고액만큼 해당 경매물건을 매입할 수 있다. 실제 이 방법으로 경매물건을 낙찰받아 수익을 내는 방법이다. 이 방법 이외는 법인이 소유한 NPL물건에 지분투자를 하는 경우도 있다. 어떤 방법을 쓰든지 여전히 아직도 NPL 투자가 개인이 가능하다. 이제 물건넌 간 투자가 아니라 가능한 투자 방법이다.

NPL투자를 위해서는 여러 가지 조건을 함께 알아야 한다. 해당 경매물건의 가치를 제대로 판단할 수 있는 능력이 첫번째다. 그래야 해당 저당을 구입하는 유리한 조건에 설 수 있다. 잘 못하면 손해가 날 수 있다. 그 외에도 배당을 어느 정도 계산할 줄 알아야 한다. 일반 경매물건에서 배당은 반드시 꼭 중요하지 않다. 몰라도 투자하는 데 지장은 없다. 그저 위험한지 여부를 파악하고 배당을 점유자가 제대로 받을 수 있는 지 정도만 말아도 충분하다.

NPL은 배당을 정확히 계산할 줄 모르면 불측의 손해를 볼 수 있다. 그렇기에 쉽지 않은 투자기도 하다. 보통 평범한 물건을 NPL로 매수하면 큰 메리트가 없다. 메리트는 커녕 구입하기도 쉽지 않다. 어차리 그런 물건은 대다수 유동화 회사에서 전액 다 채권을 이자까지 전액 회수할 가능성이 대다수라 직접 배당에 참가하면 된다. 굳이 매도해야 할 이유도 없고 매도하라는 투자자에게 반응할 필요도 없다. 오히려 절대로 판매하지 않는다.

단순히 NPL로 들어가기보다는 특수물건이라 하여 약간 하자가 있는 물건에 NPL이 결합되었을 때 이중, 삼중으로 수익을 볼 수 있다. 몇 가지 문제를 다 해결했을 때 일반 경매투자 방법보다 수익이 커진다. 세금 절세 측면도 함께 있어 그것때문에도 꽤 많은 각광을 받았다. 배우기만 하고 투자하진 않았기에 정확한 프로세스만 안다. 아무리 알아도 투자하지 않으면 의미는 없지만. 이 책에서 알려주는 대부업법 개정 후 장점은 다음과 같다.

대부업법 개정으로 병아리 투자자 대거 철수. NPL 투자 시장 참여자 급감. NPL 투자 시장 급냉각. NPL 채권 소매가격 하락. NPL 투자자 투자수익 증가. 유동환 전문회사인 NPL 유통업자 NPL POOL 매입 시 저가 입찰. 응찰가격 하락에 따른 NPL 생산 공급자 수익감소. NPL 유통업자는 저가 입찰로 물건 확보 후 최종소비자인 일반 투자자에게 저가 매각. 최종소비자인 일반 투자자, 저가 매입 수익 증가. 

한 마디로 사람이 몰리지 않아 더 싸게 NPL을 매입할 수 있는 시장이 열렸으니 오히려 투자를 하는 사람은 더 큰 수익을 예전보다 볼 수 있다는 이야기다. 남들이야 어떠하든 내가 수익을 낼 가능성이 높아졌다는 이야기는 희소식이다. 투자가 애매하고 상황이 혼동스러울수록 제대로 투자한 사람은 이익이 난다. 단지 그것 뿐이다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책 제목이 어떻게 된거야.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : NPL투자는 아직도.

함께 읽을 책

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NPL이 도대체 뭐에요? - 기본 서적

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경매와 NPL愛 흠뻑 빠지다 - 기본부터 고급까지

낭만적 연애와 그 후의 일상 - 평생

낭만적 연애와 그 후의 일상 (한정판 더블 커버 에디션)
알랭 드 보통 지음, 김한영 옮김 / 은행나무 / 2016년 8월

그래서 그들은 행복하게 잘 살았답니다. 이게 바로 우리가 익히 듣고 보는 드라마와 영화에서 나오는 전형적인 로맨스다. 상대방을 만나 서로를 이해하고 점점 만날수록 헤어져도 머릿속에서 사라지지 않는다. 그 과정에서 여러 우여곡절을 겪으며 서로에 대한 마음은 더욱 단단해진다. 온갖 어려움을 둘은 헤쳐나가며 더이상 헤어질 수 없다는 것만 더욱 확인할 뿐이다. 서로가 사랑을 확인하고 주변 사람들의 축복을 받으며 작품은 끝난다.

여기까지가 우리가 잘 알고 있는 동화다. 작품은 작품으로 모든 것이 끝난다. 둘은 분며히 행복하게 잘 살았으리라 믿어 의심치 않는다. 현실은 다르다. 연애를 한 후 결혼하는 가장 큰 이유는 서로 헤어지지 못해서다. 함께 있고 싶고, 하고 싶고, 먹고 싶고, 모든 것을 나누고 싶어서다. 막상 결혼을 한 후에는 환상에서 깨어난다. 여전히 상대방을 사랑하는 마음은 변하지 않을지라도 여러가지 생각지도 못한 많은 조건과 상황에 따라 마음도 달라진다.

<낭만적 연애와 그 이후의 일상>은 바로 그 지점을 설명한다. 책은 소설이다. 어떤 부분에 대해 장황하게 설명하고 이론적으로 그 이유를 파헤치는 작품이 아닌 가상의 두 인물이 사랑하고 결혼해서 살아가는 내용이다. 중간 중간 작가의 생각이 논술풍으로 섞여있다. 마치 모든 것을 알고 있다는 듯이. 내가 너희들이 그렇게 행동하는 이유를 자세히 풀어줄께. 지금 생긴 그 마음이 왜 그런지 혹시 모를까봐 그러니 내 이야기를 잘 들어봐. 이런 식이다.

약간 삐딱하게 보자면 지가 얼마나 잘 났다고 그러냐. 작가는 세월과 함께 나이를 먹으며 사람들에게 알려주는 대상과 내용이 달라진다. 과거 남녀의 사랑을 이야기했던 알랭 드 보통은 이제 나이만큼 다른 이야기를 해 준다. 낭만은 잠깐이고 그 이후 살아가야 하는 일상은 평생이다. 우리가 결혼을 해도 연애기간에 비해 결혼기간은 훨씬 길다. 간혹 연애 기간이 더 긴 경우도 있지만. 아무리 연애를 오래했어도 두 남녀가 함께 살아가는 것은 다른 의미를 지닌다.

어느 누구도 함께  생활하며 겪게 되는 다양한 경험은 살아보기 전에 모른다. 책의 주인공인 라비와 커스틴은 어렸을 때 유복한 가정에서 자라진 않았다. 둘 다 가족과의 약간 문제를 경험했지만 그 정도는 유별나다고 하긴 힘들다. 둘은 서로 사랑하고 동거하고 결혼한다. 함께 살아가며 서로에게 자신을 맞추려 노력한다. 혼자였으면 쉽게 결정했을 판단에 떨어져 살아야 한다는 문제때문에 포기하기도 하며 새로운 삶을 살아간다.

최종적(?)으로 둘 사이에 생긴 아이는 새로운 세계로 인도하는 도구(?)다. 이제 둘 만이 할 수 있는 것은 상대적으로 적어졌다. 무엇을 해도 부부가 아닌 4인 가족으로 고려하고 판단해 결정해야 했다. 시간이 지나며 낭만적이었던 상대방의 여러 행동과 모습은 점점 일상이 된다. 서로에게 익숙해지며 조심스러운 행동은 저멀리 내던진다. 아이 때문에 겪어야 하는 심리적 갈등과 육체적 피곤은 낭만을 과거의 일로 완전히 추억이 된다.

아이들이 성장하며 둘 사이는 부부로 상대방을 더 잘 알게 되지만 그만큼 여전히 상대방을 모르는 것도 있다. 이제 굳이 알려하지 않는다. 그저 상대방의 행동을 익숙하게 받아들이고 탐험하지 않는다. 어느덧 권태에 빠지게 된다. 더이상 낭만적으로 보이지 않는다. 다른 이성이 눈에 들어오기도 한다. 그렇게 <낭만적 연애와 그 후의 일상>은 우리 삶을 조명한다. 결혼은 현실이라고 하는 이유는 하루 이틀도 아닌 계속해서 상대방을 바라보고 피할 공간이 없어서다.

연애할 때는 서로 잠시 휴지기도 갖고 떨어지기도 하면서 감정을 추스리고 다시 만날 수 있다. 결혼은 피할 곳도 감정을 추스릴 시간도 없다. 일상은 계속되고 피하고 싶어도 해야 할 일은 멈추지 않고 반복된다. 누군가 해야 한다. 이런 와중에 낭만은 점점 한 때가 되어버린다. 정말 그럴까. 누구도 결혼을 해 본적도 아이를 키워 본 적도 없는 상태에서 경험한다. 모든 것들이 전부 낯설고 서툴다. 각자 정신 차릴 틈도 없이 일상이 펼쳐지고 하루가 지나도 또 하루가 온다.

좀 더 시간이 지나 서로 상대방을 다시 보게 된다. 정확하게는 상대방인지 나 자신인지 모르겠지만. 책에서도 새롭게 결혼을 할 준비가 되었고 결혼한다는 것으로 끝을 맺는다. 다시 또 그래서 그들은 행복하게 잘 살았답니다. 라는 동화로 끝을 맺는 느낌은 든다. 제도권에서 살아가는 올바른 사람이 할 수 있는 최선의 답이라고 느껴지기도 한다. 사실 책은 무척 도덕적이라고 느껴지기도 하니. 그런 점이 포장인지 진실인지 몰라도 대부분 가아야 할 방향이다. 솔직히 영국이나 미국같은 서양은 어떤지 몰라도 한국 상황에서는 그게 가장 좋은 마무리다. 

그렇다고 다시 태어나 결혼한다는 책의 이야기에 반대하거나 믿지 못한다는 뜻은 아니다. 시간이 지나면 익숙할지라도 갈수록 새로운 것을 보게 되고 몰랐던 것을 알게 된다. 나 스스로를 발견한 만큼 둘 사이의 관계도 발전한다. 아이들이 자란만큼 함께 공유한 세월과 감정은 다른 사람이 파고 들 여지는 없다. 낭만적 연애는 몰라도 소소한 행복은 틈틈히 부지불식간에 찾아온다. 흔히 말하는 행복은 멀리 있는 것이 아닌 우리 주변에 있다는 말처럼 말이다.

솔직히 책은 소설로써는 그다지 흥미롭거나 재미있지 않았다. 중간 중간 작가의 현 상황에 대한 코멘트는 참신했지만 그다지 새롭진 않았다. 기본적으로 소설형식이니 소설이 재미있어야 한다. 어떤 부분은 소설 내용보다 코멘트가 훨씬 더 장황하게 길게 이어져 지루하기도 했다. 어차피 낭만을 꿈꿔야한다. 그것마저 우리에게 빼앗지는 말자. 사귈 때도 현실에서 낭만과 다를때가 얼마나 많은가. 사람들이 유치하고 뻔한 내용이라도 로맨스 소설과 영화, 드라마를 보는 이유아닌가. 

고로 낭만적 연애 이후에 반복되는 일상을 알려줄 필요는 없다. 누구나 다 알고 있다. 그래도 꿈을 꿔야 삶이 더 행복한 것처럼 언제나 우리는 낭만을 꿈꾸며 노력하고 시도해야 하지 않을까. 너무 낭만에 취하지 말자는 의미인 듯 싶다. 현실은 다르다는 걸 깨닫게 해 주는. 그리고보니 20대에게는 현실자각하는 방편이 될 수도 있겠지만 작가가 세월따라 독자층도 함께 나이를 먹었을 때니 차라리 그에 맞게 했으면 더 좋았겠다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 작가도 독자도 세월은 흐른다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 낭만을 꿈꾸며 포기하지 않는다.

함께 읽을 책

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미 비포 유 - 이야기의 힘

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파이브 데이즈 - 자기 정체성

부동산 인사이트 - 매수매도 타이밍

부동산 매수매도 타이밍 인사이트
이장용 지음 / 북아이콘 / 2016년 11월

원래부터 였는데 이제서 알게 된 것인지 최근에 많이 늘어난 것인지 정확히 모르겠다. 어느 순간부터 부동산과 관련된 좋은 글을 올리는 사람이 무척 많아졌다. 굳이 연관성이 찾자면 부동산 시장이 좋은 때와 대략 그 타이밍이 비슷하다. 주로 블로그를 위시로 한 사람들이다. 블로그에 글 올리고 부동산 카페에도 글을 올린다. 예전에는 이런 부동산 글은 거의 대부분 어디에 투자했다는 이야기가 주를 이뤘다. 그리하여 돈을 벌었다는 정도였다.

이제 부동산 글은 전부 단순히 어디에 투자했다는 글이 올라오지 않는다. 그 보다는 보다 거시적인 이야기를 많이 들려준다. 과거에 부동산은 직접 투자자와 전문가로 나눠져있었다. 투자자들은 따로 끼리 끼리(??)모여 투자하고 전문가들의 이야기를 참고했다. 전문가들은 딱히 직접 투자를 하지 않지만 큰 틀에서 입지와 향후 전망을 알려줬다. 이렇게 구분되었던 부동산 투자 분야는 이제 어느덧 구분이 무의미해졌다. 

전문가라고 하면 흔히 언론 매체에 나오는 사람들이라 할 수 있는데 이들보다 차라리 블로그 같은 곳에 투자를 하며 전망하는 사람들이 더 믿음이 간다. 무엇보다 전문가들은 대부분 직접 투자보다는 이론적으로 열심히 알려주지만 직접 투자를 하며 전망을 하는 사람들이라 신뢰가 더 간다. 최근에 이런 이유로 많은 사람들이 이런 부동산 투자자이자 전문가들의 글을 찾아 읽고 도움 받고 투자를 하는 실정이다. 그들이 하는 이야기가 맞다 틀리다는 중요하지 않다. 그건 전문가도 똑같으니.

그렇게 예전과 달리 참으로 여러 사람의 부동산 투자 이야기를 읽게 되는 중 그 중에 한 명이 <부동산 매수매도 타이밍 인사이트>저자인 이장용(얼티메이텀)이다. 주로 어떤 지역을 투자하는 것이 좋다는 이야기보다는 큰 틀에서 향후 부동산이 어떻게 진행될지 데이터를 갖고 알려주는 스타일이다. 개인적으로 만나본 적도 없고 직접 투자하는지도 알지 못한다. 그저 자신만의 뷰를 갖고 시장을 통찰하는 글을 읽었을 뿐이다.

이 책을 읽어보니 직접 투자도 하는 투자자였다. 부동산을 보는 방법은 참 많다. 무엇이 딱 맞다고 할 수는 없다. 대체적으로 딱 하나만 갖고 특정 자산의 상승과 하락을 파악한다면 그 사람은 어쩌다 한 번 맞은 걸 갖고 침소봉대하는거다. 우리가 살아가는 세상이 얼마나 복잡다단한데 잣대 하나로 다 맞겠는가. 고장난 시계도 하루에 두 번은 맞는것과 같은 이치일 따름이다. 다만 여러 요소 중에 가장 영향을 크게 미치는 것은 분명히 있다.

이 책에서는 그걸 금리로 알려준다. 부동산이라고 하면 너무 광범위하니 그 중에서도 주택이다. 그것도 넓으니 더 좁혀 아파트다. 실제로 책에서 언급하는 부동산은 아파트다. 그 외 주택유형은 그다지 언급되지도 않는다. 아파트에서 가장 중요한 점을 금리로 본다.수요와 공급도 있고 다른 요소도 있겠지만 부동산도 전체 경제에서 일부분이라는 점을 놓고 볼 때 금리가 미치지 않는 것은 없다. 금리는 오르고 내린다. 이에 따라 모든 자산은 영향을 받는다.

책에서는 금리와 수요, 공급등을 설명한다. 무엇이 먼저 인지 다소 애매할 수 있지만 금리가 먼저라고 설명한다. 과다 공급보다는 보다 더 큰 틀에서 금리가 올라 더이상 대출 이자등을 버티지 못하고 포기하는 사람이 나온다. 이러면서 공급에 비해 수요가 받쳐주지 못하니 미분양이 나오며 주택가격이 하락한다. 금리가 내려가며 개인이 부담할 수 있는 대출금과 이자가 작아지며 서로 구입하려 하며 수요와 비해 공급이 부족해서 주택가격은 상승한다.

이런 시스템으로 주택가격 상승과 하락을 설명한다. 경제라는 큰 시스템에서 이런 주장은 틀리지 않다. 닭이 먼저인지 달걀이 먼저인지 여부가 다소 논란이 될 수 있는 정도다. 이와 함께 주택을 바라보는 다양한 시선과 통계를 알려준다. 어떤 걸 봐야 하며 한국과 외국 사례를 들며 미래도 예측한다. 결국에 이 모든 것의 중심에는 자본주의 사회 시스템이 존재한다. 지폐를 발행하고 갚지 못해도 인플레이션이 발생하며 돈의 가치는 떨어지며 자산의 가격은 오르는 현상말이다.

마지막 장에는 많은 사람들이 궁금해 하는 향후 한국 부동산의 미래에 대해 설명한다. 현재 국가 기관에서 발표한 자료를 갖고 미래에 펼쳐질 정책에 따른 발전과정에 따라 각 지역이 어떻게 수요와 공급이 될 지 예측해준다. 정부의 정책과 각 지자체의 의지에 따라 - 그러기 위해 정책을 추진할 자본이 있느냐도 중요하지만 - 주택은 영향을 받는다. 전혀 있지도 않았던 세종, 동탄 같은 곳이 정부 정책에 따라 새로운 신도시가 되어 주택이 공급된 것처럼 말이다.

금리에 따라 2020년 전후로 주택가격이 어려울 것으로 예상한다. 미국 금리가 오르고 시차를 두고 한국 금리가 오르며 주택 가격 상승을 멈춘다. 그 후 다시 금리 하락 시기와 여러 재건축 등의 주택 변수가 결합되어 다시 상승을 2025년정도부터 예측한다. 그렇게 될련지는 나중에 확인하면 될 일이고 그 보다는 이책에서 그렇게 주장하는 그 근거와 시야를 알아두는 것이 중요해 보인다. 칼라 그림과 함께 설명해주고 있어 쉽게 읽을 수 있는 장점이 있다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 초반 통계 출처가 본인 블로그다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 주택 시장을 바라보는 하나의 시선.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220816684298

대한민국 부동산 40년 - 역사

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대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시

경제지식이 부자를 만든다 - 경기순환

경제 지식이 부자를 만든다 - 경제지표만 알아도 당신의 미래가 달라진다
고경호 지음 / 프레너미 / 2016년 11월

경제는 우리곁에 늘 있다. 벗어날래야 벗어날 수 없다. 우리가 생활하는 모든 것들은 전부 경제적활동이다. 밥을 먹는 것도 공짜가 아닌 돈이 필요하다. 경제 지식은 우리가 이렇게 행동하는 모든 것을 살펴봐야 하는 대단히 어려운 일이다. 여전히 아직도 경제를 난 잘 모르겠다. 살펴봐야 하는 것이 너무 많다. 그 많은 것들을 전부 살펴봐도 경제를 예측한다는 것 자체도 힘들다. 모르겠다. 일부 전문가들은 자신있게 경제를 예측하고 맞춘다.

경제를 평이한 시절에 예측은 별 관심을 받지 못하지만 변곡점에 발표한 예측이 맞아 떨어질 때 엄청난 폭발력을 발휘한다. 스타가 되지만 문제는 지속적이지 못하다. 고장난 시계도 두 번은 맞는다는 표현처럼 어쩌다 맞는 것과 차이는 없다. 그럼에도 그 파급력이 크다보니 한동안 전문가가 말하는 모든 것이 조명된다. 거의 100% 다음 변곡점에 그는 조용히 사라진다. 강한 주장은 일시적인 환호는 받을지언정 오랫동안 사람들에게 선택받지 못한다.

경제를 단기가 아닌 장기로 볼 때는 어느 정도 예측은 가능하다. 경제는 올랐다 떨어졌다는 반복한다. 경제가 지금 좋다면 조만간 나쁠 가능성이 거의 100%다. 이처럼 멀리 내다보면 어느 정도 예측대로 진행된다. 우리가 경제를 이렇게 분석하고 예측하는 이유는 살아남기 위해서다. 경제가 진행되는 과정을 알아봤자 나 자신에게 적용해서 실천하지 못한다면 아무런 필요가 없다. 수없은 공부와 연구 끝에 경기 상승기인지 하락기인지 알았다해도 그에 따른 실행이 없다면 의미없다.

부자들은 끊임없이 공부한다. 부자들이 가장 잘 하는 것이 역사는 반복된다는 점을 알고 실천하는 것이다. 흔히 말해서 경기가 하락하면 다들 공포에 휩쌓인다. 곳곳에서 피를 통하고 곡소리가 난다. 이럴 때 보유한 현금으로 피투성이 된 곳에서 알짜 자산을 수거한다. 경기가 다시 좋아지며 많은 사람들이 흥청망청 단꿀에 취해 헤롱거린다. 이럴 때 또 다시 차갑고 이성적인 냉혈한으로 돌변해서 자산을 양도한다. 남들과는 다른 마인드를 갖고 있고 경기를 바라본다.

그동안 수없이 반복되는 경기의 상승과 하락을 경험하며 내성이 생겼다고 할까. 절대로 단기로 경기를 바라보지 않는다. <경제지식이 부자를 만든다>는 이런 이야기를 해 주는 책이다. 단순히 경기 하락과 상승 시기를 맞추려고 노력하지 않는다. 이런 상황이 왔을 때 어떻게 대처해야 할지 알려줄 뿐이다. 또는 경기 하락 시기와 상승 시기가 도래했을 때 그 전부터 어떻게 내 보유 자산을 포트폴리오 짜야 하는지 알려준다.

책에서는 주식과 채권으로 50%씩 투자하라고 조언한다. 경기가 하락하면 주식 시장이 무너지며 주가가 하락한다. 경제를 살리기 위해 금리를 내린다. 시장에 유동성이 늘어나며 서서히 군불에 서서히 뜨거워지듯이 경제가 활성화된다. 이럴 때 다시 주가가 상승한다. 이런 상황이 지속적으로 반복된다. 책에서 이 기간을 대략 10년으로 본다. 그동안 한국 사회에서 IMF로 대변되는 위기가 있었다. 그 다음으로 미국 서브프라임에서 시작된 금융위기가 있다.

그 이전도 분명히 있겠지만 너무 오래전 시간이라 대체적으로 대부분 책이 여기서부터 과거를 돌아본다. 대체적으로 금리가 높을 때 채권이 좋다. 기준 금리가 5%인데 5%짜리 채권을 누구도 구입하지 않는다. 당연히 7%는 제시해야 사람들이 구입한다. 채권은 국가 기관 등이 발행한 채권도 있지만 기업이 발행한 채권은 받지 못할 가능성도 있으니 7%는 제시해야 사람들이 리스크를 감수하고 구입한다. 그렇게 구입한 채권이 경기가 나뻐지며 빛을 발한다.

이제 금리가 떨어지며 이미 구입했던 7%짜리 채권은 그 자체로 돈이 수익을 내며 팔 수 있다. 이제 떨어진 주가를 매수할 차례다. 경제가 안 좋아지며 떨어진 주가를 구입하고 대체적으로 아무리 길어도 2~3년 정도면 주가는 다시 원상회복을 한다. 흔히 말하는 평균회귀를 늘 한다. 가격은 올랐다 떨어졌다를 긴 기간을 놓고 볼 때 반복하며 늘 평균을 보여준다. 이렇게 경제의 흥망성쇠에 따라 변하는 경기에 따라 주가와 채권을 50%씩 균형있게 보유하는 걸 제안한다.

사실 이미 익숙한 방법이긴 한다. 나는 이 방법을 쓸 생각은 없다. 내가 쓰지 않아도 남에게 권유한다. 내가 비록 투자쪽으로 주로 이야기하고 알려준다고 해도 누구나 다 투자를 하는 것은 아니다. 투자 할 생각이 없는 사람도 있다. 이런 사람들에게 가장 최선의 방법은 이렇게 주가와 채권을 반반씩 투입해서 계속 밸런싱을 조정하며 자산을 늘리는 방법이 최고다. 몇 년에 한 번씩 주가와 채권에 투입된 현금을 50%씩 조정하면 보유 자산은 계속 늘어난다.

물론 이론적으로 정말 쉽고 편하다. 실행하는 것이 어렵다. 막상 주가가 하락했을 때 살 수 있을까. 채권을 매수하는 것도 쉽지 않다. 이처럼 이론적으로 완벽하지만 실행은 다른 문제다. 그렇다해도 일반 사람이 큰 스트레스없이 자산증식할 가장 확실한 방법이다. 책에는 환율도 알려주고 자신만의 원칙을 지켜 행동한다면 될 수 있을 것이라 알려준다. 맞다. 옳다. 그렇게 하면 된다. 내 생각도 마찬가지다. 이 방법은 솔직히 난 어느 정도 월수입이 있는 분들이나 정말 투자는 아예 생각조차 하지 않는 사람에게 맞다고 권유한다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 이렇게 쉽단 말이야.

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10억짜리 경매비법 2 - 모든 것

10억짜리 경매비법 2 - 실패하지 않는 실전 부동산경매
제이원 지음 / 좋은연필 / 2016년 10월

나름 심혈을 기울여 인터뷰 당사자를 선정해 썼던 책이 <부동산 경매 시장의 마법사들>이었다. 단순히 실력이 아닌 향후에도 이 사람이 투자세계에서 사라지지 않을 뿐만 아니라 일반인을 배신하지 않을 사람인가 여부도 따졌다. 그렇게 선정된 인물 중 한 명이 이번에 새롭게 <10억짜리 경매비법2>를 쓴 제이원이다. 이미 전작을 통해 단순히 부동산경매뿐만 아니라 마인드에 대한 훌륭한 이야기를 많이 해준 저자답게 이번에도 같은 책이 나왔다.

최근 워낙 주택시장 가격 상승이 눈 앞에 펼쳐지다보니 다양한 부동산 관련 책이 나온다. 토지부터 부동산 향후 전망까지 다양하다. 내 경우 부동산 경매로 출발한 측면이 강하고 다른 부동산 투자와 달리 부동산 경매는 최소한 잃지 않고 피해야 할 것을 정확히 인지하는 것이 중요시한다. 워낙 주택시장이 핫해서 부동산경매 시장은 상대적으로 비중이 작아졌다. 관련 책도 적게 나오고 있다. 최근 읽은 책 중에 부동산 경매 책은 드문 이유다.

과거에는 부동산경매로 돈을 벌었다는 류의 책이 많았다. 최근에는 갭투자가 유행하고 워낙 다양한 데이터가 나와 이를 근거로 돈 벌었다는 책이 많다. 크게 이론과 실전을 보면 아무래도 이론은 다소 지루하고 실전은 넘사벽이다. 둘 다 놓칠 수 없는 것이 투자라 어쩔 수 없이 둘 다 끊임없이 볼 수밖에 없다. 부동산경매 이론 책은 그래도 꽤 많이 봤지만 쉬운 책이든 어려운 책이든 될 수 있는 한 정독으로 읽는다. 안다는 것이 중요한 것이 아니라 반복하며 잊어먹지 않기 위해서다.

어떻게 보면 간만에 보는 부동산 경매 이론에 대해 알려주고 실전 팁을 소개하는 책이라 더 집중하며 읽었다. 책은 초반에 마인드부터 알려준다. 투자를 하기에 앞서 갖춰야 할 부분과 투자를 하며 생기는 다양한 상황에서 어떻게 대처해야 할지 알려준다. 마인드는 단순히 이러하다고 언급하는 것이 아닌 저자가 직접 경험한 다양한 사례를 통해 소개한다. 훨씬 더 현실적이고 직접적으로 읽으면서 깨닫게 만들어 준 책이다.

꽤 많은 사람들이 최근 주택 가격 상승에 도취되어 꿈을 꾼다. 비루한 현실보다 투자를 통해 멋진 인생을 동경하며 이룰 수 있다고 믿는다. 막상 투자하면 쉽지 않다는 걸 깨닫기도 한다. 그래도 여전히 갭투자에 이어 분양권투자까지 선호하며 투자가 상대적으로 안전하며 쉬운 것은 착각하는 경우도 많다. 다양한 데이터를 수집하고 연구해서 분석하고 발품파는 것은 기본이라 노력하지 않는다는 표현은 다소 민망하지만 말이다.

이 책에도 소개하지만 부동산경매만큼 부동산 투자와 관련된 모든 것을 경험하고 직접 처리해야하는 투자도 없다. 권리분석에서부터 점유자를 이사 내 보내고 인테리어 업체를 섭외해서 물건의 가치를 올리고 시장에 내 놓는것까지 말이다. 다른 주택 투자에서는 이렇게 종합적으로 분석하고 파악하는 투자가 없다. 반드시 부동산경매가 최고라는 것은 아니라도 최소한 부동산 투자를 하는 사람이라면 어느 정도는 알아 둬야 어떤 상황이 와도 대처할 수 있는 기본 무기 중 하나를 갖게 된다.

책이 상당히 부피가 두껍다. 부동산 투자 책이 이렇게 두꺼운 경우는 최근에 거의 없었다. 무려 470페이지 정도 될 정도로 부동산 경매와 관련되어 모든 것을 다 알려준다. 단순히 부동산 경매뿐만 아니라 주택 투자와 관련되어 꼭 알아야 할 팁이 많다. 시세 파악하는 법. 투자수익률을 정하는 법. 대출받는 요령. 인테리어 할 때 무엇을 중요하게 봐야 할 지. 임대를 놓을 때 강조할 점은 무엇인지. 이렇게 주택 투자와 관련되어 소소하지만 중요한 내용을 조목조목 알려준다.

무엇보다 저자는 공인중개소를 운영한 경험이 있어 다른 책과 차별성을 보여준다. 대다수 투자가 투자자 입장에서 설명한다. 가끔 임차인 입장에서 설명하는 경우는 자신의 권리를 지키기 위한 방법을 알려주는 정도에 그친다. 저자가 중개업소를 운영한 입장에서 투자자를 어떻게 중개업소 사람들이 생각하고 상대하는지 알려준다. 좋은 중개업소를 파악하는 방법도 알려준다. 정확하게는 중개를 잘하는 곳이다. 이런 팁은 아마도 다른 책과 가장 변별성을 보여주는 지점이 아닐까한다.

이 책에서 마인드와 관련되어 핵심적으로 이야기하는 것은 시간, 지식, 자본이다. 아마도 지속적으로 이 세가지를 저자는 반복해서 이야기하는 것으로 보인다. 기억을 더듬어보면 예전 나와 인터뷰할 때도 이 세가지를 계속 강조했다. 사람들은 이 세가지가 어떻게 중요한지 투자에서 왜 핵심이 되는지 별로 신경쓰지 않는다. 자본이 있어도 지식이 없으면 소용없다. 이 중에서 지식을 가장 중요하게 강조한다. 자본이 없으면 지식으로 마련한다. 대부분 지식을 쌓아야 이를 활용할 수 있다.

책은 상당히 방대하고 부동산 투자 중 주택과 관련되 거의 전반적인 모든 것을 다루고 있다. 글이 살짝 늘어지는 측면도 가끔 있지만 충분히 도움이 되고 살이 되는 내용이다. 예전에는 부동산 경매 책을 추천해달라고 하면 <10억짜리 경매비법>을 추천했는데 한동안 구입할 수 있어 이번 <부자가 되는 책읽기>에서도 포함시키지 못했는데 이제 다시 <10억짜리 경매비법 2>를 추천할 수 있게 되었다. 간만에 부동산경매 책을 읽으며 기본과 투자를 생각했다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 책이 좀 두껍다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 경매 책으로 추천.

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