대한민국 부동산 40년 - 역사

대한민국 부동산 40년
국정브리핑 특별기획팀 엮음 / 한즈미디어(한스미디어) / 2007년 6월

늘 도서관에서 이 책을 발견할 때 마다 읽고 싶다는 충동이 일었지만 참았다. <부동산은 끝났다> 저자인 김수현이 이 책을 추천할 때 다시 한 번 읽어야지 마음을 먹었지만 다시 미뤄졌다. 드디어 마음먹고 읽게 되었다. 예상대로 독서를 하기 위한 시간투자가 꽤 오래걸렸다. 1967년부터 2007년까지 대한민국 부동산 역사를 설명하고 있어 꽤 방대했다. 아쉬운 건 차라리 시간 순서대로 책이 구성되었으면 좋았을텐데 정책이나 각자 자신이 맡은 파트에 따른 연결구성이라 조금은 중구난방이었다.

그래도 흥미로운 이야기가 많았다. 무엇보다 <대한민국 부동산 40년>를 저술한 국정브리핑 특별기획팀은 정부조직에서 근무하는 사람들이다. 필요한 거의 대부분 자료를 볼 수 있다. 정부 내에 필요한 자료가 있으면 볼 수 있는 장점이 있어 중요 정책이 결정될 때 피상적으로 유추하는 것이 아니라 정책이 만들어지는 과정에 참여한 사람들이 토론한 내용과 중요 대화까지 수록되었다. 책이 나온 2007년을 비롯한 노무현 정부때의 기록은 더욱 정확하게 나왔다.

늘 그렇듯이 읽어보면 역사는 반복된다는 걸 뼈저리게 느낀다. 수요와 공급에 따른 주택가격의 상승과 하락. 유동성에 따라 주택가격의 상승과 하락. 대출 규제에 따른 주택 가격 상승과 하락. 지겹게 반복되고 되풀이되며 한국 부동산의 도돌이 표를 완성한 내용이다. 한국이 발전하고 경제가 성장하며 인구는 늘어나고 이에 따라 도시로 유입되는 사람이 많아진다. 이에 따라 거주할 공간이 필요하다. 도시가 확장되며 그에 걸맞게 주택을 건설한다.

처음엔 토지가 필요하니 토지가격이 오른다. 어느 정도 주택을 건설할 토지가 완성된 후부터는 주택가격이 오르기 시작한다. 최초에는 굳이 서울, 수도권, 지방 할 것 없었다. 시간이 지나며 점점 서울에 몰리는 인원을 분산하기 위해 경기도에 도시를 건설한다. 이 도시들은 대부분 계획도시다. 기반시설이 갖춰지며 시간이 지나자 많은 사람들이 거주하며 주택가격은 상승한다. 이런 패턴에서 공급과 수요, 여러 규제와 완화에 따라 주택 가격은 상승과 하락을 반복한다. 

거기에 시간이 지나며 학군이 주요 요건이 된다. 주택가격에 학군이 미치는 영향은 무시할 수 없다. 강남 8학군이 과거에 비해 덜 하지만 이에 따른 격차는 이제 더이상 되돌릴 수 없다. 그렇다해도 거의 대부분 공급과 수요의 시차에 의해 발생되는 불일치는 늘 주택에 큰 영향을 미쳤다. 그래도 등기부등본에 실거래가를 등기하는 제도 등으로 한국 주택은 점점 투명해졌다. 책은 뒤에 가서는 노무현 정부의 공치사를 용비어천가식으로 하는 점은 좀 거슬렸지만 주택가격 안정에 도움 된 것은 맞다.

임대주택을 서울, 수도권에 지속적으로 공급한 것은 꽤 영향을 미쳤다. 그 시점이 금융위기 직후 주택가격 하락과 맞물려있다. 비록 노무현 정부 시절 높은 주택가격 상승으로 욕먹었지만 임대아파트 확대는 주택 안정화 측면에는 국민 거주 안정성 측면에는 큰 도움이 되었다. 문제는 그 후로 정부에서는 임대 아파트와 같은 공급을 중단했다는 점이다. 지속적인 추진을 했다면 지금과 같은 서울, 수도권의 주택가격 상승은 덜했지도 모른다. 일본이 지속적인 공급으로 주택가격이 안정화(?) 되었던 것처럼.

한국 전세는 1876년 병자수호조약(강화도조약)에 따른 3개 항구 개항과 일본인 거류지 조성, 농촌인구의 이동 등으로 서울 인구가 늘어날 때 생겼다. 1900년대 초반에는 주로 경성 내에서 행해지던 것으로 1년 정도의 기간이었다. 기간을 정하지 않은 곳도 있었는데 1981년 이전에는 6개월마다 한 번씩 전세보증금을 올려줘야 했다. 1990년대 공급이 지속되었지만 IMF 이후인 1998년부터 공급이 줄어들며 전세가격이 2001년부터 본격적으로 상승했다. 당시 저금리와 맞물리며 집주인은 전세를 월세로 전환했다.

당시 서울은 전세의 월세 전환물량이 60%였고 분당구 구미, 서현동은 월세비중이 무려 80~90%에 달하기도 했다. 소형 위주에서 대형까지 월세 물량이 나왔다.2005년 통계청 발표에 의하면 전세가구는 356만 가구였고 월세가구는 301만 가구였다. 전세와 월세차이가 크지 않았고 전세는 2000년에 비하면 오히려 48만 가구 줄었다. 

한국에 첫 등장한 임대주택은 주택공사가 1971년 서울 개봉동에 13평짜리 아파트 300채였다. 주공이 3억 원을 들여 건설했다. 원래 분양 주택용이었지만 분양가 135만 원에 미분양이 되어 1972년 4월에 임대로 결정했다. 조건이 보증금 10만 원에 월세는 층에 따라 6,100~6,800원이었다. 당시 개봉 임대아파트는 13대 1의 경쟁률을 보였고 그 이후 한강 시영 아파트는 전세로 추진했으나 150만원이 부담되어 결국엔 월세 임대로 전환했다. 

<대한민국 부동산 40년>에 의하면 2003년부터 총 150만 호의 공공임대주택 건설을 목표로 했다. 2006년까지 35만 6209호로 게획 대비 91.3%를 달성했다고 한다. 분명히 자금확보 문제로 부담스러운 사업이었지만 임대주택의 역사를 되돌아 볼 때 불가능은 아니었다고 한다. 정치적 의지만 있다면 예산이 부족해도 재정투자가 이뤄질 수 있다고 한다. 2007년 1.31대책에서 공공임대주택 비중을 총 주택량의 20%까지 늘리겠다고 했으니 이런 영향으로 서울, 수도권이 가격 안정화가 된 것은 아니었을까.

정책부분은 잘 모르지만 현재도 임대아파트는 이미지가 안 좋다. 여러 이유가 있겠지만 이런 부분은 아이들을 통해 개선도 가능하다. 임대아파트 근처 학교에 가장 실력 좋은 선생을 배정한다. 학교 차원에서 방과후 수업을 진행하며 아이들의 학력 수준을 올린다. 일반 고등학교보다 더 좋은 성적을 받아 우수 대학교를 가는 학생들이 많이 나오면 임대아파트 근처 학교를 가기 위해 이미지가 달라 질 수도 있다고 본다. 이런 것은 정부가 의지를 갖고 한다면 가능하지 않을까. 현재처럼 민간에 맡기는 뉴스테이로 모든 걸 밀어부치는 데 뉴스테이는 결국에는 중산층이 타켓이다.

책 마무리에 부동산 가격 상승은 주택 공급과 유동성으로 인한 결과라고 말한다. 이럴 때 공급시차 관리와 대출 규제를 제대로 행하지 못한 잘못이 크다는 반성을 한다. 아울러 가장 중요한 것은 정부의 정책 일관성이라 분명히 이야기한다. 내가 여러 번 언급한 것처럼 국토교통부에 근무하는 공무원들은 일반인이나 투자자보다 사실 더 잘 안다. 어떻게 해야 하는지도 이런 책을 봐도 알 수 있다. 어떤 정책을 펼치는 것 자체가 우리 생각과 달리 더 큰 그림을 갖고 차근 차근 연결하며 추진한다고 본다. 주택 가격이 과도하게 오르지도 떨어지지도 않고, 관련 산업이 힘들지도 않게 말이다.

끝으로 최근 유행하는 분양과 관련되 재미있는 에피소드가 있다. 1977년 3월 15일 여의도 목화아파트 분양은 공개추첨이었다. 신청자가 4,000명 정도가 몰렸는데 한 사람이 현금 2억 원을 갖고 100가구를 신청했다. 당시 제조업 근로자가 5만 원 이하 월급을 받았다. 어떤 사람은 10가구나 신청했는데 하나도 안 되었다고 볼멘 소리를 질렀다. 이후 주민등록증을 확인해 이중 신청을 막으려 했으나 무주택자를 동원해 여전히 10여개 이상 신청하는 사람이 생겼다. 그때나 지금이나 여전히 똑같다. 

그렇게 역사는 반복된다. 향후에도 지속적으로 여러 이야기가 진행되며 '이번에는 다르다'가 외칠 것이다. 세상에서 가장 비싼 단어가 '이번에는 다르다'라고 말한 경제학자가 있다. 이번이 다른 것이 아니라 다르다고 착각하는 것이다. 그로 인해 역사는 계속 반복 될 수 있는지도 모르겠다. 앞으로는 어떻게 될까. 그걸 누구도 모르니 다르다며 행동한다. 그래서 '늑대가 왔다'고 외치는 양치기가 지속적으로 나올 수 있다. 정신똑바로 차리고 봐야한다. 균형적으로 말하는 사람들의 이야기를 주목하고. 누구?

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 오래 읽었다.

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아파트 제대로 고르는 법 - 읽었지만

아파트 제대로 고르는 법 - 아파트에 속지 않는 33가지 방법
심형석 지음, 김건중 사진 / 한국경제신문 / 2016년 3월

최근 부동산 책이 참 많이 나왔다. 어지간한 출판사에서 최근 부동산 책을 펴 내지 않은 곳은 없다고 할 정도다. 그럼에도 또 다시 새로운 부동산 책은 계속 나온다. 책이 나오면 그 즉시 순위권으로 올라오는 책들이 있으니 출판사 입장에서 마다할 이유가 없다. 워낙 인기가 좋으니 어떤 저자는 책이 나온지 몇 달 되지도 않아 또 나오는 경우도 있다. 이미 글을 다 써 놓고 순차적으로 내 놓는 것은 아닐 듯하다.

제목은 더 자극적이고 내용은 재탕비슷하다. 아마도 앞으로도 더 이런 추세는 갈 듯하다. 무엇보다 전체적으로 부동산 시장이 좋다. 부동산이 좋다고 하면 우리 동네는 아니라고 외칠 분도 있다. 죄송하게도 한국에서 좋다, 나쁘다의 기준은 서울,수도권이다. 이 지역이 좋으면 좋은 것이고 나쁘면 나쁜거다. 다른 지역은 토막뉴스로 나올 뿐이다. 최근 타 지역과 별개로 서울, 수도권의 주택가격은 상승하고 있다.

게다가 출판사의 전언에 의하면 책을 구입하는 대다수가 서울, 수도권에 거주하는 사람들이다. 책 판매량의 50% 이상을 서울, 수도권 사람들이 구입한다고 하니 부동산 관련 책은 더 나올 수밖에 없다. 그 중 투자자가 아닌 교수가 쓴 책에 기대하는 점은 보다 학술적이고 전문적인 내용이다. 다양한 뷰를 수치와 함께 학생을 가르치고 연구하는 상아탑에서 끊임없이 연구하고 고민하는 자만이 보여줄 수 있는 내용.

책을 얼핏 서점에서 볼 때 솔직히 그런 면은 느끼지 못했다. 그런 이유로 딱히 땡기진 않았지만 그래도 아파트에 대해 알려준다고 하니 읽었다. 얼핏 봤떤 느낌이 맞았다. 내가 기대했던 부분은 없었다. 책이 나쁘거나 내용이 별로라는 의미가 아니다. 내가 원하던 부분을 이 책에서 찾지 못했다는 것이다. 오히려 아파트에 대해 알고자 하는 사람은 이 책을 읽으면 도움 될 부분이 많다.

이미 다양한 책을 통해 아파트의 역사부터 아파트의 장단점은 물론이고 아파트 관리비 문제에 대한 책까지 읽은 내 입장에서 다른 걸 원했던 부분이 충족되지 못해 아쉬울 따름이다. 어차피 교수님이 쓴 책에서 투자 추천을 해 줄리도 없다. 좋은 곳이 어딘지에 대해 알려줄리도 없다. 그나마 여러 재개발 사업의 고문으로 참여해서 그 부분에 대해 솔직하게 알려준 부분이 도움이 된다고 할까나.

가장 아쉬웠던 것은 책에 나온 몇몇 사례와 통계를 2000년 중반 보고서를 갖고 언급한다. 이 책이 나온 것이 2016년 인데 아무리 부동산이 쉽게 변하지 않는 특성을 갖고 있다해도 너무 오래되었다. 그 정도면 현재에 적응하기에 너무 멀다. 주택이란 움직이지 않는 특성을 갖고 있어도 거기서 살고 있는 사람은 다르다. 특히나 인구가 늘어나고 줄어든 과정에서도 가구는 계속 늘어나고 있다.

가구숫자 증가의 속도는 향후 몇 십년 동안에도 변함없다. 이런 상황에서 거의 10년 전 자료보다는 좀 더 현재에 가까운 자료를 교수님은 많은 자료를 얻을 수 있을테니 했으면 어떠했을까. 자신의 주장을 위해 그 자료를 선택해서 전달했겠지만 말이다. 그래도 시행사, 시공사 등에 대한 이야기는 깊게 공감했다. 아파트를 건설하고 완성해서 입주까지 시키는 가장 중요한 역할은 사실 시행사라 불리는 디벨로퍼다.

한국은 시공사의 능력과 브랜드만 너무 부각되었다. 이 모든 걸 관장하고 진행하는 시행사가 더 중요한데 워낙 영세한 측면도 있겠지만 대다수 대기업이 건설사를 보여하고 시공하다보니 사람들이 시공사만 믿는다. 시공사는 그저 시행사가 요구하는대로 건설하면 그만이다. 문제는 은행들도 시행사보다 시공사를 믿고 대출해주니 일에 전면으로 나서는 것은 시행사가 아닌 시공사가 되는 웃지 못할 상황이 펼쳐지고 있다.

아울러 시공사가 전면에 나서니 그저 짓고 팔면 그만이다. 아파트 사후관리는 크게 문제 되지 않는다. 이런 문제를 해결하기 위한 하나의 방법으로 시행사가 전면에 나서는 것이다. 모든 것을 관리책임지고 운영할 뿐만 아니라 준공후 향후 관리까지 책임진다면 확실히 달라 질 것이다. 아직까지 이런 부분이 약하지만 현재 신탁사등이 참여하며 주체가 된다면 과거와는 다른 방향이 펼쳐지지 않을까한다. 그만큼 건축사들도 힘을 받아야 할 것 같고.

<아파트 제대로 고르는 법>에서 최근 전세가 상승에 대해서도 2000년 초반이 훨씬 더 컸다는 것도 언급한다. 여러모로 알고 있는 사실을 다시 한 번 알려준다는 점에서 좋다. 교수로써 새로운 정보와 아차했던 부분을 알려주는 부분은 아쉬웠다. 일반 투자자들이 쓴 책과 큰 변별성이 없다. 학자필로 좀 지루할지라도 그런 부분을 알려주는 것은 판매부수에 영향때문이었을까. 읽어 손해볼 책은 없다. 단 10%만 얻는 게 있어도 된다. 난 그렇게 읽는다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 깊은 내용을 원했다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 아파트에 대해

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아파트 - 역사

뉴스테이 시대 - 사야 할 집 팔아야 할 집

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
채상욱 지음 / 헤리티지 / 2016년 6월

아마도 <뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>보다 뉴스테이에 대해 자세하게 알려주는 책은 없었다. 뉴스테이라는 단어 자체도 일반인들에게는 생소하다. 부동산에 대해 관심있는 사람이나 들어봤음직하다. 내가 부동산에 관심없었으면 전혀 몰랐을 단어고 개념이다. 민간임대주택을 뉴스테이라고 한다. 한국에서 이런 경우에 100% 아파트다. 솔직히 그 점은 좀 서글프다. 무조건 아파트라는 의미가 말이다.

과거에 임대아파트라고 하면 기피대상이었다. 이런 언급조차도 힘이 빠진다. 내 편, 네 편을 갈라 철조망까지 친다는 사실이 말이다. 더구나 아이들은 아직까지 티도 나지 않을텐데 그런 어른들은 어떤 생각을 갖고 있는지 궁금하다. 어릴 때부터 그렇게 편협된 시야를 갖게 되는데 성장해서 올바른 세계적인 관점에서 더 큰 시선으로 바라보고 판단할 수 있을까. 그렇게 과거와는 다른 개념의 임대아파트가 들어선다.

자주 뉴스테이를 이야기할 때마다 난 호텔에서 사는 것이라 말한다. 모든 편의시설까지 갖춘 곳에서 크게 신경쓸 필요 없이 민간임대회사에서 전부 알아서 서비스한다. 우리가 호텔에서 일어나 나가면 방 내부를 청소하는 것까지는 아니겠지만 그 외는 한다. 현재 뉴스테이 모집하는 곳의 서비스 상황을 보면 살고 싶다는 생각이 드는 것은 사실이다. 그만큼 뉴스테이는 미래에 한국사회에서 큰 영향을 파급시킬 것이다.

책에서는 뉴스테이로 인해 재건축, 재개발이 어떻게 펼쳐질 것인지 알려준다. 자세한 것은 책을 통해 직접 읽으면 된다. 이 리뷰를 읽는 대다수의 사람들이 이미 읽었을 가능성이 크니 다른 이야기를 해 볼까 한다. 우리는 늘 미래를 궁금해한다. 이러다보니 미래에 대해 이야기하는 사람의 말은 귀를 쫑긋하게 듣게된다. 누구도 가보지 못한 곳을 미리 갔다 온 사람마냥 이야기하니 우리는 신기하고 그럴싸한 다양한 소재에 흥미가 동한다.

문제는 미래에 대해 이야기하는 사람은 분명히 큰 도움이 되지만 미래에 펼쳐질 거시적인 환경을 이야기해주는 것은 좋은데 너무 단언적으로 이야기하는 경우가 많다. 인구 문제도 그렇다. 분명히 인구로 인해 다양한 사회현상이 지금과 달리 펼쳐질 것이라는 것은 누구나 동의한다. 문제는 향후 20~30년 후에 벌어질 일을 당장 2~3년 후에 펼쳐질 것처럼 이야기한다. 사람들은 실제 우리에게 다가오는 현상은 꽤 오랜 시간이 지나야 함에도 금방 다가올 것이라 착각하며 잘못된 판단을 내린다.

대표적으로 인구와 부동산 문제가 그렇다. 몇 년전부터 인구에 따른 주택가격에 대해 한국 사회를 지배한 담론이 있었지만 현재는 다르다는 것을 많이 깨닫게 되었다. 여전히 그렇게 될 것이라 믿는 사람도 있다. 그 사실을 난 부정하지않는다. 다만 최소 20년 후에 벌어질 일은 - 이정도 기간이면 어떤 변화가 올지 섣부른 예측은 위험하다 - 2~3년이라는 기간동은 우리에게 큰 영향도 미치지 못하는데 너무 성급한 판단을 내리는 오류를 범할 수 있다.

뉴스테이가 대세가 된다고 한다. 뉴스테이가 분명히 한국 사회에 꽤 큰 영향을 미칠것이라는 점은 동의하지만 대세가 될 것이라는 점은 동의하기 어렵다. 더구나 책에서 감히 개인이 기업과 상대할 생각하지 말고 당장 주택을 팔라고 하는데 그건 아니라고 본다. 저자가 그렇게 비교하는 주식시장에도 가장 큰 손인 국민연금부터 각 기관은 물론이고 외국 펀드까지 주식거래를 하니 개인은 피해야 할까. 아니다. 개인도 멋지게 수익을 내는 사람이 많다.

손해를 보는 사람이 더 많을지 모르지만 주식투자로 어지간한 기관보다 더 훌륭한 수익을 내는 사람이 많다. 이와 마찬가지다. 게다가 뉴스테이로 향후 10년 동안 매해마다 10만 건 정도의 공급이 되면 향후 100만 건의 뉴스테이가 시장에 나온다. 책에서 언급한 현재 1,870만 호에서 지금 기준으로도 10%가 안 되고 시간이 지나도 뉴스테이가 아닌 주택은 더 지어질테니 기껏해야 전체 시장의 5% 내외가 향후 10년 이내에는 최대치로 보인다. 이정도로 대세가 된다고 하기에는.

이보다 더 근본적인 점도 있다. 나도 뉴스테이에 살아보고 싶다는 언급을 위에 했는데 그렇다고 누구나 갈 수 있느냐다. 나도 능력이 된다면 서울 강남에 가장 비싼 아파트에 살아보고 싶다. 그렇다고 살 수 있느냐하면 못산다. 어차피 들어가 살 사람은 한정되어 있다. 누구나 좋은 것에 대한 욕망은 갖고 있지만 현실과 괴리가 생긴다. 뉴스테이도 마찬가지다. 현재 한국에 거주하는 모든 사람이 전부 좋은 아파트에 살고 싶지만 그렇지 않은 현실과 똑같다.

뉴스테이에 살고 싶어도 살 수 없는 사람이 많다. 당장 서울만해도 주택유형 중 아파트가 더 적다. 뉴스테이 시대는 차곡차곡 천천히 하나씩 시장에 생기며 영향을 미치겠지만 인구와 주택문제처럼 상당히 오랜 시간이 지나 영향을 미칠것이다. 책에서 언급한 5년이란 시간은 너무 극단적이라 본다. 당장 원룸에 거주하는 사람에게 뉴스테이로 가라고 해도 못 간다. 금전적지원을 해주지 않는 이상. 이건 또 복지랑 연결되는데 과연 가능할까. 힘들다.

지금까지 건설사들이 임대보다 분양에 치중한 것도 캐시플로우보다는 캐피탈게인이 훨씬 이득이라 그랬을 뿐이다. 민간이 다수의 임대주택을 공급한 점은 정부의 정책보다는 이제 점점 캐시플로우쪽으로 건설사들이 치중하는 것은 금융이 그만큼 성숙하며 한국사회가 주택문화와 관련하여 외국처럼 되어가는 단계다. 우리만 그런 것이 아니라 유럽도 그렇다. 물론, 정부의 정책적인 지원이 없는 것도 한 몫을 했겠지만.

<뉴스테이시대, 사야할 집 팔아야 할 집>은 총론은 동의하고 펼쳐질 미래에 대해서도 공감하지만 각론에서는 다소 다른 생각을 갖고 있다. 그런 점이 우리가 미래에 대해 다양한 이야기가 오고 갈 수 있는 것이 아닐까. 아울러 내가 좀 주제넘는지 몰라도 책에서 언급하는 주택투자 부분은 너무 협소한 이야기가 아닌가한다. 아무래도 저자는 투자자입장보다는 애널입장이고 건설사의 이익을 통한 뷰가 좀 더 편할것이다. 인간은 무의식적으로 자신이 속한 영역과 방향성으로 바라볼 수밖에 없다. 그렇기에 개별 주택 투자부분에 있어 너무 건설사적인 입장으로 보였다. 얼마나 다양한 투자 영역이 있는데.

데이터를 근거로 다양한 주택관련된 이야기를 들을 수 있어 좋았다. 그동안 저자인 채상욱의 보고서를 평소에 자주 읽으며 참고했는데 이번 책은 그 보고서의 종합판이라 더 좋았다. 미래에 대한 예측은 무척이나 조심스럽다. 차마 과감히 못하겠다. 그런 나도 강의때마다 자신있게 이야기한다. 주택가격의 상승과 하락은 모르겠지만 월세가 오른다는 사실은 100% 확실하다. 그건 자신있게 이야기한다. 이건 리뷰로 다를 부분은 아니니 여기까지.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 뭐든 뉴~~가 붙은면 의심부터 해야한다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 뉴스테이는 변화를 가져올 것이다.

함께 읽을 책

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대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시

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부동산은 끝났다 - 다시 출발

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아파트 - 역사

나는 집 대신 상가에 투자한다 - 유효수요

나는 집 대신 상가에 투자한다
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 베리북 / 2016년 8월

사람들이 가끔 묻는다. 상가는 투자하지 않느냐고. 그럴 때마다 난 자신있게 이야기한다. 안 하는 것이 아니라 못하는 것이다고. 주택도 어려운 데 상가는 더욱 어렵다. 주택은 누군가 들어와 살 수 있지만 상가는 영업을 하는 곳이라 잘 못하면 아무도 들어오지 않는다. 이럴 때 대출이자, 관리비 등을 생각할 때 도저히 나같은 좀생이들은 견디지 못한다. 어떤 상가가 좋은지도 사실 잘 모르겠고. 경매로 부동산을 구입하다보니 좋은 상가가 나올리도 없고. 눈에 들어오면 문제가 있고.

언제가 상가를 하나 구입하고 싶다는 생각도 한다. 이왕이면 내가 직접 운영할 상가로. 서점이나 북카페를 하면 임차인보다는 소유자로 운영하고 싶다. 상가 관련 책도 읽었고 다녀 본 적도 있지만 여전히 상가는 나에게 넘사벽이다. 정확하게는 잃을 각오를 하고 과감히 하지 못한 내 소심함이 더 클 수도 있다. 한편으로는 굳이 꼭 상가를 갖고 있어야 할 이유는 없다. 다양한 파이프라인 중 상가도 하나일 따름이니 말이다.

<나는 집 대신 상가에 투자한다> 저자는 처음에는 동탄 알렉스로 지금은 옥탑방 보보스로 알게 되었다. 몇몇 카페에 그가 올린 글을 읽었다. 상당히 흥미로웠다. 지금도 여전히 하루에 몇 십개의 투자 카페를 오전에 컴퓨터를 켜면 순례를 한다. 과거보다 읽을 글이 많이 없다는 아쉬움이 있는데 가끔 보석같이 빛나는 내용을 읽게 된다. 투자 글은 기승전 돈 벌었다가 최고다. 읽다보면 앞뒤가 맞지 않는 경우를 본다. 내가 못했다고 타인도 못할 이유는 없지만 조금이라도 해 본 입장에서 보면 너무 과장된 게 느껴질 때 그 글 쓴 사람을 눈여겨 보면 거의 십중팔구 몇 년 내에 사단이 난다.

너무 가난해서 창문 자체가 없는 지하에 살았고 옥탑방에 보보스적인 삶을 추구해서 닉네임을 변경했다고 한다. 올린 글은 주로 상가투자에 관한 글이었다. 읽을 때 내가 감탄한 것은 과감함이었다. 내가 갖지 못한. 상가를 제대로 파악하기 위해 직접 몸으로 부딪힌 글을 읽으며 저절로 눈여겨 봤다. 그때 읽은 글이 이번 책에 포함되어 더 반가웠다. 다만 살짝 읽다보니 우려가 되었다. 글이 폭주한다는 느낌이 어느 순간 들었다.

가끔 보면 잘 나가는 사람이 자신에 대한 과잉된 자신감으로 무너진 경우를 본다. 어느 순간 좀 그런 느낌이 난 들었다. 어차피 알지도 못하는 사람이니 흥미롭게 보면 된다. 그 시기 정도부터 사실 글을 별로 올리지 않았다. 그런 후 얼마 있지 않아 직접 만나게 되었다. 함께 이야기해보니 그럴 사람이 아니었다. 절대로 자만감에 빠질 스타일이 아니라 스스로 자신을 경계하며 솔직하게 있는 그대로 이야기하는 스타일이었다. 내 착각인지 몰라도 그 이후 올라오는 글은 다시 그런 뉘앙스가 느껴지지 않았다.

이렇게 쓰고 보니 최근 유명한 투자자들의 글을 그들이 지금보다 덜 유명할 때부터 읽고 있었기에 괜히 전부 다 품평하고 싶은 욕구가 생긴다. 그만큼 옥탑방 보보스를 알게 된 것은 오래되었고 유명한 법정지상권 아파트 때에도 재미있게 지켜봤다. 나름 유명한 몇 분이 공개적으로 순화된 표현으로 의견교환한 사건이었는데 그 시작이 옥보스였으니 실력은 보장된다.

그때 만났을 때 책을 집필 중인데 날 만나 집필 욕구가 더 생긴다고 한 게 2년 전이다. 이미 상가에 관한 글을 읽고 상당히 흥미가 동했는데 상가 점포 개발했다는 이야기에 나도 모르게 '아하~'했다. 오랜 시간동안 점포 개발한 사람이니 상가에 대해 누구보다 잘 알겠다는 판단이 들었다. 부동산 투자를 시작하자마자 얼마 안 되어 잘하는 사람을 보면 거의 대부분 관련 업종에서 근무했다는 공통점이 있다. 별 생각없이 일했던 업무가 투자로 넘어오며 스스로 깨닫는다.

지금까지 남을 위해 일하며 수동적이었다면 자신이 직접 돈을 벌기 위해 노력하며 자연스럽게 연결되어 실력이 금새 향상된다. 주택 투자도 한 적이 있지만 점포개발했으니 상가 투자가 더 자연스럽지 않았을까. 상가 투자를 위해 알아야 할 것이 참 많다. 투자자 입장에서 상가를 보는 것과 직접 영업을 할 사람이 상가를 보는 것은 다소 다르다. 그렇다고 큰 차이가 나는 것은 아니다. 흔히 말하는 입지가 좋아야 상가 영업이 잘 되고 임대료를 많이 받는다.

그걸 알기 위해 아침, 점심, 저녁, 평일, 주말에 투자하려는 상가 근처를 파악하고 손님이 얼마나 있는지 확인하는 노력은 당연하다. 문제는 시간은 한정되어있고 이런 노력은 끝이 없다. 변명이지만 이런 노력이 힘들어 처음부터 질려 상가투자를 외면하기도 한다. 수익형 부동산이 유행이라지만 이런 노력을 해야 확실히 매월 현금이 들어온다. 부동산은 현장이 답이다. 인터넷이 발달한 지금 각종 조사를 현장가기 전에 할 수 있는 시대에 어떻게 보면 상당히 비효율적이다.

주택 투자 같은 경우도 그래서 현장에 가기 전 어지간한 것은 다 파악하고 현장에서 확인만 하면 되는 시스템이 어느 정도 있다. 내가 강의 때 그걸 이야기하면 다들 좋아한다. 상가는 그게 힘들었는데 드디어 그걸 극복할 수 있게 되었다. 이미 인터넷에 올린 글로 뜨문뜨문 어느 정도 알고 있었지만 <나는 집 대신 상가에 투자한다>에 방법이 체계적으로 지도와 함께 나온다. 핵심은 유동인구가 아니다.

유효수요를 파악하는 것이 가장 핵심이다. 상가란 주택과 반대로 누군가 직접 현장에 와 무엇인가 구입하거나 매출을 올려야 존재이유가 발생한다. 투자할 상가 주변 어느 정도의 유효수요가 있는지 파악해야 대략적인 매출이 추측된다. 다음으로 유효수요가 아무리 풍부해도 그들이 주로 이동하는 주동선이 있다. 주동선에 상가가 있다면 기본적인 매출은 발생한다. 유효수요만 파악하고 아무곳이나 창업한다고 매출이 늘지 않는다. 뛰어난 영업능력가진 사장이 운영하면 달라지겠지만, 그건 상가 투자할 사람이 파악하고 예측할 수 있는 영역은 아니다.

이런 중요한 걸 굳이 현장방문하지 않고 지도만 보고 유추할 수 있는 방법을 알려준다. 엄청난 시간절약과 고급 팁이다. 덕분에 - 확실하지 않지만 - 예전보다 상가를 좀 더 많이 지켜볼 수 있을 듯 하다. 지도로 90% 정도로 거른 후 마음에 들면 현장가면 되니 말이다. 부탁하건대 이 정도는 알고 상가투자하자. 화장발이나 유동인구 등에 속지 말고. 부동산 투자하다가 기승전 상가로 망하는 경우도 많다. 

늘 주택관련 책 읽고 리뷰 쓰다 간만에 상가 투자 책 읽고 리뷰에 저자와 인연까지 시시콜콜 쓰다보니 많이 길어졌다. 뭐, 그만큼 도움이 될 책이다. 내 리뷰따위와 상관없이 이미 많은 사람들의 선택으로 베스트셀러에 올랐지만. 투자를 하지 않아도 유효수요파악하고 주동선이 먼저 알아내는 것만 책 읽고 해봐도 시간가는줄 모를 수 있을 듯하다. 이 책 출간과 함께 저자에게 삐져서 안 좋게 쓰려고 했는데 좋은 책인가 보다.^^

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 오픈할 수 있었을텐데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재미있게 상가파악하기.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/220541090014

나는 상가에서 월급받는다 - 상가투자 기본서

http://blog.naver.com/ljb1202/220649246083

부자의 지도 - 다시 쓰는 택리지

http://blog.naver.com/ljb1202/220253159713

나는 부동산경매로 슈퍼직장인이 되었다 - 쉽지 않았지만

대한민국 부동산의 미래 - 서울과 1기 신도시

대한민국 부동산의 미래
김장섭 지음 / 트러스트북스 / 2016년 5월

<대한민국 부동산의 미래>저자인 김장섭은 이미 <뭘 해도 돈 버는 부동산 투자습관>과 <실전 임대사업 투자기법>으로 접했다. 두 권 다 좋은 책이다. 주변 사람들에게도 추천할 정도로 좋은 내용이 담겼다. 강의도 참여를 한 적 있다. 강의 들었을 때 나눠준 프린트는 스캔해서 갖고 있기도 했다. 워낙 끊임없이 움직이는 투자자의 전형으로 봤다. 계속 새로운 투자처를 찾아 연구하고 조사해서 남들보다 먼저 투자하는 스타일이다.

카페에도 끊임없이 쉬지 않고 여러 글을 남긴다. 본인의 사고를 신문이나 독서 등으로 나눠줬다. 이 책이 나왔을 때 카페에 올린 글을 위주로 했을 것이란 건 알고 있었다. 이전 책 들도 그렇게 펴 냈기 때문에. 그러던 사이에 베스트셀러에 진입했다. 경제/경영 분야에서 1위를 할정도로 좋은 평가를 받았다. 많은 사람들에게 선택을 받았다는 것은 그만큼 사람들이 원하는 것을 해소시켜주었다는 뜻이다.

지금까지 책처럼 이번 책도 자랑하지 않는다. 난 이렇게 투자해서 성공했고 돈 많이 벌고 있다. 투자 책은 이런 종류가 대부분이다. 어떤 투자로 성공했는지 알려주며 사람들에게 공개해서 사람들의 호기심을 자극하고 기대를 충족시켜준다. 부동산 책을 읽어보면 그런 책이 많이 유행했지만 최근 경향은 약간 변했다. 여전히 그런 류의 책이 큰 사랑을 받고 있지만 부동산도 단순히 성공했다고 말하는 것보다 어떻게 될 것인지 알려주는 책이 사랑을 받고 있다.

책 제목처럼 <대한민국 부동산의 미래>는 과거와 현재뿐만 아니라 미래에 부동산이 어떤 식으로 발전할 것인지 알려준다. 저자가 지금까지 했던 투자와 사회 변화 흐름을 읽으며 갖게된 통찰력을 우리에게 선 보인다. 몇몇 부분은 동의하지 않는 부분도 있지만 책에 나온 대다수는 동의한다. 특히나 서울, 수도권에 대한 의견은 같다. 책에서는 정확하게 서울과 1기 신도시라 표현한다.

나도 여러 번 내가 쓴 글이나 강의로도 이야기할 때 좀 더 범위를 넓혀 서울을 비롯한 대도시만 살아남게 될 것이라 말한다. 사람들이 그토록 주장하는 일본을 따라간다면 우리도 그렇게 된다. 일본뿐만 아니라 전 세계 주요국가 도시 거주 유형이 그런 식으로 변천했다. 선진국은 거의 대다수 진행이 완료되었고 한국은 이제 거의 마무리 단계로 진입 중이고 일본은 이미 끝났고 중국은 이제부터 본격적인 시작이다.

책에서 중요한 개념이 생산의 3요소다. 토지, 노동, 자본. 자본주의에서 이 세가지는 핵심이다. 지금까지 사람들은 노동에만 집중했다. 노동이 모든 것의 시작이고 중심인 건 사실이다. 노동이 중요한 것은 사실이지만 노동에만 집중해서는 자본주의 시스템에서는 제대로 된 과실을 먹기 힘들다. 노동을 하며 토지와 자본에 지속적인 투자를 해야한다. 특히나 확장성이 큰 투자를 해야한다. 투자한 토지와 자본이 한계를 갖지 말아야 한다.

주택은 좋은 투자처지만 확정성이 한계를 지닌다. 그런 이유로 확장성이 큰 토지에 투자하거나 향후 더욱 발전가능성이 높은 기업에 투자하는 걸 권한다. 부동산 책이지만 다루는 내용이 다소 광범위하다고 말 할 수도 있다. 물론, 노동에 대해서도 말한다. 대학 나와 40대 중반에 퇴직 당하는 것보다는 기술대학을 들어가 대기업 노동자가 되면 정년이 보장되고 그만큼 더 여유있게 투자할 수 있다는 개념을 설명한다. 향후 미래를 볼 때 틀린 것은 아니지만 어떻게 될지는 모른다.

최악의 시나리오는 5개고 최고의 시나리오는 2개다. 최악은 일본 사례를 많이 들고 있다. 당연히 누구나 알고 있는 인구 구조에 따른 변화를 알려주고 일본 도시의 흥망성쇠도 보여준다. 이에 따라 한국은 똑같은 방향성을 갖는다면 어떻게 될지 최악의 시나리오로 알려준다. 최고는 먼저 중국인이 사면 따라 구입하라고 알려준다. 다음으로 통일 이후 어떻게 대처해야 할 지 알려준다. 다만 최악의 시나리오는 거의 기정사실인데 최고의 시나리오는 가정법이라는 점이 다르다.

최근 유행하는 부동산 미래에 대래 알려주는 책과 달리 투자자가 쓴 책답게 어떤 투자를 해야 할지 소개하는 장이 가장 도움이 되지 않을까. 부동산 임대사업과 관련하여 공실을 가장 중요하게 여긴다. 그리고 레버리지 효과에 대해서. 될 수 있는 적은 돈이 들어가도록 노력한다. 지금까지 500~1,000만 원 들어간 투자가 가장 수익이 좋았다고 한다. 이정도 자본금이 들어간 후에 전세든, 월세든 공실이 나지 않도록 한다. 그렇게 기회를 노리면서 기다린다.

개인적으로 가장 재미있는 부분은 졸부부분이다. 이것 저것 신경쓰지 말고 대량 매입하며 자발적이든 비자발적이든 장기로 주택을 보유하며 졸부가 된다. 진짜 부자들은 흐름을 잘 타고 계속 기회를 노리며 끊임없이 움직인 투자자가 아니라 우리가 졸부라고 불리는 투자자(??)다. 사실 이 방법은 내 투자방법이다. 강의 때에도 언급하고 알려주는 투자방법인데 권하지 않는다고 이야기한다. 지루하고 재미없고 심심하고 남들과 다른 길을 걷는 것과 비슷해서.

전체적으로 <대한민국 부동산의 미래>는 지금까지 나온 김장섭의 책 중에 가장 사랑을 받는 책이라 좋다. 예전부터 참 좋은 책이라 생각했던 저자가 그동안 나만 알고 있는 책에서 대중화가 된 저자로 변모해서 아쉽지만 말이다. 

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 최악 시나리오가 더 많잖아.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 미래는 밝고 좋게.

함께 읽을 책

http://blog.naver.com/ljb1202/171424410

실전 임대사업 투자기법 - 수익형 부동산의 접근방법

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뭘 해도 돈버는 부동산 투자 습관 - 잡는 법

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나는 부동산 싸게 사기로 했다 - 본능에 역행하지만