나는 집 대신 상가에 투자한다 - 유효수요

나는 집 대신 상가에 투자한다
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 베리북 / 2016년 8월

사람들이 가끔 묻는다. 상가는 투자하지 않느냐고. 그럴 때마다 난 자신있게 이야기한다. 안 하는 것이 아니라 못하는 것이다고. 주택도 어려운 데 상가는 더욱 어렵다. 주택은 누군가 들어와 살 수 있지만 상가는 영업을 하는 곳이라 잘 못하면 아무도 들어오지 않는다. 이럴 때 대출이자, 관리비 등을 생각할 때 도저히 나같은 좀생이들은 견디지 못한다. 어떤 상가가 좋은지도 사실 잘 모르겠고. 경매로 부동산을 구입하다보니 좋은 상가가 나올리도 없고. 눈에 들어오면 문제가 있고.

언제가 상가를 하나 구입하고 싶다는 생각도 한다. 이왕이면 내가 직접 운영할 상가로. 서점이나 북카페를 하면 임차인보다는 소유자로 운영하고 싶다. 상가 관련 책도 읽었고 다녀 본 적도 있지만 여전히 상가는 나에게 넘사벽이다. 정확하게는 잃을 각오를 하고 과감히 하지 못한 내 소심함이 더 클 수도 있다. 한편으로는 굳이 꼭 상가를 갖고 있어야 할 이유는 없다. 다양한 파이프라인 중 상가도 하나일 따름이니 말이다.

<나는 집 대신 상가에 투자한다> 저자는 처음에는 동탄 알렉스로 지금은 옥탑방 보보스로 알게 되었다. 몇몇 카페에 그가 올린 글을 읽었다. 상당히 흥미로웠다. 지금도 여전히 하루에 몇 십개의 투자 카페를 오전에 컴퓨터를 켜면 순례를 한다. 과거보다 읽을 글이 많이 없다는 아쉬움이 있는데 가끔 보석같이 빛나는 내용을 읽게 된다. 투자 글은 기승전 돈 벌었다가 최고다. 읽다보면 앞뒤가 맞지 않는 경우를 본다. 내가 못했다고 타인도 못할 이유는 없지만 조금이라도 해 본 입장에서 보면 너무 과장된 게 느껴질 때 그 글 쓴 사람을 눈여겨 보면 거의 십중팔구 몇 년 내에 사단이 난다.

너무 가난해서 창문 자체가 없는 지하에 살았고 옥탑방에 보보스적인 삶을 추구해서 닉네임을 변경했다고 한다. 올린 글은 주로 상가투자에 관한 글이었다. 읽을 때 내가 감탄한 것은 과감함이었다. 내가 갖지 못한. 상가를 제대로 파악하기 위해 직접 몸으로 부딪힌 글을 읽으며 저절로 눈여겨 봤다. 그때 읽은 글이 이번 책에 포함되어 더 반가웠다. 다만 살짝 읽다보니 우려가 되었다. 글이 폭주한다는 느낌이 어느 순간 들었다.

가끔 보면 잘 나가는 사람이 자신에 대한 과잉된 자신감으로 무너진 경우를 본다. 어느 순간 좀 그런 느낌이 난 들었다. 어차피 알지도 못하는 사람이니 흥미롭게 보면 된다. 그 시기 정도부터 사실 글을 별로 올리지 않았다. 그런 후 얼마 있지 않아 직접 만나게 되었다. 함께 이야기해보니 그럴 사람이 아니었다. 절대로 자만감에 빠질 스타일이 아니라 스스로 자신을 경계하며 솔직하게 있는 그대로 이야기하는 스타일이었다. 내 착각인지 몰라도 그 이후 올라오는 글은 다시 그런 뉘앙스가 느껴지지 않았다.

이렇게 쓰고 보니 최근 유명한 투자자들의 글을 그들이 지금보다 덜 유명할 때부터 읽고 있었기에 괜히 전부 다 품평하고 싶은 욕구가 생긴다. 그만큼 옥탑방 보보스를 알게 된 것은 오래되었고 유명한 법정지상권 아파트 때에도 재미있게 지켜봤다. 나름 유명한 몇 분이 공개적으로 순화된 표현으로 의견교환한 사건이었는데 그 시작이 옥보스였으니 실력은 보장된다.

그때 만났을 때 책을 집필 중인데 날 만나 집필 욕구가 더 생긴다고 한 게 2년 전이다. 이미 상가에 관한 글을 읽고 상당히 흥미가 동했는데 상가 점포 개발했다는 이야기에 나도 모르게 '아하~'했다. 오랜 시간동안 점포 개발한 사람이니 상가에 대해 누구보다 잘 알겠다는 판단이 들었다. 부동산 투자를 시작하자마자 얼마 안 되어 잘하는 사람을 보면 거의 대부분 관련 업종에서 근무했다는 공통점이 있다. 별 생각없이 일했던 업무가 투자로 넘어오며 스스로 깨닫는다.

지금까지 남을 위해 일하며 수동적이었다면 자신이 직접 돈을 벌기 위해 노력하며 자연스럽게 연결되어 실력이 금새 향상된다. 주택 투자도 한 적이 있지만 점포개발했으니 상가 투자가 더 자연스럽지 않았을까. 상가 투자를 위해 알아야 할 것이 참 많다. 투자자 입장에서 상가를 보는 것과 직접 영업을 할 사람이 상가를 보는 것은 다소 다르다. 그렇다고 큰 차이가 나는 것은 아니다. 흔히 말하는 입지가 좋아야 상가 영업이 잘 되고 임대료를 많이 받는다.

그걸 알기 위해 아침, 점심, 저녁, 평일, 주말에 투자하려는 상가 근처를 파악하고 손님이 얼마나 있는지 확인하는 노력은 당연하다. 문제는 시간은 한정되어있고 이런 노력은 끝이 없다. 변명이지만 이런 노력이 힘들어 처음부터 질려 상가투자를 외면하기도 한다. 수익형 부동산이 유행이라지만 이런 노력을 해야 확실히 매월 현금이 들어온다. 부동산은 현장이 답이다. 인터넷이 발달한 지금 각종 조사를 현장가기 전에 할 수 있는 시대에 어떻게 보면 상당히 비효율적이다.

주택 투자 같은 경우도 그래서 현장에 가기 전 어지간한 것은 다 파악하고 현장에서 확인만 하면 되는 시스템이 어느 정도 있다. 내가 강의 때 그걸 이야기하면 다들 좋아한다. 상가는 그게 힘들었는데 드디어 그걸 극복할 수 있게 되었다. 이미 인터넷에 올린 글로 뜨문뜨문 어느 정도 알고 있었지만 <나는 집 대신 상가에 투자한다>에 방법이 체계적으로 지도와 함께 나온다. 핵심은 유동인구가 아니다.

유효수요를 파악하는 것이 가장 핵심이다. 상가란 주택과 반대로 누군가 직접 현장에 와 무엇인가 구입하거나 매출을 올려야 존재이유가 발생한다. 투자할 상가 주변 어느 정도의 유효수요가 있는지 파악해야 대략적인 매출이 추측된다. 다음으로 유효수요가 아무리 풍부해도 그들이 주로 이동하는 주동선이 있다. 주동선에 상가가 있다면 기본적인 매출은 발생한다. 유효수요만 파악하고 아무곳이나 창업한다고 매출이 늘지 않는다. 뛰어난 영업능력가진 사장이 운영하면 달라지겠지만, 그건 상가 투자할 사람이 파악하고 예측할 수 있는 영역은 아니다.

이런 중요한 걸 굳이 현장방문하지 않고 지도만 보고 유추할 수 있는 방법을 알려준다. 엄청난 시간절약과 고급 팁이다. 덕분에 - 확실하지 않지만 - 예전보다 상가를 좀 더 많이 지켜볼 수 있을 듯 하다. 지도로 90% 정도로 거른 후 마음에 들면 현장가면 되니 말이다. 부탁하건대 이 정도는 알고 상가투자하자. 화장발이나 유동인구 등에 속지 말고. 부동산 투자하다가 기승전 상가로 망하는 경우도 많다. 

늘 주택관련 책 읽고 리뷰 쓰다 간만에 상가 투자 책 읽고 리뷰에 저자와 인연까지 시시콜콜 쓰다보니 많이 길어졌다. 뭐, 그만큼 도움이 될 책이다. 내 리뷰따위와 상관없이 이미 많은 사람들의 선택으로 베스트셀러에 올랐지만. 투자를 하지 않아도 유효수요파악하고 주동선이 먼저 알아내는 것만 책 읽고 해봐도 시간가는줄 모를 수 있을 듯하다. 이 책 출간과 함께 저자에게 삐져서 안 좋게 쓰려고 했는데 좋은 책인가 보다.^^

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 더 오픈할 수 있었을텐데.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 재미있게 상가파악하기.

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