알짜상가에 투자하라 - 월급받는

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라
배용환 지음 / 국일증권경제연구소 / 2018년 2월

꽤 많은 상가 서적을 읽었다. 상가 투자 책도 읽었고 영업하는 사람들을 위한 책도 읽었다. 투자든 영업목적이든 상가를 어떻게 살릴 것인지와 어느 곳에서 해야 좋을 것인지 알려준다. 입지가 자연스럽게 따라오고 어느 곳에서 해야 할 지 설명한다. 전부 다 도움이 되었고 각 책마다 그 특징이 있다. 무엇이 옳다가 아닌 이런 방법도 있다로 받아들이면 된다. 워낙 많은 책을 읽어 머릿속에 이것저것 들어온 지식은 많은데 이를 체계화시키진 못하고 있다.

여러 상가관련 책 중에 이 책을 쓴 서울휘는 이번에 두번째 책이다. 상가 책은 몇 권씩 쓴 사람은 드물다. 대부분 한 권 정도를 쓴 것이 전부다. 그만큼 상가에 대해 알려줄 것이 많다는 뜻이리라. 상가만큼 호불호가 확실히 갈리는 것도 없다. 엄청난 수익으로 심장이 벌렁거리게 만드는 경우도 있고 공실과 함께 피 말리는 고통을 안겨주는 것도 있다. 대부분 후자보다는 전자의 부푼 꿈을 안고 시작하게 마련이다. 대부분 책들도 그런 관점에서 쓰여있다.

상가 투자 책이 이상하게 경매와 함께 이야기하는 경우가 많다. 일반 매수로 상가를 매입하는 것이 그다지 큰 수익이 안 되는 뜻이 아닌가도 한다. 한편으로는 대부분 상가 투자하는 분들이 상대적으로 큰 규모의 상가를 매수하는 경우가 드물다는 뜻도 된다. 시내 중심에서 정말 좋은 곳은 단위 숫자가 엄청나다. 어지간한 사람들은 감히 쳐다볼 수도 없다. 실제로 정말로 좋은 곳의 월세는 몇 천만원인 곳도 있으니 이런 곳은 일반인이 쉽게 매수하기는 힘들다.

더구나 그런 지역 물건이 경매로 나오는 경우도 극히 희박하다. 가끔 과도한 채무로 경매로 나와도 신건에서 100% 넘겨 버리는 경우도 많다. 그만큼 보다 수익을 높이는 방법으로 경매를 활용한다. 많은 상가 투자 책이 경매를 알려주는 이유다. 경매는 여러 문제를 해결해야 하니 이를 풀어낼 수 있는 사람이 낙찰받아 간다. 또한 공실이 나오는 경우도 있다. 무조건 기피하기 마련인데 저렴하게 낙찰 받은 후 임차인을 들이면 훌륭한 상가로 변신한다.

이런 것은 모두 투자자들의 로망이다. 이런 걸 알려주는 책이 인기를 끄는 요소기도 하다. 상권이라는 것은 늘 움직인다. 어제 화려했던 상권이 지금은 다소 쇠락한 경우도 있다. 인기를 끌 때는 순식간이지만 하락할 때는 천천히 하락한다. 이 책 <알짜 상가에 투자하라>에서는 이를 설명한다. 인기를 끄는 것과 달리 서서히 하락하기에 이를 놓쳐 잘 못 상가를 매수해서 고생할 가능성이 있다고 알려준다. 이를 해결하려면 부단한 공부와 노력뿐이긴 하다.

다른 상가 투자 책과 달리 이 책은 트렌드에 집중한다. 현재 사회적인 분위기와 상가들의 트렌드가 어떠한지 끈임없이 파악한다. 내가 비록 투자자로 상가를 매수하더라도 상가를 운영하고 키워내는 것은 임차인이다. 우량한 임차인을 들여야 한다. 이럴 때 입지는 분명히 모든 것은 아니다. 입지를 약해도 상권을 만들어내는 경우도 있다. 그런 임차인을 들이면 최고지만 상가 투자자로 할 수 있는 영역은 아니다. 직접 상가를 운영하며 자영업을 하면 모를까.

어떤 임차인을 받아들이지 예상하라는 의미로 책에서는 다양한 상가와 상권에 대한 이야기를 들려준다. 한편으로는 상가 투자를 하는 입장에서 이런 걸 왜 알아야하냐라는 의문도 든다. 상가 임차인이 누가 들어오느냐가 무슨 문제인지 말이다. 누가 들어오든 영업을 잘하고 월세만 제대로 따박따박 내면 된다. 이런 생각이 들 수 있겠지만 기껏 임차인이 들어와 제대로 월세를 내지 못하면 고통이 시작된다. 이를 방지하기 위해 스스로 변화무쌍한 상권의 변화를 파악한다.

현재 어떤 분야가 트렌드있게 사람들의 관심을 끄는지 파악한다. 내 임차인으로 그런 분야 임차인을 맞이한다. 역으로 해당 분야 본사에 의사타진을 한다. 이런 상가를 보유하고 있는데 해당 본사에서 이 상가에 입주할 생각은 없느냐고 오히려 적극적으로 한다. 상가 주인이라고 앉아 기다린다면 알아서 모든 것이 잘 되는 것은 아니다. 스스로 이런 것을 전부 해결하도록 노력한다. 이를 위해 끊임없이 트렌드를 연구하고 공부하는 것은 임대인의 역할이다.

상가 임대인이라면 편하게 임차인에게 돈을 받는 것으로 알지만 이런 숨은 노력이 필요하다. 아무 상가나 보유한다고 돈이 되는 것이 아닌 이런 알짜 상가를 매수해야 한다. 그렇지 않다면 노력으로 알짜상가를 만들어 갈 임차인을 들인다. 내 노력은 알짜상가 임차인을 들여놓기만 하면 그 다음부터는 임차인이 돈을 벌며 나도 함께 돈을 벌게 된다. 현재 많은 사람들이 임대수익에 관심이 많고 눈독을 들이고 있다. 하나라도 공부해서 나쁠 것이 전혀없다.

몇 몇 사례는 저자의 블로그에서 이미 읽은 내용도 있다. 이를 전체적으로 다시 한 번에 쭈우욱 읽는 효과는 있다. 개인적으로 상가에 대한 투자를 하기 위해 노력은 하고 있는데 아직까지 본격적으로 하진 않고 있다. 조만간 이제 해야 할 듯하다. 나도 모르게 계속 상가투자 책을 많이 읽는걸 보면. 이 책은 다른 책에 비해 상가에 대한 트렌드를 알려주고 그 중요성을 강조하는데 있어 차별성을 갖는다. 상가 투자하는 것이 결코 쉽지 않다. 이렇게 알아야 할 것이 많다니.

증정받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 표지에 사진이..

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 상가 투자하라면 읽어야죠.

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부동산 투자법 - 노후를 책임지는

노후를 책임지는 부동산 투자법 - 실패 없이 돈 버는 수익형 부동산으로 알짜 부자 되기
이상준 지음 / 머니플러스 / 2018년 3월

저자의 약력은 독특하다. 은행직원이다. 그것도 현재 부지점장이다. 보통 부동산 책은 대부분 부동산 관련 종사자가 쓴다. 직접 투자를 하는 사람이든, 부동산 관련 일을 하는 사람이든 말이다. 가끔 금융 종사자가 부동산 관련 글을 쓰기도 한다. 꽤 유명하기도 하고 금융종사자라는 사실에 인기도 많다. 아쉽게도 정작 책을 읽었을 때 좋다고 느낀 적은 거의 없었다. 내용도 평이하고 너무 뻔한 말만 하는 것이 별로였다.

무엇보다 굳이 전문가가 아니더라도 알 수 있는 지역을 설명하고 추천한다. 그런 후에 해당 아파트를 매수할 때 대출을 알선하며 수익을 올리는 느낌이 강했다. 자신의 은행 실적을 위한 이용으로 느껴졌다. 그렇다고 내가 뭐라 할 상황도 아니고 해당 분을 통해 좋은 물건을 매수한다면 그것만으로도 나쁘진 않다. 이번 <노후를 책임지는 부동산 투자법>도 그렇게 은행종사자다. 선입견을 갖고 책을 읽을 수도 있는데 책 내용은 그렇지 않다.

저자 자신이 직접 투자한 것은 분명히 아니지만 저자 자신의 투자 내용도 나오고 저자가 강의했던 수강생의 투자 사례도 나온다. 거기에 저자가 은행에서 대출 할 때 조사했던 물건에 대해 알려주기도 한다. 무엇보다 저자가 투자했던 방법에 대해 알려줄 때 나름 은행직원으로 자존심이 있었을텐데 모든 걸 내려놓고 밝힌다. 반 지하에서 거주하며 생존을 위해 끊임없는 노력한 내용을 읽을 때는 단순히 책 내용이 자신의 브랜딩을 위한 것은 아니라는 느낌이 들었다.

반지하에서 살며 대출과 가압류 등으로 갚지도 못할 상황에 과감히 채권추심팀에 연락한다. 경매로 넘어가도 제대로 채권 회수하기 힘들텐데 이 정도 금액이라도 받는 것이 어떤가하는 제안을 한다. 해당 채권추심팀은 그 정도 금액이라도 회수하려 제안에 응한다. 여기서 반전이 있다. 저자는 해당 물건이 재개발이 된다는 소식을 들었다. 거주 주택은 보수 공사도 되지 않아 가치가 그다지 없어 보였다. 이를 근거로 협상했는데 그 덕분에 높은 가격에 매도할 수 있었다.

이를 종자돈 삼아 이후 주택을 - 오피스텔이긴 했지만 - 매수하며 자본을 늘렸다. 이런 이야기는 단순히 은행 종사자가 할 수 있는 내용이 아닌 정말로 투자자가 할 수 있는 내용으로 읽혔다. 책 내용이 부동산 투자 중에 노후를 책임지는 이라는 표현이 들어간다. 아무래도 노후라는 표현이 들어가는 안정적인 임대수익에 포커스를 맞추게 된다. 시세차익도 중요하지만 노후에는 안정적인 현금흐름이 가장 중요하다.

이를 위한 다양한 방법이 책에는 설명된다. 가장 인상적인 것은 저자가 은행 직원답게 대출관련 이야기를 해 주는 점이다. 단순히 은행 직원이 아닌 부지점장답게 해당 물건에 직접 실사를 간다. 해당 물건에 대한 실사로 어느 정도 대출을 해 줄건인지 감정하는데 그런 이야기가 오히려 도움되었다. 어떤 식으로 해당 물건을 감정하고 대출실행하는지 말이다. 워낙 큰 물건이라 그렇겠지만 어떤 식으로 실사하느냐에 따라 대출금액이 달라진다.

이런 면에서 직접 투자를 하는 사람이라 보다 공정하고 약간 공격적으로 대출을 실행한다. 그저 보수적으로 대출을 실행하는 것이 아닌 투자자 입장에서 이 정도 대출해줘도 문제가 없다는 판단이 들면 최대한 대출을 해줬다. 이를 위해 단순히 해당 물건의 감정가만 보는 것이 아닌 임차인 상황을 파악한다. 보증금과 월세만 보는 것이 아닌 해당 영업장에서 얼마나 매출을 발생하고 이익이 나는지까지 파악한다. 이를 통해 대출금액을 결정한다.

읽다보니 다른 은행도 이런 식으로 대출해주면 얼마나 좋을까라는 생각을 했다. 은행 입장에서는 해당 물건의 소유주가 얼마나 연체를 하지 않고 납입할 수 있느냐 여부를 잘 파악한다면 그보다 더 좋은 것은 없어 보인다. 책에는 이와 더불어 저자가 대출실행했고 투자 소개했던 물건을 직접 보여준다. 과감히 주소까지 알려줘서 찾아보기도 했다. 거기에 NPL투자 방법까지 알려준다. NPL투자는 결국엔 금융권을 통한 투자다.

이런 면에서 저자는 누구보다 더욱 유리한 위치다. 직접 해당 금융기관에 연락해서 매입하거나 구조를 잘 알고 있어 이용하니 말이다. 해당 물건마다 수익률 계산을 전부 해주고 있어 그 부분도 도움이 될 듯하다. 특히나 고시원이나 몇몇 사례는 특화대출로 더 받을 수 있어 보여 매력적으로 느껴졌다. 투입금액이 좀 많기는 하지만 말이다. 갈수록 수익형 물건은 더욱 각광을 받을 듯하다. 이런 책을 읽으며 수익계산하는 방법이라도 알게 된 후 투자하면 좋겠다.

증정받아 읽었습니다. ^^

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 물건 사진 내용이 너무 작다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 수익물건은 언제나 좋아.

함께 읽을 책

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큰 돈 없이 부자되는 NPL투자 - 경매

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부동산으로 연금받는 직장인의 25가지 방법 - 경매

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월세혁명 2 - 꿈장사

나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 - 역시나

나는 갭 투자로 300채 집주인이 되었다 - 부동산 투자 100문 100답 실전편
박정수 지음 / 매일경제신문사 / 2016년 7월

역시나였다. 처음 이 책이 나왔을 때 무척이나 의아했다. 분명히 이 저자가 얼마 전에 책을 펴 낸걸로 알고 있었다. 몇 달 되지도 않았는데 또 책이 나와 상당히 신기해했다. 장르 자체도 똑같고 할 이야기도 똑같아 보였는데 금방 나왔다. 확인해 보니 거의 3달 만에 책이 나왔다. 첫번째 책을 펴 낸 후에 곧장 펴 냈으리라 예상이 되었다. 설마 두 군데 출판사에서 계약하고 동시에 책을 집필 했을 것이라고 생각되진 않았다.

솔직히 그런 이유로 저자에 대해 의구심을 갖게 되었다. 굳이 이 사람의 책을 읽을 필요가 있을까에 대한 의문이 들었다. 내 경우에도 그런 시간 안에 책을 펴 낸 적은 있지만 나온 책의 장르는 달랐다. 같은 종류의 책을 연달아 펴 낸다면 비슷하고 똑같은 내용이 들어갈 수밖에 없다. 연작으로 한 출판사에서 펴 냈다면 그건 이해한다. 내용이 워낙 길어 한 권으로 끝낼 수 없어 출판사와 협의해서 그런 방법으로 책을 펴 냈을테니 말이다.

그런 경우가 아니라면 그건 좀 아니라고 본다. 무엇보다 첫번째 책을 펴 낸 출판사에 대한 예의도 아니라고 본다. 그래도 출판 당시에 상당한 인기를 끌었고 시간이 좀 지나 두 권을 동시에 빌렸다. 연달아 읽어보면 어떤 느낌이 들지 알 수 있을테니 말이다. 실망스럽게도 역시나였다. 두 권의 책 내용은 완전히 똑같았다. 아주 살짝 다른 점이 있기는 했지만 일란성 쌍둥이처럼 구분이 되지 않을 정도로 내용은 같았다.

그나마 달라진 점은 저자의 아파트 보유 주택이 더 많아졌다. 거기에 전작에는 80% 정도를 권유했다. 전세율을 그 정도면 좋다고 했는데 이 번 책은 85%로 다소 올렸다. 그 외에는 완전히 똑같다. 이렇게 리뷰를 쓰고 있는 것도 좀 그렇다고 할 정도다. 기승전결이 완전히 똑같으니 무엇을 리뷰해야 할지도 애매할 정도다. 똑같은 내용으로 리뷰를 쓰는것도 우습지 않겠는다. 나도 리뷰를 쓰려면 같은 말을 반복하게 된다.

이 책이 나올 당시에 저자의 카페가 있어 가봤다. 당시에 꽤 활발하게 운영되고 있었다. 강의보다는 상담 위주로 진행되는 듯했다. 상담 건수가 꽤 많고 예약이 밀려있는 느낌이었다. 딱 한 번 가보고는 그 이후 완전히 잊고 있었다. 이번에 이 책 <나는 갭투자로 300채 집주인이 되었다>를 읽고 다시 가 봤다. 깜짝 놀랐다. 카페가 거의 죽어 있었다. 2016년을 정점으로 2017년부터는 카페에 올라온 글이 현저히 줄었다.

2017년 후반기 들어서는 글 자체가 거의 없었다. 2018년이 되어서는 카페에 올라온 글이 거의 없었다. 저자가 공개한 홈페이지도 가 봤는데 운영이 안 되고 있는 걸로 보였다. 어떤 일이 벌어졌는지 모르겠다. 책에는 저자 자신을 믿고 부자가 되라고 권한다. 부자가 되고 싶으면 나를 찾아오라는 표현도 했다. 지금은 그렇게 하지 않나보다. 여하튼 현재는 보니 어디로 갔는지 흔적이 사라졌다. 굳이 내가 더 찾을 생각은 없었기에 거기서 끝냈다.

여전히 기승전 소형아파트였다. 그 모든 것이 다 무가치하고 필요없다고 이야기한다. 거기에 변액보험을 추천하는 정도다. 다만 이전 책에도 그랬지만 도대체 변액 보험이 왜 좋은지 무엇때문에 권하는지에 대한 설명이 전혀 없다. 그저 그것이 좋다고 한다. 소형아파트는 그나마 여러 이유를 들어 추천하는데 말이다. 그마저도 솔직히 그냥 소형아파트가 최고라고 주장한다. 그 이상도 그 이하도 없다. 그래도 읽다보면 나도 소형아파트를 매수해야겠다는 생각은 든다.

무식하게 무조건 소형아파트를 매수하면 어느 순간 부자가 된다고 한다. 전세를 낀 갭투자를 하면 전세는 무조건 오른다. 이에 따라 부자가 된다. 팔 필요없이 전세만으로 돈이 된다. 월세도 필요없다. 그것만으로 저자는 부자가 되었다고 한다. 잘 모르겠다. 현재 어떤 상황인지도 좀 궁금하기도 하다. 잘 살고 있겠지. 그래도 두 권 연속 읽으며 무슨 이야기를 하려는지 알았다는 점에 만족하련다. 일부러 읽지 않았는데 여전히 그 마음은 변함이 없다. 누군가 물어본다면...

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 역시나

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 말하기 싫어.

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없음

상가투자 비밀노트 - 집대성

상가투자 비밀노트 - 상가고수들의 진짜 돈 버는 노하우
홍성일.서선정 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2016년 6월

상가투자는 많은 부동산 투자자들의 로망이다. 한편으로는 절대로 하지 말라고 말리는 사람도 있다. 대부분 부동산 투자자들의 코스가 비슷하다. 처음에는 접근하기 쉬운 주택으로 시작한다. 어느 정도 성과가 나면 그때부터 아쉽고 더 발전을 필요한다. 이러다 상가를 투자해서 안정적으로 월세를 받고 매도 금액까지 본다면 참 매력적이다. 주택에 비해 상가에서 받을 수 있는 임대료를 생각하면 비교가 되지 않으니 말이다.

반면에 상가 공실에 대한 두려움이 있다. 주택은 누군가 들어와 살기 마련이다. 임대료 조정만 하면 공실은 무조건 채울 수 있다. 이와 달리 상가는 임대료를 낮춘다고 꼭 공실이 차진 않는다. 누군가 들어와 영업을 하는 자리기에 돈을 벌 수 없다면 아무리 권리금이 없고 저렴한 임대료라고 해도 기피하기 마련이다. 이런 고민을 할 수밖에 없는 것은 대부분 좋은 상가는 너무 비싸다. 그렇지 않은 상가 중에 찾으려니 이에 대한 공포는 늘 엄습한다.

돈이 있어 목좋은 상가를 택하면 좋으련만 투자자 입장에서 그건 또 어렵다. 예전에 상가투자는 좀 주먹구구였다. 특정한 이론없이 발품만과 감으로만 투자하는 느낌이 강했다. 일반 부동산 투자 영역처럼 상가투자도 점 이론화되고 객관적인 데이터가 접목되고 있다. 내가 모든 상가투자자를 아는 것은 아니다. 대체적으로 상가 투자를 하거나 상가 투자 강의 하는 사람들을 몇 명 알고 있다. 그들 모두가 참 대단하고 부럽다.

상가 투자 책을 읽으면 아직도 주먹구구식으로 상가 투자 강의한다는 사람들이 있다는 이야기를 한다. 무엇보다 상가는 목이 중요하다고 하지만 갈수록 그 목이라는 것 자체가 이동한다는 걸 중요하게 여긴다. 더구나 목만큼이나 유효수효나 배후수요가 더욱 각광받는다. 여기에 아무리 사람들이 이동을 많이 해도 흐르는 이동길이라면 별 메리트가 없다는 것도 알게 된다. 사람은 부쩍이는데 상가가 수시로 교체된다면 그런 이유다.

임차인 자체의 뛰어난 능력으로 상권을 형성하는 경우도 있다. 한 상가가 워낙 잘 되다보니 근처 상권이 함께 살아는 경우도 가끔 있다. 이런 특수한 경우를 제외하면 대부분 상가 투자는 임차인 입장보다 투자자 입장으로 많이 설명된다. 크게 두 가지다. 자영업을 하는 사람 입장에서 설명하는 대박 상권이나 상가를 알려주는 책. 투자자 입장에서 어떤 상권이나 상가를 택해야 할 지 알려주는 책. 내가 볼 때 두 가지를 다 알아야하지 않을까한다.

투자자 입장에서 가장 중요하게 보는 것은 해당 상가의 매출이다. 어느 정도 매출이 되느냐에 따라 역순으로 해당 상가의 임대료와 매수가격과 매도가격을 산출한다. 이런 방법이 현재는 많이 쓰인다. 적당한 선에서 임대인과 임차인의 줄다리기 끝에 적정 가격이 산정된다. 거래 가격은 어차피 임대료에 따라 결정되기 마련이다. 정말로 좋은 곳이라면 임대료가 다소 떨어져도 향후 가격 상승에 따른 기대감으로 가격이 높겠지만 말이다.

시중에 나온 모든 상가 투자 책을 읽은 것은 아니지만 대체적으로 부동산 경매를 반드시 언급한다. 상가를 매입하는 방법은 여러가지지만 일반 매매와 부동산 경매가 있다. 상황에 따라 다르다. 대체적으로 아주 좋은 곳이 부동산 경매로 나오는 경우가 희박하다. 그럼에도 부동산 경매는 잘 찾아보면 - 정확히는 저렴하게 구입하면 - 뛰어난 임대수익률을 보이는 곳이 있기에 많은 투자자에게 매력적이다. 이런 면에서 여러가지로 유연하게 늘 물건을 찾아야 한다.

이 책 <상가투자 비밀노트>에서도 현장 조사 전 인터넷을 통한 물건과 현장 파악하는 습관을 들이라고 한다. 최근 부동산 책에서 한결같이 빼놓지 않고 이야기하는 대목이다. 이제는 어지간한 장소는 인터넷을 통해 대부분 파악이 가능하다. 로드뷰가 있어 현장 파악도 가능하다. 거기에 각종 데이터를 통해 상가를 파악하는 방법도 많이 노출되었다. 이런 이야기를 아무리 해도 부동산 자체는 현장이 답이라는 사실은 변함없다. 특히나 상가는 더더욱 그렇다.

현장에서 해당 물건이 얼마나 사람이 많이 방문하는지 알아야 한다. 사람들의 주 동선이 어떻게 되는지도 파악해야 한다. 향후 근처에 새로운 건물 등이  생기며 상권이 변할 수 있기에 이런 점도 수시로 체크해야 한다. 이런 것들이 종합적으로 판단된 후에 해당 물건 투자를 결정한다. 주택에 비해 상가는 훨씬 더 조심하고 확실하게 하지 않으면 한 방에 날린다. 주택으로 승승장구하다가 상가에서 말아먹는 사람도 많다. 그만큼 어려운 건 사실이다.

이 책은 이론과 현실에 대한 접목을 잘해주고 있다. 종합 집대성이라는 생각이 들만큼 이것저것 빼놓지 않고 하나씩 알려준다. 상당히 많은 사람들이 저금리가 되며 상가투자에 관심을 갖는다. 은행 금리보다 더 임대료가 들어온다면 족하다. 거기에 시세차익까지 본다면 금상첨화고 말이다. 그런 면에서 나도 상가투자에 대해 꾸준히 보곤 있는데 좀 더 더 디테일하게 봐야겠다. 손해 볼 각오하더라도 하나 정도는 저렴한 곳에 해 보는 것도 괜찮을 듯하고. 하게 될련지 모르겠지만 이 책으로 상가투자 시작하는 것도 좋을 듯하다.

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대박상가 번성입지 - 문제는 입지

부동산 투자 100문 100답

부동산 투자 100문 100답 - 왕초보도 100% 성공하는 ㅣ 100문 100답
박정수 지음 / 평단(평단문화사) / 2016년 4월

읽을까 고민을 꽤 했던 책이다. 어떤 내용이 펼쳐질지 너무 눈에 들어왔다. 읽고서 어떤 리뷰를 쓰게 될지도 혼자 그려졌다. 그런 이유로 일부로 읽지 않고 있었다. 굳이 구입할 생각은 없고 도서관에서 빌려 볼 생각이었는데 베스트셀러라 보긴 힘들었다. 볼 생각도 당시에는 없었다. 이 책이 나왔던 당시에 상당히 큰 화제를 일으키고 많은 사람들이 읽은 걸로 알고 있다. 그러자 거의 곧장 다른 책도 나왔으니 말이다.

책은 예상한대로 단순하다. 더 할 이야기없이 단순하다. 너무 단순하다. 책 내용 자체가 오로지 하나로만 주구장창 이야기한다. 기승전 소형아파트다. 다른 건 다 필요없다. 어떤 이야기로 시작을 해도 마지막은 소형아파트다. 읽으면서 이것도 능력이라 생각했다. 그래도 책이고 글인데 모든 페이지마다 똑같은 내용을 계속 반복한다. 심지어 앞에서 한 이야기를 또 다시 한다. 그나마 챕터의 제목이라도 다르긴 하다.

책  내용 자체는 거의 세뇌를 한다. 넌 소형아파를 매수해야 한다. 그 외 모든 것은 다 부질없다. 이런 부부에 있어 동의하는 것도 있었다. 그걸 너무 우려먹는 점이 심하다는 점이 과하게 느껴졌지만. 재무설계를 하는 사람이었는데 연금도 필요없다고 하고 보험에 대해 부정적으로 이야기를 해서 생각과 다르구나. 이런 마음을 먹었더니 유일하게 변액은 좋다고 말한다. 차라리 반대로 보이는데 말이다. 아마도 변액은 추가불입을 통한 수익률 컨트롤을 의미하는 것이 아닌가한다.

본인 스스로 펀드에 큰 돈을 잃었기에 아니라고 단호히 말한다. 주식도 아니라고 말한다. 상가도, 토지도 아니라고 말한다. 그나마 저자는 자본주의 하에서 인플레이션 개념을 아주 확실히 갖고 있다. 심지어 맹목적이라고 할만큼 믿음을 갖고 있다. 무조건 상승한다. 상승하지 않는 건 말도 되지 않는다. 이 신념이 있다면 실물자산에 돈을 넣는 것은 무조건 성공이다. 이 강한 믿음이 주변사람들에게 무척이나 매력적으로 보이지 않을까한다.

책을 읽어보면 단호하다. 자신이 하는 행동에 대해 엄청난 에고를 갖고 움직인다. 처음에는 자신이 엄청난 부자라고 이야기한다. 정작 소형아파트 구입을 이야기할 때는 우리같은 서민이라는 표현을 한다. 약간 앞뒤가 맞지 않는다는 느낌이 들었다. 그래도 주택을 구입해서는 절대로 팔지 않겠다는 생각이라는 점은 동의한다. 꼭 팔지 않겠다는 것은 아니지만 그런 자세로 매입을 해야 한다고 나도 설명을 하고 있으니 말이다.

사람들은 이런 확신에 찬 책과 내용을 좋아한다. 게다가 직접 만났더니 자신있게 매수하라고 외치는 사람은 더더욱 좋아한다. 결정을 못해 망설이고 있는데 이렇게 강하게 주장하니 그나마 고민이 사라진다. 거기에 강력하게 추천한 물건을 매수했더니 가격이 상승한다. 이제는 더이상 되돌아 볼 필요가 없다. 무조건이다. 해 봤으니 더더욱 말이다. 이런 모든 것들은 상승장에 나타나는 대표적인 추세다. 이중에서 시간이 지나면 버티거나 사라지는 사람이 나타나기 마련이다.

책에서 가장 중요하게 여기는 것은 전세율이다. 어차피 소형아파트를 매수해야하는데 그러기 위해서 가장 최적은 흔히 말하는 갭투자다. 저자는 75%정도를 마지노선을 본다. 그 위라면 무조건 좋다. 거기에 80%이상이면 최고다. 90%면 이건 너무 좋다. 이런 관점에서 소형아파트를 본다. 거꾸로 볼 때 그렇게 전세율이 높은데도 매수를 하지 않는 이유도 있을텐데 그건 무시한다. 무조건 오른다는 전제를 갖고 있으니 그렇다.

그런 면에서 저자는 참 편하다. 고민할 필요가 없다. 무조건 오른다는 전제하에 매수를 하니 더이상 신경쓸 필요가 없다. 하나 더 있긴 하다. 산업단지가 있는 곳이라야 한다. 이 조건이 완성되면 뒤도 돌아보지 않고 매수하면 된다. 책 내용은 이걸 계속 반복하고 또 반복하고 다시 반복한다. 지겹게 반복한다. 한 이야기를 또 하며 반복한다. 내가 지금 쓴 것처럼 내용이 이게 다다. 스스로 워낙 큰 부자라고 했으니 그건 믿어야 하지 않겠는가.

200채도 넘게 있다고 하니 자산만 놓고 보면 100억이 넘는 부자는 맞는 거 같다. 하나당 5,000만 원으로 해도 100억이니 말이다. 난 대체적으로 부채는 전부 제외한 자산으로 생각하는 편이지만. <부동산 100문 100답>을 읽긴 읽었다. 저자의 다른 책도 빌렸는데 읽을지 고민은 된다. 그 책도 주구장창 기승전 소형아파트일테니 말이다. 그다지 논리보다는 확신과 믿음에 따른 강요로 가득한 책으로 보였다. 그저 사라는 말을 계속하는 흔들리는 사람을 위한 책이라고 보면 되겠다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 부자라서 좋겠다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 소형아파트

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