대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가 - 보수적으로

대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가
최진곤 지음 / 원앤원북스 / 2019년 12월

아마도 상당히 많은 사람들이 언제나 궁금하고 알고 싶어하는 것이 미래다. 과연 미래는 어떻게 될련지 알고 싶어하지 않을까. 그렇게 된다면 자신이 어떤 행동을 취할 수 있지 판단에 도움이 된다. 특히나 돈이 걸린 문제라면 더더욱 그렇다. 어느 누구도 돈을 잃지 않으려 한다. 돈을 잃으려 돈을 특정 자산에 투입하는 사람은 없다. 분명히 돈을 벌 수 있다고 믿고 투입했는데 내 생각과 달리 자산이 움직이면서 손해를 버는 경우가 생각보다 많기 때문이다.

내가 투자를 하는데 해당 자산이 상승할 지 여부가 제일 궁금하다. 한편으로 하락할지도 무척 알고 싶어한다. 최근 그런 면에서 부동산 자산과 관련해서 많은 사람들이 앞으로 어찌 될 지 궁금해한다. 무조건 오를 것이라 생각하고 - 믿는다고 표현하진 못하겠다 - 사는 사람들도 있지만 다들 많은 고민을 하고 산다. 상승이 지속되지만 혹시나 내가 마지막 끝물에 사는 것이 아닌가에 대한 두려움이 있다. 이러니 언제나 미래를 예견하는 글이나 책은 어느 정도 인기를 끌게 된다.

그렇게 볼 때 <대한민국 부동산 어떻게 흘러갈 것인가>는 미래 예측을 하는 책처럼 느껴진다. 정작 책 내용은 그렇지 않다. 자신이 했던 투자 방법에 대해 알려주고 어떤 부동산 투자처가 좋을지 설명한다. 그 투자처를 어떤 식으로 투자해야 하는지 방법을 설명하는 책이다. 물론 그런 투자처를 선정한 것 자체가 미래에 대한 예측에 따른 결과물이라 할 수 있기는 하다. 저자는 다소 특이하다. 보통 부동산 책을 펴 내는 상당수가 강의를 하거나 할 예정인 경우가 많다.

저자 스스로 강의도 했지만 본인과 잘 맞지 않아 컨설팅으로 방향을 틀었다고 한다. 공인중개사 자격증을 갖고 연 회원으로 모집 후에 컨설팅을 하고 직접 컨설팅한 지역과 투자 물건까지 섭외해서 중개까지 하는 듯하다. 강의는 일반적인 이야기를 공통적으로 하게 되지만 컨설팅은 개별 사람에게 가장 알맞는 대안과 선택을 줄 수 있다 . 그런 면에서 저자는 훨씬 컨설팅이 좋다고 말한다. 재미있게도 매 장마다 컨설팅 받은 분들의 간증이 실려있는 점도 다소 독특했다.

저자는 투자 출발이 다주택이었다. 대부분 아파트로 시작하는 경우가 많은데 자신이 선택할 수 있는 것 중에서 향후 전망이 좋다고 생각하는 지역에서 시작했다. 그 중에서 아파트는 아닐지라도 충분히 가능성이 있다고 판단해서 다주택을 매수했는데 생각대로 시장이 전개되며 단기간에 억 단위 돈을 벌었다고 한다. 그 후에 오피스텔도 마찬가지다. 신규 오피스텔을 구입한다. 책에서는 꼭 분양일 필요는 없다고 알려준다. 미분양도 좋다고 한다.

그러기 위해서는 입지에 대한 분석이 먼저라고 말한다. 아무리 미분양이라고 해도 입지 좋다면 결국에는 나중에 공실이 아닌 만석을 채울 뿐만 아니라 시세차익까지도 노릴 수 있다. 실제로 그렇게해서 임대 수익은 물론이고 시세차익까지 본 사례를 설명한다. 미분양이야기를 하며 마곡과 반포래미안을 설명한다. 둘 다 지금와서 보면 도저히 이해할 수 없겠지만 당시에는 미분양이 났다. 시간이 지나 해결되면서 미분양은 먼 과거의 일이 되어 버렸다.

심지어 반포래미안 59제곱미터는 당시에 미분양을 구입했으면 최소 10억은 가볍게 수익을 냈다. 시간이 좀 더 지난 후 잘못된 투자로 3년 정도 쉬면서 돈을 벌었고 지금은 그 때를 반면교사 삼아 투자를 하고 있어 위에 언급한것처럼 컨설팅도 하고 있다. 아마도 두번째 장이 꽤 궁금해하지 않을까한다. 공인중개사가 부정적인 이유는 매도자에게 그래야 저렴하게 팔게 할 수 있기 때문이라고 한다. 방송에서 서울만 사라고 하고 강연은 갭투자만 설명한다.

그 이유는 방송 나오는 사람들 대부분 다세대 분양을 목적으로 한다. 그들이 추천하는 주택은 대부분 빌라라고 할 수 있는데 본인들이 직접 연결되어 있는 빌라다. 거기에 서울이니 나쁘지도 않다. 또한 갭투자를 추천하는 것은 강사가 자신이 보유한 물건을 팔기 위한 방법이라 설명한다. 저자가 한 주장이 꼭 맞는 것은 아니지만 완전히 부정할 수도 없는 내용이긴 하다. 일부는 분명히 진실이다. 몇 몇 주장은 동의하지 않지만 그래도 실제로 벌어지고 있는 현상이긴 하다.

향후에는 대형보다는 소형을 투자하라고 알려준다. 인구 구조의 변화에 따른 제안이다. 여기에 꼭 서울을 고집하지 말라고 한다. 서울 투자는 자산을 생각할 때 쉽지 않다. 그러니 처음에는 서울 아닌 곳에서 투자를 시작하면서 차곡차곡 자산을 모은다. 자산을 현금으로 모을 수도 있지만 부동산으로 모은 후에 서울 진입을 권유한다. 그 외에 상가나 지식산업센터에 대한 투자도 설명을 한다. 토지 투자도 알려주긴 하는데 조심하라고 설명해 준다.

책이 색다른 이야기를 전달하는 건 없다. 그렇다고 말도 안 되는 터무니 없는 내용을 주장하지도 않는다. 무엇보다 본인이 투자했던 걸 근거로 설명하는 점이 장점이다. 부동산 투자에 대해 너무 장미빛 미래만 알려주지 않고 경각심을 불러일으키는 것도 알려준다. 다른 책과 다소 다른 점은 오피스텔에 대한 비중이 좀 더 많다. 단순히 아파트 갭투자를 권고하지 않고 그보다는 임대수익에 좀 더 포커스를 맞춰진 듯하다. 향후 가격이 하락한다면 임대수익은 그나마 지켜줄 수 있는 보루가 될테니.

증정 받아 읽었습니다.

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대한민국 부동산 사용설명서 - 빠숑

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

최근 서울만 놓고 본다면 부동산에 대한 관심이 상당히 크다. 이렇게 표현하면 다소 잘못 시장을 볼 수 있다. 왜냐하면 부동산에 관심이 있는 사람은 생각보다 많지 않다. 인터넷을 들어가면 엄청 많은 사람들이 부동산에 대해 한 마디씩 떠들기 바쁘다. 몇몇 부동산 카페는 몇 십만 명이 될 정도로 엄청나다. 단지 그 뿐이다. 서울 사람을 1,000만 명이라고 한다면 그 중에서 실제로 부동산을 매수할 수 있는 사람은 작게 잡아 500만 명은 될 듯한다. 그 중에서 보이는 인구를 따지면 적다.

그만큼 유유상종이 된다. 내가 부동산에 관심갖고 있으면 그런 사람만 만나고 이야기를 한다. 인터넷에서도 그런 글만 읽고 동영상을 찾아 본다. 그렇지 않은 사람이 훨씬 더 많다. 난 부동산에 그렇게 관심을 갖고 적극적으로 투자하려 하거나 - 실거주로 더 좋은 주택으로 옮기는 것도 투자 관점으로 볼 수 있다 - 이사가는 사람는 중산층이라 본다. 한국은 서민이라는 단어를 너무 광범위하게 말한다. 부동산 갭 투자를 할 수 있을 정도면 기본적으로 중산층이라 본다.

서민이라 불리는 사람들은 대부분 부동산 투자에 관심 가질 시간도 없고 여유도 없다. 그런 면에서 중산층이 그 윗 계층으로 진입하기 위한 노력 중 하나로 본다. 아파트가 그토록 관심의 대상이 되고 욕망 덩어리의 집합체가 된 이유기도 하다. 이런 걸 놓치면 제대로 된 부동산 접근이 아니라고 본다. 모든 사람을 동일하게 보면 절대로 안 된다. 누구나 각자 사연이 있고 상황이 다르고 천차만별의 조건이 있다. 이런 걸 유념해야만 제대로 된 뷰를 갖고 접근이 가능하다.

한 마디로 우리가 보는 것은 동일할 지 몰라도 개별적으로 다른 조건으로 바라보고 접근해야 한다는 말이다. 동일 잣대로 볼 수 없다. 예를 들어 다 같은 학생이라 지칭하지만 초,중,고등학생이 다르다. 거기에 대학생은 더 다르다. 통칭해서 학생이라 부르지만 각자 달리 대해야만 한다. 이런 것은 부동산에서도 똑같다. 최근에 수많은 부동산 책과 강의가 생겼다. 거기에는 나도 숟가락 얹기도 했다. 다른 책은 꽤 읽었는데 강의는 듣지 못해 확실히 이야기는 못하겠다.

대부분 같은 잣대로 이야기를 하는 책이 많다. 부동산이라는 큰 틀에서 보는 거시적인 것도 필요하고 세부적으로 들어가서 보는 미시적인 것도 필요하다. 대부분 미시적인 것에 집중한다. 그것도 좀 전에 이야기한 부동산 이라는 틀에서 세부적으로 보는 게 아닌 자신이 하는 이야기만 맞다고 이야기하는 경우가 많다. 투자를 통해 승승장구하지만 시간이 좀 더 지나 점차적으로 수많은 투자자가 사라진 이유다. 말로는 다들 잘 알고 있다고 하지만 주로 말로만인 경우가 대부분이다.

이렇게 책과 강의로 세상 사람들에게 다가가는 수많은 전문가 - 책을 펴 내고 강의를 하면 전문가라고 한다는 측면에서 - 중에서 가장 활발히 적극적으로 자신의 뷰를 알리는 전문가가 빠숑이다. 현재 한국에서 누가 뭐래도 부동산 관련 글을 가장 많이 발표하는 인물이기도 하다. 심지어 대부분 기껏해야 서울만 이야기하거나 조금 범위를 넓혀 수도권 정도다. 이런 상황에서 거의 매일 어김없이 하루에도 1~2개의 부동산 관련 글을 올리니 사람들이 참고하고 공부하려 한다.

거기에 유튜브는 물론이고 팟빵 같은 것도 하면서 부동산에 대해 전달한다. 그 덕분에 뜻하지 않게 많은 공격도 받는다. 그럼에도 그를 지지하는 사람이 더 많다. 그것은 아마도 부동산에 대해 그 누구보다 객관적인 정보를 전달하기 때문이라 생각된다. 그렇기에 거의 유일하게 부동산 책임에도 베스트셀러 전체 순위에서 1위를 했던 것이 아닐까. 지금까지도 없었지만 앞으로도 빠숑말고는 없을 듯하다. 다만 솔직히 최근 책에는 다소 호불호가 있었던 것이 사실이다.

가장 큰 이유는 책이 너무 쉽다고 할까. 계속 책을 읽는 사람 입장에서는 다소 같은 내용을 반복한다는 느낌도 솔직히 있었다. 저자 본인이 그걸 몰랐을 리는 없을 듯하다. 그럼에도 뚝심있게 자신이 하고 싶은 이야기를 전달한다. 이번 책은 그런 면에서 지금까지 썼던 빠숑 책 중에서 가장 어려운 책으로 보인다. 어쩌면 책이 양장본이라 그렇게 느꼈는지도 모르겠다. 다른 부분은 몰라도 책에서 공급이 아닌 수요에 한 장을 할애한 점이 난 돋보였다. 모든 부동산 관련 종사자들이 - 제도권이든 재야이든 - 공급만 줄기차게 외친다.

수요와 공급은 서로 뗄래야 뗄 수 없는 불가분의 관계지만 공급만으로 시장을 바라보면 오판하게 된다. 사실 공급보다 수요가 더 중요하다. 공급은 주택을 건축해서 공급하면 된다. 이에 반해 수요는 바로 사람이다. 사람의 관심이 수요의 범위다. 이게 사실 더 중요한데도 최근 부동산 투자와 관련되엇는 너무 공급만 놓고 투자여부를 결정하는 경우가 많다. 이러다보니 오판을 하게 된다. 여기에 정책 측면도 있다. 저자가 말한 것처럼 정책은 각자 자기 입맛에 맞게 바라본다.

정부는 정부대로 그렇고, 시장 참여자들도 각자 자신의 상황에 따라 그렇다. 대체적으로 외치고 관심있는 사람들은 중산층 이상이다. 이러다보니 솔직히 나도 정부의 정책은 미스매칭이 많이 난다고 본다. 저자가 이야기한 것처럼 정부가 신경쓰고 더 집중해야 하는 것은 서민들의 주거 안정이라 생각한다. 이들을 위한 공급을 차라리 더 늘리고 중산층 이상에게 공급되는 것은 어느 정도 원활하게 시장이 작동하도록 해야한다. 이런 내 생각을 저자도 주장하고 있어 반가웠다.

지금까지 저자가 썼던 책중에는 다소 결이 다른 책이다. 굳이 이야기하면 <흔들리지마라 집 살 기회 온다>와 비슷하다. 주로 입지에 대해 주구장창 언급하고 주장하는 저자다보니 그쪽으로만 책을 펴내긴 했다. 저자가 부동산 통계나 거시적인 측면을 모르는 것은 아니라고 본다. 더구나 이번 책에는 서울 시장에 대해 조정에 대한 이야기도 한다. 빠숑에 대해 무조건 상승을 주장한다고 오해하는 사람들에게 상승과 하락을 함께 이야기하고 있어 - 정확히는 조정이지만 - 역시나 시장에 대해 가장 오래도록 정확히 본 전문가답다는 생각을 했다.

증정 받아 읽었습니다.

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나의 토지보상수용금 지키기 - 절세

나의 토지수용보상금 지키기 - 세금 덜 내는 수용보상금 사수 비법
이장원.이성호 지음 / 삼일인포마인 / 2019년 10월

착각인건지 보이는 것만 보이고 보는 것만 봐서 그런건지 잘 모르겠다. 이상하게 세금 책을 많이 보게 된다. 내가 세금 책을 많이 보게 되는 것은 내 상황이 변경되어 그런 것은 솔직히 아니다. 아직까지 세금까지 엄청나게 신경써야 할 수준은 아니라서 말이다. 서점을 가더라도 세금 책이 상당히 많이 나온 것을 알 수 있다. 세금 책은 원래 꾸준히 나오긴 했다. 그다지 눈에 띄지 않았을 뿐이다. 그럼에도 최근에 이토록 세금 책이 눈에 들어온다는 것은 뭔가 변해서 그렇다.

가장 큰 이유는 부동산 가격 상승 덕분이다. 이로 인해 많은 사람들이 자신의 수익을 제대로 보존하고 싶은 욕구가 강하다. 잘 못하면 자신이 온전히 전부 수익을 가질 수 없다는 걸 알게 되었다. 실제로 그런 사람이 얼마나 되는지까지는 난 잘 모르겠다. 내 주변에서 본 적은 없다. 이런 사실을 알려주는 사람들은 아무래도 그런 분들을 자주 만나게 되는 세금 관련 전문가들이다. 이들에게 세금에 대해 제대로 알지 못하면 세금을 많이 내야 한다는 걸 알게된다.

분명히 절세와 탈세는 다르다. 달라도 엄청나게 다르다. 절세를 제대로 몰라 안 내도 될 세금을 내게 된다면 그것만큼 억울한 것도 없다. 무엇보다 세금을 사전에 알았다면 절세 할 수 있었는데 뒤늦게 알게 된 경우가 많다. 소급적용이 된다면 그나마 다행인데 그렇지 않으면 억울하다. 거기에 어떤 식으로 매도하는지 등에 대한 전략만 잘 세워도 세금을 엄청나게 아낄 수 있다. 그만큼 나에게 들어오는 실질적인 수익이 올라간다면 이보다 더 좋을 수는 없을 듯하다.

이런 점을 개인이 전부 미리 파악해서 한다는 것은 힘들다. 매도 하기 전에 세무사와 상담을 하는 것이 좋다. 특히나 세금과 관련되어 애매할 때가 있다. 이럴 때 대부분 사람들은 자신에게 유리하게 해석해서 후회한다. 무조건 자신에게 불리한 쪽으로 해석하는 것이 맞다. 그런 후에 유리하게 되어야 좋은 거다. 관련되어 세금 중에서도 이번에도 또 다시 부동산 책이다. <나의 토지수용보상금 지키기>는 제목에서 나온 것처럼 토지 보상과 관련된 세금이다.

토지 보상은 그다지 흔한 것은 아니다. 대부분 사람에게 자주 생기는 일이 아니다. 그럼에도 의외로 이런 토지 보상을 쫓거나 추구하는 사람들이 꽤 많다. 그 외에도 토지 보상이 흔한 것이 아니라서 오히려 일반 부동산보다 더 소홀히 여기는 경우가 많다. 자주 일어나는 일이 아니라 무심코 넘기기도 한다. 더구나 토지 보상은 어디까지나 국가에서 하는 거다. 이러다보니 대부분 사람들이 국가에서 알아서 해 줄 것이라 터무니 없이 믿고 있다 큰 코 닥친다.

특히나 토지 보상을 했으니 국가에서 이미 매도 금액을 알고 있다. 알아서 세금을 매길 것이라 예상하면 안 된다. 그 부분은 내가 알아서 국가에 신고해야 한다. 이걸 모르고 국가에서 세금까지 토지 보상하면서 전부 해 줄 것이라 믿고 있다 후회하는 경우가 많다고 책에서 알려준다. 더구나 토지 보상이기도 하지만 강제 수용 당하는 경우가 있다. 내가 팔고 싶어 파는 것도 아니고 국가에서 필요에 의해 내 토지를 구입한다. 그것도 강제다. 이러니 세금은 소홀히한다.

세금의 원칙은 수익이 난다면 무조건이다. 그렇게 알고 있다. 이런 상황에서 강제 수용 당했으니 세금은 안 내는 걸로 알고 있다 나중에 세금을 내야 한다는 사실을 깨닫는다. 더구나 세금을 늦게 되면 추징까지 당하니 더더욱 억울하다. 모르면 당한다는 표현이 맞다. 법 앞에 잠들어 있는 자를 보호하지 않는다. 뒤늦게 후회하고 국가를 원망해도 소용없다. 그렇기에 이런 책을 읽어두는 것이 좋다. 솔직히 읽는다고 그다지 머릿속에 들어오는 부분은 많지 않다.

그럼에도 세금이라는 것은 사전에 알아두는 것이 좋다. 몰라도 아주 조금이라도 알아두면 나중에 세무사를 만나 이야기를 할 때도 내가 원하는 걸 정확히 요청하거나 알게 된다. 세금 책만큼 어려운 것도 없다. 더구나 세금이 매년마다 변경되니 세무사들도 깜박하고 놓칠 때도 있다. 세무사들도 각자 자신의 분야가 있다. 모든 것을 다 아는 것은 아니다. 토지 수용과 관련되어 전문 세무사가 있다는 건 이번 책을 통해 처음 알게 되었다. 다시 생각하면 그게 맞는 듯도 하다.

책 전체를 읽는게 다소 부담스럽다면 마지막 장만 읽어도 좋을 듯하다. 질의 응답으로 구성되어 있다. 워낙 다양한 사례에 따라 내는 세금이 다르니 쉽게 접근하기 힘들다. 비슷한 상황은 있어도 같은 상황은 드물다. 그렇기에 어쩔 수 없이 세금은 스스로 하는 것도 좋지만 잘 모르겠다면 세무사를 찾아가는 것이 좋다. 몇 번 이야기했는데 몇 십만원 투자하고 몇 천 만 원 아끼는 것이 훨씬 이득이다. 흔하지 않은 토지 수용관련 된 책이니 색다르게 읽는 것도 좋을 듯 하다.

증정 받아 읽었습니다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 읽는다고 이해하는 건 아니다.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 그럼에도 읽어야지, 어쩌겠나.

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지식산업센터 투자 - 무조건 성공하는

무조건 성공하는 지식산업센터 투자
전희영(지원쌤) 지음 / 원앤원북스 / 2019년 11월

이런 경우는 극히 드물지 않을까 한다. 첫 책을 연속으로 시리즈도 아닌데 2권을 거의 동시에 펴낸 경우 말이다. <무조건 성공하는 지식산업센터 투자> 저자는 거의 일주일 단위로 2권을 펴냈다. 한 권은 <똑똑한 부동산 월세부자>를 공동 저자가 썼다. 그 덕분에 나도 연속적으로 같은 저자의 다른 책을 리뷰 쓴 것은 처음이지 않을까한다. 사실 처음에는 책을 보낸 준다고 하여 1권인 줄 알았는데 며칠 후 또 책이 와서 다소 놀랐다. 이런 경우가 없어 말이다.

출판사와의 커뮤니케이션이 제대로 안 된 것인지 저자의 욕심내지 의도와 달리 된 것인지까지는 모르겠다. 그럼에도 이렇게 같은 저자의 다른 책이 동시에 나오면 아무래도 독자의 선택이 분산되는 것은 확실하다. 엄청나게 유명한 사람이라면 모르겠으나 첫 책을 쓴 저자라 그렇게 보인다. 한편으로는 1권 쓰기도 버거운데도 불구하고 2권을 동시에 썼다니 대단하다. 책 쓰는 것이 결코 쉬운 것은 아닌데 말이다. 2권의 책은 같은 듯 다른 내용으로 구성되어 있다.

둘 다 월세를 통한 현금 흐름이라는 측면에서 같다. 다른 점은 부동산에서도 워낙 세부적으로 들어가면 분야가 많다. 그 중에서도 전통적인 방법이 아닌 틈새라고 할 수 있는 영역을 뚫어 직접한 투자 방법을 알려준다는 점이다. 이번 책은 지식산업센터에 대한 이야기다. 기존에 창고형 공장인지, 공장형창고인지 불리던 물건이다. 어느 순간부터 지식산업센터라는 다소 고상한 단어로 불리기 시작했다. 이게 틈새 시장이라고 한 이유는 아무나 할 수 있는 건 아니다.

지금은 누구나 할 수 있는 지식산업센터도 있지만 조건을 만족하는 사람만 해당 물건을 매수할 수 있다. 첫 시작은 잘 모르겠으나 알기로는 공장인 곳을 새롭게 재건축하면서 새롭게 지식산업센터가 되었다. 태생이 공장 자리였다. 공장으로 활용하던 곳이니 아무에게나 쉽게 사용 수익을 허락하지 않았다. 특히나 이런 장소는 대부분 국가 차원에서 제조업을 보호하기 위한 장소였다. 이러다보니 관련 종사자에게 분양을 했던 장소라서 쉽게 아무나 접근할 수 없었다.

피치 못할 사정으로 제조업을 하려 분양 했다가 사정상 나오는 경우가 있긴 했어도 마찬가지로 직접 공장 운영을 하기 위해 할 수 있는 장소였다. 지식산업센터라는 표현처럼 꼭 공장 용도로 쓰지 않고 사무실 용도로도 가능하지만 여전히 직접 사장이 회사를 차려 운영하기 위한 장소로 가능했다. 이러다보니 진입장벽이 무척 높았다. 덕분에 기존에 분양을 받아 사업을 하려던 사람들이 뜻하지 않게 독점적인 수익을 얻을 수 있게 된 아이러니가 발생했다.

본인이 사업을 하다 다소 어려워지면 공실이 된다. 관리비 등을 계속 낼 수밖에 없으니 어쩔 수 없이 누군가를 채워넣어야 한다. 이럴 때는 굳이 꼭 본인이 운영을 위한 장소로 쓰지 않아도 임대가 가능했다. 이런 식으로 돈 벌 수 있다는 걸 알게된 몇몇 사람들은 이를 이용했다. 비록 사업은 잘 안 되었는데 이를 임대하면서 사업할 때만큼은 아니더라도 상당히 괜찮은 수익을 낼 수 있었다. 그렇게 지식산업센터는 이를 아는 사람들의 틈새 수익이 되었다.

시간이 좀 더 지나 꼭 반드시 본인이 공장이나 사무실로 활용하지 않아도 된다는 걸 알게 된 투자자들도 여기에 합류한다. 이런 부분이 열심하는 투자자와 그렇지 않은 투자자로 나뉘는 듯하다. 아무나 할 수 없다는 걸 알게된 사람은 지레짐작으로 포기를 했고, 이를 활용할 수있다는 걸 알게된 투자자는 보다 적극적으로 조사를 하고 이용할 수 있는 걸 최대한 노력해서 임대를 놓게 되었다. 이 부분은 솔직히 다소 처음 취지와는 맞지 않지만 법적으로 문제는 안 된다.

다만 사업을 할 의도로 지식산업센터를 시작하다 안 되어 어쩔 수 없이 임대를 놓는 것과 처음부터 그런 목적으로 접근한 것은 구분할 필요는 있어 보인다. 지금은 모든 지식산업센터가 그런 것은 아니다. 산업단지에 있는 곳은 여전히 이런 법에 따라 사용할 수 있지만 그렇지 않은 곳의 지식산업센터는 그런 것과 상관없이 가능하다. 최근에 워낙 주택관련되어 규제가 많다. 세금은 물론이고 대출도 쉽지 않은 상황이다. 누가 뭐래도 투자자는 대출에 대해 가장 민감하게 반응한다.

지식산업센터는 대출이 보다 자유롭다. 기본적으로 사업자를 내서 하는 사업이라는 관점에서 볼 때 국가 차원에서도 나쁠 건 없다. 틈새시장으로 접근할 수 있는데 결국에는 수익률 계산을 잘 해야 한다. 얼마에 매수해서 어느 정도 금액으로 월세를 놓을 수 있느냐에 대한 명확한 계산을 할 지 모르면 낭패를 볼 수 있다. 거기에 좀 더 저렴하게 구입하기 위해서 경공매를 활용한다면 좀 더 확실한 투자 방법 중 하나를 갖고 지식산업센터 투자에 접근할 수 있다.

책에서는 서울 수도권의 지식산업센터에 대한 자세한 설명이 있다. 다만 좀 개략적인 것이라 준비는 오래 걸렸을 것같은데 투자에 직접적인 도움은 아닌 듯하다. 다소 학술적인 면에서 도움되는 부분이라고 할까. 굳이 이야기한다면 책에서 투자와 직접적인 연관보다는 보다 이론적인 부분이 좀 더 많다. 몰랐던 걸 알게 되는 측면은 있다. 아무래도 처음부터 접근하긴 힘들듯하고 월세 투자와 같은 걸 좀 안 후에 하는 게 손해도 방지하며 투자할 수 있는 분야라 본다. 지식산업센터 투자에 대한 궁금증을 해소하는 책이다.

증정 받아 읽었습니다.

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똑똑한 부동산 월세부자 - 셰어 하우스

똑똑한 부동산 월세부자 - 베리블루 & 지원서원아빠의
한혜림.전희영 지음 / 스마트북스 / 2019년 11월

책 제목만 봤을 때 다양한 월세 투자를 알려주는 걸로 알았다. 책을 읽었을 때 전혀 그렇지 않다는 걸 알았다. 아마도 출판사에서 똑똑한 시리즈로 부동산 책을 펴내다보니 <똑똑한 부동산 월세부자>라고 제목을 지은 듯하다. 개인적으로는 좀 실패라고 느껴졌다. 분명히 책 내용은 셰어하우스 투자에 대해 알려준다. 책 표지 등을 봤을 때 쉐어하우스가 전혀 느껴지지 않게 보여 월세 투자만 생각하고 책을 선택했다면 다소 어리둥절하지 않았을까 생각된다.

최근에 셰어하우스에 대한 관심이 점차적으로 많아졌다. 처음에는 셰어하우스에 대한 개념도 부족했다. 셰어하우스에 거주하는 사람도 적었고 운영하는 사람도 드물었다. 이제는 어느 정도 많이 알려졌다. 여전히 모르는 사람들이 많지만 과거보다는 괜찮다는 이야기도 많이 한다. 나는 몇 년 전에 셰어하우스에 대해 다소 부정적이었다. 한국 사회의 문화 측면에서 볼 때 별로라고 생각했다. 한국 특유의 문화를 볼 때 서로 불편하게 여길 것이라 판단했다.

그 이후 계속 여러 책을 읽고 이번 책을 읽으니 내 편견일 수 있다. 여전히 일반적인 문화가 되기 힘들 것이라 생각하지만 충분히 하나의 시장으로 자리 잡을 듯하다. 무엇보다 책에서 설명하는 것처럼 대부분 셰어하우스에서 거주하는 사람들이 남성보다는 여성이다. 1인 가구가 점차적으로 계속 늘어나고 있다. 독립하려는 욕망도 있지만 현실적으로 독립해서 살아가는 사람들이 많아졌다. 문제는 여성들에게 아직까지 1인 가구로 혼자 살아가는 것은 힘들다.

무엇보다 안전의 측면에서 여성 혼자 사는 것이 살짝 두렵다. 그런 면에서 1인 가구로 살아가는 효과는 누리면서도 여러 명이 함께 거주하니 안전 측면에서 다소 안심이 된다. 같은 공간에서 거주하지만 각자 자신이 독립된 방에서 거주할 수 있다. 함께 써야하는 것들이 다소 신경 쓰이긴 해도 그 정도는 괜찮다. 거기에 서로 이야기도 어느 정도 할 수 있는 사람들이 있으니 덜 외롭기도 하다. 이런 측면에서 셰어하우스의 효용성이 꽤 괜찮다고 할 수 있다.

단순히 한국에서 위아래 나이에 따라 서열이 정해지는 부분에 대해 염려했던 내 생각과 달리 여성은 그런 면이 다소 적다. 책에서도 셰어하우스에 거주하는 대부분이 남성보다는 여성이라고 한다. 실제로 남성 셰어하우스는 잘 안 된다고 하니 충분히 메리트가 있다. 이를 위해서 어떻게 해야 좋을 지에 대한 이야기가 책에는 담겨있다. 월세와 셰어하우스의 비교를 보여주는데 확실히 월세보다는 셰어하우스의 수익이 훨씬 더 크다. 반면 신경 써야 할 것은 더 많다는 것도 사실이다.

셰어하우스에 관련된 책을 읽으면 거의 대부분 서울이었다. 젊은 여성 분이 한 셰어하우스 이야기도 대부분 서울이었다. 그런 면에서 이 책은 서울도 있지만 시작이 지방이다. 셰어하우스에 거주하는 분들은 크게 학생과 직장인으로 나눌 수 있다. 대학교에 다니는 학생들은 모두 기숙사에서 거주할 수 없다. 근처 원룸 등에서 거주하는데 이런 점에 착안해서 셰어하우스를 하는 것도 괜찮다. 1개 정도의 대학교만 보고 하는 것은 다소 위험할 수 있으니 여러 대학교가 있는 곳.

그런 곳에 셰어하우스를 하는 것은 꽤 메리트가 크다. 이를 위해서는 다소 면적이 커야 한다. 얼마나 방이 많으냐가 핵심이다. 아무리 면적이 크다 해도 방이 적으면 거주할 사람이 적어진다. 이를 위해서 책에서는 거실에 가벽을 세워 방을 만든다. 1인 실로 만들어 활용하는 것은 새로운 접근방법이었다. 지방에 있는 아파트라 경매 등으로 대형면적 아파트를 다소 저렴하게 매수한다. 대형 면적 아파트는 그다지 인기가 없다. 거기에 지방이니 더 저렴하게 살 수 있다.

심지어 경매로 접근하니 더 싸게 살 수 있다. 이런 접근 방법으로 지방 아파트를 매수한 후 인테리어로 변신 시킨 후 셰어하우스를 했더니 금방 만실이 되었다고 한다. 다만 학생 위주라 년 초에 모집을 해야지 당해 년도 중간에 하면 다소 시간이 걸릴 수 있다고 설명한다. 이런 식으로 셰어하우스를 하나씩 늘려 현재는 몇 개의 셰어하우스를 운영한다. 특이하게도 대부분 개인이 하는데 반해 이 책은 2명의 공동 저자다. 둘이 함께 셰어하우스를 공동으로 운영하고 있다.

그에 따라 수익은 다소 적을 수 있어도 각자 투자금이 적게 들어가는 것도 있고, 서로 역할을 분담해서 운영이 가능하다. 셰어 하우스라 정기적으로 방문으로 해야 하는데 지점이 몇 개씩이나 생기면 혼자서 다 관리가 힘들텐데 이렇게 공동으로 한다면 충분히 가능할 듯하다. 셰어하우스 투자의 가장 큰 장점은 상대적으로 적은 돈으로 가능하다. 꼭 내가 집을 매수해야 할 필요는 없다. 기존 주택을 임차한 후 전대차로 활용할 수 있다. 책에서는 전세보다는 월세를 권한다.

집주인과 잘 의견교환을 해서 전대차로 하겠다는 임대차 계약을 한다. 이렇게 된다면 보증금은 상대적으로 적다. 월세는 셰어하우스를 운영하며 얻는 수익으로 충당하고도 남는다면 괜찮다. 이런 식으로 월세보다 괜찮은 수익을 올릴 수 있는 투자다. 2명의 저자는 이런 식으로 현재 상당한 수익을 올리고 있단다. 지방에서는 주로 대형 아파트로 했고 강남은 금액 문제로 빌라와 같은 주택으로 하고 있다. 셰어하우스는 쉽지 않겠지만 꽤 매력적인 부동산 투자 대안은 사실이다.

증정 받아 읽었습니다.

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