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무조건 성공하는 지식산업센터 투자
전희영(지원쌤) 지음 / 원앤원북스 / 2019년 11월
평점 : 
이런 경우는 극히 드물지 않을까 한다. 첫 책을 연속으로 시리즈도 아닌데 2권을 거의 동시에 펴낸 경우 말이다. <무조건 성공하는 지식산업센터 투자> 저자는 거의 일주일 단위로 2권을 펴냈다. 한 권은 <똑똑한 부동산 월세부자>를 공동 저자가 썼다. 그 덕분에 나도 연속적으로 같은 저자의 다른 책을 리뷰 쓴 것은 처음이지 않을까한다. 사실 처음에는 책을 보낸 준다고 하여 1권인 줄 알았는데 며칠 후 또 책이 와서 다소 놀랐다. 이런 경우가 없어 말이다.
출판사와의 커뮤니케이션이 제대로 안 된 것인지 저자의 욕심내지 의도와 달리 된 것인지까지는 모르겠다. 그럼에도 이렇게 같은 저자의 다른 책이 동시에 나오면 아무래도 독자의 선택이 분산되는 것은 확실하다. 엄청나게 유명한 사람이라면 모르겠으나 첫 책을 쓴 저자라 그렇게 보인다. 한편으로는 1권 쓰기도 버거운데도 불구하고 2권을 동시에 썼다니 대단하다. 책 쓰는 것이 결코 쉬운 것은 아닌데 말이다. 2권의 책은 같은 듯 다른 내용으로 구성되어 있다.
둘 다 월세를 통한 현금 흐름이라는 측면에서 같다. 다른 점은 부동산에서도 워낙 세부적으로 들어가면 분야가 많다. 그 중에서도 전통적인 방법이 아닌 틈새라고 할 수 있는 영역을 뚫어 직접한 투자 방법을 알려준다는 점이다. 이번 책은 지식산업센터에 대한 이야기다. 기존에 창고형 공장인지, 공장형창고인지 불리던 물건이다. 어느 순간부터 지식산업센터라는 다소 고상한 단어로 불리기 시작했다. 이게 틈새 시장이라고 한 이유는 아무나 할 수 있는 건 아니다.
지금은 누구나 할 수 있는 지식산업센터도 있지만 조건을 만족하는 사람만 해당 물건을 매수할 수 있다. 첫 시작은 잘 모르겠으나 알기로는 공장인 곳을 새롭게 재건축하면서 새롭게 지식산업센터가 되었다. 태생이 공장 자리였다. 공장으로 활용하던 곳이니 아무에게나 쉽게 사용 수익을 허락하지 않았다. 특히나 이런 장소는 대부분 국가 차원에서 제조업을 보호하기 위한 장소였다. 이러다보니 관련 종사자에게 분양을 했던 장소라서 쉽게 아무나 접근할 수 없었다.
피치 못할 사정으로 제조업을 하려 분양 했다가 사정상 나오는 경우가 있긴 했어도 마찬가지로 직접 공장 운영을 하기 위해 할 수 있는 장소였다. 지식산업센터라는 표현처럼 꼭 공장 용도로 쓰지 않고 사무실 용도로도 가능하지만 여전히 직접 사장이 회사를 차려 운영하기 위한 장소로 가능했다. 이러다보니 진입장벽이 무척 높았다. 덕분에 기존에 분양을 받아 사업을 하려던 사람들이 뜻하지 않게 독점적인 수익을 얻을 수 있게 된 아이러니가 발생했다.
본인이 사업을 하다 다소 어려워지면 공실이 된다. 관리비 등을 계속 낼 수밖에 없으니 어쩔 수 없이 누군가를 채워넣어야 한다. 이럴 때는 굳이 꼭 본인이 운영을 위한 장소로 쓰지 않아도 임대가 가능했다. 이런 식으로 돈 벌 수 있다는 걸 알게된 몇몇 사람들은 이를 이용했다. 비록 사업은 잘 안 되었는데 이를 임대하면서 사업할 때만큼은 아니더라도 상당히 괜찮은 수익을 낼 수 있었다. 그렇게 지식산업센터는 이를 아는 사람들의 틈새 수익이 되었다.
시간이 좀 더 지나 꼭 반드시 본인이 공장이나 사무실로 활용하지 않아도 된다는 걸 알게 된 투자자들도 여기에 합류한다. 이런 부분이 열심하는 투자자와 그렇지 않은 투자자로 나뉘는 듯하다. 아무나 할 수 없다는 걸 알게된 사람은 지레짐작으로 포기를 했고, 이를 활용할 수있다는 걸 알게된 투자자는 보다 적극적으로 조사를 하고 이용할 수 있는 걸 최대한 노력해서 임대를 놓게 되었다. 이 부분은 솔직히 다소 처음 취지와는 맞지 않지만 법적으로 문제는 안 된다.
다만 사업을 할 의도로 지식산업센터를 시작하다 안 되어 어쩔 수 없이 임대를 놓는 것과 처음부터 그런 목적으로 접근한 것은 구분할 필요는 있어 보인다. 지금은 모든 지식산업센터가 그런 것은 아니다. 산업단지에 있는 곳은 여전히 이런 법에 따라 사용할 수 있지만 그렇지 않은 곳의 지식산업센터는 그런 것과 상관없이 가능하다. 최근에 워낙 주택관련되어 규제가 많다. 세금은 물론이고 대출도 쉽지 않은 상황이다. 누가 뭐래도 투자자는 대출에 대해 가장 민감하게 반응한다.
지식산업센터는 대출이 보다 자유롭다. 기본적으로 사업자를 내서 하는 사업이라는 관점에서 볼 때 국가 차원에서도 나쁠 건 없다. 틈새시장으로 접근할 수 있는데 결국에는 수익률 계산을 잘 해야 한다. 얼마에 매수해서 어느 정도 금액으로 월세를 놓을 수 있느냐에 대한 명확한 계산을 할 지 모르면 낭패를 볼 수 있다. 거기에 좀 더 저렴하게 구입하기 위해서 경공매를 활용한다면 좀 더 확실한 투자 방법 중 하나를 갖고 지식산업센터 투자에 접근할 수 있다.
책에서는 서울 수도권의 지식산업센터에 대한 자세한 설명이 있다. 다만 좀 개략적인 것이라 준비는 오래 걸렸을 것같은데 투자에 직접적인 도움은 아닌 듯하다. 다소 학술적인 면에서 도움되는 부분이라고 할까. 굳이 이야기한다면 책에서 투자와 직접적인 연관보다는 보다 이론적인 부분이 좀 더 많다. 몰랐던 걸 알게 되는 측면은 있다. 아무래도 처음부터 접근하긴 힘들듯하고 월세 투자와 같은 걸 좀 안 후에 하는 게 손해도 방지하며 투자할 수 있는 분야라 본다. 지식산업센터 투자에 대한 궁금증을 해소하는 책이다.
증정 받아 읽었습니다.
까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 투자 부분을 좀 더 넣었다면
친절한 핑크팬더의 한 마디 : 궁금하면 읽어보자.
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