두근 두근 처음 시작한느 경매투자 - 다양한 사례

두근두근 처음 시작하는 경매투자 - 저랑 한번 해볼래요?
김덕문 지음 / 다산북스 / 2013년 4월

이 책의 가장 큰 장점은 다양한 사례들이 펼쳐져 있다는 것이다. 부동산 경매와 같은 실용서적들은 부동산 경매의 이론에 대해 쓴 책이나 자신의 경험을 저술한 책이 대부분인데 '두근 두근 처음 시작하는 경매 투자'는 이 둘을 적절히 섞어 경험담에 보다 많은 비중을 갖고 책이 엮여 있는데 저자인 김덕문씨가 직접 알아보고 현장조사한 물건들을 하나씩 소개하고 있다.

무엇보다 빌라, 오피스텔, 상가, 아파트식으로 경매 투자를 하면서 일반 사람들이 많이 도전하는 물건들을 각 사례별로 묶어 한 파트의 물건들을 집중적으로 볼 수 있게 만들었고 실제로 경매 사건이 진행되었던 물건을 사건 번호와 함께 소개하고 있다. 추가적으로 사진까지 함께 올컬러로 실려있어 읽는 사람들로 하여금 지루하지 않게 만든다.

초반 에는 부동산 경매 전반적인 과정이 이론식으로 설명을 하고 있다. 자세하게 들어가지는 않고 간단하게 꼭 알아야만 할 것들을 알려주고 있어 본격적으로 물건별 사례를 읽기 전에 레시피처럼 부담없이 읽을 수 있다. 전체 과정을 맛보기식으로 알려주고 있어 경매를 할 때 이렇게 되는구나라는 느낌을 가질 수 있도록 말이다. 

경매에서 가장 많은 사람들이 입찰을 하는 물건은 아파트이다. 아파트가 우리나라에서는 워낙 대중화되어 있고 초보자가 물건을 보고 세사를 파악하고 현장 조사를 하는데 있어 가장 편한 물건이라 그렇다. 이 책에서는 그와 달리 사람들이 잘 접근하지 않는 물건에 대해 소개를 하고 있다. 굳이 따지자면 역발상 관점으로 보면 될 것이다.

빌라같은 경우에는 개별성이 강하고 정확한 시세를 파악하기 힘들고 관리의 어려움과 아파트보다 어렵다는 이유로 낙찰가율과 경쟁률이 떨어지는 편이지만 이 책에서 소개하는 대로 한다면 굳이 어렵다는 생각보다는 나도 한 번 할 수 있겠다는 생각을 갖고 만들어 준다. 빌라에 대해 워낙 다양한 사례가 소개 되고 있어 이 책의 핵심은 빌라 투자사례가 아닐까 싶을 정도이다. 저자 자신이 빌라를 더 많이 낙찰 받았다는 이야기를 한 것으로 기억하는데 그만큼 남들이 가지 않은 길을 가서 많은 낙찰을 받은 듯 하다. 

빌라 내부를 들여다 보지 않고 밖에서 빌라의 내부를 대략적으로 유추할 수 있는 방법을 소개하는 데 그 부분은 빌라 투자를 하려는 사람들에게는 큰 도움이 될 것으로 보인다. 직접 사건 번호와 함께 다양한 빌라 투자 사례를 보여주면서 어떤 식으로 물건을 해결하는지에 대해 소개하고 있어 물건 검색을 하면서 책에 소개된 방법으로 하나씩 낙찰후 매매내지 임대에 대해 감안하면 될 듯 하다.

오피스텔과 아파트는 많은 사람들이 입찰을 하고 있는 물건들이다. 비록, 오피스텔 같은 경우에는 임대 수익률을 바라보고 들어가지만 최근에는 수익률이 제대로 나오지 않아도 경매를 통해 싸게 받아 임대목적으로 한다면 될 수 있는데 오피스텔도 단순하게 오피스텔이 아니라 다양하게 접근할 수 있는 것을 책에서는 소개하고 있다. 이런 오피스텔을 어떤 식으로 접근할 것인지에 대해 하나씩 실제 물건을 사건번호와 함께 소개하고 있다.

가장 대표적인 경매 물건인 아파트도 남들이 다 하는 좋은 위치에 로얄층의 남향의 물건을 보는 것이 아니라 남들과 달리 한 동짜리 아파트나 1층 아파트를 노리거나 오래된 아파트라고 하여도 임대 수요가 풍부한 지역의 아파트를 낙찰받는다면 얼마든지 좋은 수익을 볼 수 있다고 알려준다. 어떤시으로 접근 할 것인지를 알려주는 것이 가장 좋은 듯 하다.

상가와 단독 및 다가구 주택 사례들도 소개를 하고 있는데 그 가격대가 상당히 높아 대부분의 사람들에게는 이렇게 하는 방법도 있구나 정도로 넘어갈 수도 있지만 걔중에는 아주 싼 가격에 낙찰을 받아 처리할 수 있는 물건들도 소개를 하고 있다. 다만, 상가같은 경우에는 쉽게 접근할 수 있는 물건은 아닌데 싸게 낙찰받으면 얼마든지 할 수 있다는 것은 조금 위험하지 않을까 한다. 책에는 창고 용도라도 쓰면 된다고 이야기를 하고는 있다.

저자는 수많은 집을 공짜로 구입했다고 한다. 그럴 수 있는 이유는 전부 전세를 놓기 때문이라고 한다. 싸게 낙찰 받고 전세를 받아 대출을 갚으면 실제로 들어간 돈이 전혀 없기 때문에 가능하다고 한다. 가장 좋은 케이스는 전세 1억 짜리를 8,000만원에 낙찰 받으면 된다는 것이다. 현실적으로 쉽지는 않지만 낙찰만 된다면 충분히 가능한 일이다.

다만, 책에 소개된 사례는 하나같이 비용을 전부 제외한 금액인데 비용을 포함하면 내가 볼 때 한 채당 최소 몇 백에서 천 만원까지는 투자금액으로 들어 갔을 것이라고 보여 막상 투자를 하면 이 부분에 대한 괴리감은 투자하는 사람들이 잘 파악하고 해야 하지 않을까 한다. 이론상으로는 100% 가능하지만 생각지 못한 비용등으로 인해 공짜는 너무 힘들고 적은 가격으로 임대를 놓고 2년 후에 매매하면 그건 얼마든지 가능하고 지금의 상황에서 가장 좋은 방법이라 생각한다.

명도를 1,200건도 넘게 했고 하루에 30개나 되는 물건을 본 적이 있다는 저자답게 책에 나오는 모든 사례가 실제 부동산 경매로 나왔던 물건을 사례로 소개하고 있어 읽는 사람으로 하여금 보다 현실성있게 다양한 사례를 미리 맛 볼 수 있게 해 준다. 물건 검색을 하다가 관심 있는 물건이 있으면 책에 나온 사례중에 어떤 것인지 확인한 후 책에 소개된 방법으로 해결하면 되지 않을까 한다. 

다양한 물건을 소개하면서 그에 대한 접근 방법과 해결 방법을 알려주고 있는 책이라 보다 깊이있게 처리하는 방법과 세밀한 부분에 있어서는 아쉬울 지 몰라도 부동산 경매에 다양한 물건을 다양한 방법으로 접근하여 풀어준 사례를 통해 하나씩 하나씩 읽으면서 대략적인 전개과정을 머리속에 그릴 수 있게 만들어 준 책으로 아마도 이 책만큼 다양한 물건을 직접 사건 번호와 함께 풀어내는 방법에 대해 알려주는 책은 없지 않을까 한다.

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NPL 부자들 - NPL로 성공한 사람들

NPL 부자들 - 부실채권 투자로 부자가 된 사람들의 행복한 이야기
우형달.이영준 지음 / 매일경제신문사 / 2013년 4월

NPL 투자에 대해서는 이곳 저곳을 통해 알고는 있었지만 정작 어떤 원리인지는 우형달씨의 책을 통해 알게 되었다. 우리나라에서 현재 NPL투자는 꽤 큰 인기를 끌고 있는 것으로 알고 있다. 관련된 강의도 많이 하고 있다. 책으로 나온 것은 몇 권되지 않지마 지금까지 내가 읽은 책이 3~4권 정도 되지 않을까 하는데 그중에 딱 한 권을 빼고는 전부 우형달씨의 책이다.

우형달씨가 혼자 저술한 것도 있고 공동으로 저술한 것도 있는 것으로 알고 있는데 이 책은 공동저자인데 읽다보니 공동저자라기보다는 NPL 투자를 한 사람들을 소개한 역할을 했다. 글은 우형달씨가 쓰고 NPL쪽에서 오래도록 활동하며 강의를 통해 가르치고 알게 된 사람들을 소개받아 책에서 설명을 하고 있다.

여타의 NPL책들이 거의 대부분 이론에 치우쳐 있다. 이론은 금융적인 면과 부동산 경매의 배당같은 부분에 많이 할애되고 있는데 사실 투자를 하려는 사람이나 관심이 있는 사람들에게는 필요없는 내용까지 사족처럼 있다는 느낌이 들었다. 그나마, 금융쪽 일도 하고 자격증이 있어 완전히 못 보던 용어가 아니라 그나마 다행이라는 생각이 드는 내용으로 구성되어 있는데 조금 아쉬운 것은 실전사례가 많이 부족했다는 것이다.

이론 적인 것을 알려주고 대략적인 투자 방법에 대한 구조도 알려주는 걸 읽으며 큰 그림은 그려지는데 앙꼬 없는 진빵처럼 이렇게 투자한 사람들이 하는 이야기가 없다보니 어딘지 심심하다고 할까? 우형달씨의 전작에도 약간씩 언급되고는 있지만 주로 이론쪽으로 많이 치우쳐 있다보니 그런 점이 아쉬웠는데 이번 책은 그런 면을 충족하는 책이다.

책 제목답게 여타의 NPL책과는 확연하게 구분되는 것이 바로 이론적인 면은 배제하고 철저하게 실전사례로만 구성을 했다는 것이다. 그것도 자신이 한 것처럼 하거나 누군가에게 들었다는 식으로 구성되어 있는 것이 아니라 NPL투자 한 사람을 직접 만나 - 비록, 가명이기는 하지만 - 그들과 한 대화를 축약해서 알려준다는 것이다.

부동산 시장이 좋지 않아 부동산 경매책도 최근에는 거의 나오지 않았고 상대적으로 많이 나온 책이 NPL분야의 책이고 부동산 경매를 하는 사람들도 많은 관심을 갖고 쳐다보고 있는 곳이 바로 NPL투자이다. 어느날 갑자기 생긴것도 아니고 예전부터 있었지만 워낙 큰 덩어리가 거래가 되다보니 일반인은 쳐다보지도 못하던 투자가 이제는 아예 일반인들에게 전문적으로 판매하는 회사들도 있을 정도이고 유료 경매 사이트에는 담당자의 연락처가 나올 정도로 음지에서 나온 투자가 바로 NPL투자이다.

워낙 부동산 쪽 책이 나오지 않고 읽는 책이 없다보니 그럴 수 있지만 간만에 부동산 책을 읽으면서 '오호라~~'하면서 읽게 되었다. 책에서는 성공한 사람들이 자신의 언어로 하는 이야기라서 읽는 사람의 능력치에 따라 받아들이는 바가 다를 것이라 이야기를 하는데 다행히도 해 본적은 단 한 번도 없지만 책에서 하는 이야기가 무엇인지는 알아 들을 수 있었고 그 구조가 명확하게 들어오기는 했다.

그동안 여타의 NPL투자 책들에서 이론으로 하는 이야기를 읽으면서 대략적인 구조와 시스템은 알았지만 구체적으로 어떻게 하는지까지는 막연하게 추측만 하고 있었는데 이 책에서는 전부 다 공개되지는 않지만 그래도 얼마든지 추측하고 유추해서 투자를 할 수 있는 단초를 곳곳에서 제공하고 있다. 

문제는 그 NPL를 어떻게 매입하느냐가 관건이라고 할 수 있지만 그 부분도 본인이 조금만 노력하면 충분히 할 수 있다는 것을 이 책에서 다양하게 소개하고 있고 우형달씨가 운영하는 카페에서도 직접 NPL를 소개하고 있는 듯도 하니 본인의 노력여하에 달려있는 것이 아닐까 싶다. 다만, 책에서도 언급하고 있는 것처럼 기본적으로 NPL투자는 부동산 경매라는 것에서 출발해야 한다는 것이다. 이건, 무슨 채권투자가 아니라 정확하게 본질을 파악할 수 있는 능력을 가져야만 한다는 것이다.

일반, 채권 투자에서는 채권을 발행한 회사의 상태 - 재무제표, 현금흐름, 사업목적, 방향성등등 - 에 대해 조사하고 연구를 한 후에 투자를 해야 하는 것처럼 NPL투자는 매입한 담보채권의 실 부동산에 대해 알아야만 성공할 수 있는 투자라는 것이다. 그런 이유로 최소한 부동산경매에 대해 공부를 먼저 하고 나서 NPL투자를 쳐다보는 것이 맞지 않나한다.

책에는 다양한 사람들이 각자 자신의 상황에 맞게 다양한 투자를 한 사례를 소개한다. 처음부터 어느 정도 자산이 있는 상태에서 시작한 사람도 있고 저 바닥까지 떨어졌던 사람이 NPL을 통해 일어선 사례도 소개를 한다. 생각하지 못했던 법인으로 투자를 하는 것도 소개를 한다. 비과세가 맞지만 여러 채를 거래하면 과세가 되기에 방법중에 하나가 아예 법인을 만들어 하는 것도 설명을 한다.

이미 여러 권의 NPL책들이 많이 있지만 거의 대부분의 책들이 대동소이하게 이론에 머물고 있고 구체적인 방법과 풀어내는 사례를 설명하는 책은 없는 것으로 알고 있다. 직접 읽지는 않고 서점에서 대략 보았을 때 그렇게 느꼈는데 이 책 'NPL 부자들'은 그런 점에서 - NPL 투자를 생각하는 사람들이 그래도 부동산 경매는 이미 하고 있다는 전제하에서 - 하고자 하는 사람들에게는 지금까지 나온 책 중에서 가장 도움이 될 책으로 보인다.

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송사무장의 실전경매(개정증보판) - 새롭다

송사무장의 실전경매
송희창 지음 / 지혜로 / 2012년 11월

 솔직히 책의 저자인 송사무장이 이 책을 선물하지 않았다면 읽지 않았을 것이다. 새롭게 개정판이 나왔다는 것은 알고 있었고 서점에서 얼핏 보고 말았다. 이미 개정 전 책을 갖고 있어 사실 개정판이 얼마나 새로운 내용이 실려 있을까에 대한 생각이 있었다. 흔히 개정판이라고 하여 나온 책들을 보면 그다지 대단한 내용이 실려있지는 않다는 것을 알고 있었던 이유다.

확실히 기존 책보다는 조금 더 커지고 두꺼워 졌다는 느낌은 들었지만 어느 정도 새로운 분량이 추가되었는지는 모르지만 특별히 새로운 내용이 실려 있을 것이라는 생각이 들지 않은 상태에서 책을 읽게 되었는데 완전히 새로운 책을 읽고 있다는 느낌이 들었다. 기억력이 정말로 대단히 좋은 편은 아니지만 신기하게도 어느 정도 책을 읽다보면 기억나는 편인데 이 책은 초반 100페이지 정도까지는 읽어 알고 있던 내용이 전혀 포함되지 않았다는 판단이 들 정도였다.

기존 책은 어딘지 무림 비급같은 뉘앙스를 풍기기는 하지만 디자인이 좀 세련되지 못했는데 이번 개정판은 산뜻하게 디자인이 나왔다. 내용도 기존 책보다 대략 50페이지 정도가 더 실려 있어 그만큼 정성을 실었다는 느낌이 든다. 실례로 몇 몇 부분만 보강해서 내용을 더 실은 것이 아니라 책 내용 중간 중간마다 송사무장의 '공매의 기술'을 언급하기도 하고 그 후 이야기도 실려있어 말로만 개정증보판이 아니라 새롭게 책을 출간했다고 생각될 정도였다.

또한, 지난 책보다 내용을 읽는데 지장없게 편집이 되어 있어 가독성이 높혔다는 생각이 들었다. 비록, 유치권은 이제 역사의 뒷안길로 사라질 가능성이 크지만 이 책에서는 유치권에 대한 많은 판례와 실전사례가 실려있다. 유치권으로 어쩌구 저쩌구하는 책보다 훨씬 더 많은 내용이 실려있어 유치권 공부와 실전 사례에 대해 이 책만큼 자세하고 구체적으로 풍부한 이야기가 실려 있는 책은 없을 듯 싶다.

 책을 읽으며여전히 새롭다는 것은 내 실력이 늘지 않았다는 뜻도 되지만 시간이 꽤 지나는데도 불구하고 이 책에서 언급하고 있는 다양한 사례와 판례는 지금 시점에도 유효하고 적용할 수 있다는 걸 말한다. 책을 읽다보니 분명히 읽었던 내용이 기억나는 것도 제법 많았다. 이미 읽었고 어지간해서는 1번 이상의 책을 읽지 않는 내가 2번이나 읽었으니 그만큼 더욱 내용이 머리속에 남아있을텐데도 신기한 것은 내용의 많은 부분이 새롭게 다가왔다는 것이다.

아직까지 읽지 않은 사람들은 예전 책보다 이 책을 읽으면 당연히 도움이 될 것이지만 이미 읽은 사람들도 이 책을 읽으면 또 다시 새로울 것이라 판단이 든다. 이미, 많은 사람들이 출간된 후에 읽은 상태라 내가 지금 이렇게 읽고 나서 서평을 올리는 것은 많이 늦은 감은 분명히 있지만 말이다.

유치권에 많은 부분을 할애하고 있지만 그 외에도 다양한 부동산 경매의 실전사례들이 이책에는 담겨있다. 단순한 사례뿐만 아니라 그에 부합하는 이론적인 부분과 판례까지 나와 있어 실전사례를 알고 싶어하는 사람이나 실전사례에 해당하는 이론에 대해 공부하고자 하는 사람들에게도 여러모로 도움이 되는 책이다.

더구나, 친절하게 저자가 직접 상대방에게 보낸 내용증명이나 소장까지도 자세하게 나와 있어 혹, 부동산 경매를 하면서 관련 서류나 필요한 내용을 참고하고자 하는 사람들은 보면서 얼마든지 응용할 수 있다. 예전에도 이 점이 장점 중에 하나라고 생각했는데 이번 개정판을 보니 더 자세하고 많은 사례와 서류내용이 공개되어 있는 것 같이 느껴진다.

다만, 이 책을 읽으면 나도 어서 빨리 부동산 경매를 하고 싶다는 조급함이나 조바심에 빠지지 않을까 하는 염려가 된다. 그만큼 읽으면서 아~~ 나도 해 보고 싶다는 마음이 동하게 된다. 이 책을 읽은 모든 사람이 그런 마음이 드는 것은 아닐지라도 관심이 있는 사람이 읽는다면 그렇게 되지 않을까 싶다. 

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부실 채권 투자 교과서 - NPL 공부

NPL 부실채권투자 교과서 - 한권으로 끝내는
우형달.김진 지음 / 고려원북스 / 2012년 9월

예전부터 부실채권이라는 것은 존재했었다. 누구나 다 할 수 있는 분야가 아니라 몇몇 기관이나 단체나 관련된 사람들만 할 수 있는 분야였고, 부실채권이라는 단어가 실제로 부동산쪽보다는 기업과 관련된 채권 분야의 한 종류로써 이야기가 되었고 특히 회사가 부도가 나는 등의 일들이 있은 후에 무담보채권이 떨이식으로 통째로 매매가 되었다.

이런 부실 채권중에 담보로 되어 있는 채권은 금융권 인사들이 아니라 부동산 쪽 사람들이 관심을 가질만한 분야지만 여전히 기관에서 통째로 전체를 보고 관리를 하는 일들이라 쉽게 접근할 수 있지는 않았지만 서서히 그 기회를 엿보고 하나씩 하나씩 담보 부실 채권이 처리되면서 이익이 된다는 사실이 알려졌지만 여전히 그들만의 리그 성격이 강했던 분야다.

본격적으로 많은 사람들이 알게 된 것은 작년부터 였을텐데 올 해 들어서 관련된 책들이 많이 쏟아지고 있지만 아직도 이 분야는 알음 알음 그들만의 리그인 성격이 강하다. 그렇다고 해도 돈이 되고 이익이 된다는 사실만으로도 많은 사람들은 궁금해 하고 그 루트를 찾기 위해 열심히 노력하고 있다.

부동산 경매 분야에서 가장 활발하게(??) 책을 펴 내고 있는 저자라고 하면 우형달씨라고 보는데 이 분이 이미 하나의 NPL책을 펴 냈고 이번이 두 번째이다. 알기로는 이번에 또 새로운 책도 펴 낸 것으로 알고 있다. 그만큼 시대의 흐름을 잘 포착하여 그에 맞는 정보를 사람들에게 전달한다고 볼 수 있다.

부실 채권이라는 표현에는 채권이라는 말이 들어가 있다. 채권은 금융쪽의 이야기다. 부동산 경매가 나오는 것도 사실 금융과 관련되어 있는 경우가 대다수이다. 저당이라는 것 자체가 거의 대부분 은행에서 담보를 근거로 돈을 빌려주고 제대로 상환이 되지 않을때 담보물건을 법원을 통해 처리하는 방식이라서 금융에서 출발한다고 할 수 있는데 부실 채권은 바로 그 금융권에서 돌고 있는 저당을 근거로 새로운 이익을 창출하는 것이다.

그러다보니, 실제로 채권 자체의 검증을 할 수 있는 능력을 필요로 하기도 하다. 이 책에서 그런 이유로 단순히 부동산 이야기만 하는 것이 아니라 채권으로 된 숫자를 미래가치와 현재가치, 할인율 등을 통해 계산하는 방법을 알려주는데 솔직히 계산 방법은 전문가들도 엑셀이나 재무계산기를 통해 계산한다. 그 큰 숫자를 언제 암산하고 계산하겠는가?

교과서라는 표현답게 상당히 교과서적인 이야기로 내용이 채워져있다. 전작이 부실채권의 개념과 그 활용방법을 실 사례를 들어가며 알려줬다면 이 책은 교과서라면 응당히 실려야 할 내용들이 어김없이 있다. 그러다보니 좀 지루한 면이 없지 않아 있어 보인다. 특히, 초반에는 부동산 경매를 생각하며 집어 든 사람들에게는 '도대체,뭔 소리여~~'할 만한 내용이다.

솔직히 말해서 이 책은 전작과 무슨 차별화가 있는지 모르겠다. 전작과 구성내용이나 알려주려고 하는 부분이 거의 대동소이하다. 부실채권을 정확하게 알기 위해서 배당을 많이 공부해야 한다는 것과 부동산의 가치를 정확한 판단할 줄 아는 눈을 길러야 한다는 등의 내용은 이미 전작에도 동일하게 나와 있는 내용이였다.

책 말미에는 현재의 NPL시장의 분위기와 아무나 할 수 있는 것이 아니고 그 폐혜에 대해 알려주는 것은 무척 좋은 내용이다. 현재 분명히 이익을 보고 있는 사람이 있지만 거의 대다수가 이익은 커녕 제대로 된 정보와 능력을 갖추지도 못하고 뛰어들어 낭패를 보는 경우가 많다고 들었다.

책에서 부실 채권 분야를 주식의 옵션,선물로 예를 들었는데 그렇다면 개인적으로는 정말로 하지 말아야 할 분야라 생각된다. 주식 종목도 힘든데 미래를 예측해야 하는 옵션, 선물은 더더욱 힘들어 생각도 안 하는 것처럼 부동산 경매도 힘들지만 그래도 분명히 이익을 볼 수 있는데도 불구하고 조금 더 벌자고 - 오로지 돈을 더 벌자고 하는 목적만으로 뛰어들게 된다면 - 미래를 어느정도 예측하면서 매수하는 NPL은 어려운 분야인 것은 분명하다.

현재 2억으로 되어 있는 저당은 과연 얼마에 매수해야 하는 가는 단순히 미래가치, 현재가치, 할인율등의 금융공학적인 계산뿐만 아니라 현재의 부동산 시장 분위기도 알아야 하고 저당이 부동산 경매에서 거래될 당시의 시세도 어느정도는 예측해야 하고 이런 모든 것을 감안해서 2억으로 된 저당을 얼마에 매입할 것인지에 대해서도 판단을 내리고 어느정도 협상도 해야 하는등 - 협상이라는 것이 사실 힘들고 매수할 것인지 말 것인지의 결정만 하지만 - 결코 이제 막 부동산 경매를 하겠다고 뛰어 든 사람들이 할 수 있는 분야는 사실 아니다.

부실 채권에 대한 대략적인 감을 익히고 배당에 대해 자세한 공부를 할 사람에게는 이 책은 도움이 될 듯 하다. 실제로 책의 상당부분이 배당과 관련된 이야기와 배당을 풀 수 있게 문제도 내면서 하나씩 풀다보면 일반 부동산 경매책에 비해 훨씬 더 배당에 대해 자세하게 공부할 수 있는 책이다.

NPL 투자 비법 - 채권 추심

NPL 투자비법 - 부실채권, 돈 벌고 세금 한푼 안 내는 투자의 블루오션
김동부.한성주.우형달 지음 / 매일경제신문사 / 2012년 4월

부실채권 투자라고 하는 NPL과 관련된 책중에는 가장 최고라고 자신있게 말 할 수 있지만 NPL과 관련된 책이 거의 드물고 내가 읽은 책은 더더욱 없기에 이런 찬사는 공허할 수 밖에 없지만 그래도 많은 사람들이 궁금해하고 있는 - 물론 부동산 경매 투자를 하는 사람들에게 - 사람들에게는 궁금증을 해소하는데 많은 도움이 될 책으로 보인다.

사실, 부실채권투자가 부동산 경매까지 와서 투자의 한 방법으로 소개된다는 것이 조금은 신기하기도 하다. 예전부터 있어 왔던 방법이지만 이 방법은 단순한 부동산 경매가 아니라 금융사의 방법이고 거대 자본이 결합되어 실행되던 방법이기 때문이다.

그러던 것이 어느 순간부터 개인들에게도 소개가 되고 이를 통해 돈이 된다는 것을 알게 된 사람들이 한 두명씩 알음알음 이 방법을 알려주고 알려고 노력하다보니 다들 관심을 갖게 되고 워낙 알려진 것이 없어 몇몇 사람들이 투자 방법에 대해 알려주고 무료 강의 후에 자신들이 갖고 있는 부실채권을 투자자를 모으거나 투자자에게 파는 방법으로 실행되고 있는 것으로 알고 있다.

기관과 같은 거대자본이 하는 투자와 달리 개인이 부동산 경매에서 이야기하는 NPL투자를 하려면 금융과 부동산을 같이 알아야만 한다. 먼저, 부실채권을 받아 정확하게 할인을 할 수 있는 능력을 갖고 있어야 하고 부동산의 가치를 산정할 수 있는 감각이 있어야 한다. 추가로 내가 투자한 NPL에서 배당을 어느정도 받을 수 있을 것인가에 대해서도 알아야한다.

보고 듣기만 할때는 엄청나게 돈이 되는 것이다. 단 몇 개월만에 몇 십프로의 수익이 날 수 있고, 세금마저 내지 않아도 된다고 하니 돈이라면 똥이라도 살 수 있다고 하는 사람들에게는 눈을 불을 키고 달려드는 형국이다. 잘못하여 불나방이 되더라도 불타는 그 순간까지 모르는 게 인간의 욕망이자 욕심이다.

이 책은 NPL투자 방법에 대해서는 전부 나온 듯 하다. 이 이상의 방법은 아마도 알고 있어도 알려주지 않을 자신만의 비밀일 것이다. 먼저, 1순위 저당을 할인해서 구입하고 경매가 낙찰되어 배당을 받는 방법과 아니면 자신이 갖고 있는 저당권을 활용해서 본인 스스로 낙찰을 받고 상계처리하여 직접 부동산매매를 통해 이익을 보는 두 가지 방법에 대해 알려준다.

할인받아 저당권을 살 때 중요한 것은 당연히 싸게 사는 것인데 이를 위해서는 부동산의 가치를 알아야 할 것이고 직접 배당을 하게 될 때 자신의 1순의도 중요하지만 자신보다 먼저 배당을 받게 되는 선순위 임차인이나 소액임차인에 대한 정확한 배당 계산을 통해 자신의 적절한 수익을 위해 할인 받을 금액을 산정하는 것에 대해 알려준다.

다음으로 이미 확정되어 있는 금액보다 할인 받아 인수한 저당권을 근거로 배당받는 것보다는 직접 낙찰을 받아야 할 때가 언제인지에 대해 설명을 해 준다. 당연히 자신의 저당금액보다 낮게 낙찰 받을 것 같은 경우나 상계처리를 하고 매도하는 것이 유리할 때 직접 해당 부동산에 저당금액만큼 입찰하여 낙찰로 수익을 확정하는 것에 대해 알려준다.

이런 이유로 이 책은 배당에 대해 상당히 많은 지면을 할애하여 소개하고 있다. 정확하게 배당 받을 금액을 계산하지 못하면 생각하지도 못한 손해를 볼 수도 있고 있기 때문이다. 단순하게 말소기준권리만이 아니라 주택과 상가의 임차인들의 보증금 계산을 제대로 해야 하기 때문에 어떤 식을 배당계산을 해야 할지 설명을 하고 있어 이 책으로 배당연습을 해도 될 정도이다.

심지어, 책의 후반부에는 열심히 배당에 대해서만 설명을 하고 부록으로 각자 배당을 연습할 수 있게 연습문제를 만들어 직접 풀게 한다. 낙찰자는 자신의 돈으로 배당받고 혹시나 자신이 인수하게 될지도 모를 것만 눈여겨 보면 되지만 직접 배당을 받아야 하는 이해당사자인 저당권자인 채권자에게는 얼마의 돈이 들어 올것인가가 핵심이기 때문이다.

실제로 은행으로부터 저당을 사서 직접 낙찰을 받거나 배당을 받는 AMC들이 잘 보면 상당히 많다는 것이 보인다. 사건이 진행되다가 변경이 될 때 자세하게 보면 대부분 저당권의 주인이 변경되어 이를 다시 산정하기 위해 그런 것이다. 특별히 신경쓰지 않아도 될 수 있지만 최소한 모르는 것보다는 아는 것이 혹시나 도움이 될 수 있다.

한동안 NPL! NPL하면서 많은 사람들이 이야기를 했는데 최근에는 오히려 별로 이야기를 하지 않는 것 같다. 그만큼 일반인들이 접근하기 힘든 측면이 많기 때문일 것이다. 역으로 볼 때 돈이 더 될 수 있다는 뜻이 된다. 남들이 가지 않는 길에는 늘 고난과 역경과 함께 수익이라는 열매가 있으니 말이다.

과거에도 그렇고 앞으로도 NPL이라는 투자방법을 할 생각은 없지만 혹시 내가 직접 NPL을 만들 수는 있을 것이다. 그럴 경우를 대비하여 최소한 이런 것이라는 것을 알기 위해 미리 봐두는 것도 나쁘지 않고 남들에게 하라거나 하지 말라고 이야기를 하기 위해서도 알아두는 것이 좋을 것이라 판단되어 읽었는데 단순하게 NPL이 아니라 부동산 경매를 위해서도 읽어두면 도움이 될 책이다.