부동산 부자들 - 미국 사례

부동산 부자들 - 투자와 재테크는 부동산이 진리다!
돌프 드 루스 지음, 박규남 옮김 / 매일경제신문사 / 2014년 7월

투자 책은 상당히 많다. 국내 저자뿐만 아니라 외국 투자자가 쓴 번역물도 많다. 거의 대부분 금융 관련 번역물이다. 부동산 투자와 관련된 책은 상당히 드물다. 부동산 투자가 아닌 사회적으로 접근하거나 건축적으로 알려주는 책은 많아도 부동산 투자 책은 드물다. 부동산 투자는 워낙 개별성이 강하다보니 미국 사례를 한국에 적용하기가 만만치 않다보니 번역물이 상대적으로 적은 것이 아닐까 싶다.

아이러니하게도 한국에 투자 붐을 불러일으킨 <부자아빠 가난한 아빠>는 정작 금융이 아닌 부동산에 포커스를 맞춘 번역 책이다. 정확하게는 사업이라고 해야겠지만 실제로 그 책으로 투자개념이 널리 전파되었고 부동산 투자에 대한 개념을 사람들이 갖기 시작했다. 지금까지 번역된 부동산 투자 책은 전부 미국이었다. 읽을때 느끼는 것은 확실히 우리랑 실정이 좀 다르다는 점이다.

우리 보다 다소 유리한 면도 있고 불리한 면도 있다. 세금체계가 다르다는 것이 가장 큰 차이점이다. 임대문화도 좀 다르고 대출 문화도 좀 다르다보니 그런 부분은 감안해서 읽어야 한다. 이 책 <부동산 부자들>을 읽으면 어서 빨리 부동산 매입을 해야 할 것 같은 기분에 사로잡힌다. 당장이라도 돈이 수중에 마구 쏟아져 들어올 것 같은 느낌이다. 흔히 말하는 마음을 들뜨게 만든다.

초반에 읽다 순간 정신을 차리고 이 책 출판년도를 찾아봤다. 한국에는 최근 출판되었지만 미국에서는 2004년이다. 이 점은 무척 중요하다. 책이 언제 나왔느냐에 따라 책을 쓴 투자자의 경험이 나오고 그가 어느 정도 싸이클을 경험했는지 파악이 된다. 책이 2010년 정도에 출판 된 책이라면 좀 더 좋았을 뻔 했다. 금융위기로 미국 부동산이 한참 상승하고 추락한 후에 썼다면 보다 이성적으로 볼 수 있었겠지.

한참 상승기에 있었던 책이라는 점은 감안하고 읽어야 한다. 이 책을 쓸 당시에는 그 정도까지 아니었겠지만 미국은 당시에 시세의 100%까지 대출을 해 주던 호황기였다. 이 당시에 조금이라도 용기를 갖고 있었던 사람들은 과감히 부동산을 매수해서 자산을 늘렸다. 그런 호시절에 투자했던 투자자의 이야기다. 그것만 유념하고 책을 읽는다면 부동산 투자에 대한 기본적인 개념을 획득할 수 있다.

<부동산 부자들>은 아주 재미있는 표현이 나온다. "10년 만의 최고의 거래는 일주일에 한 번씩 생긴다." 보통 이런 표현은 평생에 몇 번 온다는 식으로 다소 신중한 자세를 요구하는데 이 책은 그렇지 않다. 일주일에 한 번씩 나온다고 한다. 그런 이유가 있다. 100:10:3:1법칙을 말한다. 100군데 돌아 다니면 그 중에 10군데 마음에 드는 부동산이 나올 것이고 그 중에 3군데에 제안을 하고 1군데와 계약한다.

이 정도 발품을 팔기 때문에 일주일에 한 번은 만날 수 있다고 말한다. 이 책에서 말하는 핵심은 레버레지다. 10만 달러 주식을 사면 10만 달러가 필요하다. 10만 달러를 갖고 있으면 100만 달러 부동산을 구입할 수 있다. 90% 대출을 받을 수 있다. 10만 달러가 10% 오르면 11만 달러지만 100만 달러가 10% 오르면 110만 달러다. 똑같은 10만 달러를 투자해도 부동산은 실제로 100% 수익이 날 수 있다.

내가 구입한 가격과 상관없이 감정평가를 통해 대출 금액을 받는다. 이러다보니 8,000달러에 주택을 구입해도 감정이 1만 달러가 되면 내 돈 하나도 들이지 않고 부동산을 매입한다. 그리고나서 월세 세팅을 한다. 월세로 이자를 감당하면 충분하다. 책에서 말하는 이자는 무려 10%다. 그래도 남는 돈이 있기 때문에 가능하다. 시간이 지나 매입한 부동산이 1.5만 달러가 되면 저절로 돈을 버는 것이다. 그 외에 추가로 대출을 받아 신규 부동산 투자를 할 수 있다.

책에서 말하는 핵심은 레버레지다. 부동산 입지도 중요하다. 가치를 올리는 리모델링도 중요하다. 하지만 핵심은 적은 돈으로 부동산을 매입하는 것이다. 그렇게 늘여나가면 자산이 늘어나고 임대수익이 생기고 물가상승률만큼 오르면 시간이 지나서 상승한 만큼 이득을 볼 수 있다. 책에서 또 다른 전제조건은 물가상승률만큼 올라간다는 점이다. 이 두가지가 완벽하게 들어맞으면 돈은 앉아서 번다. 미국이 한참 상승할 때 가능했던 방법이라 지금은 어떤지 좀 궁금하다. 물론, 미국은 대부분 사업자로 등록하고 임대사업을 해야 한다.

책에서도 결국에는 상업용 부동산을 하라고 한다. 주거용 부동산은 관리업체를 통해 관리하지만 상업부동산은 임차인이 알아서 가치를 올리기 때문에 내가 신경쓰지 않아도 된다. 저자 주변에 부동산 부자들은 거의 전부 상업부동산을 다수 갖고 있다고 한다. 책을 읽어보면 조금 더 다양한 부동산투자 방법이 나온다. 책을 읽고 있자니 몇몇 아이디어도 떠오르기는 했다. 실천의 문제지만 읽다보니 내가 최근에 후회하고 있는 부분이 나와 - 지금도 고민하고 있는 -  공감도 했다.

책 초반에 알렉스 로드리게스가 추천사가 나와 깜짝놀랐다. 부동산은 많은 사람들에게 애증의 대상이다. 기승전 빌딩주인이라는 표현도 있고. 책은 어떻게 보면 무척 단순하지만 부동산 투자에 있어 가장 핵심적인 사항을 알려준다. 이걸 실행하느냐와 계속 가느냐가 핵심이지 않을까 한다. 우리와는 다소 다른 실정도 있지만 어떻게 보면 좀 귀한 외국 부동산 투자자의 이야기다.

까칠한 핑크팬더의 한 마디 : 상승기 때의 책이라서.

친절한 핑크팬더의 한 마디 : 부동산 투자의 핵심은 배울 수 있다.

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