1년 안에 되파는 토지 투자의 기술 - 토지 개발

1년 안에 되파는 토지 투자의 기술
김용남 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2014년 12월

여러 투자 카페를 돌아다니다보니 트렌드가 보인다. 부동산에 한정하자면 순식간에 나타나 강호를 평정하는 사람이 등장한다. 이들의 등장에 사람들은 환호하고 열광한다. 이제 인터넷을 통해 어지간한 부동산 투자는 거의 대부분 알려졌다고 해도 과언이 아니다. 여전히 알려지지 않은 부분들은 대부분 합법의 경계선에서 외줄을 타야하는 것이라 차마 공개석상에서 이야기하지 못하는 것들이 많다.

도시형 생활주택이 인기를 끌었다. 그전에는 누구도 생각만 하고 있어지 차마 시도를 하지 못했다. 어떤 방법으로 접근해야 하는지 아는 바가 없어서. 어느 순간 접근 방법에 대해 알려주는 사람이 등장하고 책까지 펴내며 많은 사람들에게 영향을 줬다. 그 이후에도 부동산 경매에서도 많은 사람이 등장했다. 너무나 당연히 뛰어난 실력과 실행력과 용기에 사람들이 환호를 한다. 자신은 해내지 못했다는 부러움까지 더해져서 더욱 온갖 칭송을 받게 된다.

이들은 기존에 부동산 투자에 대해 알려졌던 부분에 대해 최신 트렌드에 맞는 부분을 결합해서 알려준다. 많은 사람들이 궁금해 하는 가려움을 긁어주니 감동까지 하며 글에 적극적인 덧글을 달고 강의에 폭발적인 신청을 한다. 그 중에 한 명이 <1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>의 저자다. 부동산 투자의 끝은 토지투자라는 이야기를 많이 한다. 토지투자가 가장 많은 이익이 난다는 것을 알고 있지만 다들 쉽게 접근을 하지 못한다.

틈틈히 토지에 대한 글과 책을 읽었다. 토지투자라는 것이 자연스럽게 공법과 연결이 되어 쉽지 않았다. 예전에 읽을 때면 거의 대부분 이론적인 이야기와 사례중심인데 사례는 재미있게 읽는다. 문제는 이론으로 넘어가면 무조건 법과 연결이 되며 무슨 말을 하는지 도저히 이해가 되지 않았다. 지목변경이나 용도지역, 지구나 계획관리지역이니 평소에 전혀 쓰지 않는 단어가 나오고 거기에 지적도와 같은 지도 보는 방법까지 나오니 책을 읽는 입장에서는 환장할 노릇이었다.

재미도 없고 부동산 토지 라는 것이 현장이 답이라는 것을 알고 있기에 더더욱 멀어졌다. 늘 기회가 되면 이라는 생각만 했었지 보다 구체적인 실천에 대한 부분은 고려조차 안했다. 최근에 인터넷에서 토지에 대해 '10년 김공인'라는 닉네임을 갖고 설명을 하는 사람이 등장했다. 토지라고 하면 지레짐작으로 어렵다 생각했다. 또한, 토지는 괜찮은 토지를 - 현재 가치보다는 미래가지가 더 중시되는 - 갖고 시간이 지나 돈을 버는 방법이라고만 생각한 사람들의 시선을 깨는 설명을 했다. 

그것은 바로 토지 개발이라는 방법이다. 토지 투자도 언감생심인데 토지를 개발한다고 하니 더욱 어렵게 느껴지는 단어 앞에 다들 무릎을 꿇을 수밖에 없는데 그의 글을 읽어보니 결코 그렇지 않다. '토지이용계획확인원'이라는 서류를 보며 토지를 검토하고 직접 현장에 갈 필요없이 오로지 지도로만 어느정도 파악을 할 수 있게 알려준다. 최근의 트렌드가 지도만으로 현장을 가지 않고 많은 부분을 알 수 있는 방법을 알려준다. 부동산 경매도 그렇다.

핵심은 '토지이용계획확인원'에 나온 정보다. 지목이 무엇인지 파악하고 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 지역과 지구를 파악한다. 그 후에 지도를 보면 전, 임야등을 확인한다. 중요한 것은 이 토지가 활용할 수 있는 토지인지 여부와 활용할 수 있는 토지로 탈바꿈할 수 있는지 여부다. 당연히 토지 개발이 핵심이라 활용할 수 있는 토지로 변경이 가능한지가 가장 핵심중에 핵심이다. 이 부분만 알게 된다면 거의 90%는 결정된다.

제일 중요한 도로를 얼만큼 활용할 수 있느냐의 여부와 배수로를 확보할 수 있느냐다. 이 두가지가 핵심중에 핵심이다. 맹지이면 도로를 어떻게 하든 연결하여 활용가능한 토지로 변경하고 구거등이 있으면 이를 목적 외 허가라는 방법으로 도로도 내고 배수로도 활용할 수 있다. 게다가 핵심은 토지를 매입한 후에 토지개발을 통해 공시지가를 변경시키는 것이다. 싸게 구입하여 지목이 변경되면 공시지가가 올라 매도 금액을 연동시켜 시세대로 매도를 한다.

이런 방법은 시간이 지나 내 토지가 국가의 활용에 따른 수용이나 어부지리와 같은 미래가치가 아닌 즉시 현재 가치를 올려버린 후에 매도를 한다. 그렇게 하기 위한 노력이 결코 쉽지는 않지만 불가능하거나 엄청난 시간이 걸리는 것은 아니다. 또한, 부동산 투자의 가장 장점인 레버레지도 충분히 얻을 수 있다. 원래 목적이라면 부족한 대출금액을 지목변경을 통해 최대한 대출을 활용할 수 있다. 더구나 매입 금액의 90%를 넘는 금액까지 가능하다.

토지를 구입하고 매도하는데 있어 매수하기 좋은 조건을 만들기 위해서 법인으로 매수를 하고 도로를 만들고 배수로를 확보하고 용지를 흔히 말하는 고물상으로 허가를 받으면 비용을 최대한도로 줄일 수 있다고 한다. 이 후에 1년 내로 팔 수 있다고 하니 토지를 1년 내로 개발하여 판매하여 큰 수익을 낸다고 하니 침이 꼴깍넘어간다. 아무리 대출을 활용할 수 있다고 해도 책에 언급되는 금액을 보자니 결코 적은 금액으로 개인이 하기는 힘들 듯 하다. 그래서 법인으로 하는 것으로 보인다.

다행히도 예전에는 토지에 대한 책을 읽어도 무슨 말인지 용어도 어렵고 이해도 전혀 되지 않았는데 <1년 안에 되파는 토지 투자의 기술>은 읽으면서 어렵지 않게 이해가 잘 되었다. 그만큼 책이 어렵지 않게 쉽게 써져 있다. 특히 '토지이용계획확인원'을 반복적으로 보여주면서 매수해야 할 토지인지 아닌지 설명을 통해 알려주고 있어 읽기만 해도 자연스럽게 어느정도 터득이 가능하다. 이 책을 읽고 당분간 많은 사람들이 열심히 '토지이용계획확인원'을 들여다보며 토지 개발 가능여부를 고민하고 실천하는 사람들이 나올 듯 하다. 토지개발이라는 방법을 통해 부동산 투자하는 방법을 알려준 저자는 인기가 치솟을 듯 하다. 늘 새로운 물결이 투자세계에서도 파도처럼 친다.

함께 읽을 책(사진클릭)